PAGEPAGE1房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載房商網(wǎng)-全國最低價銷售《2011房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書系列萬達關(guān)于城市綜合體定義 1一、關(guān)于城市綜合體 1二、項目土地解讀2三、城市綜合體設(shè)計特2萬達商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程 6大型商業(yè)地產(chǎn)項目的常規(guī)建筑要求 26一、承重要求 26二、供電負荷的一般要求 26三、各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求 26萬達大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計流程 30一、商業(yè)方案設(shè)計 31二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計 33三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計 34四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計 35五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計 35六、商業(yè)管理模式設(shè)計 36七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計 36萬達建設(shè)規(guī)劃作業(yè)指導(dǎo)書 37萬達工程管理作業(yè)指導(dǎo)書 60萬達試營業(yè)與營銷作業(yè)指導(dǎo)書 86色彩在商場中的運用 103萬達商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書 126一.業(yè)前蓄勢 126二、活動目的 128三、活動時間 128四、活動主題 128五、活動流程 132六、整體活動籌備及執(zhí)行方案 133七、活動現(xiàn)場劃分 134萬達關(guān)于城市綜合體定義一、關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時不夜城"等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPINGMALL）、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬達集團當仁不讓的成為打造“城市綜合體”的積極倡導(dǎo)者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達"城市綜合體"閃亮登場。從單店到組合店再到如今的"城市綜合體"，萬達商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。

二、項目土地解讀"城市綜合體"項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)。如北京萬達廣場在CBD區(qū)，濟南萬達廣場在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區(qū)，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發(fā)區(qū)的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。在發(fā)展部進行項目初步選址，相關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研、評估，并將項目可行性報告上報集團領(lǐng)導(dǎo)，最終項目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項目前期規(guī)劃方案的設(shè)計工作。項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規(guī)劃條件：容積率、限高等；6、項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。三、城市綜合體設(shè)計特點1、多功能的城市開發(fā)城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發(fā)。一般的城市開發(fā)商主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者純酒店或?qū)懽謽情_發(fā)等。萬達廣場將多功能綜合集中開發(fā)，包括有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市"24小時不夜城"-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等?？傊?，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業(yè)及公建面積達33萬平方米，項目建成后將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。2、街坊式的街區(qū)布局在當代城市化進程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發(fā)商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對擬改造項目及城市的歷史及現(xiàn)狀進行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價值。街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。我們在城市綜合體設(shè)計中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習(xí)慣，保留了基地具有歷史價值的文化建筑，結(jié)合保留建筑或原有活動廣場設(shè)置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規(guī)劃設(shè)計中，對基地歷史及現(xiàn)狀進行分析：基地位于百年商埠區(qū)與泉城步行街之間，基地內(nèi)部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區(qū)域。因此項目規(guī)劃了二橫一縱道路系統(tǒng)，將項目分成四大功能分區(qū)：沿連接商埠區(qū)與步行街的經(jīng)四路一側(cè)布置了大型商業(yè)廣場，東側(cè)面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側(cè)以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規(guī)劃了3萬平方米的市民廣場遙相呼應(yīng)；另外，結(jié)合用地中部的歷史保護建筑，布置了社區(qū)文化廣場，將居住區(qū)自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上的街坊式街區(qū)布局，延續(xù)了項目原有的道路系統(tǒng)和商業(yè)行為習(xí)慣。3、開放式的城市空間我們在城市綜合體規(guī)劃設(shè)計中的另一大特點是創(chuàng)造開放式的城市空間。城市綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項目規(guī)劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設(shè)計中都規(guī)劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規(guī)劃了2～2.5萬平方米市民廣場。

