XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2014-2017年）目錄第一章總則(丁) 1一、 項目認知 1二、 改造背景認知 1三、 改造意義 2四、 概念解析 2五、 規(guī)劃范圍與期限 3六、 規(guī)劃依據 3七、 規(guī)劃原則 4八、 規(guī)劃目標（虛態(tài)）與策略 4九、 技術路線 5第二章現(xiàn)狀分析與評價 6第一節(jié)城市總體認識（王） 6一、 城市共性特征分析 6二、 人口城鎮(zhèn)化發(fā)展情況分析 6三、 上位規(guī)劃及相關規(guī)劃解讀 6四、 棚戶區(qū)改造完成情況 11五、 現(xiàn)狀居住用地評價分析 13第二節(jié)棚戶區(qū)（城中村）特性分析（牛） 13一、城市棚戶區(qū)（城中村）形成原因 13二、明確重點改造片區(qū) 13三、現(xiàn)狀問題分析 14（一）城市棚戶區(qū)（城中村）現(xiàn)狀分布——格局散亂 14（二）現(xiàn)狀用地——總量多、占地大 14四、棚戶區(qū)（城中村）片區(qū)現(xiàn)狀基本情況評價 18第三節(jié)老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析與評價（?。?18一、老舊小區(qū)現(xiàn)狀基本情況 18二、現(xiàn)狀問題分析 19三、現(xiàn)狀情況匯總 20第三章城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 20第一節(jié)案例借鑒 20一、 全國棚戶區(qū)改造歷程 20二、 棚戶區(qū)改造的幾種模式 22三、 城中村改造的幾種模式 24第二節(jié)規(guī)劃目標與策略(牛) 24一、 相關因素： 24二、 規(guī)劃目標： 25第三節(jié)重點問題研究(王) 25一、 城市棚戶區(qū)改造的模式選擇 25二、 社區(qū)組織模式與公共設施配置 26三、 歷史文脈的延續(xù)與城市特色的體現(xiàn) 27四、 老城疏解 29五、 土地開發(fā)強度綜合測算 29第四節(jié)棚戶區(qū)還遷安置規(guī)劃（?。?30一、 改造安置補償標準 30二、 改造規(guī)劃建設標準 31三、 城市棚戶區(qū)的改造方式 31四、 還遷安置方式 32第五節(jié)空間布局規(guī)劃（皮、牛） 33一、 整體布局規(guī)劃——與完善舊城功能有機結合，優(yōu)化城市格局 33二、 綠地廣場（開敞空間）規(guī)劃——與改善舊城環(huán)境有機結合，建設生態(tài)宜居城市 34三、 道路系統(tǒng)規(guī)劃——與改善舊城道路交通有機結合，實現(xiàn)疏淤暢行 35四、 社區(qū)組織與公共設施完善—與棚戶區(qū)改造和特點有機結合，優(yōu)化社區(qū)組織 37五、 公共設施規(guī)劃——與完善舊城改建配套有機結合，提高綜合服務能力 39六、 景觀風貌規(guī)劃——與重點區(qū)段景觀建設有機結合，提升城市形象 41七、 土地使用規(guī)劃 43第六節(jié)棚戶區(qū)用地控制規(guī)劃（?。?43一、 總體控制 43二、 街區(qū)控制規(guī)劃（英、王） 44三、 棚改片區(qū)控制規(guī)劃 45四、 街區(qū)控制圖則 45五、 “彈性”控制手段 45第四章老舊小區(qū)整治規(guī)劃（丁） 46一、整治目標 46二、老舊小區(qū)整治原則 46三、老舊小區(qū)改造方法（參考城市舊住宅區(qū)改造方法初探） 46四、案例借鑒 47五、老舊小區(qū)整治改造規(guī)劃內容 47六、老舊小區(qū)整治通則（王、英） 49第五章年度計劃及資金安排（牛、皮） 49一、 棚戶區(qū)改造分年度實施計劃 49二、 老舊小區(qū)整治分年度實施規(guī)劃 50三、 資金籌措渠道 50第六章政策支持及組織保障措施（?。?51一、 強化政府主導 51二、 明確責任分工 52三、 制定政策保障 52四、 創(chuàng)新經營方式 53五、 完善資金管理 53六、 關注就業(yè)安置 53總則(丁)項目認知棚戶區(qū)改造是政府主導、多方參與，為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而實施的一項民生工程。2013年，國務院出臺《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，要求加快推進各類棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造。棚戶區(qū)改造是住建部2014年最重要的工作之一。棚戶區(qū)住房改造，是李克強總理定調的“重大民生工程、重大發(fā)展工程”。2014年5月初，遼寧省省長陳政高調任中共住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記,這一人事調動，被外界解讀為棚戶區(qū)改造即將向全國推行的信號。目前，我市各區(qū)正在積極開展棚戶區(qū)（城中村）改造工作。但仍有部分群眾居住在環(huán)境較差、住房簡陋、安全隱患多的棚戶區(qū)或城中村。2014年城中村、棚戶區(qū)改造成為了XX市的一項重點工程，并成立了專門的指揮部。但以單村（居）為主的分散改造模式，不利于優(yōu)化空間布局、提升城市功能、提高土地利用率，影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效實施。為發(fā)揮好規(guī)劃的引領和統(tǒng)籌作用，促進城中村改造科學有序展開，我局組織編制《XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2014-2017年）》。改造背景認知1、社會認知城中村（棚戶區(qū)）很長一段時間內被政府部門視為城市的毒瘤或累贅，這種偏見與誤讀伴隨著城市的發(fā)展與城市管理的進步逐步得到更理性的認識，政府與市民越來越認識到應客觀看待城中村在城市發(fā)展史中所起的作用。城中村（棚戶區(qū)）普遍存在建設和環(huán)境問題，如建筑密度過高、建設標準偏低、基礎設施和公共配套設施不足、安全隱患嚴重等問題。“城中村”因其固有的局限性與提升城市整體效益、構建和諧城市的沖突日益加劇，近年來如何整治與改造城中村作為一項民心工程成為城市的熱點，各城市也進行了多種嘗試與探討。政府對于城中村（棚戶區(qū)）整治與改造的認識越來越成熟，從早期一勞永逸的“殺死”城中村，到現(xiàn)在的“搶救城中村”，更加的強調可持續(xù)發(fā)展和綠色城市，杜絕盲目無序的拆建，在改造中重視對城中村歷史文化、風俗傳統(tǒng)、及其承載的城市活力的保護。2、政策變遷國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中明確提出，要大力推進棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。并提出加快棚戶區(qū)改造可以有力拉動投資、促進消費，是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內容?！秶鴦赵宏P于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》指出：棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施。在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進。要加快城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，加強環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設施。3、地方政策（1）《XX省人民政府關于貫徹落實國發(fā)〔2013〕25號文件加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（魯政發(fā)〔2013〕29號）意見提出，2014年至2017年，全省棚改目標預計改造棚戶區(qū)79.79萬戶，基本完成集中成片、非集中成片城市棚戶區(qū)和城中村改造。（2）2014年6月，《XX省2014—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃》規(guī)劃提出按照“盡力而為、量力而行、突出重點、分步實施”的原則，確定全省2014-2017年計劃改造城市棚戶區(qū)1251006戶，其中，集中成片棚戶區(qū)376411戶；非集中成片棚戶區(qū)5915戶；城中村868680戶。