上海市2017年地價(jià)狀況分析報(bào)告一、城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)（一）整體地價(jià)水平與整體變化趨勢(shì)上海市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，受居住地價(jià)上漲影響，中心城區(qū)范圍內(nèi)城市綜合地價(jià)穩(wěn)中有升。2017年第四季度上海市中心城區(qū)綜合地價(jià)水平值為27102元/平方米。其中：中心城區(qū)商業(yè)地價(jià)水平值為43749元/平方米；中心城區(qū)居住地價(jià)水平值為50932元/平方米年；中心城區(qū)及41個(gè)公告開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)地價(jià)水平值為2506元/平方米（見(jiàn)圖1-1）。圖1-12013—2017年上海市各用途地價(jià)水平值情況2013年因市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，剛需和改善型需求買家開始入市、中心城區(qū)土地稀缺及全球經(jīng)濟(jì)回暖等因素的影響，綜合地價(jià)總體增長(zhǎng)率重回高值；2014年受宏觀經(jīng)濟(jì)和金融政策影響，綜合地1價(jià)總體增長(zhǎng)率有所下降；2015年受寬松貨幣金融政策的影響，綜合地價(jià)總體穩(wěn)中有升，增長(zhǎng)率達(dá)到12.96%；2016年繼續(xù)受寬松貨幣金融政策的影響,全國(guó)出現(xiàn)資產(chǎn)荒,大量資金涌入本市房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期加大，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，居住用地價(jià)格增長(zhǎng)幅度攀升，綜合地價(jià)漲速隨之加快，增長(zhǎng)率為23.56%；2017年本市強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，改善商品住房用地供地方式，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，投資性購(gòu)房需求得到遏制，商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，居住用地價(jià)格穩(wěn)中有升，綜合地價(jià)漲幅收窄，年增長(zhǎng)率為9.43%。（見(jiàn)圖1-2）。圖1-22007-2017年上海市綜合地價(jià)增長(zhǎng)變化趨勢(shì)圖（二）不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)總體上，本年度各用途地價(jià)呈現(xiàn)不同程度的上漲，其中住宅地價(jià)同比增長(zhǎng)10.52%,季度環(huán)比漲幅逐步收窄;商業(yè)地價(jià)同比增2長(zhǎng)4.58%,季度環(huán)比漲幅較為穩(wěn)定;工業(yè)地價(jià)的同比增長(zhǎng)6.18%（見(jiàn)圖1-3）。圖1-32015-2017年各季度地價(jià)及環(huán)比變化趨勢(shì)圖住宅用地方面：2015年央行連續(xù)5次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本，寬松的貨幣政策放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，本市的房地產(chǎn)交易在央行連續(xù)降息降準(zhǔn)政策的刺激下，一度呈現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)、地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)接連升溫，漲幅明顯；2016年初央行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，貨幣流動(dòng)性進(jìn)一步增強(qiáng)，住房市場(chǎng)呈火爆態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)居住用地價(jià)格增長(zhǎng)，全年四個(gè)季度均保持5%以上的漲幅，四季度受新調(diào)控政策的影響，漲幅略微有所下調(diào)。2017年,在“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針下，上海執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，優(yōu)化土地招拍掛方式，居住用地價(jià)格穩(wěn)中有升，漲幅較2016年大幅下降，環(huán)比漲幅下降明顯。3商業(yè)用地方面：2014年至2015年商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向飽和，商業(yè)用地價(jià)格漲幅逐漸收窄；2016年商業(yè)用地價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，受居住用地價(jià)格上漲的帶動(dòng)，三四季度漲幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。2017年商業(yè)用地價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，整體漲幅較2016年有所收窄。工業(yè)用地方面：2014至2017年受全球經(jīng)濟(jì)回暖、工業(yè)用地成本上漲等因素的影響，我市工業(yè)地價(jià)水平呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì),2017年漲幅較2016年有所收窄。二、地價(jià)狀況綜合分析（一）地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析受限購(gòu)政策升級(jí)的影響，截至2017年11月底，上海市年度新建商品房銷售面積為1501.24萬(wàn)平方米1，較去年同期下降38.0%，其中，住宅1200.13萬(wàn)平方米，下降33.7%。從房?jī)r(jià)（中房二手房指數(shù)）和地價(jià)（居住地價(jià)監(jiān)測(cè)指數(shù)）變化趨勢(shì)來(lái)看，居住地價(jià)和二手房指數(shù)監(jiān)測(cè)指數(shù)的變化趨勢(shì)基本吻合。