威海房地產(chǎn)市場趨勢分析2010年2月1日目錄HYPERLINK\l"_Toc252896610"城市概況1HYPERLINK\l"_Toc252896611"人口區(qū)劃1HYPERLINK\l"_Toc252896612"自然環(huán)境2HYPERLINK\l"_Toc252896613"經(jīng)濟概況2HYPERLINK\l"_Toc252896614"主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)2HYPERLINK\l"_Toc252896615"威海房地產(chǎn)市場趨勢分析2HYPERLINK\l"_Toc252896616"城市總體規(guī)劃2HYPERLINK\l"_Toc252896617"威海房地產(chǎn)市場主要分析對象2HYPERLINK\l"_Toc252896618"城市建設(shè)發(fā)展階段2HYPERLINK\l"_Toc252896619"國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢2HYPERLINK\l"_Toc252896620"商品房需求分析2HYPERLINK\l"_Toc252896621"保障性住房影響分析2HYPERLINK\l"_Toc252896622"價格趨勢2HYPERLINK\l"_Toc252896623"土地供應(yīng)2HYPERLINK\l"_Toc252896624"產(chǎn)品趨勢2HYPERLINK\l"_Toc252896625"政策法規(guī)2HYPERLINK\l"_Toc252896626"二手房市場2HYPERLINK\l"_Toc252896627"膛同業(yè)競爭趨勢常2HYPERLINK\l"_Toc252896628"就國會置業(yè)發(fā)展可建議顏2HYPERLINK\l"_Toc252896629"參考資料：2城市概況人口區(qū)劃陳威海市地處膠丹東半島最東端圓，北、東、南揭三面瀕臨黃海忌，海岸線長咽985.9伸公里；籮轄榮成、沸文登、殲乳山領(lǐng)3巷市和環(huán)翠區(qū)，放總面積同5436孟平方公里，總款人口潔252230漸7黃人。繞其中威海市區(qū)鋼（原：環(huán)翠區(qū)需）面積松731毯平方公里，人列口纖639436飾人（祖戶籍人口，蟻2008嗚年末數(shù)據(jù)）。挑2003枕年，市政府根接據(jù)城市發(fā)展整惰體規(guī)劃將原環(huán)貫翠區(qū)劃分為環(huán)租翠區(qū)、高技術(shù)縮產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和哈經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)吸區(qū)三個行政區(qū)暖劃。自然環(huán)境漁威海屬于北溫耗帶季風(fēng)型大陸接性氣候，四季織分明；市區(qū)為科低山丘陵區(qū)，廁地勢起伏和緩計；全市有大小洗河流礙1000騎多條；海岸線星曲折，有眾多上島嶼、優(yōu)質(zhì)海辦灘分布，可謂威依山傍海，是逗著名的旅游避苦暑勝地。１９酸９６年威海被喝聯(lián)合國評為全麥球改善人居環(huán)球境１００個范陰例城市之一。宰１９９８年，慕又被評為中國冊優(yōu)秀旅游城市禮。肅2003疼年獲全球人居侄領(lǐng)域最高規(guī)格識的年度氣“希聯(lián)合國人居獎矛”倍，是國內(nèi)著名記的宜居城市。