在寸土寸金的綜合商業(yè)項目開發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區(qū)休閑活動廣場，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒訄鏊?，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建筑天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意。太原萬達廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態(tài)還給城市。4、地標式的城市建筑城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店（建成后將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。四、項目前期規(guī)劃心得通過工作實踐，總結(jié)心得如下：1、認真做好項目前期調(diào)研和定位。項目前期調(diào)研和定位準確與否關(guān)系到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關(guān)部門應(yīng)加強合作和工作力度，并使之規(guī)范化和制度化。2、認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動線合理，積聚人氣。3、站在"國際萬達站在“百年企業(yè)”的高度，提高規(guī)劃設(shè)計水平。在項目前期規(guī)劃設(shè)計中，董事長多次從"國際萬達百年企業(yè)"的高度，對社會，對城市做出貢獻，促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些利益。如在多個新項目規(guī)劃設(shè)計中，為了給城市營造供市民活動的公共場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。因此作為萬達的一名規(guī)劃設(shè)計人員，應(yīng)該具備大氣，超前，激情的品格和理性，負責(zé)，嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，不斷提高規(guī)劃設(shè)計水平，才不愧時代、企業(yè)賦予的職責(zé)。萬達商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計流程隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項目擱淺或開業(yè)后運營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運營管理模式規(guī)劃三大部分：商業(yè)規(guī)劃是通過前期大量詳細而周密的市場調(diào)研對項目進行可行性分析，確定項目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。市場調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計目標。綜合定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位，首先要對項目進行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件。主要方式是對項目進行SWOT分析，而后對項目進行戰(zhàn)略定位（確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。1.1市場調(diào)查。項目的規(guī)劃設(shè)計須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運用技術(shù)手段，營銷推廣策略來共同完成。對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預(yù)先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計。1.2商家需求。在考慮商家需求時，著重看重主力店的需求。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和后期的招商難度。1.3消費者需求。設(shè)計規(guī)劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發(fā)消費者更深層次的渴望，以求在*競爭對手不斷改造升級中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭?！癃毦咧袊厣母拍钍絊HOPPINGMALL業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次*、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的“一站式、多功能、休閑性”特點,服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍采用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產(chǎn)后期的運營管理營造商圈氛圍及號召力，匯聚商業(yè)客流所帶來的巨大升值空間是相當可觀的?！褚晕覀兪?nèi)地級市人口規(guī)模、消費水平和購買力現(xiàn)狀來看，我們預(yù)打造一個單體商業(yè)房地產(chǎn)項目，建筑面積最好控制在1012萬㎡左右。營業(yè)面積規(guī)劃按占比50%65%計算，其購物功能的規(guī)模宜占總體營業(yè)面積的60%-80%之間，層數(shù)控制在3層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。以下我們對總建面積為10萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的60%計算，（6萬㎡），如樓體為三層建筑，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為2萬㎡。2.1主題百貨——日用生活館。2.1.1區(qū)域規(guī)劃面積：4萬㎡，占總體面積40%。百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。2.1.2經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營。2.1.3物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。2.1.4收益方式：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。2.2專業(yè)店——家居建材館。2.2.1區(qū)域規(guī)劃面積：3.5萬㎡，占總體面積35%。符合項目業(yè)態(tài)定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。2.2.2經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營。2.2.3物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷售部分產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。2.2.4收益方式：產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益；租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。2.3服務(wù)功能區(qū)——美食、娛樂、室內(nèi)公園。2.3.1區(qū)域位置及規(guī)劃面積：占據(jù)整個頂層，規(guī)劃面積：2.5萬㎡，占總體面積25%。構(gòu)成獨具中國特色的“SHOPPINGMALL”；為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)；有效地與業(yè)態(tài)共享人流。2.3.2經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營。2.3.3物業(yè)產(chǎn)權(quán)：自主產(chǎn)權(quán)。2.3.4收益方式：收取固定租金；通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運營。2.4租售比例測算。2.4.1擬建三層。假以總建面積為10萬㎡，土地價格550元/㎡，項目占地面積為6.7萬㎡，建安成本為1500元/㎡。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。原始投資=購地成本+建安成本。=550元/㎡×67000㎡+1500元/㎡×100000㎡。=3685萬元+15000萬元。=18685萬元?！?.87億元。如平均3000元/㎡：1.87億元÷3000元/㎡=62333㎡÷10萬㎡×100%=62%。