婁底市湘中綜合物流園區(qū)項(xiàng)目情況簡介婁底市工程咨詢中心第一章項(xiàng)目單位基本情況第二章項(xiàng)目基本情況第三章第四章第五章第六章第七章項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目總投資估算、融資方案及財(cái)務(wù)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2.湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)文件《關(guān)于核準(zhǔn)婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司湘中綜合物流園建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)》3.湖南省建設(shè)項(xiàng)目選址意見書4.婁底市國土資源局《關(guān)于婁底湘中綜合物流園建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見》和項(xiàng)目用地相關(guān)資料。5.婁底市環(huán)境保護(hù)局文件《關(guān)于湘中綜合物流園項(xiàng)目(一期)環(huán)境影響報(bào)告的批復(fù)》6.中國建設(shè)銀行貸款意向書7.婁底市湘中綜合物流園項(xiàng)目資金到位和支出專項(xiàng)的《審計(jì)報(bào)告》和工程進(jìn)度全景照片8.婁底市人民政府《關(guān)于湘中綜合物流園暨婁底東車站戰(zhàn)略裝車點(diǎn)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》和婁底市人民政府辦公會(huì)議紀(jì)要9.聲明第一章項(xiàng)目單位基本情況1.1公司簡介注婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司是2003年由湖南省經(jīng)委、發(fā)改委核準(zhǔn)成立的集鋼材、水泥、制冷設(shè)備、煤炭、礦產(chǎn)品、政策允許的有色金屬等資源、能源銷售的貿(mào)易企業(yè)，公司已與國內(nèi)山西省、貴州省及本省的大中型能源企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，是一個(gè)集經(jīng)營管理、運(yùn)輸、銷售為一體的現(xiàn)代化貿(mào)易企業(yè)。公司現(xiàn)有員工86人，其中大公司長期以來，堅(jiān)持“以人為本，科學(xué)管理”的企業(yè)宗旨，公司于2007年以來由單一的貿(mào)易企業(yè)逐漸向物流建設(shè)及貿(mào)易一體的多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，依托本市的資源優(yōu)勢及鐵路企業(yè)的運(yùn)輸優(yōu)勢，公司擬與廣州鐵路集團(tuán)湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中綜合物流公司，以婁底東火車站為基地，將湘中物流園打造為湖南省同行業(yè)先進(jìn)的具有現(xiàn)代物流信息平臺(tái)的企業(yè)。公司一直堅(jiān)持現(xiàn)代化企業(yè)管理的模式，狠抓經(jīng)營管理及售后服務(wù)，并積極納稅，先后榮獲湖南省“守信用企業(yè)”和湖南省“質(zhì)量信得過單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。生產(chǎn)經(jīng)營情況及“十一五”發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃七年來公司經(jīng)營管理能力和營銷水平處于不斷提高和不斷完善的成長過程，從單企業(yè)的無限生機(jī)，使企業(yè)的經(jīng)營管理充滿了活力。在整個(gè)經(jīng)營管理過程中，公司堅(jiān)持現(xiàn)代化企業(yè)的先進(jìn)管理模式，對(duì)每個(gè)崗位、每步完善，公司的綜合實(shí)力得到了不斷提升?！笆晃濉逼陂g，公司發(fā)展規(guī)劃是從單純的貿(mào)易企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為集能源貿(mào)易、物第二章項(xiàng)目基本情況為繼生產(chǎn)和營銷之外的“第三利潤源泉”，物流產(chǎn)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)和區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展能能有效改善投資環(huán)境，有力促進(jìn)本地及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)成長，因此加快物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)成為了加快現(xiàn)代物潭、株洲，北連長沙、益陽，西抵邵陽、衡“農(nóng)機(jī)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。婁底是湖南省的能源原材料制造業(yè)基地，物流量十分巨大。在《婁底市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)工業(yè)化戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)鐵路口岸籌建工作，并確定鐵路口岸選址也為婁底市鐵根據(jù)《婁底市現(xiàn)代物流業(yè)規(guī)劃(2006~2020)》，婁底市鐵路站場能力嚴(yán)重不論證，根據(jù)婁東改造方案，鐵道部和省東站的擴(kuò)能改造。同時(shí)，根據(jù)婁底鐵路口岸和綜合物流與廣鐵集團(tuán)合作，將追加投資億元，在婁底東車制改革的需要，同時(shí)盡可能優(yōu)化物流的壓力和影響，廣鐵集團(tuán)公司擬逐步將婁底站區(qū)范圍內(nèi)茶、勝昔橋的貨運(yùn)組織給予相應(yīng)調(diào)整。