經(jīng)濟概況唇威海市是中國話經(jīng)濟發(fā)展最快川、最具活力的饅城市之一，類GDP尋年均增長速度稠超過珠18朱％，人均槍GDP釀居山東省第一乏位，所轄縣級砍市全部進入軌“捐中國百強縣絹”圖，被譽為最適總宜投資創(chuàng)業(yè)的琴城市。容根據(jù)驟2007窯年公布的《山曲東半島城市群佩總體規(guī)劃放(創(chuàng)2006-2盒020聚年犁)料》，濟南、青諸島、煙臺、淄樂博、威海、濰門坊、東營、日罰照憐8剃個城市將打造喪山東半島城市懶群。威海定位異為現(xiàn)代制造業(yè)頂發(fā)達的生態(tài)海諒濱旅游城市，塵參與青島、煙怕臺、日照共同擴打造的海洋產(chǎn)許業(yè)帶和與煙臺歐共同打造的汽鞏車制造產(chǎn)業(yè)帶裕。到回2020春年，威海將成釀為機械制造、肯電子信息等現(xiàn)潑代制造業(yè)發(fā)達能的生態(tài)化海濱貌旅游城市，山補東半島制造業(yè)拔基地核心之一琴，中各日食韓經(jīng)貿(mào)交流的競前沿門戶，擁筆有勿135處萬以上人口的滔特大城市。辰《得2008狂至探2015現(xiàn)年全省鐵路建窄設(shè)中長期發(fā)展挺規(guī)劃》顯示，錦山東半島將建雁設(shè)連接青島、承煙臺、威海、農(nóng)榮成縱4拖個城市撐的縫“掠青煙威城際鐵聯(lián)路放”右，形成半島城毀市群禾“佩一小時生活圈嬸”顏，為威海的經(jīng)址濟和城市發(fā)展添提速。主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)獲2008已年全市實現(xiàn)地壁區(qū)生產(chǎn)總值（莫GDP巾）肉1780.3賓5磨億元，按可比牌價格計算，增撞長霉12.1%幼。銹三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)箱比例微7.43票∶蜜61.14曉∶攔31.43舌。共全年規(guī)模以上瘦固定資產(chǎn)投資薪完成夾926.14午億元，增長夢23.7%總，其中第三產(chǎn)妹業(yè)投資三434.48誦億元，房地產(chǎn)睬開發(fā)投資典150.22橡億元，占壽GDP獻比重炕8.44%遵。沖全年共接待海抬內(nèi)外游客剪1614.7慢9逮萬人次，旅游云總收入跌158.82檔億元。跑全年居民消費倒價格總指數(shù)偏(謠CPI)賀上漲戀4.6%屬。他全年城鎮(zhèn)居民籠人均可支配收肚入模18537紛元。子年末城市居民客人均住房居住拆面積胡19.71年平方米口,罷其中市區(qū)戶籍暫人口人均居住候建筑面積為礙36.1粒平方米。筋威海房地產(chǎn)市祥場趨勢果分析城市總體規(guī)劃禿根據(jù)《威海市零城市總體規(guī)劃托（受2004貓－毯2020冷）》，威海的眼城市性質(zhì)現(xiàn)為彩“讓現(xiàn)代制造業(yè)、車現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)濁及旅游業(yè)為主宰的生態(tài)化海濱區(qū)城市、區(qū)域中烏心城漂市們”孕。滔規(guī)劃冒2020糧年威海市區(qū)城婚市人口崖135繪萬人（戶籍人文口時90賴萬人，暫住人側(cè)口略45盾萬人），規(guī)劃嫁城市建設(shè)用地冰148.5媽平方公里，人值均城市建設(shè)用局地搬110照平方米。形栗成腐“剛一線、多核、更多組亦團袋”脹的帶型城市結(jié)窗構(gòu)。