城市進(jìn)入研究津南第1頁(yè)/共83頁(yè)專(zhuān)題——整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)的人口郊區(qū)化傾向城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶(hù)為本區(qū)域的中高收入階層購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重城市化進(jìn)程發(fā)展特征指標(biāo)特征居住特征人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圓300-1000人均收入(GDP)/美圓>3000，城市化率70%解決溫飽問(wèn)題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段大都市，城市群城市出現(xiàn)多個(gè)中心副中心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展天津人口擠出人口自然分流天津2009年人均GDP超過(guò)9000美元，但城市化率不足70%，因此整處于被動(dòng)郊區(qū)化向主動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展過(guò)程中，作為近郊地區(qū)（包括津南），特征最為明顯。第2頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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發(fā)展及潛力研究現(xiàn)狀及規(guī)劃地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀人口發(fā)展及預(yù)測(cè)第3頁(yè)/共83頁(yè)行政區(qū)劃概述津南區(qū)為天津市環(huán)城四區(qū)之一，面積387.84平方公里；津南區(qū)東臨天津港，西連市中心城區(qū)，南接大港石化工業(yè)區(qū)，北依海河，處于天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸上，是連接天津市市區(qū)及濱海新區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域；該區(qū)占海河綜合開(kāi)發(fā)全長(zhǎng)72公里的中下游32公里東部的葛沽鎮(zhèn)是濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃政策區(qū)。津南區(qū)是承接中心城區(qū)城市擴(kuò)展和濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的重要地區(qū)，葛沽鎮(zhèn)是濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃政策區(qū)濱海地區(qū)天津市區(qū)北京津南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸第4頁(yè)/共83頁(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀津南區(qū)主要工業(yè)區(qū)為八里臺(tái)工業(yè)區(qū)，是連接濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的核心；津南區(qū)主動(dòng)承接濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，形成微電子產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)走廊，發(fā)展成為濱海新區(qū)第九大功能區(qū)。津南區(qū)以葛沽為基點(diǎn)，規(guī)劃為濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū)第5頁(yè)/共83頁(yè)從規(guī)劃上看，津南地區(qū)將對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成多個(gè)有力的支撐方面。方面一、未來(lái)規(guī)劃的教育產(chǎn)業(yè)區(qū)域，將帶來(lái)大量的教育產(chǎn)業(yè)人口。方面二、泰達(dá)微電子工業(yè)區(qū)等濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)群，為津南區(qū)域提供了一定的產(chǎn)業(yè)人群支撐。方面三、以小站為核心的人文旅游區(qū)域，將豐富地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)概念范圍。津南地區(qū)帶有濱海概念，屬于產(chǎn)業(yè)政策覆蓋區(qū)。第6頁(yè)/共83頁(yè)整體規(guī)劃目標(biāo)目前，津南區(qū)整體規(guī)劃為：城市提升帶、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和生態(tài)涵養(yǎng)帶的總體發(fā)展布局。津南區(qū)利用自身生態(tài)資源，大力發(fā)展旅游業(yè)即發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；其中，小站練兵園及天嘉湖休息區(qū)為生態(tài)發(fā)展帶的重點(diǎn)，有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。津南區(qū)利用自然資源大力發(fā)展旅游業(yè)，以小站為核心形成一個(gè)生態(tài)帶第7頁(yè)/共83頁(yè)各區(qū)域規(guī)劃分析從行政區(qū)劃來(lái)看：咸水沽鎮(zhèn)作為區(qū)政府所在地，應(yīng)體現(xiàn)出津南政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的特有風(fēng)格；小站鎮(zhèn)依托小站練兵園建設(shè)，主打歷史文化名鎮(zhèn)；葛沽鎮(zhèn)依托民俗文化，主打民俗文化鎮(zhèn)；八里臺(tái)鎮(zhèn)依托天嘉湖、農(nóng)業(yè)科技園區(qū)，主打生態(tài)鎮(zhèn)；雙港鎮(zhèn)要加快城市化建設(shè)步伐，實(shí)現(xiàn)“北提升”發(fā)展戰(zhàn)略；生態(tài)、農(nóng)業(yè)科技?xì)v史文化快速城市化政治中心民俗、工業(yè)北部區(qū)域，以新家園等住宅項(xiàng)目為啟動(dòng)點(diǎn)，最先提升北部，但目前相應(yīng)商業(yè)配套缺乏。第8頁(yè)/共83頁(yè)小站的歷史文化津南區(qū)以“小站稻”、“小站練兵”、“漕運(yùn)文化”而知名。小站練兵：目前津南區(qū)小站鎮(zhèn)正依托小站練兵園建設(shè)，主打歷史文化名鎮(zhèn)。津南區(qū)自古以來(lái)戰(zhàn)略位置十分重要，面對(duì)渤海、背靠天津，輻射華北，為歷代兵家所重視。津南小站練兵也造就了一批歷史鳳云人物，其中有4任總統(tǒng)，1任臨時(shí)執(zhí)政，17界政府總理，諸如袁世凱、馮國(guó)璋、徐世昌、曹錕、段祺瑞等人，從這里走向了中國(guó)政壇。漕運(yùn)文化：津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)地處海河尾閭，早在宋朝端拱二年就得到開(kāi)發(fā)，元朝開(kāi)通海運(yùn)后成為航海著陸點(diǎn)、小村鎮(zhèn)碼頭。明朝初期這里漕船云集，是漕運(yùn)線上的一個(gè)繁華地帶，南糧北調(diào)，北鹽南運(yùn)，舟揖方便。因此，葛沽的民風(fēng)、民俗帶有明顯的漕運(yùn)文化色彩。津南區(qū)所在區(qū)位自古以來(lái)具有重要戰(zhàn)略位置，區(qū)域具有明顯的漕運(yùn)文化色彩小站鎮(zhèn)正依托小站練兵園建設(shè)，主打歷史文化名鎮(zhèn)。第9頁(yè)/共83頁(yè)津南小站作為區(qū)域內(nèi)的歷史文化核心區(qū)域，未來(lái)將帶動(dòng)一定的人文旅游概念的發(fā)展。為地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)提供了一定的基礎(chǔ)，但仍需要規(guī)劃的進(jìn)一步支撐，目前地區(qū)不夠成熟，開(kāi)發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)。第10頁(yè)/共83頁(yè)重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)——天津海河教育園區(qū)教育園區(qū)四至：東至咸水沽西外環(huán)，西至規(guī)劃的薊汕高速聯(lián)絡(luò)線，南至津港公路、津晉高速，北至天津大道；規(guī)劃總占地：37平方公里；規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模：20萬(wàn)人，居住人口10萬(wàn)人；院校數(shù)量：20所職業(yè)院校和2所大學(xué)的現(xiàn)代化大學(xué)城。海河教育園區(qū)定位：該園區(qū)將大大提升區(qū)域城市化水平，在海河中游地區(qū)形成一個(gè)人文型、生態(tài)型、創(chuàng)新型的區(qū)域中心。海河教育園區(qū)：天津海河教育園區(qū)規(guī)劃已基本確定，在空間上呈“一廊兩翼”的布局結(jié)構(gòu)，一批公共建筑將由園區(qū)院校、市民資源共享。

