第老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

為切實(shí)提升我市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，積極推進(jìn)宜居住區(qū)建設(shè)，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理在城市精細(xì)化管理中的作用，有效提升我市物業(yè)管理整體水平。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)政策，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，制定我市市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，以環(huán)境改善、服務(wù)提升、機(jī)制建立、群眾滿意為目標(biāo)，按照試點(diǎn)先行、分類推進(jìn)、逐步提升、全面覆蓋的原則，堅(jiān)持政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，行業(yè)主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)，屬地街道具體負(fù)責(zé)，社區(qū)協(xié)助落實(shí)的工作機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)我市市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，建立健全規(guī)范、有效的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

二、工作目標(biāo)

結(jié)合我市城市更新老舊小區(qū)改造，完善小區(qū)公共配套設(shè)施，因地制宜分類推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作，通過兩年努力，實(shí)現(xiàn)澄江街道范圍內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。目前澄江街道范圍內(nèi)物業(yè)管理尚未覆蓋的老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域個(gè)數(shù)共計(jì)291個(gè)，總計(jì)建筑面積約為319萬平方米。主要有以下四大類：社區(qū)代管的封閉式小區(qū)，業(yè)主自治管理的封閉式小區(qū)，無物業(yè)管理的開放式小區(qū)，無物業(yè)管理的村居混合及沿街單幢。2023年下半年完成摸排并制定推進(jìn)實(shí)施計(jì)劃，2023年12月底前爭(zhēng)取完成全覆蓋，通過實(shí)施常態(tài)化精細(xì)化的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)整治效果保持長(zhǎng)效，物業(yè)服務(wù)水平明顯提升。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立市區(qū)老舊小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組，牽頭組織指導(dǎo)、監(jiān)督各部門履行物業(yè)管理職責(zé)，綜合協(xié)調(diào)和推進(jìn)相關(guān)工作。辦公室設(shè)在住建局，分管市長(zhǎng)為組長(zhǎng)，住建局、澄江街道主要領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)，相關(guān)成員單位為成員，負(fù)責(zé)日常管理工作。

四、部門職責(zé)

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理全覆蓋工作的相關(guān)制度和考評(píng)機(jī)制，牽頭組織長(zhǎng)效管理的檢查和考評(píng)工作，負(fù)責(zé)市級(jí)物業(yè)管理專項(xiàng)資金的預(yù)算編制，分配審核和監(jiān)督管理。

澄江街道具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，履行物業(yè)管理屬地管理責(zé)任，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，做好日?？己?，持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)整治，做好矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置工作。

市財(cái)政局負(fù)責(zé)市級(jí)物業(yè)管理補(bǔ)助專項(xiàng)資金的預(yù)算安排和資金使用的監(jiān)督管理。

市城市綜合管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)澄江街道綜合執(zhí)法局依法查處小區(qū)內(nèi)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定的違法建設(shè)、損綠毀綠等違法行為。

五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

自2023年1月起用兩年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)澄江街道范圍內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，對(duì)通過市場(chǎng)途徑無法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理。進(jìn)駐無物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《江陰市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》提供不低于普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（0.5元/㎡月）的物業(yè)服務(wù)。市財(cái)政按第一年0.4元/㎡月，第二年0.3元/㎡月，第三年0.2元/㎡月的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼時(shí)間為自物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式進(jìn)駐之日起三年。

六、工作措施

（一）前期摸底排查，合理劃分區(qū)域。澄江街道負(fù)責(zé)摸排轄區(qū)內(nèi)的無物業(yè)管理小區(qū)，按照以塊為主、屬地負(fù)責(zé)的原則，以社區(qū)管轄區(qū)域?yàn)榻?，將轄區(qū)內(nèi)的無物業(yè)管理小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模、型態(tài)摸排清楚，并將開放式小區(qū)、村居混合、沿街單幢此三種類型的住宅，合理規(guī)劃，統(tǒng)一劃定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)以有利于管理為前提，不宜過大，原則上不超過1000戶，劃分后土地四至界限明確。劃分區(qū)域后按照專業(yè)化物業(yè)管理要求，應(yīng)配備必要的物業(yè)管理用房，面積按照總建筑面積的千分之一配比，最低不得低于50平方米。無用房的可以因地制宜進(jìn)行配建或采用簡(jiǎn)易移動(dòng)辦公房等形式配建。

