土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：合肥市受托估價(jià)單位：合肥**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**地評(píng)字(2005)第082號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：**地評(píng)字(2005)第082號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二○○五年九月十八日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱滁州路***商場(chǎng)二、委托估價(jià)方合肥市****有限責(zé)任公司三、受托估價(jià)方受托機(jī)構(gòu)：合肥***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：合肥市***路***號(hào)法定代表人：****郵政編碼：**四、估價(jià)目的戀合肥野***魂房地產(chǎn)評(píng)估有駕限公司應(yīng)合肥喝市記***玩有限責(zé)任公司胞的委托，對(duì)位程于財(cái)滁州路允**粗商場(chǎng)一創(chuàng)層桶2享蠢3貫軸攝所分?jǐn)偟纳虡I(yè)蝴用地進(jìn)行評(píng)估消，為其辦理出夾讓該宗地的土毒地使用權(quán)提供匙地價(jià)參考。五、估價(jià)依據(jù)濫1弱、《中華人民寒共和國(guó)土地管糖理法》；保2痛、《中華人民許共和國(guó)城市房鳳地產(chǎn)管理法》制；絡(luò)3扒、中華人民共時(shí)和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)宰《城鎮(zhèn)土地估叫價(jià)規(guī)程》；咱4禍、安徽省人民喝政府、安徽省饞國(guó)土資源廳及下相關(guān)部門頒發(fā)咱的有關(guān)政策、陽(yáng)法規(guī)等文件；律5僑、合肥市人民袋政府、合肥市類國(guó)土資源局及夜相關(guān)部門頒布幫的有關(guān)政策規(guī)澇劃、法規(guī)等文族件；邊6姑、委托方提供惱的有關(guān)資料；弟7策、估價(jià)人員收伏集的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)鑄資料及現(xiàn)場(chǎng)勘籍查資料。去六、估價(jià)基準(zhǔn)震日流二陶○輸○歡五年九月十二增日七、估價(jià)日期橡二丹○唉○遇五年九月十二翁日至矛二撤○淹○及五年九月十八盲日八、地價(jià)定義呆根據(jù)估價(jià)對(duì)象墾實(shí)際土地利用悔狀況，此次評(píng)靠估以估價(jià)對(duì)象拘宗地紅線外基堡礎(chǔ)設(shè)施條件設(shè)枝定估價(jià)對(duì)象的窗土地開(kāi)發(fā)程度律，估價(jià)對(duì)象開(kāi)麗發(fā)程度的設(shè)定興詳見(jiàn)表助1肉：乏估價(jià)對(duì)象的評(píng)示估價(jià)格是指在魯表淹1路設(shè)定的開(kāi)發(fā)程體度和土地用途搜條件下、評(píng)估棵基準(zhǔn)日為念200牛5躁年示9積月孩1搏2蛋日鳳、土地使用年陣限為法定最高念使用年限的土炊地使用權(quán)價(jià)格身。秩表芬1甚氏艙估價(jià)對(duì)象土地榴用途和開(kāi)發(fā)程消度設(shè)定表敘宗地邀編號(hào)尚宗地位置胡估價(jià)期日實(shí)際軍用途揀估價(jià)期日企設(shè)定用途品估價(jià)期日遍實(shí)際開(kāi)發(fā)程度鳴估價(jià)期日階設(shè)定開(kāi)發(fā)程度崇備注夸1叼滁州路謙**蓬商場(chǎng)要商業(yè)揮商業(yè)品宗地紅線外五凳通鄙紅線內(nèi)五通一憲平活宗地紅線外五捐通犬紅線內(nèi)場(chǎng)地平右整九、估價(jià)結(jié)果動(dòng)經(jīng)評(píng)估，得到奸待估宗地在估論價(jià)設(shè)定的用途交及開(kāi)發(fā)程度條舉件下，于評(píng)估刻基準(zhǔn)日階200絮5漁年細(xì)9癢月扁1螞2趨日魂，使用年限為耀法定最高使用犁年期的土地使神用權(quán)價(jià)格如下脹：按土地面積：綁11.88艷尺績(jī)單位地價(jià)鋼：秤257陽(yáng)3炭元灣/攻平方米；三地價(jià)總額叔：撲3.0向6連萬(wàn)元，爛啊因指估價(jià)對(duì)象單位類面積地價(jià)等詳芽見(jiàn)表陳2傾《土地估價(jià)結(jié)池果一覽表》。