“一廊”指一個(gè)中央生態(tài)綠廊。該綠廊對(duì)接城市綠帶，南北貫穿“北洋園”中部，平均寬度800米，規(guī)劃面積為8平方公里。規(guī)劃建設(shè)的全國(guó)大運(yùn)會(huì)和東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)的3個(gè)體育場(chǎng)館位于綠化長(zhǎng)廊的一端，包括游泳館、體育館和體育場(chǎng)；

“兩翼”是指東西兩側(cè)的學(xué)校、居住及配套建設(shè)區(qū)，規(guī)劃總面積29平方公里?！皷|翼”規(guī)劃為5所職業(yè)院校和南開(kāi)大學(xué)新校區(qū)，“西翼”規(guī)劃為8所職業(yè)院校和天津大學(xué)新校區(qū)。隨著園區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，進(jìn)駐的院校將達(dá)到13所高職院校、7所中職學(xué)校和2所大學(xué)。教育園區(qū)區(qū)位分析：教育園區(qū)通達(dá)性很好，毗鄰正在拓寬的天津大道，周邊有津晉、津港等多條高速公路，并規(guī)劃有軌道交通，無(wú)論是去中心城區(qū)還是去濱海新區(qū)都十分便利；周邊還是天津市產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)，發(fā)展縱深也很廣闊。第11頁(yè)/共83頁(yè)交通現(xiàn)狀軌道交通規(guī)劃：津南區(qū)城市總體規(guī)劃中明示，津南區(qū)將啟動(dòng)軌道交通建設(shè)，形成以津南新城為核心、連通各鎮(zhèn)和功能區(qū)的“環(huán)形放射”狀路網(wǎng)體系。1、規(guī)劃十字形市域線Z1、Z3線，快速連接小白樓、于家堡、航空城、高新區(qū)、高鐵軍糧城等城市重要地區(qū)；2、建設(shè)C1、C2、軌道線，全區(qū)將形成以津南新城為核心的放射狀地區(qū)軌道網(wǎng)絡(luò)；3、地鐵6號(hào)線：規(guī)劃起自東麗區(qū)大畢莊,至津南區(qū)雙港,是中心城區(qū)西北部半環(huán)線。重要交通道路規(guī)劃天津大道：全長(zhǎng)37公里，其中津南區(qū)段全長(zhǎng)25.156公里。連接中心城區(qū)小白樓以及濱海新區(qū)于家堡、響螺灣中心商務(wù)區(qū)，是海河南岸唯一一條快速通道。為津南區(qū)成為連接城市中心與濱海新區(qū)的黃金走廊奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)；津港高速：為本市10條連接中心城區(qū)和濱海新區(qū)的放射線，津港高速公路將連通津南和大港；“天嘉湖路”（暫定名）：天嘉湖路北起津港公路，向南接入天嘉湖“星耀五洲”內(nèi)部道路，道路全長(zhǎng)約3.73公里，雙向6車(chē)道，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目交通便利性奠定了基礎(chǔ)。

交通現(xiàn)狀高速公路：津晉高速、唐津高速；公路：津歧公路、津港公路、津沽公路、津?yàn)I大道，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；鐵路：京山鐵路、京滬鐵路、南環(huán)鐵路，對(duì)內(nèi)輻射華北、西北、東北及中原廣大地區(qū)；水運(yùn)：海河貫穿全區(qū)，區(qū)域內(nèi)海河二道閘碼頭可停泊3000噸貨輪；第12頁(yè)/共83頁(yè)重要交通規(guī)劃區(qū)域內(nèi)規(guī)劃軌道交通，將形成環(huán)形放射狀路網(wǎng)體系，拉近市區(qū)及濱海的距離二道閘碼頭天嘉湖路津港高速天津大道港塘公路津晉高速唐津高速津沽公路地鐵6號(hào)線津港公路第13頁(yè)/共83頁(yè)14小結(jié)二區(qū)域規(guī)劃小結(jié)津南區(qū)主力發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)利用自然資源大力發(fā)展旅游業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)），為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。小結(jié)三新規(guī)劃的大學(xué)城交通情況以及通達(dá)性較好，并規(guī)劃有軌道交通，同時(shí)周邊還是天津市產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)，發(fā)展縱深廣闊，有較大的發(fā)展?jié)摿Γ矔?huì)吸引更多的市區(qū)購(gòu)房者來(lái)此置業(yè)。小結(jié)一津南區(qū)借助區(qū)域內(nèi)軌道交通以及高速、快速路等，提升了區(qū)域城市化進(jìn)程，為城市更多溢出客群的進(jìn)入提供了便利，使區(qū)域城市生活片區(qū)的概念更強(qiáng)；第14頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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發(fā)展及潛力研究現(xiàn)狀規(guī)劃地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀人口發(fā)展及預(yù)測(cè)第15頁(yè)/共83頁(yè)項(xiàng)目分布與交通動(dòng)線注：紅色標(biāo)注為在售項(xiàng)目，藍(lán)色標(biāo)注為經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房項(xiàng)目，綠色標(biāo)注為以外環(huán)線為主要?jiǎng)泳€以津港高速（規(guī)劃）為主要?jiǎng)泳€以外天津大道（規(guī)劃）主要?jiǎng)泳€地鐵站外環(huán)線天嘉湖一帶咸水沽一帶環(huán)外及雙港一帶目前以，外環(huán)線、天津大道（規(guī)劃建設(shè)中）、津港高速（規(guī)劃）等道路沿線為項(xiàng)目主要分布區(qū)域。第16頁(yè)/共83頁(yè)區(qū)域價(jià)值分析限價(jià)房等產(chǎn)品集中，屬于價(jià)值過(guò)渡區(qū)區(qū)域以郊縣客群為主，產(chǎn)品較差，產(chǎn)品利潤(rùn)及價(jià)格提升速度較慢，屬于價(jià)值緩慢提升區(qū)高檔住宅集中地區(qū)，發(fā)展水平基本上與市區(qū)相當(dāng)，是津南連接市區(qū)的價(jià)值“中繼器”但缺乏相應(yīng)的配套。具有一定的資源、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，有開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，屬于成長(zhǎng)性較強(qiáng)的價(jià)值洼地。東南地區(qū)，開(kāi)發(fā)空白點(diǎn)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域津南區(qū)北部臨近市區(qū)及西南部目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，市區(qū)內(nèi)、外來(lái)客群及區(qū)域內(nèi)客群集中流動(dòng)此區(qū)域。價(jià)值活躍區(qū)域價(jià)值流動(dòng)方向競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，存量巨大，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。