工程管理碩士(MEM)學(xué)位論文論文題目：XX商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評價(jià)研究生姓名：學(xué)號：學(xué)校指導(dǎo)教師姓名：職稱：論文提交日期：2014年4月論文答辯日期：2014年6月獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝之處外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含獲得XX交通大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說明并表示了謝意。學(xué)位論文作者簽名：簽字日期：年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解XX交通大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定。特授權(quán)XX交通大學(xué)可以將學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，并采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編以供查閱和借閱。同意學(xué)校向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤。（保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)說明）學(xué)位論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：簽字日期：年月日簽字日期：年月日工程管理碩士（MEM）學(xué)位論文XX商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評價(jià)XXcitycommercialrealestateprojectinvestmentdecisionRiskanalysisandcomprehensiveevaluation祖作股歌者云寇姓魔栗名：尺學(xué)科、專始業(yè)廚佳：飾工程管理碩士膜（支MEM臘）崖學(xué)奉抱裕號腎培：爬指染司導(dǎo)酬庸教劑艱師：撕完把億成質(zhì)蒜日徒朽期：損201垃4婆年撓4棕月兇份摘要膨隨著近幾年隆蘭州市房地產(chǎn)梯市場的快速發(fā)斯展，撕商業(yè)地產(chǎn)投資雜也既呈現(xiàn)出限迅猛增長軟勢頭窮。商業(yè)臨房須地產(chǎn)開發(fā)投資獻(xiàn)是一項(xiàng)高投入丟、高收益、高抬風(fēng)險(xiǎn)的直接投夸資活動，同時(shí)心具有高度的綜援合型、關(guān)聯(lián)性義、復(fù)雜性、胸技術(shù)性論、區(qū)位性強(qiáng)等虧特點(diǎn)；與其它橋用途的判房地產(chǎn)丑開發(fā)傳相比，這些特捏點(diǎn)決定了其投救資數(shù)額更大鉗、前投資周期更長學(xué)、變現(xiàn)能力更代差、不確定性年因素近更多，從而導(dǎo)舟致它存在大量護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)因素。膛因此，必須在飾前期碧對項(xiàng)目衰投資敵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)礎(chǔ)性的分析與綜崗合評價(jià)，并引碰導(dǎo)投資者作出塔理智的投資選丘擇。但是，目青前蘭面州市多數(shù)商業(yè)便地產(chǎn)開發(fā)商不雙重視項(xiàng)目的風(fēng)疑險(xiǎn)研究與管理搞，投資決策磚只是憑主觀經(jīng)艙驗(yàn)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)醉大小進(jìn)行判斷光，缺乏科學(xué)依糖據(jù)宴；舟投資收益面臨搏巨大的潛在威鍋脅件，甚至衛(wèi)導(dǎo)致許多項(xiàng)目蚊失敗優(yōu)。更針對以上現(xiàn)象顧，提出了色蘭州市倒商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目猾投資風(fēng)險(xiǎn)分析收與綜合評價(jià)體螺系，作為爹商業(yè)趴項(xiàng)目前期決策財(cái)及后續(xù)實(shí)施過光程中風(fēng)險(xiǎn)控制吐和防范的依據(jù)耗。報(bào)本文以蘭州商擔(dān)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)慣狀及投資特征腔為閑研究背景膛，提出了研究概的意義與目的碗，研究方法項(xiàng)與技術(shù)路線。鋒首先闡述了商孩業(yè)地產(chǎn)的概念盞及投資特征太、外風(fēng)險(xiǎn)的定義，勺分析了繁投資特征與映風(fēng)險(xiǎn)常之間的關(guān)系傭；接著爛說明堵了商業(yè)項(xiàng)目投流資決策階段茂風(fēng)險(xiǎn)競分析及識別的休意義，須風(fēng)險(xiǎn)識別和度云量的常用方法就；逗結(jié)合蘭州市商判業(yè)地產(chǎn)投資實(shí)拒際存在的風(fēng)險(xiǎn)育及特征，吃按風(fēng)險(xiǎn)來源進(jìn)衣行因素分析，慶分為社會風(fēng)險(xiǎn)托、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、倦技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)燒營風(fēng)險(xiǎn)與自然沫風(fēng)險(xiǎn)，并詳細(xì)么分析了這五大韻風(fēng)險(xiǎn)因素所包糞含的十七項(xiàng)子柜因素死；倍然后避以風(fēng)險(xiǎn)因素為刻基礎(chǔ)，吧建立了閑商業(yè)響房地產(chǎn)投資巨項(xiàng)目伍風(fēng)險(xiǎn)痰評價(jià)蛙指標(biāo)體系，構(gòu)枯建了基于多層炊次灰色評價(jià)法撓的商業(yè)房地產(chǎn)使投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)是模型據(jù)。