常“聚一廢線姓”裝指總長冬132.9嗎公里的威海市肅區(qū)海岸線，嚴(yán)慢格保護，合理欲開發(fā)建設(shè)，主奇要發(fā)展旅游度脫假業(yè)；夫“妖多侄核總”邊指以威海市區(qū)必356.3鍋平方公里的眾色多山體為城市悄綠核，構(gòu)成威龍海山海交融的樂重要景觀特色溪；艘“弱多組量團它”思指以環(huán)翠中心些城區(qū)為核心，蘭聯(lián)動發(fā)展西戰(zhàn)(錯高區(qū)榜)歲、南（經(jīng)區(qū)）里兩個城市副中紀(jì)心區(qū)，協(xié)調(diào)張吼村、羊亭、溫騎泉、崮山、草間廟子等城市組稻團共同形桑成序“買一主兩副多分途區(qū)體”億的城市結(jié)構(gòu)。洽威海房慎地產(chǎn)辨市場團主要分析對象翠威?，F(xiàn)有房屋臟面積構(gòu)成中住持宅大約占寇90%襖。近年來，房塑地產(chǎn)開發(fā)投資差約仰98%疑集中在商品住常宅開發(fā)。因此氣，分析威海房旺地產(chǎn)使市場呼應(yīng)以商品住宅廈為主要研究對醉象。騰城市建設(shè)燭發(fā)展階段責(zé)威海市住房產(chǎn)餡業(yè)從血1985誰年的老城區(qū)改脫造開始起步，鍋至今已經(jīng)壽20撒余年。大致經(jīng)袋歷了六個階段蹈：揮1985~1紀(jì)992摸年的起步、錯1992~1鄭993貸年的開發(fā)熱潮巾、師1994~1征997把年的調(diào)整、雖1998~2評002槍年的較快發(fā)展芬、婦2002糧年下半年冰~2005丸年上半年的房資價快速上漲、僚2005伸上半年以來至胞今的宏觀調(diào)控道。騙隨著全國房地變產(chǎn)市場的蓬勃餐發(fā)展，近年來知威海作為全國飽著名濱海宜居掏城市的房地產(chǎn)六業(yè)也不斷升溫叔，住房價格不激斷攀升。從雷2003擦年起，市區(qū)商卡品房銷售、施塊工、竣工的規(guī)糖模均上了一個鉆臺階?；?003~2測007會年市區(qū)房地產(chǎn)委開發(fā)投資年均鎖增長梳12.3違％；投資額在卵市區(qū)允GDP般中的比重穩(wěn)定氣在喜10室％以上。百2008細年，房地產(chǎn)投特資以占全地區(qū)舟生產(chǎn)總值的劇8.4%斤。零2009逐年房地產(chǎn)市場昨隨著國家鼓勵割居民住房消費欄多項政策的實導(dǎo)施，以及斬2008團年部分剛性需五求的釋放，房迎地產(chǎn)投資比重店大幅提高，吸商品房價格穩(wěn)利步攀升。湊根據(jù)威海市肚2007量底統(tǒng)計資料，鳴市區(qū)現(xiàn)狀住房錫總建筑面積為禾2279體萬平方米，益2008叼年銷售商品房鑰約棍165巷萬平方米，添2009羊年銷售商品房頓約循300愈萬平方米，估瞧算治2009妨年底市區(qū)住宅牢總建然筑面積為穿2750繭萬平方米。本集地戶籍人口一干戶多房現(xiàn)象存茅在較多，戶籍差人均居住建筑赤面積為祝36.1字平方米；暫住屯人口自主購房兩能力較差，總幼人口人均居住離建筑面積為洋23.6滾平方米。診國內(nèi)宏觀欠經(jīng)濟形勢蓄《塔2008勵年國民經(jīng)濟和吳社會發(fā)展統(tǒng)計略公報》顯示，液全年國內(nèi)生產(chǎn)爐總值沒300670毒億元，其中房餐地產(chǎn)開發(fā)投資符30580棍億元，占國家狡GDP娛的比重接近飯10%取。犁2009育年，隨著國家眨鼓勵居民住房逆消費多項政策階的實施，以及祖2008卻年部分剛性需雕求的釋放，全籌國新房和二手汪房的成交額有跪望突破活6仇萬億元，相當(dāng)篩于同期藥GDP栽的五分之一強舍;億房地產(chǎn)開發(fā)投呈資額預(yù)計達乎3.6角萬億元，占固燙定資產(chǎn)投資的相比重接近扣19%呀；在增量固定近資產(chǎn)投資中，鹽房地產(chǎn)貢獻逾歪三成。據(jù)有關(guān)堂統(tǒng)計，與房地吵產(chǎn)直接相關(guān)或逼間接相關(guān)較大貨的產(chǎn)業(yè)有棟60蜜多個，房地產(chǎn)申業(yè)每增加稼1沿單位產(chǎn)值，對給直接相關(guān)的允23市個產(chǎn)業(yè)總帶動蓄效應(yīng)為獨1.416濫單位?？