/報告初稿普洛斯青白江香島昆山周市物流園建筑物和土地收購項目工程盡職調(diào)查評估報告委托人：普洛斯投資管理（中國）有限公司地址：中國上海市陸家嘴環(huán)路1233號匯亞大廈2707－2708室受托人：上海裕滿建筑工程管理有限公司地址：中國上海市寧國路313弄龍澤大廈2號樓901室時間：20152016年121月820日

目錄TOC\o"1-2"\u第一部分盡職調(diào)查概述及主要問題/風(fēng)險/建議 4第1章 項目概述 76第2章 調(diào)查的目的和范圍 107第3章 盡職調(diào)查匯總、存在問題/風(fēng)險及建議 119第二部分場地調(diào)查 3530第4章 現(xiàn)場狀況 3631第5章 地塊歷史 3932第6章 周圍土地的使用 3933第三部分建筑物現(xiàn)場調(diào)查 4134第7章 建筑工程 4235第8章 結(jié)構(gòu)工程 4841第9章 道路及室外工程 5043第10章 消防工程 5144第11章 暖通工程 5446第12章 電氣工程 5447第13章 給排水工程 5851第14章 電話及數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng) 5952第15章 安保監(jiān)控及樓宇控制系統(tǒng) 5952第16章 其他特殊設(shè)備 6052第四部分文檔資料調(diào)查 6154第17章 政府批準證書及文件 6255第18章 工程設(shè)計文件 6356第19章 工程施工記錄、檢測報告 6356第20章 維修保養(yǎng)記錄 6356第五部分合同調(diào)查 6558第六部分土地使用和規(guī)劃條件 6760第21章 城市規(guī)劃 6861第22章 城市建設(shè)及市政管理 6962第23章 環(huán)境保護 7063第24章 交通管理 7164第25章 消防 7265第26章 人防工程建設(shè)及抗災(zāi) 7266第27章 宗地圖 7467第28章 行政和法律 7467第29章 管理當(dāng)局 7667第七部分市政公用設(shè)施條件 7869第30章 供水 7970第31章 污廢水排放 7970第32章 雨水排放 8071第33章 供電 8171第34章 供氣 8272第35章 電信 8373第36章 供暖蒸汽 8373第37章 道路 8474第38章 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 8474第八部分 聲明 8575第39章 報告的范圍 8676第40章 報告的信息來源 8676第41章 關(guān)于免責(zé) 8676第九部分附件 8777附件1 總平面示意圖 8878附件2建筑物明細及設(shè)備使用年限估算表 8979附件3 建筑物缺陷清單 9484附件4資料缺陷清單 123113附件5 項目及周邊照片 126116附件6主要查驗資料清單 158144附件7 圖紙目錄 164150附件8合同履行一覽表 169155附件9重要證照及批文 173159附件10未完工程統(tǒng)計 201180附件11 建設(shè)項目審批流程表 202181附件12 收費標(biāo)準 203182附件13技術(shù)輪廓圖、地形示意圖及土方計算圖 205184附件14應(yīng)用標(biāo)準及規(guī)范的清單 212191附件15通訊錄 213192第一部分盡職調(diào)查概述及主要問題/風(fēng)險/建議

普洛斯意向通過股權(quán)收購的方式，獲得華盛集團旗下的四川文漢物流有限公司（以下簡稱“文漢物流”）的物業(yè)及土地，文漢物流原為四川文漢文軒物流物流有限公司更名。為了給普洛斯提供決策依據(jù)，受普洛斯的委托，上海裕滿建筑工程管理有限公司（以下簡稱“上海裕滿”）對目標(biāo)物業(yè)進行了工程盡職調(diào)查。上海裕滿根據(jù)截止2016年1月9日獲得的資料的基礎(chǔ)上編制完成如下《普洛斯青白江香島物流園建筑物和土地收購項目工程盡職調(diào)查評估報告》，供普洛斯作為項目投資分析的參考依據(jù)。普洛斯意向收購江蘇新久力太陽能科技有限公司（以下簡稱“新久力”）位于昆山市周市鎮(zhèn)金茂路788號的物業(yè)及土地。為了給普洛斯提供決策依據(jù)，受普洛斯的委托，上海裕滿建筑工程管理有限公司（以下簡稱“上海裕滿”）對目標(biāo)物業(yè)進行了工程盡職調(diào)查。上海裕滿根據(jù)截止2015年11月21日獲得的資料的基礎(chǔ)上編制完成如下《普洛斯昆山周市物流園建筑物和土地收購項目工程盡職調(diào)查評估報告》，供普洛斯作為項目投資分析的參考依據(jù)。項目基本信息如下：委托單位：普洛斯投資管理（中國）有限公司（以下簡稱“普洛斯”）。項目名稱：普洛斯青白江香島物流園建筑物和土地收購項目。普洛斯昆山周市物流園建筑物和土地收購項目。項目地址：中國成都市青白江區(qū)國際集裝箱物流園區(qū)內(nèi)。有3#、4#、5#、6#、和8#共計5個地塊，具體位置分別為：3#地塊：位于香島大道北側(cè)，次3路西側(cè)；4#地塊：位于香島大道北側(cè)，次3路東側(cè)，支7路西側(cè)；5#地塊：位于香島大道南側(cè)，次3路東側(cè)，支7路西側(cè)；6#地塊：位于香島大道北側(cè)，支7路東側(cè)，清泉大道西側(cè)；8#地塊：位于香島大道南側(cè)約400米，清泉大道西側(cè)。目標(biāo)地塊位于昆山市周市鎮(zhèn)金茂路788號，具體位于金茂路北側(cè)，華揚路西側(cè)。項目土地面積

及現(xiàn)有建筑物：根據(jù)土地證信息，本項目共有土地證7個（8#地塊有3塊地組成），總用地面積355,732.17平方米（約533.6畝）。根據(jù)現(xiàn)場踏勘及文漢物流提供的信息，8#地塊北側(cè)新建建筑物為3棟單層倉庫，總建筑面積34,750.83平方米，未驗收，南側(cè)為空地。其他3#、4#、5#和6#地塊均未開發(fā)。普洛斯擬在該5個地塊新建13棟單層倉庫（包括文漢新建的3棟）及若干配套設(shè)施用房，總建筑面積193,381.49平方米。根據(jù)土地證信息，本項目土地面積74,666.7平方米，根據(jù)新久力提供的房產(chǎn)證信息，已建總建筑面積41,250.88平方米。新久力規(guī)劃二期建設(shè)倉庫三及倉庫五，根據(jù)現(xiàn)場勘查目標(biāo)二期項目未實施建設(shè)。目標(biāo)物業(yè)現(xiàn)有建筑物包括：倉庫一、倉庫二、倉庫四、配電房、泵房、門衛(wèi)1、門衛(wèi)2及污水處理區(qū)。土地使用權(quán)人四川文漢文軒物流物流有限公司江蘇新久力太陽能科技有限公司。房屋所有權(quán)人江蘇新久力太陽能科技有限公司。開竣工時間2008年9月11日～2010年6月30日江蘇新久力太陽能科技四川文漢物流有限公司相關(guān)代表及成都市青白江區(qū)現(xiàn)代物流與商貿(mào)園區(qū)管理委員會（以下簡稱“物商委”）、成都市青白江區(qū)政務(wù)中心及有關(guān)部門代表配合了調(diào)查工作的開展，配合上海裕滿建筑工程管理有限公司的征詢提供了有關(guān)地理、規(guī)劃、政策法規(guī)等方面的資料及信息。華盛有限公司集團的相關(guān)人員配合了調(diào)查工作的開展，配合上海裕滿建筑工程管理有限公司的調(diào)查，提供了與目標(biāo)物業(yè)有關(guān)的文檔資料、建造資料及相關(guān)信息。提供配合人員如下：焦健女士，華盛集團，董事長；王亞非女士，華盛集團，董事長助理；宋利強先生，華盛集團文漢工程部，外協(xié)；李前女士，華盛集團文漢工程部，工程建設(shè)；向女士，華盛集團文漢工程部，工程建設(shè)；許先生，華盛集團，法務(wù)；袁世洪先生，華盛集團文漢工程部，工程資料；李占彪先生，成都國際集裝箱物流園區(qū)管理委員會（物商委），副主任；何先生，成都國際集裝箱物流園區(qū)管理委員會（物商委），規(guī)建部部長；王倩女士，成都國際集裝箱物流園區(qū)管理委員會（物商委），投資促進部；肖先生，青白江區(qū)規(guī)劃建管科，科長；馮小華女士，青白江區(qū)發(fā)改委；王先生，青白江區(qū)國土資源管理局，局長；劉女士，青白江區(qū)國土資源管理局，土地利用科科長；葉女士，青白江區(qū)國土資源管理局，執(zhí)法科科長；曾子靜女士，青白江區(qū)行政服務(wù)中心建設(shè)局窗口；羅先生，青白江區(qū)公安消防大隊，參謀；林女士，青白江區(qū)水務(wù)局，科長。華盛集團，集團董事長助理王亞非華盛集團焦健華盛集團趙先生華盛集團，招商宋利強華盛集團，工程建設(shè)李老師華盛集團，合同向小姐華盛集團，法務(wù)許先生華盛集團，工程資料袁先生青白江管委會，規(guī)建部何部長青白江管委會，投資促進部王倩青白江政務(wù)中心，污水林老師青白江政務(wù)中心，建設(shè)管理科蕭老師葉英龍，江蘇新久力太陽能科技有限公司，總經(jīng)理王開玲，江蘇新久力太陽能科技有限公司，財務(wù)負責(zé)人；李先生，江蘇新九力太陽能科技有限公司，資料負責(zé)人；章元元，周市鎮(zhèn)建管所，副所長；張麗，周市鎮(zhèn)建管所，規(guī)劃科科長；毛曉暉，周市鎮(zhèn)建管所，報建科科長；徐峰，周市鎮(zhèn)國土所；陳鵬，周市鎮(zhèn)招商服務(wù)中心；繆霄明，昆山市行政審批中心-規(guī)劃；黃衛(wèi)中，昆山市行政審批中心-人防；何俊達，昆山市行政審批中心-住建局收費；張工，昆山市環(huán)保局，總量科；黃寅，昆山市消防大隊，建審科。項目概述地址目標(biāo)地塊位于中國成都市青白江區(qū)集裝箱物流園區(qū)內(nèi)，香島大道兩側(cè)，清泉大道西側(cè)。項目共有5個塊地，各地塊具體位置分別為：3#地塊：位于香島大道北側(cè)，次3路（景泰路）西側(cè)，繡川路南側(cè)；4#地塊：位于香島大道北側(cè)，次3路（景泰路）東側(cè)，支7路西側(cè)；5#地塊：位于香島大道南側(cè)，次3路（景泰路）東側(cè)，支7路西側(cè)；6#地塊：位于香島大道北側(cè)，支7路東側(cè)，清泉大道西側(cè)；8#地塊：位于香島大道南側(cè)約400米，清泉大道西側(cè)目標(biāo)地塊位于昆山市周市鎮(zhèn)金茂路788號，具體位于金茂路北側(cè)，華揚路西側(cè)。