捐然后本文以添蘭州有XX睡廣場姨為研究對象，瓜分析了該項(xiàng)目夠的隨投資風(fēng)險(xiǎn)堤因素并嗓進(jìn)行了爐綜合評價(jià)，參采用以上多層丸次灰色評價(jià)法騰構(gòu)建的枝商業(yè)投資項(xiàng)目抖風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的模辦型和指標(biāo)體系僻，假采取粥定性和定量相法結(jié)合緩的惡實(shí)例應(yīng)用研究年。目結(jié)果表明：多奶層次灰色評價(jià)槳模型提取了層各次分析法和灰堂色寇評價(jià)法的優(yōu)勢販，評價(jià)結(jié)果準(zhǔn)歲確且符合項(xiàng)目捷實(shí)際，銹能夠很好的達(dá)凝到風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的猴目的意，花實(shí)用性和可操柄作性較強(qiáng)，可意以作為評價(jià)婆蘭州撐商業(yè)地產(chǎn)投資秋項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的涉一種有效方法系。拳最后本文本結(jié)合蘭州商業(yè)執(zhí)地產(chǎn)發(fā)展存在蟲的問題壽，母從管理者的角煙度惡提出了蘭州商找業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)儉險(xiǎn)的防范做策略及隆具體三措施。量關(guān)鍵詞：蘭州生商業(yè)地產(chǎn)；投矩資風(fēng)險(xiǎn)陵分析；多層次舟灰色評價(jià)法種；旨綜合評價(jià)體系濱；宣防范措施淡論文類型：應(yīng)別用研究擦Abstra鈔ct青Witht攪herap田iddev悅elopme尊ntof獸L裳a(bǔ)n水z狗houci責(zé)tyin告recent壽years子,the助reale李state紛market偏,comm婆ercial終real必estate待inves象tment泉issho仗winga輕momen捉tumof尿rapid孔growt昌h.Com夜mercia看lreal接estat嗓edeve娘lopmen憤tinve帆stment彈isa抬highi引nput,盞high-y戒ield,給high-r名iskdi輔recti啞nvestm勞entac顫tiviti億es,an殊dahi論ghlyi找ntegra降ted,r墳elevan鴨ce,co者mplexi剛tyand蜘techn寒icalit穗y,loc躲ation驅(qū)strong樸sexua監(jiān)lchar蠶acteri己stics;夠Compa珍redwi及ththe別devel就opment俊ofot辣herUS危ES,th海esech略aracte然ristic罪sdete弦rmine膀thein榮vestme樹ntamo鈴untis忙bigge瞞r,lon箱gerin敘vestme憐ntcyc環(huán)le,培l(xiāng)iquid禾ityab邀ility但,more你uncer蘇tainty拋facto榜rs,th肺erear六emany掃risk炒factor推slead南ingto值it.M棒ust,t嚇herefo負(fù)re,in敲thee漿arlys慕tageo口fproj來ectri濾sksys外temati串canal幼ysisa逆ndcom反prehen繳sivee俱valuat邁ion,a臣ndgui刑deinv牽estors雹toma鉆kerat煩ional讓invest汁mento沃ptions臭.But,港atpr絲esent抵thema廳jority堂of恥L匠anzhou材city熄commer荷cialr瓶eales語tated駝evelop豈ersdo蝶nott株aketh疊erisk稈resea莖rchan食dmana恒gement折ofth肌eproj按ect,i駕nvestm膚entde比cision寄sonly廣bysu申bjecti謀veexp挽erienc亦eofp轟roject休risk孫judgme哈nt,la與ckof傾scient茶ificb止asis,框there如arece雅rtain索riskf結(jié)actors律,lead修toma倍nypro俯jects獵invest獻(xiàn)mentr捧eturns耍face懂enormo糠uspot武ential銷threa屯t.In抽viewo尤fthe兆above答phenom夸enon,和propos杜edthe汁漂L燒anzhou壺city買commer準(zhǔn)cialr勞eales么tatep薄roject劍inves馳tment貼riska別nalysi咸sand眼compre予hensiv裳eeval就uation攻syste鞏m,as銳acomm辛ercial判proje鋤ctear握lydec培ision涼andsu嫂bseque面ntris大kcont生rolan法dprev飲ention割inth馬eproc戒essof綁imple宣mentin拼gthe趣basis.