貴州龍里縣金鵬花園項目定位及營銷思路報告學習XXXX年本項目作為龍里縣城第一批高層住宅社區(qū)，賣給誰？如何賣？此為本次提案中需要研究的重中之重。除此之外，如何通過本項目樹立金鵬集團在龍里縣城的社會影響力亦不可忽略。為此，整個項目的運作須從細節(jié)做起，在細節(jié)中尋求突破，在一點一滴中建立項目的品質(zhì)與高度。如何在細節(jié)中尋求出突破口，首先得有全面精細而的市場研究作為前提。我們的思考？市場品讀龍里，隸屬黔南布依族苗族自治州，現(xiàn)轄龍山、谷腳、洗馬、羊場、哪嗙、谷龍、巴江八鄉(xiāng)。規(guī)劃建設的龍里縣城200平方公里，是貴陽半小時經(jīng)濟圈的重要組成部分。09年末，全縣總?cè)丝?1.6萬人，城區(qū)人口約3萬。龍里屬亞熱帶季風濕潤氣候，溫和舒適、日照充分，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均氣溫14.8℃；縣內(nèi)共有河流、溪澗102處，大多自西向東流入貴定縣境內(nèi)，縣城與各工業(yè)園區(qū)都建設有自來水廠，日供水量3萬余噸，變電站10座；2009年全縣生產(chǎn)總值25.8億元，人均GDP11933元，財政總收入30002萬元，財政總支出54884萬元，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為13.92：66.71：19.37，第二產(chǎn)業(yè)占主導地位，城鎮(zhèn)化率32%。我們可以看出……貴陽半小時生活圈重要組成部分，是龍里縣整體騰飛的先決因素；氣候溫和，宜居性強；水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提，同時體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度；財政收入及人均GDP顯示龍里的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展走勢，一片大好；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導向工業(yè)型轉(zhuǎn)型，同時服務業(yè)的比重逐漸增多，顯示出龍里未來的經(jīng)濟發(fā)展將更加迅猛與健康。自古以來，龍里就是省會貴陽東大門，是大西南連接華南、華東的要塞，《貴州通志》云“龍里縣負山阻溪，為八省咽喉”，縣城距離貴陽市區(qū)28公里，距龍洞堡國際機場23公里，貴新高速、210國道和湘黔、黔桂、株六電氣化鐵路復線經(jīng)縣城橫貫縣境東西，在建的廈蓉高速公路、貴廣高速鐵路橫貫龍里。貴陽市規(guī)劃建設的鐵路輕軌將從金陽貫通龍里，使龍里公路、鐵路、航空三港合一，交通便捷，區(qū)位得天獨厚。未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，貴龍經(jīng)濟圈的省規(guī)有其立足之點龍里縣旅游資源主要有龍架山國家森林公園、猴子溝省級風景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫群、羊場云屯營盤三元“八山一水十座橋”的布依族村寨等。這些鐘靈毓秀的山水風光，原始樸實的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀，加上龍里比鄰貴陽，是貴陽近郊休閑度假旅游的好去處。旅游業(yè)發(fā)達貴龍城市經(jīng)濟帶貴龍城市經(jīng)濟帶為貴州省政府于2009年11月5日下發(fā)的《省人民政府關于龍里縣縣城總體規(guī)劃的批復》文件正式批準。包括現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、城市生活區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)和科研文化區(qū)，可開發(fā)面積為50平方公里。貴龍城市經(jīng)濟帶迎合貴陽城市經(jīng)濟圈的發(fā)展戰(zhàn)略，屬于城市東擴的主要政府項目。如此的環(huán)境與利好，更加加速了龍里的發(fā)展步伐。