地理位置成都市青白江區(qū)地處成都市東北部，東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。區(qū)境地形呈現(xiàn)西北平壩向東南丘陵山區(qū)的走勢，東西間距31.6公里，南北跨距28.4公里。青白江區(qū)內(nèi)現(xiàn)有“五縱六橫兩環(huán)”的骨架路網(wǎng)，其中國省干線公路7條，分別是G42成南高速公路、G5成綿高速公路、S2成巴高速、G4202成都第二繞城高速、G108國道（大件路）、省道101線唐巴公路、成青快速通道；縣級公路7條，分別是跨地區(qū)縣道三西路、廣大路，跨區(qū)縣縣道成環(huán)路、大石路、云石路、龍趙路、青解路。成都第二繞城高速公路、成巴高速公路串起成都市二、三圈層以及周邊廣漢、簡陽等12個區(qū)（市）縣，分別與成綿、成南、成渝、成溫邛、成灌、成自瀘、成雅等10條高速公路直接連接，形成“融一、串二、連三、成網(wǎng)成環(huán)、內(nèi)通外聯(lián)”的區(qū)域快速交通體系。青白江區(qū)散貨物流園交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢突出：位于寶成鐵路、滬漢蓉大通道（達成鐵路）、成渝鐵路、成都北編組站交匯處；經(jīng)成青快速通道至成都中心城區(qū)僅18公里；可通過貨運大道實現(xiàn)與其他物流中心和物流園區(qū)的有效連接；橫貫境內(nèi)的成綿高速公路、成南高速公路分別連接最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ某桑ǘ迹┑拢枺┚d（陽）經(jīng)濟帶、成渝經(jīng)濟區(qū)，使西部物流樞紐服務(wù)范圍極為廣泛。目標(biāo)地塊位于昆山市周市鎮(zhèn)。周市鎮(zhèn)位于昆山市北部，地處昆山、太倉、常熟三市交界處，由原周市、新鎮(zhèn)、陸楊三鎮(zhèn)合并而成。鎮(zhèn)區(qū)南部與昆山老城區(qū)和國家級昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)僅一河之隔，西部與國家級昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)相接，近半?yún)^(qū)域?qū)儆诶ド街行某菂^(qū)的重要組成部分。周市鎮(zhèn)交通發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯。距上海虹橋機場僅45公里，半小時即可到達，到浦東國際機場也僅一個小時車程；20分鐘內(nèi)可達京滬鐵路和滬寧高速公路。上海港、張家港、瀏家港三個港口，最遠的一小時，最近的半小時。區(qū)域內(nèi)公路路網(wǎng)四通八達，339省道、蘇昆太高速穿境而過，形成了以昆太路、新浦路、339省道、城北大道、迎賓路等橫向道路和長江北路、青陽路、黃浦江路、宋家港路、華揚路等縱向道路為依托的“六橫六縱”道路網(wǎng)絡(luò)。權(quán)屬狀況根據(jù)四川文漢物流有限公司提供的土地證信息，土地使用權(quán)人為四川文漢物流物流有限公司，本次標(biāo)的物有5個地塊組成，代號分別為3#、4#、5#、6#和8#地塊，土地性質(zhì)為倉儲用地，總用地面積為355,732.17平方米（約533.6畝），土地基本信息見下表：（8#地塊由分3次出入獲得，由3塊地組成）地塊信息匯總表1.3-A地塊名稱用地性質(zhì)用地面積（㎡）出讓期限開竣工期限容積率建筑密度行政配套（占地㎡）3#倉儲38374.212012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%4#倉儲76338.242012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%5#倉儲89527.602012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%6#倉儲51153.212012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%8-1#倉儲36513.712012.11.1-2062.10.302013.5.9-2015.5.9≥0.7≥40%≤7%8-2#倉儲34413.672014.1.20-2064.1.192014.7.26-2016.7.25≥0.7≥35%≤7%8-3#倉儲29411.532014.4.28-2064.4.272014.10.30-2016.10.30≥0.7≤3.0≥35%≤7%合計355732.17調(diào)查顯示，8#地塊已開發(fā)利用，北側(cè)在建建筑物為3棟單層倉庫，總建筑面積34,750.83平方米，未驗收，南側(cè)為空地。其他3#、4#、5#和6#地塊均未開發(fā)，地塊存在閑置的風(fēng)險，根據(jù)青白江區(qū)國土部門信息，已發(fā)閑置土地通知書，并督促項目趕快啟動，截止調(diào)查之日，暫未做出處罰。根據(jù)現(xiàn)場踏勘及相關(guān)部門調(diào)查信息，地塊內(nèi)有高壓架空線、燃氣管道、油脂廠、梨園、農(nóng)家樂、自來水管道、通訊線路以及部分農(nóng)作物，地上拆遷工作未完成。根據(jù)文漢物流代表提供的信息，“四川文漢文軒物流物流有限公司”已正式更名為“四川文漢物流有限公司”，截止調(diào)查日，土地使用權(quán)人的名稱未變更，仍為“四川文漢物流文軒物流有限公司”。根據(jù)土地出讓合同信息，目標(biāo)地塊原交地條件為現(xiàn)狀交地。根據(jù)目標(biāo)地塊土地證信息，土地使用權(quán)人為江蘇新久力太陽能科技有限公司，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為74,666.7平方米，地號：10601159004，，土地使用權(quán)終止日期至2058年3月4日。根據(jù)目標(biāo)地塊房產(chǎn)證信息，目標(biāo)地塊房屋所有權(quán)人均為江蘇新久力太陽能科技有限公司，已建成建筑總面積為41,250.88平方米。使用情況現(xiàn)場調(diào)查，目標(biāo)5塊地均用圍墻圍護，其中8#地塊已開發(fā)利用，已開發(fā)部分為在建的3棟倉庫，截止調(diào)查日，未辦理相關(guān)驗收；其他3#、4#、5#和6#地塊均未開發(fā)。根據(jù)現(xiàn)場踏勘及相關(guān)部門信息，3#、4#、5#和8#地塊內(nèi)有一路35KV青分線斜穿地塊經(jīng)過；8#地塊南側(cè)有一路鐵路用高壓線、一路民用線和通訊線穿地塊經(jīng)過，東南側(cè)有一路自來水管線經(jīng)過；3#地塊內(nèi)有2條燃氣管線，管徑分別為DN250和DN100，其中，DN250的燃氣管線同時穿過5#和8#地塊，地塊東側(cè)有一處文漢物流搭建的彩鋼板房，西南角有一文漢物流申請的400KV箱式變壓器；4#地塊西北角，有一廢棄油脂廠，占項目用地約2畝多，東側(cè)為低洼、若干水塘；6#地塊東北側(cè)有農(nóng)家樂、30余畝梨園、通訊線、民用架空線及排污管道，并種植有油菜、蘑菇等農(nóng)作物，西北角有一處混凝土泵站（文漢物流自用）根據(jù)現(xiàn)場勘查及新久力相關(guān)代表提供的信息，目標(biāo)地塊倉庫一1、2、3跨面積現(xiàn)為江蘇恒聯(lián)國際物流公司所租用，租期至2018年3月31日，倉庫一其余部分現(xiàn)為新久力所使用（一半空置，一半使用）；倉庫二大租戶已退租，倉庫內(nèi)堆放有設(shè)備；倉庫四現(xiàn)閑置，未使用。二期空地暫未開發(fā)使用。調(diào)查的目的和范圍調(diào)查的目的對現(xiàn)有建筑物及未開發(fā)土地做調(diào)查，并且根據(jù)獲得的資料和現(xiàn)場調(diào)查從建筑、結(jié)構(gòu)、周邊及市政設(shè)施條件和明顯的、潛在的與權(quán)屬有關(guān)的方面對目標(biāo)建筑物、地塊做評估。調(diào)查的范圍根據(jù)普洛斯的要求及進行工程盡職研究的特點，調(diào)查范圍如下：建筑物現(xiàn)場檢查道路及室外工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程消防工程空調(diào)工程電氣工程給排水工程電話及數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)安保監(jiān)控及樓宇控制系統(tǒng)其他特殊設(shè)備檔案資料審查政府批準證書及文件；工程設(shè)計文件；工程施工記錄、檢測報告；維修保養(yǎng)記錄；其他。合同調(diào)查建筑工程施工合同市政工程施工合同維修保養(yǎng)合同設(shè)備運行保養(yǎng)合同合同及付款臺賬其他土地調(diào)查地理環(huán)境調(diào)查；城市規(guī)劃要求；行政及法律條件；市政設(shè)施配套；測量。盡職調(diào)查匯總、存在問題/風(fēng)險及建議本次調(diào)查分為四部分，分別為建筑物現(xiàn)場調(diào)查、文檔資料調(diào)查、合同調(diào)查、土地調(diào)查，針對本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問題、風(fēng)險及建議，將在本章節(jié)中匯總，供普洛斯參考。建筑物現(xiàn)場調(diào)查主要問題、風(fēng)險及建議根據(jù)工程規(guī)劃許可證信息，據(jù)現(xiàn)場調(diào)查顯示，8#地塊內(nèi)主要建筑為：倉庫一完成90%、倉庫二完成80%、倉庫三完成50%等配套用房已有主要建筑物基本信息如下：序號建筑物名稱開工日期層數(shù)建筑面積（㎡）11#倉庫一2012年9月15日地上1局部2層1128322#倉庫二2014年8月5日地上1層局部3層局部地下1層，11164.4833#倉庫三2014年10月20日地上1層12303.35合計34750.83目標(biāo)地塊內(nèi)一期建筑物均已經(jīng)完成建設(shè)并投入使用，二期建筑物尚未施工。