遞Thisp咳apert母akes莫L和anzhou晉comme茶rcial夢reale重state接develo勞pment棄andin永vestme池ntcha槐racter備istics紡asth刮erese阿archb硬ackgro吩und,p倡utsfo酬rward秘there鐵search快meani星ngand葉purpo欺se,re擦search臉metho浮dand館techni統(tǒng)calro敲ute.F獵irstly指expou振ndsth反econc鐘eptof憂comme棟rcial羊reale芬state椒andin茅vestme奔ntcha針racter將istics翠,the巨defini杜tiono睜frisk波,anal麥ysiso獲fthe擾charac絕terist因icsan憐dthe扒relati剪onship回betwe驗(yàn)enthe聚inves么tment;筍Andt胡henil撓lustra質(zhì)testh茅ebusi賣nessr晃iskan口alysis陰ofpr相oject如invest北mentd壯ecisio逮n-maki睜ngsta突geand番ident籮ifyth賓esign唐ifican被ceof妻common衛(wèi)lyuse侍dmeth寫odsof敬risk截identi瓶ficati科onand鑰measu蔽rement采;Comb阻ining鎮(zhèn)there付ality公of晶L板anzhou碌city菊commer睡cialr季eales蛋tatei塊nvestm醋entri坦sksan臥dchar巴acteri巴stics,絡(luò)accor嚴(yán)dingt示othe以source折ofri薪skfac眼torsa侵nalysi兩s,div犁idedi她ntoso少cialr是isk,e迫conomi踏crisk域,tech豈nology夜risk,亭manag答ement綿riska半ndnat風(fēng)uralr燥isk,a得ndana勤lyzes癥indet勻ailth瘡efive鉆major循risk辯factor趣sincl對uded鑒seven括teen轎seeds活facto盛rs;Th昨enon塞theba稍sisof源risk脹factor蒜s,com性mercia夠lreal巾estat短einve添stment絨proje軌ctris抽keval寸uation名index駛syste弱mise悄stabli顧shed,榨based掙onmul鈴ti-lev紋elgre而yeval包uation尺metho挖disc如onstru貪ctedo琴fcomm屆ercial患real派estate溉inves傍tment漆riske洽valuat銜ionmo烤del.依Thent壟hispa匹perta地kes蛇L塊anzhou質(zhì)默W毛anda趴P稅lazaa街sthe著resear汪chobj治ect,a遲nalyze瘡dthe湯projec洪tinve攻stment步risk翻factor疊s,and朋hasc亞arried秒onth灌ecomp液rehens傭iveev析aluati最on,ab鹽oveth沖emult醫(yī)i-leve若lgrey錦evalu皆ation嬌method鼠isus柜edto刺build周busine蒜ssinv蠟estmen美tproj倦ectri劃skeva距l(xiāng)uatio鬧nmode胸land跟index怪system示.搭T織akean晚appli芹cation修insta捧nceof轎combi結(jié)ningq偶ualita嶺tivea糧ndqua廢ntitat柜ive挎to闊resear鐮ch.Re筑sults疑showt夜hatth蚊eextr較acted懶multil弱evelg爽reyev存aluati簽onmod鍋elabo另utthe壘advan砍tageo般fanal桿ytich許ierarc障hypro借cessa末ndgre擁yeval械uation郊metho橫d,eva鋼luatio饅n抵result予sare怒accura訂teand泡accor姑dswit報(bào)hthe近practi賴ceof釘projec禮t,can賊very燕goodr命eacht貸hepur區(qū)poseo裳frisk意asses脂sment,申stron拜gprac仆ticabi孟litya薦ndman榮euvera漸bility碌,can六beuse私das預(yù)L并anzhou追comme弄rcial泰reale幟state兆invest臉m為entpr蔥oject奏riske舟valuat乏ionis須anef勿fectiv描emeth羞od.見Lanzho頌ucomm介ercial借real給estate明devel工opment棚prese欺ntsit物uation沃,fina譯llyth揀ispap頸erput易forwa退rdfro反mthe臨Angle舟ofman內(nèi)agemen聾tof銷L地anzhou嶼comme酬rcial尸reale列state科invest烤mentr蛇iskpr潤eventi牧onstr室ategie倍sand科concre翅t(yī)emea導(dǎo)sures.瘦KeyWo磨rds盞：南Commer辜cialr選eales樓tateo辣fL沃anzhou申；助Invest忌mentr鹿isk杜；烤Multi-苗level遣graye樓valuat丘ionmo億del;C話ompreh崗ensive裝risk各assess威ments娘ystem;拉Prev仆ention挨strat蛋egies目錄HYPERLINK\l"_Toc390122881"摘要IHYPERLINK\l"_Toc390122882"保Abstra頭ct困IIHYPERLINK\l"_Toc390122883"厭引言堤-1-HYPERLINK\l"_Toc390122884"鏟1楊緒論丑-2-HYPERLINK\l"_Toc390122885"互1.1膽研究背景皆-2-HYPERLINK\l"_Toc390122886"圾蘭州市整體經(jīng)鵲濟(jì)運(yùn)行情況兄-2-HYPERLINK\l"_Toc390122888"昌蘭州市房地產(chǎn)對市場發(fā)展?fàn)顩r歪-3-HYPERLINK\l"_Toc390122889"重蘭州市商業(yè)地蔽產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r聯(lián)-5-HYPERLINK\l"_Toc390122890"府蘭州市商業(yè)房凈地產(chǎn)發(fā)展趨勢弟及業(yè)態(tài)特性授-8-HYPERLINK\l"_Toc390122891"省1.2填蘭州市商業(yè)地鹿產(chǎn)發(fā)展中存在近的突出問題忌-10-HYPERLINK\l"_Toc390122892"意1.3渴研究目的和意亦義羞-13-HYPERLINK\l"_Toc390122893"得1.3.1僚研究目的小-13-HYPERLINK\l"_Toc390122894"遣1.3.2澇研究意義謎-13-HYPERLINK\l"_Toc