本案貴龍城市經(jīng)濟帶貴龍城市經(jīng)濟帶建設分近期和遠期實施，近期分三個戰(zhàn)略步驟：時間規(guī)劃2007~2010起步階段2011~2015加快發(fā)展階段2016~2020基礎建成與提升拓展階段2020年實現(xiàn)經(jīng)濟帶區(qū)域：GDP總量達到200億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達到46%以上。龍里機遇小結(jié)大市場環(huán)境貴陽半小時城市經(jīng)濟圈，特別貴龍城市經(jīng)濟帶的城市發(fā)展戰(zhàn)略確定了未來的龍里縣的城市地位——“貴陽后花園”；龍里縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示該縣的經(jīng)濟發(fā)展正處于迅猛且健康的趨勢；城市優(yōu)美，眾多旅游景點，宜居城市；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變使未來的龍里縣城更具競爭力，同時第三產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重逐漸加大，預示著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景可觀；交通便捷，未來的交通樞紐。龍里在騰飛研究過龍里所處大環(huán)境，接下來我們來探討龍里房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來的發(fā)展趨勢以及本項目的市場競爭力。其一：國家宏觀調(diào)控政策對于龍里未來房地產(chǎn)市場的影響度分析國家政策：自98年起，國家多次通過宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場，但10年的政策打壓力度最為徹底，且政策層出不窮。威脅機遇VS國家政策調(diào)控對象主要是房地產(chǎn)價位較高的一線城市的，龍里屬于三線城市；貴龍經(jīng)濟帶的發(fā)展規(guī)劃將對龍里的房地產(chǎn)業(yè)無論是從開發(fā)模式還是從房價具有極大地拉動作用，結(jié)論權(quán)衡威脅與機遇，相對而言，龍里房地產(chǎn)業(yè)機遇遠大于威脅，在未來幾年之內(nèi)都將處于較快的發(fā)展水平。其二：龍里房地產(chǎn)發(fā)展以前建筑現(xiàn)在建筑從對比中可以看出，龍里以往房地產(chǎn)開發(fā)整體品質(zhì)感低，多層為主；現(xiàn)行開發(fā)的房地產(chǎn)項目整體品質(zhì)較高，物業(yè)類型多元化開發(fā)理念及開發(fā)模式正在逐步走向成熟項目規(guī)模項目名稱項目規(guī)模利恒步行街整體7棟，總建面約5萬㎡利恒新農(nóng)貿(mào)市場整體6棟，總建面約10萬㎡錦繡龍山花園30萬㎡森林湖畔51萬㎡醫(yī)藥物流中心50萬㎡中興嘉園15萬㎡…………在售或在建項目規(guī)模較大，同時也顯示出未來龍里房地產(chǎn)市場供應量較大，本項目從規(guī)模角度考慮在整個龍里市場中競爭力度不強。通過對龍里多個在售或在建項目的調(diào)查分析，我們可以看到……龍里開發(fā)商的開發(fā)理念正在一步步的走向成熟戶型面積面積比例從圖可知：當前龍里主力戶型為80~90㎡的二房及110~130㎡的三房，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場區(qū)別度不強。銷售價格具不完全統(tǒng)計（有項目未開盤，僅作為預測參考價格），龍里整體均價不高，較多項目均價控制在2200與2400價格區(qū)間，房價提升空間較大！部分典型個案——利恒商業(yè)步行街項目名稱利恒商業(yè)步行街項目地址正大街綠化率20%項目概況項目地處位于舊城區(qū)，正大街繁榮地段，共6棟，2層商業(yè)街，目前商業(yè)已經(jīng)投入使用。預售單位整體銷售率約90%。地處中心位置，交通便利，配套齊全。開發(fā)商其他項目氣象局旁利恒新農(nóng)貿(mào)市場，大面積拆遷開發(fā)理念商住同行，以住帶商，以商托住戶型配比及銷售價格戶型一房二房三房復式底層商業(yè)二層商業(yè)面積55~6580~90120~140170~200————————銷售價格2400238023002150臨街3萬背街1.9萬臨街7000背街6000區(qū)域優(yōu)勢明顯，商業(yè)步行街配套為本項目最大亮點，與本項目相鄰，在客觀競爭的同時其商業(yè)氛圍亦可成為本項目的又一優(yōu)勢！