以合同目的不能實現(xiàn)起訴解除租賃的代理詞篇一：租賃合同糾紛一審代理詞--律所代理詞尊敬的審判長、審判員：天津吉賢律師事務(wù)所接受xxxxxxx的委托，指派我擔任xxxxxxx與天津市乂乂乂投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人。現(xiàn)結(jié)合今天的庭審情況針對雙方爭議的焦點發(fā)表如下代理意見：一、原被告簽訂的《天津市乂乂乂生活廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。1、被告遲延履行合同的主要債務(wù)，經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。（遲延履行合同義務(wù)）原被告于xx年9月20日簽訂了租賃合同（見證據(jù)2）。雙方約定，xx年11月15日為商鋪交場日（交場日：雙方簽訂交付確認書、實際交付商鋪日期），并于xx年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。而至xx年12月31日，被告商場內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場經(jīng)營的條件。經(jīng)原告催告后，被告承諾延至xx年4月15日可全面完工，為原告提供入場經(jīng)營條件。但，經(jīng)原告催告并給予4個多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即xx年4月15日，商場內(nèi)外施工場地仍凌亂不堪，沒有絲毫完工跡象。以上事實可由原告于xx年4月份拍攝的現(xiàn)場照片證實（詳見證據(jù)17）。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。2、在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務(wù)，并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務(wù)。（預(yù)期違約）在xx年12月底和xx年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場經(jīng)營的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務(wù)，根據(jù)合同法第九十四條第二款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。3、被告遲延履行合同債務(wù)已致使原告不能實現(xiàn)合同目的，符合我國合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。（根本違約）原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營授權(quán)，經(jīng)營權(quán)的期限至xx年9月21日。被告未按合同約定履行合同主要義務(wù)，多次拖延交場期，將交場日期從XX年11月預(yù)計延長至XX年9月，并且仍不能確保至該月能夠為原告提供入場經(jīng)營的條件。被告的行為已嚴重侵害原告的合法權(quán)益，因原告不能按期開業(yè)，已導(dǎo)致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營業(yè)執(zhí)照等各項損失，現(xiàn)小本經(jīng)營的原告已被拖累的從財力、物力和人力上都無法繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營，租賃商鋪開業(yè)經(jīng)營袋鼠品牌的合同目的已無法實現(xiàn)。根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。4、原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務(wù)（見證據(jù)21）。xx年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即xx年4月11視為送達，即該履行義務(wù)催告函已經(jīng)送達被告。5、原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定__義務(wù)（見證據(jù)22）。原告在xx年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務(wù)，提供入場經(jīng)營的條件后，分別于xx年4月16日、xx年4月22日，向被告發(fā)出解除合同通知書（詳見證據(jù)11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達，即該通知已經(jīng)送達被告。因為合同解除權(quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對方當事人是否同意為條件。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。所有，租賃合同自通知到達被告時已經(jīng)解除。（合同法第九十六條當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。）綜上，依據(jù)合同法第九十四條中（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。二、賠償損失是合同解除后的一項法律后果。合同解除后，被告應(yīng)該向原告返還收取的這種款項，應(yīng)該賠償原告各項損失。1、根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復(fù)原狀。被告應(yīng)向原告返還商鋪租賃意向金、商鋪租賃押金及裝修物管費、垃圾清運費、裝修保證金、臨時水電費總計30105元。應(yīng)向原告賠償各項損失總計109980元。