梢姺垦禺a(chǎn)業(yè)是我國碰加大投資、拉遞動消費和解決娃就業(yè)的最佳行巾業(yè)，并已經(jīng)成紹為國民經(jīng)濟的襯重要引擎和支屯柱產(chǎn)業(yè)之一。竄商品衣房烏需求分析名依據(jù)《威海市虜城市總體規(guī)劃組（擠200新4留—轉(zhuǎn)2020同）》關(guān)于人口控的預(yù)測計算，樹預(yù)計粗2010競年威海市區(qū)總恥人口為再100過萬人，其中戶謊籍人口的65哈萬人，暫住人搏口慮35促萬人；戶籍人撈口與暫住人口街比例為縮1騾：尺0.54燭。償2020扒年，威海市區(qū)藝總?cè)丝跒槎?35悉萬人（大致包凱括戶籍人口信90俘萬人蜘，濾暫住人口谷45逃萬人）。牢結(jié)合《山東省撤安康居住工程評實施方案》的層目標(biāo)要求以及浙威海實際住房句面積水平，綜接合確定到坑2012澤年，威海市區(qū)族人均住宅建筑覆面積達到該32凡平方米。森根據(jù)威海房地帽產(chǎn)交易市場管鐘理處目2009青年遲3厲月公布的箱2008口年戚1禾~銷12結(jié)月份房地產(chǎn)交沙易市場主要數(shù)姻據(jù)顯示：威海齡2008拳年新建房屋中款住房占顧98%享，商品房銷售怨面積約掙164878礦1.03貌平方米，同比日減少挑-31.60洗%膛；液由此楚估算莊2007鑰年新建商品房變銷售面積約輕240急萬平方米；修2009偽年，由于國家衛(wèi)對于房地產(chǎn)優(yōu)佳惠政策的實行顆，以及喪08惹年居民剛性購藏房需求的釋放銜，全年商品房蠅銷售面積達和300晴萬平方米以上吐。預(yù)計今后各觸年的商品房銷專售將維持在繁300株萬平方米左右娃。往根據(jù)對威海的中市場調(diào)查顯示重，目前，威?？袷谐Ｗ∪丝诘谋?9.5%袖沒有屬于自己駁的產(chǎn)權(quán)住宅，捆這部分消費者怒必將成為未來蓬幾年房地產(chǎn)市設(shè)場的潛在客戶蛇。常住人口的蛇52.9%蹄居住在小于芝80票平方米的住宅背中，這部分消坦費者中，將有瓜一部分為改善豎居住條件而更運換住宅的，這通也是未來威海翁房地產(chǎn)市場潛原在的消費者。瘋再典加上未來炸10便年威海計劃新互增人口約諸35宣萬人。按人均政住房建筑面積影32權(quán)平方米計算，杏現(xiàn)有人口解首次棚購買住房需求搬面積約為螞900育萬平方米，改配善住房需求約纏為花1700騾萬平方米；新證增人口購買自使有住房需求面鉗積約為坡1100趣萬平方米；則身2010恨至彼2020瓣年威海常住人杯口住房需求總到面積秤約為鼻3700庫萬平方米，滿耳足這部分需求河的建設(shè)周期約擊為源12咽年。式威海市卓越的爽人居品牌，吸險引了較大比例現(xiàn)的常外埠塌購房市場，近串年來外銷住房遺保持在革住房銷售總面杜積的跪40割％左右，這些姻外地購房人基舍本分為三種類投型：殃第一，外來暫套住人口購房，品目的在于取得恨威海市戶籍，付轉(zhuǎn)變?yōu)楸臼袘粢砑丝?，在威識海定居；第二烈，被環(huán)境、人冊居品質(zhì)吸引，男在威海購房用細于長期養(yǎng)老、樓休療養(yǎng)，保留污外地戶籍，成樹為威海議常住人口（居排住時間超過一吵年以上的足外地戶籍人口錄）；第三，購伸房目的主要是款從房產(chǎn)增值獲嘆取收益，朋平時則用于短任期度假努。圓前兩種類型的賄購房人最終都傍成為威海常住歉人口（含在規(guī)位劃期末裁135超萬人內(nèi)），他乓們的購房需求妨含在前述城市存內(nèi)部需求部分跑內(nèi)，城市外部刑需求則只考慮腸第三種類型的油購房需求，按簡照占城市內(nèi)部趁需求的忠10軍％計算，共照約才400冠萬平方米。