據(jù)現(xiàn)場調(diào)查顯示，地塊內(nèi)主要建筑為：倉庫一、倉庫二、倉庫四（辦公樓）配電房、泵房、門衛(wèi)1、門衛(wèi)2及污水處理區(qū)。已有建筑物基本信息如下（房屋面積信息來源于產(chǎn)權(quán)證）：幢號結(jié)構(gòu)層數(shù)層高m建筑尺寸m長×寬×高房屋建筑面積㎡建筑物占地面積m2規(guī)劃用途火災(zāi)類別耐火等級備注一鋼砼框架結(jié)構(gòu)1（3）11.5210×135×11.5柱網(wǎng)：7.5×5.430231.0428432.86丁類二級保留二鋼砼框架結(jié)構(gòu)111.5162×27×11.5柱網(wǎng)：7.5×5.44469.224419.42丁類二級拆四（辦公）鋼砼框架結(jié)構(gòu)5（2）3.856×24×21.955987.641363.26丁類二級拆門衛(wèi)1鋼混結(jié)構(gòu)148×8×496.6994.76門衛(wèi)/二級保留門衛(wèi)2鋼混結(jié)構(gòu)13.24×6×3.226.7126.45門衛(wèi)/二級拆配電房鋼混結(jié)構(gòu)15.825×9.5×5.8264.19250.71配電二級拆泵房鋼混結(jié)構(gòu)13.6175.39183.26泵房二級拆合計41250.88倉庫倉庫倉庫倉庫倉庫倉庫根據(jù)普洛斯要求，本次收購后，擬保留的建筑物為“倉庫一”和“門衛(wèi)1”，其它建（構(gòu)）筑物均拆除，故本次調(diào)查將以保留建筑物為重點，其它擬拆除建（構(gòu)）筑物不再詳述。調(diào)查顯示，目標(biāo)項目于2008年9月份開工，2010年6月份竣工，2010年9月份完成綠化及規(guī)劃驗收，2010年12月完成建設(shè)項目竣工驗收備案，2011年3月獲得房屋產(chǎn)權(quán)證。調(diào)查期間未見檔案驗收證明，未見環(huán)保驗收合格意見書及相關(guān)檢測報告。目標(biāo)建筑物（倉庫一）外墻涂料顏色掉色、局部脫皮，部分區(qū)域粉刷層龜裂、脫層；內(nèi)墻南北墻面滲水污漬較明顯，涂料層霉變、脫皮現(xiàn)象嚴重；屋面內(nèi)天溝多處滲水痕跡；地坪局部破壞、開裂。調(diào)查期間，倉庫一南半部已出租，建筑使用功能基本正常，根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況，消防設(shè)施不能滿足普洛斯丙二類倉庫需求，項目收購后需整體改造。室外道路及圍墻局部開裂。以下提及的所有缺陷事項，建議普洛斯要求新久力進行整改，整改完畢并經(jīng)驗收后進行移交接收。如果新久力不能在交易完成前完成整改，可以在交易中預(yù)留相應(yīng)的整改費用由普洛斯自行實施。建筑工程調(diào)查結(jié)論及建議建筑工程調(diào)查結(jié)論及建議現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8#地塊內(nèi)建筑物存在以下問題具體如下：1）8號地塊倉庫一倉、庫二鋼結(jié)構(gòu)鋼立柱焊接疤痕明顯，未刷防銹漆，影響美觀；建議處理方案：補刷防銹漆2）8號地塊倉庫一倉、庫二消防水管支架未刷防銹漆存在腐蝕的可能，消防驗收通不過建議處理方案：補刷防銹漆8號地塊倉庫一、倉庫二鋼結(jié)構(gòu)立柱面（靠墻面）涂料污染影響美觀。建議處理方案：涂料污染處鏟除，墻體接縫處貼美紋紙，重新刷防銹漆8號地塊倉庫一倉、庫二庫房地面面層開裂影響美觀。建議處理方案：地坪整體沉降不大，不影響使用，可不做處理；對裂縫明顯、不空鼓部位，先采用打磨、清理裂縫，后嵌批專用修補砂漿、環(huán)氧樹脂。現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)8號地塊倉庫一、倉庫二、倉庫三墻體多處穿墻洞（設(shè)備管道）未處理，存在漏水及節(jié)能的隱患。建議處理方案：用細石混凝土或防火膠泥添堵?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫一、倉庫二結(jié)構(gòu)梁與彩鋼板間隙較大影響使用。建議處理方案：采用防火棉進行封堵?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫一、倉庫二、倉庫三鋼結(jié)構(gòu)與磚墻接觸面膨脹劑脹出墻面影響美觀及消防驗收。建議處理方案：脹出墻面處鏟除達到凹處1cm左右，在進行批膩子及涂料施工?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫一屋頂保溫板損壞長時間存在屋面漏水的風(fēng)險。建議處理方案：拆除損壞部分進行更換現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫一、倉庫二，沿墻體四周與地坪搭接處有約2厘米的痕跡，存在地坪整體沉降的可能；廠區(qū)內(nèi)地面有多處開裂影響美觀。建議處理方案：地坪整體沉降不大，不影響使用，可不做處理；對裂縫明顯、不空鼓部位，先采用打磨、清理裂縫，后嵌批專用修補砂漿、環(huán)氧樹脂?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫一、倉庫二磚墻與隔墻接觸陽角涂料起鼓脫落影響后期使用建議處理方案：起鼓脫落處進行拆除，重新批膩子，掛陽角條及涂料施工?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫內(nèi)施工機具雜亂堆放，影響美觀建議處理方案：進行清除，整理現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊設(shè)備房地面積水嚴重。影響設(shè)備施工安全及壽命。建議處理方案：尋找積水原因，并清除積水?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫一倉庫二門縫下口留縫過大，易造成雨水留進流入。建議處理方案：1門口下面做擋水坎，，或2依據(jù)現(xiàn)場，門洞高度更換門高度，在3門下口安裝一個塑料擋水條。8號地塊倉庫一倉庫二倉庫三屋面排水溝里垃圾成堆溝內(nèi)積水、屋脊蓋板未固定、不順直局部破損建議處理方案：屋脊蓋板重新定位及固定，排水溝清除垃圾，全面檢查水溝是否漏水，疏通下水管。結(jié)構(gòu)工程調(diào)查結(jié)論及建議8號地塊倉庫一、倉庫二、倉庫三地坪設(shè)計活載不明，存在不能滿足普洛標(biāo)準庫的使用荷載。需要文漢物流澄清是否滿足普要求。提醒普洛斯注意建議要求文漢物流提供（可咨詢原設(shè)計院）8號地塊倉庫一倉庫二倉庫三屋面排水溝里垃圾成堆溝內(nèi)積水、屋脊蓋板未固定、不順直局部破損建議處理方案：屋脊蓋板重新定位及固定，排水溝清除垃圾，疏通下水管，全面檢查水溝是否漏水現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊倉庫二部分由于施工時的質(zhì)量問題，或后期使用時，集中荷載較大的原因，地面有一處混凝土地坪在分倉縫處翹角，高度約2厘米，影響后期的使用。并影響后期使用。建議處理方案：對翹角部位，進行鑿除，打磨，補刷環(huán)氧漆。。道路及室外工程調(diào)查結(jié)論及建議：現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊3#庫房倉庫三門口堆土嚴重1）3#庫房正在施工，建議施工完畢后對堆土進行清理或預(yù)留相應(yīng)部分的費用由普洛斯自行實施；。現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊2#庫房倉庫二室外收貨平臺地面污染影響美觀及后期正常使用。建議處理方案：污染地面全部清洗干凈或預(yù)留相應(yīng)部分的費用由普洛斯自行實施?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊室外管井井蓋未安裝好在使用時存在安全隱患，影響后期正常使用的風(fēng)險。建議處理方案：使用正確配套安裝井蓋?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8號地塊室外井蓋生銹，有積水痕跡美觀及后期正常使用。建議處理方案：將井蓋防銹處理，井蓋防水孔進行疏通現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)8號地塊室外給水管道未安裝完成，部分管道裸露在外，未回填存在水管管道破損，造成漏水建議處理方案：按規(guī)范合理回填現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，倉庫一外墻墻體開裂、涂料脫色明顯，具體如下：1）建筑物墻裙下方墻體開裂明顯，西南角粉刷層開裂、脫層，存在滲水的可能；2）建筑物墻裙以下龜裂現(xiàn)象明顯，影響美觀。建議處理方案：①對粉刷層脫層、開裂的部位，鑿除粉刷層，重新粉刷，刷外墻涂料；②對墻體龜裂部位，鏟除涂料層，重新批外墻膩子、刷外墻涂料。倉庫一外墻內(nèi)側(cè)墻面滲水污漬較明顯，涂料層霉變、脫皮現(xiàn)象嚴重，局部開裂，具體如下：1）南北側(cè)山墻（特別是北側(cè)）墻面由于滲水原因，導(dǎo)致墻面霉變、涂料層脫皮現(xiàn)象普遍（包括沿墻的混凝土排架柱、外墻梁下方、窗臺下方、踢腳線處），影響美觀；2）西北側(cè)外墻內(nèi)側(cè)開裂，并有滲水痕跡，存在滲水的可能。建議處理方案：①對墻體霉變、涂料脫皮的部位，首先應(yīng)檢查并做好外墻及檐邊的防水措施，然后鏟除室墻體霉變、涂料脫皮的部位的涂料層，重新批內(nèi)墻膩子、刷內(nèi)墻涂料；②對外墻體開裂的部位，鑿除墻體內(nèi)、外兩側(cè)粉刷層，重新處理粉刷，外側(cè)批外墻膩子、刷外墻涂料，內(nèi)側(cè)批內(nèi)墻膩子、刷內(nèi)墻涂料。倉庫一北側(cè)墻體多處穿墻洞（設(shè)備管道）未處理好，存在消防稽查及墻體滲水的風(fēng)險。建議處理方案：用細石混凝土或防火膠泥添堵。倉庫一東南側(cè)倉庫內(nèi)辦公區(qū)墻面開裂（調(diào)查期間，未能安排進入辦公區(qū)內(nèi)部檢查），二層衛(wèi)生間外側(cè)有滲水痕跡，存在施工時，防水層處理不到位的可能。