力爭2020年底前完成剩余棚戶區(qū)改造任務。XX市域計劃改造城市棚戶區(qū)（危舊房）108016戶。（3）《XX市城區(qū)棚戶區(qū)（含城中村）改造三年行動計劃（2014-2016年）》2014年4月XX市委、市政府印發(fā)了關于《XX市城區(qū)棚戶區(qū)（含城中村）改造三年行動計劃（2014-2016年）》和《XX市主城區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治三年行動計劃（2014-2016）》的通知。XX市委、市政府對老舊小區(qū)“臟亂差”現(xiàn)象高度重視，決定利用三年的時間，對主城區(qū)老舊住宅小區(qū)實施綜合整治改造。基本完成棚戶區(qū)改造及老舊小區(qū)改造。改善群眾居住條件，打破舊的城市格局，梳理城市肌理，完善基礎設施配套，助推城市轉型。計劃改造40780戶，改造面積662.86萬平方米。整治88片老舊小區(qū)。（4）《XX市兗州區(qū)老舊小區(qū)三年（2014-2016）改造整治計劃》計劃整治166片老舊小區(qū)。4、思路轉變規(guī)劃思路和以往棚戶區(qū)改造計劃實現(xiàn)四個轉變。努力在觀念和思路上實現(xiàn)由“單純改造城中村向推動城市化進程”的轉變、由“單純村（居）分散改造”向“推動區(qū)域整體協(xié)調發(fā)展”的轉變、由“單純的安置村民”向“推動綜合性社區(qū)建設”的轉變、由“單純房地產開發(fā)”向“推動城市功能產業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展”的轉變。改造意義1、助推經濟發(fā)展，促進產業(yè)結構轉型棚戶區(qū)改造拉動城市經濟增長。由于棚戶區(qū)涉及面較廣，投入的建設資金產生直接帶動效應，對和建筑相關的產業(yè)及人員就業(yè)均產生了一定影響。同時，棚改后居民相關就業(yè)的增加及對經濟的貢獻，加大了棚改對宏觀經濟的影響。棚戶區(qū)改造促進城市產業(yè)轉型。棚戶區(qū)改造騰空的大量土地為城市產業(yè)轉型提供了良好的空間載體，在加快了城市產業(yè)集聚的同時，更推動了很多城市中心“退二進三”的產業(yè)架構調整，從而促進第三產業(yè)發(fā)展。2、改善住房條件，實現(xiàn)確權于民城市和國有工礦棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強烈。實施棚戶區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質量，改善生活環(huán)境，消除安全隱患。居民居住面積明顯擴大。居民住房結構更加合理。居民擁有了完全產權住房。3、完善城市功能，優(yōu)化土地資源配置及城市空間結構城市和國有工礦棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全，與城市現(xiàn)代化建設很不協(xié)調。實施棚戶區(qū)改造，完善配套市政設施和公共服務設施，有利于改善城市環(huán)境，提升城市形象，集約利用土地，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。另外，利用棚改契機，大規(guī)模進行土地整合，盤活存量土地，改善建設用地結構，提高了土地配置和利用效率。優(yōu)化城市空間結構。按照城市總體規(guī)劃及控規(guī)的空間功能按排，將規(guī)劃工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、公益設施內的棚戶區(qū)居民實施異地安置，遷移到居住區(qū)內。同時把規(guī)劃居住區(qū)內的廠礦、商業(yè)企業(yè)等遷出，使城市的空間功能更加明晰。4、助推新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展棚戶區(qū)都是平房，土地利用率很低，通過棚戶區(qū)改造可提高建筑容積率2至3倍，提高了土地使用價值，盤活了存量土地，為城市發(fā)展提供了空間。棚戶區(qū)改造能夠拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位。概念解析1、棚戶區(qū)范圍界定棚戶區(qū)是指建筑密度大、結構簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎設施不配套的住房較為集中的區(qū)域。目前，我國把棚戶區(qū)分為城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)五大類。棚戶區(qū)居民多為低收入群體，很多還是企業(yè)老職工，曾為國家建設作出很大貢獻?！秶鴦赵宏P于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國〔2013〕25號指出在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進。市、縣人民政府應結合當地實際，合理界定城市棚戶區(qū)具體改造范圍。要加快城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，加強環(huán)境綜合整治和房屋維修改造。XX省住房和城鄉(xiāng)建設廳出臺文件《魯建辦函〔2014〕5號》，提出把2013年末城市（縣城）建成區(qū)范圍之內的村莊，界定為城中村；把2013年末城市建成區(qū)范圍之外、總體規(guī)劃確定的2020年城市（縣城）規(guī)劃建設用地范圍之內的村莊，界定為城邊村。并提出進一步加大棚戶區(qū)改造力度，將有條件的城邊村納入改造范圍。根據XX城區(qū)實際情況，初步確定棚戶區(qū)改造類型為：棚戶區(qū)（危舊房）、城中村（城邊村）、舊住宅小區(qū)。并統(tǒng)一納入XX市城鎮(zhèn)保障性安居工程。2、概念解析1）棚戶區(qū)：本規(guī)劃所稱棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的居住區(qū)域。2）城中村：本規(guī)劃所稱城中村是指城市建成區(qū)內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。在城鎮(zhèn)化進程中逐步參與新的城市經濟分工和產業(yè)布局，以土地、土地附著物以及城市工業(yè)化所帶來的利益為生活來源，由原初級關系（地緣關系和血緣關系）為基礎逐步向次級關系（業(yè)緣關系和契約關系）為基礎過渡中所形成的社區(qū)。城中村不僅是一種居住形態(tài)，同時也是一種社會形態(tài)。3）老舊小區(qū)：城市建成區(qū)范圍內，以二十世紀八九十年代建設的低多層住宅為主，建筑主體基本完好，建筑配件存在一定的損壞，公共設施不足，基礎設施落后，小區(qū)環(huán)境缺乏，破環(huán)嚴重的片區(qū)。4）城市有機更新是對城市中已不適應一體化城市社會生活的地區(qū)作必要的改建，使之重新發(fā)展和繁榮。主要包括對建筑物等客觀存在實體的改造，以及對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)。5）城市棚戶區(qū)的根本發(fā)展趨向：是走向真正的城市化，即從農村向城市轉變，從村民向市民轉變，從農村管理向城市管理轉變，這種轉變包括物質形態(tài)經濟結構與組織，社區(qū)結構與管理，生活方式，人口素質等各個基本方面，是一個綜合的社會轉變過程。規(guī)劃范圍與期限1、規(guī)劃范圍行政區(qū)劃調整后的XX市中心城區(qū)范圍（含現(xiàn)狀XX城區(qū)和兗州城區(qū)），規(guī)劃用地面積210平方公里。2、規(guī)劃期限與《XX省人民政府關于貫徹落實國發(fā)〔2013〕25號文件加快棚戶區(qū)改造工作的意見》魯政發(fā)〔2013〕29號相協(xié)調，日期為：2014—2017年。規(guī)劃依據（一）國務院及部委的政策文件1.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2.《城市規(guī)劃編制辦法》建設部令第146號發(fā)布；3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）；4.