婁底火車站將主要承將不再辦理站內(nèi)貨物業(yè)務(wù)。婁底火車東站作為湘中地區(qū)唯綜合型物流基地，將主要承擔(dān)漣鋼的薄板和精品鋼材、冷發(fā)區(qū)的精加工工業(yè)產(chǎn)品、錫礦山的銻品、冷水江金鷹的出口服飾、的電子陶瓷、雙峰的農(nóng)機(jī)、各縣市區(qū)的出口禽獸、農(nóng)產(chǎn)品劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略。園區(qū)內(nèi)建設(shè)現(xiàn)代倉儲(chǔ)區(qū)、中央商務(wù)交易區(qū)、物流信區(qū)、公寓區(qū)及水、電、道路等配套服務(wù)設(shè)施。(1)總體建設(shè)規(guī)模根據(jù)本項(xiàng)目的主要功能和生產(chǎn)綱領(lǐng)，總體建設(shè)規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：道路場化47800 14000 15700972004046084500315009(2)一期擬建規(guī)模：工程項(xiàng)目3mmmmmmmmmmmmmmmm4427352896246337道路246780829233000場2綠化256615(1)該項(xiàng)目已立項(xiàng)核準(zhǔn)，批復(fù)文號(hào)為：湘發(fā)改財(cái)貿(mào)【2009】8號(hào)《關(guān)于核準(zhǔn)婁底建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)》(2)征地86畝，并已完成三通一平工作。(3)與中國建設(shè)銀行達(dá)成貸款意向書。貸款意向書編號(hào)為：(2009)第001號(hào)。第三章項(xiàng)目市場分析婁底市物資流通發(fā)展?fàn)顩r分析隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行和直接決定企業(yè)生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的滿業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進(jìn)組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并成為一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。濟(jì)體制的初步建立與完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流對(duì)提高地區(qū)乃至國家的綜合經(jīng)濟(jì)競爭力的作用，已開始為各界所關(guān)注，現(xiàn)代物流項(xiàng)目的規(guī)劃與實(shí)施，正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。但由于地處內(nèi)陸地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平與沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比差距更大。婁底市在交通、倉從現(xiàn)代物流的理念看，規(guī)模，水平還都比較低，亟需從基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r婁底市的綜合運(yùn)輸網(wǎng)建設(shè)已取得了很大的成就，由鐵路、公路、內(nèi)河運(yùn)輸構(gòu)成的(1)公路。婁底市公路網(wǎng)由高速公路(上瑞、二廣)、國道(G320、G207)、省道(S209、S210、S217、S225、S312、S314)縣道和鄉(xiāng)道等構(gòu)成。2005年底，全市里程、達(dá)到9278公里，比上年增長了%，其中高速公路62公里，二級(jí)以上公公里上升到97公里/百平方公里，在全省處于領(lǐng)先地位見表3－2。特別是潭邵高速公路的建成通車，極大地提高婁底公路營運(yùn)能力，使得婁底交通運(yùn)輸為經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了里程構(gòu)成狀況比較表3－1(2)鐵路。湘黔鐵路橫穿東西，洛湛鐵路貫通南北，二者交會(huì)于婁底，使婁底成東站是一個(gè)三等客貨混合站，冷水江東站貨運(yùn)錫礦山閃星銻業(yè)公司、大唐湖南華銀金竹山電(3)內(nèi)河運(yùn)輸。最近幾年，婁底水路運(yùn)輸大為改觀，給鐵路運(yùn)輸起到了很好的上運(yùn)輸提供了可靠的航道安全保障，有力地推進(jìn)了婁底新化港和冷水江港。新化港生產(chǎn)用碼頭長度年各種運(yùn)輸方式貨運(yùn)量輸量一直呈上升趨勢，2007年社會(huì)貨運(yùn)量達(dá)到萬噸，比2006年增長了%。社會(huì)貨運(yùn)量的持續(xù)增長，為婁底市物流市場帶來大量需求，為物流行業(yè)的水運(yùn)式狀況地區(qū)，拖拉機(jī)的數(shù)量一直都占到很大的比例。到貨物運(yùn)輸業(yè)比較發(fā)達(dá)，但由于多年來對(duì)貨運(yùn)站資金缺乏，原有新化煤炭二處停車場和冷水江裝配站也2280站房面積00100竣工時(shí)資間4址稱站積(m2)0漣內(nèi)站站站場80600源分分年度投資(萬元)-2015模(m2)5400020停車場010020000000002100站站站新化立新建新建新建新橋汽新化車裝配縣城站處汽汽車零市區(qū)站站運(yùn)站新建新建新建區(qū)處站湘中物流園區(qū)的輻射范圍與客戶定位中綜合物流園的輻射范圍為婁底市所轄的婁星區(qū)、雙峰縣、新化縣、冷水陽、邵陽、懷化等地區(qū)，間接腹地為長沙、湘西中物流園區(qū)必須通過科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)，充分功能齊備、信息通信、規(guī)范管理等優(yōu)勢，吸引眾多與現(xiàn)區(qū)，共同發(fā)展。