滿牲足這部分需求搖的建設(shè)周期約欄為爭1~2理年。校經(jīng)過上述分析穴，威海未來的成房地產(chǎn)市場正隆常發(fā)展的時間備應(yīng)該在僵10央年以上，如果叫在保證土地充倦足供應(yīng)的前提噴下，房地產(chǎn)平域穩(wěn)發(fā)展的周期超預(yù)計為匹13累～禿14船年。律保障性住房影瓣響分析拐威海市保障強性住房的年土剝地供應(yīng)量一般僚固定在總土地薯供應(yīng)量的昂10%派。但由于威海平本地戶籍居民亭的住房情況良旦好，一戶多房鬧現(xiàn)象較為普遍模。尤其在縣2007~2年009駛年的城中村改谷制過程中，本池地居民享受了宰退一還二的回叉遷退優(yōu)惠添政策，解決了憤許多低收入家中庭的住房問題燈。根據(jù)統(tǒng)計，廈威海享受低保代待遇的人口比另例僅為市區(qū)戶套籍人口的價0.26行％，總?cè)丝诘牧?.17舒％，證明威海舅本地居民經(jīng)濟員情況較為良好競。而經(jīng)濟適用連房、廉租房的定供給梢對象又然主要是抵戶籍居民，因極此，威海以后踢建設(shè)的保障性論住房很可能出冰現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，擁其建設(shè)對本地蘿區(qū)商品房整體帖市場影響不大扇。因基于上述情況勝分析，威海市仰在阿2012掏年近期規(guī)劃完批成后，很可能昆根據(jù)威海城市師經(jīng)濟情況和地死域特色調(diào)整土謹(jǐn)?shù)毓?yīng)和住房角的蓮構(gòu)成比例，加摘大改善性住房滑發(fā)展。這也用誕實踐證明了國典家統(tǒng)一政策和抹當(dāng)?shù)貙嶋H睬結(jié)劣合的必要性。價格趨勢禁2003價年至今，短短滴幾年間，威海位的房價基本翻夕了一番，局部薄區(qū)域甚至更多都。截止疤2010經(jīng)年堤1陳月底，威海新常房均價約繡5400曉元哀/安平方米，其中將環(huán)翠區(qū)蒸4300動元猜/丑平方米，經(jīng)區(qū)嘆5700遞元調(diào)/建平方米，高區(qū)薄5500萬元拜/智平方米。劫從威海近年房卸價走勢看，基餡本休順應(yīng)黎國際、國內(nèi)經(jīng)中濟趨勢。榜2003沉年后房價快速移上漲，從原來粗的蓬1000暈多元，短時期山內(nèi)均價上漲到透5富000醉以上躬。作為國內(nèi)三僅線城市，威海年獨有的人居環(huán)魂境和地理位置攜，使其市場情梁況也表現(xiàn)出一喜些特色。近年蘿顯示的情況是慈，溜當(dāng)?shù)厣唐贩績r死格相對平穩(wěn)上曾升見。施預(yù)計今后若干誕年也會持續(xù)這銳種趨勢。分析為其原因主要有騙以下幾點：稱首先，房地產(chǎn)鍋業(yè)葬在近年的城市研經(jīng)濟發(fā)展中起培到了關(guān)鍵作用朱，未來若干時警期的城市發(fā)展政依然需要良性驢、健康發(fā)展的娛房地產(chǎn)行業(yè)帶遠動。蘭其次，近年威模海城市更新進惜程還沒有完成短，本地居民改捧善居住環(huán)境，蕉外埠人群故向往褲威海環(huán)境產(chǎn)生郵的購買（約占頂威海商品房總瞧銷量的涼40%懂），當(dāng)?shù)?、外儲埠人群的投資斜等諸多需求，袍將維持威海未據(jù)來相當(dāng)長時期灌的購買力。噴第三，威海近桿期和遠期規(guī)劃網(wǎng)中丟商品房遺需求和胳地產(chǎn)開發(fā)恩土地供應(yīng)基本窗平衡。再加上冰國家和市政府拳相關(guān)政策調(diào)節(jié)帝，有利于序房地產(chǎn)業(yè)的健稿康成長，并蓋抑制房價不至譜快速上漲。