部分典型個案——錦繡龍山花園項目名稱錦繡龍山花園項目地址環(huán)城路中段，西關坡轉(zhuǎn)盤旁綠化率68%項目概況30萬建面，共54棟，分三期開發(fā)，規(guī)劃園林景觀較好，同時占據(jù)外部景觀資源優(yōu)勢，南鄰縣政府，距離縣中心約5分鐘車程，高速出入口，緊扣貴龍經(jīng)濟帶規(guī)劃，形象定位“國際風情山水人文社區(qū)”。開發(fā)商其他項目錦繡陽光、龍鼎大酒店（在建五星級）開發(fā)理念大盤，注重配套與景觀的打造戶型配比及銷售價格戶型兩房三房其他面積80~90110~130178~233銷售價格1916~25002086~2356——大盤模式，開發(fā)理念先進，高端住宅區(qū)，未來本項目的潛在競爭對手之一！部分典型個案——森林湖畔項目名稱森林湖畔項目地址龍架山森林公園旁綠化率60%項目概況51萬建面，豪宅品質(zhì)，，貴龍經(jīng)濟無障礙通道及蓉廣高速出口較近，依山傍水，規(guī)劃配套高爾夫球場、學校、商場的，9月25日一期19萬㎡開盤。開發(fā)商其他項目——開發(fā)理念大盤手筆，園林先行，注重現(xiàn)場細節(jié)戶型配比及銷售價格戶型一房二房三房聯(lián)排別墅獨棟別墅面積55~6580~90120~140250~400300~400銷售價格預計價格2000—3000代表著目前龍里最高檔住宅區(qū)，無論從規(guī)劃設計還是從操盤理念都將在龍里形成一新的里程碑！置業(yè)人群通過我公司市場調(diào)研小組的走訪調(diào)研，客觀分析出現(xiàn)行龍里購房置業(yè)人群主要組成為：龍里縣城本地人，老城情節(jié)；貴陽地區(qū)，受政策引導，龍里更加適合居住，房價相對較低；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，“向城市人轉(zhuǎn)變理念”，且意識到未來龍里的發(fā)展（現(xiàn)階段每周五將有不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的專場演出）；周邊市縣（主要為福泉、貴定、盤江區(qū)域）。區(qū)域房地產(chǎn)市場結(jié)論：在市場利好性較為突出的同時亦不可忽視其存在的激烈競爭性！在前面篇幅中，我們了解到了市場給我們提供了什么信息，接下來，我們需要從自身角度考慮我們項目能夠給市場、給客戶提供什么樣產(chǎn)品項目品讀經(jīng)濟技術(shù)指標一期項目主要經(jīng)濟指標總用地面積9111㎡總建筑面積47151㎡住宅建筑面積44917㎡商業(yè)建筑面積2234㎡建筑密度30.1%容積率5.80綠化率31%停車位150個二期項目主要經(jīng)濟指標總用地面積12247.7㎡總建筑面積61238.5㎡住宅建筑面積73740㎡商業(yè)建筑面積5000㎡建筑密度30%容積率5.0綠化率31%停車位250個分析：優(yōu)勢建筑密度較低，舒適度相對較高；一、二期地塊道路割斷，天橋連通，可增加臨街商業(yè)面，增加商業(yè)價值；商業(yè)面積少，純住宅小區(qū)；劣勢項目規(guī)模一般，在龍里難以在規(guī)模上占有優(yōu)勢；停車位較少約1：0.5，未能滿足未來的市場需求；商業(yè)面積規(guī)劃較少，商業(yè)利潤較大，且在本區(qū)域有較好的商業(yè)氛圍，項目價值未能得到最大體現(xiàn)。整體規(guī)劃分析：人車分流，提升小區(qū)品質(zhì)；一、二期天橋相連形成統(tǒng)一整體，架空園林體現(xiàn)項目整體性；整體布局南北向，朝向較好；未設置地下車庫，可降低開發(fā)成本，但同時亦影響了項目的商業(yè)價值。戶型分析：優(yōu)公攤率控制在20%以內(nèi)，較為合理；戶型設計方正緊湊，面積區(qū)間較為合理；大三房戶型設計入戶花園增加亮點；通風采光較好，無暗房出現(xiàn)。劣一期戶型以三房為主，麗陽居、如意府均未出現(xiàn)二房戶型；僅為單陽臺且進深較窄，使用性能差；戶型設計中規(guī)中矩，創(chuàng)新理念不夠若能修改建議戶型比例重組，增加二房；同時加深景觀陽臺寬度另增設生活陽臺乃至三陽臺；出現(xiàn)當前流行戶型設計（小復式、偷送面積等等）項目四至本案北向民用住宅，東北為司法局市政配套，街道較為狹窄民用住宅司法局利恒商業(yè)街小吃街西向目前為連接正大街與環(huán)城路通道，嘈雜擁擠；隔路相鄰為在建利恒商業(yè)街，未來本區(qū)域主要的購物場所，再稍遠有聯(lián)華超市，商業(yè)價值高。