上海主題商業(yè)專項(xiàng)研究報(bào)告工作內(nèi)容市場(chǎng)資料獲取整理實(shí)地考察14個(gè)主題商業(yè)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研客戶訪談代理商借鑒20余組市場(chǎng)案例一、上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述有別于百貨零售、大賣場(chǎng)、購(gòu)物中心等現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，主題商業(yè)是指那些以經(jīng)營(yíng)某類特定品類商品或服務(wù)上的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。主題商業(yè)種類繁多，從經(jīng)營(yíng)商品看，既有日用消費(fèi)品如服裝、小商品、建材，也有工業(yè)原料如鋼材、布匹、藥材等，還有專門(mén)經(jīng)營(yíng)某類特定的服務(wù)或體驗(yàn)等。經(jīng)營(yíng)實(shí)物商品的主題型商業(yè)主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，專業(yè)市場(chǎng)可劃分為三種不同的類型，分別是屬地型專業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)地型的專業(yè)市場(chǎng)和集散地型的專業(yè)市場(chǎng)。1、相關(guān)概念上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心、長(zhǎng)三角城市圈的龍頭，一直處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命脈地位。眾多國(guó)際化大公司將總部定在上海；以及國(guó)內(nèi)大型公司都將自己的總部移至上海；還有本地企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大等方面都使上海的商業(yè)地產(chǎn)需求猛漲。然而市區(qū)土地資源有限，商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)量非常稀缺，從而進(jìn)一步導(dǎo)致了市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲。隨著城市化進(jìn)程與交通的飛速發(fā)展，環(huán)線與市郊觀念已經(jīng)逐漸變淡化。在這種情況下，上海商圈不斷外移，主題型商業(yè)成為商業(yè)市場(chǎng)主力軍。上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述2、主題商業(yè)在上海規(guī)模大集約程度高租售模式轉(zhuǎn)換上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述3、上海主題商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模大如上所示，現(xiàn)今主題型商業(yè)規(guī)?；瘧B(tài)勢(shì)日趨明顯，從十幾萬(wàn)平方米到幾十萬(wàn)平方米的項(xiàng)目日益增多（參見(jiàn)后表），大體量主題型商業(yè)的形成主要有以下幾點(diǎn)原因：郊區(qū)土地成本低廉適合建造大體量商業(yè)項(xiàng)目。政府對(duì)大體量主題商業(yè)項(xiàng)目的支持與鼓勵(lì)。主題型商業(yè)在橫向和縱向的擴(kuò)展需要，促使項(xiàng)目的規(guī)模越來(lái)越大。功能要求從批發(fā)性的市場(chǎng)到一站式的導(dǎo)購(gòu)轉(zhuǎn)變。90年代2000年2006年上海鞋都（1000平方米）金銀島建材裝飾精品城（27000平方米）上海兩港裝飾材料城（65萬(wàn)平方米，首期17平方米）上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述主題性商業(yè)的集約化主要體現(xiàn)在其資源的集中整合、市場(chǎng)細(xì)分的完善及效能的提升。資源的集中整合——體現(xiàn)在符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)背景的情況下，有效的利用人力、技術(shù)、資金等資源。市場(chǎng)細(xì)分更為完善——從最初的散亂的批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)到產(chǎn)品業(yè)態(tài)區(qū)分的專業(yè)市場(chǎng)再到如今的商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、展示、信息交易等功能細(xì)分的市場(chǎng)。使得主題型商業(yè)的發(fā)展更為完善效力更為提高。效能的提升——集約化最終目的是為了提高效能，使得原先的粗放型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)質(zhì)量、負(fù)債質(zhì)量、管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面上檔次、上臺(tái)階的現(xiàn)代主題型商業(yè)。集約程度高上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述租售并舉純銷售全租賃賽博電子市場(chǎng)最早期的七浦路服裝市場(chǎng)曹安國(guó)際商城上海國(guó)際鞋城賽格E谷家飾佳土地為國(guó)有，經(jīng)營(yíng)方成本低，投資需求有限，市場(chǎng)自然擴(kuò)展土地自有，成本高，需通過(guò)銷售收回成本，市場(chǎng)有業(yè)態(tài)規(guī)劃，但不易管理通過(guò)返租回收經(jīng)營(yíng)權(quán)，營(yíng)造市場(chǎng)前景預(yù)期，獲得投資者認(rèn)可，從而獲得回收銷售收入的支撐便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售模式轉(zhuǎn)換上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述開(kāi)發(fā)商多數(shù)具有行業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)背景，有一定的業(yè)內(nèi)資源整合能力選址條件多為省級(jí)、城際間主要交通要道臨近地帶AB得益于與江浙良好的交通陸路、物流條件，上海西部地區(qū)的主題商業(yè)，如國(guó)際五金機(jī)電城、奧特萊斯、吉盛偉邦家具村，其發(fā)展明顯較東面項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)好C上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述4、上海主題商業(yè)開(kāi)發(fā)及選址特征一方面大規(guī)模主題商業(yè)交易額大，是政府稅收的重要一塊，各地政府重視其發(fā)展另一方面，主題商業(yè)在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持：政府補(bǔ)貼——如曹安商貿(mào)區(qū)主題商業(yè)在政府的大力支持下，享受其政府的財(cái)政扶持補(bǔ)貼，共有租金補(bǔ)貼、社保費(fèi)補(bǔ)貼、投資利息補(bǔ)貼、業(yè)態(tài)創(chuàng)新補(bǔ)貼、工商管理費(fèi)補(bǔ)貼、發(fā)展電子商務(wù)補(bǔ)貼、拓展國(guó)際貿(mào)易補(bǔ)貼和品牌引進(jìn)及培育補(bǔ)貼八種類型。