（二）完善物業(yè)服務(wù)設(shè)施，簽訂物業(yè)合同。澄江街道具體負(fù)責(zé)組織各社區(qū)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，做好轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的解釋工作。指導(dǎo)各社區(qū)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同期限約定為三年。結(jié)合城市更新老舊住宅改造，因地制宜挖存量增新量，充分挖掘存量資源，通過資源整合、資產(chǎn)重組和更新改造，不斷完善小區(qū)配套設(shè)施，依法增添物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加大拓寬增收渠道，充實(shí)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，持續(xù)提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓老百姓更有獲得感和幸福感。

（三）加大物業(yè)考評(píng)力度。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)和年度考核，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化服務(wù)水平。制定物業(yè)小區(qū)綜合考核制度，抽調(diào)人員建立專項(xiàng)考核組，結(jié)合雙隨機(jī)檢查活動(dòng)，采取抽查的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。澄江街道具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常監(jiān)管考核，采取定期和不定期、抽查和普查、明查與暗訪相結(jié)合的方式對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量每月進(jìn)行檢查考核。

（四）建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，通過提升服務(wù)質(zhì)量，贏得業(yè)主的支持，通過強(qiáng)化宣傳，引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不斷提高物業(yè)費(fèi)收繳率。通過探索多種經(jīng)營(yíng)的模式，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，為后續(xù)平穩(wěn)過渡夯實(shí)基礎(chǔ)。街道、社區(qū)應(yīng)牽頭組織成立業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理，如未能成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)可以由街道、社區(qū)牽頭組織物業(yè)管理委員會(huì)公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)政府托管向業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)過渡。

七、工作要求

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)。各責(zé)任部門要從提升城市管理水平，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的高度出發(fā)，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，通過物業(yè)管理體制創(chuàng)新，示范引領(lǐng)，分步實(shí)施，全面推進(jìn)，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

（二）強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造氛圍。通過各種宣傳載體，加強(qiáng)正面輿論引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的意義、作用，努力爭(zhēng)取業(yè)主的支持。強(qiáng)化物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，引導(dǎo)業(yè)主共同參與，積極營(yíng)造共建、共享、共治的良好氛圍。

（三）明確職責(zé)，落實(shí)責(zé)任。老舊住宅整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)積極組織，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)，分步實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作，部署及落實(shí)各項(xiàng)工作要求。各職能部門要依據(jù)各自工作職責(zé)，加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，齊抓共管，相互配合，確保我市物業(yè)管理全覆蓋政策落實(shí)到位。

老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的生活品質(zhì)之城的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理擴(kuò)面提質(zhì)，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到202x年年末，xx市區(qū)實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)八個(gè)有，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實(shí)施范圍

xx市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1、1999年以前建成；

2、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；

3、尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1、堅(jiān)持屬地管理。要按照條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

2、堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

3、堅(jiān)持軟硬共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4、堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的`硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5、堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)四問四權(quán)，確保業(yè)主、居民的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實(shí)施步驟

1、調(diào)查計(jì)劃階段。202x年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

2、全面推進(jìn)階段。202x年7月202x年年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中202x年完成100萬平方米，202x年完成500萬平方米，202x年完成400萬平方米，累計(jì)完成1000萬平方米。

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1、已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過回頭看進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5permil;的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過渡。

2、未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制。

在對(duì)住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

1、確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2、實(shí)施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展?？梢苑謩e聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

七、資金政策

1、硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2、硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力上改下工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照誰家孩子誰家抱的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線上改下和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照誰家孩子誰家抱的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線上改下的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3、住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

八、保障措施

1、建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2、落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3、加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制，對(duì)考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4、加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問題及原因

一是基礎(chǔ)設(shè)施老化落后，老舊小區(qū)管理成本高。由于建造時(shí)間早、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量不高等原因，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴(yán)重，停車位、自行車棚、休閑廣場(chǎng)沒有配建；地下管網(wǎng)因設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時(shí)有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒有單元門禁和封閉管理，導(dǎo)致牛皮癬泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物業(yè)管理費(fèi)收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的服務(wù)模式，尚未形成花錢買服務(wù)的意識(shí)。在老舊小區(qū)中，低收入家庭居多，其中還包括相當(dāng)一部分的低保戶、外來務(wù)工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業(yè)費(fèi)的意愿。由于物業(yè)費(fèi)收繳不上來，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎(jiǎng)扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務(wù)人員、減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量來維持較低的服務(wù)水平，這又導(dǎo)致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。