第17頁(yè)/共83頁(yè)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)歷史、旅游、文化規(guī)劃區(qū)生態(tài)、休閑規(guī)劃區(qū)教育園區(qū)規(guī)劃地鐵站高檔項(xiàng)目中低項(xiàng)目中檔項(xiàng)目中高檔項(xiàng)目缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃碧桂園、海爾、中信等未來(lái)大量項(xiàng)目出讓?zhuān)磥?lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈目前住宅產(chǎn)品集中在西南地區(qū)開(kāi)發(fā)，東南及東部區(qū)域缺乏項(xiàng)目。外環(huán)線天津大道、津沽路津港高速、津港路第18頁(yè)/共83頁(yè)區(qū)域潛力比較分析地區(qū)代表規(guī)劃概念交通動(dòng)線及特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)支撐競(jìng)爭(zhēng)程度雙港快速城市化臨近市區(qū)，以外環(huán)線為主，有地鐵6號(hào)線規(guī)劃缺乏產(chǎn)業(yè)支撐成熟的高檔社區(qū)、及限價(jià)房等葛沽、小站、咸水沽文化、歷史、產(chǎn)業(yè)概念以天津大道為主，連接濱海核心區(qū)的干線工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主、核心區(qū)域臨近教育園區(qū)，有教育資源缺乏高檔及成熟的商品房產(chǎn)品，潛力較大八里臺(tái)生態(tài)、休閑概念以津港高速為主，連接市區(qū)及大港為主的干線生態(tài)、旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主土地成交熱點(diǎn)，未來(lái)供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，產(chǎn)品銷(xiāo)售周期將較長(zhǎng)天津大道沿線潛力較大區(qū)域第19頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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發(fā)展及潛力研究現(xiàn)狀規(guī)劃地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀人口發(fā)展及預(yù)測(cè)第20頁(yè)/共83頁(yè)GDP及增速近三年平均漲幅19％天津市09年GDP突破7500億平臺(tái)，濱海新區(qū)高速發(fā)展，環(huán)渤海最具活躍性的經(jīng)濟(jì)體；津南區(qū)GDP水平逐年穩(wěn)步爬升，近三年平均漲幅為19％，增幅超過(guò)天津市整體水平，對(duì)天津市GDP貢獻(xiàn)作用逐步增加；區(qū)域年份GDP（億元）GDP漲幅天津市20053663.8614.50%20064337.7314.40%20075018.2815.10%20086354.3816.50%20097500.816.50%津南區(qū)2005118.414.30%2006104.1-12.00%2007124.2719.38%200815021%200917617%從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，津南區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境第21頁(yè)/共83頁(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)津南區(qū)第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯，占區(qū)域產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)60％，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起到了重要作用，占區(qū)域產(chǎn)業(yè)的35％。未來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的格局。津南區(qū)第二產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的格局，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展典型了“發(fā)力”的基礎(chǔ)。第22頁(yè)/共83頁(yè)固定資產(chǎn)投資額近幾年津南區(qū)固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，平均漲幅超過(guò)43％，未來(lái)仍將保持增長(zhǎng)的格局。08年較07年增幅87％城市的提升區(qū)域，房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，文化旅游重點(diǎn)區(qū)域仍將是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。第23頁(yè)/共83頁(yè)24小結(jié)四津南區(qū)連接市區(qū)與濱海新區(qū)，兩地發(fā)展帶動(dòng)津南區(qū)，同比價(jià)格較低，競(jìng)爭(zhēng)力占優(yōu)。區(qū)域總體情況小結(jié)小結(jié)二隨著“雙城”的發(fā)展，中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口功能逐漸向海河中游疏解轉(zhuǎn)移，為津南區(qū)快速發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。小結(jié)一濱海新區(qū)是天津發(fā)展的熱點(diǎn)，津南區(qū)正位于天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線上，同樣也是聯(lián)系主城區(qū)與濱海新區(qū)的規(guī)劃重要節(jié)點(diǎn)，未來(lái)價(jià)值具備大幅提升空間；小結(jié)三未來(lái)津南區(qū)便于借助城市主軸的發(fā)展，將會(huì)逐步擺脫近近郊的區(qū)域概念，成為天津城市副中心的延長(zhǎng)線；第24頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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發(fā)展及潛力研究現(xiàn)狀規(guī)劃地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀人口發(fā)展及預(yù)測(cè)第25頁(yè)/共83頁(yè)非農(nóng)人口增加非農(nóng)業(yè)人口的不斷增長(zhǎng)，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)居住需求的增長(zhǎng)。近幾年，津南區(qū)戶(hù)籍人口呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中非農(nóng)業(yè)人口平均漲幅達(dá)到了29％，由此對(duì)于區(qū)居住需求也必將起到拉動(dòng)作用。第26頁(yè)/共83頁(yè)未來(lái)逐漸接近市區(qū)水平從城市化水平預(yù)測(cè)來(lái)看，津南的城市化水平逐步提高，增速逐漸增快，預(yù)計(jì)在2020年與天津市區(qū)水平相當(dāng)。城市化水平增加速度不斷提高。城市化水平第27頁(yè)/共83頁(yè)人口預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：《天津市統(tǒng)計(jì)年鑒》、各年《塘沽區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《天津市區(qū)縣統(tǒng)計(jì)年鑒》基于對(duì)各組指標(biāo)數(shù)據(jù)利用移動(dòng)平均、算術(shù)平均等方法計(jì)算，得出預(yù)測(cè)表。關(guān)于常住人口、外來(lái)人口、城市人口化率增加率、城市人均住房面積采取移動(dòng)后進(jìn)行滑動(dòng)處理,因此增長(zhǎng)率采取了滑動(dòng)平均較為合理。備注：歷史數(shù)據(jù)分析得到，城市人均住房面積增加量歷年增幅并不平均，而郊縣歷來(lái)人均面積要高于天津市水平，因此在預(yù)測(cè)上保持郊縣保持高于天津市的水平，同時(shí)對(duì)于增速過(guò)高的年份采取了一定的調(diào)整。