原告基于實現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項總計30105元。合同依法解除后，被告收取的各種款項應(yīng)當向原告返還。原告基于實現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費用損失總計109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)7-15、18、19、23）可知，原告已因租賃合同的解除造成實際損失總計109980元，被告應(yīng)當依法賠償，明細如下：1、原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。（詳見證據(jù)9、10、11、12）。2、辦理營業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費、快遞費及利息等損失1450元；（詳見證據(jù)7、8、18、19、23）。因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營業(yè)執(zhí)照損失330、交通費損失170元，快遞費損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費1元，被告資金占用給原告造成的利息損失1146.29元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實際的損失，被告應(yīng)當賠償。（合同法第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞（修改版）代理詞尊敬的審判長、人民陪審員：原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務(wù)所接受XX的委托，指派律師XX擔任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。一、本案原告是適格的訴訟主體。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”?！吨腥A人民__民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效”。被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔原租賃合同中的義務(wù)。原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《XX租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。所以，原告是適格的訴訟主體。二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。1、本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。2、原告針對訴訟時效的證據(jù)依法應(yīng)予以采信根據(jù)《中華人民__民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務(wù)出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實情況，因此，他們有義務(wù)出庭作證。3、根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務(wù)，分xx期履行，這些義務(wù)的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務(wù)內(nèi)容的總和作為一個整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項作為整體的權(quán)利最終到期而未能實現(xiàn)時就該項權(quán)利提出主張。根據(jù)《最高__關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時效。4、原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高__和地方高級__的判例及指導(dǎo)意見佐證。（1）最高—行乂）民二終字第147號。（2）《江蘇省高級__關(guān)于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[xx]17號第四條規(guī)定：“當事人在合同中約定債務(wù)人以分期履行的方式履行債務(wù)的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算。”三、被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。首先，被告主張的優(yōu)先購買權(quán)與原告主張的租金請求，屬于兩個不同的法律關(guān)系，理應(yīng)另案處理。其次，依據(jù)《最高__關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同__件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。因此，即使被告主張權(quán)利，也應(yīng)當向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。綜上，代理人認為本案事實清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應(yīng)得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務(wù)所律師：年月日篇三：房屋租賃合同__代理詞代理詞尊敬的審判長、審判員：西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西XX律師事務(wù)所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實，結(jié)合庭審情況，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：一、本案事實清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應(yīng)屬根本違約。