悠綜浴上功所述，由于威溉海目前的城市咐建設(shè)和房地產(chǎn)揪開發(fā)承擔(dān)著城法市發(fā)展、城市州更新、人居升維級、投資等多嶺重任務(wù)。從城抗市遠期和遠景垂規(guī)劃以及市場辨供需舟關(guān)漁系看，基本具亮備了良性、健蹦康發(fā)展的赤可能。威海房諷價也將隨著當(dāng)息地經(jīng)濟和城市不建設(shè)的推進溫剪和、穩(wěn)定上漲圍。揚因棋此，從宏觀上漏講，威海目前睜的整體房價在悅5敵4令00殺左右，中心區(qū)湯域夕8000圖左右，部分地雕段超過萬元，誤也豐是后相對合理的。掛但從近期規(guī)劃疏的土地和戶型催資源配置上分啞析，由于政府公過于強調(diào)冷新增商品房爐戶型滿足中、腔低收入購房者家需求，絞可能屠在微觀市場上籌產(chǎn)生蠢高端需求緊缺怠的情況，劍造成拿高端產(chǎn)品價格來上升過快。而料這部分需求又恩是市場上比例禁較大，最為活無躍，推動價格原最有力的因素象，店如果出現(xiàn)晴局部產(chǎn)品價格貪的快速上漲，變便會拾導(dǎo)致市場整體窗均價上漲加速虹。因此，政府踩也應(yīng)在宏觀平床衡的前提下，穿適度調(diào)節(jié)微觀邊產(chǎn)品供應(yīng)，以貢實現(xiàn)今后一段抖時期內(nèi)房地產(chǎn)蔬價格的有序上鼠漲和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟船的平穩(wěn)發(fā)展。土地供應(yīng)誕房地產(chǎn)業(yè)的快丟速發(fā)展，帶動鍵了其上、下胞游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拐，如建筑業(yè)、板建材業(yè)、裝潢召業(yè)、中介服務(wù)長業(yè)、冶金、機也械、傍電子等多個行京業(yè)的發(fā)展，增閥加了勞動就業(yè)悔，促進了市區(qū)孕污染企業(yè)搬遷悅和國企改制步第伐的加快拘；也兼促進了土地升占值，市區(qū)住宅閣土地弊平均地價由榴2001遼年的豪929赤元改/棉平方米，暑增加到撈2007叛年的信2200礎(chǔ)元淋/徒平方米唉左右。就威海市在薪2010~蛋2012峽年規(guī)劃期內(nèi)，纏住房建設(shè)的土墾地來源，主要貍可以分為城中舉村改造土地桐、抄“斑退二進演三主”粘騰出土地、出訂讓未開發(fā)的存蒸量土地、空白勵土地等。怕城市中心區(qū)城經(jīng)中村改造是土辰地供應(yīng)的重點腹。根據(jù)市區(qū)城栗中村改造的實籌際，陸續(xù)到些20棗09愿年底完成拆遷蔬及民房安置，令但實際進度可帽能延后。其余澤的城中村根據(jù)唇城市發(fā)展，建框成區(qū)的擴大適焰當(dāng)?shù)奶岢龈脑焐谝蟆＿@部分超土地分布范圍史較廣，地塊相泥對較大，比較顧適合開發(fā)有一認定規(guī)模的項目幕。而且市政府資還在地價和項角目操作上給以敲開發(fā)企業(yè)僑特殊政策，保宿證一二級聯(lián)動撕開發(fā)。同時，秋選擇城中村改圖造項目暢也有利于企業(yè)架發(fā)揮當(dāng)?shù)厝嗣}記資源，是岔現(xiàn)綠階段取得項目繳的較好方式。軋除了城中村改溜造用地，中心數(shù)區(qū)由于歷年來敬的房產(chǎn)開發(fā)積護累，可供住房纏建設(shè)的土地所開剩無幾案；掉“倆退二進墨三勿”累可騰出居住土懶地在中心區(qū)范挪圍內(nèi)已經(jīng)較少描，而且每個地總塊都較小、較勝分散。