390122895"酬1.4向研究方法和論胳文結(jié)構(gòu)巨-14-HYPERLINK\l"_Toc390122896"濤1.4.1奸研究方法邁-14-HYPERLINK\l"_Toc390122897"候1.4.2動論文結(jié)構(gòu)指-14-HYPERLINK\l"_Toc390122898"沙2耽商業(yè)房地產(chǎn)投失資特征及風(fēng)險(xiǎn)挨的定義肌16HYPERLINK\l"_Toc390122899"立2.1啄商業(yè)房地產(chǎn)的僻概念搜16HYPERLINK\l"_Toc390122900"斧2.2勢商業(yè)房地產(chǎn)投碌資的特征殘16HYPERLINK\l"_Toc390122901"其投資金額高，腔回收期長時(shí)16HYPERLINK\l"_Toc390122902"攝不確定因素多講，風(fēng)險(xiǎn)較大奸17HYPERLINK\l"_Toc390122903"岸變現(xiàn)性差，易粗受政策影響收17HYPERLINK\l"_Toc390122904"感經(jīng)營管理要求辭高，移賴專業(yè)源管理啦17HYPERLINK\l"_Toc390122905"估項(xiàng)目區(qū)位選擇肅異常重要瘋18HYPERLINK\l"_Toc390122906"循存在效益外溢浩和轉(zhuǎn)移陣18HYPERLINK\l"_Toc390122907"撲2.3即商業(yè)房地產(chǎn)投村資風(fēng)險(xiǎn)定義笑18HYPERLINK\l"_Toc390122908"艘2.4兩商業(yè)房地產(chǎn)特缺征與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)利系仙19HYPERLINK\l"_Toc390122909"個(gè)3燈商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目海投資風(fēng)險(xiǎn)分析尸21HYPERLINK\l"_Toc390122910"三3.1稀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目片投資決策風(fēng)險(xiǎn)蜘分析的意義與困作用躍21HYPERLINK\l"_Toc390122911"錯(cuò)3.2蠅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目顧風(fēng)險(xiǎn)的辯識樹22HYPERLINK\l"_Toc390122912"梳3.2.1字風(fēng)險(xiǎn)辯識的概睬念稍22HYPERLINK\l"_Toc390122913"憲風(fēng)險(xiǎn)辯識的內(nèi)別容及程序錄22HYPERLINK\l"_Toc390122914"筒風(fēng)險(xiǎn)辯識的方辟法甚22HYPERLINK\l"_Toc390122915"彈3.4騾商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嶼投資風(fēng)險(xiǎn)的度累量乏23HYPERLINK\l"_Toc390122916"筍3.4.1框盈虧平衡分析縮法殲23HYPERLINK\l"_Toc390122917"唱3.4.2彩敏感性分析李26HYPERLINK\l"_Toc390122918"色3.4.3愈概率分析法親26HYPERLINK\l"_Toc390122919"按3.4.4所蒙特卡洛模擬柴法值26HYPERLINK\l"_Toc390122920"腎4營蘭州商業(yè)地產(chǎn)花項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因設(shè)素及評價(jià)體系陣27HYPERLINK\l"_Toc390122921"湯4.1繪蘭州商業(yè)地產(chǎn)滾項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)盡的因素分析拜27HYPERLINK\l"_Toc390122922"頑4.1.1隸社會風(fēng)險(xiǎn)鞠27HYPERLINK\l"_Toc390122923"躺4.1.2侍經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)滲28HYPERLINK\l"_Toc390122924"糕4.1.3處技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)灌29HYPERLINK\l"_Toc390122925"心4.1.4捉經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)燦29HYPERLINK\l"_Toc390122926"著4.1.5凝自然風(fēng)險(xiǎn)蜂30HYPERLINK\l"_Toc390122927"疤4.2局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目些投資決策風(fēng)險(xiǎn)市評價(jià)內(nèi)容竹30HYPERLINK\l"_Toc390122928"唱4.3虧商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目份投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)浸體系的建立鏈30HYPERLINK\l"_Toc390122929"絡(luò)5故多層次灰色評景價(jià)法在商業(yè)項(xiàng)己目前期風(fēng)險(xiǎn)評艇價(jià)中的應(yīng)用倍32HYPERLINK\l"_Toc390122930"等5.1狼多層次灰色評店價(jià)方法的應(yīng)用受說明述32HYPERLINK\l"_Toc390122931"瘡5.2冰采用多層次灰管色方法對商業(yè)帆項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)箭的程序伏33HYPERLINK\l"_Toc390122932"吵5.3現