建議處理方案：①對開裂部位，鏟除涂料層，重新批內(nèi)墻膩子、刷內(nèi)墻涂料；②對有滲水痕跡的部位，進行全面檢查，鑿開漏水點、做好基層，及防水，重新澆筑?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，倉庫一屋面頂棚保溫棉多處滲水痕跡（基本上每個內(nèi)天溝均有3-6處），存在漏水的可能。屋面檢查發(fā)現(xiàn)，南側(cè)屋面屋脊有整體更換的痕跡，據(jù)現(xiàn)有租戶信息，南部屋面原漏水較大，經(jīng)維修后，還有2-3處漏水點。建議處理方案：針對屋面有漏水痕跡的部位進行全面檢查，并分析漏水原因，對屋面板連接處和屋脊縫隙處進行處理，如需要可局部更換?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，倉庫一屋面天溝內(nèi)有垃圾，存在堵塞落水口導(dǎo)致屋面漏水的風(fēng)險。建議處理方案：全面檢查并清理?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，倉庫一地坪整體觀感良好，局部地面存在如下情況：1）沿墻體四周與地坪搭接處有約2厘米的痕跡，存在地坪整體沉降的可能；廠區(qū)內(nèi)地面有多處開裂，影響美觀。2）倉庫北部及南部，由于施工時的質(zhì)量問題，或后期使用時，集中荷載較大的原因，地面有3處混凝土地坪在分倉縫處翹角，高度約2厘米，影響后期的使用。3）倉庫北部有若干處地坪破壞（被鑿穿1米見方的槽，約4處），影響正常使用。建議處理方案：①地坪整體沉降不大，不影響使用，可不做處理；對裂縫明顯、不空鼓部位，先采用打磨、清理裂縫，后嵌批專用修補砂漿、環(huán)氧樹脂；②對翹角部位，進行鑿除，打磨，補刷環(huán)氧漆；③對地坪破損或坑洞處，鑿除原有已損壞的地坪，修齊邊線，處理好地面基層，采用高一標(biāo)號的混凝土重新澆筑砼?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，門衛(wèi)1外墻粉刷層龜裂，影響美觀；內(nèi)門門鎖損壞，影響使用。建議處理方案：鏟除龜裂和涂料脫落處的面漆，重新批外墻膩子、刷外墻涂料；更換門鎖?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，門衛(wèi)1內(nèi)墻墻面有滲水痕跡，存在屋面漏水的可能。建議處理方案：全面檢查滲水原因，如面積不大，可采用注膠的方式做局部防水處理。結(jié)構(gòu)工程調(diào)查結(jié)論及建議倉庫一地坪設(shè)計活載10KN/㎡，不滿足普洛斯地坪荷載要求（30KN/㎡），但新久力提供的倉庫一復(fù)合地基檢測報告數(shù)據(jù)為40KN/㎡（詳見附件9.14），滿足普洛斯要求。提醒普洛斯注意倉庫一屋面恒荷載為0.3KN/㎡（彩鋼板+檁條+保溫層），屋面活荷載為0.5KN/㎡；基本風(fēng)壓為0.45KN/㎡，雪荷載為0.4KN/㎡，存在改造時不能滿足承載力要求的可能。提醒普洛斯，在消防改造時，需考慮原設(shè)計荷載，重新進行復(fù)核驗算，如不能滿足設(shè)計要求，須做局部加固處理。倉庫一北側(cè)墻體東北角窗臺下有一處45°斜裂縫，存在局部墻體基礎(chǔ)下沉的隱患，影響后期使用安全。建議處理方案：拆除該處窗臺下墻體，在原基礎(chǔ)上重新澆筑基礎(chǔ)，然后再填充墻體、粉刷，批外墻膩子、刷外墻涂料?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，倉庫一北部經(jīng)新久力后期改造，倉庫內(nèi)增設(shè)有大量鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件，直接坐落在地坪上，調(diào)查期間，未見改造的相關(guān)圖紙、荷載驗算及圖審記錄，存在一定的安全隱患，并影響后期使用。建議處理方案：要求新久力將其拆除，并對損壞的地坪進行修復(fù)。道路及室外工程調(diào)查結(jié)論及建議：現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，場區(qū)地面整體觀感尚可，局部存在開裂現(xiàn)象：1）場區(qū)入口處地坪有1處裂縫較大（場區(qū)外）；2）場區(qū)入口處地坪有2處裂縫較大（場區(qū)內(nèi)）；3）倉庫一西側(cè)道路有3處裂縫較大，東、北側(cè)道路各有1處裂縫較大。上述裂縫在使用時，存在繼續(xù)擴大并嚴重的隱患，影響后期正常使用的風(fēng)險。建議處理方案：切開并鑿除受損部位的地坪（或路面），采用高一標(biāo)號的混凝土進行澆筑，遇有分倉縫的區(qū)域，修復(fù)完成后重新沿縫切割?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，場區(qū)圍墻存在如下問題：1）東側(cè)門衛(wèi)處未設(shè)置場區(qū)大門，現(xiàn)狀采用彩鋼板封堵，存在消防應(yīng)急、疏散隱患；2）南側(cè)門衛(wèi)處，伸縮門墻體涂料層脫落嚴重，影響美觀；3）北側(cè)圍墻有1處開裂較大，且有一半未刷涂料，影響后期使用及美觀。建議處理方案：①按審圖后的圖紙，完成東側(cè)出入口的設(shè)置；②剔除涂料層，處理好基層，重新批外墻膩子、刷外墻涂料；③鑿除粉刷層重新粉刷，刷外墻涂料?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，場區(qū)入口處（外）有一自來水管井沉降嚴重，沉降約5厘米，影響車輛進出。建議處理方案：將管井提升至地面同一標(biāo)高。消防工程現(xiàn)狀描述：表3.1.4-A序號技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容1耐火等級倉庫一耐火等級為二級2火災(zāi)危險性類別丙2類丁類倉庫3消防水源目標(biāo)物業(yè)水源為城市自來水,室外、室內(nèi)消防給水均采用廠區(qū)消防泵房供水.室內(nèi)消防用水和室外消防用水都是由室外消防泵房及市政管網(wǎng)聯(lián)合供水，消防泵房水從消防水池引來，消防水池由市政管網(wǎng)直接供給。4室外消火栓系統(tǒng)目標(biāo)物業(yè)室外消防用水量為45L/s，室外消防環(huán)管與場地生活給水管道共用。目標(biāo)物業(yè)室外消防用水量為20L/S,室外消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)布置在廠區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，由一路市政給水管道和消防泵房聯(lián)合供水。5室內(nèi)消火栓系統(tǒng)目標(biāo)物業(yè)室內(nèi)消火栓用水量10L/s，目標(biāo)物業(yè)室內(nèi)消防用水量為10L/S，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)布置水平成環(huán)路。由一路市政給水管道和消防泵房聯(lián)合供水。6自動噴水滅火系統(tǒng)目標(biāo)物業(yè)室內(nèi)滅火用水量90L/s，無。7火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)按集中報警系統(tǒng)設(shè)置。無。8消防設(shè)計審核1號倉庫消防設(shè)計備案，備案號：510000WSJ150007043。2、3號倉庫未見消防設(shè)計審核意見。未見。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2、3號倉庫土建工程已完成，消防工程1號倉庫完成80%，2號倉庫完成60%，3號倉庫完成50%。在2#倉庫地下室,設(shè)共920m3消防水池(包括消火栓水量595m3,自動噴水量325m3）。水源為城市自來水,市政給水管網(wǎng)供水壓力不低于0.30MPa。本工程分別從城市給水環(huán)網(wǎng)接入二根DN150mm引入管，至建筑紅線后經(jīng)過水表井與本小區(qū)的給水環(huán)管相接。本工程室外消防環(huán)管與場地生活給水管道共用。目標(biāo)物業(yè)由生產(chǎn)倉庫一、倉庫二、倉庫四、門衛(wèi)1、門衛(wèi)2、配電房、水泵房組成，其中生產(chǎn)倉庫一為單層倉庫，高14米，局部地上3層，耐火等級為二級，為丁類倉庫；整個廠區(qū)統(tǒng)一考慮消防水池及消防設(shè)施。倉庫三、倉庫五未建設(shè)。消防水泵房位于目標(biāo)物業(yè)地塊內(nèi)西側(cè)地下，水池中存儲水量不少于230T,為露天消防水池；消防水泵房設(shè)置室內(nèi)外消火栓水泵兩臺一用一備，室內(nèi)消火栓泵設(shè)計參數(shù)為Q=30L/S；H=44M。消火栓系統(tǒng)：目標(biāo)物業(yè)室內(nèi)消火栓設(shè)計流量為10L/s，室外消火栓設(shè)計流量為45L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為3小時。消火栓充實水柱長度13m,-1F采用減壓穩(wěn)壓消火栓。兩臺消火栓給水泵設(shè)于2#倉庫地下室消防泵房內(nèi)，互為備用，室外統(tǒng)一設(shè)消防水泵接合器與消火栓給水管網(wǎng)相連。室內(nèi)設(shè)專用消火栓給水管網(wǎng)。18m3消防水箱單獨設(shè)于室外消防水塔頂。目標(biāo)物業(yè)廠區(qū)內(nèi)消火栓給水泵和消火栓給水管網(wǎng)聯(lián)合供水，平時系統(tǒng)由設(shè)在屋頂?shù)?m3消防水箱維持壓力；消防時直接啟動消火栓箱內(nèi)的啟泵按鈕啟動消火栓給水泵。每層均設(shè)DN65消火栓，25米水龍帶，水槍噴嘴直徑為19mm，自動噴淋滅火系統(tǒng)：倉庫按倉庫危險Ⅱ級設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng),采用早期抑制快速響應(yīng)噴頭(ESFR),噴頭流量系數(shù)K=200噴頭最低工作壓力P=0.50MPa,作用面積內(nèi)開放的噴頭數(shù)為12只，滅火用水量90L/s,火災(zāi)延續(xù)時間1h,總消防用水量為325m3。