膨十、需要特殊灌說(shuō)明的事項(xiàng)處⑴善本評(píng)估報(bào)告的氏評(píng)估價(jià)格結(jié)果傘是在滿足全部其假設(shè)與限制條緣件下，在評(píng)估駐基準(zhǔn)日土地使商用年限為商業(yè)奴40煩年的土地使用碎權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。嘴⑵心零趕制華保切⑶杰本報(bào)告評(píng)估過(guò)謊程中依據(jù)的估侵價(jià)對(duì)象的用地丸面積等資料是許根據(jù)委托方提普供的資料設(shè)定顯的，若此方面楊發(fā)生較大變化鎮(zhèn)，估價(jià)結(jié)果也拔應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整此乃至重新評(píng)估悶。屋⑷倘土地面積以當(dāng)鵲地政府最終出扮讓的土地面積土為準(zhǔn)。君⑸招本報(bào)告有效期慘自估價(jià)期日起儉壹年內(nèi)有效。懂(槍6)軍本報(bào)告的貨幣忠種類為人民幣島。價(jià)(院7企)幫本報(bào)告由合肥倉(cāng)**舒房地產(chǎn)評(píng)估有慨限公司負(fù)責(zé)解搏釋。寬十一、土地估鵲價(jià)師簽字附注冊(cè)土地估價(jià)冷師樂(lè)晶崇宜資格證書(shū)痛號(hào)愉呈縫唐簽憐縫字***********稈十二、土地估豐價(jià)機(jī)構(gòu)（簽章情）益估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)努人簽字：煌二提○鎮(zhèn)○碗五年九月十八瞧日獅表簡(jiǎn)2午寫弊亂土現(xiàn)突地處版估烤微價(jià)豪匠結(jié)亮邁果虛驟一壯嫁覽榆撲表甘估價(jià)機(jī)逆構(gòu)侵:價(jià)合肥填****培房地產(chǎn)評(píng)估有捏限公浙司態(tài)育怠尖內(nèi)估價(jià)報(bào)告編姑號(hào)涂:倚合芽*滴地評(píng)字屢(平2005篩)陣第摘08悉2倘號(hào)捏估價(jià)期順日和:袖200都5努年吧9限月幼1御2炎日餓昆沒(méi)己詢送估價(jià)期日設(shè)定絡(luò)土地使用權(quán)性厚質(zhì)：出讓腔宗地正編號(hào)戒宗地位置掀估價(jià)期日漁實(shí)際用途獨(dú)估價(jià)期日億設(shè)定用途畫估價(jià)期日擺實(shí)際開(kāi)發(fā)程度肥估價(jià)期日修設(shè)定開(kāi)發(fā)程度立土地使用年限機(jī)（年）精設(shè)定容積率亂土地面積杠（平方米）猶單位面積地價(jià)剃（俘元次/M促2徹）膚樓面地價(jià)寄（夏元棕/M柔2就）蘋總地價(jià)系（萬(wàn)元）陶1洲滁州路嬌**訴商場(chǎng)勒商業(yè)棗商業(yè)側(cè)宗地紅線外五移通蠶紅線內(nèi)五通一待平墨宗地紅線外五統(tǒng)通午紅線內(nèi)場(chǎng)地平幟整來(lái)40螞3.63撫分?jǐn)傋u(yù)：叔11.88秧2573包709距3.06嫂一、上述土地撞估價(jià)結(jié)果的限炮定條件：敗1陡、土地權(quán)利限惑制：本次估價(jià)希土地使用權(quán)設(shè)殘定為商特業(yè)費(fèi)4辱0清年使用期出讓兩土地使用權(quán)。偷2等、基礎(chǔ)設(shè)施條遺件：道路狀況尸：待估宗地臨嚴(yán)滁州路嫁。夢(mèng)判供號(hào)飾水：接市政供慘水網(wǎng)已。權(quán)叔供朵奮電：接市政供鏟電網(wǎng)。傍排半太水：排入市政罰管網(wǎng)堂。嚼朽電灶朽訊：接市政電膚訊網(wǎng)殼。相騙3裁、容積率：根路據(jù)委托方提供起的資料設(shè)定。芽4漏、規(guī)劃限制：澡無(wú)。桑5葬、影響土地價(jià)骨格的其他限定互條件：無(wú)追。餃請(qǐng)二、其他需要挖說(shuō)明的事項(xiàng)后詳見(jiàn)本報(bào)告第耕三部稍分梁“跌估價(jià)結(jié)果和估寄價(jià)報(bào)告的使撿用急”取。先尺蠅泊貿(mào)撿烘糟瓶燒名折姓麗估價(jià)機(jī)構(gòu)：鄉(xiāng)些蕩融例謙牽愧茶鉛商孟折二譯○捉○北五年九月十八困日?qǐng)龅诙扛纸萘甲斯纼r(jià)對(duì)象描述雜及地價(jià)影響因瞎素分析弊一、估價(jià)對(duì)象黎描述耽1川、土地登記狀兵況濕該宗地未進(jìn)行篇國(guó)有土地使用籠權(quán)登記。維估價(jià)期日土地漠使用者：合肥度市蔽***呀有限責(zé)任公司誘；斬土地位置：舟滁州路突**值商場(chǎng)一層腐；真毅色用償憲職途：奏商歸速業(yè)；冠串范用地面積：分宴攤廟11.8中8地平方米；惠蔬妖土地級(jí)別：商益業(yè)用地三級(jí)；涌賠兼土地使用權(quán)類畝型：設(shè)定為國(guó)拆有出讓。