xx年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計1340壯，租期4年，從xx年2月28日起至xx年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為xx00元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一年度承包費。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10%計收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10%計付違約金”。合同簽訂后原告分別于xx年2月9日、xx年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于xx年2月15日、xx年2月28日向被告支付了房屋維修費用款22000元，維修工程款15000元，上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。但在xx年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被xx市國土資源局xxxx分局強制拆除了,被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導(dǎo)致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔違約責任。二、二被告應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟損失。三、乂乂市國土資源局xxxx分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園bl號庫房列入強制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，xx市國土資源局xxxx分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應(yīng)按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟損失。按照乂乂市國土資源局xxxx分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內(nèi)，并最終導(dǎo)致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高__關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同__件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導(dǎo)致房屋租賃合同的無效，理應(yīng)按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。陜西XX律師事務(wù)所年月日篇一：租賃合同代理詞代理詞審判長：_以合同目的不能實現(xiàn)起訴解除租賃的代理詞。浙江****律師事務(wù)所接受原告的委托，指派本人作為原告的委托代理人，依法參加本案的訴訟。根據(jù)出庭前對案情和證據(jù)的了解，剛才又參與了法庭調(diào)查，現(xiàn)發(fā)表代理詞如下：1、在原告起訴時被告拖欠租金達五個多月，已構(gòu)成根本違約。根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同3、原告有權(quán)解除房屋租賃合同。根據(jù)房屋租賃協(xié)議書約定，如果被告不付租金，原告有權(quán)強制另行出租而不負任何責任?！逗贤ā返?27條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人預(yù)期不支付的，出租人可以解除合同。所以原告三番五次的向被告催要沒有支付的租金后仍不支付租金，所以原告有權(quán)解除合同。綜上，本代理人認為，被告拖欠租金達七個多月，已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)解除房屋租賃合同，原告無任何違約行為，被告理應(yīng)支付原告房租損失及違約金。因此請求__依法支持原告合理的訴訟請求！此致****代理人：篇二：租賃__的代理詞房屋租賃糾紛代理詞尊敬的審判員：云南南廣律師事務(wù)所接受本案原告委托，指派我作為原告代理人參加原告訴被告房屋租賃糾紛一案?，F(xiàn)根據(jù)本案事實、法律及庭審情況發(fā)表如下代理意見：一、原被告雙方對其于XX年10月所簽訂的門面租賃合同書之真實性、合法性均不持異議，故該門面租賃合同書合法有效，應(yīng)對原被告產(chǎn)生約束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了xx年11月1日至XX年4月1日的租金和水電費，并交納了保證金8000元。二、被告確認，其已經(jīng)于xx年4月把原告向其承租的門面房另租給他人，以實際行為違約，應(yīng)承擔按合同約定的違約責任。被告以原告未付租金為由，徑自單方面解除合同，既與事實不符也無法律依據(jù)。1、在xx年3月，原告與被告商談xx年4月1日至乂乂年3月31日房租支付一事，被告明確告知不再把房屋租給原告，并要求原告及時搬走。因被告岳母去世占用了門面房一定時間，被告同意把xx年4月1日至乂乂年3月31日的租期延長6天到4月6日；在4月1日至6日，原告仍然與被告協(xié)商承租事宜，被告稱房子已經(jīng)另租給隔壁賣服裝的老板，不可能租給原告。因被告實際的不履約行為，4月6日，原告被迫搬離承租門面。原告未能向被告支付租金完全系被告違約所致，不能成為被告解除合同的理由。2、退一步說，根據(jù)《合同法》第227條之規(guī)定，“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)支付”。