-.zＸＸ市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、ＸＸ市房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r在ＸＸ新一輪城市建立高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、安康、持續(xù)開(kāi)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)展了“ＸＸ市住房消費(fèi)狀況研究〞的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從ＸＸ市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)展了較為分析和研究。以此作為我司常平工程下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。ＸＸ市政府關(guān)于常平〔**~2021〕經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：**年、**年和2021年常平鎮(zhèn)國(guó)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；**年、**年和2021年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的開(kāi)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、ＸＸ市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)〞。規(guī)劃常平鎮(zhèn)**年、**年和2021年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；**年、**年和2021年根底設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃**年、**年和2021年城鎮(zhèn)建立用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建立用地開(kāi)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東開(kāi)展，采取生活聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2021年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積到達(dá)12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)構(gòu)造為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)〞。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶(hù)〞，以“新城、碧水、綠脈〞作為城市總體形象特征，將常平建立成為“水在城中，城在綠中，綠在中，綠、水、城共生共融〞的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)置以本地投資客較多，局部買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主，大面積。主要針對(duì)人，新樓盤(pán)藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結(jié)，本地人購(gòu)置占80%，本地人購(gòu)房以三戶(hù)為主，面積要求在大，對(duì)住戶(hù)要求舒適、寬闊。作為住家，人以二房面積小購(gòu)置較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷(xiāo)〞住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“銷(xiāo)〞的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)置者98%為人，其產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而山莊**年購(gòu)房80%為地人，常黃公路沿線區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購(gòu)置客戶(hù)向本地地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。4)常平東門(mén)區(qū)域，常平房地產(chǎn)的開(kāi)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批根底設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以ＸＸ四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶(hù)型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)置者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)置的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域以人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精巧裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理效勞，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為根底，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有局部空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自開(kāi)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該工程原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式出售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)場(chǎng)認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶(hù)訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能出售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶(hù)量的缺乏造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)置中80%為人，三戶(hù)及四房購(gòu)置為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域相對(duì)較好。相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考……市場(chǎng)結(jié)論：1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨劇烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷(xiāo)售效勞越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷(xiāo)主導(dǎo)向銷(xiāo)轉(zhuǎn)變，由于港人〔含其它外銷(xiāo)需求部〕與大陸與銷(xiāo)置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)劃更注重對(duì)銷(xiāo)市場(chǎng)的偏好。3、銷(xiāo)市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較