2014年房?jī)r(jià)指數(shù)經(jīng)歷了一季度的上漲后，二、三季度持續(xù)下降，到四季度有所回升（見(jiàn)圖2-1），地價(jià)指數(shù)呈持續(xù)上漲狀態(tài)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，地價(jià)指數(shù)的增長(zhǎng)幅度在三、四季度有所收窄。住宅銷售面積來(lái)源為上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)。142015年房?jī)r(jià)指數(shù)經(jīng)歷了一季度的穩(wěn)中略漲后，二、三季度持續(xù)上漲，到四季度全年增長(zhǎng)超過(guò)15%（見(jiàn)圖2-1）。受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，地價(jià)指數(shù)在二至四季度持續(xù)較大幅度增長(zhǎng)，全年地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)15.46%。2016年一季度，房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)9.52%，二季度開始漲幅持續(xù)回落，到四季度全年增長(zhǎng)超過(guò)16.5%（見(jiàn)圖2-1）。受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，地價(jià)指數(shù)全年持續(xù)較大幅度增長(zhǎng)，全年地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)28.84%。2017年，房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)較為溫和，一、二季度微漲，三季度微跌0.04%，到四季度全年增長(zhǎng)超過(guò)3.79%（見(jiàn)圖2-1）。受住房市場(chǎng)降溫的影響，居住地價(jià)指數(shù)漲速下降，季度增長(zhǎng)率逐步收窄，全年地價(jià)累計(jì)增長(zhǎng)10.52%。圖2-122014-2017年各季度二手房?jī)r(jià)格指數(shù)與居住地價(jià)指數(shù)變化趨勢(shì)圖（二）城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況2二手房指數(shù)是2017年四季度取值為前11月的數(shù)據(jù)。52017全市供應(yīng)住宅類用地734.23公頃，其中保障性住房用地供應(yīng)439.29公頃;市場(chǎng)化住宅用地供應(yīng)294.94公頃，其中商品住宅用地215.25公頃，租賃住房用地79.69公頃；供應(yīng)商業(yè)用地130.40頃；供應(yīng)工業(yè)用地312.68公頃。從土地供應(yīng)情況上看，上海按照推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，土地供應(yīng)總量趨于平穩(wěn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)。市場(chǎng)化住宅用地供應(yīng)總量與2016年商品住宅用地供應(yīng)總量相當(dāng)；商業(yè)用地根據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)情況及商業(yè)用房庫(kù)存情況減少了供應(yīng)；工業(yè)用地供應(yīng)量與2016年總供應(yīng)量相當(dāng)。既保證商品住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，又加強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)為上海集聚發(fā)展制造業(yè)保駕護(hù)航。（三）城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況本年度綜合地價(jià)年增長(zhǎng)為9.43%，截止11月底，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額3為6166.43億元，較去年同期上漲6.9%，房地產(chǎn)發(fā)開投資額4為3412.34億元，較去年同期上漲3.0%。根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)率和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)發(fā)開投資增長(zhǎng)率的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，地價(jià)變化趨勢(shì)受經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)發(fā)開投資增長(zhǎng)率的變化會(huì)帶來(lái)地價(jià)增長(zhǎng)的同向變化，地價(jià)指標(biāo)的變化較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化存在一個(gè)年度左右的滯后性。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額來(lái)源為上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)。3房地產(chǎn)開發(fā)投資額來(lái)源為上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)。462016年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長(zhǎng)率較2015年同期的增長(zhǎng)率有較大程度的減小，地價(jià)增長(zhǎng)率較去年增長(zhǎng)幅度明顯。2017年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長(zhǎng)幅度繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，地價(jià)增長(zhǎng)率逐季度收窄。圖2-22013-2017年各季度地價(jià)增長(zhǎng)率與社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)率比較5三、背景情況與未來(lái)趨勢(shì)分析（一）本市城市地價(jià)變化的背景1.中央提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)率為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比漲幅。