觀2甩、土地權(quán)利狀診況量估價(jià)對(duì)象土地莖所有權(quán)為國(guó)有共；土地使用權(quán)凝類型設(shè)定為國(guó)怒有出讓；至估夫價(jià)期日無(wú)他項(xiàng)趣權(quán)利存在。第村3叛、土地利用狀乏況息待估宗地為共園用宗，地上現(xiàn)牙有為一幢七層留磚混結(jié)構(gòu)商業(yè)駛樓，本次估價(jià)駁委托方持有產(chǎn)五權(quán)的建筑面積斧為烈43.1紋4汽平方米搶，相應(yīng)分?jǐn)偟倪f土地面積為燈11.8財(cái)8魂平方米貿(mào)，故設(shè)定容積蛇率所為悼3.6炒3宋。王二、地價(jià)影響蹄因素分析1、一般因素鄰(1認(rèn))趕、城市資源狀繞況滿地理位置：合損肥市位于安徽受省中部，江淮悅分水嶺西側(cè)，翅東至定遠(yuǎn)縣、憐滁州市和巢湖習(xí)市，南至舒城媽縣和廬江縣，恒西至壽縣，北坡至淮南市。愚土地、城市、奸人口：合肥市甚是安徽省省會(huì)烤，轄三縣四區(qū)管，即肥東縣、真肥西縣、長(zhǎng)豐枯縣；夾**舒區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、夠包河區(qū)、蜀山駕區(qū)，全市總面調(diào)積是7497.6戲6痰平筍方公里，總?cè)藣{口驅(qū)448.0淘8肺萬(wàn)元，其中市縣區(qū)面積竟為脫596.0院1摧平方公里，人爪口銹146.5宋2慢萬(wàn)人。怖(2茫)灌、房地產(chǎn)制度旗與房地產(chǎn)市場(chǎng)盤狀況棚等籍合肥市經(jīng)自乞9踢7免年以來(lái)，貫徹膨執(zhí)行中除發(fā)執(zhí)[1997]左1搞1深號(hào)文件規(guī)定，繭完成了對(duì)非農(nóng)音建設(shè)用地的清賴?yán)?、整頓，嚴(yán)煉格控制非農(nóng)建頭設(shè)用地占用耕伴地，挖掘城市絲存量土地潛力報(bào)。滋200喂2北年疏1暴月份，合肥市鞭進(jìn)一步深化用幼地制度改革，拒實(shí)行土地收購(gòu)耳、儲(chǔ)備、交易核制度，經(jīng)營(yíng)性方用地全面采取叉招標(biāo)、拍賣、養(yǎng)持牌方式，規(guī)屑范土地市場(chǎng)。招這些政府調(diào)控腔土地市場(chǎng)措施啟的落實(shí)，加上建新的《土地管銀理法》實(shí)施，好從而使城市地聲價(jià)水平從總體刺上呈穩(wěn)步增長(zhǎng)種態(tài)勢(shì)。樓(3轎)嫁、城市規(guī)劃與引發(fā)展目標(biāo)黎用地功能分區(qū)越規(guī)劃：根據(jù)合抹肥市總體規(guī)劃薦要求，城市規(guī)電劃區(qū)內(nèi)土地分霸為商業(yè)、住宅逃、工業(yè)三種用萍地類型，老城析區(qū)主要布置商鉆業(yè)及住宅用地介，老城區(qū)外布縮置住宅用地，峰一環(huán)及二環(huán)以家外布置工業(yè)區(qū)石。劍道路規(guī)劃：作宅為省會(huì)城市，雕合肥市加快了今建設(shè)現(xiàn)代化大練城市步伐。城竟市道路由老環(huán)串城馬路向外擴(kuò)雀至一環(huán)、二環(huán)勝，形歌成纖“藥二環(huán)七旱射談”擾的現(xiàn)代化大城會(huì)市交通格局，烏城市道路總長(zhǎng)糠1116.5且5澤公里趟，道路面貝積隙1865.豆7逝萬(wàn)平方米厚，排水管道長(zhǎng)激度自922.9董1墳公里鎖。踩其他城市公用窗設(shè)施計(jì)：豎200傻2鑰年末，自來(lái)水繳綜合生產(chǎn)能片力渠8釘5剃萬(wàn)涌噸估/煉日，自來(lái)水管互道長(zhǎng)度曠683.榴0卡公里甜；公共交通營(yíng)遙運(yùn)車敢數(shù)紙207東7棒輛，營(yíng)運(yùn)線路齡網(wǎng)長(zhǎng)度渣40南2晨公里每；城市園林綠盡地面積鳥(niǎo)375靜3婚公頃承，人均占有公儉共綠地面積鬧5.9秩7添平方米這/艷人，年游人小量手580.冤0菊萬(wàn)人次?？?4鴨)伏、城市社會(huì)經(jīng)辜濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r工合肥市是一座金歷史悠久的古三城，為國(guó)務(wù)院弊批準(zhǔn)的全國(guó)對(duì)好外開(kāi)放城市。艙現(xiàn)已逐步形成小以第三產(chǎn)業(yè)為位主，第一、二哨產(chǎn)業(yè)配套的產(chǎn)隨業(yè)體系坊，心200秘4瞧年末，全市國(guó)哄內(nèi)生產(chǎn)總值職為旅589.掀7脊億元。其中第礙一產(chǎn)隱業(yè)腫54.疼0銷億元，第二產(chǎn)槍業(yè)加297.2漂億元，第三產(chǎn)妖業(yè)越238.槐5冒億元，財(cái)政收召入餡105.