稅費(fèi)優(yōu)惠——如凡在閘北區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)并經(jīng)區(qū)市場(chǎng)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)文認(rèn)定的重點(diǎn)主題商業(yè)，均可根據(jù)年度上繳稅收情況獲得區(qū)政府的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)還根據(jù)吸納安置情況，享受企業(yè)所得稅的減免優(yōu)惠。上海主題商業(yè)的蓬勃發(fā)在很大的程度上均受到了政府的大力支持，特別是符合產(chǎn)業(yè)需求及政府規(guī)化的項(xiàng)目。上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述5、政策支持根據(jù)最新商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2007-2008年，上海商鋪整體供應(yīng)量近400萬(wàn)平方米，成交量則接近450萬(wàn)平方米，存量消費(fèi)占據(jù)了相當(dāng)大的份額，而其中專業(yè)類型主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)成效活躍，例如金山區(qū)楓涇上海服裝城，將業(yè)態(tài)調(diào)整為“奧特萊斯”后獲得了銷售成功。從表中我們可以看出目前主題商業(yè)的成交量在商鋪總體成交量中占到了較大的比重，且潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；而總規(guī)劃體量更是達(dá)到了600萬(wàn)平方米，多渠道投資性銷售和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相結(jié)合成為項(xiàng)目獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最有效手段。商業(yè)總成交量主題商業(yè)成交量所占比例可售存量總規(guī)劃量550萬(wàn)平方米120萬(wàn)平方米>22.50%130萬(wàn)平方米600萬(wàn)平方米

06年~08年上海主題商業(yè)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海房地產(chǎn)交易中心）上海主題商業(yè)市場(chǎng)概述6、銷售型主題商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)二、上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例項(xiàng)目地址規(guī)劃體量主題定位長(zhǎng)三角物流中心金山車亭公路3489號(hào)500000物流中心上海服裝城金山楓涇鎮(zhèn)涇商路99弄170000品牌服飾、奧特萊斯上海國(guó)際小商品城青浦新鳳中路333號(hào)470000小商品上海兩港裝飾材料城南六公路699弄650000軟裝、五金等上海五角世貿(mào)商城南匯區(qū)川南奉公路5959號(hào)480000辦公文化用品長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)中心殷高西路333號(hào)70000服飾、輕紡上海海港國(guó)際貿(mào)易中心奉賢新四平公路468弄22373建材裝飾曹安國(guó)際商城

上海市曹安路1833號(hào)150000輕紡家飾、皮鞋皮具箱包上海玫瑰園商貿(mào)城南奉公路999弄等1000000——上海箱包城奉城南奉公路6328號(hào)210000箱包七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)上海市塘沽路747弄1號(hào)40000服裝豪浦服飾城七浦路225-253號(hào)33000服裝上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例上海近3年主題商業(yè)項(xiàng)目列表（部分）項(xiàng)目地址規(guī)劃體量主題定位上海國(guó)際鞋城上海市曹安路1777號(hào)100000鞋、皮具箱包上海國(guó)際包裝印刷城真南路1051弄85000包裝物流東方國(guó)貿(mào)批發(fā)城一二期滬太路3999號(hào)92幢93784——上海東方國(guó)貿(mào)新城三期朗悅路3-3110518.43——港隆休閑廣場(chǎng)--建材商場(chǎng)青浦鎮(zhèn)盈港路499弄22813.76建材上海國(guó)際機(jī)電五金城安亭鎮(zhèn)方泰方陸路210號(hào)77039.92電子電氣、五金材料金山化工建材市場(chǎng)金山亭衛(wèi)南路399弄2821.04化工建材上海中電紫旺電器城河南中路505號(hào)215室530000工業(yè)電器類國(guó)際機(jī)電五金交易中心嘉定安亭鎮(zhèn)方德路250弄500000建筑裝飾、機(jī)電橡塑五金上海車市南匯航頭鎮(zhèn)滬南路4789弄600000汽車、建材國(guó)際汽車城白鶴產(chǎn)業(yè)基地青浦外青松公路2550號(hào)84949.8汽車、汽配及體驗(yàn)上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例續(xù)上表地址：寶山高鏡殷高西路333號(hào)開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位工程進(jìn)度推案順序銷售方式：售后返租，返租3年，年返8%，逐年返還擔(dān)保方式：良好地段，具有升值潛力銷售價(jià)格：一期-12000~14000元/平米二期-15000元/平米去化速度：一期：10個(gè)月去化100%發(fā)展商：長(zhǎng)江國(guó)際商業(yè)有限公司全部完工2008年9月一期房源交房案例1：長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心打造上海北部“品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化”的輕紡類產(chǎn)品展示、交易、推廣的核心根據(jù)地基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)6.4萬(wàn)平米，其中：

B1層車庫(kù)約2萬(wàn)平方米

1/2層輕紡類專業(yè)市場(chǎng)共4.4萬(wàn)平方米