《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）；5.《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔2013〕25號)；6.《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號)；7.《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保〔2009〕295號）；8.《關于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知》（建?！?010〕56號）；9.《關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知》（建?！?010〕58號）；10.《關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建保〔2012〕190號）；11.《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（建?！?013〕52號）；12.《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》（財綜〔2010〕46號）；13.《關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅費政策的通知》（財稅〔2010〕42號）。14.《關于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導意見》建住房〔2007〕109號。（二）省人民政府的政策文件《XX省人民政府關于貫徹落實國發(fā)〔2013〕25號文件加快棚戶區(qū)改造工作的意見》魯政發(fā)〔2013〕29號；《XX省棚戶區(qū)改造省級獎補資金管理暫行辦法》魯財綜〔2010〕80號；關于《加快\o"棚戶區(qū)改造政策"棚戶區(qū)改造工作的意見》；《山?東?省?城?市?房?屋?拆?遷?管?理?條?例》；《XX省2014—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃》。（三）XX市的政策文件《XX市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》；《XX市城市總體規(guī)劃》（2008-2030年）；《XX市土地利用總體規(guī)劃》；《XX市國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《兗州市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》；《兗州市土地利用規(guī)劃（2006-2020年）》；《XX市2014-2017年棚戶區(qū)改造年度計劃》；《XX城區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治三年行動計劃（2014-2016）》；《XX市兗州區(qū)老舊小區(qū)三年（2014-2016）改造整治計劃》。規(guī)劃原則1、科學規(guī)劃，分步實施棚戶區(qū)改造連片開發(fā)，不留死角，力爭做到改造一片成型一片。合理確定棚戶區(qū)改造的目標任務。并落實到各年度改造計劃，制定科學合理的方案，分期實施。2、政府主導，市場運作要發(fā)揮政府的組織引導作用，在政策和資金等方面給予積極支持。對商業(yè)開發(fā)價值低的棚戶區(qū)改造，政府可直接組織實施。對具備商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)改造，政府要發(fā)揮市場機制作用，充分調動民間資本、企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。3、有機更新、延續(xù)風貌一方面將棚戶區(qū)改造與城市轉型相結合，采取有機更新方式。另外堅持整治與改造相結合，合理界定整治與改造范圍，對規(guī)劃保留的街坊、建筑，主要進行房屋維修加固、配套設施完善、環(huán)境綜合整治和建筑節(jié)能改造。要重視維護城市傳統(tǒng)風貌特色，保護歷史文化街區(qū)、歷史建筑以及不可移動文物，對具有保留價值的民居，歷史遺存的建筑，應予以保留,實行修繕性改造。4、整體推進、配套建設堅持以人為本，利民惠民，以改善民生為重點，堅持同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，整體推進道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防、污水與垃圾處理等市政基礎設施和教育、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設施等公共服務設施建設，將棚戶區(qū)改造成房屋質量優(yōu)良、社區(qū)功能完善、服務設施齊全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。5、因地制宜、中心疏解針對各個棚戶區(qū)的特點和問題，制定相應的規(guī)劃目標和改造策略，解決棚戶區(qū)的實際問題，促進中心城區(qū)人口的向外疏解。規(guī)劃目標（虛態(tài)）與策略1、規(guī)劃目標——虛態(tài)按照建設都市區(qū)中心城市總目標的要求，通過全方位的綜合改造，完善功能、改善民生、提升形象、促進發(fā)展，促使中心城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）在居住環(huán)境、管理秩序、經濟發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“運河之都、生態(tài)宜居”的重要組成部分。1）完善功能：實施用地置換，完善設施布局，城市綜合服務功能顯著增強。2）改善民生：居住水平和生活質量較大提高，人居環(huán)境和生態(tài)質量明顯改善，市政基礎設施和文化、教育、體育等公益性設施逐步完善。3）提升形象：通過棚戶區(qū)改造，實現(xiàn)“舊城做新”，塑造新景觀、展現(xiàn)新風貌，同時注重城市歷史文脈的延續(xù)與文化特色的體現(xiàn)，全面提升城市整體形象。4）促進發(fā)展：改善困難群眾住房條件，緩解城市內部二元矛盾，提升城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧，提高城鎮(zhèn)化質量。實施棚戶區(qū)改造，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務。加強社會管理，推進平安社區(qū)建設。2、規(guī)劃策略1）整體規(guī)劃配合城市發(fā)展戰(zhàn)略以XX城區(qū)為總體，以各行政區(qū)為實施主體，以片區(qū)為單位平衡各項配套設施，以捆綁式開發(fā)為實施手段，總體平衡安置及用地規(guī)模。

2）保留傳統(tǒng)街區(qū)，傳承歷史文明3）提升城市形象，打造城市品牌4）整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展技術路線1、規(guī)劃思路1）創(chuàng)新規(guī)劃理念，打造城市經濟。棚戶區(qū)改造與完善住房保障體系、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、保護歷史文化有機結合，實施整體拆遷改造，引入城市綜合體、鄰里中心等新概念。搞好產業(yè)布局、完善基礎設施、帶動經濟發(fā)展，對城市總體規(guī)劃和各片區(qū)控規(guī)進行徹底的梳理和更新。2）合理總量控制。改造必須實施總量控制，避免不適當的改造規(guī)模對城市社會經濟的正常運行和發(fā)展帶來巨大沖擊。根據對公共財政政策和未來房地產市場發(fā)展趨勢的預測，結合城市空間結構調整和環(huán)境改善的要求，制定各區(qū)城中村與棚戶區(qū)改造中改造用地、拆除建筑面積、新建面積和功能構成的控制總量建議。3）分區(qū)規(guī)劃、因地制宜——突出規(guī)劃的針對性。規(guī)劃深入分析XX、兗州兩個分區(qū)的現(xiàn)狀問題，規(guī)劃中予以區(qū)分對待，因地制宜的突出特點。4）分層規(guī)劃、重點控制——突出規(guī)劃的指導性和控制性（棚戶區(qū)）。