稍有規(guī)推模的陣第二產(chǎn)業(yè)投土地方又考慮摩自行開發(fā)，使卸專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)朝企業(yè)介入過此類耗較難。胸高區(qū)住房建設(shè)肆的重點，一是仿城中村改造，天二是在科技路泳與火炬路之間素的株“診退二進替三鉤”號項目勢和小石島區(qū)域醒空地凈。你經(jīng)區(qū)住房建設(shè)謀的重點應(yīng)該是戚舊村改造和齊捧魯大道以北決的肉“啞退二進百三等”物區(qū)域。左外圍城市組團飽中，張村鎮(zhèn)繼隔續(xù)進行舊村改口造，羊亭、橋燦頭、泊于的住扒房建設(shè)量較少召；掠威海工業(yè)園住績房建設(shè)重點封是導(dǎo)“畜正棋花孟園炕”采小區(qū)的建設(shè)賣；怎臨港工業(yè)園住鄭房建設(shè)重點是喚五渚河兩側(cè)居逝住區(qū)的建設(shè)房。鳴根據(jù)威海市住甚房建設(shè)規(guī)劃（勾2008疑－駝2012形）中規(guī)劃期間著住房建設(shè)年度候計劃，居住用不地供應(yīng)量基本志穩(wěn)定在斥250慈萬平方米以內(nèi)傷，按住宅慕平均袍容積率勸1.2均計算，年規(guī)劃雪住宅總量在康300財萬平方米以內(nèi)叼，充分滿足城房市發(fā)展需要。藥（數(shù)據(jù)見下頁厲表擦1甜、表扔2逼）腦摘自：威海市安住房建設(shè)規(guī)劃詠（填2008陶－慈2012兄）躲表衫1誠：規(guī)劃期間住腥房建設(shè)年度計食劃恢年度灣各類住房建設(shè)望合計繡（萬平方米）演比例（％）握高檔商品住房鉛（萬平方米）火普通商品住房泊（萬平方米）疤保障住房毀（萬平方米）浴單套套型想建筑面積柏≤茅90計平方緞米住房潮單套套型怪建筑面積穴＞讀90住平方掛米住房破2008貫59謎204絡(luò)35品298耳75回25蓄2009膚58炒211霞29榴298烘74站26難2010伶36床215找24卷275五72絲28紅2011別38滲218柔24貞280攔71孤29巧2012間39它221瞇25終285劑71團29助合計擾23并0膜1069樸1069兵137宴1436信73吼27段表撇2雜：規(guī)劃期間住揀房建設(shè)土地供毅應(yīng)年度計劃跟年度畢各類住房用地控合計集（公頃）旬比例（％）距高檔商品住房灰用地勿（公頃）位普通商品住房目用地抽（公頃）肥保障住房問用地山（公頃）彩中低價位、中喂小套型普通商枕品住房（含保下障住房）用地暑商品住房閃用地訴2008辛50咬170吧27竿247終80業(yè)20巧2009兄48冒176堤23柏247晨81于19睛2010誠30標(biāo)179脈18崗227忠87吊13認2011赴32賢182占18婚232允86壯14戒2012雅33亞184洞19碌236盲86影14致合計悟193奏891頂105斷1189胳84節(jié)16產(chǎn)品趨勢岡威海商品房戶睬型基本墓以緞南北通透的多勸層和小高層板暢樓于為主戶，高層板樓數(shù)小量較少，部分豐以山海主題的火旅游建筑為酒冷店式公寓蒸、別墅、度假公村等，蕩但數(shù)量很小。圖威海商業(yè)建筑徒密布，但主要暮以住宅配套為脅主，占新增房嫌屋的比例僅為婦1%叉左右。整個房爽地產(chǎn)市場仍以均住宅為主。具根據(jù)調(diào)查，威崇海現(xiàn)常住人口滴的君52.9%盞居住面積在小改于予80柜平方米通住宅中螞，他們大部分龜有改善居住條油件的需求。勝威海齊2008任年商品住宅銷參售數(shù)據(jù)裂套型面積（平膛方米）紋套數(shù)想比例妄60掏以下達129索2.07%稠60-90究1882哄30.13%貫90-120影2038步32.63%過120-14竄4各1339商21.44%濱144使以上鵲858補13.74%轟6246礎(chǔ)100.00豆%禽上述數(shù)據(jù)表明塑，威海商品房壺銷售市場中戶被型面積在碼60~144雨平米絞/罵套的房屋占銷剛售總數(shù)的阻84.2%溝，來90~144撇平米高/賞套的房屋占鞠54.07%痛?？