57和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。2.本市不斷深化調(diào)控，積極引導(dǎo)預(yù)期，加快推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建立2016年以來(lái)本市不斷深化調(diào)控，執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，有效抑制了投機(jī)性住房消費(fèi)。2016年初,上海出臺(tái)新的限購(gòu)政策，提高非上海市家庭在上海購(gòu)房的社保及個(gè)稅年限到5年。2016年底，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，提高居民家庭購(gòu)買首套及非首套房住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例，對(duì)有投資、投機(jī)性購(gòu)房特征的，應(yīng)從嚴(yán)確定首付款比例和利率。2016年以來(lái)本市實(shí)施了商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管制度，進(jìn)一步明確交易資金來(lái)源應(yīng)為合規(guī)的自有資金，建立由市規(guī)土局、中國(guó)人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy監(jiān)局等部門組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展交易資金來(lái)源審核，凡資金來(lái)源不符合合規(guī)自有資金要求的，不得參加地塊掛牌和現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，地塊成交后由市規(guī)土局將地塊競(jìng)得人的相關(guān)情況及材料送中國(guó)人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy監(jiān)局等部門開展后續(xù)延伸核查。為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)決維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年上半年起本市調(diào)整商品住宅用地出讓方式，采用“招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓”，競(jìng)買申請(qǐng)人數(shù)大幅減少，進(jìn)一步抑制了非理性競(jìng)價(jià)，確保了土地交易市場(chǎng)的平穩(wěn)有序。8

2017年本市出臺(tái)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，有力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。規(guī)劃提出推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，聚焦住房市場(chǎng)體系和保障體系，深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系，完善購(gòu)租并舉的住房體系，健全房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。自2017年7月4日首批租賃住房用地公告出讓以來(lái)，半年內(nèi)持續(xù)供應(yīng)租賃住房用地29幅，土地面積約80公頃，可建建筑面積約181萬(wàn)平方米，未來(lái)將建成近3萬(wàn)套租賃住房。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)中向好,房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)的形勢(shì)下，本市堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，不斷深化調(diào)控，積極引導(dǎo)預(yù)期，加快推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建立。本市綜合地價(jià)穩(wěn)中有升，季度漲幅逐步收窄。（二）未來(lái)地價(jià)變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，讓房地產(chǎn)回歸“居住屬性”，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有利于遏制投機(jī)行為；“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，讓全體人民住有所居有利于保障普通百姓的住房需求，有助于激活房屋租賃市場(chǎng)，特別是有利于到大城市奮斗的年輕人住有所居。9

2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”已經(jīng)由理論層面進(jìn)入到了實(shí)踐層面。結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措，從2017年年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到十九大重申“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出。在“金融貨幣”方面，2017年以來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家及全球主要經(jīng)濟(jì)體相繼加息，我國(guó)貨幣政策進(jìn)一步寬松的空間并不大，預(yù)計(jì)我國(guó)2018年全國(guó)層面在資金配置上的引導(dǎo)性有望進(jìn)一步增強(qiáng)，既避免資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)資源錯(cuò)配，同時(shí)也保障真正需要買房居住的剛性需求。在“土地”方面，2017年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，通知強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理，要求各地盡快編制公布住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃和中期規(guī)劃，保證住宅用地供