泵房內(nèi)設(shè)三臺自動噴水泵,兩用一備無。火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：目標(biāo)物業(yè)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)按集中報警系統(tǒng)設(shè)置。系統(tǒng)組成：系統(tǒng)由火災(zāi)探測器、手動火災(zāi)報警按鈕、火災(zāi)聲光警報器、消防應(yīng)急廣播、消防專用電話、消防控制室圖形顯示裝置、火災(zāi)報警控制器、火災(zāi)聯(lián)動控制器等組成。消防控制室設(shè)于門衛(wèi)一層無。消防排煙系統(tǒng)：地上庫房設(shè)置機械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)；地下室防煙樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機設(shè)置在地下室的合用前室現(xiàn)場目測倉庫設(shè)置了自然排煙系統(tǒng)。物業(yè)管理根據(jù)經(jīng)新久力人員了解，倉庫一南半部已出租區(qū)域，消防系統(tǒng)日常運行由租戶自行管理，公共區(qū)域的消防系統(tǒng)新久力自行管理維護。但現(xiàn)場調(diào)查并未發(fā)現(xiàn)新久力對消防系統(tǒng)做過任何維修及保養(yǎng)記錄，且現(xiàn)場水泵房消火栓泵控制柜也不能正常送電，作為消防第二路電源的發(fā)電機房因現(xiàn)場無條件查看，故運行情況未知。調(diào)查結(jié)論及建議：目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2、3號倉庫全部消防線管未涮防火涂料，電線保護管脫落等問題，影響消防疏散消防線管的耐火等級，影響消防系統(tǒng)使用時間，存在消防安全隱患，建議要求文漢物流增加或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2號倉庫多處消火栓箱內(nèi)的水龍帶污染、陳舊。消火栓箱落灰嚴重。建議普洛斯要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2、3號倉庫的大部分消防設(shè)備電線未安裝完成，設(shè)備不能正常使用。存在消防安全隱患，建議要求文漢物流逐一檢查并修復(fù)安裝完成或預(yù)留相應(yīng)部分的費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2號倉庫全部疏散指示燈具不亮，影響消防疏散，建議要求普洛斯文漢物流整改或預(yù)留部分費用重新設(shè)計施工普洛斯實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2號倉庫部分噴淋頭距離墻體比較近，不符合規(guī)范要求，噴淋支管末端未安裝防晃支架。影響噴淋的作用面積。建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)部分的費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1號倉庫多處辦公室內(nèi)火災(zāi)煙感探頭布置比較少。探測器保護罩未清理，辦公存在火災(zāi)探測盲區(qū)，影響火災(zāi)報警。建議要求文漢物流整改或預(yù)留相關(guān)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1號倉庫多處辦公室未設(shè)置應(yīng)急照明。影響疏散照明，建議要求文漢物流增加或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊室外多處消火栓生銹嚴重，并且被雜草覆蓋，不容易被發(fā)現(xiàn)。影響消火栓的使用，建議要求文漢物流整改或預(yù)留相關(guān)費用由普洛斯自行實施。8號地塊1、2、3號廠房多處消防水力警鈴設(shè)置在室外，未作保護，已生銹嚴重。影響設(shè)備的使用，建議要求文漢物流整改，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)消防系統(tǒng)還未完成。1、2、3號倉庫報警系統(tǒng)和消防水系統(tǒng)還未完成，1號倉庫完成約80%，2號倉庫完成月約60%，3號倉庫完成約50%。2、3號倉庫屋面通風(fēng)系統(tǒng)未完成。消防報警系統(tǒng)及水系統(tǒng)未完成，消防系統(tǒng)不能正常使用。建議要求文漢物流完成消防系統(tǒng)，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行完成。8號地塊2號倉庫地下多處消防水泵房水泵及法蘭生銹嚴重。消防水泵不能正常使用，影響水泵及法蘭使用年限，消防系統(tǒng)不能正常使用，建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊室外多處消防環(huán)道未完成。影響消防車輛通行，建議要求文漢物流完成消防通道，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊2號倉庫地下發(fā)電機房設(shè)置了消防噴淋系統(tǒng)，未設(shè)置氣體滅火或水噴霧系統(tǒng)。噴淋漏水之后，影響發(fā)電機正常使用，存在安全用電隱患。建議要求文漢物流安裝氣體滅火或水噴霧系統(tǒng)?；蝾A(yù)留部分費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)倉庫一火災(zāi)危險性類別按照丁二類設(shè)計，不能滿足普洛斯收購后使用要求，消防系統(tǒng)需進行重新設(shè)計施工。建議預(yù)留部分費用由普洛斯自行設(shè)計施工?，F(xiàn)場目測目標(biāo)物業(yè)在倉庫一內(nèi)自行分割房間，破壞原有防火分割，存在消防安全隱患。建議要求新久力整改或預(yù)留相應(yīng)部分的費用由普洛斯自行實施。室外消防環(huán)道設(shè)有電動門影響消防環(huán)道暢通。.建議要求新久力拆除。倉庫內(nèi)消火栓系統(tǒng)管道部分為埋地管道，拆除整改較為困難。提醒普洛斯注意。目標(biāo)倉庫無噴淋、自動火災(zāi)報警、應(yīng)急照明及疏散指示燈系統(tǒng)不符合普洛斯使用要求。建議預(yù)留相應(yīng)部分的費用由普洛斯自行實施。消防泵房配電箱未正常供電，消防系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)。存在消防安全隱患。提醒普洛斯在收購時注意?？照{(diào)暖通工程現(xiàn)狀描述：表3.1.5-A序號技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容1采暖設(shè)計參數(shù)未設(shè)計采暖目標(biāo)物業(yè)未設(shè)計相關(guān)暖通圖紙。2采暖形式未設(shè)計采暖目標(biāo)物業(yè)未設(shè)計相關(guān)暖通圖紙。3采暖熱負荷指標(biāo)未設(shè)計采暖目標(biāo)物業(yè)未設(shè)計相關(guān)暖通圖紙。4熱源未設(shè)計采暖目標(biāo)物業(yè)未設(shè)計相關(guān)暖通圖紙。庫房采用機械排風(fēng)的方式，排風(fēng)量按≥2次/h計算,在每個防火分區(qū)內(nèi)設(shè)置排煙風(fēng)機中的兩臺屋頂排煙排風(fēng)風(fēng)機作為平時通風(fēng)用，庫房補風(fēng)采用外墻設(shè)置補風(fēng)百葉風(fēng)口進行自然補風(fēng)方式。地下室水泵房、弱電機房、消防控制室平時通風(fēng)按≥6次/h計算。采用機械排風(fēng)，天井進行自然補風(fēng)方式。柴油發(fā)電房設(shè)有平時排風(fēng)系統(tǒng)和事故排風(fēng)系統(tǒng)及儲油間的氣體滅火后的事后排風(fēng)系統(tǒng)，三者合為一個系統(tǒng)，其排風(fēng)量按≥12次/h設(shè)計,在發(fā)電機房室內(nèi)外便于操作的地方設(shè)置手動控制裝置?，F(xiàn)場目測僅有部分租戶的分體空調(diào)正在使用，另部分生產(chǎn)使用的空調(diào)系統(tǒng)因目標(biāo)物業(yè)停產(chǎn)已廢棄停止使用。調(diào)查結(jié)論及建議：8號地塊1號倉庫多處通風(fēng)百葉未安裝好，有縫隙。2、3號倉庫百葉還未安裝。雨水容易進入室內(nèi)，現(xiàn)場目測有漏水的痕跡。建議要求文漢物流整改或預(yù)留相關(guān)費用由普洛斯實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2、3號倉庫施工圖紙上設(shè)計了機械排風(fēng)排煙設(shè)備，但現(xiàn)場目測1號倉庫未安裝機械排風(fēng)，安裝了自然通風(fēng)管。2、3號倉庫排煙排風(fēng)設(shè)備都沒有安裝?，F(xiàn)場排煙系統(tǒng)不能滿足普洛斯使用需求，建議要求文漢物流整改或普洛斯預(yù)留部分費用由普洛斯自行設(shè)計施工。目標(biāo)物業(yè)未設(shè)計相關(guān)暖通圖紙，現(xiàn)場僅租戶部分分體空調(diào)正在使用。提醒普洛斯注意。目標(biāo)物業(yè)現(xiàn)有消防排煙通風(fēng)系統(tǒng)不能滿足普洛斯收購后的使用要求。建議預(yù)留部分費用由普洛斯自行設(shè)計施工?，F(xiàn)場存在大量生產(chǎn)工藝的空調(diào)設(shè)備。建議要求新久力拆除。電氣工程現(xiàn)狀描述：表3.1.6-A序號技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容1用電類別大工業(yè)。2高壓供電方式一路210KV。3安裝容量未安裝3250KVA。