(xiàn)利用多層次灰邁色法對商業(yè)項(xiàng)跳目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)建甩立模型借34HYPERLINK\l"_Toc390122933"屬項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)服評價(jià)指標(biāo)體系階設(shè)計(jì)大34HYPERLINK\l"_Toc390122934"抬商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)受評價(jià)指標(biāo)權(quán)重片分析鴨34HYPERLINK\l"_Toc390122935"慣商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)氣評價(jià)指標(biāo)的評班分準(zhǔn)則作37HYPERLINK\l"_Toc390122936"迷商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)張的灰色評價(jià)體戴系師38HYPERLINK\l"_Toc390122937"咳5.4娛風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)李過程的改進(jìn)鴿40HYPERLINK\l"_Toc390122938"耀6遣項(xiàng)目實(shí)例應(yīng)用頃42HYPERLINK\l"_Toc390122939"佩6.1戲項(xiàng)目背景畢42HYPERLINK\l"_Toc390122940"升6.1.1沙項(xiàng)目概況礦42HYPERLINK\l"_Toc390122941"妙6.1.2振項(xiàng)目用地及建耳設(shè)規(guī)模背景正42HYPERLINK\l"_Toc390122942"曉6.1.3及項(xiàng)目投資環(huán)境捉46HYPERLINK\l"_Toc390122943"丸6.2賣XX蓋項(xiàng)目主要投資做風(fēng)險(xiǎn)分析打48HYPERLINK\l"_Toc390122944"顧6.2.1除政策風(fēng)險(xiǎn)分析際48HYPERLINK\l"_Toc390122945"棉6.2.2放市場風(fēng)險(xiǎn)分析蠅48HYPERLINK\l"_Toc390122946"仙6.2.3折財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析尋49HYPERLINK\l"_Toc390122947"濕6.2.4殘運(yùn)營和技術(shù)風(fēng)競險(xiǎn)分析供51HYPERLINK\l"_Toc390122948"吵6.2.5戲社會與自然風(fēng)芝險(xiǎn)分析濱52HYPERLINK\l"_Toc390122949"垮6.3尋多層次灰色評懷價(jià)法在蘭州匆XX爽項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)把實(shí)證部52HYPERLINK\l"_Toc390122950"常采用多層次灰醒色方法對本項(xiàng)趕目風(fēng)險(xiǎn)定量分?jǐn)D析省52HYPERLINK\l"_Toc390122951"嘗6.3.2英本項(xiàng)目投資風(fēng)竿險(xiǎn)因素概率分口析威56HYPERLINK\l"_Toc390122952"破6.3.3賠XX扮項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)炊的綜合評價(jià)結(jié)攔果反57HYPERLINK\l"_Toc390122953"峽7檢蘭州商業(yè)項(xiàng)目蔬投資風(fēng)險(xiǎn)防范甘的策略及措施嗎58HYPERLINK\l"_Toc390122954"凈7.1愁蘭州商業(yè)項(xiàng)目劇防范風(fēng)險(xiǎn)的總哄體策略汁58HYPERLINK\l"_Toc390122955"閱7.餃1.1平風(fēng)險(xiǎn)回避焦58HYPERLINK\l"_Toc390122956"風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移58HYPERLINK\l"_Toc390122957"投資組合58HYPERLINK\l"_Toc390122958"損失控制59HYPERLINK\l"_Toc390122959"茫7.2舌蘭州商業(yè)項(xiàng)目典投資風(fēng)險(xiǎn)具體亡的防范措施模59HYPERLINK\l"_Toc390122960"餅7.2.1抖商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營址方面霉59HYPERLINK\l"_Toc390122961"同7.2.2販經(jīng)濟(jì)管理方面臟61HYPERLINK\l"_Toc390122962"帽7.2.3蒜風(fēng)險(xiǎn)管理與控岸制方面而62HYPERLINK\l"_Toc390122963"富7.2.4車政策預(yù)控方面遺62HYPERLINK\l"_Toc390122964"犬8屋結(jié)論與展望槳63HYPERLINK\l"_Toc390122965"影8.1侮結(jié)論臥63HYPERLINK\l"_Toc390122966"濾8.2嘴展望知63HYPERLINK\l"_Toc390122967"致謝65HYPERLINK\l"_Toc390122968"參考文獻(xiàn)66引言噸近年來，隨著閥蘭州市城市建勿設(shè)步伐的加快噸和燥房地產(chǎn)行業(yè)的努快速發(fā)展閣，雜以及城鎮(zhèn)化程滿度和消費(fèi)市場莖結(jié)構(gòu)的不斷升奮級，最商業(yè)地產(chǎn)得到勸了長足發(fā)展和鑒快速增長域。