3500元/㎡：1.87億元÷3500元/㎡=53429㎡÷10萬㎡×100%=53%。4000元/㎡：1.87億元÷4000元/㎡=46750㎡÷10萬㎡×100%=47%。4500元/㎡：1.87億元÷4500元/㎡=41556㎡÷10萬㎡×100%=42%。5000元/㎡：1.87億元÷5000元/㎡=37400㎡÷10萬㎡×100%=37%。5500元/㎡：1.87億元÷5500元/㎡=34000㎡÷10萬㎡×100%=34%。6000元/㎡：1.87億元÷6000元/㎡=31167㎡÷10萬㎡×100%=31%。6500元/㎡：1.87億元÷6500元/㎡=28769㎡÷10萬㎡×100%=29%。7000元/㎡：1.87億元÷7000元/㎡=26714㎡÷10萬㎡×100%=27%。7500元/㎡：1.87億元÷7500元/㎡=24933㎡÷10萬㎡×100%=25%。8000元/㎡：1.87億元÷8000元/㎡=23375㎡÷10萬㎡×100%=23%。8500元/㎡：1.87億元÷8500元/㎡=22000㎡÷10萬㎡×100%=22%。2.4.2擬建一層。假以總建面積為10萬㎡，土地價格550元/㎡，項目占地面積為14萬㎡，建安成本為1000元/㎡。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。原始投資=購地成本+建安成本。=550元/㎡×140000㎡+1000元/㎡×100000㎡。=7700萬元+10000萬元。=17700萬元。≈1.77億元。如平均3000元/㎡：1.77億元÷3000元/㎡=59000㎡÷10萬㎡×100%=59%。3500元/㎡：1.77億元÷3500元/㎡=50571㎡÷10萬㎡×100%=51%。4000元/㎡：1.77億元÷4000元/㎡=44250㎡÷10萬㎡×100%=44%。4500元/㎡：1.77億元÷4500元/㎡=39333㎡÷10萬㎡×100%=39%。5000元/㎡：1.77億元÷5000元/㎡=35400㎡÷10萬㎡×100%=35%。5500元/㎡：1.77億元÷5500元/㎡=32182㎡÷10萬㎡×100%=32%。6000元/㎡：1.77億元÷6000元/㎡=29500㎡÷10萬㎡×100%=30%。6500元/㎡：1.77億元÷6500元/㎡=27231㎡÷10萬㎡×100%=27%。7000元/㎡：1.77億元÷7000元/㎡=25286㎡÷10萬㎡×100%=25%。7500元/㎡：1.77億元÷7500元/㎡=23600㎡÷10萬㎡×100%=23%。8000元/㎡：1.77億元÷8000元/㎡=22125㎡÷10萬㎡×100%=22%。8500元/㎡：1.77億元÷8500元/㎡=20824㎡÷10萬㎡×100%=21%。2.4.3結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗及實際數(shù)據(jù)，建議：以上數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合地級城市實際經(jīng)濟情況，無論項目擬建為一層還是三層，其售價在4500元/㎡-6000元/㎡，銷售面積控制在30%以內(nèi)較為合適。注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測算等在項目實際運作中，還須視實際情況加以變動，這里只是假以總建為10萬㎡的項目進行相關(guān)說明。2.5.項目定位與規(guī)劃上的風(fēng)險規(guī)避在項目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個方面：。2.5.1項目的定位來源于對市場的充分了解，所以必須進行詳細的市場調(diào)研分析，（包括市場概況與消費者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟狀況，區(qū)位市場的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢等），通過詳細的市場調(diào)研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達為項目的開發(fā)進行明確定位。2.5.2在市場調(diào)研中對于調(diào)研的信息來源，抽樣樣本，信息的類型，數(shù)據(jù)處理辦法等都要做到真實、準確、科學(xué)、客觀以確保調(diào)研結(jié)果的真實性、科學(xué)性、客觀性。2.5.3定位來源于市場調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計則必須依據(jù)定位進行。由于市場的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計時首先滿足目前的市場需求的情況同時，要做到適當?shù)某埃皂槕?yīng)市場的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計時要明確其經(jīng)營主題。2.5.4作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計尤其重要，每個業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過仔細的、精心的設(shè)計，以達到每個業(yè)種之間能相互補充，相互推動而不是相互進行激烈的競爭。2.5.5在業(yè)種組合的過程中，每個業(yè)種的消費者層次不能相差太遠，但也不能完全重疊，這樣會造成目標客層的分散，從而對于日后整個項目的經(jīng)營不利。一個成功的主力店進駐，將為項目帶來巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時間，使項目盡快地進入經(jīng)營軌道。同時，主力店的引進，可以幫助提升整個項目的價值。3.1主力店的面積占比。成功的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：在一個正常運營的商業(yè)項目中，主力店所占的比例應(yīng)為總體經(jīng)營面積的30%-50%。主力店面積越大（高于50%），所占比例就越高，則商業(yè)經(jīng)營的結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，但整體租金收入?yún)s較少；相反主力店面積越?。ǖ陀?0%），所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營的可變性越大，但預(yù)期來自經(jīng)營散戶的租金收入?yún)s相對較高。主力店不是多多益善，一個大型項目有3-5個為合適，而且主力店要與城市區(qū)域特征相結(jié)合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區(qū)則可以作建材市場等。3.2主力店類型。3.2.1現(xiàn)代百貨主力店——國商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。3.2.2家居建材主力店——月星、居然之家、紅星美凱龍、藍景麗家、吉盛偉邦、好百年等。3.2.3家居建材超市——百安居、東方家園、家德寶等。3.2.4日用品超市——家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。3.2.5專業(yè)店——獨立專業(yè)店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護理店）、國美、蘇寧、肯德基、麥當勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克。3.2.6品牌專賣店——報喜鳥、雅戈爾、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、TOTO、科勒、皇朝家具、芝華仕等。3.2.7功能店——休閑娛樂：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂設(shè)施等；配套功能店：美容護理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。3.2.8美食店——成品：老昌、阿滿、中之杰等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；快餐、特色小吃：一般針對內(nèi)部員工、快速流動人員等。3.2.9醫(yī)藥連鎖店——吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟生、北京金象、廣西嘉進等。3.3主力店的招商。3.3.1吸引主力店的因素。合理的定位與之相呼應(yīng)。與之相匹配的業(yè)態(tài)組合。建筑設(shè)計、建造指標一定要滿足。層高、進深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進入，這和價格沒有關(guān)系。專業(yè)的商業(yè)團隊（不妨借助中介機構(gòu)）。價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，放水養(yǎng)魚,這樣才有利于我們的成功。