4變壓器分類箱式變壓器油式變壓器。5計算負荷1030kva未知。6變壓器箱式變壓器630KVA、箱式變壓器400KVA（都未安裝）油式變壓器2000KVA、油式變壓器1250KVA。7負荷等級一級負荷：所有消防，安防設(shè)備及消防設(shè)備房照明等。三級負荷：除一級負荷外，其余負荷屬于三級負荷。三級用電負荷。8防雷類別三類防雷建筑設(shè)防。目標(biāo)物業(yè)設(shè)計2個室外箱式變壓器（分別為630kva及400kva），一路10kv進線引入。但現(xiàn)場目測2個變壓器都沒有施工?，F(xiàn)場用電為臨時變壓器供電。已完成的1，2，3號倉庫用電從630kva箱式變壓器引來，其余未施工的建筑用電從400kva箱式變壓器引.本工程選用1臺柴油發(fā)電機組，常載功率為350kW，作為自備電源。目標(biāo)物業(yè)光源：一般場所為熒光燈、金屬鹵化物燈或其他節(jié)能型燈具。照明、插座分別由不同回路供電，照明為單相三線，插座回路為單相三線目標(biāo)物業(yè)主要用電設(shè)備為倉庫照明、空調(diào)、生產(chǎn)設(shè)備用電，設(shè)備總?cè)萘?250KW。變壓器容量：2000KVA+1250KVA，共計3250KVA.生產(chǎn)和動力用電設(shè)備為三級負荷，消防用電負荷，按二級負荷考慮。辦公及生活等用電負荷，按三級負荷考慮。目標(biāo)物業(yè)從市政引入一路20kV電源，接至電纜分界室，由電纜分界室引入總配變電所，總配變電所以放射式向其它建筑供電。目標(biāo)物業(yè)采用TN--S系統(tǒng)，所有電氣設(shè)備的帶電金屬外殼及三孔、五孔插座的接地孔均接保護線(PE)，所有三相配電回路均采用五芯電纜低壓配電均采用TN-C-S接地方式。目標(biāo)物業(yè)按第三類防雷建筑物的防雷措施設(shè)計，建筑采用沿屋檐、金屬屋面明敷設(shè)的接閃網(wǎng)及屋頂鋼構(gòu)型材為接閃器。調(diào)查結(jié)論及建議：目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2號倉庫多處配電箱總開管相間的絕緣擋板未全部安裝。配電箱進線電纜溝未做封堵。配電箱落灰比較嚴重，部分配電箱有垃圾未清理。容易造成相間短路和動物進入配電箱，造成安全事故，建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊1、2號倉庫多處燈具電源線保護套管脫落。1、2、3號倉庫多處橋架蓋板未安裝固定好，多處橋架連接處的接地跨接未安裝。影響電線使用年限，存在安全用電隱患，建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊1、2、3號倉庫屋面女兒墻的大部分防雷網(wǎng)未固定，隨意敷設(shè)在女兒墻上。大部分防雷帶接點處生銹嚴重。容易掉落傷人，影響防雷帶的使用年限存在用電安全隱患，建議要求文漢物流整改，或預(yù)留部分費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊2、3號倉庫的電氣系統(tǒng)未完成，2號倉庫完成約50%，3號倉庫完成月10%。影響倉庫使用，建議要求文漢物流完成電氣系統(tǒng)，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊正式供電線路，變壓器器等供電設(shè)備沒有完成。目前目標(biāo)物業(yè)用電為臨時施工用電，正式電源未開通，影響倉庫使用，建議要求文漢物流完成供電系統(tǒng)?；蝾A(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊2號倉庫地下發(fā)電機房，發(fā)電機送風(fēng)比較小，發(fā)電機未安裝及調(diào)試完成。影響發(fā)電機排風(fēng)，造成發(fā)電機不能正常使用，建議要求文漢物流完成發(fā)電機安裝及調(diào)試，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊2號倉庫地下水泵房水泵多處電纜套管未保護都到位，電纜裸露。1處隨意從消防設(shè)備配電箱拉臨時電源。容易造成消防設(shè)備配電箱損壞，建議要求文漢物流整改，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)設(shè)計供電負荷不能滿足普洛斯的用電要求。建議要求文漢物流安裝普洛斯的用電要求重新設(shè)計申請供電，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。下列設(shè)備、設(shè)施有損壞或缺失：目標(biāo)物業(yè)部分配電箱門損壞，存在安全隱患。目標(biāo)物業(yè)電纜溝蓋板沒有蓋，電纜敷設(shè)凌亂。目標(biāo)物業(yè)部分穿墻橋架防護封堵不完整。目標(biāo)物業(yè)配電房內(nèi)未設(shè)置應(yīng)急照明，存在安全隱患。影響照明等配電設(shè)備的使用，存在安全隱患，建議普洛斯要求新久力按規(guī)范要求檢查，并修復(fù)發(fā)現(xiàn)的問題。下列電纜、電線、線管存在缺陷：電線管未固定、電纜未使用線管敷設(shè)。配電箱沒有蓋板，存在安全隱患。目標(biāo)物業(yè)配電箱進線及出線洞口沒有封堵，存在安全隱患.目標(biāo)物業(yè)電纜電線沒有沿橋架敷設(shè)，隨意亂搭亂接。存在安全隱患。影響電纜電線的使用年限，建議普洛斯要求新久力全面檢查接電的狀況，并按照規(guī)范要求重新布置電線及管路。目標(biāo)物業(yè)高低壓配電房部分電纜溝蓋板未蓋，存在用電安全隱患。造成人員跌入電纜溝，存在安全隱患。建議要求新久力整理現(xiàn)有管線，拆除廢棄電纜，并修復(fù)蓋板。目標(biāo)物業(yè)部分燈具損壞，影響照明使用。建議要求新久力修復(fù)，或預(yù)留部分費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)室外排污泵控制箱非防雨型，銹蝕嚴重，存在用電安全隱患。建議普洛斯要求新久力更換為防雨型配電箱。目標(biāo)物業(yè)設(shè)計及現(xiàn)場安裝均為一路供電，供電可靠性嚴重降低，不滿足消防雙回路供電需求，存在用電安全隱患。周邊是否有第二路電源，供電部門的代表無法明確。本項目若申請并批準雙路供電，除工程費用外需繳納高可靠性供電費用，供電電壓20KV的高壓架空線，需要按200元/KVA（自建第二路本級電壓外部工程為125元/KVA）的標(biāo)準繳納，按常用容量和備用容量取小值征收。如果普洛斯采用一路供電加柴油發(fā)電機備用電源，則無需繳納高可靠性費。建議普洛斯根據(jù)項目情況，明確供電需求，通過新久力與供電部門協(xié)調(diào)供電事宜及配套工程費，預(yù)留費用申請第二路供電或增加發(fā)電機。目標(biāo)物業(yè)配備有發(fā)電機，但現(xiàn)場因條件限制未能進入發(fā)電機房，且未見發(fā)電機相關(guān)資料。建議要求新久力進一步提供資料澄清。目標(biāo)物業(yè)變壓器均為油式變壓器，根據(jù)供電部門代表的信息，常規(guī)采用干式變壓器，申請遷移時通常不可以繼續(xù)使用。提醒普洛斯費用估算時注意。給排水工程：現(xiàn)狀描述：表3.1.7-A序號技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容1供水方式市政自來水直接供給。2供水水質(zhì)城市供水水質(zhì)標(biāo)準。3排水體制室內(nèi)外排水采用分流制。目標(biāo)物業(yè)水源為城市自來水,市政給水管網(wǎng)供水壓力不低于0.30MPa。本工程分別從城市給水環(huán)網(wǎng)接入二根DN150mm引入管。至建筑紅線后經(jīng)過水表井與本小區(qū)的給水環(huán)管相接。室外消防環(huán)管與場地生活給水管道共用。采用污廢合流制排水。雨水分流制排入雨水井。生活污水：生活污水經(jīng)管道系統(tǒng)排入化糞池處理后再直接排入城市污水管網(wǎng)?；S池設(shè)置在2號倉庫北側(cè)，有效容積100m3。雨水系統(tǒng)：設(shè)計重現(xiàn)期為3年.終合徑流系數(shù)為0.75。目標(biāo)物業(yè)自金茂路接入一條自來水管路，進戶后分兩路供水，管徑分別為DN150、DN80。供給生產(chǎn)倉庫生活用水、消防水池供水。生活污水：廠區(qū)污水經(jīng)由廠區(qū)污水管道收集后，最終排至市政污水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)：屋面雨水經(jīng)廠區(qū)雨水管網(wǎng)收集后排至市政雨水管網(wǎng)。調(diào)查結(jié)論及建議：8號地塊1、2、3號倉庫室外收貨停車場排水溝內(nèi)垃圾比較多。排水不暢，多處有積水。影響使用室外排水，建議要求文漢物流整改，或預(yù)留部分費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1、2、3號倉庫收貨平臺上的雨水管道未安裝保護措施以后使用過程中，容易造成損壞。建議要求文漢物流整改或預(yù)留部分費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊1號倉庫2處倉庫排水管道漏水建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯實施。8號地塊1、2、3號倉庫大部分屋面排水溝積水及垃圾比較多，造成排水不暢。造成排水不暢，容易漏水，建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地室外多處閥門井沒有安裝井蓋，閥門及法蘭生銹嚴重。影響閥門的使用年限，建議要求文漢物理整改，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)8號地塊室外多處給水管道未安裝完成，部分管道裸露在外，未回填。容易造成管道破損，建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊2號倉庫地下室發(fā)電機房和消防水泵房集水井水泵不能工作，造成機房地面積水。