住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個焦點。隨著配套公建的修建，其產(chǎn)權(quán)歸屬問題也隨之產(chǎn)生。由于此問題關(guān)系到開發(fā)商與全體業(yè)主雙方的重大利益，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定又非常零散、模糊，導(dǎo)致適用法律疑難，開發(fā)商與業(yè)主往往各執(zhí)一詞，爭議由此產(chǎn)生。判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的基本方法（一）基于社會公共利益，國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如配套中小學(xué)校，按國家及地方有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸政府；配套物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)居委會用房，按武漢市有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；配套防空地下室，由于國家尚未對其產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但配套防空地下室平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。（二）國有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。國有土地使用權(quán)出讓合同對于開發(fā)商及業(yè)主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應(yīng)配套修建某些配套公建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬的，則按約定執(zhí)行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。（三）上述情形外，屬于商品住宅從屬物的，其產(chǎn)權(quán)隨商品住宅產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主。配套公建的產(chǎn)權(quán)原則上歸開發(fā)商對于產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，除國家及地方禁止開發(fā)商出售、出租以外，開發(fā)商可以出售、出租。但無論配套公建產(chǎn)權(quán)歸誰所有，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。開發(fā)商也可自由處分其權(quán)利，將產(chǎn)權(quán)歸其的配套公建無償轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟價值的其他地上附著物住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟價值的其他地上附著物，指住宅區(qū)土地范圍內(nèi)，不屬于房屋范疇，但又具有使用價值，可產(chǎn)生經(jīng)營收益的其他地上附著物，如居民停車場、游泳池、網(wǎng)球場等。此類地上附著物的產(chǎn)權(quán)歸屬，關(guān)系到業(yè)主是否可以無償使用及經(jīng)營收益的歸屬，而現(xiàn)行立法不具體，適用法律同樣疑難。我們認(rèn)為，根據(jù)我國法律關(guān)于主物與從物產(chǎn)權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移的規(guī)定，此類地上附著物由于附屬于土地及/或房屋，無獨立的產(chǎn)權(quán)可言，屬于土地及/或房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)權(quán)利人。具體而言，居民停車場屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，而住宅區(qū)土地及房屋的權(quán)利人是全體業(yè)主（住宅區(qū)如有未售出之商品住宅及產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，則開發(fā)商也是業(yè)主之一），故居民停車場產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。游泳池、網(wǎng)球場如在會所范圍內(nèi)，則其屬于會所的從物，其產(chǎn)權(quán)歸會所產(chǎn)權(quán)人；如在會所之外，則其屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。會所會所是從香港舶來的一個概念，至今尚無一個統(tǒng)一的定義，一般指為住宅區(qū)居民提供娛樂休閑的場所。就建筑性質(zhì)而言，會所不屬于城市規(guī)劃管理界定的配套公建的范疇，但由于開發(fā)商往往把不同類型的配套公建集中在會所修建，于是會所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。商品房公用建筑面積分?jǐn)偸前礂澾M行的，由于會所往往獨立修建，故會所一般未被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?。判斷會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：（1）會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，則該部分房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（2）商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行；（3）其他情形下，會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。停車庫地上停車庫及未與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，如已被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶蛏唐贩抠I賣合同約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，否則歸開發(fā)商，開發(fā)商可出售、出租。與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，由于國家尚未對防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但開發(fā)商依法享有防空地下室平時的使用權(quán)。開發(fā)商經(jīng)向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結(jié)合建設(shè)的地下停車庫出租，但不能出售。新的嘗試，也是一個信號?！狈艑捝虡I(yè)用房貸款在很大程度上將減輕在資金運轉(zhuǎn)上的壓力，這是毋庸置疑的。雖然銀行目前放松了貸款條件，但還是會很謹(jǐn)慎，更加看重開發(fā)企業(yè)的資金實力、項目運作能力及以往開發(fā)和銷售的業(yè)績?？梢哉f，銀行與開發(fā)商的關(guān)系是典型的“舟與水”，銀行在選擇放貸對象時表現(xiàn)出來的態(tài)度是絕對的“嫌貧愛富”，對實力弱的開發(fā)商則是嚴(yán)格挑選或者干脆放棄，實力強的開發(fā)商會占取優(yōu)勢。刺激商業(yè)地產(chǎn)找出路從目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來看，很多開發(fā)商常常是拍腦袋說了算，在項目開發(fā)前期，缺乏足夠的市場調(diào)研、分析等工作，建成后市場適應(yīng)性極差，導(dǎo)致不少項目是建了賣，賣不動再改，而且在項目建成后，為了快速回籠資金，多采取產(chǎn)權(quán)分割銷售的形式，正是這種急功近利的商業(yè)地產(chǎn)運作模式最終導(dǎo)致了市場上很多失敗的案例。第三極總裁歐陽旭指出，這也是銀行謹(jǐn)慎對待商業(yè)房貸的重要因素。他認(rèn)為，從投資者的角度來說，如果項目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標(biāo)準(zhǔn)8%的話，將會陷入既貼補收益不足帶來的空缺，還得付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。如此一來，銀行收到的首付款大幅度縮水，按揭款因為商鋪租不出去而斷鏈條還不起，所面對的壓力就可想