3層餐飲2.2萬(wàn)平方米功能分區(qū)四大功能區(qū)：精品服飾/鞋類皮具/家居布藝/時(shí)尚配飾產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪，內(nèi)部分割分割面積：1/2層產(chǎn)權(quán)分割，18~52平米得房率：82%租售方式一期：2007年12月底，推出東面2層、西面1/層，合計(jì)3.4萬(wàn)平米，1200套單元，二期：2008年9月推出東面1層上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：外地客戶為主，浙江客戶占據(jù)60%客戶購(gòu)買用途：純投資客戶投資預(yù)期：區(qū)域成熟，較多客戶接受3年合適營(yíng)銷企劃主要以平面媒體的軟文、硬廣少量某些雜志媒體的免費(fèi)廣告前期積累客戶時(shí)間較長(zhǎng)，達(dá)到4000余組，在廣告投放方面較少地址：寶山高鏡殷高西路333號(hào)案例1：長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位工程進(jìn)度推案順序銷售方式：正常銷售模式銷售價(jià)格：別墅式商鋪-2500~3500元/平米商場(chǎng)式商鋪-6500~7000元/平米去化速度：一期：15個(gè)月去化89%發(fā)展商：上海金禧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海長(zhǎng)三角物流有限公司

2008年8月一期交房集商貿(mào)、展示、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)等多功能于一體的大型綜合物流市場(chǎng)基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)50萬(wàn)平米，首期開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平米，其中：

別墅式商鋪18萬(wàn)平米商場(chǎng)式商鋪2.2萬(wàn)平米功能分區(qū)商場(chǎng)式商鋪為建材區(qū)別墅式商鋪功能定位不清晰產(chǎn)品情況商場(chǎng)式分割面積：66平米，共335套別墅式分割面積：500平米租售方式一期：2007年5月，沿街別墅式商鋪二期：2007年8月，內(nèi)側(cè)別墅式商鋪三期：2008年10月，內(nèi)側(cè)別墅式商鋪及商場(chǎng)式商鋪地址：金山亭林林吉路833弄案例2：長(zhǎng)三角物流中心上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地，外地客戶兼有，各占50%客戶購(gòu)買用途：自用或投資營(yíng)銷企劃戶外高炮少量某些雜志媒體的免費(fèi)廣告廣告投放量較小地址：金山亭林林吉路833弄案例2：長(zhǎng)三角物流中心上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：前三年8%，首付抵扣，后7年整體經(jīng)營(yíng)收入的60%和房?jī)r(jià)8%二者取高值擔(dān)保方式：無(wú)擔(dān)保銷售價(jià)格：別墅式商鋪-4500元/平米別墅式商鋪-5000元/平米（可作餐飲）發(fā)展商：上海服裝城有限公司華東地區(qū)最大的服裝品牌聚集,孵化基地,也是華東地區(qū)最大,功能最全,集產(chǎn)地,物流,商貿(mào),信息,展示,設(shè)計(jì)為一體的綜合性大型購(gòu)物廣場(chǎng)?；拘畔㈨?xiàng)目整體合計(jì)30萬(wàn)平米，其中：

精品商場(chǎng)共7萬(wàn)平米，4層別墅式商鋪23萬(wàn)平米未來(lái)開(kāi)發(fā)酒店式公寓、總部大廈功能分區(qū)四大功能區(qū)：餐飲旅館區(qū)/國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌服飾區(qū)/倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)/中心商場(chǎng)展示區(qū)產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：別墅式商鋪分割面積：136平米/套得房率：90%租售方式一期商鋪整盤(pán)推出別墅式商鋪商場(chǎng)式商鋪開(kāi)發(fā)商保留不對(duì)外出售工程進(jìn)度2008年9月部分交房地址：金山朱楓公路1199弄案例3：上海服裝城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地外地均有客戶購(gòu)買用途：投資、自用兼有營(yíng)銷企劃主要以平面媒體的軟文為主項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售中期推出軟文，如上海商報(bào)地產(chǎn)周刊地址：金山朱楓公路1199弄案例3：上海服裝城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，逐年返還擔(dān)保方式：無(wú)擔(dān)保銷售價(jià)格：別墅式商鋪-3500元/平米商場(chǎng)式商鋪-7000元/平米去化情況：一期14個(gè)月去化57%發(fā)展商：上海服裝機(jī)械城企業(yè)有限公司集產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)、信息、展示、科研為一體的大型綜合性服裝機(jī)械中介基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)60萬(wàn)平米，其中：

一期別墅式商鋪19萬(wàn)平米二期商場(chǎng)未來(lái)開(kāi)發(fā)酒店功能分區(qū)功能區(qū)：輕紡/家飾家紡/精品皮鞋/皮具箱包產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：別墅式商鋪、商場(chǎng)式商鋪分割面積：別墅式136平米/套，商場(chǎng)式33~100平米得房率：80%租售方式2005年6月推出一期別墅式商鋪2008年3月對(duì)外推出商場(chǎng)式商鋪工程進(jìn)度2006年8月一期交房地址：金山朱楓公路999弄案例4：上海服裝機(jī)械城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地外地均有客戶購(gòu)買用途：投資、自用兼有營(yíng)銷企劃該案對(duì)廣告的投入力度較小其去化速度也相應(yīng)較為緩慢地址：金山朱楓公路999弄案例4：上海服裝機(jī)械城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，逐年返還擔(dān)保方式：無(wú)擔(dān)保銷售價(jià)格：1~5萬(wàn)元/平米1F：3.5萬(wàn)元/平米；2F：2萬(wàn)元/平米3F：1.3萬(wàn)元/平米發(fā)展商：上海兆地房地產(chǎn)有限公司集鞋業(yè)行業(yè)信息、采購(gòu)、國(guó)際鞋業(yè)物流、展覽展示中心、時(shí)尚發(fā)布中心于一體大型現(xiàn)代化、專業(yè)鞋類批發(fā)市場(chǎng)基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)15萬(wàn)平米，為商場(chǎng)式商鋪、辦公功能分區(qū)功能區(qū)：一樓為品牌男女鞋、童鞋展示交易；二樓為知名品牌男女鞋展示交易；三樓則規(guī)劃為休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋及運(yùn)動(dòng)系列展示交易區(qū)。