3.3.2主力店招商分布列表（供參考）：序號功能項目功能類型內(nèi)容1零售設(shè)施核心主力店百貨、綜合超市等輔助主力店時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店配套輔助店不同地區(qū)商品特色店2文化娛樂設(shè)施核心主力店動感影院、科技展覽等輔助主力店兒童樂園、體育場館等配套輔助店藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧、酒吧、書店等3餐飲設(shè)施核心主力店中餐、咖啡西餐、美食廣場等輔助主力店快餐類、風(fēng)味小吃類等配套服務(wù)設(shè)施賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場、汽車養(yǎng)護等。3.3.3主力店招商實行定制式操作。在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計階段要與主力店商家見面，要把他們設(shè)計的要求拿過來。沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進是招商工作中的重中之重。另一方面，這些大賣場也非?？春弥袊氖袌觯@些商家在選址標準上有很多要求，并且很多標準可能與項目原來的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計。據(jù)此，我們需在項目初期就與相關(guān)的意向主力店進行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做。3.3.4招租主力店的利弊分析。利益：很強的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對于提升商業(yè)地產(chǎn)的形象有很大作用；進駐之后，我們可以進行長期的持有，也可以進行帶租約的銷售，使經(jīng)營進可攻，退可守；對一些小的商家和品牌有明顯的帶動作用，這點也是稱其為主力店的主要原因；很強的廣告效應(yīng)，自身的品牌拉動、集客能力，投放質(zhì)量很高的廣告，都對商業(yè)項目有很強的廣告效用。弊端：對租賃價位的要求很低；會簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進駐后就不再要有超市進入了，國美電器進入后就不再需要蘇寧電器進入了；管理本身很成熟，在后期營運的時候，想納入到整個項目管理中很困難，因為它有自己的個性，有自己的管理方式，實際整體的運營中，特別是在后期營運，與我們磨合難度比較大，對后期管理者的操作要求也比較高；防范未然的風(fēng)險，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂福、麥德隆，包括國美電器，這種成熟的商場租賃合同非常厚，有幾百條條款來制約我們，給它自己的經(jīng)營騰出空間。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達到要求，主力店往往會用過激的手段討公道。3.3.5主力店招商中風(fēng)險的規(guī)避。主力店與個性店并存。正面的效應(yīng)是：主力店的強大集客功能將會輻射到在同一屋檐下的個性店，從而提升整個商場的經(jīng)營業(yè)績，達到雙贏。負面的效應(yīng)是：主力店與個性店所經(jīng)營的商品或目標顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競爭，削弱整體效益。規(guī)避思路：項目在招商時，我們先根據(jù)自身的項目定位和發(fā)展戰(zhàn)略，對需要引進的主力店先設(shè)計一個科學(xué)兼容的框架，理想狀態(tài)當然是把主力店當作一個“大型”的個性店，能清楚地與*零散租戶區(qū)分開。在與引進的主力店進行談判時，立足于整個商場的長遠發(fā)展，對其入場經(jīng)營的商品組合進行適當?shù)恼{(diào)整，以期與以后進場的商家形成互補。個性店獨行。正面效應(yīng)是：避免主力店與個性店將來發(fā)展可能出現(xiàn)的沖突和對項目整體形象帶來的影響，增加租金收入。負面效應(yīng)是：購物中心缺乏領(lǐng)頭羊，沒有集客與留客的項目，會同時減弱潛在商家的進場信心和消費者的光顧興趣。規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個購物中心的集客能力和商家的進場信心。因此要彌補這兩樣損失，就必須在零散租戶的組合設(shè)計上和樓層布局上下大功夫。如引進能更好地、更全面地迎合消費者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經(jīng)營上不可重迭太多。通過設(shè)計科學(xué)、裝飾優(yōu)美、布局合理的項目規(guī)劃來誘導(dǎo)消費者的購買情緒、刺激消費者的購買欲望并最終完成購買行為。我們在進行布局設(shè)計前要與工程部門進行充分的溝通，詳細掌握工程中空調(diào)間、消防設(shè)施、風(fēng)機房、變電室、洗手間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃時做以充分的避讓。如相關(guān)設(shè)施對日后總體經(jīng)營會帶來影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的，須與工程部事先做以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日后再進行改建，造成費用浪費。在建筑設(shè)計上須充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的損失；其次，結(jié)合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃各品類營業(yè)面積的比例。4.1品類布局。平面布局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及項目實際情況劃定各商場面積及各品類在商場中所占據(jù)的比例。進行品類布局時，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈接性。4.1.1商場為三層建筑：方案1：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計算為20000㎡/層。3層功能娛樂（20000㎡）：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、KTV等。2層家具商場（10000㎡）、日用生活館（10000㎡）。1層超市（3000㎡）、建筑裝飾材料（15850㎡）、家電（1150㎡）。說明：該方案適宜于地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。從低側(cè)進入一層，是超市、建筑裝飾材料及洗車行（我省地級城市洗車業(yè)較滯后）等。從高路面一側(cè)進入一層（實際是我們的二層）是日用百貨及家具商場。我們的功能娛樂放入項目頂層。具體規(guī)劃如下：一層：超市3000㎡建筑裝飾材料：17000㎡序號品類數(shù)量單體面積品類面積1家裝3-5家80-100㎡300-500㎡2櫥柜10-15家00-150㎡12000㎡3櫥衛(wèi)家電6家50㎡300㎡家電10家50㎡500㎡散熱器6家50㎡300㎡燈具10-15家100㎡1500㎡吊頂材料6家50㎡300㎡瓷磚20家200㎡4000㎡潔具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁紙5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡鐵藝樓梯5家50㎡250㎡藝術(shù)玻璃3家50㎡150㎡二層：家具10000㎡序號品類數(shù)量單體面積品類面積1板式家具12家200㎡300-500㎡2櫥柜10-15家00-150㎡12000㎡3櫥衛(wèi)家電6家50㎡300㎡家電10家50㎡500㎡散熱器6家50㎡300㎡燈具10-15家100㎡1500㎡吊頂材料6家50㎡300㎡瓷磚20家200㎡4000㎡潔具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁紙5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡鐵藝樓梯5家50㎡250㎡藝術(shù)玻璃3家50㎡150㎡2400㎡沙發(fā)軟床15家200㎡3000㎡實木家具5家200㎡1000㎡古典家具8家250㎡2000㎡兒童家具5家200㎡1000㎡*家具3家200㎡600㎡日用生活10000㎡品類數(shù)量單體面積品類面積服裝商場4000㎡淑女裝1000㎡。