多處管道支架生銹嚴重。造成機房地面積水，存在安全用電隱患。建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊圖紙設(shè)計市政兩路DN150的進水管道，但現(xiàn)場征詢管理人員，市政進水管道為DN100.影響地塊用水，建議要求文漢物流提供資料澄清。倉庫內(nèi)因生產(chǎn)工藝要求設(shè)有排水溝，影響使用。建議要求新久力按照普洛斯使用要求填補，或預(yù)留部分費用自行實施。水泵房排水系統(tǒng)潛污泵不能正常運行，管道銹蝕嚴重。提醒普洛斯注意。倉庫一的裝卸貨平臺改造為下沉式，與場區(qū)地坪形成高低差較大，容易積水，導(dǎo)致不能正常使用，需單獨增加排水溝及提升裝置。提醒普洛斯設(shè)計及費用估算時注意。電話及數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)現(xiàn)場未見目標(biāo)物業(yè)相關(guān)通信系統(tǒng)圖紙，也未見相關(guān)通訊合同，現(xiàn)場租戶自行申請安裝網(wǎng)絡(luò)、電話系統(tǒng)目標(biāo)物業(yè)圖紙設(shè)計弱電機房設(shè)于2號倉庫的地下室，引入光纜1x(GYTA-12B1)，由金屬線槽引出至電話,網(wǎng)絡(luò)插座的分支線穿阻燃型硬塑料管敷設(shè)在地板或墻體內(nèi)。未見相關(guān)通信系統(tǒng)深化圖紙，也未見相關(guān)通訊合同，現(xiàn)場目測未安裝網(wǎng)絡(luò)、電話系統(tǒng)。。調(diào)查結(jié)論及建議：8號地塊1、2、3號倉庫大部分網(wǎng)絡(luò)設(shè)備不能正常使用，2、3號倉庫網(wǎng)絡(luò)設(shè)備還未安裝網(wǎng)絡(luò)無法使用，建議要求文漢物流整改，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯實施。生產(chǎn)倉庫1部分弱電線隨意敷設(shè)，沒有穿管道，影響美觀，電線容易破損。建議要求新久力整改，重新安裝管道。安保監(jiān)控及樓宇控制系統(tǒng)根目標(biāo)物業(yè)圖紙設(shè)計電視監(jiān)控采用帶云臺半球型攝像頭。電視監(jiān)控中心設(shè)于消防控制室內(nèi)。建筑物周界預(yù)留攝像頭?？偲矫嬷芙珙A(yù)留紅外線對射探頭。但根據(jù)文漢物流現(xiàn)場管理人員了解，安防主機設(shè)備及系統(tǒng)都未安裝，不能正常使用。據(jù)新久力管理人員了解，現(xiàn)場的安防系統(tǒng)維保、日常運行由租戶自行管理，公共區(qū)域閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施由物業(yè)公司負責(zé)維護。調(diào)查結(jié)論及建議：目標(biāo)物8號地塊安防設(shè)備及系統(tǒng)沒有安裝完成，不能正常使用。存在安全隱患，建議要求文漢物流完成安防設(shè)備及系統(tǒng)的安裝調(diào)試，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。中控室部分監(jiān)控探頭視頻丟失，造成監(jiān)控盲區(qū)。建議普洛斯要求新久力修復(fù)損壞的監(jiān)控探頭，更換不能使用設(shè)備。其他特殊設(shè)備現(xiàn)場目測目標(biāo)物業(yè)1號倉庫的升降平臺和防盜卷簾門已安裝，并能使用。2號倉庫防盜卷簾門和升級平臺已安裝，但還未通電調(diào)試，不能使用，3號倉庫升降平臺和防盜卷簾門都還未安裝?，F(xiàn)場目測目標(biāo)物業(yè)安裝了桁車、及大量生產(chǎn)光伏產(chǎn)品的配套設(shè)備?，F(xiàn)場目測目標(biāo)物業(yè)安裝了防盜卷簾門。調(diào)查結(jié)論及建議：8號地塊1、2號倉庫卷簾門的電源線未安裝套管保護。影響電線電線使用時間。建議要求文漢物流整改或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。8號地塊2號倉庫地下室機房發(fā)電落灰污染比較嚴重。容易造成發(fā)電機損壞，影響發(fā)電機使用，建議要求文漢物流整改?；蝾A(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施。目標(biāo)物業(yè)2號倉庫防盜卷簾門及升降平臺不能正常使用，3號倉庫卷簾門及升降平臺還未安裝。建議文漢物流完成卷簾門及升級平臺設(shè)備安裝，或預(yù)留相應(yīng)費用由普洛斯自行實施?，F(xiàn)場安裝大量光伏生產(chǎn)設(shè)備。建議普洛斯要求新久力拆除?，F(xiàn)場安裝有多臺桁車，影響倉庫凈高。建議要求新久力拆除。文檔資料調(diào)查主要問題、風(fēng)險及建議政府批準證書及文件現(xiàn)狀描述：根據(jù)四川文漢物流有限公司提供的土地證信息，本次目標(biāo)地塊有5個地塊組成，代號分別為3#、4#、5#、6#和8#地塊（8#由3塊地組成），土地使用權(quán)人為四川文漢物流物流有限公司，土地用途為倉儲用地，土地使用權(quán)總面積為355,732.17平方米（約533.6畝），土地使用權(quán)終止日期分別為：3#地塊2062年7月26日（國有土地證號：青國用2012第3975號）、4#地塊2062年7月26日（國有土地證號：青國用2012第3977號）、5#地塊2062年7月26日（國有土地證號：青國用2012第3978號）、6#地塊2062年7月26日（國有土地證號：青國用2012第3976號）、8-1#地塊2062年10月30日（國有土地證號：青國用2013第1926號）、8-2#地塊2064年1月19日（國有土地證號：青國用2013第2501號）、8-3#地塊2064年4月27日（國有土地證號：青國用2013第2705號）根據(jù)新久力提供的土地證信息，目標(biāo)地塊土地使用權(quán)人為江蘇新久力太陽能科技有限公司，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為74,666.7平方米，地號：10601159004，土地使用權(quán)終止日期至2058年3月4日。根據(jù)房產(chǎn)證信息，目標(biāo)地塊內(nèi)現(xiàn)有7棟建筑，分別為倉庫一、倉庫二、倉庫四、門衛(wèi)1、門衛(wèi)2、配電間及泵房，總建筑面積為41,250.88平方米。根據(jù)現(xiàn)場勘查及文漢物流相關(guān)代表提供的信息，“四川文軒物流有限公司”已正式更名為“四川文漢物流有限公司”，截止調(diào)查日，土地使用權(quán)人的名稱未變更，仍為“四川文軒物流有限公司”所有。8#地塊已開發(fā)利用，地塊北側(cè)在建建筑物分別為1#倉庫、2#倉庫、3#倉庫，3棟建筑物均未組織驗收，南側(cè)為空地。其他3#、4#、5#和6#地塊均未開發(fā)，地塊存在閑置的風(fēng)險，根據(jù)青白江區(qū)國土部門信息，已發(fā)土地閑置通知書，并督促項目趕快啟動，截止調(diào)查日，暫未做出處罰。調(diào)查期間，8#地塊所完成建筑物1#倉庫、2#倉庫、3#倉庫已取得項目立項批復(fù)、規(guī)劃方案審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、地勘報告（3#、5#、8#地塊）、環(huán)評報告（二期：4#、5#、6#、8#地塊）、環(huán)評批復(fù)以及工程施工資料；未提供4#、6#地塊地勘報告、3#地塊環(huán)評報告；建筑物中間過程分部分項驗收符合要求，1#倉庫消防設(shè)計備案未被抽中，2#倉庫、3#倉庫消防未組織驗收，截至調(diào)查日為止，該地塊3個建筑物均未組織竣工驗收，故未見建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證、竣工驗收合格證、檔案驗收合格證等資料。根據(jù)現(xiàn)場勘查及新久力相關(guān)代表提供的信息，目標(biāo)地塊內(nèi)擬建9棟建筑，倉庫一、倉庫二、倉庫四、門衛(wèi)1、門衛(wèi)2、配電間、泵房已建設(shè)完成。倉庫三、倉庫五未建設(shè)。調(diào)查期間，新久力提供了已建成建筑物的項目立項批復(fù)、規(guī)劃總平方案審批、規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證以及工程施工資料，資料相對比較齊全，但仍有部分資料在調(diào)查過程中未能提供，如：環(huán)評批復(fù)、環(huán)保驗收、消防設(shè)計審查意見及竣工驗收合格意見（或消防設(shè)計抽查備案記錄和消防竣工驗收備案證明）、檔案驗收合格意見等。調(diào)查結(jié)論及建議：8#地塊內(nèi)3棟倉庫為在建項目，目前主體及外圍護已基本完成，相關(guān)驗收未開始，根據(jù)普洛斯信息，在建工程的剩余工作，將在交易后，由普洛斯自行實施。建議普洛斯要求文漢物流提交現(xiàn)階段完整的工程資料，包括但不限于工程前期報建資料、政府批文、工程施工資料、勘察及設(shè)計文件等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，倉庫二、倉庫三均未發(fā)現(xiàn)消防設(shè)計審核意見或備案證明，存在政府稽查及無法通過消防驗收的風(fēng)險。建議要求文漢物流澄清或補辦。未見排水許可證、污水接管證明。如可以納入市政污水管網(wǎng)排放而未辦理，存在政府核查的風(fēng)險。建議普洛斯要求文漢物流補辦，或在收購后，協(xié)助普洛斯辦理相關(guān)證件。未見市政道路開口證明。存在政府核查的風(fēng)險。建議普洛斯要求文漢物流提供或補辦。未能提供本建設(shè)項環(huán)保驗收合格證或合格意見，存在政府核查并處罰的風(fēng)險。建議普洛斯要求新久力提供或補辦，若因此造成的政府處罰應(yīng)由新久力承擔(dān)，并在雙方的投資協(xié)議中明確。未能提供建設(shè)項目消防設(shè)計方案審查意見、消防施工圖審查意見、消防竣工驗收合格意見（或消防設(shè)計抽查備案記錄和消防竣工驗收備案證明），存在消防部門核查的風(fēng)險。