產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪面積分割：20~40平米租售方式2005年10月對(duì)外開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度2006年12月交房地址：嘉定曹安公路1775號(hào)案例5：曹安國(guó)際鞋城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：浙江溫州客戶較多客戶購(gòu)買用途：投資、自用兼有營(yíng)銷企劃大眾媒體：晨報(bào)地鐵視頻戶外高炮，道旗公交車身廣告地址：嘉定曹安公路1775號(hào)案例5：曹安國(guó)際鞋城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，首付抵扣擔(dān)保方式：無(wú)擔(dān)保銷售價(jià)格：1~5萬(wàn)元/平米主力價(jià)格3.8萬(wàn)元/平米發(fā)展商：上海騰昭置業(yè)以鞋業(yè)皮革、皮具箱包為主導(dǎo)，集采購(gòu)批發(fā)、貿(mào)易展示、信息服務(wù)等多功能于一體現(xiàn)代化物流專業(yè)商貿(mào)中心?；拘畔㈨?xiàng)目整體合計(jì)9.8萬(wàn)平米，均為商場(chǎng)式商鋪、商辦樓功能分區(qū)功能區(qū)：首層沿街規(guī)劃為品牌專營(yíng)店，局部四層為品牌展示中心，局部五層以上為辦公、寫(xiě)字樓產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪面積分割：25~46平米得房率：55%租售方式2006年6月及11月分兩次對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷售工程進(jìn)度全部完工，已投入使用地址：嘉定曹安公路1883號(hào)案例6：曹安國(guó)際商城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：浙江溫州客戶較多客戶購(gòu)買用途：投資、自用兼有營(yíng)銷企劃戶外廣告單頁(yè)地址：嘉定曹安公路1883號(hào)案例6：曹安國(guó)際商城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，逐年返還擔(dān)保方式：無(wú)擔(dān)保銷售價(jià)格：1~5萬(wàn)元/平米主力價(jià)格3萬(wàn)元/平米發(fā)展商：上海電子商城有限公司全國(guó)一流電子交易中心，集批零交易，品牌推廣，倉(cāng)儲(chǔ)物流，電子商務(wù)于一體基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)50萬(wàn)平米，均為商場(chǎng)式商鋪產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪面積分割：20~40平米租售方式2006年10月首期對(duì)外銷售2008年6月二期銷售工程進(jìn)度目前二期封頂客戶情況上海本地客戶居多相當(dāng)部分電子及通訊的自營(yíng)客戶大眾媒體：晨報(bào)/新民晚報(bào)/第一地產(chǎn)營(yíng)銷企劃地址：嘉定張掖路355號(hào)案例7：上海電子商城上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：帶租約銷售（3年，年8%的投資回報(bào)率，在首付款中扣除）銷售價(jià)格：5000~6000元/平米銷售率：銷售受阻，2007年年底暫停銷售二手拋售報(bào)價(jià)：14500元/平米發(fā)展商：上海車市置業(yè)有限公司集汽車展示、交易、辦公、物流、休閑、服務(wù)于一體的世界級(jí)汽車交易市場(chǎng)基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)60萬(wàn)平米，首期已開(kāi)發(fā)18萬(wàn)平米商場(chǎng)式商鋪博覽中心4萬(wàn)平米別墅式商鋪4.2萬(wàn)平米功能分區(qū)三大功能分區(qū)：家具、家飾、燈飾區(qū)建材、陶瓷、五金區(qū)品牌汽車4S功能館產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：別墅式商鋪、商場(chǎng)式商鋪面積分割：別墅式商鋪160平米商場(chǎng)式商鋪45~88平米租售方式2005年6月對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷售工程進(jìn)度2005年12月一期交房地址：南匯航頭鎮(zhèn)4789號(hào)案例8：上海車市上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地、外地客戶均有客戶購(gòu)買用途：投資、自用兼有營(yíng)銷企劃戶外高炮（滬南路，近項(xiàng)目）平面媒體（大眾紙媒，2005年7月26日至2007年9月26日，投放《解放日?qǐng)?bào)》5次，《勞動(dòng)報(bào)》1次，《上海商報(bào)地產(chǎn)周刊》1次，《申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)》2次，《新民晚報(bào)》21次、《新聞晨報(bào)》13次行業(yè)內(nèi)刊《家居&建材》地址：南匯航頭鎮(zhèn)4789號(hào)案例8：上海車市上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：返租10年，每年固定比例，合計(jì)返租85%擔(dān)保方式：江蘇銀行擔(dān)保銷售價(jià)格：1F：3萬(wàn)元/平米；2F：2萬(wàn)元/平米3F：1.5萬(wàn)元/平米；4F：1萬(wàn)元/平米發(fā)展商：江蘇美通投資有限公司大市場(chǎng)、大平臺(tái)，大大增加江蘇乃至長(zhǎng)三角地區(qū)制造產(chǎn)品在采購(gòu)和銷售環(huán)節(jié)的就地交易，將為素有電子密集區(qū)的昆山及華東工廠IT產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)18萬(wàn)平米，市場(chǎng)部分10萬(wàn)平米，均為商場(chǎng)式商鋪，辦公樓、酒店式公寓8萬(wàn)平米功能分區(qū)電子元器件、儀器儀表、電子工具、電腦整機(jī)、電腦配件、電腦外設(shè)、數(shù)碼產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通訊器材、安防產(chǎn)品、視聽(tīng)產(chǎn)品、耗材、線路板等產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪面積分割：10~20平米得房率：45%租售方式2008年6月二期開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)度2009年12月交房地址：曹安公路曹新路案例9：昆山E谷賽格上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例客戶情況客戶區(qū)域特征：上海本地客戶居多，部分外地客戶，浙江居多客戶購(gòu)買用途：投資營(yíng)銷企劃大眾媒體：晨報(bào)戶外高炮，道旗項(xiàng)目圍板地址：曹安公路曹新路案例9：昆山E谷賽格上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位推案順序銷售方式：返租10年，方式一（10年固定比例）方式二（前4年固定比例，后6年按照租金客戶獲得90%收益）銷售價(jià)格：7000~14000元/平米去化速度：2個(gè)月去化90%發(fā)展商：上海騰昭置業(yè)匯聚眾多的頂級(jí)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，通過(guò)典范家居體驗(yàn)營(yíng)銷概念，引領(lǐng)國(guó)際家居時(shí)尚潮流，為社會(huì)精英們提供高品質(zhì)的家居購(gòu)物場(chǎng)所，成為真正意義上的國(guó)際家居體驗(yàn)廣場(chǎng)基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)8萬(wàn)平米，為商場(chǎng)式商鋪產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪面積分割：40~70平米得房率：55%租售方式2008年6月開(kāi)盤(pán)銷售客戶情況客戶區(qū)域特征：上海本地客戶居多，部分外地客戶，浙江居多客戶購(gòu)買用途：投資地址：昆山翠微東路518號(hào)案例10：昆山紅星美凱龍上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目定位銷售方式：返租5年，每年比例為7%、8%、9%、10%、11%，合計(jì)45%銷售價(jià)格：1F：1.5萬(wàn)元/平米；2F：0.8~1.0萬(wàn)元/平米；3F：5000~6000元/平米；發(fā)展商：太倉(cāng)市天地實(shí)用房開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)管理公司：上海家飾佳控股（集團(tuán)）有限公司采用集品牌店規(guī)范展示與銷售于一體的高端定位經(jīng)營(yíng)模式，為商場(chǎng)提供“一站式”家居商業(yè)購(gòu)物環(huán)境基本信息項(xiàng)目整體合計(jì)6萬(wàn)平米，市場(chǎng)部分約2萬(wàn)平米，均為商場(chǎng)式商鋪，其余為商辦樓、酒店式公寓、酒店、商場(chǎng)等產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場(chǎng)式商鋪面積分割：15~20平米得房率：55%租售方式工程進(jìn)度在建地址：太倉(cāng)常勝北路68號(hào)案例11：太倉(cāng)家飾佳上海主題商業(yè)市場(chǎng)案例三、上海主題商業(yè)返租銷售案例解析經(jīng)營(yíng)主題泛產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大動(dòng)輒十幾萬(wàn)平米輻射能力互相擠壓，逐漸變小項(xiàng)目功能越來(lái)越全酒店/辦公/商業(yè)返租案例解析1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)規(guī)模項(xiàng)目名稱規(guī)模體量（萬(wàn)平米）長(zhǎng)三角物流中心50上海服裝城30上海服裝機(jī)械城60上海國(guó)際鞋城15上海電子商城50上海車市60昆山E谷賽格18主題商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大，將會(huì)集成越來(lái)越多的功能，整合較多的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)、功能的整合能力水平將對(duì)項(xiàng)目的成敗起到重要的影響作用。大體量項(xiàng)目憑借其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)整合將在市場(chǎng)中越來(lái)越具有競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目功能項(xiàng)目名稱物業(yè)種類上海服裝城專業(yè)市場(chǎng)、酒店式公寓、總部大廈上海服裝機(jī)械城專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店上海國(guó)際鞋城專業(yè)市場(chǎng)、辦公、酒店曹安國(guó)際商城專業(yè)市場(chǎng)、辦公、酒店上海車市專業(yè)市場(chǎng)、博覽中心昆山E谷專業(yè)市場(chǎng)、辦公、酒店式公寓返租案例解析輻射能力主題商業(yè)項(xiàng)目在上海周邊區(qū)域遍地開(kāi)花，規(guī)模加大，彼此之間的商圈搶奪，競(jìng)爭(zhēng)加??；彼此的競(jìng)爭(zhēng)是的商圈輻射范圍相互擠壓，縮小，但項(xiàng)目體量規(guī)模的擴(kuò)大及模式的創(chuàng)新又在一定程度上對(duì)商圈的輻射范圍進(jìn)行擴(kuò)大，這就對(duì)未來(lái)主題商業(yè)規(guī)模開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)模式提出了更高的要求。返租案例解析重點(diǎn)案例中經(jīng)營(yíng)主題分布比例示意46%36%9%9%服裝輕紡建材家居電子產(chǎn)品其他目前市場(chǎng)上的主題商業(yè)的開(kāi)發(fā)主題還是集中于輕紡、建材這兩大類行業(yè)，該類行業(yè)與日常生活息息相關(guān)，需求總量高，具有損耗需要一定頻次更新的特點(diǎn)；電子產(chǎn)品、五金產(chǎn)品作為生活非直接必需品，該類主題商業(yè)的開(kāi)發(fā)數(shù)量?jī)H次于上述類別項(xiàng)目；工業(yè)品等非生活類用品鮮少見(jiàn)諸于市場(chǎng)。與生活相關(guān)聯(lián)程度越高的產(chǎn)品，因客戶對(duì)其了解程度相對(duì)較深，行業(yè)信息的透明度高，該類行業(yè)開(kāi)發(fā)成為專業(yè)市場(chǎng)客戶的認(rèn)可程度更高。經(jīng)營(yíng)主題返租案例解析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形式長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心商場(chǎng)式6萬(wàn)長(zhǎng)三角物流中心商場(chǎng)式2.2萬(wàn)+別墅式18萬(wàn)上海服裝城商場(chǎng)式7萬(wàn)+別墅式23萬(wàn)上海服裝機(jī)械城商場(chǎng)式+別墅式上海車市商場(chǎng)式4萬(wàn)+別墅式4.2萬(wàn)昆山E谷賽格商場(chǎng)式10萬(wàn)昆山紅星美凱龍商場(chǎng)式8萬(wàn)太倉(cāng)家飾佳商場(chǎng)式6萬(wàn)越來(lái)越多的項(xiàng)目采用了商場(chǎng)式的產(chǎn)品形式但受制于產(chǎn)品形式及經(jīng)營(yíng)管理難度，純商場(chǎng)式的項(xiàng)目難以擴(kuò)大體量，支撐規(guī)模，此類項(xiàng)目的整體規(guī)模相應(yīng)較?。桓嗟男枰ㄟ^(guò)較長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理操作項(xiàng)目別墅商鋪更多的存在于郊縣區(qū)域，地塊規(guī)模大，產(chǎn)品形式可以相應(yīng)多樣化，從體量上而言，成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，此類產(chǎn)品因個(gè)體相應(yīng)較為獨(dú)立，通常在經(jīng)營(yíng)管理上的靈活性較高。