10家30㎡300㎡28家20-25㎡700㎡少淑裝805㎡6家30㎡180㎡25家20-25㎡625㎡男裝950㎡5家50㎡250㎡10家35㎡350㎡14家20-25㎡350㎡羊絨（毛）445㎡10家30-50㎡445㎡量販休閑600㎡20家20-25㎡500㎡羽絨服200㎡4家50㎡200㎡鞋帽商場2010㎡男皮鞋490㎡8家30㎡240㎡10家20-25㎡250㎡女皮鞋490㎡8家30㎡240㎡10家20-25㎡250㎡運動區(qū)530㎡7家50㎡350㎡6家20-30㎡180㎡布鞋等200㎡10家20㎡200㎡箱包200㎡4家30-50㎡200㎡帽子100㎡6家15-20㎡100㎡兒童商場910㎡童裝（內(nèi)衣）12家20-25㎡300㎡童鞋10家20-25㎡250㎡童車4家20-25㎡100㎡玩具4家20-25㎡100㎡婦嬰用品7家20-25㎡160㎡百貨商場1410㎡洗化用品240㎡12家15-20㎡240㎡文體用品180㎡6家30㎡180㎡針織內(nèi)衣380㎡6家30㎡180㎡8家20-25㎡200㎡工藝用品300㎡6家20-25㎡150㎡10家10-15㎡150㎡絲巾（飾品）60㎡6家10㎡60㎡鐘表眼鏡150㎡6家20-25㎡150㎡*100㎡--100㎡紡織商場1670㎡裝飾布560㎡4家50㎡200㎡4家30㎡120㎡12家15-20㎡240㎡床上用品610㎡6家50-60㎡360㎡10家20-25㎡250㎡棉布200㎡10家20㎡200㎡車飾150㎡2家50㎡100㎡2家20-25㎡50㎡家居飾品150㎡6家20-25㎡150㎡三層：娛樂功能館20000㎡品類數(shù)量單體面積品類面積功能店8000㎡餐廳6家150-300㎡1500㎡大眾餐廳10家8-12㎡1000㎡休閑區(qū)3家200500m客房--5000㎡室內(nèi)公園6742㎡影院1家2000㎡2000㎡臺球1家280㎡280㎡保齡球1家420㎡420㎡乒乓球1家120㎡120㎡旱冰場1家810㎡810㎡籃球場1家200㎡200㎡羽毛球1家600㎡600㎡兒童樂園1家800㎡800㎡電玩城1家800㎡800㎡高空纜車1家72㎡（站臺）72㎡轉(zhuǎn)馬1家80㎡80㎡碰碰車1家200㎡200㎡激戰(zhàn)鯊魚島1家210㎡210㎡**1家150㎡150㎡方案2：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計算為20000㎡/層3層燈具、家裝（5000㎡）功能娛樂（15000㎡）：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身等2層家居建材（20000㎡）：家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等1層日用百貨（20000㎡）：服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等方案2說明：適用于沒有落差地塊，根據(jù)消費者的消費習(xí)慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。日用生活規(guī)劃為10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規(guī)劃為10000㎡，家居建材規(guī)劃為20000㎡，功能娛樂規(guī)劃為15000㎡?？紤]到實際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時將娛樂功能層的客房5000㎡變?yōu)榧揖羽^面積。具體品類布局規(guī)劃同方案1表格。4.1.2商場全部為一層建筑。方案3：建筑面積100000㎡，可出租面積按60%計算為60000㎡功能娛樂（15000㎡）：——結(jié)合實際情況下風(fēng)下水處。室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、超市（功能店）等景觀通道日用百貨（25000㎡）：服裝、鞋帽、紡織、百貨等家居建材（20000㎡）：家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等方案3說明：這種布局的好處。一層商鋪在我們前期出售時，單位面積的售價相對較高。整體平面布局比較易于規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為25000㎡，家居建材20000㎡，功能娛樂15000㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），規(guī)劃中面積可不受樓層限制。功能娛樂項目能帶來旺盛的人氣，須結(jié)合實際情況放入下風(fēng)下水（相對僻靜）區(qū)域，同時一層布局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。消費者來店購物可在一層全部完成，比較方便。這種布局的弊端：面積開闊，二大館品類之間的鏈接相對要費些心。同時需做好相關(guān)的二大館中間通道的景觀設(shè)計。具體品類布局規(guī)劃同方案1表格。4.2平面布局。平面設(shè)計的內(nèi)容是確定通道的形態(tài)，商鋪布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。4.2.1通道設(shè)計。通道的寬度：通道的寬度是根據(jù)商場的經(jīng)營定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來確定的。一般主通道寬度為8-9米，副通道寬度3-4米，次副通道的寬度在2-2.4米。通道的長度：主通道的長度視項目實際情況而定，但須遵循通暢、無阻。而店鋪內(nèi)通道的長度一般視品類的不同，設(shè)置在30-50米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費者在購物時的視覺疲勞感（這一點在下面商鋪的設(shè)計中也會提到）。通道和店堂之間最好不設(shè)階梯或坡度。通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。通道設(shè)計要點：要點一：脈絡(luò)清晰。商場內(nèi)通道設(shè)計要清晰，且主、副通道寬度需有區(qū)別。通道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，同時也影響商鋪布局。要點二：與指引標志結(jié)合。指引標志設(shè)計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在通道交叉部分設(shè)置。4.2.2商鋪設(shè)計。商場內(nèi)部邊緣以邊店形式設(shè)計，做為大型的品牌店，日用百貨店進深設(shè)置在5-7米，店面寬度設(shè)置在5-10米之間為宜。家居建材類店鋪：。家具的進深設(shè)置在12-15米，店面寬度設(shè)置在8-10米。建材類的進深設(shè)置在12-15米，店面寬度設(shè)置在8-10米。為充分反映時代感、營造商業(yè)街氛圍，商鋪設(shè)計成背對背門店的形式，地磚采用仿古式、墻面以外墻磚形式鋪設(shè)，同時可在墻面安裝壁燈，并可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場宛如散步于城市步行街。同時，為減少消費者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應(yīng)根據(jù)品類的不同控制在3050米之間。柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規(guī)劃于店鋪邊緣，視柱距的寬度調(diào)整店鋪面積。4.2.3動線設(shè)計。動線設(shè)計上除各大主通道需正對商場各門外，*副門無須正對通道，可設(shè)計成一入門正對的是鋪位，通道從鋪位兩側(cè)設(shè)置。通過動線的設(shè)置以引導(dǎo)消費。4.3品牌規(guī)劃。品牌規(guī)劃須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場的定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標品牌計劃。4.3.1規(guī)劃內(nèi)容：理想的目標品牌規(guī)劃；目標品牌退換規(guī)劃；應(yīng)急品牌規(guī)劃。制定目標品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟效益與項目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用項目不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過渡。4.3.2品牌商品落位。隨著品類規(guī)劃及動線設(shè)置完成后，我們將進入各品類品牌商品落位階段。我們可根據(jù)實際的定位進行規(guī)劃，例如我們將定位于以中端為主，兼顧高、低端的定位，那么我們結(jié)合本商場的實際情況，確定屬于我們的一、二、三線商品，并進行占比落位。一線品牌：10%。二線品牌：70%。三線品牌：20%。結(jié)合目標品牌計劃，在進行第一輪落位后，還需儲備后補品牌及應(yīng)急品牌，以防招商過程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性儲備品牌的比例基本為1：2。大型商業(yè)地產(chǎn)項目的常規(guī)建筑要求一、承重要求