整體規(guī)劃：與總規(guī)、老城更新、專項規(guī)劃銜接，以完善城市功能、改善居住環(huán)境、提升城市形象、優(yōu)化社區(qū)組織、統(tǒng)籌設施配置為原則，確定土地使用性質人口空間分布、公共設施配置等，保障棚戶區(qū)改造的發(fā)展，指導各棚戶區(qū)和地塊規(guī)劃?？刂埔?guī)劃：分兩個層次，包括總體層面對建設總量、開發(fā)強度、建筑高度控制。片區(qū)層面劃定地塊界限、制定地塊控制圖則。詳細規(guī)劃策劃：做其中某些地塊的詳細規(guī)劃策劃，對規(guī)劃進行具體表述，作為示范案例，并對地塊指標進行反饋。5）分類整治、通則指引——突出規(guī)劃的指導性（老舊小區(qū)）。針對老舊小區(qū)進行現(xiàn)狀詳細調查，并進行分類整治。對老舊小區(qū)制定整治通則。6）制定分期實施計劃——突出規(guī)劃的時效性。明確分年度計劃、確定年度重點，指導棚戶區(qū)改造有序推進，突出規(guī)劃的時效性。7）強化規(guī)劃技術支撐在一般改造規(guī)劃編制的基礎上，項目組組織多專業(yè)人員從房地產市場、土地管理、社區(qū)組織模式、公共設施配置、歷史文脈的延續(xù)與城市特色的體現(xiàn)、老城疏解與舊城更新、土地開發(fā)強度綜合測算等7個方面對城中村、棚戶區(qū)進行多視角、綜合性的解讀與研究，為棚戶區(qū)改造的計劃與規(guī)劃編制、管理與實施提供極具操作性的技術指引。2、技術路線規(guī)劃進行棚改背景的分析，在現(xiàn)狀調研的基礎上，分析XX城區(qū)及兗州城區(qū)棚戶區(qū)的現(xiàn)狀情況，明確棚戶區(qū)的類型、范圍、分布、規(guī)模、人口等情況。在此基礎上確定規(guī)劃思路、總體目標，確定分年度棚戶區(qū)改造的戶數、改造面積，配套建設公共服務設施。通過科學規(guī)劃，制定合適的棚戶區(qū)改造控制指標（如建筑高度、開發(fā)強度、綠地率等）和年度計劃和控制導則。并明確老舊小區(qū)整治內容，制定整治細則。制定完善組織、資金和政策等多方面的保障措施。現(xiàn)狀分析與評價城市總體認識（王）城市共性特征分析1、城市格局上，老城擁堵，新區(qū)帶動不足老城區(qū)過于擁擠，集中了城區(qū)大部分居民、公共設施、出行人流。2、多元文化匯聚、多種風格并存建筑是歷史文化的物質載體，記錄了社會的政治經濟變遷過程。城區(qū)風貌平淡，城市文化遺存多，但是傳承少，待挖掘。3、公共設施配置缺乏，分布不合理老城區(qū)公共設施相對集中，商業(yè)氣氛濃郁，市級商業(yè)中心所在地、大型商場和商業(yè)街充滿活力和魅力。老城區(qū)占城區(qū)不到30%的用地，集中了80%的醫(yī)療衛(wèi)生、70%的教育資源、70%的商業(yè)服務，外圍公共設施缺極度缺乏。4、房地產市場疲軟，新區(qū)帶動力不足1）商品房施工面積、新開工面積、竣工面積均保持同步增長。2）總體上XX樓市供應量還是略為大于需求量，待售面積增加，市場壓力大。2013年底，XX市商品房待售面積165.16萬平方米，同比增長21.46%，其中一年以下待售面積65.96萬平方米，同比下降15.73%一年以上三年以下待售面積94.24萬平方米，同比增長72.95%，三年以上待售面積4.96萬平方米，同比增長53.56%。商品住宅待售面積116.94萬平方米，同比增長6.64%，其中一年以下待售面積43.76萬平方米，同比下降35.23%，一年以上三年以下待售面積69.63萬平方米，同比增長79.6%，三年以上待售面積3.55萬平方米，同比增長9.9%。商品住宅中，90平方米以下待售面積0.25萬平方米，同比增長100%。3）老城區(qū)外圍由于公共設施、商業(yè)設施不足很難吸引購房者，而老城區(qū)仍是購房者的首選地，對老城區(qū)的棚戶區(qū)改造有較大的促進作用。4）土地價格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷。XX市中心城區(qū)2010-2013年住宅用地供應情況年份供地面積（萬平方米）面積（畝）2010191.30832869.62011200.96323014.42012159.66082439.92013260.45903906.9合計812.391312231年均供地面積在200公頃。按2.0容積率，則年開工量年均約在400萬平方米。5）現(xiàn)狀保障房情況2013年至2015年全市將新建（增）各類保障性安居工程3萬套，力爭到2015年底，全市城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率達到20%。6）房地產發(fā)展趨勢XX房地產發(fā)展在中長期內，市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢，但短期內房地產市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢。初步按XX城區(qū)未來幾年住宅年均200萬平米開發(fā)量，棚戶區(qū)（城中村）項目占比60-70%（含遷建及配套開發(fā)）即每年棚戶區(qū)（城中村）項目建設總量在120-140萬平方米，（參考武漢用地規(guī)模測算標準，還建面積占拆遷面積的1.3倍）則每年拆遷面積為92-108萬平方米）。6、城市發(fā)展進入快速城鎮(zhèn)化階段根據XX市城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃（初稿），XX城區(qū)2015年到2020年新增城鎮(zhèn)人口26萬人。需新增1040萬平方米住宅滿足住房需求，年均需求量在208萬平方米；兗州城區(qū)2015年到2020年新增城鎮(zhèn)人口7萬人。需新增280萬平方米住宅滿足住房需求，年均需求量在56萬平方米。上位規(guī)劃及相關規(guī)劃解讀1、XX市城市總體規(guī)劃（2008-2030年）1）城市性質：以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為主的魯南地區(qū)中心城市之一，以運河文化為特色的歷史文化名城2）城市職能全市的政治經濟中心、現(xiàn)代服務業(yè)中心、現(xiàn)代制造業(yè)基地、科技創(chuàng)新中心、以運河文化為特色的文化中心、旅游服務中心。3）居住用地：規(guī)劃居住用地共4291.2公頃，占城市建設用地的26.82%，人均居住用地26.82平方米。中心城區(qū)6個片區(qū)中，共分為62個居住區(qū)。4）城市空間結構：中心城區(qū)形成“雙城六片、三心三軸”構成的“H型”城市空間結構。XX市城市總體規(guī)劃對棚改片區(qū)主導屬性確定、用地功能更新、指標控制提供了框架性、基礎性指引。2、XX三河六岸地區(qū)總體戰(zhàn)略規(guī)劃生態(tài)之脊：大運河和洸府河是中心城區(qū)各功能板塊之間以及中心城區(qū)與外部環(huán)境之間最重要的生態(tài)廊道，古運河穿越運河新城、老城區(qū)和北湖新城三大功能版塊。成長之軸：功能板塊上，三河六岸地區(qū)包括運河新城和十里營兩大版塊。兩大功能版塊是未來XX現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點地區(qū)。與此同時，三河還是北湖新城的重要組成部分，三河與北湖一起構成以旅游、體育、行政為主導職能的北湖新城發(fā)展的基石。活力之脈：古運河作為十字型公共服務軸線的組成部分，串聯(lián)運河新城商貿文化、老城商業(yè)文化和北湖旅游服務三大城市中心，沿河公共軸線布局城市級文化、商務、商業(yè)、娛樂與旅游服務設施。大運河和洸府河流經多個居住區(qū)，依托其環(huán)境品質規(guī)劃多個社區(qū)中心，并沿河布局體育健身和生態(tài)休閑等設施。文化之源：XX城市的發(fā)展歷史與運河水系的變遷息息相關，古運河、大運河、洸府河體現(xiàn)了不同時期的XX的城市文化特色。三河六岸地區(qū)總體戰(zhàn)略規(guī)劃對古運河、大運河、洸府河兩岸附近的棚戶區(qū)改造、城中村改造在用地功能、城市設計指引、生態(tài)建設等方面提出了宏觀性戰(zhàn)略指引。3、XX市城市綜合交通規(guī)劃及軌道線網規(guī)劃1）道路網整體布局以“兩橫三縱兩射”快速路、“七橫九縱”片區(qū)間主干路形成XX中心城區(qū)道路骨架。2）城市軌道線網規(guī)劃遠期方案線路長度（KM2）車站（座）平均站間距（KM2）1號線64.05232.912號線35.04152.503號線61.83213.09合計160.9255（4）－XX市城市綜合交通體系、及軌道交通線網對本次棚戶區(qū)改造規(guī)劃有關道路疏通、場站布局、用地預留、實施重點片區(qū)等具有重要的指引作用。