籃4味億束元欲閘，金融機(jī)構(gòu)存趣款余遵額偏1210.6赤7茶億元，全社會(huì)粥固定資產(chǎn)投資征總額市為行361.4薪8物億物元痛纖（其中：房地肆產(chǎn)投母資閑138.3易2債億彩元抽,嚇比上年增原長(zhǎng)脫54.2螞%方）。2、區(qū)域因素你(茂1)塘柱商業(yè)繁華度擊：估價(jià)對(duì)象位麥于合肥市滁州損路替**方商場(chǎng)少一幻層哭2膛猛3望軸朋，區(qū)域商業(yè)繁勁華度一般。綢(見(jiàn)2)蛋區(qū)域交通條件巖道路條件：區(qū)稈域臨滁州路。即公共交通：區(qū)盾域內(nèi)伯有袋6解條以上公交線陷路通過(guò)。念對(duì)外交通：距每合肥火車站約鏈2.7KM襯，距汽車站約摔0.6KM驢。濫(蝦3)繭基礎(chǔ)設(shè)施狀況啟估價(jià)對(duì)象所在豈區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施鏈為渾“晝五通一燒平良”繪標(biāo)準(zhǔn)，即具備醉了通路、通上泳水、通下水、另通電、通訊及球場(chǎng)地平整，瞞保障度一般。德(仿4)演公用服務(wù)設(shè)施趣區(qū)域公用服務(wù)餓設(shè)施等級(jí)一般倘。廣(疏5)犁區(qū)域土地級(jí)別得估價(jià)對(duì)象所在替區(qū)域?yàn)楹戏适卸鞘猩虡I(yè)三級(jí)眼地。3、個(gè)別因素捷(櫻1)博估價(jià)對(duì)象目前妻最有效用途為至商業(yè)用地。賢(飄2)歸建筑容積率紗：細(xì)3.6欣3巾。會(huì)(縣3)所臨路狀況：估喉價(jià)對(duì)象臨滁州襯路。遍(4我)贈(zèng)宗地面積：分飛攤因11.88聾鴿方(5款)食宗地周圍土地慣利用類型：商疲業(yè)。粉(6穗)贈(zèng)宗地形狀：規(guī)蜜則。鴨第三部錯(cuò)分撞該蘇土地估價(jià)一、估價(jià)原則握本次估價(jià)過(guò)程踐中，遵循的主搞要原則有：央（臟1榆）供需原則征在完全的市場(chǎng)稱競(jìng)爭(zhēng)中，一般泉商品的價(jià)格都饅取決于供求的紋均衡點(diǎn)。供大貌于求，價(jià)格就白會(huì)降低，否則行，價(jià)格就會(huì)提晨高。由于土地借與一般商品相鬧比，具有獨(dú)特燃的人文和自然粥特性，因此在哭進(jìn)行土地估價(jià)茅時(shí)既要考慮到光所假設(shè)的公平貢市場(chǎng)，又要考役慮土地供應(yīng)的么壟斷性特征。膛（頭2乖）替代原則糕根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行傭規(guī)律，在同一罰商品市場(chǎng)中，件商品或提供服訴務(wù)的效用相同算或大致相似時(shí)沒(méi)，價(jià)格低者吸震引需求，即有搖兩個(gè)以上互有釘替代性的商品首或服務(wù)同時(shí)存友在時(shí)，商品或根服務(wù)的價(jià)格是蹲經(jīng)過(guò)相互影響甩與比較之后來(lái)繭決定的，土地組價(jià)格也同樣遵羅循替代規(guī)律，洋某塊土地的價(jià)侄格，受其它具普有相同使用價(jià)創(chuàng)值的地塊，即奮同類型具有替遷代可能的地塊僑價(jià)格所牽制。濱換言之，具有雹相同使用價(jià)值栽、替代可能的凱地塊之間，會(huì)駝相互影響和競(jìng)斧爭(zhēng)，使價(jià)格相池互牽制而趨于略一致。歷（壘3公）協(xié)調(diào)原則朽土地總是處于宵一定的自然與繼社會(huì)環(huán)境之中往，必須與周圍司環(huán)境相協(xié)調(diào)。條因?yàn)橥恋啬苓m鼻應(yīng)周圍環(huán)境，闖則該土地的收軌益或效用能最店大限度地發(fā)揮演，所以要分析處土地是否與所嗽處環(huán)境協(xié)調(diào)。番因此，在土地墾估價(jià)時(shí)，一定盯要認(rèn)真分析土儉地與周圍環(huán)境遼的關(guān)系，判斷畝其是否協(xié)調(diào)，還這直接關(guān)系到溜該地塊的收益綿量和價(jià)格。圓（慧4這）多種評(píng)估方潑法相結(jié)合的原恭則齡隨著土地估價(jià)贏業(yè)的發(fā)展，國(guó)綁際上有幾種通雕用的評(píng)估方法伍，如收益還原潔法、市場(chǎng)比較非法、成本法、擺剩余法等方法竭。由于不適宜終的估價(jià)方法可辯能使估價(jià)結(jié)果雁產(chǎn)生較大的偏生差，因此在進(jìn)矮行地價(jià)評(píng)估時(shí)傍，就要根據(jù)待找估宗地的實(shí)際潔情況，充分考晌慮用地類型及盆所掌握的資料傲，選擇最適宜植的方法進(jìn)行評(píng)講估，力求得到史客觀、公正、懇科學(xué)、合法的抄土地價(jià)格。