環(huán)城路龍里中學南向為主干道環(huán)城路，通向汽車站、火車站，隔路相鄰龍里中學教育配套東向目前為破舊農(nóng)民房，目前形象較差。目前整體居住素質(zhì)較差，但從長遠而言，商業(yè)價值高，擁有教育市政配套，交通便利，待舊城整體改造完成具有可觀的升值空間！周邊配套商業(yè)配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚通往火車站汽車站路行5分鐘主干道位置，城內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達，離火車站、汽車站僅5分鐘路程，外部交通暢通無憂！通往龍里小學龍里中學教育配套齊全其他配套市政配套SWOT分析優(yōu)勢（S）:高舒適度以住宅為主的小區(qū)；老城區(qū)，配套齊全；交通路網(wǎng)發(fā)達；劣勢（W）:規(guī)模相對較小，且戶型設計亮點不夠，戶型定位略有偏差；老城區(qū)，目前整體居住素質(zhì)不高；機會（O）:貴龍城市經(jīng)濟帶已現(xiàn)雛形；利恒商業(yè)街開始運作，片區(qū)已經(jīng)有了一定的知名度；龍里的經(jīng)濟正處于快速增長階段；威脅（T）:縣城其他大型項目的興建給項目的銷售帶來潛在威脅；國家宏觀調(diào)控政策盡管在三線城市也必然會影響客戶的購買欲望。項目解讀小結(jié)：本項目從整體來看，是一個明顯優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅的項目，但我們存在的劣勢與威脅亦不容忽略，我們應持嚴肅而認真的態(tài)度對待。發(fā)揮優(yōu)勢、弱化劣勢、抓住機會、規(guī)避威脅，才能使本項目的價值得到最大化?；氐角把?，“我們的思考”我司提出該項目的運作整體思路“在細節(jié)中尋求突破”到此階段我們可以認識到其思路的正確性：按照平常運作模式，項目銷售也不是問題，但若以獲得項目最大利益為第一出發(fā)點，提升銷售價格、縮短銷售周期，從而在市場上為本項目為開發(fā)商贏得知名度。在其他項目的激烈競爭下，我們必須得有自己出彩之處，在注意細節(jié)的同時還得突破正常的模式去運作！如何注意細節(jié)？又如何在細節(jié)中尋求突破？首先，對本項目進行準備的定位定位大方向?qū)傩越缍ㄖ黝}地產(chǎn)主題地產(chǎn)是相對于常規(guī)城市地產(chǎn)而言的，兩者的區(qū)別主要是在于主題地產(chǎn)是運用自身產(chǎn)品的差異化與獨特化元素，與周邊項目共有相同資源的前提下，深入挖掘項目特性（或者創(chuàng)造特性）。本項目優(yōu)勢較多貴龍經(jīng)濟帶的拉動——貴陽后花園其他項目一樣，某些項目比我們更具有此競爭力！X利用龍里中學、小學打教育牌利恒步行街、中興嘉園亦享有同等資源！X………………X定位突破以上的特性并不是不能用，而且是一定要用！我們能不能在用一種元素來座引頭，牽領項目的其他屬性呢？貴龍經(jīng)濟帶教育配套好醫(yī)療配套生活配套無憂交通便利高層建筑，無遮擋以住宅為主，舒適體現(xiàn)出“休閑”“休閑”“休閑”，是一種生活態(tài)度，可以視為本項目所有特性的代名詞。同時，貴州本就是一個旅游業(yè)較多，環(huán)境優(yōu)美，“休閑城市”，人們的生活態(tài)度更多的是追求安逸、悠閑、情緒化，因此，“休閑”一詞符合客戶群體的精神需求！主題地產(chǎn)，我們就可以抓住“休閑”這一特性，休閑映射出安逸、溫馨安逸、溫馨讓人聯(lián)想到花園因此，花園式社區(qū)與生活形態(tài)非常符合本項目花園式社區(qū)與生活形態(tài)，我們?nèi)绾蝸硖釤挸龈哂杏绊懥Φ拿柲兀繉⒀劢绶艑?，我們可以看看“新加坡”這個國家新加坡解讀新加坡，最吸引人的地方就是其良好的綠化環(huán)境，這已成為其重要的旅游吸引力之一。但這不是自然的巧合，而是精心規(guī)劃的結(jié)果。其城市規(guī)劃中專門有一章“綠色和藍色規(guī)劃”，在新加坡建設初期就開始引入“花園城市”理論。六十年代提出綠化凈化新加坡，七十年代制定了道路綠化規(guī)劃，加強環(huán)境綠化中的彩色植物的應用，八十年代提出種植果樹，增設專門的休閑設施，九十年代提出建設生態(tài)平衡的公園，發(fā)展更多各種各樣的主題公園。