勿目前國內(nèi)知名訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)大鱷固如諒XX殊、綠地、居然饑之家、紅星、副東百、利嘉等蒜企業(yè)均進(jìn)入蘭啦州進(jìn)行商業(yè)地巾產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，央搶灘市場；想同時(shí)受國家廢長效調(diào)控影響傾及限購政策的兆束縛，許多本豐地房企為了拓啞展新的投資領(lǐng)射域，開拓新的私資金流轉(zhuǎn)渠道糠，將商業(yè)地產(chǎn)佛做為房企轉(zhuǎn)型晝的重要方向，游大舉進(jìn)軍商業(yè)饞地產(chǎn)市場。鎖蘭州市出現(xiàn)了拼一大批新型商后業(yè)業(yè)態(tài)，終以蹈城市綜合體運(yùn)為主百，大型購物中現(xiàn)心、倉儲式商糕場叫、如Shoppi蓄ngMal陷l像及高端寫字樓用和星級鑼酒店束等。然而在蘭硬州市商業(yè)地產(chǎn)曉迅速發(fā)展的同叮時(shí)，筋許多大型商業(yè)出項(xiàng)目在前期劈可構(gòu)研及決策階段若缺少對項(xiàng)目風(fēng)抽險(xiǎn)的系統(tǒng)分析嬌與綜合評價(jià)。魄投資商只是出迫于對市場變化魂的敏感和對市塔場前景的預(yù)期串，扎堆投資，潛盲目建設(shè)，尤屯其不重視風(fēng)險(xiǎn)盈的管理與預(yù)控職，導(dǎo)致許多項(xiàng)激目存在一定的腐風(fēng)險(xiǎn)因素，投畜資收益面臨巨附大的潛在威脅禾。1緒論哄1.1艦研究背景筒蘭州是甘達(dá)肅詳省會熟，國家第五個(gè)汪新區(qū)，甘肅省羞政治、經(jīng)濟(jì)、駕文化的中心。芝位于演黃河既的瘋上游，閥西北地區(qū)重要眾的大剝城市寫之一華，古絲綢之路纖的窗主要通道，是調(diào)大西北鐵路、道公路、航空的宿綜合交通樞紐翻。蘭州市行政皆區(qū)劃為三縣五誠區(qū)，總面啄積我1.3寺1貴萬平方公里，繭市區(qū)面林積漲1631.騎6用平方公里；戶架籍人照口掙321.龜5掘萬人，常住人樸口善360導(dǎo)萬人；蘭州是式黃河唯一穿城桃而過的皇山水脫城市鴉，依山傍水，達(dá)南北兩鼓山打環(huán)抱，章呈帶狀，歷史過悠久，文化豐很富，氣候適宜共人居，年平均杠氣絲溫基1桂0菜℃浩，城市景觀獨(dú)怪特而美麗。夢目前字蘭州商業(yè)圈齊受城市規(guī)劃、茂區(qū)域特性以及嚼地理等因素影獸響，商業(yè)項(xiàng)目劈較為分散，呈趴帶狀分布特征倉。拘隨著府近年讓蘭州經(jīng)濟(jì)社會呈的快速捆發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)腫構(gòu)不斷升級，級城市功能喪逐漸議完善咳，沒蘭州市經(jīng)濟(jì)能任力提升，商業(yè)購水平不斷提高制，商業(yè)市場氛套圍逐漸成熟，瓦綜合商務(wù)區(qū)增縱多。同時(shí)隨著續(xù)人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)鍵改變癢和生活理念提配升燦，蘭州商業(yè)市喇場更需求集多緩項(xiàng)功能設(shè)施于圖一體的灰一站式統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目。泡蘭州市翻整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行忌情況知蘭州市近年來套經(jīng)濟(jì)增速較快膨，臺201敬3死年蘭州市生產(chǎn)功總值斜達(dá)哥1564.4屢1武億元，同比增巧長爪13.4描%宮；蘭州全社會伙固定資產(chǎn)投資屬，完成投資額眾達(dá)脆1239.1續(xù)8譜億元，同比增佛長勇42.3%刻；房地產(chǎn)肯投資歲達(dá)到們223.謊3帥億元，同比增雨長邀39.8%申；社會消費(fèi)油總額達(dá)常到航749.1飾2校億元，同比增辣長篩17.1煎%淋。城鎮(zhèn)人均可佩支配域的衡收入歌已川達(dá)吧到劉1844臣2亡元，同比增長趕為洗15.6培7但%顛；人均鐮GDP藏年均增絕長勿11.6破3瓦%程，達(dá)處到坐453番28桿元；工業(yè)增加滅值年均增初長幕14.5劇3沖%怕，達(dá)匙到奉66叉3摔億元；一般預(yù)私算收入年均增室長箭13育%獸，達(dá)圾到艷6沖9特億元跌[紋1響]籍。三大產(chǎn)業(yè)增炭加比重調(diào)整刊到維2.妻7獎：遠(yuǎn)56.綿3沒：漫4跡1蜂。詳依據(jù)最新度調(diào)查悅數(shù)據(jù)顯示，蘭市州市生經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)轉(zhuǎn)情況歉是穩(wěn)步上芬升，近怠年峰GD填P鄰增長圖如下：846.289201102.761230.2813801565030060090012001500億元2008年2009年2010年2011年2012年2013年846.289201102.761230.2813801565030060090012001500億元2008年2009年2010年2011年2012年2013年趁圖刺1.悔1趟蘭州攝市隸2008-2付01閱3谷年避GD經(jīng)P定增量圖味蘭州謎市房地產(chǎn)市場壓發(fā)展?fàn)顩r獵蘭州市近年來而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展蘿迅猛，房地產(chǎn)獲市場表現(xiàn)為供哄需兩旺，量價(jià)孤齊升的良好發(fā)慨展態(tài)勢。同時(shí)獄蘭州人均可支乘配收入保持較錄快增速，居民剪消費(fèi)潛力大，架主城區(qū)樓盤的不價(jià)格進(jìn)入快速而上漲階段，部齡分樓盤價(jià)格年叫漲幅超過懷了肌15弦%踐。目前，蘭州泊市房地產(chǎn)市場騾呈現(xiàn)總體狀況逐是：房地產(chǎn)領(lǐng)向域開發(fā)直接投蒼資保持較快發(fā)借展速度；商品秧房投資開發(fā)以元住宅物業(yè)為主靜；商業(yè)物業(yè)雖陵起步晚，但也滿得到了較大發(fā)膛展；新開工面居積增長迅猛；楊住宅銷售穩(wěn)步使增長，商業(yè)地題產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)控。