攏總之，在評(píng)估館過(guò)程中，要按望照國(guó)家、地方蜂有關(guān)規(guī)定，遵廳守客觀、公正韻、科學(xué)、合法殺的總原則進(jìn)行嚷土地價(jià)格評(píng)估童，做到評(píng)估過(guò)拆程合理，評(píng)估漿方法科學(xué)，評(píng)刮估結(jié)果準(zhǔn)確，錫嚴(yán)格保守評(píng)估談秘密。躲二、估價(jià)方法執(zhí)與估價(jià)過(guò)程戒根據(jù)《城鎮(zhèn)土糊地估價(jià)規(guī)程》夾（以下簡(jiǎn)稱《歉規(guī)程》），通奶行地價(jià)評(píng)估主拍要方法有市場(chǎng)印比較法、收益奶還原法、剩余勵(lì)法（假設(shè)開(kāi)發(fā)按法）、成本逼怕近法、基準(zhǔn)地裹價(jià)系數(shù)修正法柔等。本報(bào)告估瓶?jī)r(jià)方法的選擇梳按照土地估價(jià)掩的技術(shù)《規(guī)程腥》，根據(jù)當(dāng)?shù)睾晔袌?chǎng)發(fā)育情況蒼并結(jié)合估價(jià)對(duì)枯象具體特點(diǎn)及移估價(jià)目的等，浩選擇適當(dāng)?shù)墓阑謨r(jià)方法。洞由于待估宗地屬所在區(qū)域地產(chǎn)拉市場(chǎng)較發(fā)育，俯類似待估宗地部的土地交易案芹例較多，適宜濃選用市場(chǎng)比較買法評(píng)估；同時(shí)梅由于待估宗地立是商業(yè)用地，維有收益或潛在訪收益的房地產(chǎn)笨，適宜采用收艇益還原法進(jìn)行肺估價(jià)。征具體評(píng)估過(guò)程競(jìng)?cè)缦拢郝ㄒ唬┎捎檬章氁孢€原發(fā)法評(píng)翼估抬收益還原法是拾在估算待估土捏地在未來(lái)每年惕預(yù)期純收益（忙正常年純收益紀(jì)）的基礎(chǔ)上，泥以一定的土地部還原率，將評(píng)搭估對(duì)象在未來(lái)雄每年的純收益按折算為評(píng)估時(shí)謎日收益總和（撲土地價(jià)格）的肝一種方法，其繡計(jì)算過(guò)程為：外1蝕、年總收益的高確定獎(jiǎng)?wù){(diào)查待估宗地錦所處區(qū)域與其氏特征相同或相醬似房地產(chǎn)用于升出租的房地總苗收益的平均費(fèi)掌用，確定待估文宗地房地出租板的租金水平一餐般為每月每平深方黎米謀26.對(duì)5澆元，總建筑面區(qū)積帶43.1趟4康平方米理，房屋出租率耕為妥70摔%痛，有效出租面煮積比率晨為王74趙%干，則總收莫益樸:員26.5×4豆3.14×1漫2×70%×議74%/10楚000=0.這710樸6滿萬(wàn)元俯2擦、確定房地年凱總費(fèi)用折舊費(fèi)樂(lè)估價(jià)對(duì)象上所共建房地產(chǎn)為磚邀混結(jié)構(gòu)，參照魚(yú)合肥市場(chǎng)建筑碌成本，估價(jià)對(duì)社象上房地產(chǎn)重們置價(jià)格棗為只83故0費(fèi)元袍/窯平方米，房產(chǎn)屯已使敬用罪1諸3黃年尚可使用年?duì)T限蕉為助3偉7虎年，由于估價(jià)姨對(duì)象土地使用錦年期拒為摔4客0尿年，房屋耐用時(shí)年限嘗為減5且0順年，所以年折跟舊額為：膀43.14×撿830已×陸（慰1-2劍%烈）踐/50/10蒸000=0.勸070蹄2寒萬(wàn)元。（2）管理費(fèi)裕指對(duì)出租房屋寧進(jìn)行的必要管雪理所需的費(fèi)用繞。按年租金索的糠3碑%啦計(jì)，則：女0.7106充×3%=0.性021漁3粥萬(wàn)元。（3）維修費(fèi)贊指為保障房屋遞正常使用每年薦需支付的修繕幻費(fèi)。參考企業(yè)角的實(shí)際維修費(fèi)沙，碗按建筑物重置普價(jià)格速的鏡2爐%辦計(jì)報(bào)算挨,43.1選4×830/歐10000×值2%=0.0蕩71墨6伏萬(wàn)元。（4）保險(xiǎn)費(fèi)吧指房產(chǎn)所有人燦為使自己的房睬產(chǎn)避免意外損蘿失而向保險(xiǎn)公雞司支付的費(fèi)用患。按房屋現(xiàn)值立乘以保險(xiǎn)費(fèi)率趴2征‰姜計(jì)算，則：囑房屋現(xiàn)值虜＝六房屋重置價(jià)格衰－折舊總額＝疲重置價(jià)格－年謝折舊錫費(fèi)給×用已使用年限椒載街保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋溫現(xiàn)館值蠢×義2研‰料＝瞇0.005嚷3叛萬(wàn)元晚（喘43.14×毛830/10縫000-0.齒0702×1響3棒）種×0.2%=馳0.005琴3初萬(wàn)元。（5）稅費(fèi)失房屋出租過(guò)程之中的各種稅費(fèi)毫合計(jì)舒為凝17.5地%秒，則稅費(fèi)嶄為投26.5×4涉3.14×1芳2×70%×蹈74%×17躍.5%/10怪000=0.納124鵝4察萬(wàn)元。峰所以房地總費(fèi)漁用為究（鴨1網(wǎng)）惰+斑（宏2鴿）愿+指（堂3網(wǎng)）墓+叔（通4踐）蜓+戰(zhàn)（符5文）鵲=0.292壺8崖萬(wàn)元。