Word版本，下載可自由編輯預(yù)見性管理在物業(yè)管理中的運(yùn)用我是上海郵電物業(yè)管理有限公司下屬上海電信實(shí)業(yè)大樓物業(yè)管理部項(xiàng)目經(jīng)理,上海電信實(shí)業(yè)大樓是一幢集通信、商場、演示、業(yè)務(wù)受理和辦公為一體的智能綜合性大樓,同時(shí)也是一幢全國物業(yè)管理示范大廈。作為項(xiàng)目經(jīng)理,我認(rèn)為物業(yè)管理部在物業(yè)運(yùn)作過程中應(yīng)該起到平衡、協(xié)調(diào)、控制和監(jiān)督的作用。做到“物業(yè)保值增值”的同時(shí),還要努力制造各類有利于物業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和渠道。要做到這一點(diǎn),“預(yù)見性管理”思路至關(guān)重要?！邦A(yù)見性管理”要求物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理的全過程中時(shí)刻用更長遠(yuǎn)的角度去思量每一個(gè)細(xì)節(jié),比較并且分析之,將那些有價(jià)值的活動(dòng)整合優(yōu)化,讓這些活動(dòng)互相補(bǔ)充、協(xié)調(diào)、增進(jìn),為下一階段的管理和競爭去贏得優(yōu)勢。

一、預(yù)見性管理的意義1、預(yù)見管理流程――制定持續(xù)、優(yōu)化的管理流程對管理部的工作流程舉行持續(xù)性的再思量和徹底性的再設(shè)計(jì),從而獲得成本、質(zhì)量、服務(wù)、速度、利潤等方面的戲劇性改善,使我們的工作最大限度地適應(yīng)日益變化的經(jīng)營環(huán)境。自2000年采取ISO9001(2000)質(zhì)量體系以來,我們先后4次對《質(zhì)量手冊》、《程序文件》、《工作規(guī)程》、《質(zhì)量記錄表式》舉行修改,目前又完成了ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康平安體系的貫標(biāo)工作。2、預(yù)見日常管理――運(yùn)用日常管理反向思維物業(yè)管理的反向思維,容易地說就是從被動(dòng)的對付到主動(dòng)的解決。轉(zhuǎn)變陳舊的服務(wù)觀念,將事后服務(wù)、被動(dòng)服務(wù)、指令性服務(wù)改變?yōu)槭虑胺?wù)、主動(dòng)服務(wù)、自覺性服務(wù)。例如:大樓的露天頂層平臺簡單積灰,雨天里污水沿墻而下,在墻面上留下污跡。通常的做法是準(zhǔn)時(shí)清洗,這只是被動(dòng)的對付。而我們在平臺邊緣用不銹鋼做了斜面,讓雨水污水順斜面而下流入下水管,解決了不斷清洗的問題又降低了成本,這就是主動(dòng)的解決。3、預(yù)見服務(wù)品種的大眾化――采取共性化、差異性的服務(wù)策劃物業(yè)管理的“產(chǎn)品交付”――服務(wù),是以人為載體、以人為對象的。而優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)之間,在物業(yè)硬件的管理水平上幾乎已經(jīng)是難分伯仲,互相比拼時(shí)往往是彼此的服務(wù)理念、服務(wù)方式、管理制度、管理模式最臨近顧客的需求、最具有特色、最有進(jìn)展性、最有生命力,誰就是最后的贏家。差異性服務(wù)是上海電信實(shí)業(yè)大樓管理部基于滿足小群體或者單個(gè)顧客的需求所提倡的全新服務(wù)理念。大樓內(nèi)的延長服務(wù)眾多,OA機(jī)房管理、辦公室清潔、樓層服務(wù)、咖吧服務(wù)、VIP會議接待等?？紤]不同的顧客在工作、職業(yè)、年齡、習(xí)慣、社會地位、對服務(wù)的要求上的細(xì)微差別,采取共性化、差異性的服務(wù)策劃,使服務(wù)既做到全方位的涵蓋又滲入到細(xì)微的差別中去。