賣場區(qū)：500㎏/㎡

倉庫及收貨區(qū)：1000㎏/㎡

辦公室：150-200㎏/㎡

一般百貨公司：350㎏/㎡二、供電負荷的一般要求

商場照明：300KW（事故照明75KW）

商場戶外照明：30KW

冷凍壓縮機設(shè)備：250KW（備用電250KW）

生鮮設(shè)備：224KW（備用62KW）

商場空調(diào)通風(fēng)：650KW

家電區(qū)插座：26KW

美食廣場：86KW（如肯德基、麥當勞250KW）

商場排水設(shè)備：10KW

商場弱電電源：20KW（備用電20KW）三、各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求商業(yè)形態(tài)、業(yè)種的分布規(guī)劃會影響購物中心的局部規(guī)劃設(shè)計，也是購物中心持續(xù)經(jīng)營、利潤最大化的基本保障之一。購物中心內(nèi)容的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承擔(dān)租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，形成錯位經(jīng)營，這樣也有利于購物中心內(nèi)部個體經(jīng)營戶區(qū)域的建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計與經(jīng)營戶的要求相配套。

各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求

業(yè)種

使用面積（㎡）

技術(shù)需求

其它

餐飲

特色餐飲

1000以上

上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位

營業(yè)時間較長，充足的停車位

咖啡廳

80-200

上下水、電力、廣告位

店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來，增加氣氛和吸引人流

西餐吧

300以上

上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位

酒吧

約200

上下水、電力

24小時營業(yè)

服務(wù)配套行業(yè)

美容美發(fā)

150以上

上下水（冷、熱水）、電力

營業(yè)時間到晚10點

美體

500以上

上下水（冷、熱水）、電力

營業(yè)時間到晚10點最好提供停車位洗衣店

50-100

上下水、電力、房屋進深

便利店

150-500

電力

小儲藏室，24小時營業(yè)

藥店

100-200

電力、與同業(yè)相隔必須超過300米

24小時營業(yè)

花店

10-30

上下水

銀行

100-1000

電力、獨立出入口、前面柜臺的營業(yè)面積在100平方米以上

租買并舉，租賃年限需10年以上

彩擴店

60

上下水、電力

彩擴店

60

上下水、電力

精品店

服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等

100以上

電力

注：1、以上是各類型業(yè)種商戶的基本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)（如水、電、氣等的用量以及水下管的管徑等）要根據(jù)個別客戶及現(xiàn)場情況再做決定。2、很多主力店商家提出相對苛刻的建筑要求，從而帶給建設(shè)單位較大的建設(shè)成本投入，而在實際的招商談判過程中，并非沒有回旋的余地，這些商家首要考慮的是經(jīng)濟效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指標外（如電力方面），在層高、柱距等方面商家亦會坐適當讓步。3、如果地下一層作為超市，則層高設(shè)定在4.5～5米還是可以考慮的，以不超過5米為宜，并非一定要5.5米，適當降低層高會有利于開發(fā)商對建設(shè)成本的控制。大型超市基本建筑要求：樓層層高：賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米（看客戶具體不同要求）

柱距要求：柱網(wǎng)開間10×10米

（9×9）

樓板載荷：（賣場800公斤/平方米（生鮮800，以前一般要求500就好），后倉1200公斤/平方米卸貨區(qū)：考慮2或3輛35噸集卡（1或2就夠了輛35噸集卡）和3-5輛小卡車滿載重量及回車空間

停車位（根據(jù)面積來）：500—700個汽車位（差不多）800—1000個自行車位

貨梯：2部5噸貨梯（最好3部）

發(fā)電機容量：2400—3200KVA

建筑物長寬比例：（商家一般要求10：8最好）10：7（超市）或10：6

建筑占地面積：15000平方米以上

土地性質(zhì)：國有商業(yè)用地

消防：符合國家及當?shù)貥藴什⒛芡ㄟ^驗收

其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位

百貨基本建筑要求：

樓層層高：賣場凈高3.6以上

柱距要求：柱網(wǎng)開間9×9米

樓板載荷：500公斤/平方米

卸貨區(qū)：2-3輛小卡車滿載重量及回車空間

停車位(若與超市在一起，就可減少車位量)