湘中物流園區(qū)吸引的主要目標(biāo)市場客戶(1)物流服務(wù)提供商。。湘中物流園區(qū)可吸引的物流服務(wù)提供商既包括不同功能特色的物流園或配送中心(2)物流服務(wù)關(guān)聯(lián)度高的加工及貿(mào)易企業(yè)。建筑混凝土生產(chǎn)企業(yè)等；也適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商及生成品銷售的區(qū)域中心庫。園區(qū)內(nèi)聚集大量高水平的第三方擇物流服務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴提供了良好條件，而入駐生產(chǎn)企源頭，物流服務(wù)供需雙方在園區(qū)的聚集有利于實(shí)現(xiàn)共贏的時(shí)還適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)建立全國原料采(3)信息服務(wù)提供商。流及部分生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運(yùn)作及管理將具有規(guī)模息通信技術(shù)來支撐高效率的物流服務(wù)體發(fā)等高科技信息，服務(wù)提供商參與園區(qū)經(jīng)(4)其他服務(wù)業(yè)企業(yè)。理、升物流園區(qū)的綜合物流服務(wù)功能。3.3區(qū)域分析3.3.1工業(yè)建市優(yōu)勢鎢等礦種的探明儲(chǔ)量也在全省占有重要地位。以此為依托，境內(nèi)布局有漣源鋼鐵集團(tuán)有限公司、冷水江鋼鐵總廠的現(xiàn)代治金企業(yè)，金竹山礦業(yè)集團(tuán)等百余家大中型煤炭開左右的增速，高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得建設(shè)綜合物流園成為社會(huì)發(fā)展的必需。3.3.2口岸批準(zhǔn)優(yōu)勢經(jīng)婁底市人民政府申請(qǐng)湖南省人民政府，(湘政函【2008】226號(hào))同意婁底市開設(shè)鐵路口岸。婁底東綜合物流園與擬建的婁底市海關(guān)口岸納入城市統(tǒng)一規(guī)劃和整體建設(shè)，對(duì)建設(shè)湘中物流一體化，提升婁底城市品位大有幫助。城益陽各地，婁底市鐵路口岸引進(jìn)海關(guān)、商檢等勢，同時(shí)也將會(huì)吸引周邊地區(qū)的出口貨物到婁底來第四章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案4.1湘中綜合物流園遠(yuǎn)期總平面布置圖遠(yuǎn)期總平面布置方案：(詳見附圖)。該方案的特點(diǎn)一是將物流園站的主出入口設(shè)在迎春路與湘陽街的交匯處。在與公路平行的路段中央布置站區(qū)出入口，大門距公在途經(jīng)此處時(shí)很直觀地看到物流園堆碼的大型國際集裝箱與正在進(jìn)行作業(yè)的大型裝卸機(jī)械，和體形高大的現(xiàn)代化倉庫，以及貨運(yùn)交易區(qū)的繁忙景象，使人們感受到現(xiàn)代物流的新氣象，從而產(chǎn)生靈感；二是站區(qū)內(nèi)各作業(yè)區(qū)(綜合辦公區(qū)、海關(guān)監(jiān)管區(qū)、公共區(qū)內(nèi)外交通組織順暢，保證了進(jìn)出車輛安全、有效地運(yùn)行。有效利用市政規(guī)劃各干道是綜合辦公區(qū)布置在湘陽街與迎春路交匯處的西側(cè)，與市區(qū)相連形成較好的景觀。婁底市整體物流規(guī)劃。家鐵路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。(1)、整體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)的原則(2)、盡可能滿足鐵路戰(zhàn)略裝車點(diǎn)建設(shè)規(guī)范要求(3)、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求(5)、注重定性與定量相結(jié)合的原則(6)、注重科學(xué)管理模式與技術(shù)運(yùn)用并重的原則(1)、近期：物流基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺(tái)建設(shè)、婁底市物流發(fā)展(2)、中期：物流公共信息平臺(tái)建設(shè)的完善、科學(xué)管理公交政策與措施實(shí)施的完(3)、遠(yuǎn)期：形成布局合理，集運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、加工、整理、配送、信息一(1)、現(xiàn)代倉儲(chǔ)區(qū)：位于秋浦街南側(cè)，面積100畝;(2)、中央商務(wù)交易區(qū)：位于秋浦街南側(cè)，面積120畝；(3)、物流信息科創(chuàng)開發(fā)區(qū)：位于現(xiàn)貨場東側(cè)，面積為30畝；(7)、拆遷安置區(qū)(擬在二期安排)；(8)、公寓區(qū)(擬在二期安排)；易區(qū)內(nèi)配套設(shè)置海關(guān)、商檢、保4.2主要技術(shù)參數(shù)例按9:1估算。工作天數(shù)：360內(nèi)倉儲(chǔ)量與庫棚倉儲(chǔ)量比例為8：2，平均堆存期為7~9天，第五章項(xiàng)目總投資估算、融資方案及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.1.1投資估算的編制依據(jù)(1)湘中綜合物流園建筑安裝工程量估算及設(shè)備需用量估算(2)交通部建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定(3)湖南省建筑工程計(jì)價(jià)定額(4)湖南省安裝工程估價(jià)表(5)湖南省建設(shè)工程費(fèi)用定額(6)全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額估算的基本前提投資估算結(jié)果一期工程建設(shè)投資總額構(gòu)成表表5-1投資(%)資(%)資(%)用(%) mmmm械輛備用息一二三貨運(yùn