年常住人口（萬(wàn)人）農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口（萬(wàn)人）非農(nóng)業(yè)人口(萬(wàn)人)外來(lái)人口（萬(wàn)人）人均住房面積(平方米)平均城市化率201056.329.013.427.732.623.8%201158.429.213.929.934.523.8%201260.629.317.732.236.529.2%201362.929.522.534.838.435.8%201465.229.628.937.540.444.3%201567.629.837.140.542.354.8%第28頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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土地市場(chǎng)發(fā)展情況第29頁(yè)/共83頁(yè)區(qū)域土地市場(chǎng)供需情況津南區(qū)07年7月至今土地供需基本平衡，不過(guò)08年是該區(qū)域土地供應(yīng)的低谷僅供應(yīng)212.72萬(wàn)平方米，09年海爾、中信相繼在該區(qū)域取得土地對(duì)該區(qū)域的住宅土地市場(chǎng)有很大的拉動(dòng)作用。第30頁(yè)/共83頁(yè)土地供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)比例津南區(qū)07年7月至今工業(yè)用途土地是該區(qū)域主力供應(yīng)類(lèi)型土地。不過(guò)09年年底2快百萬(wàn)平米以上住宅土地入市，直接導(dǎo)致09年7月至09年12月居住類(lèi)土地比例大增。住宅類(lèi)土地集中出讓高峰從土地供應(yīng)及成交的結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)仍將進(jìn)入一個(gè)住宅產(chǎn)品供應(yīng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。津南區(qū)07年7月至今工業(yè)用途土地是該區(qū)域主力成交土地。不過(guò)09年年底由于海爾、中信等企業(yè)相繼購(gòu)得居住類(lèi)土地，09年7月至09年12月居住類(lèi)土地成交比例大增。第31頁(yè)/共83頁(yè)居住類(lèi)土地成交價(jià)格趨勢(shì)2007年下半年，以華潤(rùn)等企業(yè)獲得土地成交較高，目前仍處于未開(kāi)工階段，有可能起到推高區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品價(jià)格,但也不排除修改土地控規(guī)的可能，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向復(fù)雜化發(fā)展。08年以后，津南區(qū)居住類(lèi)土地成交價(jià)較為平穩(wěn)，維持在50-100萬(wàn)/畝之間,而樓面價(jià)不高于1500元/平方米。第32頁(yè)/共83頁(yè)土地容積率變化津南區(qū)自08年出至今居住類(lèi)土地容積率一路走低，主要由于天嘉湖區(qū)域土地供應(yīng)量的增加，拉低了整個(gè)區(qū)域的土地成交容積率的走勢(shì)。此時(shí)期以咸水沽鎮(zhèn)內(nèi)供應(yīng)為主以此來(lái)看整個(gè)區(qū)域未來(lái)產(chǎn)品仍將以多層等低密度產(chǎn)品為主（高層產(chǎn)品集中在咸水沽一帶），純高層產(chǎn)品較少，整體上看，區(qū)域內(nèi)較易打造品質(zhì)化產(chǎn)品。第33頁(yè)/共83頁(yè)典型居住類(lèi)土地位置圖碧桂園中信項(xiàng)目海爾項(xiàng)目出讓熱點(diǎn)地區(qū)，但競(jìng)爭(zhēng)激烈較快發(fā)展區(qū)域，但土地供應(yīng)較少規(guī)劃的教育原區(qū)一帶，潛質(zhì)較好，但目前供應(yīng)較少第34頁(yè)/共83頁(yè)近年來(lái)區(qū)域地塊出讓典型土地情況土地名稱(chēng)成交日期地址地塊狀況用地面積(平方米)土地屬性容積率土地價(jià)格(萬(wàn)元)受讓方成交樓板價(jià)(元/平方米津南（掛）2007-12號(hào)2007津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖區(qū)范圍內(nèi)凈地2752293.6住宅1.09629010天津星耀投資有限公司2096.7津南（掛）2007-04號(hào)2007津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)建國(guó)大街北側(cè)凈地184738.77住宅2.558990天津中冶新華置業(yè)有限責(zé)任公司1277.26津南雙港（掛）2007-122號(hào)2007津南區(qū)梨雙公路南側(cè)凈地188400住宅1.28144880北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司6007.8津南雙港（掛）2007-121號(hào)2007津南區(qū)梨雙公路南側(cè)凈地268700住宅1.02110760北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司4041.24津南雙港（掛）2007-123號(hào)2007津南區(qū)梨雙公路南側(cè)凈地127600住宅1.3428370天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司1659.2津南雙港（掛）2007-126號(hào)2007津南區(qū)梨雙公路南側(cè)凈地112900住宅1.3678010華潤(rùn)置地(天津)有限公司5080.6津南雙港（掛）2007-124號(hào)2007津南區(qū)梨雙公路南側(cè)凈地124700住宅1.1577250天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司5386.8津南（掛）2008-022008津南區(qū)小站鎮(zhèn)規(guī)劃鎮(zhèn)政府以北凈地243421.1住宅;商業(yè)3.0431900河北天山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司431.08津南（拍）2008-012008津南區(qū)小站鎮(zhèn)津岐公路以東凈地157363住宅;商業(yè)1.4619000天津市津南區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司826.99津南（掛）2008-062008津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)八二路以南凈地624371.1住宅;商業(yè);公建配套1.5476330增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司795.1津南（掛）2009-112009津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)緯路南側(cè)凈地2476885.8住宅1.01360020中信信托有限責(zé)任公司1434.34津南（掛）2009-20、21、22、232009津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖區(qū)范圍內(nèi)凈地887829.14住宅;商業(yè)1.585730青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司965.6津南（掛）2009-142009津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)建國(guó)大街以北毛地88372.8住宅;商業(yè)2.4234260天津米蘭置業(yè)有限公司1601.41津南（掛）2008-13號(hào)2009津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)凈地262841.4住宅;商業(yè)1.2836030天津市津南區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司1069.14第35頁(yè)/共83頁(yè)土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域天嘉湖地區(qū)，土地供應(yīng)充足，津南區(qū)政府即將搬至該區(qū)域咸水沽地區(qū)：為津南區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，該區(qū)域購(gòu)房需求旺盛，伴隨拆遷的深入，該區(qū)域?qū)?huì)有一定量土地供應(yīng)市場(chǎng)累積672萬(wàn)平米土地出讓82萬(wàn)平米土地出讓雙港地區(qū)，新家園土地為主，土地限制條件較多近期出讓27萬(wàn)平米260萬(wàn)平米土地出讓小站地區(qū)：政府背景開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地，做土地一級(jí)整理的可能性較大。