二、預(yù)見性管理的若干詳細(xì)措施及效果1、編寫好管理部的工作綱領(lǐng)――年度的《大樓質(zhì)量策劃》實(shí)業(yè)大樓定位是高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓宇、上海電信實(shí)業(yè)的標(biāo)志性建造以及上海電信的對外窗口之一。圍繞樓宇定位,依據(jù)示范大廈評分標(biāo)準(zhǔn),我們重點(diǎn)做好大樓的《年度質(zhì)量策劃》,內(nèi)容有管理目標(biāo)、允諾指標(biāo)、考核指標(biāo)、內(nèi)外交流、管理效益分析、修理工程預(yù)算、持續(xù)改進(jìn)措施等。例如:管理效益主要分析審核內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、稅金管理、管理費(fèi)收支管理、季度財(cái)務(wù)收支狀況說明、修理基金狀況使用、工程預(yù)算報(bào)告、工程預(yù)算執(zhí)行狀況、物業(yè)費(fèi)用收繳狀況、公用事業(yè)費(fèi)統(tǒng)計(jì)、大樓年度運(yùn)行費(fèi)用、盈利狀況在利用不斷的聚沙成塔,故意識的將“預(yù)見性管理”的理念和精神融入我們的各項(xiàng)工作。2、使用“物業(yè)軟件+OAS+INTERNET”――信息化的預(yù)見性管理①物業(yè)管理軟件――將物業(yè)管理部變成各類信息數(shù)據(jù)的匯合點(diǎn)物業(yè)管理是諸多細(xì)小環(huán)節(jié)、細(xì)微過程的集合,留下服務(wù)痕跡的過程中大量的數(shù)據(jù)和信息也隨之產(chǎn)生。利用調(diào)研、學(xué)習(xí)、實(shí)驗(yàn)、試用,我們使用PowerBuild6.0為實(shí)業(yè)大樓度身編?寫了一套物業(yè)軟件,按功能分為十三大模塊。它能夠準(zhǔn)時(shí)的通知我們:哪個(gè)服務(wù)受到業(yè)主及使用人的青睞或不滿、哪個(gè)合同到期需要續(xù)簽、哪個(gè)租戶的能源費(fèi)分?jǐn)偼锨烦?、哪個(gè)設(shè)備需要方案保養(yǎng)、哪類物資庫存已經(jīng)低于最低儲備等等。利用信息化手段將各部室的工作聯(lián)成一個(gè)整體,使大樓的物業(yè)管理部成為各類信息數(shù)據(jù)的匯合點(diǎn),并使各類信息數(shù)據(jù)的收集、預(yù)見、掌控和分析成為現(xiàn)實(shí)。②與樓宇的OAS聯(lián)網(wǎng)――使物業(yè)管理部融入整幢樓宇的信息流中為了提供更為便捷的服務(wù),我們將管理部計(jì)算機(jī)與樓宇的OAS聯(lián)網(wǎng),使物業(yè)管理部成為樓宇2962個(gè)信息點(diǎn)之一,并使物業(yè)管理部融入整幢樓宇的信息流中。例如:需要會議接待服務(wù)的業(yè)主在OAS物業(yè)管理專欄上填寫會議的相關(guān)信息,如會議的名稱、時(shí)光、地點(diǎn)、參與人數(shù)、規(guī)格、特別要求等。服務(wù)部人員便會根據(jù)業(yè)主的要求,先以“基本要求、普通、重要、VIP接待”4個(gè)級別舉行會議定級,然后對會場布置、車輛停放、迎送服務(wù)等22個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)加以控制,經(jīng)過確認(rèn)后,快速收拾準(zhǔn)時(shí)通知相關(guān)部門主管。利用先進(jìn)迅捷的局域網(wǎng),業(yè)主及使用人的服務(wù)要求、建議看法可以在不同的服務(wù)頁面中舉行交流。管理部能夠?qū)崟r(shí)預(yù)見服務(wù)任務(wù)相對集中的時(shí)光、地點(diǎn)、內(nèi)容,按照網(wǎng)上記錄我們就可以合理地、動(dòng)態(tài)地支配設(shè)備工具、場地、服務(wù)人員排班,并準(zhǔn)時(shí)在線發(fā)布各類通知。3、樓宇節(jié)能――技術(shù)化的預(yù)見性管理管理工作的技術(shù)含量,最能體現(xiàn)物業(yè)管理水平,而節(jié)能工作恰恰又是管理技術(shù)含金量的集中體現(xiàn),其終于目的是使我們和業(yè)主之間實(shí)現(xiàn)“雙贏”。管理部密切注重對新產(chǎn)品、新信息的收集,在得知上海節(jié)能辦公室推舉的節(jié)能燈能大幅度降低能耗,管理部快速反應(yīng)在B1、B2層舉行能耗比較實(shí)驗(yàn),發(fā)覺節(jié)省能耗近30%。綜合了產(chǎn)品一次性投資等因素后,出具更換可行性實(shí)驗(yàn)報(bào)告,與業(yè)主商議交流舉行全面更換。在風(fēng)道傳感器安裝位置改造工程中,我們發(fā)覺送風(fēng)管道內(nèi)的溫度傳感器安裝在逼近機(jī)組送風(fēng)口處,可能導(dǎo)致傳感器檢測得到溫度值偏低;假如安裝在離送風(fēng)口較遠(yuǎn),則傳感器測得溫度值可能要高一些,利用BA設(shè)置溫度與實(shí)測溫度的數(shù)據(jù)比對實(shí)驗(yàn),終于有三分之一的傳感器移動(dòng)到了安裝位置,同期。此外,我們還先后自行實(shí)施完成了若干設(shè)備改造工程,如樓宇外圍照明