貨梯（1大貨梯，1人梯挨著，總共2就好）

發(fā)電機容量：2400—3200KVA

建筑占地面積：一般8000-15000平方米

現(xiàn)在有的也8000-20000平方米

土地性質(zhì)：國有商業(yè)用地

消防：符合國家及當?shù)貥藴什⒛芡ㄟ^驗收

其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位萬達大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計流程隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費潮流，近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPINGMALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業(yè)后運營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。在進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計。一、商業(yè)方案設(shè)計商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過市調(diào)對項目進行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟指標。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：（一）立地選項在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調(diào)查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面實事求是的進行科學(xué)分析。定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計的第二個環(huán)節(jié)。項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位，首先要對項目進行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。2、項目功能定位——明確項目的基本服務(wù)功能，回答項目可以做什么的問題。3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應(yīng)該做什么的問題。4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。5、項目目標客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務(wù)，回答項目生存、發(fā)展的問題。7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設(shè)置項目的功能組合。（二）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進行科學(xué)設(shè)計，不能按照住宅項目的設(shè)計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。在這個設(shè)計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計是最重要的設(shè)計內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進行建筑規(guī)劃與設(shè)計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設(shè)計上要充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結(jié)合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。在進行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展狀況。2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機構(gòu)的個性需求設(shè)計。項目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計：建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成，在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)配合以提供保障。三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計在完成了項目商業(yè)方案設(shè)計和建設(shè)方案設(shè)計后，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計進入第二個設(shè)計階段，第二個設(shè)計階段包括三個方面的規(guī)劃設(shè)計：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進行。商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對物業(yè)空間環(huán)境進行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計：商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計：標識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。六、商業(yè)管理模式設(shè)計完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項目運營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下：組織體系設(shè)計：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設(shè)計：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務(wù)的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應(yīng)急品牌計劃。制定目標品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟效益與項目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多贏的局面。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)屬性，并進行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，這樣才能保證項目商業(yè)價值的真正實現(xiàn)。萬達建設(shè)規(guī)劃作業(yè)指導(dǎo)書項目規(guī)劃方案-建設(shè)規(guī)劃/主要配套設(shè)施功能規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進行的。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑藝術(shù)性方面考慮。在進行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好三個方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展狀況；城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢；項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。在做規(guī)劃時，要充分考慮商家的經(jīng)營需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進店要求，然后與工程部門聯(lián)系以書面形式遞交。1.1向工程部門提交普通店面的需求在平面布局規(guī)劃完畢后，需對商場的電量、上下水等方面與工程部門進行事先的溝通。由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。各商場需向工程部門提報平面布局圖及相關(guān)書面要求，包括：1.1.1多少個鋪位，每個鋪位是否有特殊的要求。1.1.2每個鋪位二次照明大致的用電量。1.1.3通道照明達到什么程度，需要什么光源。1.1.4食品美食區(qū)還需提供：電量：熟食加工、面食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設(shè)備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少鋪位等；有多少鋪位需有上下水。1.2主力店的進駐要求簡單地總結(jié)出多家世界500強大賣場在選址方面的一些標準，擬定面積在15000～20000平方米的大賣場在選址上一些共性的標準：1.2.1賣場硬件進深：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為7∶4柱距：8～10米，在當?shù)叵啦块T及設(shè)計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化層高：凈高4～5.5米單層面積：不低于5000平方米樓板承重:不低于450公斤/平方米入口門：寬度達到8米至12米1.2.2賣場配套坡梯：賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度)貨梯：兩部3噸以上的貨梯電力：配備雙路低壓電力供給1400～1600千伏安（不含空調(diào)用電）水：給水供應(yīng)不少于150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)施消防：配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括：防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報警、控制室等室內(nèi)設(shè)計溫度：夏季27攝氏度、冬季16～18攝氏度電話線絡(luò)：不少于40條電話線卸貨區(qū)：地面一層不少于500平方米的專用卸貨區(qū)店標及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標及招牌停車位：300個以上租金：1.5元/天/平方米以內(nèi)租期：15～20年例：蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴張，在全國不同地區(qū)和級別的城市均需要符合開設(shè)商場條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求如下：副省級以上城市：核心商圈5000平米以上區(qū)域商圈4000平米以上大型小區(qū)3000平米以上地級城市（市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力）商業(yè)中心3000平米以上蘇寧電器連鎖店選址標準如下：產(chǎn)權(quán)：獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）沃爾瑪[超市]對商圈的要求·在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達到12--15萬人·須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳·商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄健ろ椖恐苓吶丝跁惩?