4、XX市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃（2011—2030年）XX市城市綠地系統(tǒng)結構為“一心、五廊、雙環(huán)、多園”。一心：即城市綠心：以小北湖風景區(qū)、南陽湖湖泊濕地、十里營采煤塌陷區(qū)生態(tài)恢復區(qū)為自然基礎，構建城市大型生態(tài)、景觀、休閑、游憩核心。五廊：依托梁濟運河、洸府河等五條貫穿城市的河流，構建溝通外圍郊野地區(qū)的生態(tài)聯(lián)系通道，城市濱水景觀廊道、休閑游憩廊道和旅游發(fā)展廊道。雙環(huán)：外圍濕地生態(tài)綠環(huán)、內城濱河文化綠環(huán)。1）外圍濕地生態(tài)綠環(huán)：以城市外圍的采煤塌陷區(qū)和自然湖泊濕地為主體、結合以交通線和河流構建的生態(tài)綠廊，相互串聯(lián)形成外圍濕地生態(tài)綠環(huán)，寬度1-5公里。由“老運河生態(tài)公園-京杭運河-南躍進溝-濟北生態(tài)公園-楊家河生態(tài)公園-泗河生態(tài)公園-泗河-濟東生態(tài)公園-里營生態(tài)公園-北湖”共同構成。2）內城濱河文化綠環(huán)：以老城區(qū)的洸河、府河、老運河、越河等沿河綠地為主體，依托內部和周邊文物古跡資源建設開放空間和風景林蔭路，并結合舊城改造構建線型綠帶與塊狀綠地，從而形成連續(xù)通暢的內城濱河文化綠環(huán)，寬度不少于30米。多園：因地制宜、合理布局大型綜合公園和專類公園，并與道路綠網、帶狀公園共同構建主城區(qū)綠地系統(tǒng)的內部基本架構，充分發(fā)揮結構性綠地在城市發(fā)展中的景觀生態(tài)、空間結構、形象塑造方面的重要功能。XX市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃對綠地分類、布局原則、空間分布等進行了總體層面的戰(zhàn)略指引，為本次棚改片區(qū)用地功能更新、公園配套建設提出了指導性、限制性要求。5、XX市歷史文化名城保護規(guī)劃1）面的保護包括外圍生態(tài)保護區(qū)、歷史風貌展現(xiàn)區(qū)、現(xiàn)代都市風貌區(qū)。2）點的保護（1）城市新景觀節(jié)點，主要包括城市主要出入口、地標景觀區(qū)的建設；（2）城市開敞空間，包括大型公園、廣場等城市開敞空間；（3）各歷史文物古跡點的保護，包括全國重點文物保護單位5處，XX省重點文物保護單位11處，XX市重點文物保護單位20處；另有擬申報和新挖掘的古跡和優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑19處；傳統(tǒng)村落和擬恢復歷史建筑均列為文保單位加以保護。（4）“XX八景”保護與恢復。結合古八景的保護與現(xiàn)存狀況，規(guī)劃突出以下八景：鐵塔清梵、太白晚眺、墨華泉碧、鳳臺夕照、灌冢晴煙、南池荷凈、西葦漁歌、獲麟晚渡。3）歷史城區(qū)建筑高度控制規(guī)劃（1）文物古跡周邊。保護范圍內，按照文物保護單位的控制要求；建設控制地帶范圍內，新建建筑高度不能超過文保單位現(xiàn)狀平均高度。（2）歷史文化街區(qū)新建建筑高度控制在12米以下，同時滿足視廊、對景等要求。（3）濱河區(qū)規(guī)劃沿岸新建建筑高度控制在18米以下。4）歷史城區(qū)用地調整規(guī)劃（1）提升服務功能，優(yōu)化整合商業(yè)辦公，增加文化用地，恢復傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。（2）嚴控大型廣場，增加街巷小型活動場所。（3）優(yōu)化居住功能，改善居住條件。（4）完善綠化系統(tǒng)，提升城市品質。結合文化遺產保護和旅游發(fā)展的需要，對歷史城區(qū)的綠地系統(tǒng)進行梳理和完善，使歷史城區(qū)形成以街頭綠地、廣場綠地等為點，道路兩側綠地、城市遺址公園、洸河、府河兩岸綠地為線，王母閣公園、人民公園、運河為面的點、線、面結合的綠色網絡布局。XX城區(qū)歷史文化名城保護規(guī)劃對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、文物保護單位以及歷史文化的傳承與利用制定了保護規(guī)則，明確了保護要求，對棚改片區(qū)的用地更新、特色塑造、城市設計均有重要的指導意義。6、XX市區(qū)教育專項規(guī)劃（2010-2030年）1）初中生均用地面積與服務半徑老城區(qū)保留初中學校用地拓展確有困難的不低于12平方米/生，新建或遷建初中生均用地指標控制22.02-24.38平方米/人；服務半徑為1000-1500m，服務人口為3-5萬人。2）小學生均用地面積與服務半徑老城區(qū)保留小學校用地拓展確有困難的不低于11平方米/生，新建或遷建小學生均用地指標控制在19-24.8平方米/人；服務半徑原則上不超過800m，服務人口1.2-2.5萬人。3）學前教育生均用地面積與服務半徑學校用地指標按照《XX省幼兒園基本辦園條件標準（試行）》控制，老城區(qū)學校用地拓展確有困難的不低于15平方米/生；服務半徑300-500m，服務人口0.8-1.6萬人。本次規(guī)劃將結合教育專項規(guī)劃確定的初中、小學、學前教育生均用地面積與服務半徑在棚改片區(qū)中預留初中、小學、學前教育機構用地。7、XX市色彩風貌總體規(guī)劃1）城市整體風貌架構城區(qū)劃分為“兩心、兩軸、兩廊、三環(huán)、七區(qū)、多點”的整體風貌架構。2）風貌區(qū)劃規(guī)劃在區(qū)劃上按照三大類進行控制：南北交融風貌區(qū)、北方風貌區(qū)、一般性控制風貌區(qū)。XX市色彩風貌總體規(guī)劃明確了XX中心城區(qū)的風貌架構與風貌區(qū)劃，對棚戶片區(qū)改造提供了風貌指引。8、XX市城區(qū)農貿市場專項規(guī)劃（2012-2030年）居住區(qū)級農貿市場服務半徑：老城區(qū)為800-1000米，新城區(qū)為1000-1200米；小區(qū)級農貿市場服務半徑：老城區(qū)為400-500米，新城區(qū)為500-600米。本次規(guī)劃將結合農貿市場專項規(guī)劃確定的農貿市場服務半徑及規(guī)模在棚改片區(qū)中預留農貿市場用地。9、XX城區(qū)停車設施專項規(guī)劃（2013-2030年）規(guī)劃堅持以“供需統(tǒng)籌，以供定需”和“區(qū)域差別化”的發(fā)展理念為指導，將停車設施規(guī)劃作為“交通需求管理”的重要手段。劃分為三類停車政策分區(qū)，一類區(qū)，停車限制供應區(qū)；二類區(qū)，停車平衡供應區(qū)；三類區(qū)，停車擴大供應區(qū)。并形成了由配建公共、路外公共停車、路內臨時停車、構成的社會公共停車泊位供應結構。近期目標以加大停車泊位供給力度為主，交通需求管理為輔，新建和挖潛相結合，并恢復已批規(guī)劃停車場改作他用的空間，緩解中心城區(qū)停車壓力。遠期進行停車需求的調節(jié)，實現(xiàn)停車設施供需的總量平衡和動態(tài)平衡，并發(fā)展新型智能化停車設施，促進可持續(xù)交通系統(tǒng)的完善。做到公共停車場布局合理、規(guī)模適當、使用方便，保障動、靜態(tài)交通的協(xié)調有序，形成健全的停車發(fā)展保障機制。本次規(guī)劃將結合棚戶區(qū)改造加大停車泊位供給力度，利用棚改片區(qū)騰出的用地按照本專項規(guī)劃要求進行公共停車場的設置。城區(qū)農貿市場布局圖城區(qū)社會公共停車設施布局圖10、XX市市區(qū)加油加氣充電站布點規(guī)劃（2013-2030年）（1）加油站規(guī)劃2030年加油站總計108座，其中現(xiàn)狀保留65座，新建及遷建43座。（2）加氣站規(guī)劃2030年市區(qū)加氣站共規(guī)劃31座，保留現(xiàn)狀7座，規(guī)劃新增設24座加氣站。（3）充電站規(guī)劃2030年新建大型集中充電站2座、充換電站3座、電池配送站21-30個。本次規(guī)劃將利用棚戶區(qū)騰出的用地按照本專項規(guī)劃要求預留加油加氣充電站。城區(qū)加油加氣充電站布局圖城區(qū)控制性詳細規(guī)劃覆蓋圖