三是小區(qū)自治組織缺位，小區(qū)自治能力不強(qiáng)。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對(duì)不高，居民對(duì)自身權(quán)益的期望值往往過高，而對(duì)維護(hù)公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的訴求呈多樣化，很難達(dá)成一致意見。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復(fù)雜、自治組織成員專業(yè)知識(shí)缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務(wù)、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制、宣傳法律法規(guī)方面，明顯力不從心。

四是主體責(zé)任難以落實(shí)，政府職能發(fā)揮不強(qiáng)。物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜。如房屋質(zhì)量、二次供水、供配電、電梯等公共設(shè)施維修都不應(yīng)在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理，但相應(yīng)的管理費(fèi)用并沒有增加，雙崗街道承擔(dān)了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對(duì)社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬元（包括小區(qū)保潔清運(yùn)人員、值班人員、公共水電費(fèi)及維修費(fèi)用），導(dǎo)致街道人力、財(cái)力不堪重負(fù)，這些都需要上級(jí)政府有關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強(qiáng)綜合管理，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。

二、促進(jìn)老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對(duì)策與思考

作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅(jiān)持加快整治改造、實(shí)施分類管理、促進(jìn)小區(qū)自治、加強(qiáng)綜合管理的工作思路，不斷推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破。

（一）結(jié)合老舊小區(qū)綜合整治，加快基礎(chǔ)設(shè)施更新步伐

老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會(huì)發(fā)展的遺留問題，只有加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本要求。

1．提高小區(qū)的封閉性，增強(qiáng)社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設(shè)圍墻或圍欄，使之與外部街區(qū)隔離開來；對(duì)面積較大的開放式小區(qū)，可根據(jù)地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個(gè)封閉式小區(qū)；對(duì)散落的樓幢，可實(shí)施單獨(dú)封閉；不符合封閉條件的，可通過產(chǎn)權(quán)置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區(qū)數(shù)量。

2．推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施改造，增強(qiáng)生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門、樓幢單元門、健身設(shè)施，建設(shè)門衛(wèi)室、自行車棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設(shè)施、天燃?xì)獾扰涮自O(shè)施，恢復(fù)小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，為居民生活提供便利條件。

3．加快綜合整治步伐，增強(qiáng)群眾幸福感。從202x年起，合肥市開始進(jìn)行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過綜合整治的老舊小區(qū)共17個(gè)，這些改造后的老舊小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務(wù)水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區(qū)兩級(jí)政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進(jìn)程，把這一民生工程做實(shí)做細(xì)，不斷提升居民的幸福指數(shù)。

（二）結(jié)合老舊小區(qū)實(shí)際，實(shí)施差異化物業(yè)管理

有針對(duì)性采取居民自管、市場(chǎng)化管理、政府扶持三種機(jī)制相結(jié)合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。

1．已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況實(shí)施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū)，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時(shí)，區(qū)級(jí)建設(shè)部門、轄區(qū)街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)建立自治組織，為下一步規(guī)范實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

2．相對(duì)規(guī)模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。區(qū)級(jí)建設(shè)部門、街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會(huì)，促成召開業(yè)主大會(huì)，確定采取自管、市場(chǎng)化物管或者兩者相結(jié)合的服務(wù)模式，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，選聘物業(yè)企業(yè)或服務(wù)人員，簽訂相應(yīng)合同。小區(qū)自治組織負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)規(guī)范自治組織的日常工作，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和保障，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。

3．相對(duì)規(guī)模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式，由街道、社區(qū)牽頭成立管理委員會(huì)或居民自治小組，結(jié)合社區(qū)志愿者隊(duì)伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實(shí)施業(yè)主自治，由街道、社區(qū)提供應(yīng)急維修、綠化保潔等基本服務(wù)，以物價(jià)部門核定最低價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。

4．產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū)。在街道、社區(qū)的引導(dǎo)幫助下，成立自治管理小組，按照自我管理、自我服務(wù)、非營(yíng)利性、費(fèi)用均攤原則，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位自管。

（三）強(qiáng)化自治組織建設(shè)，提高小區(qū)自我管理能力

1．切實(shí)將自治組織建設(shè)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自