返租案例解析2、產(chǎn)品形式商場(chǎng)式商鋪別墅式商鋪面積（平米）單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）面積（平米）單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）長(zhǎng)三角物流中心667000465003500175上海服裝機(jī)械城33~100700023~70136350048上海車市45~881000045~881605000~600080~96同一項(xiàng)目體內(nèi)，商場(chǎng)式商鋪在價(jià)格上往往是別墅式商鋪的一倍左右，但由于其分割面積的把握較好的控制了總價(jià)，在市場(chǎng)上的出現(xiàn)頻率愈來(lái)愈高。返租案例解析別墅式商鋪面積分割偏大，多數(shù)達(dá)到150~200平米1F商鋪+2F（3F）居住辦公目前市場(chǎng)銷售中體量最大的產(chǎn)品形式。商場(chǎng)式商鋪面積分割偏小，主力面積分割30~60平米近年來(lái)，商場(chǎng)式商鋪面世體量有所加大，得益于其較小的分割面積，可以有效的控制總價(jià)。返租案例解析開(kāi)發(fā)商意向客戶的聲音其他的意見(jiàn)最合適的方式返租案例解析3、租售模式項(xiàng)目租售模式返租年限返租方式兩港裝飾城可選擇自營(yíng)和售后返租2.5年合計(jì)15%，首付款抵扣上海車市售后返租3年年返8%，全部首付款中抵扣長(zhǎng)三角物流中心自營(yíng)或委托招商————長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心售后返租3年年返8%，逐年返還上海服裝城售后返租10年前三年8%，首付抵扣，后7年整體經(jīng)營(yíng)收入的60%和房?jī)r(jià)8%二者取高值上海服裝機(jī)械城售后返租3年年返8%，逐年返還曹安國(guó)際商城售后返租3年年返8%上海國(guó)際鞋城售后返租3年年返8%電子商城售后返租3年年返8%昆山賽格E谷售后返租10年前3年首付抵扣，合計(jì)返還82%昆山紅星美凱龍售后返租10年合計(jì)95%，前4年首付抵扣，后6年固定收益返還或營(yíng)業(yè)收益90%太倉(cāng)家飾佳售后返租5年7%，8%，9%，10%，11%開(kāi)發(fā)商意向返租案例解析方式主題商業(yè)項(xiàng)目的銷售中，多數(shù)作為純投資型產(chǎn)品，售后返租成為主要方式。年限多數(shù)項(xiàng)目的返租年限控制在3~5年之內(nèi)，少數(shù)品牌性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目返租年限長(zhǎng)，但其返租方式也相應(yīng)有所調(diào)整。數(shù)值年返8%的返租率為多數(shù)項(xiàng)目所采用。擔(dān)保返租回報(bào)多為首付款中扣除，開(kāi)發(fā)商多未設(shè)置擔(dān)保方式，返租年限長(zhǎng)的項(xiàng)目以品牌擔(dān)保形式為主，如賽格，紅星美凱龍。返租案例解析7家1家3家10864201家3年以下（含3年）4~5年6~10年10年以上關(guān)于不同返租年限的市場(chǎng)數(shù)量統(tǒng)計(jì)多數(shù)項(xiàng)目的返租年限控制在3~5年之內(nèi)，少數(shù)品牌性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目返租年限長(zhǎng)。返租案例解析1家通過(guò)對(duì)投資型物業(yè)商鋪購(gòu)買的客戶進(jìn)行的訪談客戶認(rèn)為：對(duì)返租的年限要求是隨項(xiàng)目預(yù)期的成熟期有很密切的關(guān)聯(lián)，較為成熟地區(qū)在3-5年內(nèi)，郊區(qū)在5-10年內(nèi)，如長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心由于區(qū)域較為成熟，商鋪預(yù)計(jì)的成熟期短，因此投資客對(duì)其要求的返租期較短，一般3年即可。而像金山的多數(shù)項(xiàng)目成熟期較長(zhǎng)，需要的返租年限因該比較長(zhǎng)（如上海服裝城10年），

年限超過(guò)其區(qū)域成熟的預(yù)期，則客戶自身未來(lái)的租金收益空間被縮小，客戶對(duì)其產(chǎn)生一定抗性。短期包租年限內(nèi)的年投資回報(bào)8~10%之間都可以接受?？紤]到資金的時(shí)間價(jià)值，更多的客戶傾向于投資回報(bào)可首付抵扣的做法；對(duì)于投資年限較長(zhǎng)的項(xiàng)目，有合適的擔(dān)保方式會(huì)促進(jìn)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度?？蛻舻穆曇舴底獍咐馕鐾ㄟ^(guò)對(duì)投資型項(xiàng)目代理商的溝通交流代理商（長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心）認(rèn)為：

若作為純投資型的產(chǎn)品，返租年限往往會(huì)先入為主的影響客戶對(duì)項(xiàng)目投資預(yù)期的判斷，客戶對(duì)返租年限的長(zhǎng)短較為敏感，因?yàn)樵撃晗揸P(guān)系到未來(lái)項(xiàng)目成熟后的收益空間及未來(lái)資金在一定時(shí)期可變現(xiàn)流通的能力。通常說(shuō)來(lái)，返租年限過(guò)長(zhǎng)的項(xiàng)目，客戶第一印象的抗性較大。在既定的返租年限情況下，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)對(duì)投資回報(bào)的比例、利潤(rùn)分成方式等因素的調(diào)整來(lái)作為對(duì)年限抗性的規(guī)避。代理商的聲音返租案例解析太倉(cāng)家飾佳：原返租年限為10年，年均8%的投資回報(bào)，但試探市場(chǎng)后，在維持固定的年投資回報(bào)前提下，項(xiàng)目改為返租5年。昆山紅星美凱龍：項(xiàng)目返租10年，最初方案為每年固定數(shù)值的返租回報(bào)，合計(jì)共返95%，項(xiàng)目面世后，經(jīng)過(guò)客戶反應(yīng)，項(xiàng)目增加另一種返租方式：前4年固定返租回報(bào)，第五年起，客戶可取得其購(gòu)買商鋪?zhàn)饧s合同價(jià)值90%的租金利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商收取剩余10%。實(shí)際操作中碰到的事例返租案例解析核心問(wèn)題完善策略保障手段退出機(jī)制三者相輔相成均是構(gòu)筑客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力及經(jīng)營(yíng)能力的信心保證最合適的方式返租案例解析定值投資回報(bào)，如昆山E谷賽格，上海服裝機(jī)械城 無(wú)論年限長(zhǎng)短，采用固定數(shù)值或比例的年返租值，但其年返租值呈現(xiàn)每年遞增態(tài)勢(shì)