倡導綠化、生態(tài)、環(huán)保、文明。那么，我們在內(nèi)部園林上下功夫，將“新加坡”元素加入其中，配合外部已有特性，“主題”即可出現(xiàn)形象定位新加坡親情園林花園式生活典范社區(qū)定位釋義：新加坡親情園林：以“新加坡”這一國際化為源頭，體現(xiàn)生活品質(zhì)；花園式生活：體現(xiàn)休閑安逸的生活態(tài)度典范社區(qū)：具有“地標性”；形象定位語金鵬花園新加坡親情園林花園式生活典范定位配合在園林上下功夫，灌入具有“新加坡”代表性的元素——新加坡景區(qū)————新加坡街道一角——要點：綠色植物為主，點綴適當色彩，整體感覺清新明朗園林突破適當概念藝術(shù)小品小區(qū)內(nèi)部通道適當水景園林節(jié)點綠色草皮加休息避雨長廊園林配合目標客戶定位他們?yōu)槭裁磥磉@里買房？1、貴龍經(jīng)濟帶的影響2、倡導悠閑地生活方式核心客戶群：看好貴龍經(jīng)濟帶的發(fā)展前景；素質(zhì)較高，真正懂得享受的人；來源于縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。重要客戶群：城市中高等收入人群；素質(zhì)較高，比較注重享受；來源于周邊縣市及貴陽；游離客戶群：跟風效應的人群等等抓住引導不放過價格定位市場比較法預測價格選取同區(qū)同質(zhì)、同區(qū)異質(zhì)、異區(qū)樓盤進行相關因素比較，按不同比例權(quán)重權(quán)相加，計算出產(chǎn)品的靜態(tài)價格（此價格為若現(xiàn)在自然銷售的價格）假定本項目的入市時間選擇2011年3月份

利恒商業(yè)街錦繡龍山中興嘉園本項目價格（元/m2）225021502200———區(qū)位調(diào)整100%90%90%100%規(guī)模調(diào)整90%120%110%100%品質(zhì)調(diào)整70%90%75%100%配套調(diào)整100%90%90%100%時間調(diào)整80%90%90%100%調(diào)整后價格（元/m2）255722402418———所占權(quán)重0.50.30.21價格合成（元/m2）12786724842434市場比較法因素一：附加值打造、工程質(zhì)量與進度與影響包裝的到位市場溢價率區(qū)間（2％~5％）因素二：專業(yè)代理公司成功的樓盤策劃銷售經(jīng)驗價格因素修正通過溢價分析，保守預估本項目可實現(xiàn)整體均價為：2482元/m2——2555元/m2權(quán)衡特性，我司有信心項目整體均價實現(xiàn)按建面計算2520元/㎡較為準確的定位之后，我們來探討以何種方式推出市場，一炮而紅推廣策略在前言中我們分析了本項目的成功運作須在細節(jié)中尋求突破。講述到此，我們在整體定位上以及園林風格上得到了突破點。但是，還不夠，我們還需要從其他方向?qū)ふ彝黄瓶凇茝V實施前圍繞提供花園式生活典范的優(yōu)化建議！產(chǎn)品科技A外窗系統(tǒng)技術(shù)關鍵：窗戶和玻璃采用斷熱鋁合金窗框＋LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃。技術(shù)檔案：反射80％以上的遠紅外線輻射（普通玻璃只反射12％左右）傳熱系數(shù)小于1.35W/（m2·K）〔傳統(tǒng)單層玻璃窗為5.4W/（m2·K），中空普通玻璃窗只有2.9W/（m2·K）〕LOW-E玻璃＋氬氣斷橋鋁合金窗突破產(chǎn)品科技B外墻系統(tǒng)技術(shù)檔案：能嚴密阻止冷熱輻射和傳導干掛幕墻起到“遮陽傘”的功能，保護外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射外保溫方式防止冷/熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫流動空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果傳熱系數(shù)低至0.2至0.3技術(shù)關鍵：采用歐洲標準四層外墻防護技術(shù)。突破產(chǎn)品科技C新風系統(tǒng)技術(shù)關鍵：采用新風過濾系統(tǒng)，保持室內(nèi)恒溫恒濕。