第36頁(yè)/共83頁(yè)未來(lái)土地出讓的產(chǎn)品類(lèi)型分布低密度為主，一般容積率不超過(guò)1.6，多以混合型項(xiàng)目為主，項(xiàng)目含有高層、洋房、別墅、商業(yè)等多種物業(yè)類(lèi)型容積率較高，一般會(huì)超過(guò)2，甚至達(dá)到4左右。項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型較為單一，主要以高層為主，輔以少量商業(yè)產(chǎn)品第37頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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住宅市場(chǎng)發(fā)展情況整體發(fā)展特點(diǎn)典型項(xiàng)目分析需求總量及預(yù)測(cè)價(jià)格及預(yù)測(cè)產(chǎn)品分析客戶(hù)需求及特點(diǎn)第38頁(yè)/共83頁(yè)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)發(fā)展?jié)摿^大，整體上配套并不成熟，僅臨近市區(qū)和鎮(zhèn)政府區(qū)域較為發(fā)達(dá)，而其他區(qū)域則發(fā)展較為初級(jí)。目前商業(yè)配套等設(shè)施不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。主要形成3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域：郭黃莊一帶及雙港構(gòu)成的環(huán)外區(qū)域，該區(qū)域已08年以前開(kāi)盤(pán)老項(xiàng)目為主，多為河西、河?xùn)|、南開(kāi)城市外遷居民為主咸水沽鎮(zhèn)構(gòu)成的津南區(qū)中心區(qū)域，該區(qū)域現(xiàn)售項(xiàng)目基本為09年下半年開(kāi)盤(pán)，區(qū)域購(gòu)房者地緣性極強(qiáng)天嘉湖地區(qū)構(gòu)成的新興區(qū)域，在首項(xiàng)目主要為星耀五洲，潛在項(xiàng)目較多，而且多以百萬(wàn)平米以上大盤(pán)為主，該區(qū)域在吸納區(qū)域客源的同時(shí)也吸引了大批外來(lái)購(gòu)房者隨著需求增加，津南區(qū)成交價(jià)格穩(wěn)步上漲。第39頁(yè)/共83頁(yè)從發(fā)展來(lái)看，西部市區(qū)——天嘉湖一帶，目前是津南熱點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)天嘉湖地區(qū)仍將繼續(xù)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。分析：1、星耀五洲等項(xiàng)目多年運(yùn)做，形成一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具有一定的知名度。2、具有水景、規(guī)劃等自身資源。3、未來(lái)津南區(qū)政府將搬至此處，成為津南區(qū)的核心區(qū)域。4、已經(jīng)有大量知名企業(yè)進(jìn)入，獲得土地儲(chǔ)備，隨著其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將提升整個(gè)地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平。第40頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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住宅市場(chǎng)發(fā)展情況整體發(fā)展特點(diǎn)典型項(xiàng)目分析需求總量及預(yù)測(cè)價(jià)格及預(yù)測(cè)產(chǎn)品分析客戶(hù)需求及特點(diǎn)第41頁(yè)/共83頁(yè)主要項(xiàng)目目前集中在主要交通動(dòng)線沿線富力桃園新悅庭領(lǐng)世郡格林世界沽上江南津沽首府津九軒水榭花都星耀五洲天嘉湖天頤津城碧桂園中信項(xiàng)目海爾項(xiàng)目天房采郡民興園民盛園金秋新苑愛(ài)這城注：紅色標(biāo)注為在售項(xiàng)目，藍(lán)色標(biāo)注為經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房項(xiàng)目，綠色標(biāo)注為以外環(huán)線為主要?jiǎng)泳€以津港高速（規(guī)劃）為主要?jiǎng)泳€以外天津大道（規(guī)劃）主要?jiǎng)泳€地鐵站第42頁(yè)/共83頁(yè)主要典型項(xiàng)目基本情況物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模（萬(wàn)㎡）物業(yè)類(lèi)型主售產(chǎn)品售價(jià)（元/㎡）去化率開(kāi)盤(pán)時(shí)間（近期）金地格林世界解放南路與大沽南路交口金地（集團(tuán)）天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司83高層、洋房二室、三室800060%2009-7紅磡領(lǐng)世郡津南區(qū)友誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處天津市紅磡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司160高層、洋房、別墅二室、三室8000（高層）75%2008-411500（洋房）新悅庭外環(huán)線與微山路交口西南側(cè)天津市鴻吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7.6別墅獨(dú)棟別墅1400070%2007-9富力桃園津南區(qū)南外環(huán)微山南路天津市鴻富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司28.3高層二室8300起58%2008-5沽上江南津南區(qū)咸水沽豐收路36號(hào)（聚合大酒店旁）天津中冶新華置業(yè)有限責(zé)任公司42高層二室750020%2009-10津沽首府津南咸水沽鎮(zhèn)體育場(chǎng)路東側(cè)惠安花園天津市協(xié)連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司31高層二室750030%2009-9津九軒津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)南環(huán)路與紅旗路交口天津天地源置業(yè)投資有限公司10.96高層二室700050%2009-8天山水榭花都津南區(qū)小站鎮(zhèn)津岐公路與盛唐南路交口天津市天山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司80高層、洋房、別墅二室、三室400012%2008-10星耀五洲紅泥河與八一橫河交口天津星耀投資有限公司300高層、洋房、別墅二室、三室、聯(lián)排、雙拼8500起（高層）13%2009-59500起（別墅）天嘉湖津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)津南水庫(kù)東側(cè)天津市恒華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司17.27高層、洋房、別墅二室、三室，獨(dú)棟9000起（別墅）62%2007-10第43頁(yè)/共83頁(yè)位置津南友誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處開(kāi)發(fā)商天津市紅勘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑形式獨(dú)棟、雙拼、疊拼、洋房、高層建筑風(fēng)格北美占地面積356萬(wàn)建筑