定值投資回報(bào)又可分為兩種方式，一為每年固定相同比例；二為每年約定某一比例，但每年均不相同。退出機(jī)制1—固定數(shù)值回報(bào)（比例）返租案例解析假設(shè)案例*：某商鋪總價(jià)100萬(wàn)，包租5年定值投資回報(bào)方案1定值投資回報(bào)方案2（推薦）一手購(gòu)買購(gòu)買原值100萬(wàn)100萬(wàn)返租方案返租5年，每年固定返租8%合計(jì)返租40%返租5年，年返租比例遞增：6%、7%、8%、9%、10%合計(jì)返租40%年均投資回報(bào)8%8%二手轉(zhuǎn)讓（假設(shè)第三年產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓）年均投資回報(bào)率8%8%實(shí)際獲得返租收益100*8%=8萬(wàn)（100*9%+100*10%）/2=9.5萬(wàn)預(yù)期的銷售價(jià)格8萬(wàn)/8%=100萬(wàn)9.5萬(wàn)元/8%=119萬(wàn)市場(chǎng)反應(yīng)物業(yè)無(wú)法獲得增值物業(yè)存在升值空間看似相同看似相同遞增的年返租值，有利于客戶在若干年后轉(zhuǎn)手退出時(shí)，根據(jù)屆時(shí)的租金收益可以獲得相應(yīng)的物業(yè)升值，從而使轉(zhuǎn)讓成為可行。*注：上述案例假設(shè)前提，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正常有序發(fā)展。返租案例解析不定值投資回報(bào)（保底），如上海服裝城、昆山紅星美凱龍未來(lái)某年開(kāi)始，按照經(jīng)營(yíng)收入或租約收入的百分比例客戶與開(kāi)發(fā)商分成，也可同時(shí)界定一定的保底回報(bào)率。此類投資回報(bào)方式，典型的收益與風(fēng)險(xiǎn)共存采用此類方式，未來(lái)轉(zhuǎn)手價(jià)格的收益空間完全由屆時(shí)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞的租金價(jià)值決定，通常需要開(kāi)發(fā)商給予客戶較強(qiáng)的信心保證，較好的保障機(jī)制。退出機(jī)制2—不定值回報(bào)（分成）返租案例解析不定值投資回報(bào)方案1不定值投資回報(bào)方案2原值——返租方式按照整體經(jīng)營(yíng)收入6%提成予業(yè)主按照租約實(shí)際租金的90%給予業(yè)主案例上海服裝城昆山紅星美凱龍前提基礎(chǔ)審計(jì)公開(kāi)較好的經(jīng)營(yíng)實(shí)力不同區(qū)位租金相差不大結(jié)果較為激進(jìn)的投資方案選擇風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，完全市場(chǎng)化操作，轉(zhuǎn)讓完全由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞程度決定假設(shè)案例：上述倆方案的選取將取決于是否具有良好的審計(jì)公開(kāi)機(jī)制，及業(yè)主對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心程度。返租案例解析方案比較（二）：定值投資回報(bào)方案不定值投資回報(bào)方案利收益穩(wěn)定收益市場(chǎng)化可獲得經(jīng)營(yíng)成熟的大部分利潤(rùn)弊無(wú)法獲得市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成熟后的超額利潤(rùn)收益完全受市場(chǎng)影響具有一定的不確定性前提基礎(chǔ)較好的保障機(jī)制較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力保證業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的信心特征保守型激進(jìn)型保守型激進(jìn)型對(duì)項(xiàng)目信心方案選擇的相關(guān)性示意圖返租案例解析采用一定的擔(dān)保手段，選取在客戶中具有較高信任度的行業(yè)、品牌方式進(jìn)行擔(dān)保，例如：上市公司擔(dān)保：如浙江嘉善農(nóng)商城銀行擔(dān)保：昆山E谷賽格、上海飛雕國(guó)際大廈·雙子杰座品牌擔(dān)保：紅星美凱龍、家飾佳保障機(jī)制—擔(dān)保手段返租年限短，如3~5年的項(xiàng)目，對(duì)擔(dān)保的要求較低，特別是返租利潤(rùn)在首付中扣除的項(xiàng)目，擔(dān)保的實(shí)際意義難以得到體現(xiàn)，客戶對(duì)此也無(wú)較高要求；返租年限長(zhǎng)的項(xiàng)目，后續(xù)經(jīng)營(yíng)的不確定性較高，為確保項(xiàng)目在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的正常運(yùn)營(yíng)與成熟，客戶對(duì)擔(dān)保也提出了一定要求，擔(dān)保方式的作用也隨之加大。返租案例解析保障機(jī)制—定時(shí)回購(gòu)開(kāi)發(fā)商設(shè)定在某一經(jīng)營(yíng)階段（如10年），對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行原價(jià)回購(gòu)，一方面通過(guò)開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力的保證給予客戶對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟的信心，進(jìn)一步增加對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，促進(jìn)銷售；另一方面在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理年限較長(zhǎng)的特定條件下，也給予客戶靈活的可退出方式，增加其動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之間的變現(xiàn)流通能力，更好的契合投資客的實(shí)際需求，也在很大程度上也可促進(jìn)銷售的進(jìn)行。返租案例解析公開(kāi)制度制度公開(kāi)——返租項(xiàng)目涉及到客戶對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分成獲取，采用客戶易于接受、容易獲取及理解的方式公開(kāi)項(xiàng)目的租賃經(jīng)營(yíng)情況，租賃信息透明化后，客戶對(duì)其投資收益有較為清晰的了解與判斷，進(jìn)而有利于返租方案的推廣及深入，進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)本案租售模式的認(rèn)可程度，促進(jìn)銷售。返租案例解析項(xiàng)目銷售單價(jià)銷售總價(jià)主力總價(jià)30萬(wàn)左右上海國(guó)際鞋城主力價(jià)格3.8萬(wàn)元/平米10~20萬(wàn)電子商城3萬(wàn)元/平米20~35萬(wàn)太倉(cāng)家飾佳5000~15000元/平米25~35萬(wàn)昆山賽格E谷1萬(wàn)~3萬(wàn)元/平米10~50萬(wàn)主力總價(jià)50~80萬(wàn)左右長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心12000~15000元/平米20~78萬(wàn)上海服裝城4500~5000元/平米60~68萬(wàn)上海服裝機(jī)械城3500~7000元/平米45~70萬(wàn)曹安國(guó)際商城1~5萬(wàn)元/平米35~100萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)以上上海車市5000~6000元/平米80~90萬(wàn)長(zhǎng)三角物流中心2500~3500元/平米；6000~7000元/平米45~175萬(wàn)昆山紅星美凱龍7000~14000元/平米28~100萬(wàn)總價(jià)控制在百萬(wàn)之內(nèi)單價(jià)分散返租案例解析4、銷售價(jià)格5000100001500020000250003000030000以上外地項(xiàng)目上海曹安項(xiàng)目上海郊縣項(xiàng)目?jī)r(jià)格離散程度大影響價(jià)格的因素較多，無(wú)明顯定價(jià)標(biāo)桿性因素。