技術(shù)檔案：不用開窗也能享受大自然的新鮮空氣避免“空調(diào)病”避免室內(nèi)家具、衣物發(fā)霉清除室內(nèi)裝飾后長期緩釋的有害氣體，利于人體健康調(diào)節(jié)室內(nèi)濕度，節(jié)省取暖費用有效排除室內(nèi)各種細菌、病毒突破產(chǎn)品主入口小區(qū)主入口既面子工程或者說是形象工程，標識性強，建議設置裝飾藝術(shù)裝飾藝術(shù)：是從英語installationart翻譯過來，它本身是建筑學的術(shù)語……泛指可被布置、移動、拆卸的舞臺布景及其部件。簡單說，就是一種置于某一空間內(nèi)、融于周圍環(huán)境并具有象征意義的建筑實體，兼具功能性、裝飾性及召示性。此類形態(tài)亦可運用之項目園林與售樓處門口，有“未成曲調(diào)先有情”之感。突破配套物管科技化智能物管皇家禮遇式物管聘請知名物管或物管顧問，壯大項目聲勢，體現(xiàn)項目高檔價值?？蓞⒖嘉锕芄荆夯幽?、保利、世邦魏理仕、獅城怡安等等。要點：物管提前進入，在項目客戶積累期物管就開始介入，以形象工程抓住客戶。突破配套物管建議在物管考慮階段，選擇區(qū)別于目前凱里的物管模式，提前介入項目。在物管公司的選擇上必須得是比較知名的物管公司，具有較高的素質(zhì)。設置智能化安防系統(tǒng)與酒店式24小時服務體系超星級皇室管家服務1）、家居服務：－24小時住客管理緊急熱線，隨時解憂避難；－叫醒服務，留言服務；－搬家服務；－預定及的士叫車服務；－代繳水電費服務；－日用品配送中心；－寵物寄養(yǎng)或急救服務；－上門收取干洗衣物；－免費知識講座；－業(yè)主健康中心；2）商務服務－商務中心；（代定客房，票務服務，法律顧問及理財咨詢，傳真及復?。饺酥?；－專車接送服務；－會議服務。－送餐服務配套入戶大堂形象留給別人，享受留給自己樓宇單元入口門廳設計采用星級酒店大堂標準，除了藝術(shù)掛畫、吊燈、壁燈，還專設洽談、休息區(qū)，讓住戶擁有星級酒店般的尊崇。突破配套售房部銷售中心建議氣勢磅礴，裝修風格以時尚、現(xiàn)代、溫馨為主題。面積要求400㎡以上突破營銷推廣實材現(xiàn)場展示執(zhí)行要點：將本案高科技產(chǎn)品樣板實材放置銷售現(xiàn)場，包括外墻保溫橫切面、外窗系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，供客戶參觀。作用：讓客戶眼見為實，亦便于置業(yè)顧問現(xiàn)場講解細節(jié)中尋求突破，不單單是以上部分的方面，我們在銷售策略安排中亦追求與眾不同，貫串整個營銷，盡可能的搶占市場占有率與知名度！策略突破策略突破物管展示執(zhí)行要點：知名物管模式提前展示，不單單出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場，同時不定期舉行物業(yè)管理發(fā)布會，另向社會發(fā)布物業(yè)管理公告書。作用：讓業(yè)主未入住先感受其優(yōu)質(zhì)服務！策略突破花園式生活手冊執(zhí)行要點：提煉悠閑生活關鍵點，總結(jié)項目賣點，成立“金鵬會”，發(fā)布“金鵬花園花園式生活手冊”（樓書宣傳不以普通的折頁及書本式的慣用模式），注意情調(diào)與安逸的細節(jié)。作用：形象上、檔次上提升！策略突破自建廣告位執(zhí)行要點：選擇縣城及周邊重要醒目位置開發(fā)商自建戶外廣告牌或者立柱廣告，最好貫穿周邊重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)對龍里房地產(chǎn)及發(fā)展預測，廣告位對于項目或者其他企業(yè)在未來的宣傳推廣上尤為重要。作用：搶奪廣告資源，為金鵬集團的將來發(fā)展！宣傳推廣與時間節(jié)點安排金鵬花園緊扣“新加坡親情園林花園式典范社區(qū)”的形象定位，貫串多個與眾不同的市場噱頭，利用“組合拳式”媒體推廣在市場中制造話題，從而引出產(chǎn)品利益點，在高價位的基礎上贏得銷售速度與社會知名度準備期～11.31預熱期12.1～2.28強銷期3.1～3.31持銷期4.1～5.31掃尾期開盤認籌登記主題園林部分展示清水房看樓通道周邊環(huán)境綠化生活手冊制作完成銷售資料營銷中心交付使用銷售員培訓宣傳資料物管公司資料售樓處裝修50%75%95%電視電臺夾報廣告牌手機短信海報單張電視圍墻廣告牌主題活動路展業(yè)主活動認籌100個以上活動營銷推廣途徑目標營銷節(jié)點銷售節(jié)點節(jié)點配合提高知名度樣板房2組團客戶積累認