也就是說，做為出租方即使在承租方無正當理由未支付租金的情況下，也必須給承租方留有合理的支付期限。即使如被告所說原告未按時支付租金，在未給原告確定合理的支付期限的情況下，于xx年4月7日就把門面房另租他人，悍然違約，既不符合法律規(guī)定也不合乎情理。且本案中原告未交納租金是因被告不收，顯然不屬“無正當理由”。并且在乂乂年4月1日至乂乂年4月1日的房租支付中，雙方都達成了可緩繳的口頭補充協(xié)議。5、“鼓勵交易原則”為合同法的一項基本原則。該原則嚴格限制了解除合同的條件，根據(jù)該原則，并不意味著一旦違約都可導(dǎo)致合同解除，解除從實質(zhì)上來說是消滅一項交易，一旦宣告合同解除，既不利于保護非違約方的利益，也不能體現(xiàn)合同的鼓勵交易的目的。合同法規(guī)定，只有在一方根本違約時才能宣告合同解除。本案原告多次主動向被告履行交付租金的義務(wù)而原告對此不聞不問，一味回避不理，其行為與合同法規(guī)定的“誠信原則”背道而馳。三、原告訴求被告返還保證金8000元并賠償裝修折舊損失25000元，有事實依據(jù)和法律依據(jù)。1、因被告違約把房另租他人，致使原告與被告的租賃合同實際不能履行；新承租人又拆毀原裝修裝飾，致使原告裝修全部喪失。按雙方《門面租賃合同書》第六條、第九條“乙方租賃期間，甲方保證乙方門面的正常經(jīng)營活動的使用。甲方不得把門面另租給他（她）人。如有，甲方賠償乙方所有的損失”的約定，被告應(yīng)承擔返還及賠償責任。2、據(jù)《最高__關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同__件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，__按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”，本案中，被告應(yīng)賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修費32050元的殘值損失即25000元。3、退一步說，即使原告在合同履行中有小過錯，因被告毀約另租房給他人是導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的根本原因，據(jù)上述第（三）款“因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任”的規(guī)定，被告也要承擔退還保證金和賠償裝修損失的責任。綜上，被告以另租他人的實際行為違約，造成了原告繼續(xù)使用承租房屋不能，被告應(yīng)承擔違約責任。以上代理意見，請法庭予以充分考慮并采納。云南南廣律師事務(wù)所律師申開光xx年月日篇三：宋建軍租賃合同糾紛一案代理詞代理詞尊敬的審判長、陪審員：我接受宋某某之委托，依法作為其代理人參與裴某某與被告租賃合同糾紛一案的一審訴訟活動，通過必要的調(diào)查及閱卷和今天的庭審，茲就本案根據(jù)事實和法律提出如下代理意見：中心意見根據(jù)法律規(guī)定，租賃物產(chǎn)生的補償、孳息等應(yīng)當歸所有權(quán)人所有；原告租賃被告車輛魯ut3771經(jīng)營時間沒有十個月之久，實際經(jīng)營時間只有一個月左右；原告主張的燃油補貼、交通費、誤工費等無事實和法律依據(jù)。綜上，原告要求被告返還財政燃油補貼4099.09元的請求于法無據(jù)，請求__依法駁回原告的訴訟請求。一、關(guān)于燃油補貼是否應(yīng)當發(fā)放給替班司機人員的問題。原告認為，燃油補貼是政府按車發(fā)放的，是發(fā)放給替班駕駛員的，并不是補貼給車主的。第一、原被告是汽車租賃合同關(guān)系，租賃的標的物是魯ut3771車輛，該車所有權(quán)屬于被告。根據(jù)法律規(guī)定，租賃物產(chǎn)生的補償、孳息等應(yīng)當歸所有權(quán)人所有，因此燃油補貼的享有者只能是車輛的所有者被告宋某某。第二、政府在公開的文件中從未明確規(guī)定燃油補貼是發(fā)放給替班司機的，原被告之間也未就燃油補貼的分配做過任何約定。二、關(guān)于原告實際駕駛出租車魯ut3771車輛的時間問題。原告認為，原告從xx年10月29日到xx年7月19日近九個月每天從早上六點到下午四點在魯ut3771車輛上運營。原告沒有提出具體的證據(jù)以證明其在出租車魯ut3771車輛上實際駕駛時間，事實上，由于原告自身原因，其在該出租車上的實際駕駛時間只有1個月左右。三、原告訴請的賠償數(shù)額存在的問題。原告主張的交通費、誤工費均沒有事實和法律依據(jù)，因此原告的訴求于法無據(jù)。以上意見，供審判長參考!山東德衡德衡律師事務(wù)所_以合同目的不能實現(xiàn)起訴解除租賃的代理詞。律師：王曉蕾王曉蕾xx年10月14日代理詞一、我方合同應(yīng)屬有效1、首先，結(jié)合本案證據(jù)以及法庭調(diào)查，房屋所有權(quán)人蘇桂祥將房屋出租后，對案涉房屋的占有和使用始終不聞不問，經(jīng)數(shù)次轉(zhuǎn)租至今均未提任何異議，可以推定其知道涉案房屋轉(zhuǎn)租的事實，其應(yīng)當是認可房屋轉(zhuǎn)租的；2、其次，我方承租涉案房屋作為教室使用業(yè)已超過六個月，根據(jù)最高院《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第十六條的規(guī)定，我方所簽定的租賃合同應(yīng)當認定為有效。二、第三人之合同，涉及我方承租部分當屬無效，第三人不能藉此侵犯我方保有的租賃合同相關(guān)權(quán)利。1就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，__按照下列順序確定履行合同的承租人：已經(jīng)合法占有租賃房屋的；合同成立在先的?！倍曳胶贤戏ǔ闪⒃谙?，并且連續(xù)占有使用涉案房屋半年有余，因此該第三人之合同涉及我方部分當屬無效；2、合同具有相對性，而本案合同系雙務(wù)合同，結(jié)合本案被告將我方合同項下的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人的行為，可推知被告系打算通過整體轉(zhuǎn)租而達到“債權(quán)讓與”和“債務(wù)承擔”的法律效果。