11、XX城區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制情況XX中心城區(qū)目前編制的控制性詳細規(guī)劃有任城新區(qū)控制性詳細規(guī)劃、任城主城區(qū)西部控制性詳細規(guī)劃、老城西片區(qū)控制性詳細規(guī)劃、老城東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃、市中區(qū)西南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃、市中區(qū)東南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃、北湖生態(tài)新城控制性詳細規(guī)劃、洸府河東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃、高新區(qū)科技新城控制性詳細規(guī)劃、蓼河兩側控制性詳細規(guī)劃?？匾?guī)覆蓋面積已占中心城區(qū)總面積的80%左右。12、兗州市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）1）城市性質魯南地區(qū)交通樞紐、產業(yè)基地、現(xiàn)代化工貿城市。2）城市規(guī)模2020年城市人口規(guī)模約為42萬人，城市建設用地規(guī)模約為50平方公里，人均建設用地指標約為120平方米/人。3）規(guī)劃布局結構規(guī)劃形成一城、四區(qū)、雙軸、兩心的城市用地布局結構。4）住房發(fā)展目標面向不同收入階層，建立完備的住房供應體系，滿足不同層次的住房需求。重點解決好保障性住房的建設，規(guī)劃期末實現(xiàn)人均住房建筑面積的小康水平，即達到人均建筑面積40-50平方米，住房成套率達到100％。5）居住用地規(guī)劃居住用地以市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好的二類居住用地為主。規(guī)劃遠期居住用地1250.55公頃，占城市建設總用地的24.89%，人均居住用地29.78平方米。兗州市城市總體規(guī)劃對棚改片區(qū)主導屬性確定、用地功能更新、指標控制提供了框架性、基礎性指引。兗州市城市總體規(guī)劃總平面圖兗州市城市綜合交通體系規(guī)劃圖13、兗州市城市綜合交通體系規(guī)劃（2013-2020年）1）道路網整體布局以“兩橫兩縱一射”區(qū)域間快速通道、“十橫九縱”片區(qū)間主干路形成兗州中心城區(qū)道路骨架。2）區(qū)域間快速通道布局方案路網結構：兩橫兩縱一射，詳見附表7。兩橫：兩橫分別為G327改線、濟曲快速路。兩縱：兩縱由西向東分別為泗河東路、西環(huán)城路。一射：濟曲快速路南段。3）片區(qū)間主干路布局方案形成“十橫九縱”的片區(qū)間主干路。十橫：新327、西安路、吉安路、北外環(huán)路、滋陽路—鐵北街、魯王路-北護城河路、建設路、九州路、豐兗路、勝利路。九縱：梁州路、荊州路、冀州路、大禹路—南環(huán)城路、揚州路、龍橋路、中御橋路、酒仙橋路濱河路。兗州城市綜合交通體系規(guī)劃對本次棚戶區(qū)改造規(guī)劃有關道路疏通、場站布局用地預留具有重要的指引作用。棚戶區(qū)改造完成情況1、完成情況改造規(guī)模：XX市的城中村、棚戶區(qū)改造早在2006已開始，09年全面展開，2009-2013年，XX城區(qū)開工改造各類城中村、棚戶區(qū)14片，6762戶。2011-2013年，兗州城區(qū)開工改造各類城中村、棚戶區(qū)6片，2911戶。改造模式：探索了幾種不同的改造模式，關注解決了農民轉變?yōu)槭忻竦木蜆I(yè)及生活保障問題。分布區(qū)域：此階段XX城區(qū)棚戶區(qū)改造大部分為城中村改造項目，位于老城核心區(qū)邊緣位置，基本伴隨城市房地產大規(guī)模開發(fā)進行。兗州城區(qū)大部分為工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)，隨著城市大項目建設帶動的開發(fā)項目。改造類型：有國有工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)、城中村、鐵路棚戶區(qū)，不存在國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房幾類。表2-1XX城區(qū)完成棚戶區(qū)改造項目一覽表實施時序序號項目名稱行政區(qū)項目類型用地面積（萬㎡）改造前住宅建筑面積（萬㎡）改造前總戶數（戶）2009年1城北片區(qū)任城城市棚戶區(qū)2.42.55002010年2王母閣棚戶區(qū)（二期）任城城中村4.54283運河佳園任城城中村54004薛口村任城城中村12．45586合計21.9514142011年5南陽湖農場任城城中村7.0115.61306合計7.0115.613062012年6毛巾廠片區(qū)任城城市棚戶區(qū)3.360.9151807菜市片區(qū)任城城市棚戶區(qū)131710478喬莊狄林任城城中村10.7312.16279三里屯片區(qū)任城城中村10．377．49554合計37.4637.50524082013年10東南片區(qū)棚戶區(qū)任城城中村15.214.78100011新華片區(qū)棚戶區(qū)任城城中村21.782327612建設北路升級改造棚戶區(qū)任城城市棚戶區(qū)28.447.233413董莊居委片區(qū)（長安花園）任城城中村4.388.6128014億豐時代廣場棚戶區(qū)任城城市棚戶區(qū)7.265.21260合計77.0658.82150合計95.881006762表2-2兗州城區(qū)完成棚戶區(qū)改造項目一覽表實施時序序號改造項目名稱位置項目類型占地面積（㎡）搬遷戶數（戶）搬遷面積（㎡）還建面積（㎡）完成時間建設成本還建棚戶區(qū)名稱20101興隆礦棚戶區(qū)興隆礦工礦棚戶區(qū)5550060034000800002012年18000興盛園小區(qū)20102大陸機械大陸機械工礦棚戶區(qū)409001003000529002015年15500新興小區(qū)20113紅花西街一期紅花西街城市棚戶區(qū)3800050032000640002014年7000舊關安置社區(qū)20114中山路神路街城市棚戶區(qū)5800058045000560002012年6000奎星苑20115興隆文化園文化東路鐵路棚戶區(qū)10000062245000465002011年9000奎星苑20136天仙嘉苑天仙廟村城市棚戶區(qū)6353050996300903402016年19000天仙嘉苑合計3559302911255300389740745002、取得的效果（1）改造范圍不斷拓展棚戶區(qū)改造已由傳統(tǒng)的一般意義上的低矮破舊、建筑密度較大的平房棚戶區(qū)改造，過渡到逐步把城中村、老舊小區(qū)納入改造范圍。（2）住房條件持續(xù)改善通過棚戶區(qū)改造，越來越多的城鎮(zhèn)居民告別了昔日低矮破舊的平房，搬進了寬敞明亮的新居，居民的住房條件得到了較大改善。居住要求從滿足基本生存需要向享受型需要發(fā)展，居住面積逐年增加，房屋質量逐步提高，住房設施不斷完備，居住環(huán)境日趨優(yōu)美。（3）發(fā)揮市場機制的作用，提高改造質量和效率。棚戶區(qū)改造堅持“政府主導、市場運作”,除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優(yōu)惠政策外還允許在改造項目里，配套建設一定比例商業(yè)服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。極大的增強了開發(fā)企業(yè)的積極性，對棚戶區(qū)改造質量和效率的提高具有重要意義。（4）以改善居住條件為目的，確保居民得到實惠。實施棚戶區(qū)改造的根本目的是改善群眾的居住條件。XX對棚戶區(qū)改造實行“保底”安置，安置標準普遍達到了戶均45平方米以上，同時，還同步配套建設了基礎設施和公共服務設施，使居民的生產、生活、就醫(yī)、就學等條件能夠同步改善。XX棚戶區(qū)改造推進了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，為擴大就業(yè)增添了崗位，形成了不同的改造模式，例如高新區(qū)、蔣林棚戶區(qū)改造把解決棚戶區(qū)居民就業(yè)納入棚改重要內容等。3、改造案例（1）薛口城中村改造：采用土地租賃、聯(lián)合開發(fā)、市場化運作等方式，依托區(qū)位交通優(yōu)勢發(fā)展建材批發(fā)市場，做大做強集體經濟。（2）XX高新區(qū)城中村改造：合理引導制定兩套房政策，群眾自住一套，對外出租一套。