太2012祥年蘭州市房地綠產(chǎn)領(lǐng)域單累計(jì)完成商的切投資死額為咱223.堂3曠億元，同比增你長疲為器39.8%剩。拴其中筆：掘住宅項(xiàng)目已完成的沫投資歲額為簡140.猴7趴億元，同比增牢長籃為陷58.1宿%她；寫字樓項(xiàng)目購?fù)督钯Y簽6.0伐4識億元，同比增秒長籠11.9許%擱；商業(yè)用房投杏資招21.4萌8姐億元，同比增跪長腿106.3%利[甜2拐]下。蘭州市商品賞房新開工面積米達(dá)朝到鐘713.痛8潑萬滅m側(cè)2淋，同比增墓長染85.32高%玉。盤201班2明年蘭州市商品殊房銷售面積累信計(jì)默達(dá)鎮(zhèn)214.2磨6哨萬翁m京2名，同比增謝長牌16.06報(bào)%但；其中住宅銷盞售面積茅為蠻198.敵7竟萬星m塔2盤，同比增泊長膚21.01而%告，住宅均豎價(jià)規(guī)680懲0后元油/m眾2[劍2浩]頁。柏2012辱年蘭州市恨房地產(chǎn)施工面敲積粗為希2547.5槽3鬼萬平方米，同糧比增壞長神51.04取%屬；其中住宅施孔工面積繡為輛1908.8仇8村萬蒼m扮2適，同比增勻長代44.58餃%遙；寫字樓施工袋面積雹為恥75.2煎2甘萬斗m岸2姻，同比增半長途59.56及%首；商業(yè)用房施海工面積懂為常249.8戴9扯萬柱m星2煩，同比增光長湯58.01%州[郊2勸]胃。塊201碌3弄年上半年蘭州勵(lì)市商品房批準(zhǔn)史預(yù)售面晌積巧181.橋2略萬劈m辣2笛，商品房銷售賢面控積尋101.顯4屯萬呆m龍2綿，供需比例庭為柄1.8:用1承。怎蘭州市房地產(chǎn)準(zhǔn)市場整體運(yùn)行牽狀況較健康，窩投資發(fā)展速度評較快；旅其中喜政策樹方面好:尸樓市嚴(yán)政加深布，網(wǎng)2014侍年宏觀調(diào)控政才策會繼續(xù)執(zhí)行景；剩市場投資炸方面哲：增速迅猛，漆以住宅售物業(yè)為主，受玉調(diào)控影響，商愁業(yè)物業(yè)得到較奴快發(fā)展，商業(yè)離物業(yè)未來供給滿較大；悄市場供需方面庭：商品房供需辟兩旺，供情大于求；銷售休價(jià)格神方面縱：近年漲弟幅較大，目前況住宅價(jià)格鞭約正6000-1朝0000錄元奔/m蘋2仁，商業(yè)價(jià)格擦約學(xué)1.5-3陵萬元熊/m別2落，目前銷售價(jià)鋸格較穩(wěn)定。賊（蒜1限）滲土地供給市場蒙運(yùn)行狀況釋201濁3供年上半年部蘭州泉市選整體土地供給回量著與伯201飲2狗年相比，拖明顯易增多嗚，騰土地尼多集中于安寧捧區(qū)及七里河區(qū)永，商業(yè)及綜合割用地明顯增多爹。據(jù)201悼3沒年上半年蘭州東市房地產(chǎn)用地殘供應(yīng)總量林達(dá)悟226軟4頓畝，成功出旦讓劈2文2簽宗土地，建筑斬面袋積死39史5樸萬平方米。其診中住宅用地成婚交情況缸：蹈土地出讓宗腦數(shù)煩1幸6字宗，用地面笑積瞞197俊7制畝，建筑面段積聰34姜9串萬平方米，平革均每畝單恨價(jià)誼10藥2煮萬元，樓面地跑價(jià)吩57效6通元騰/m鍬2袋；商業(yè)用地成獅交情況醒：紅土地出讓宗飼數(shù)貴6名宗，用地面尺積幟28跳7灰畝，建筑面沒積囑4洪6醫(yī)萬平方米，平在均每畝單疊價(jià)贏1岔5薯8痰萬元，樓面地揪價(jià)店79拖2顆元洪/m驕2陸；全部成功出果讓建設(shè)用地中考，出讓形式主凱要以掛牌出讓老為主，多以底磁價(jià)成交。鍵201呼3吹年上半年土地鴿成交總量已經(jīng)序超社過丟201援2定年全年土地出凝讓總面積，上盼半年土地成交凱土地用途如下市圖：2013年上半年蘭州市土地成交面積其他用地,35%居住用地,22%2013年上半年蘭州市土地成交面積其他用地,35%居住用地,22%居住用地科兼容商業(yè)用地,31%商業(yè)用地,0%商業(yè)居住用地,4%商業(yè)居住辦公用地,8%餐圖薦1.22湯01弊3槐年主要土地供層應(yīng)狀況一覽窄（艷2鞭）鴉商品住宅成交郵狀況獄從刺200余3臟年開始蘭州應(yīng)市貓GDP救迅速提升舉，艙2010低年的全熱市坊GD遍P子為鴉110算0龜億元，人汪均掘GDP貓初步達(dá)到延520疫0違美元躁。列房地產(chǎn)業(yè)也一否直保持高速增爸長勢頭，房地有產(chǎn)市場得到較旱快發(fā)展肝，價(jià)格膊漲幅較大洋，市場趨于父成熟軟并穩(wěn)定偉。同時(shí)蘭州人逃均可支配收入快逐年增加，居濕民消費(fèi)潛力逐異漸增大謝，剛需購買力期強(qiáng)塔，商品房呈現(xiàn)口出供需兩旺，兵近年刃商品住宅勒達(dá)到很好的預(yù)成交狀況承[紋3頓]桶。胸根據(jù)以上的整然體經(jīng)濟(jì)形式分棋析，蘭州市房冒地產(chǎn)投資環(huán)境課較好，房地產(chǎn)絮市場勇的業(yè)態(tài)種類豐厘富，房地產(chǎn)業(yè)畏發(fā)展繁榮地方捉經(jīng)濟(jì)，已成為嘗城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展妙的關(guān)鍵支撐。貍但是由于目前疫外地地產(chǎn)大鱷較進(jìn)入嘉蘭州市場亮，撓例如：恒大、蔥中海、海亮、姿碧桂園、綠地潛、蔑XX貿(mào)、元森、上海獨(dú)瑞南、福建民戀城集團(tuán)等進(jìn)行污大規(guī)模開發(fā)建戶設(shè)，加上本地娃房地大量開發(fā)鴨，同時(shí)政府也犁加大保障房及瞎安置房，導(dǎo)致罷蘭州祝市溜201挪4臣年踏初碑的供應(yīng)量已經(jīng)桌超出需求，市灶場吸收能力減程弱喝。司調(diào)控味限購導(dǎo)致按揭弟回款速度減緩刻，諷投機(jī)減少，環(huán)市場飽和導(dǎo)致捏價(jià)格沈逐漸昏回歸理性爬；同時(shí)開發(fā)成榴本逐漸上漲，此銷量放緩，動慮態(tài)投資回收期北拉長，項(xiàng)目現(xiàn)影金流減緩，房商企普遍資金鏈喪吃緊，財(cái)務(wù)內(nèi)伴部收益率也在西降低。知受住住宅市樣場的以上因素魄的影響，蘭州屠市瞇商業(yè)魯物業(yè)、酒店和溫辦公物業(yè)后呈現(xiàn)良好發(fā)展陰態(tài)勢，增長迅嫌猛，逐步占領(lǐng)懲蘭州房地產(chǎn)市夢場的份額。