到3全、房屋純收益弱房屋年純收益芹＝房屋現(xiàn)疼值賠×厲房屋還原利率券捐役通常情況下房跡屋還原率比土俗地還原率要委高座2互～倚3狹%事，考慮到我國(guó)聲保險(xiǎn)行業(yè)的實(shí)浴際情況，此次縮評(píng)估房屋還原研率確定收為伴8背%月。衫房屋年純收益鉤＝想房屋現(xiàn)數(shù)值心×掘8%繼＝挪（優(yōu)43.14×躁830/10府000-0.制0702×1毀3帳）渣×8%項(xiàng)=0.213掏5剩萬(wàn)元。柏4男、土地純收益求土地年純收益議＝房地年純收伸益繳—旅房屋年純收益貸＝恨0.204疾4葵萬(wàn)元。銹5湖、使用年期修調(diào)正先1-1笑/1.06舉40辰=0.902蘇86、地價(jià)總額倦總地價(jià)＝土地孕年純收刃益歸÷箏r給×鎮(zhèn)[格1柳－饒1撒/墓（堤1菌＋胳r朝）欺n錢]背＝諸土地年純收歸益漲÷6玉%靜×蜻[趁1翅－染1扮/刃（鴿1伏＋劍6均％盲）庭n欠]捷＝督3.074仗7善萬(wàn)元絹其中渾:婆r國(guó)——拘土地還原費(fèi)率陵6障%健[肝土地還原率按股評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)逮中國(guó)人民銀行匆公布的矩一年期（含一值年）存款利孕率殖2.25密%塌，再加上一定娛的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)歲整值，通按叛6臣％計(jì)除]絮慌衣n灑——泛待估宗地土地陡使用年寶期商4殿0煎年哪7澡、計(jì)算宗地單付位面積地價(jià)視妙涉單位面積地價(jià)喂＝植總地販價(jià)奮÷都總用地面積乳孫昂抽襯＝蠅2588.絮2京（萄元滾/毅平方米）矛收益還原法評(píng)喜估過(guò)程詳見(jiàn)我表魔3糟：駁表叫3善否收益還原法評(píng)述估過(guò)程一覽表畏宗地編號(hào)頌宗地名稱遣房地年總收益宏（萬(wàn)元）有房地年總費(fèi)用泥（萬(wàn)元）軋房地年純收益敬（萬(wàn)元）紗房屋現(xiàn)值（萬(wàn)假元）餡房屋還原率低（懂8杜%麥）雅房屋年純收益躲（萬(wàn)元）祥土地年純收益脂（萬(wàn)元）查估價(jià)設(shè)定年期柱（厲年濟(jì)）巾年期修正系數(shù)跳總地價(jià)（萬(wàn)元先）剖土地面積胸（粱m斬2遙）坊單位地價(jià)輸（脈元眉/m航2愛(ài)）釀1年**酬商場(chǎng)一屑層濫2-饅3儲(chǔ)軸搖0.7106未0.2928澡0.4178指2.6683錢8%沸0.2135倚0.2044賺40眨0.9028月3.0747淘11.88也2588.2碧（二）采用市伯場(chǎng)比較法評(píng)估范（死1懷）比較實(shí)例選靈擇下實(shí)鮮例何A杜：甩合肥市怒**突區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)汗?fàn)I有限責(zé)任公撥司獻(xiàn)表皮4販睜實(shí)例宗地個(gè)別王因素條件說(shuō)明父表傘宗地灶編號(hào)斜宗地濟(jì)位置里土地面積課(仔平方負(fù)米練)晉規(guī)劃容積率鉗形狀誠(chéng)臨現(xiàn)狀路狀況密道路等級(jí)楚公交路數(shù)被交易期日稀土地使用年限愚（年）座距客運(yùn)火車站商距離券開(kāi)發(fā)程度付單位地價(jià)（肉元附/轎平方米）糧1偶明光夕路選5添7指號(hào)舌392.0恐2.85鍋規(guī)則選臨明光路襲交通主干道迅6漂以上間40控2.4KM臨五通一平保2846坦實(shí)賤例鐮B啦：合肥浙**思實(shí)業(yè)集團(tuán)公司拋表魯5統(tǒng)拴實(shí)例宗地個(gè)別困因素條件說(shuō)明挽表?yè)ё诘刭N編號(hào)迎宗地柱位置耗土地面積淘(混平方漁米菊)奶規(guī)劃容積率章形狀怖臨現(xiàn)狀路狀況奔道路等級(jí)刷公交路數(shù)碑交易期日漿土地使用年限在（年）蛛距客運(yùn)火車站資距離基開(kāi)發(fā)程度降單位地價(jià)（蕉元葉/堆平方米）匹1仰勝利路與瑯琊低山路交叉口東敵南角貓12977驗(yàn)0.92總較規(guī)則會(huì)丹塞交通主干道街6釋以上蜂34.9腦1.7KM苗五通一平窯1851飼實(shí)翻例啦C必：皖客隆商業(yè)牌表存6仗夏待估宗地個(gè)別患因素條件說(shuō)明寧表嚷宗地梁編號(hào)希宗地錢位置誕土地面積渴(去平方磚米自)鋪規(guī)劃容積率繪形狀旁臨現(xiàn)狀路狀況傻道路等級(jí)棒公交路數(shù)傅交易期日津土地使用年限萍（年）駕距客運(yùn)火車站緩距離霉開(kāi)發(fā)程度扒單位地價(jià)（之元桂/線平方米）格1分金寨蚊路政1圍9培號(hào)我317.58寸4.2納規(guī)則兇臨金寨路菌交通主干道筒5熄以上礦40口4.5KM碑六通一平嶼2402拌各交易實(shí)例的粗因素條件詳見(jiàn)蛋表沒(méi)7剖。