/建筑基本術(shù)語(yǔ)常識(shí)（一）什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積和規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)全部基底面積之和和規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積和規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。名詞說(shuō)明：TOWNHOUSEShoppingMall寬HOUSETOWNHOUSE：原始含義是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢三層的住宅并聯(lián)而成。

ShoppingMall：“Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，和“ShoppingCenter”(購(gòu)物中心)的區(qū)分是：規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。寬HOUSE：針對(duì)TOWNHOUSE“小面寬、大進(jìn)深”的結(jié)構(gòu)缺陷，“寬HOUSE”將進(jìn)深壓縮到了8米，還相應(yīng)地使前后庭院也變大。名詞說(shuō)明：低層、小高層、多層、板式小高層、躍層、復(fù)式.低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔，施工期短，建立成本低廉，給人以親切寧?kù)o、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、便利度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特殊寵愛(ài)以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特殊是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般接受鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切寧?kù)o、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有一般高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般接受磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)接受鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。和高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是許多人寵愛(ài)多層房屋的主要緣由。

板式小高層：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒(méi)有明確的定義。一般說(shuō)來(lái)，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。

躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層支配起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥房，二層支配臥房、書(shū)房、衛(wèi)生間等.復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較一般的住宅高，可在局部掏出夾層，支配臥房或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。什么是運(yùn)用率？什么是好用率？住宅套內(nèi)凈面積即運(yùn)用面積和住宅面積的比為運(yùn)用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而好用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于運(yùn)用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用好用率來(lái)吸引買房人。什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高？

(1)住宅的開(kāi)間

住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常接受下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高接受的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。假如住宅的尺寸越大(即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越困難，建立的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建立的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)自己的實(shí)際須要和經(jīng)濟(jì)支付的實(shí)力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。建筑基本術(shù)語(yǔ)常識(shí)（二）名詞說(shuō)明：什么是套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋運(yùn)用面積，套內(nèi)墻風(fēng)光 積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。1、套內(nèi)的運(yùn)用面積(GB/T17986.1-2000B1.2)：套內(nèi)房屋運(yùn)用面積為套內(nèi)房屋運(yùn)用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：a.套內(nèi)房屋運(yùn)用面積為套內(nèi)臥房、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯存室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入運(yùn)用面積。c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入運(yùn)用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入運(yùn)用面積。2、套內(nèi)墻風(fēng)光 積(GB/T17986.1-2000B1.3)：套內(nèi)墻風(fēng)光 積是套內(nèi)運(yùn)用空間四周的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套和公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍和房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。附：房屋的共有建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同運(yùn)用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套和公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立運(yùn)用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？建筑面積亦稱建筑綻開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即運(yùn)用面積、幫助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是特殊重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其愛(ài)惜墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層超群2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層超群過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，遠(yuǎn)眺間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積(包括陽(yáng)臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、限制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來(lái)比較困難，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性特殊強(qiáng)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，假如對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以詢問(wèn)專業(yè)人員或請(qǐng)?zhí)氐販y(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。建筑基本術(shù)語(yǔ)常識(shí)（三）商品房的銷售面積如何計(jì)算？商品房的銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)和應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：①套內(nèi)運(yùn)用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑依據(jù)專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算②套內(nèi)墻風(fēng)光 積：商品房套內(nèi)運(yùn)用空間四周的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套和公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元和樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：(1)作為獨(dú)立運(yùn)用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立運(yùn)用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在運(yùn)用期限內(nèi)，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，牢靠地?fù)?dān)當(dāng)起來(lái)，同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的狀況下，把全部的作用力牢靠地傳到地基中去。

住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開(kāi)間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應(yīng)接受的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等接受磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等接受鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)，又稱鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)。因?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚，所以磚的形態(tài)及強(qiáng)度就確定了房屋的強(qiáng)度。可以這樣說(shuō)，磚的形態(tài)越規(guī)則，砂漿的強(qiáng)度越高，灰縫越薄越勻整，砌體的強(qiáng)度就越高，房屋的耐用年限就越長(zhǎng)。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形態(tài)的墻體，各地都可生產(chǎn)。②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。③可節(jié)約水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。④施工技術(shù)和施工設(shè)備簡(jiǎn)潔。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱接受磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。這種結(jié)構(gòu)的房屋在我國(guó)中小城市中特殊普遍。它的空間分隔較便利，自重輕，并且施工工藝簡(jiǎn)潔，材料也比較單一。不過(guò)，它的耐用年限短，設(shè)施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的沖突。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