銷售單價(jià)（元/平米）返租案例解析無(wú)論地段區(qū)位，通過(guò)對(duì)面積和單價(jià)的控制，投資類產(chǎn)品的總價(jià)均控制在百萬(wàn)以內(nèi)。價(jià)格離散性較高，無(wú)明顯的標(biāo)桿性定價(jià)依據(jù)，如區(qū)位地段、產(chǎn)品力等。面積劃分僅為銷售時(shí)一種方式，實(shí)際使用會(huì)面臨重新調(diào)整，尤以商場(chǎng)式商鋪為特點(diǎn)產(chǎn)品單價(jià)面積分割產(chǎn)品總價(jià)調(diào)整手段最終目的返租案例解析市場(chǎng)比較法通過(guò)與周邊或類似項(xiàng)目的要素比較，確定自身價(jià)格。常用于常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目，如社區(qū)商鋪等項(xiàng)目中。投資客戶對(duì)價(jià)格的理解1項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)域描述港隆建材11000元/平米項(xiàng)目周邊建材專業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)中心15000元/平米（1F）寶山成熟社區(qū)專業(yè)市場(chǎng)返租案例解析三、市場(chǎng)案例解析對(duì)項(xiàng)目未來(lái)投資收益利潤(rùn)的預(yù)期投資客戶往往對(duì)價(jià)格的理解是該商鋪未來(lái)的投資收益即租金水平是否能夠支撐該價(jià)格。項(xiàng)目租賃價(jià)格投資回報(bào)率相應(yīng)價(jià)格恒大建材市場(chǎng)3.6元/平米/天（1F）9.5%13800元/平米建配龍4.8元/平米/天（均價(jià)）9.5%18000元/平米奧特萊斯2~3元/平米/天9.5%8000~11500元/平米收益還原法通過(guò)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)收益的判斷，來(lái)確定項(xiàng)目自身價(jià)值及價(jià)格。常用于項(xiàng)目定價(jià)中輔助參考投資客戶對(duì)價(jià)格的理解2主題商業(yè)的開(kāi)發(fā)流程與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一定區(qū)別，因此其銷售的優(yōu)劣程度并不能完全按照開(kāi)盤(pán)后的銷售速度來(lái)片面概括，因?yàn)椋菏袌?chǎng)上相當(dāng)?shù)闹黝}商業(yè)在拿地初期就開(kāi)始了項(xiàng)目的推廣，往往經(jīng)過(guò)了若干年的客戶積累，在取得預(yù)售許可證后上市銷售，短期內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，但其實(shí)是投入了若干年的前期工作，如長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心，前期積累時(shí)間較長(zhǎng)，積累客戶4000余組，最終銷售時(shí)簽約客戶1000組；兩港建材裝飾城也于2002年開(kāi)始項(xiàng)目推廣，08年6月正式銷售。前文提到，主題商業(yè)開(kāi)發(fā)商往往具有一定的產(chǎn)業(yè)背景，在業(yè)內(nèi)擁有較強(qiáng)的資源整合能力，包括客戶資源，也使其在早期通過(guò)開(kāi)發(fā)商資源進(jìn)行較早的項(xiàng)目推廣，較長(zhǎng)的前期推廣時(shí)間，獲得更多的客戶積累。主題商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)熱期相當(dāng)之長(zhǎng)，也由此促成了開(kāi)盤(pán)后銷售的火爆熱銷場(chǎng)景。返租案例解析5、推廣周期項(xiàng)目去化周期去化體量上海國(guó)際鞋城（商場(chǎng)）12個(gè)月4.4萬(wàn)平米曹安國(guó)際商場(chǎng)18個(gè)月（目前尾盤(pán)銷售）3.5萬(wàn)平米（其中前開(kāi)盤(pán)6個(gè)月去化3萬(wàn)平米）長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心8個(gè)月3.4萬(wàn)平米（客戶積累4000余組）兩港裝飾城24個(gè)月7.4萬(wàn)平米（2002年開(kāi)始整盤(pán)形象推廣，積累客戶）三、市場(chǎng)案例解析主題商業(yè)在市場(chǎng)的常見(jiàn)去化周期在1~2年，其中強(qiáng)銷期去化絕大比例房源，沖量去化特征較為明顯，后續(xù)去化能力削弱，通常項(xiàng)目的年去化體量一般在3~4萬(wàn)平米，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)及營(yíng)銷推廣強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目相應(yīng)有所突破。SP活動(dòng)媒體廣告營(yíng)銷方式道路高炮道路導(dǎo)旗客戶推介會(huì)平面媒體軟/硬廣項(xiàng)目圍板網(wǎng)絡(luò)媒體車身廣告返租案例解析6、營(yíng)銷手段—方式上海主要項(xiàng)目平面媒體廣告投放統(tǒng)計(jì)(2006~2008)樓盤(pán)名稱新聞晨報(bào)解放日?qǐng)?bào)青年報(bào)新民晚報(bào)東方早報(bào)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)上海樓市新聞晚報(bào)租售情報(bào)上海商報(bào)地產(chǎn)周刊勞動(dòng)報(bào)申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)其他上海電子商城二期16113中電紫旺電器城三期11國(guó)際機(jī)電五金城一期21上海曹安國(guó)際商城5453371354兆地國(guó)際廣場(chǎng)355252411長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)中心1221上海服裝城3上海服裝機(jī)械城一期1上海車市1352111121兩港裝飾成111長(zhǎng)三角物流中心1返租案例解析外地項(xiàng)目在滬主流平面媒體廣告統(tǒng)計(jì)(2006~2008)昆山賽格E谷媒體名稱6月7月8月合計(jì)新聞晨報(bào)1次整版4次整版（每周一次）3次整版（每周一次）10次新民晚報(bào)——4次整版未投放4次東方早報(bào)整版一次1次合計(jì)15次返租案例解析太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)媒體名稱5月6月7月合計(jì)新聞晨報(bào)9次整版（5.22-5.30每天1個(gè)整版）8次整版、1次半版（每周三、周五各1次整版）3次半版（每周一次，7.18之后無(wú)投放）20次新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)仍是主題商業(yè)項(xiàng)目?jī)A向的主流平面媒體從投放量觀