梢姡Ｔ伨用駥τ谧》靠拘枨蟮臉?biāo)準(zhǔn)是緞相對較高的傲，拔中大戶型的房撇屋錦將廢成為住宅消費嶺主流，其中改造善料型桐住房占據(jù)主要望地位，這也是爆今后威海房地蘆產(chǎn)市場的趨勢婚。祖隨著威海地產(chǎn)顏開發(fā)不斷發(fā)展便、成熟，開發(fā)門企業(yè)在資源環(huán)阻境、實際水平減、建筑材料等鄉(xiāng)方面會不斷趨含同，產(chǎn)品同質(zhì)只化將迅速到來閃，其競爭核心根還是性價比。菜建議在住宅戶嫩型上引入一線疫城市成熟戶型緊，細化產(chǎn)品功冠能，差異化定物位，在建筑立掙面、細部、建逆材使用上下功叔夫，追求高性宋價比。這也將巷成為未來威海寇居住產(chǎn)品的主鞠要趨勢之一。則此外，開發(fā)企南業(yè)應(yīng)在宣傳承狀諾與實際產(chǎn)品圣的一致性，小賓區(qū)配套齊全上繩下功夫，同時荒注重小區(qū)建成存后提供優(yōu)質(zhì)物樓業(yè)管理和后期倡服務(wù)等，以贏陸得消費者的認騙可。吼另一方面，由床于威海在整體總規(guī)劃方面強調(diào)壓保持城市原有邪特色，一些標(biāo)鷹新立異的建筑烏產(chǎn)品較難實現(xiàn)奶。因此，在進獵行規(guī)劃設(shè)計時會既要強調(diào)引入年先進居住理念渴，又要躺注重最研究、了解、贈滿足本地消費牙者的需求，與濁該城市原有建營筑特色保相區(qū)融合。政策法規(guī)不威海一方面抓貫徹執(zhí)行融國家侄和山東省誕關(guān)于穩(wěn)定房價恰、訓(xùn)重點解決怠中、鑄低收入家庭的趕住房問題的松政策蔽，灣另一方面根據(jù)填當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和環(huán)位境實際，群制定了《威?；笫谐鞘薪诮ㄐ对O(shè)規(guī)劃（成2004歲－神2010?。芬约啊锻椇Ｊ谐鞘锌傮w繡規(guī)劃（非2004誦－雜2020繼）》等指導(dǎo)性棉文件。笨威海在未來幾抓年的住宅建設(shè)骨中將繼續(xù)延續(xù)危以逐下政策：嚇優(yōu)先保證中低拌價位、中小套叔型普通商品住維房土地供應(yīng)。框保證保障住房具用地的充足供閉應(yīng)。尸繼續(xù)停止別墅授類房地產(chǎn)開發(fā)房項目土地供應(yīng)聾。裂從嚴(yán)掌握適用形于建設(shè)高檔商縮品房的土地供理應(yīng)。槳加強對現(xiàn)有尚起未開發(fā)地段的芹規(guī)劃控制和土挪地儲備，避免唱出現(xiàn)高檔地塊軍建設(shè)低檔商品孝房等浪費優(yōu)勢附土地資源等問至題。黃貫徹迷通過招標(biāo)、拍摔賣和掛牌交易劣的形式確定房可地產(chǎn)項目開發(fā)龜單位，禁止以涉集資合作建房雕、舊村改造、題劃撥土地及工去業(yè)科技教育等多名義獲得優(yōu)惠啦政策的土地，衡轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)機開發(fā)經(jīng)營。艱切粒實加強房地產(chǎn)差開發(fā)用地承審畢批后監(jiān)管，堅寧決按照有關(guān)的辮政策法規(guī)治理繳征地未開發(fā)項湊目。騾根據(jù)威海近期葵規(guī)劃，今后一漸段時期住宅土棟地供應(yīng)比例為扔：拳高檔商品房小16%堆，普通商品房踐74%某，保障用賓房距10%悔。