面積160萬(wàn)容積率別墅0.4，洋房1，高層1.6-1.8綠化率55%戶(hù)型面積高層80-120，洋房80-130總戶(hù)數(shù)8000（小鎮(zhèn)規(guī)模）車(chē)位比1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)高層8000元/㎡洋房11000元/㎡別墅23000元/㎡物業(yè)費(fèi)1--1.6元/㎡推貨節(jié)奏別墅已銷(xiāo)售70%；洋房已銷(xiāo)售90%;高層余房不足300套推貨類(lèi)型別墅、洋房、高層月銷(xiāo)售速度90套/月（別墅洋房合計(jì)）項(xiàng)目主題語(yǔ)兌現(xiàn)夢(mèng)想無(wú)需再等相關(guān)配套27洞高爾夫球場(chǎng)，國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、富力社區(qū)小學(xué)、日本人學(xué)校、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際學(xué)校天津分校等社區(qū)優(yōu)秀生活、教育、休閑資源配套項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)多物業(yè)類(lèi)型的外環(huán)沿線有軌道交通優(yōu)勢(shì)的大盤(pán)項(xiàng)目紅磡·領(lǐng)世郡項(xiàng)目概況：近郊中低密度大盤(pán)，緊鄰?fù)猸h(huán)，城市區(qū)域位置優(yōu)越第44頁(yè)/共83頁(yè)物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型電梯占用率（每單元*電梯*戶(hù)）面積區(qū)間㎡產(chǎn)品數(shù)量(套)套數(shù)比洋房(4層半花園洋房、7層電梯洋房)一房1梯2戶(hù)75.58602.17%二房84-102.2686056.52%三房92-168.752036.96%四房150-186.91004.35%合計(jì)75.58-186.92300100%高層一房1梯2戶(hù)1梯3戶(hù)2梯4戶(hù)63-7948811.09%二房77-100309170.24%三房100-13982118.67%合計(jì)63-1394400100%戶(hù)型面積配比第45頁(yè)/共83頁(yè)別墅產(chǎn)品洋房92m2228m2首層228m2首層洋房、公寓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：寬尺度客廳；明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)功能區(qū)間分區(qū)合理實(shí)現(xiàn)良好的動(dòng)靜區(qū)隔；公寓產(chǎn)品主臥飄窗設(shè)計(jì)，提高居住舒適度；客廳大尺度陽(yáng)臺(tái)，更易采光產(chǎn)品設(shè)計(jì)不足：客廳空間使用率低；部分戶(hù)型私密感差別墅設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：每個(gè)臥室獨(dú)立衛(wèi)生間，尊貴感、私密感強(qiáng)臥室全明設(shè)計(jì)，多角度采光中西廚設(shè)計(jì)與餐廳連接，用餐區(qū)獨(dú)立整體；衣帽間設(shè)計(jì)，突顯尊貴產(chǎn)品設(shè)計(jì)不足：戶(hù)型走廊過(guò)多，利用空間不足暢銷(xiāo)戶(hù)型：洋房：120平米三居；滯銷(xiāo)戶(hù)型：180平米四居第46頁(yè)/共83頁(yè)以別墅產(chǎn)品入市，每期配合部分洋房，后期主推高層2005.12006.7產(chǎn)品類(lèi)型/體量目前銷(xiāo)售情況：別墅產(chǎn)品現(xiàn)階段不是該項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售產(chǎn)品，現(xiàn)階段主要銷(xiāo)售洋房、高層，不過(guò)存量不多總計(jì)余房不足400套主力戶(hù)型一期獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排：建面1.2萬(wàn)平方米，共400套2007.5空中鄰里、常春藤2008.5領(lǐng)世182009.6領(lǐng)世深白2010.5達(dá)觀后續(xù)容積率：0.4獨(dú)棟230、267平米；340、523平米100平米左右兩室、三室80-130兩室三室90平米左右兩室100平米兩室、120平米三室待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：該項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，總建面由140萬(wàn)上調(diào)至160萬(wàn)，后期仍會(huì)有一定體量的洋房產(chǎn)品入市，該部分產(chǎn)品距離高爾夫最近，將會(huì)是該項(xiàng)目追求利潤(rùn)最大化的產(chǎn)品領(lǐng)世深白空中鄰里、常春藤別墅區(qū)領(lǐng)世18領(lǐng)世達(dá)觀領(lǐng)世達(dá)觀80-130兩室三室容積率：1容積率：1.6容積率：1.8容積率：1第47頁(yè)/共83頁(yè)位置津南區(qū)大沽南路延長(zhǎng)線與外環(huán)線交口開(kāi)發(fā)商金地（集團(tuán)）天津房地產(chǎn)有限公司建筑形式洋房小高建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約占地面積380000平方米建筑面積830000平方米容積率2.18綠化率35%戶(hù)型面積97-204㎡總戶(hù)數(shù)6200車(chē)位比及價(jià)格1:0.5裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)洋房售罄小高層8000元/㎡物業(yè)費(fèi)1.0-1.5元/㎡.月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006-8-6（一期）2007-6-1（二期）2008-6-15（三期）2009-7-28（四期）入住時(shí)間2007-08-31（一期）2009-04（二期）月銷(xiāo)售速度80套項(xiàng)目主題語(yǔ)躍然人生峯景項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)金地公司在津南的旗艦項(xiàng)目，引領(lǐng)著天津東南板塊的住宅潮流，金地格林世界整體規(guī)劃低密度設(shè)計(jì)，景觀結(jié)合圍合規(guī)劃形成獨(dú)有的小鎮(zhèn)社區(qū)理念，商業(yè)街以及水系將項(xiàng)目自然劃分。德式洋房建筑簡(jiǎn)約時(shí)尚。戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，功能適用。金地·格林世界金地品牌的天津首個(gè)項(xiàng)目，津南區(qū)品質(zhì)大盤(pán)，小鎮(zhèn)社區(qū)德式洋房的典范。第48頁(yè)/共83頁(yè)戶(hù)型面積配比物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間㎡產(chǎn)品數(shù)量(套)套數(shù)比洋房一房72.92-90.5352.33%二房82.87-139.6362041.33%三房96.29-204.0670046.67%四房152.9-274.58315.2%五房190.76-204.06284.47%合計(jì)72.92-204.061500100%小高一房77503.33%二房80.6-95.695063.33%三房102-12050033.33%合計(jì)77-1201500100%第49頁(yè)/共83頁(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：客廳、主臥等主功能區(qū)全明設(shè)計(jì)，利于戶(hù)型采光客廳4.5米超寬設(shè)計(jì)，別墅級(jí)尺度觀景面贈(zèng)送南北雙向庭院，提升產(chǎn)品附加值多入口設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品使用的靈活性衣帽間設(shè)計(jì)，提升尊貴體驗(yàn)戶(hù)型靈活，可拆分短進(jìn)深，南北通透，主臥雙向采光金地·格林世界4.5層洋房，兩室，95m24.5層洋房，三室，142m29層小高，兩室，96m2產(chǎn)品設(shè)計(jì)不足：廚房入口離單元門(mén)過(guò)遠(yuǎn)，生活動(dòng)線不佳暢銷(xiāo)戶(hù)型：洋房：140平米三居；滯銷(xiāo)戶(hù)型：200平米五居第50頁(yè)/共83頁(yè)分期一期二期三期四期面積約8.5萬(wàn)㎡約9.4萬(wàn)㎡約13.34萬(wàn)㎡約42萬(wàn)㎡建筑形式多層、小高層小高層戶(hù)數(shù)規(guī)劃共6200余戶(hù)共分四期開(kāi)發(fā)，一期以多層洋房啟動(dòng)項(xiàng)目，樹(shù)立項(xiàng)目整體中高端的定位、調(diào)性。