洽（攏2丙）比較因素的搭選擇門根據(jù)待估宗地消的宗地條詞件烈,估影響待估宗地植價(jià)格的主要因薦素融有砌:鐮交易時(shí)冬間滴:宿確定地價(jià)指數(shù)億交易情請(qǐng)況臉:扎是否為正斯常蹲,榨公浩平夕,扭公回開(kāi)丸,狂自愿的交易鳴區(qū)域因區(qū)素耳:沖主要有交通條程件警,淡基礎(chǔ)設(shè)施狀況更和環(huán)境優(yōu)劣度襯等液個(gè)別因子素?zé)?袋主要指宗地形孫狀構(gòu),恐容積心率銳,喝臨街狀庸況舞,害宗地進(jìn)深和目困前規(guī)劃限制詢（謊3閃）因素條件說(shuō)翅明員待估宗地與比式較實(shí)例的比較船因素條件詳述增見(jiàn)勒表覺(jué)7券。熊表豐7嫁書(shū)比較因素條件爭(zhēng)說(shuō)明表糾算其待估宗地及比設(shè)較實(shí)例簡(jiǎn)比較因素伙待估宗地過(guò)實(shí)失例脹A羽實(shí)尤例冶B宗實(shí)抵例爬C麻位置廚滁州路鴉**井商場(chǎng)一磁層康2-井3如軸代明光窩路茅5怠7晝號(hào)那勝利路與瑯琊罪山路交叉口東錫南角財(cái)金寨醫(yī)路黑1耕9褲號(hào)付土地用途櫻商業(yè)盛商業(yè)施商業(yè)幕商業(yè)尚交易日期劫交易價(jià)格（元搭/盼平方米）幅待估裹2846鴿1851飲2402買交易情況秘正常者正常角正常撞正常脖土地使用年期朽（年）竊40貨40繪34.9孩40拘價(jià)格類型診出讓進(jìn)出讓嗚出讓生出讓疲所在商業(yè)區(qū)等湯級(jí)另街區(qū)級(jí)商業(yè)中換心區(qū)畜區(qū)級(jí)商業(yè)中心仰區(qū)拆小區(qū)級(jí)商業(yè)中聽(tīng)心區(qū)以區(qū)級(jí)商業(yè)中心拒區(qū)冤商業(yè)環(huán)境爆一般井良好勢(shì)一般逮良好炕區(qū)臺(tái)域筋因絹素與個(gè)別條件近交通條件載區(qū)域道路通達(dá)盟度犁路網(wǎng)稠嶄密狡,難有交通型主干借道嚇路網(wǎng)稠絕密陰,因有交通型主干魚(yú)道昆路網(wǎng)稠仿密氣,繼有交通型主干坑道霸路網(wǎng)稠販密驕,加有交通型主干疼道催公共交通便捷以度勾施湊樹(shù)哈弄因銷倒址蹈灑茫撿滔天蓄對(duì)外交通便利疑度之距客運(yùn)火車站各約斯2.閣7促公里蟻距客運(yùn)火車站倉(cāng)約逐2.弟4碼公里糾距客運(yùn)火車站雀約勉1.暗7溪公里窄距客運(yùn)火車站宇約辜4.貢5貓公里格基礎(chǔ)設(shè)施狀況蹦宗地紅線外五露通透紅線內(nèi)場(chǎng)地平旦整砍宗地紅線外五束通畢紅線內(nèi)場(chǎng)地平建整玉宗地紅線外五柄通膠紅線內(nèi)場(chǎng)地平賓整敘宗地紅線六通今紅線內(nèi)場(chǎng)地平饞整脅目前規(guī)劃限制漂無(wú)限制蝶無(wú)限制劉無(wú)限制趨無(wú)限制找容積率包3.63猜2.85棒0.92憐4.2另臨路類型臥主干道訊主干道災(zāi)主干道授主干道晶臨街狀況身三面臨街含一面臨街飯兩面臨街各一面臨街誓(4膝)嘴制比較因素條維件指數(shù)表收根據(jù)待估宗地漂與比較實(shí)例各議種因素具體情填況，編制比較狀因素條件指數(shù)層表。比較因素適指數(shù)確定如下款：戶A腿、待估宗地與傳三個(gè)實(shí)例的交看易情況、價(jià)格券類型等條件均呼一致，故對(duì)于撐上述這些影響洪地價(jià)的因素均據(jù)不作修正。B、地價(jià)指數(shù)天交易日期話05.9碧05.6恨04.8錯(cuò)05.1酬地價(jià)指數(shù)荒100逐98.5宗93.5片96鉤C欲、土地使用年蛋期修正指數(shù)漆土地使用年期尾修正指數(shù)公式?。簩幣酀O式中貫：廟盈K豈—液—航比較實(shí)例的土賤地使用年期修鋤正系數(shù)吵r大—舅—權(quán)土地還原率惕[捐土地還原率按斯評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)遙中國(guó)人民銀行旨公布的一年期論（含一年）存伯款利率選1.98%喚，再加上一定災(zāi)的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)匪整值，貴按賭6犯％計(jì)澡]科m架—面—堅(jiān)待估宗地土地趴使用年期剖n廚—嶺—芹比較實(shí)例宗地敞土地使用年期獅由于三個(gè)比較姑實(shí)例使用期限券分別旬為肆4柴0餓、漁34.仁9次、簡(jiǎn)4織0安年，故年期修荷正系數(shù)分別丘為孔1脈、識(shí)1.038通7媽、樂(lè)1牢。違D倆、土地用途修練正掠由于待估宗地紗與比較實(shí)例土穿地用途相同，亮故土地用途不感作修正。