根據(jù)《合同法》第八十八條的規(guī)定“當事人一方必須經(jīng)對方同意，才可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”，而依據(jù)庭審查明情況來看，本案被告將涉案房屋轉(zhuǎn)租給第三人，其始終沒有跟我方協(xié)商和請求同意，因此其轉(zhuǎn)租行為當屬無效，對我方不發(fā)生法律效力。被告對本案形成訟爭一事，負有不可推卸的責任。三、本案之既有事實，均未成就《合同法》所規(guī)定的“法定解除”或者“約定解除”條件，因此不應(yīng)當予以解除。1、本案合同中關(guān)于“強行終止合同”等內(nèi)容的合同條款文字表述，并非“合同約定解除條件”的事實標準，而只是民事行為法律后果的雙方議定，因此該條款不應(yīng)作為合同解除條件成就與否的判斷標準；2、即使該條款認定為約定的合同解除條件，那么該條款所約定的合同解除條件既不明確也不具體，應(yīng)當視為沒有約定，因此合同解除條件并未成就。法院對此種合同約定解除應(yīng)當予以必要的限制和利益衡平，以維護交易穩(wěn)定，否則此類案件將層出不窮。房屋租賃糾紛代理詞尊敬的審判員：云南南廣律師事務(wù)所接受本案原告委托，指派我作為原告代理人參加原告訴被告房屋租賃糾紛一案。現(xiàn)根據(jù)本案事實、法律及庭審情況發(fā)表如下代理意見：一、原被告雙方對其于XX年10月所簽訂的門面租賃合同書之真實性、合法性均不持異議，故該門面租賃合同書合法有效，應(yīng)對原被告產(chǎn)生約束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了xx年11月1日至XX年4月1日的租金和水電費，并交納了保證金8000元。二、被告確認，其已經(jīng)于xx年4月把原告向其承租的門面房另租給他人，以實際行為違約，應(yīng)承擔按合同約定的違約責任。被告以原告未付租金為由，徑自單方面解除合同，既與事實不符也無法律依據(jù)。1、在xx年3月，原告與被告商談xx年4月1日至乂乂年3月31日房租支付一事，被告明確告知不再把房屋租給原告，并要求原告及時搬走。因被告岳母去世占用了門面房一定時間，被告同意把xx年4月1日至乂乂年3月31日的租期延長6天到4月6日；在4月1日至6日，原告仍然與被告協(xié)商承租事宜，被告稱房子已經(jīng)另租給隔壁賣服裝的老板，不可能租給原告。因被告實際的不履約行為，4月6日，原告被迫搬離承租門面。原告未能向被告支付租金完全系被告違約所致，不能成為被告解除合同的理由。2、退一步說，根據(jù)《合同法》第227條之規(guī)定，“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)支付”。也就是說，做為出租方即使在承租方無正當理由未支付租金的情況下，也必須給承租方留有合理的支付期限。即使如被告所說原告未按時支付租金，在未給原告確定合理的支付期限的情況下，于xx年4月7日就把門面房另租他人，悍然違約，既不符合法律規(guī)定也不合乎情理。且本案中原告未交納租金是因被告不收，顯然不屬“無正當理由”。并且在乂乂年4月1日至乂乂年4月1日的房租支付中，雙方都達成了可緩繳的口頭補充協(xié)議。3、被告稱擔心原告交不起房租或猜測原告不租房，均不能成為其違約把房屋另租他人的理由。根據(jù)《合同法》第六十九條規(guī)定“當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當及時通知對方。”【《合同法》第六十八條“應(yīng)當先履行債務(wù)的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當承擔違約責任?！薄勘桓嬉韵氘斎坏牟话部罐q且沒有通知原告就毀約，不符合適用不安抗辯權(quán)的情形。4、根據(jù)“誰主張，誰舉證“的基本訴訟原則，原告應(yīng)舉證證明其在把門面房另租他人之前，已履行了相應(yīng)的告知及要求支付租金的義務(wù)。事實上，被告是因門面租金上漲的直接原因，又有隔壁租其門面的賣服裝老板愿意出遠遠高于原租金價承租房屋，才找借口違約，有意損害原告的權(quán)益的。5、“鼓勵交易原則”為合同法的一項基本原則。該原則嚴格限制了解除合同的條件，根據(jù)該原則，并不意味著一旦違約都可導(dǎo)致合同解除，解除從實質(zhì)上來說是消滅一項交易，一旦宣告合同解除，既不利于保護非違約方的利益，也不能體現(xiàn)合同的鼓勵交易的目的。合同法規(guī)定，只有在一方根本違約時才能宣告合同解除。本案原告多次主動向被告履行交付租金的義務(wù)而原告對此不聞不問，一味回避不理，其行為與合同法規(guī)定的“誠信原則”背道而馳。三、原告訴求被告返還保證金8000元并賠償裝修折舊損失25000元，有事實依據(jù)和法律依據(jù)。1、因被告違約把房另租他人，致使原告與被告的租賃合同實際不能履行；新承租人又拆毀原裝修裝飾，致使原告裝修全部喪失。按雙方《門面租賃合同書》第六條、第九條“乙方租賃期間，甲方保證乙方門面的正常經(jīng)營活動的使用。甲方不得把門面另租給他（她）人。如有，甲方賠償乙方所有的損失”的約定，被告應(yīng)承擔返還及賠償責任。2、據(jù)《最高__關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，__按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”，本案中，被告應(yīng)賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修費32050元的殘值損失即25000元。3、退一步說，即使原告在合同履行中有小過錯，因被告毀約另租房給他人是導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的根本原因，據(jù)上述第（三）款“因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