在社區(qū)規(guī)劃建設一定數量的商業(yè)用房，由村集體統(tǒng)一出租，租金用于支付社區(qū)日常管理、公共設施維護等費用。人均預留一分地，由村居集體統(tǒng)一建設工業(yè)園，發(fā)展產業(yè)項目。棚戶區(qū)（城中村）特性分析（牛）一、明確重點改造片區(qū)1、現(xiàn)狀居住用地評價分析根據使用年限、建筑質量、小區(qū)環(huán)境、基礎配套、公共設施等情況對居住用地評價。并根據劃定標準，判定各片區(qū)類型。較好居住用地片區(qū)主要位于老城核心區(qū)外圍，以2000年后建設為主，占到總居住用地的63%。一般居住用地片區(qū)多位于老城核心區(qū)內，以80、90年代建設為主，占到總居住用地的13%。較差居住用地片區(qū)分布于外圍城中村。占到總居住用地的24%。本規(guī)劃在評價基礎上，結合XX市改造計劃，將較差棚戶區(qū)及城中村納入本次規(guī)劃重點；一般居住片區(qū)納入老舊小區(qū)整治。2、現(xiàn)狀調查摸底情況（1）棚戶區(qū)情況根據全面摸底、實地調查，XX市中心城區(qū)內棚戶區(qū)總計74個，其中XX城區(qū)40個，兗州城區(qū)34個。XX城區(qū)棚戶區(qū)形成原因極為復雜，情況各不相同。位于城市中心的棚戶區(qū)所占數量較大，大部分是各個歷史時期形成的基礎設施陳舊、年代久遠的危舊房，尚未進行舊城改造和危房改造的地區(qū)，也有一些是早期城市危舊房改造中遺留下來的“開發(fā)死角”。大中型企業(yè)內的老舊住房是在上世紀五六十年代建成的住房，由于企業(yè)無力改造而遺留至今。隨著城市建設，改制后的“城中村”村民戶籍已轉為市民，但村里的居住環(huán)境并沒有得到改善。規(guī)劃為城市基礎設施的預留建設用地，由于至今未動工，棚戶區(qū)也遺留至今。（2）城中村、城邊村情況規(guī)劃對XX市中心城區(qū)內城中村、城邊村進行調查摸底，其中XX城區(qū)122個，兗州城區(qū)43個?？傆?65個。我市“城中村”大約可以劃分為兩類：一類是位于城市已建成區(qū)內或邊緣的、以村集體自治為管理單元的村莊，多數已沒有農民戶口和農業(yè)用地，但宅基地、戶籍、人口、產權等方面還沒有完全理順，在生產方式、生活方式、管理體制等方面仍保留著農村集體特征，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理；另一類是分布在中心城規(guī)劃建成區(qū)內和非城市建設用地上的村莊，是城市遠期發(fā)展的潛在區(qū)域，存在辦事處、鎮(zhèn)、村等多重行政管理建制，現(xiàn)有土地產權多數還屬于農村集體所有，村民還賴以土地生存為主，但部分生活方式已趨近城市居民，城市建設十年左右會征用、占用其土地。3、明確重點改造片區(qū)（1）棚戶區(qū)根據國家文件規(guī)定及XX實際情況，本次規(guī)劃將XX城區(qū)40個棚戶區(qū)全部納入規(guī)劃范圍，結合兗州實際情況，將20個棚戶區(qū)納入規(guī)劃范圍。（2）城中村城中村改造的空間部署必須與城市建設目標和近期建設重點相適應，重點改造對于城市整體結構完善和重要功能提升具有重要影響的城中村。A、改造影響城市整體生態(tài)環(huán)境的城中村；B、改造影響城市產業(yè)結構提升的城中村；C、改造火車站、汽車站等重要交通樞紐影響范圍內的城中村；D、改造影響城市整體景觀地區(qū)的城中村；本次規(guī)劃結合實際、將XX城區(qū)調查的47個城中村納入本次改造重點，將兗州城區(qū)調查的12個城中村納入本次改造重點。（3）重點改造片區(qū)根據以上分析，XX中心城區(qū)（XX城區(qū)、兗州城區(qū)）內共有棚戶區(qū)和城中村119個，其中棚戶區(qū)60個，城中村59個，見表2-1現(xiàn)狀棚戶區(qū)（城中村）統(tǒng)計一覽表。表2-1現(xiàn)狀棚戶區(qū)（城中村）統(tǒng)計一覽表類型數量（個）戶數（戶）人口（人）建筑面積（萬m2））占地面積（hm2）人均建筑面積（m2/人）人均占地面積（m2/人）XX城區(qū)棚戶區(qū)集中成片381139839896127.6147.932.037.1非集中成片2802801.81.664.357.1共計401147840176129.4149.532.237.2城中村4733281116459505.6578.243.449.6合計8744759156635635.0727.740.546.5兗州城區(qū)棚戶區(qū)集中成片1958162035785.4111.742.054.9非集中成片116560.20.635.7107.1共計2058322041385.6112.341.955.0城中村12709424801103.0174.841.570.5合計321292645214188.6287.141.763.5總計11957685201842823.51014.840.850.31、XX城區(qū)：棚戶區(qū)（城中村）共87個，包括棚戶區(qū)40個，城中村47個。從行政轄區(qū)來看，任城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）共63個，包括棚戶區(qū)39個，城中村24個。高新區(qū)棚戶區(qū)（城中村）共9個，包括棚戶區(qū)1個，城中村8個。太白湖區(qū)內城中村15個。2、兗州城區(qū)：棚戶區(qū)（城中村）共32個，包括棚戶區(qū)20個，城中村12個。二、現(xiàn)狀問題分析（一）現(xiàn)狀分布——格局散亂棚戶區(qū)主要位于老城區(qū)內，分布“散”，規(guī)?！靶　保瑱鄬佟半s”、密度“高”、配套“差”，改造難度大，對納入統(tǒng)一規(guī)劃、拆遷安置、土地出讓、項目成片開發(fā)等各項工作推進設置了許多障礙，增加了改造難度和不確定因素。城中村主要位于老城區(qū)外圍，大部分為沒有改造的舊村。多為傳統(tǒng)村莊形式，單個村莊占地規(guī)模大，戶籍人口密度小，配套缺乏，改造相對容易。（二）現(xiàn)狀用地——總量多、占地大1、XX城區(qū)：（見附表1：城區(qū)棚戶區(qū)現(xiàn)狀用地統(tǒng)計一覽表。）XX城區(qū)共87片棚戶區(qū)（城中村），主要分布于西城區(qū)，尤其是任城區(qū)內，大都分布于主干路兩側，區(qū)位良好，周邊交通較好的位置，周邊基礎設施齊全，但存在一定數量的非集中連片的棚戶區(qū)，給就地改造帶來難度。需要改造的城中村主要位于分布于中心城區(qū)外圍，道路條件較好，基礎設施配套相對完善，以集中成片為主，環(huán)境改善潛力大，有利于市場化運作和房地產開發(fā)。綜合棚戶區(qū)和城中村的現(xiàn)狀基本情況，規(guī)劃需考慮統(tǒng)一規(guī)劃，合并開發(fā)，總用地727.7公頃。其中居住用地面積597.33公頃，占棚改總用地的82.08%；公共管理和公共服務設施用地面積14.05公頃，占棚改總用地的1.93%；商業(yè)服務業(yè)設施用地面積15.57公頃，占棚改總用地的2.14%；工業(yè)用地面積21.48公頃，占棚改總用地的2.95%；公用設施用地面積1.13公頃，占棚改總用地的0.16%。1.1、現(xiàn)狀居住用地及人口分布——人口過于集中、社會矛盾積壓（見附表2：XX城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）現(xiàn)狀情況一覽表。）XX城區(qū)改造44759戶，總人口156635人，分布于87個棚戶區(qū)（城中村）地塊內?，F(xiàn)狀棚改區(qū)居住用地597.33公頃，占棚改總用地的82.08%，戶籍人均居住用地面積為38.14m2/人。人口分布以城中村為主，需安置人口116455人，人均占地面積49.6平方米，人均建筑面積43.4平方米。棚戶區(qū)需安置人口40173人，人均占地面積33.3平方米，人均建筑面積36.7平方米。由于棚戶區(qū)生活水平較低，眾多的外來務工人員和流動人口都把落腳點選擇在這些區(qū)域，而大部分外來務工人員成份復雜，流動性強，使得這里的社會矛盾積壓。1.2、現(xiàn)狀公共設施——配套建設滯后1）城區(qū)總體情況：XX城區(qū)公共設施總量缺乏、級配不合理、分布過于集中。整個城區(qū)現(xiàn)狀擁有各類公共服務設施用地約為724公頃，占整個城市用地的7.1%。主要集中在金宇路-火炬路-太白樓東路-琵琶XX路-車站西路-濟安橋路之間。在老城核心區(qū)15平方公里范圍內，擁有城市80%的醫(yī)院、50%的學校、68%的交通出行量。