ICS08.080.99CCSS9522HWPT/HRBWP07—2022哈爾濱市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范（試行）CalculationofOperationCostofPropertyServiceFeesinHarbinEvaluationspesification(trial)2022-9-22發(fā)布 2022-9-23實(shí)施哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)??發(fā)布T/HRBWP07T/HRBWP07—2022PAGE\*ROMANPAGE\*ROMANII目 次范圍 3規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 3評(píng)估原則 4評(píng)估程序 5評(píng)估方法 6評(píng)估報(bào)告 7職業(yè)道德 7前 言本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則 第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)提出并歸口。T/HRBWP07T/HRBWP07—2022PAGEPAGE3哈爾濱市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范（試行）范圍本規(guī)范適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、省、市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估目的評(píng)估結(jié)果的期望用途。評(píng)估項(xiàng)目一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本的具體物業(yè)項(xiàng)目。評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。同類參考項(xiàng)目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。市場(chǎng)比較法運(yùn)營(yíng)成本法評(píng)估結(jié)果市場(chǎng)正常狀況下為評(píng)估項(xiàng)目提供合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)所需的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本。評(píng)估報(bào)告評(píng)估原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估應(yīng)遵循的原則：--委托人確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)原則；--合法原則；--評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。遵循由委托人確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估以委托人選擇確定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)為前提。遵循合法原則，委托人在選擇確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。評(píng)估程序自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：--接受委托，簽訂委托協(xié)議；--明確評(píng)估基本事項(xiàng)；--擬定評(píng)估作業(yè)方案；--搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；--實(shí)地查勘，搜集整理項(xiàng)目資料；--參考當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格；--評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果；--撰寫評(píng)估報(bào)告；--評(píng)估資料歸檔。明確評(píng)估基本事項(xiàng)：--評(píng)估目的；--物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；--明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)。評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：--評(píng)估人員的組成；--擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道；--擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來源渠道；--擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理的評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：--項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；--項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；--項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；--項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；--其他評(píng)估需要的材料。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估方法在委托人提供項(xiàng)目資料、選擇確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資評(píng)估人員可以參考當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：--管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；--物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)等費(fèi)用；--物業(yè)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；--物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；--物業(yè)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；--辦公費(fèi)用；--物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；--物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；--經(jīng)業(yè)主共同同意的其它費(fèi)用。評(píng)估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤(rùn)或酬金范圍評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用運(yùn)行成本。評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：--評(píng)估報(bào)告書摘要；--評(píng)估目的；--評(píng)估對(duì)象和范圍；--評(píng)估原則；--評(píng)估依據(jù)；--評(píng)估聲明；--評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期；--評(píng)估方法；--評(píng)估工作實(shí)施過程；--評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明；--評(píng)估限定條件；--評(píng)估人員名單；--評(píng)估作業(yè)日期；--評(píng)估報(bào)告日期；--相關(guān)評(píng)估文件附件。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。評(píng)估時(shí)點(diǎn)以簽訂合同之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)