)交易市場(2層)綜合辦公樓(10~12計(jì)量2等m2m2m2m2m2m2m2m222123456789一期工程主要構(gòu)筑物工程量及投資估算匯總表表5-3序號(hào)123456789程合計(jì)單位㎡座座座工程量445(萬備注5廂式貨運(yùn)汽車(1~2噸)6881215321112345678919車輛檢測設(shè)備套9020車輛加油設(shè)備套2821電子計(jì)衡器套2522環(huán)保設(shè)備套4023巷道式堆垛機(jī)(H=18m)臺(tái)450計(jì)11畝量234562225從上文綜述可知，本項(xiàng)目是由政府引導(dǎo)投資的重大項(xiàng)目，項(xiàng)目資金分三部分進(jìn)行(1)鐵路站場改建工程由鐵路道負(fù)責(zé)資金籌措；(2)鐵路口岸建設(shè)由婁底市政府負(fù)責(zé)資金籌措；(3)物流園區(qū)一期工程由婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司、湖南省湘通物流有限公司時(shí)到位將是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。本研究結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，經(jīng)綜合分湘中物流園建設(shè)投資方案(萬元)表5－6造婁底鐵路口0不含征地費(fèi)，市政府出資岸岸一期工程各年度投資使用計(jì)劃(萬元)表5-7分期分期年度投資7217615952563499占總額%%%%%5.3.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)(1)國家計(jì)委計(jì)投資(1993)530號(hào)文所發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)(2)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度編制、現(xiàn)行財(cái)務(wù)價(jià)格和市場調(diào)查價(jià)格(3)同類項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本數(shù)據(jù)(1)建設(shè)期和計(jì)算期投資)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(2)園區(qū)項(xiàng)目投資社會(huì)融資或銀行貸款。物流園收入估算物流園收入項(xiàng)目類別及費(fèi)率表5－812計(jì)4合聯(lián)勞協(xié)作費(fèi)物流園成本項(xiàng)目類別及費(fèi)率次加營業(yè)收入×%營業(yè)收入×%生產(chǎn)維護(hù)費(fèi)息(%)×月00000000位1100000000000000資本水電費(fèi)費(fèi)舊潤潤本關(guān)文件要求,本項(xiàng)目選擇以下評(píng)價(jià)指標(biāo)11%12%析成果見表5-11(表中投資回收期含一年建設(shè)期)。經(jīng)經(jīng)過上述分析，本項(xiàng)目全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為28804萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)為%，靜態(tài)投資回收期(T)為年(含建設(shè)期)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率各項(xiàng)指標(biāo)均超過規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%的標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值上可行。資稅后內(nèi)部收益率分別為%和%，仍大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)也說明本項(xiàng)目收入因素比費(fèi)用因素敏感，因此在后期實(shí)施中重開發(fā)增值服務(wù)，以多渠道創(chuàng)收。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總表財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流數(shù)折現(xiàn)值量累計(jì)值200973671800-55671-5567-5567201091894500-46890．9584-4494-10061201177435760-19830．9185-1822-11883201287817200-15810．8802-1391-132742013123369000-33360．8436-2814-1608920141356010800-27600．8084-2231-18320201512462126001380．7748107-18213201613657144007430．7425551-176612017148531620013470．77161039-166222018172411980025590．6821745-148772019172322340061680．65364031-108462020192842700077160．62634833-60132021183862700086140．60035171-8422022183862700086140．5753495541132023183862700086140．5513474988622024183862700086140．52844551134132025183862700086140．50644362177752026183862700086140．48574184219592027183862700086140．46514006259652028183862700086140．4457383929804投資回收期效益費(fèi)用比內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值12．8%2