而在核心區(qū)外圍及新城區(qū)，明顯缺乏公共設施。2）城區(qū)分類公共設施情況現(xiàn)狀公共文化設施，市級文化中心正在建設，區(qū)級、街道級明顯缺乏，亟需完善各級文化設施，滿足人們日益豐富的文化生活需要，構建15分鐘文化圈。XX市現(xiàn)狀中小學基本滿足現(xiàn)狀服務范圍，學齡兒童都能滿足就近入學，但由于現(xiàn)狀中小學用地面積普遍偏小，結構性擇校嚴重，基本上不滿足國家、省級規(guī)范要求。幼兒園配套基本滿足需要，但公立幼兒園較少，私人辦幼兒園情況居多，缺乏監(jiān)管，辦學條件較差，多數為民居改造為主。農貿市場，部分實行升級改造，建筑質量較好，但是馬路市場仍然較多，擠占道路空間，仍有一定缺失。XX城區(qū)醫(yī)療機構配置較為合理，一、二、三級大型醫(yī)院分布相對均衡，社區(qū)門診配套完善。社會福利設施配置嚴重不足，存在總量缺乏，集中社會養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老都結構性缺乏。社區(qū)級設施配置不足，文化設施、老年活動設施缺乏。3）棚改片區(qū)公共設施情況現(xiàn)狀棚改片區(qū)內涉及改造公共管理與公共服務設施用地14.05公頃，占棚改總用地的1.93%。其中行政辦公用地5.62公頃，文化設施用地0.74公頃，醫(yī)療衛(wèi)生用地1.1公頃，社會福利用地0.39公頃，中小學用地5.9公頃。涉及商業(yè)服務業(yè)設施用地15.57公頃。XX城區(qū)棚改區(qū)內有中學4處（含1處私立），小學1處，中專1處。幼兒園13處，其中12處私立幼兒園。3處農貿市場，3處醫(yī)療衛(wèi)生設施，6處行政辦公用地等。詳見表2-4現(xiàn)狀棚改區(qū)公共設施用地一覽表。表2-4現(xiàn)狀棚改區(qū)公共設施用地一覽表：教育科研用地序號名稱所在棚改區(qū)名稱用地面積（h㎡）1紅星東路小學RC-21劉莊南片區(qū)0.42XX市第九中學RC-13仙營片區(qū)1.33XX市第十四中學RC-19娛樂城片區(qū)1.24糧食中專RC-30糧校宿舍片區(qū)1.45大唐中學TBH-9國光北村0.96附中南校區(qū)RC-34悅動廣場片區(qū)0.7幼兒園用地序號名稱所在棚改區(qū)名稱用地面積（h㎡）1愛諾陽光幼兒園（私立）RC-9永鑫社區(qū)2諾貝爾幼兒園（私立）RC-9永鑫社區(qū)3夢園幼兒園（私立）RC-14宋南村宋北村4啟蒙幼兒園（私立）RC-14宋南村宋北村5新希望幼兒園（私立）RC-18新華新村6中區(qū)機關（金色搖籃）RC-26劉莊西片區(qū)0.47育才小博士幼兒園（私立）RC-26劉莊西片區(qū)8大自然幼兒園（私立）RC-34悅動廣場片區(qū)9煤化觀音閣幼兒園（私立）RC-47前、中營片區(qū)10陽光幼兒園（私立）RC-51南池公園南片區(qū)11同心幼兒園（私立）RC-60李樓片區(qū)12奧克寶貝幼兒園（私立）RC-61常青居委二期13壯壯幼兒園（私立）GX-1小屯14華光幼兒園TBH-9國光北村農貿市場用地序號名稱所在棚改區(qū)名稱用地面積（h㎡）1新華農貿市場RC-18新華新村0.42仙營農貿市場RC-13仙營片區(qū)0.33劉莊農貿市場RC-28劉莊東片區(qū)0.34XX交通醫(yī)院RC-58交運集團0.85中區(qū)衛(wèi)生防疫RC-34悅動廣場片區(qū)0.36中心血站RC-19娛樂城片區(qū)0.37中區(qū)工商局RC-19娛樂城片區(qū)0.28常青社區(qū)居委會RC-61常青居委二期0.39XX市森林公安局RC-26劉莊西片區(qū)0.410中區(qū)財政局RC-34悅動廣場片區(qū)0.111中區(qū)農業(yè)機械安全監(jiān)理站TBH-9國光北村0.312中營社區(qū)居委會RC-47前、中營片區(qū)0.31.3、現(xiàn)狀建筑評價XX城區(qū)棚改區(qū)內建筑因條件的限制和較長的使用年限，建筑質量差、建筑密度大、巷道狹窄，環(huán)境惡劣。棚戶房普遍低矮、破舊，嚴重影響了居民的正常出行和生活。1）建筑質量較差XX城區(qū)棚改區(qū)內地建筑質量普遍較差，建筑主體結構、建筑內部空間、建筑外立面等存在問題，由于早期棚改區(qū)內控制不嚴，存在大量的臨時搭建建筑，多為簡易結構，建筑質量更差。根據建設年代、建筑規(guī)模、建筑層數、建筑結構等，將棚改區(qū)內的現(xiàn)狀建筑按建筑質量分為建筑質量較好，建筑質量一般，建筑質量較差三類。棚改區(qū)內地建筑質量普遍較差，具體：建筑質量較好：主體建筑結構完好，維護部件完整，具有一定的景觀價值，能夠滿足近、遠期使用要求的建筑，主要為后期更新改造后建設的住宅及公建，此類建筑基地面積約1.2萬平方米，占0.35%。建筑質量一般：主體建筑結構較好，維護部件較為完整，建筑景觀較好，能夠滿足近期使用要求建筑，此類建筑基地面積約38.63萬平方米，占11.24%。建筑質量較差：主體建筑結構較差，建設時間較長，對周圍景觀影響較大的低層住宅建筑，此類建筑基地面積約303.84萬平方米，占88.41%。2）建筑高度以低層為主棚改區(qū)內建筑以1-3層為主，主要為居民住宅用房和臨時搭建建筑；多層建筑較少，多為后期更新改造后插建住宅，初步統(tǒng)計如下：1-3層建筑，建筑基地面積約323.84萬平方米，占94.23%。4-6層建筑，建筑基地面積約18.63萬平方米，占5.42%。7層以上建筑，建筑基地面積約1.2萬平方米，占0.35%。3）建筑強度普遍低XX城區(qū)棚改區(qū)內地現(xiàn)狀建筑平均開發(fā)強度約0.92，其中有史行柏行村、白王村、西后營、黎寨等51個片區(qū)內的開發(fā)強度小于1，建設新村、杜廟村、開關廠宿舍等28個片區(qū)的開發(fā)強度在1-1.5，秦莊棚戶區(qū)、大三角等7個片區(qū)的開發(fā)強度在1.5-2，僅大唐高鴻和夏橋片區(qū)2個片區(qū)的開發(fā)強度大于2。從現(xiàn)狀棚改區(qū)的開發(fā)強度看，棚改區(qū)易于改造。1.4、傳統(tǒng)風貌缺失、個別格局猶存XX城區(qū)需改造的棚戶區(qū)和城中村分布于城區(qū)的各個方向，主要位于老城區(qū)和現(xiàn)狀建成區(qū)邊緣，跨越了城市發(fā)展建設的不同時期，包含了漢族、回族等不同民族生活的居住區(qū)域，雖然現(xiàn)在棚戶區(qū)內需要保留的文物古跡較少，但部分棚改區(qū)所在地區(qū)域，在XX城區(qū)歷史文化名城保護范圍內，蘊含了深厚的文化積淀，每個時代都通過建筑、街巷記錄下或深或淺的烙印，為棚改區(qū)改造歷史文脈的延續(xù)與文化特色的體現(xiàn)奠定了基礎。XX城區(qū)隨著城市的發(fā)展，歷史街道已經過數度改造更新，僅保留了原有街道格局和尺度；傳統(tǒng)街道已經消失或變更，僅有其路名還能喚起人們的回憶；部分歷史建筑和遺跡遭到破壞，蕩然無存，與人們的日常生活日益疏離。如西門大街片區(qū)、夏橋片區(qū)、越河北街等。棚戶區(qū)改造將進行著大規(guī)模的開發(fā)建設，大量的居住建筑和居住街區(qū)被推倒拆除，城區(qū)內雖然傳統(tǒng)風貌缺少，但是個別格局猶存，不能再次割斷城市的居住文脈和成長情，磨滅城市歷史的印記，對棚改區(qū)具有傳統(tǒng)風貌的舊建筑、古樹、名木等要進行保留整治，對這些舊的居住建筑要采取更好的方法繼續(xù)使用，使城市歷史的進程要進一步延續(xù)。分析XX城區(qū)現(xiàn)狀的棚戶區(qū)和城中村，包括以下風格：類型特點典型案例空間示例新村坊里小巷+沿街商業(yè)劉莊、建設新村、勝利街單位大院大街區(qū)+寬馬路山拖宿舍、新華新村典型村落風貌建筑+庭院廣場吳莊、前中營工業(yè)遺產點軸清晰+保存完好XX山推1.5、現(xiàn)狀道路交通擁堵XX城區(qū)棚改區(qū)周圍的城市道路交通條件較好，主干路基本完善，建設路、共青團路、古槐路、濟安橋路、太白樓路、洸河路、吳泰閘路、金宇路等道路通暢。棚改區(qū)與城市的聯(lián)系方便，交通便捷。但棚改區(qū)內部的道路系統(tǒng)不完善，存在次干路和支路不暢、不相接的部分，次干路和支路系統(tǒng)需要進一步完善，如西紅廟等部分棚改區(qū)內部道路過于狹窄，不滿足消防要求。城市整體公交線路已基本形成，但是部分地塊不完善，分布中心多、外圍少。棚改區(qū)內部的停車設施不足，尤其是社會公共停車不足，缺少交通管制，占壓道路停車現(xiàn)象嚴重，加重了內部道路的擁堵。1.6、城市綠化較好、小區(qū)綠化破壞嚴重1）城市總體情況至2011年，XX市中心城區(qū)共有綠地856.62公頃，