集E疑、區(qū)域及個(gè)別臥因素修正系數(shù)額Ⅰ瑞、區(qū)域因素：野a袍、所在商業(yè)區(qū)森等走級(jí)肺:軍依以待估宗地所異在商業(yè)區(qū)等級(jí)禁為稀100承，分為市級(jí)商予業(yè)中心、區(qū)級(jí)礎(chǔ)商業(yè)中心、小堡區(qū)級(jí)商業(yè)中心筋、街區(qū)級(jí)商業(yè)妨中心四個(gè)等級(jí)片，每上升或下菜降一個(gè)等級(jí)，示指數(shù)上升或下蟻降走5融；印耽善b能、號(hào)才筋婦份以待估宗地所腎在商業(yè)區(qū)等級(jí)減為閥100環(huán)，分為膛人口流量大、波店鋪密集、大伶型商場(chǎng)分布集名中、有商業(yè)廣丙場(chǎng)、辦公條件分和購(gòu)物環(huán)境良悼好余;線江人口流量較大準(zhǔn)、店鋪分布集駛中、具有商業(yè)著街氛圍、購(gòu)物膝方便、辦公集缸中挪;減斥顧客以本地人鑄口為主、店鋪倘分布比較集中描、有專業(yè)市場(chǎng)債分布、購(gòu)物比纖較方腫便崖;議版人口流量相對(duì)斧較少、地段商賓業(yè)網(wǎng)點(diǎn)齊燭全丙;取去人口流量較少俊、購(gòu)物環(huán)境較緣差五個(gè)等級(jí)，糧每上升或下降辜一個(gè)等級(jí)，指亭數(shù)上升或下鐮降細(xì)4殘；涉掌c場(chǎng)、道路通達(dá)度洲：以待估宗地見(jiàn)所在區(qū)域的道幸路等級(jí)為餓100店，分為均有混合型主干簡(jiǎn)道、有生活型夢(mèng)主干道、有交癥通型主干道或替生活型次干道舅、有生活型支河路四個(gè)等級(jí)，范每上升或下降惠一個(gè)等級(jí)，指滔數(shù)上升或下翁降嫂3.木0欠；匙劃d父、公共交通便繡捷度：分妄有鎖8騾路以上背公交線路牛、舅有費(fèi)6-7且路公交線路與、膀有昏5-危6誕路公交線路粱、盯有所3-鉛4銳路彈公交線路四個(gè)燙等級(jí)，以待估箱宗地公共交通通便捷條件為困100趕，每上升或下粒降一個(gè)等級(jí)，厲指數(shù)上升或下樂(lè)降釣4;先割e凍、對(duì)外交通便催利度：以待估鑼宗地距客運(yùn)火禮車站距離穩(wěn)為湊10央0壩，每增加或減延少架1寇公里，指數(shù)減寬少或增盲加惠1;秤f判、基礎(chǔ)設(shè)施狀秋況：基礎(chǔ)設(shè)施挺條件每增加或愛(ài)減猶少中“扶一牌通捆”雁，指數(shù)增加或陣減同少感8.疊0湊；與g挺、目前規(guī)劃限舌制：分為有較卵大限制、有一強(qiáng)定限制、無(wú)限各制，以待估宗么地為賴100回，每上升或下框降一個(gè)等級(jí)，壁指數(shù)上升或下腔降寧2倚。消Ⅱ頭、個(gè)別因軍素剛:倆a站、容積率：以否待估宗地容積剖率為栗100像，比較實(shí)例的親容積率與其相宮比，每增加或謠減裝少嚷0.逃1翻，指數(shù)增加或產(chǎn)減搜少帶1;愁b紀(jì)、臨路類型：偵將臨道路類型視分為主干道、餃次干道、支路虜及巷道，以待餐估宗地臨路類填型為仍100晉，每增加或減埋少一個(gè)等級(jí)，蒜指數(shù)增加或減故少植4伴;核c揚(yáng)、距主干道距廁離：以待估宗特地距區(qū)域主干蓋道距離為傳100裝，每增加或減曉少艙5組0饒米仍，指數(shù)減少或悲增加閥1叮.2;泊d哪、臨街狀況：先分為不臨街、馬一面臨街、兩擇面臨街、夠三督-葉四面臨街四個(gè)男等級(jí)，以待估旋宗地為和100清，每上升或下撞降一個(gè)等級(jí)，蝕指數(shù)上升或下內(nèi)降買2.0;魂根據(jù)以上比較巧因素指數(shù)的說(shuō)鍋明，編制比較脊因素條件指數(shù)板表，詳見(jiàn)下表覽：?jiǎn)柋硇?擊芝比較因素條件盡指數(shù)表厚月夜待估宗地及比鋼較實(shí)例刺比較因素療待估宗地糧實(shí)久例脾A溪實(shí)例供B她實(shí)即例伴C嶼土地用途鞏100紡100登100擱100妥交易日期廢100巖98.5蘇93.5酒96元交易情況燕100歷100衫100即100繩土地使用年期譽(yù)（年）胞100奉100粒96.3僚100菜價(jià)格類型牢100料100醉100淺100財(cái)所在商業(yè)區(qū)等醒級(jí)側(cè)100塞110島105績(jī)110扛商業(yè)環(huán)境蛇100魚(yú)104彈100院104峰區(qū)循域吃因畜素與個(gè)別條件場(chǎng)交通條件廢區(qū)域道路通達(dá)血度挎100侍100吹100法100蹦公共交通便捷銅度乘100飾100槽100絨96柱對(duì)外交通便利島度港100袍100.3煎101牧98.2社基礎(chǔ)設(shè)施狀況早100辮100披100迫108身目前規(guī)劃限制緣100拍100區(qū)100穿100叔容積率乒100職92.2后72.9匆105.7喘臨路類型迷100意100壽100晉100舌臨街狀況盞100憲96爸98窮96顛(濕5輔)脆因素修正餅砌姑根據(jù)比較因素殿條件指數(shù)表，蝦編