2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理練習題(二)及答案

單選題（共80題）1、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A2、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D3、一種產品價格上漲，就會引起另一種替代產品的需求（）。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確【答案】C4、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B5、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數【答案】A6、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A7、區(qū)域房地產市場分析側重于地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D8、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C9、房地產開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發(fā)企業(yè)D.產品質量監(jiān)督部門【答案】C10、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C11、決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項目規(guī)模C.經營狀況D.項目風險【答案】D12、估計房地產置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會經濟環(huán)境B.房地產市場供求關系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率【答案】D13、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B14、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風險C.投資者易與政府溝通D.開發(fā)周期長【答案】A15、對房地產置業(yè)投資來說，房地產投資的經擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費C.契稅D.機會成本【答案】A16、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產投資風險的（）。A.變現(xiàn)風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A17、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B18、反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數是（）。A.商品批發(fā)價格指數B.城市居民消費指數C.城市居民消費價格指數D.商品零售價格指數【答案】D19、對于房地產開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經營資金出資額【答案】D20、某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B21、財務分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營運能力分析【答案】B22、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C23、在估算房地產開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程近似匡算法【答案】C24、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C25、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A26、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B27、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B28、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C29、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報C.內部收益D.風險報酬【答案】D30、在編制房地產開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內容中，不屬于行政規(guī)劃設計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃【答案】D31、以下不是房地產投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C32、根據房地產開發(fā)經營企業(yè)的業(yè)務經營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式【答案】B33、房地產開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A34、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A35、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產品成本、產銷量與()的平衡關系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機會成本【答案】C36、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A37、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。A.市場供求風險B.通貨膨脹風險C.利率風險D.或然損失風險【答案】B38、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D39、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A40、下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數C.住房價格合理性指數D.房地產價格指數【答案】C41、以下不是房地產投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C42、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C43、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結C.清熱排膿D.消瘀散結【答案】A44、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C45、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調查和專家打分法D.概率分析法【答案】D46、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B47、在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。A.科學性調查B.描述性調查C.試探性調查D.因果性調查【答案】C48、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C49、當宏觀經濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A50、（）反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.房地產價格指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者心理指數【答案】C51、下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風險的是（）。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式【答案】B52、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D53、關于盈利能力分析指標的說法，錯誤的是（）。A.資產報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費用凈利率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價越小，企業(yè)的獲利能力越強C.股東權益報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強D.銷售毛利率越大，說明企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強【答案】A54、下列關于通貨膨脹和房地產增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導致折現(xiàn)率下降B.房地產增值導致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產增值是兩回事【答案】D55、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A56、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結束時的金額C.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時點的價值【答案】D57、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D58、判定房地產投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策【答案】B59、某房地產開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】D60、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B61、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D62、下列選項中，不構成房地產市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經濟外部性B.房地產市場供給的異質性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性【答案】A63、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D64、房地產投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D65、同時開發(fā)幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B66、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A67、某房地產開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C68、以下各項中，不屬于租售計劃主要內容的是（）。A.擬租售物業(yè)的類型.時間和數量B.租售價格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D69、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關系【答案】B70、某企業(yè)年平均資產總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產負債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C71、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結C.行氣疏肝，寬胸散結D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B72、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B73、相對于權益融資，債務融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A74、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B75、下列關于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D76、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化【答案】B77、某家庭向銀行申請了一筆數額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A78、下列各項中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的建設項目的是（）。A.征地區(qū)域農民自住住宅項目B.廉租住房項目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎設施用地【答案】D79、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C80、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化【答案】B多選題（共40題）1、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉儲物業(yè)【答案】ABC2、下列關于內部收益率的表述中，正確的有（）。A.內部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B.內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C.當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內部收益率要高于資本金內部收益率E.內部收益率越高，投資風險就越小【答案】ABC3、開發(fā)商對投標人進行資格審查時應考慮()。A.企業(yè)注冊證明、資金和財務狀況B.主要施工經歷、投標人在施工的承建項目C.技術力量簡況D.投標人的積極性E投標人正在施工的承建項目【答案】ABC4、宏觀經濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復蘇E.重生【答案】AD5、以下屬于會計計量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現(xiàn)凈值D.終值E.公允價值【答案】ABC6、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證C.設計方案審批D.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD7、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經營收入的40％，財務費用占年平均經營收入的10％，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。A.投資利潤率為16.67％B.投資利潤率為22.50％C.資本金利潤率為31.25％D.資本金利潤率為37.50％E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC8、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC9、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A10、下列關于國產設備原價的構成，表述正確的是（）。A.國產設備原價分為國產標準設備原價和國產非標準設備原價B.在計算國產標準設備原價時，一般采用不帶有備件的原價C.國產標準設備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶備件的原價D.國產設備原價一般是指設備制造廠的交貨價或訂貨合同價E.可通過查詢相關交易市場價格或向設備生產廠家詢價得到國產標準設備原價【答案】ACD11、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現(xiàn)值比較法E.費用年值比較法【答案】AD12、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設投資估算表E資產負債表【答案】BC13、下列關于樓、地面的構造，表述正確的是（）。A.在有隔聲、保溫等要求的樓面設置輕質材料的填充層B.墊層是在基層之上的構造層C.面層是地面的表層D.面層是人們直接接觸的一層E.地面的基層是結構樓板【答案】ABCD14、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息【答案】ABCD15、物業(yè)資產管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設施管理C.資產管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC16、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。A.土地使用權出讓B.土地使用權轉讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD17、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。A.現(xiàn)金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產負債率E.資本金利潤率【答案】CD18、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。A.重新裝修費用B.更新改造費用C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用D.空置損失費用E.為償債或其他原因急于將房地產變現(xiàn)時的折價損失【答案】ABC19、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D20、在定點二進制運算中，減法運算一般通過()來實現(xiàn)。A.補碼運算的二進制減法器B.原碼運算的二進制減法器C.原碼運算的二進制加法器D.補碼運算的二進制加法器【答案】D21、房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD22、房地產開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有（）。A.地理環(huán)境B.經濟政策C.項目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD23、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目可以分成以下三類（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD24、決定房地產投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。A.銷售價格B.土地費用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項目風險【答案】D25、關于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內每期償還的本金額相等【答案】ABD26、房地產開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD27、影響房地產市場發(fā)展的經濟因素包括()。A.物價水平B.家庭規(guī)模C.工資水平D.就業(yè)水平E家庭結構【答案】ACD28、下列參數屬于融資相關參數的有（）。A.基準收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC29、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。A.米B.平方米C.立方米D.噸E.樘【答案】ABCD30、下列房地產定價方法中，屬于購買者導向定價的有（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.領導定價法D.認知價值定價法E.目標定價法【答案】BD31、風險型決策的具體方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC32、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D.導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題【答案】ACD33、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A.固定價格合同B.可調價格合同C.獨立承包合同D.成本加酬金合同E.計量估價合同【答案】ABD34、根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將所購商品分為三類，即()。A.家電產品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD35、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A36、下列關于資產負債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負債占資產的比例B.反映了項目的財務風險程度C.資產負債率越高，則企業(yè)應變能力越強D.屬于長期償債能力指標E.房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率一般較高【答案】ABD37、根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將所購商品分為三類，即()。A.家電產品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD38、風險估計與評價常用方法有()。A.專家個人判斷法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德爾菲法【答案】BC39、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調查法E實驗法【答案】BCD40、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。A.導致企業(yè)資產增加B.導致企業(yè)資產減少C.導致企業(yè)負債增加D.導致企業(yè)負債減少E.經濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC大題（共10題）一、以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】三、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮课?、以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最