，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場·核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳對物業(yè)的要求·物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米·層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）·樓板承重在450KG/平方米以上，對期樓的要求在600KG/平方米以上·柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米·正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個·每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接·商場要求有一定面積的廣場對停車場的要求·至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位·必須為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位·如商場在小區(qū)邊緣需做到小區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米商業(yè)外觀設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計：外立面規(guī)劃、外立面夜景設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計。外部空間環(huán)境設(shè)計（外部廣場設(shè)計）：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。2.1外立面形象設(shè)計2.1.1外立面規(guī)劃外立面規(guī)劃體現(xiàn)我們項目的整體形象及對消費人群的吸引力。立面規(guī)劃要同周邊的其它商業(yè)形成差異化，有我們自己獨特的風(fēng)格，強調(diào)可識別性。集團各主營商場的外立面為藍色、橘紅色與白色相映襯，象征著海洋、陸地與陽光（火）三者的結(jié)合。寓示集團的產(chǎn)業(yè)是“朝陽產(chǎn)業(yè)”，朝氣蓬勃、蒸蒸日上，有著廣闊的發(fā)展空間，并擁有在商海中搏擊、永不言敗的精神。2.1.2外立面夜景、廣告位設(shè)計·霓虹燈和廣告牌（燈箱廣告）的主要作用是營造一種活躍氣氛，引起消費者的注意，鼓勵消費者進入商場完成購買行為?！V告位在進行施工建筑時就需預(yù)留出來，同時在商場周圍也可制作異型廣告牌。例如：可以是球體、柱體、錐體等?！ど虉鲆咕暗臓I造，可找專業(yè)的燈具店來制作。·廣場射燈是必不可少的。廣場射燈通常采用LED燈，這種廣場燈雖然造價較高，但比普通燈要實用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異?！の覀冊谧⒅厣鲜龇矫娴耐瑫r，還須注意保持商場外部的清潔、明亮、并盡量營造熱鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。2.1.3外立面商業(yè)氛圍設(shè)計·可根據(jù)廣告位、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業(yè)氛圍，與周邊環(huán)境在同中求異，不可給人雜亂無章的感覺?！ね饬⒚娴脑O(shè)計中對出入口的展示性尤為重要，尤其在有高差的地方，做好導(dǎo)視牌，項目的門面須符合集團的經(jīng)營特色、體現(xiàn)集團的整體風(fēng)格。·出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。2.2外部空間環(huán)境設(shè)計（外部廣場設(shè)計）廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡量使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。2.2.1注重互動性·商場與廣場互動由于停車場基本遵循外圍的設(shè)置，所以要設(shè)有足夠的步行空間，緊鄰商場建筑外墻，這樣與商場入口有充足的緩沖空間，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系而不被其它廣場設(shè)施所阻隔。·多樣化活動互動廣場的步行空間，應(yīng)考慮人群在行走過程中駐留點。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動。廣場的面積盡可能大些，在必要位置設(shè)藝術(shù)造形，要設(shè)有舞臺便于開業(yè)或平時做活動。2.2.2以人為本·景觀設(shè)置噴泉、座椅、綠化可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并可以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間。引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內(nèi)的植栽配以高直、遮蔭和不阻擋視覺為選擇原則；可以利用植栽作為區(qū)劃廣場不同使用功能的元素，融自然于廣場。在步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的，減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)。在規(guī)模較大的項目中，建筑底層應(yīng)設(shè)專用地下車庫，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作。·無障礙空間設(shè)計在地面的材料選用上，應(yīng)達到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。·廣場休息空間設(shè)計廣場休息設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡量采用可及性高的設(shè)置（階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以45cm~60cm為佳，以達到廣場中休息空間的便利性。廣場中休息空間應(yīng)盡量面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當?shù)闹苍耘渲?，且遠離主動線位置（適當距離約3m），以達到休息時的舒適感。廣場中應(yīng)有視覺焦點的設(shè)置，如噴水池、雕塑品、活動舞臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點。在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路的區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休息空間。商場內(nèi)部布局包括商場的高度、中庭設(shè)計、商裝等，充分體現(xiàn)出商場總體的實用、簡約、時尚。3.1商場高度一般一層營業(yè)場所的凈高度介于4.5米以上，而其它樓層的凈高度介于3.6米以上。中央大廳的高度在12-18米之間。過高的樓層高度易造成建筑物的空間浪費，而高度過低則會給消費者造成壓抑感。3.2中庭空間設(shè)計（通常外請專業(yè)公司制作）中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的高潮，空間變化豐富，綠植密集，水體精心布置，玻璃頂投下的光影富有變化，配合座椅和餐飲設(shè)施，提供了購物、休息的場所。3.2.1注意事項和諧性與均好性：以商場核心主題特色為基點，通過中庭景觀、電子顯示屏的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證景觀、空間及商場主題特色的和諧性與均好性。與外部廣場互動：商場中庭與外圍廣場，一“內(nèi)”一“外”，其兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動空間。而中庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。3.2.2建筑細節(jié)設(shè)計內(nèi)墻、地面設(shè)計：商場內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。風(fēng)格設(shè)計：色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場風(fēng)格。如現(xiàn)代風(fēng)格，地、墻面色調(diào)以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。材料正確選取：地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區(qū)），避免采用木質(zhì)地板；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。地、墻面的圖案選擇：商場地、墻面圖案運用除了要結(jié)合商場風(fēng)格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。3.2.3裝飾品設(shè)計風(fēng)格確立原則：商場裝飾品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風(fēng)格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。避免扎堆、重復(fù)：裝飾品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。注重觀賞性：裝飾品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合商場中庭、色調(diào)、風(fēng)格，組合成統(tǒng)一格調(diào)。3.3商場總體商裝3.3.1商裝原則：文化特點鮮明：用特色鮮明的商裝形式去體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營文化。使經(jīng)營文化和經(jīng)營行為不斷融合，從而實現(xiàn)差異化經(jīng)營，提升企業(yè)核心競爭力。時尚特點突出：通過商裝，突出現(xiàn)代時尚。滿足人們對時尚、品味的消費追求。加以獨特的服務(wù)理念，努力引領(lǐng)時尚消費的潮流。商裝投資的合理性：注重成本控制，追求商裝效果的實效性，采用“畫龍點睛”的方法。需重點突出的地方，可選用高檔材料、精工細作；其它部位的裝修采取簡潔、明