三期以后項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整,容積率上調(diào),總建面上調(diào)至83萬(wàn)平方米,四期全部改為小高產(chǎn)品,總建面達(dá)到42萬(wàn)平方米三期二期四期一期社區(qū)規(guī)劃合理、開(kāi)發(fā)周期充分考慮進(jìn)入性和展示性。2006.82007.6產(chǎn)品類(lèi)型/體量主力戶(hù)型洋房：4.5層、5.5層約8.5萬(wàn)平方米寬洋房：4.5層、5.5層約9.4萬(wàn)平方米90-150平米戶(hù)型2008.62009.780-130平米兩室；90-200平米三室13-18層小高層約42萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)策略寬洋房：4.5層、5.5層小高：8.5層、9層約13.34萬(wàn)平方米80-130平米兩室；90-200平米三室90-120平米戶(hù)型金地·格林世界第51頁(yè)/共83頁(yè)位置紅泥河與八一橫河交口開(kāi)發(fā)商天津星耀投資有限公司建筑形式高層，洋房，別墅建筑風(fēng)格別墅符合五洲高層簡(jiǎn)約占地面積275.22平方米建筑面積300萬(wàn)平方米容積率1.1綠化率45%戶(hù)型面積高層80-230㎡別墅：88-1200總戶(hù)數(shù)20000車(chē)位比及價(jià)格1:1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯，部分精裝價(jià)格(元/m2)別墅：9000-17000高層：8500-9200物業(yè)費(fèi)2.1-3.6元/㎡.月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-5-1入住時(shí)間2010-12-31月銷(xiāo)售速度240套項(xiàng)目主題語(yǔ)世界是你的項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)結(jié)合地塊限制及項(xiàng)目本身需求，將世界版圖適當(dāng)調(diào)整后同比例縮小，從而形成地理意義上的五大洲板塊，分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲、南極洲各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風(fēng)土人情來(lái)定位和設(shè)計(jì)，進(jìn)而形成一個(gè)國(guó)際性高端品質(zhì)的集娛樂(lè)、購(gòu)物、健身、休閑、居住、度假、國(guó)際會(huì)議會(huì)展為一體的“世界花園”、“世界建筑博覽園”、“世界橋梁博覽園”，堪稱(chēng)“世界級(jí)的休閑平臺(tái)，國(guó)際性的居住社區(qū)，全球化的觀光天堂”。星耀五洲

星耀集團(tuán)進(jìn)入天津的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特項(xiàng)目概況第52頁(yè)/共83頁(yè)戶(hù)型面積配比物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間㎡產(chǎn)品數(shù)量(套)套數(shù)比高層二房70-11580540.17%三房120-140311.55%四房120-24021110.53%別墅聯(lián)排140-80056027.94%疊加200-44035417.66%獨(dú)棟380-1200432.15%合計(jì)70-12002004100%星耀五洲第53頁(yè)/共83頁(yè)星耀五洲優(yōu)點(diǎn)：主臥采光較好空間利用較好，100平方米的戶(hù)型有書(shū)房設(shè)計(jì)封閉陽(yáng)臺(tái)，飄窗采光較好缺點(diǎn)：一字型廚房，使用不便衛(wèi)生間不能采光第54頁(yè)/共83頁(yè)星耀五洲優(yōu)點(diǎn)：房間較多適合大家庭居住書(shū)房、洗衣間等位置設(shè)計(jì)巧妙，減少了面積的浪費(fèi)陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積較多缺點(diǎn)：除主臥外其他方面面積較小戶(hù)型設(shè)計(jì)較為狹長(zhǎng)，不利于中間部分采光通道較多，浪費(fèi)面積較多第55頁(yè)/共83頁(yè)分期一期二期三期面積約100萬(wàn)㎡約100萬(wàn)㎡約100萬(wàn)㎡建筑形式高層，多層，別墅戶(hù)數(shù)規(guī)劃共20000余戶(hù)共分三期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)面積大概100萬(wàn)平方米，每期均含有高層，多層，別墅等產(chǎn)品社區(qū)規(guī)劃合理、開(kāi)發(fā)周期充分考慮居住性和展示性。2009.52009.8產(chǎn)品類(lèi)型/體量主力戶(hù)型高層、疊拼、聯(lián)排21.05萬(wàn)平方米高層，別墅約13.95萬(wàn)平方米100-120平方米二房380-400聯(lián)排別墅2009.1280-100平米兩房；400平方米別墅開(kāi)發(fā)策略高層，別墅約21.31萬(wàn)平方米

66-77三房星耀五洲一期二期三期第56頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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住宅市場(chǎng)發(fā)展情況整體發(fā)展特點(diǎn)典型項(xiàng)目分析需求總量及預(yù)測(cè)價(jià)格及預(yù)測(cè)產(chǎn)品分析客戶(hù)需求及特點(diǎn)第57頁(yè)/共83頁(yè)區(qū)域住宅市場(chǎng)供需情況津南區(qū)07年7月至今住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)為供大于求，總供求比為1：0.69。不過(guò)該區(qū)域的07年7月至今供求波動(dòng)明顯，其中09年初樓市呈現(xiàn)小陽(yáng)春，區(qū)域供求大幅增加一度接近1：1.8。第58頁(yè)/共83頁(yè)考慮因素：1、根據(jù)原始數(shù)據(jù)去獲得現(xiàn)有人口數(shù)量，現(xiàn)有人均住房面積等指標(biāo)。2、計(jì)算數(shù)據(jù)的時(shí)間序列增長(zhǎng)，首先計(jì)算的是環(huán)比年均增長(zhǎng)，然后再計(jì)算起始年份和終止年份的算術(shù)平均，同理按照3年為單位計(jì)算出指標(biāo)近3年的移動(dòng)平均后做滑動(dòng)平均，作為增長(zhǎng)率。3、根據(jù)移動(dòng)平均數(shù)值（增長(zhǎng)率）做數(shù)值的靜態(tài)預(yù)測(cè)。核心思路：結(jié)合人口增長(zhǎng)變動(dòng)預(yù)測(cè)未來(lái)2010-2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量。計(jì)算公式：市場(chǎng)需求總量=新增加人口的需求量+每年改善的需求量（含拆遷導(dǎo)致的需求量）其中：新增加人口的需求量=目標(biāo)年度末新增人口數(shù)×目標(biāo)年度人均住房建筑面積每年改善的需求量=目標(biāo)年度初人口數(shù)×目標(biāo)年度人均住房建筑面積的增加需求預(yù)測(cè)第59頁(yè)/共83頁(yè)需求總量預(yù)測(cè)年常住人口增長(zhǎng)率外來(lái)人口增長(zhǎng)率人均住房面積增長(zhǎng)率成交量占需求量的比例增長(zhǎng)率3.71%7.89%7.31%77%計(jì)算方法滑動(dòng)平均值滑動(dòng)平均值滑動(dòng)平均值往年算術(shù)平均根據(jù)計(jì)算思路的方法來(lái)計(jì)算計(jì)算依據(jù)年原人口居住改善需求（萬(wàn)平米）新增人口居住需求（萬(wàn)平米）需求總量（萬(wàn)平米）預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)的商品住宅銷(xiāo)售量(萬(wàn)平米)201056.6065.92122.52——201156.9175.38132.29101.86201257.2285.93143.15110.22201357.5297.68155.20119.51201457.84110.74168.58129.80201558.15125.26183.41141.22第60頁(yè)/共83頁(yè)利用之前的預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)計(jì)算需求總量，根據(jù)每年平均銷(xiāo)售比例（77%）來(lái)靜態(tài)推算每年市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的面積。