建議普洛斯要求新久力提供或補辦，若因此造成的政府處罰應(yīng)由新久力承擔(dān)，并在雙方投資協(xié)議中明確。未能提供城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和人防易地建設(shè)費的繳納憑證，存在政府核查，或?qū)砀?、擴建時要求補繳的風(fēng)險。建議普洛斯要求新久力澄清或補繳，若因此造成的政府處罰應(yīng)由新久力承擔(dān)，并在雙方的投資協(xié)議中明確。未見工程竣工檔案驗收記錄合格意見。建議普洛斯要求新久力提供或補辦。工程設(shè)計文件現(xiàn)狀描述：調(diào)檔顯示，項目竣工圖紙齊全?，F(xiàn)場調(diào)查，未提供完整施工圖和竣工圖?，F(xiàn)場建筑物的施工圖紙基本齊全，未提供竣工圖。調(diào)查結(jié)論及建議：建議普洛斯要求文漢物流在物業(yè)移交時提供完整設(shè)計文件。建議普洛斯要求新久力在物業(yè)移交提供完整的竣工圖。工程施工記錄、檢測報告現(xiàn)狀描述：根據(jù)現(xiàn)有資料信息，已完成的1#倉庫、2#倉庫、3#倉庫的施工記錄及檢測報告基本齊全依據(jù)昆山市城建檔案館獲取的信息，新久力項目建設(shè)施工記錄及檢測報告基本齊全。調(diào)查結(jié)論及建議：無建議普洛斯要求新久力在物業(yè)移交時提供。合同盡職調(diào)查匯總，主要問題、風(fēng)險及建議調(diào)查結(jié)論及建議：四川文漢物流所提交的合同付款臺賬不清楚清晰，與實際簽署合同金額不一致；存在合同款多付或拖欠工程款的風(fēng)險；建議普洛斯要求四川文漢物流提供完整的合同付款臺賬，并提供相關(guān)的付款憑證；工程施工合同不完整，與實際現(xiàn)金付款表不一致。存在工作范圍不清楚，維保周期不詳，存在合同違約的風(fēng)險。建議普洛斯要求四川文漢物流給予澄清說明，并提供完整的施工合同。調(diào)查期間，根據(jù)四川文漢物流物流有限公司提供的設(shè)計合同信息，本項目有兩家設(shè)計單位進行設(shè)計，其中3號地塊1、2號庫，4、5、6、8地塊的方案設(shè)計及8號地塊的1號庫由中機中聯(lián)公司（機械工業(yè)第三設(shè)計院）設(shè)計，8號地塊的其他庫設(shè)計由浙江華洲國際設(shè)計院有限公司成都分公司完成；目前四川文漢物流只對中機中聯(lián)公司進行了結(jié)算，并未支付完結(jié)算內(nèi)的設(shè)計費用；四川文漢物流未對浙江華洲進行結(jié)算工作，存在合同未結(jié)算及設(shè)計款未支付完成的風(fēng)險；建議普洛斯要求四川文漢物流在建筑物移交前完成對兩家設(shè)計單位的結(jié)算工作，并完成所有結(jié)算范圍內(nèi)的付款，在物業(yè)移交前提交詳細的結(jié)算清單及付款憑證。在四川文漢物流提供的監(jiān)理合同中，8號地塊的監(jiān)理工作有兩家單位服務(wù)完成，本項目還處于施工階段，未完成竣工驗收，四川文漢物流所提供的工程款資金支付表和合同中的金額不符，存在合同金額與實際支付金額不一致，工程款未支付到工程節(jié)點的風(fēng)險。建議普洛斯要求四川文漢物流提供詳細的合同及付款臺賬，并對合同金額與實際臺賬金額不一致給予澄清解釋；在物業(yè)移交前完成工程竣工驗收及合同結(jié)算，并支付完成結(jié)算范圍所有的工程款，在物業(yè)移交前提交詳細的結(jié)算清單及付款憑證。在四川文漢物流提供的勘察合同中，地勘合同施工范圍是3、4、5、6、8號地塊，但在實際調(diào)查中四川文漢物流只提供了3、5、8號地塊的地質(zhì)勘察報告，存在合同未履約完成的風(fēng)險；建議普洛斯要求四川文漢物流進行澄清，如果確定合同未履約完成，要求四川文漢物流對其進行終止，并對合同中途終止所產(chǎn)生的一切責(zé)任和費用負責(zé)，并在物業(yè)移交前完成已完工的合同結(jié)算，并支付完成結(jié)算范圍所有的工程款，在物業(yè)移交前提交詳細的結(jié)算清單及付款憑證。在四川文漢物流提供的消防施工合同中，1-3號倉庫的總平消防合同工程款已經(jīng)支付完成，未預(yù)留質(zhì)保金；所有消防合同未進行結(jié)算，存在合同款多支付的風(fēng)險；建議普洛斯要求四川文漢物流進行澄清，并在物業(yè)移交前完成已完工的合同結(jié)算，并簽署完成質(zhì)量保修書，并支付完成結(jié)算范圍所有的工程款，在物業(yè)移交前提交詳細的結(jié)算清單及付款憑證。在四川文漢物流提供的總承包、弱電施工合同、供貨安裝合同等，工程未竣工，所有施工合同未支付完成，都未進行結(jié)算，存在拖欠或多支付合同款項的風(fēng)險；建議普洛斯要求四川文漢物流并在物業(yè)移交前完成已完工的合同結(jié)算，并簽署完成質(zhì)量保修書，并支付完成結(jié)算范圍所有的工程款，在物業(yè)移交前提交詳細的結(jié)算清單及付款憑證。地塊盡職調(diào)查匯總，主要問題、風(fēng)險及建議盡職調(diào)查匯總土地權(quán)屬根據(jù)四川文漢物流有限公司提供的土地證信息，土地使用權(quán)人為四川文漢物流物流有限公司，本次標(biāo)的物有5個地塊組成，代號分別為3#、4#、5#、6#和8#地塊，土地性質(zhì)為倉儲用地，總用地面積為355,732.17平方米（約533.6畝）。其中，3#、4#、5#和6#地塊于2012年7月27日從成都市青白江區(qū)國土資源局獲得土地使用權(quán)，使用權(quán)終止日期為2062年7月26日；8#地塊分別于2012年11月1日、2014年1月20日、2014年4月28日分批從成都市青白江區(qū)國土資源局獲得土地使用權(quán)，使用權(quán)終止日期分別為2062年10月30日、2064年1月19日和2064年4月27日根據(jù)目標(biāo)地塊土地證，土地使用權(quán)人為江蘇新久力太陽能科技有限公司，土地用途工業(yè)用地，土地使用權(quán)終止日期為2058年3月4日。調(diào)查顯示，8#地塊已開發(fā)利用，地塊北側(cè)在建建筑物為3棟單層倉庫，總建筑面積34,750.83平方米，未驗收，南側(cè)為空地。其他3#、4#、5#和6#地塊均未開發(fā)，地塊存在閑置的風(fēng)險，根據(jù)青白江區(qū)國土部門信息，已發(fā)文通知，并督促項目趕快啟動，暫未做出處罰。根據(jù)文漢物流代表提供的信息，“四川文漢物流物流有限公司”已正式更名為“四川文漢物流有限公司”，截止調(diào)查日，土地使用權(quán)人的名稱未變更，仍為“四川文漢物流物流有限公司”。根據(jù)現(xiàn)場踏勘及相關(guān)部門信息，3#、4#、5#和8#地塊內(nèi)有一路35KV青分線斜穿地塊經(jīng)過；8#地塊南側(cè)有一路鐵路用高壓線、一路民用線和通訊線穿地塊經(jīng)過，東南側(cè)有一路自來水管線經(jīng)過；3#地塊內(nèi)有2條燃氣管線，管徑分別為DN250和DN100，其中，DN250的燃氣管線同時穿過5#和8#地塊，地塊東側(cè)有一處文漢物流搭建的彩鋼板房，西南角有一文漢物流申請的400KV箱式變壓器；4#地塊西北角，有一廢棄油脂廠，占項目用地約2畝多，東側(cè)為低洼、若干水塘；6#地塊東北側(cè)有農(nóng)家樂、30余畝梨園、通訊線、民用架空線及排污管道，并種植有油菜、蘑菇等農(nóng)作物，西北角有一處混凝土泵站（為文漢物流自建泵站）。根據(jù)物商委代表的信息，8#地塊內(nèi)35KV高壓線及燃氣管線由物商委負責(zé)在2016年1月份遷移完成，8#地塊東南側(cè)自來水管道及民用線計劃年內(nèi)拆遷完成，由物商委主導(dǎo)實施，8#地塊內(nèi)的鐵路高壓用線列入年后計劃，暫無具體的時間表。其它地塊的未拆遷工作，物商委未明確具體實施的主體、方案及時間。主要規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)青白江區(qū)規(guī)劃部門提供的相關(guān)信息，標(biāo)的物為5個地塊，各地塊的規(guī)劃指標(biāo)均需滿足成都市城市技術(shù)規(guī)劃管理條例的要求，現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)昆山市規(guī)劃局、周士鎮(zhèn)建管所代表的信息，本項目仍按照原規(guī)劃設(shè)計條件執(zhí)行，根據(jù)土地出讓合同、掛牌文件（規(guī)劃設(shè)計條件不全）及規(guī)劃部門代表的口頭的信息，目標(biāo)地塊主要規(guī)劃指標(biāo)如下表：表3.4.1-A序號指標(biāo)要求1用地性質(zhì)物流倉儲用地。工業(yè)用地2容積率≥1.0。單層層高大于8米時，按雙倍建筑面積計算容積率?！?.6。3建筑密度≥35%?！?0%。4限高無限高要求（物商委要求必須建設(shè)40%以上的雙層庫）無明確要求。5綠地率≤20%?！?5%。6配套服務(wù)設(shè)施占比用地面積＜7%市政設(shè)施條件目標(biāo)地塊周邊市政配套設(shè)施基本齊全，其中8#地塊已申請400KV臨時用電和DN100的臨時用水，3#地塊已申請400KV的正式用電，根據(jù)物商委規(guī)劃處提供的周邊市政道路管網(wǎng)圖及相關(guān)配套單位代表的信息，本項目已申請接入給水、供電、通訊，新久力提供了供電、供水、通訊繳費單，未能提供供用水、供電、通訊等市政合同。目標(biāo)地塊市政配套設(shè)施情況如下：城市自來水供應(yīng)：由成都市青白江水業(yè)股份有限公司供水，目標(biāo)地塊所在區(qū)域供水方式為支狀供水。香島大道、清泉大道已鋪設(shè)DN300給水管道。企業(yè)用水向成都青白江區(qū)水業(yè)股份有限公司申請，具體流程為：企業(yè)遞交申請資料→現(xiàn)場查看、設(shè)計、報價、報批施工→簽用水協(xié)議→收費→供水公司施工→驗收并通水。將依據(jù)實際工程量收取接水工程費。昆山周市自來水廠負責(zé)本區(qū)域的自來水供應(yīng)。地塊內(nèi)已接入一路自來水管道，管徑DN80。市政管井鎖死，市政給水管道管經(jīng)未知。污水排放：根據(jù)物