2009-2015年人口持續(xù)增加，將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量由目前年均120萬(wàn)平米擴(kuò)容至2015年的180萬(wàn)平米以上。第61頁(yè)/共83頁(yè)價(jià)格變化情況津南區(qū)成交價(jià)格自09年初樓市小陽(yáng)春以來(lái)一路上揚(yáng)，至10年1月區(qū)域成交價(jià)格已接近歷史最高點(diǎn)。第62頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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住宅市場(chǎng)發(fā)展情況整體發(fā)展特點(diǎn)典型項(xiàng)目分析需求總量及預(yù)測(cè)價(jià)格及預(yù)測(cè)產(chǎn)品分析客戶(hù)需求及特點(diǎn)第63頁(yè)/共83頁(yè)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)主要采取以下思路：用連續(xù)多年的價(jià)格數(shù)據(jù)和影響價(jià)格因素變化的指標(biāo)，建立和價(jià)格的多元回歸模型來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格的變化。影響價(jià)格的指標(biāo)因素選取：1、地區(qū)GDP——房地產(chǎn)市場(chǎng)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)性較大，因此要考慮地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)情況。用GDP指標(biāo)來(lái)反映出地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)代表經(jīng)濟(jì)綜合因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2、城市人口化水平——考慮地產(chǎn)項(xiàng)目受區(qū)域位置的影響較大，所以項(xiàng)目所在地區(qū)的成熟度對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有一定的影響。由于無(wú)法獲得胡家園地區(qū)的城市化水平，因此用整體的城市化水平來(lái)代表胡家園地區(qū)的情況。3、可支配收入——考慮地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)和居民的購(gòu)買(mǎi)能力相關(guān)，以此來(lái)判斷居民的收入狀況。4、住宅項(xiàng)目開(kāi)工面積——利用開(kāi)工面積來(lái)反映出地區(qū)的供應(yīng)，以此來(lái)判斷每年的競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)思路第64頁(yè)/共83頁(yè)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)年價(jià)格水平(元/平米)GDP(億)城市化水平%開(kāi)工(萬(wàn)平米)可支配收入（元）指標(biāo)說(shuō)明反映價(jià)格變化經(jīng)濟(jì)綜合因素反映地區(qū)成熟度反映競(jìng)爭(zhēng)情況反映出居民購(gòu)買(mǎi)能力2005307385.723.873.1788420063802104.226.695.5868820075739124.328.040.2956320086390130.129.569.6968020096226146.132.079.110291原始數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)說(shuō)明：通過(guò)查每年的《天津市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《塘沽區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展公報(bào)》、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)，分別獲得宏觀數(shù)據(jù)和項(xiàng)目數(shù)據(jù)。價(jià)格水平為根據(jù)CRIC系統(tǒng)中銷(xiāo)售備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出。第65頁(yè)/共83頁(yè)利用SPSS建立多元回歸線性模型，過(guò)程參見(jiàn)根據(jù)計(jì)算結(jié)果，建立以下回歸模型。擬合優(yōu)度檢驗(yàn)：由SPSS軟件生成的R值檢驗(yàn)結(jié)果，指標(biāo)相關(guān)系數(shù)R為0.969，測(cè)定系數(shù)R方為0.939，說(shuō)明擬合優(yōu)度較好。說(shuō)明：GDP變量在逐一回歸過(guò)程中，不顯著被剔除。價(jià)格水平(元/平米)=(-6305.269)+(城市化水平*233.556)+(住宅開(kāi)工量*-20.130)+(可支配收入*0.678)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)第66頁(yè)/共83頁(yè)年價(jià)格水平(元/平米)GDP(億)城市化水平%開(kāi)工(萬(wàn)平米)可支配收入（元）指標(biāo)說(shuō)明根據(jù)回歸方程得出三次移動(dòng)平均,每年增長(zhǎng)近17.1%三次移動(dòng)平均確定增長(zhǎng)率三次移動(dòng)平均確定增長(zhǎng)率根據(jù)三次移動(dòng)平均確定增長(zhǎng)率20107030163.434.175.01088720117528179.936.186.01138920128167199.938.193.21201020138828221.940.099.01264520149411245.941.8107843.7116.413997產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)線性回歸模型預(yù)測(cè)地區(qū)價(jià)格水平，預(yù)計(jì)2015年價(jià)格水平將達(dá)到10052元/平米。第67頁(yè)/共83頁(yè)P(yáng)ART

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住宅市場(chǎng)發(fā)展情況整體發(fā)展特點(diǎn)典型項(xiàng)目分析需求總量及預(yù)測(cè)價(jià)格及預(yù)測(cè)產(chǎn)品分析客戶(hù)需求及特點(diǎn)第68頁(yè)/共83頁(yè)建筑規(guī)模分析津南區(qū)現(xiàn)售樓盤(pán)規(guī)模現(xiàn)階段主要已百萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目為主，達(dá)到所有樓盤(pán)的80%，不過(guò)這種結(jié)構(gòu)將會(huì)在10年之后發(fā)生偏移，100萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)比例將會(huì)陸續(xù)增加。第69頁(yè)/共83頁(yè)成交產(chǎn)品類(lèi)型情況津南區(qū)07年7月至今普通住宅的多層、小高層、高層為主力成交產(chǎn)品，不過(guò)低密產(chǎn)品成交同樣火爆，低密產(chǎn)品成交量達(dá)到總成交量的10.26%。第70頁(yè)/共83頁(yè)各類(lèi)產(chǎn)品成交主力面積區(qū)間津南區(qū)200-300平方米低密產(chǎn)品需求旺盛，不過(guò)09年后200平方米以下面積段產(chǎn)品需求量增加。津南區(qū)80-100平方米普通住宅