4.641.0712.774.641.0712.779.045.026.229.8410.6616.950246810121416181月2月3月4月5月6月7月8月9月萬平米2013年1月-9月商品房成交面積走勢圖賄圖鋼1.32月01開3除年掛1幣月劉-201具3妹年輔9憂月蘭州市商品章房成交面積走揚(yáng)勢圖200020003000400050006000700080002011.12011.92012.12012.92013.12013.92011.122011.52012.52013.52012.122014.12013.12膽鎮(zhèn)海圖玻1.雀4粉201課1稻年猾1胞月邁-201氣4販年絕1嘉月蘭州市商品喬住宅均價(jià)走勢父圖零蘭州市商業(yè)地餡產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r捏（屬1核)凈蘭州市整體商攀業(yè)發(fā)展?fàn)钪袥r乞囑蘭州市簡商業(yè)房地產(chǎn)市條場發(fā)展頗受地荷形影響籮較大隆，急商業(yè)布局馳受地域特征限除制，必商圈分布類似叔于蘭州市行政反規(guī)劃，基本為牌東西走向晃呈羅帶狀分布悔。由西向東商切業(yè)圈依次為：伴安寧般商圈鍛、西站桃商圈祝、小西湖愿商圈幻、西關(guān)除商圈功、南關(guān)電商圈襯、雁灘癥商圈素、東方紅羨商圈和東部項(xiàng)商圈。由于翅近且年來城市化速棕度變快，城市提功能胖配套設(shè)施逐步胡升級，淺蘭州市舌商圈漢在傳統(tǒng)后布局慘基礎(chǔ)上晴不斷增強(qiáng)變壯悠。目前基本形拉成的是隆以烏“捏西思站產(chǎn)-牢小西介湖雖”昏、東部添商圈為兩翼浩，植“止西若關(guān)境-傾南供關(guān)忌-粱東方扔紅和”都商圈涉為中心的端城市整體輻射列格局，促進(jìn)蘭找州市商業(yè)嬌較快發(fā)展誼[炕4器]沈。腹從片區(qū)分布可紛用下圖表現(xiàn)：丟圖褲1.4筆厚蘭州市主要商賄圈分布圖添從商業(yè)地產(chǎn)亮發(fā)展的角度分壟析公，摟蘭州市商業(yè)地咽產(chǎn)開發(fā)開始于刷雁灘區(qū)域。伏目前，雁灘商棉業(yè)圈主要蒼是各類范專業(yè)化市場艙，例如：萬佳轉(zhuǎn)國際家具、三李森美居、雁灘檢家具市場、舊狂貨市場、耳日雜市場腦、遠(yuǎn)大西北板材市堡場、衫瓷磚市場、燈喂具市場、叉張?zhí)K灘蔬菜批止發(fā)市場、西部卵絲綢商貿(mào)城、配蘭州圖書批發(fā)少城、雁灘布料雄市場及雁灘糧醒油市場等；師該片區(qū)以市場垃開發(fā)為商業(yè)地群產(chǎn)起源發(fā)展的細(xì)主要模式?，F(xiàn)義主要市場商業(yè)偏模式已經(jīng)落后付，逐漸變?yōu)槎獯沃脴I(yè)位開發(fā)燈。這些最早商淺業(yè)區(qū)的瑞專業(yè)化市場肅帶動了蘭州市貞商業(yè)地產(chǎn)的爛發(fā)展決，目前已經(jīng)演真變成大型商業(yè)級綜合體的開發(fā)照，市場因?yàn)楣芾死砘靵y，影響攪交通及消防隱蘿患等逐漸在推劈出歷史舞臺。竹從商業(yè)影響大括小的角度分析悠，蘭州市最有燈商業(yè)活力區(qū)域抹，毫是位于蘭州飼東城區(qū)普的東部市場，嘗影響最大，輻耽射面最大。東瞧部市場周邊最稻早進(jìn)行河商業(yè)集房丑地產(chǎn)開發(fā)俊，現(xiàn)在已形成職以東部市場為劫核心，先后興牌起姨的蘭新瑞德摩制爾、東部品牌筒服裝城、西北昂鞋城、新東部匆服裝城、捆開宸名品基地鋒、錦繡鞋城、被新鐘世紀(jì)商貿(mào)中心京、易都摩爾等刪綜合商業(yè)區(qū)列；最近開發(fā)的姻有萬商國際、異東歐逸景止已寸成為蘭州市東刺面的商貿(mào)獅集散中心，吊該區(qū)域雞商業(yè)筍的一大窗特點(diǎn)碎是喘采用墾租售拳方式相聽結(jié)合的保有式沸開發(fā)模式暈。翻從開發(fā)及經(jīng)營勒模式來看，蘭鍵州市商業(yè)地產(chǎn)競開發(fā)模式均以禽點(diǎn)式開發(fā)為廁主，少見片區(qū)僻式、綜合式的鞋開發(fā)，其經(jīng)營抖模式以出抄售為主。目前蘿蘭州正在銷售逮的商業(yè)用房數(shù)調(diào)量不多，很大宰一部分亂為虧住宅樓底商贏，商鋪銷售均兩價(jià)揀在肌2-壓4瞎萬饞元附/品㎡。頌經(jīng)過調(diào)查研究強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，趁現(xiàn)戲蘭州市商業(yè)用女房差出抬租飲和銷售爺價(jià)格最高的區(qū)憂域召位于西關(guān)和東三部商圈，其中價(jià)靠近街邊商鋪壘租金要略高一免些虜；遞例如，同樣位公于張掖路中間綿的新建項(xiàng)目，懂紫金廣場件底層的租金遠(yuǎn)崇高于商業(yè)街里領(lǐng)面的價(jià)格束，約瘦為討41取6哪元肥/型㎡忘·帽月鋸。賠4-所5筆層責(zé)為緊整肝體商業(yè)衡，面積為悅200模0爬㎡股左右，矩銷售單價(jià)端為叢1.班3幅萬絨/振㎡左右。麗商圈翁租金與周邊商池業(yè)氣氛成熟度間、是否靠近主巾街、有效的客樹流量等因素密電切相關(guān)，租售蛛價(jià)格具有較大泛區(qū)別俘，次級繁商圈臨街商鋪安租金在退100-1繡5唉0旗元亂/執(zhí)㎡石·截月孝之間灶[4]昏。湊(2丘)鋤蘭州寫字樓市遷場發(fā)展現(xiàn)奴狀坐購蘭州市寫字樓道市場發(fā)育較為辭緩慢，近臨年來蘭州的寫信字樓市場得到兔較快森發(fā)展，正逐步線走向高端。現(xiàn)樸在品質(zhì)較好的庫寫字樓項(xiàng)目基廳本位于城關(guān)區(qū)滅，已利用的寫格字樓項(xiàng)目植存在問題廚較多肚，滔比如開間設(shè)計(jì)線，配套的硬件仿設(shè)施非常普通丑，優(yōu)酬質(zhì)篇5A達(dá)級寫字樓項(xiàng)目屆市場才剛剛開愉始銷。寫字樓市場鬼的整體租金不鑄高，基本針在喇25-4純5疼元姿/侵月翁·幕平方米之間；蠢出租率相對較旨高，城關(guān)區(qū)拆的瞞寫字樓項(xiàng)目充的庭整體出租率瓜可以達(dá)到漆85諸%描以上史[4]鑼。點(diǎn)吩當(dāng)前業(yè)蘭州市場既上在售的寫字肺樓項(xiàng)目不多負(fù)，位于安寧區(qū)救的主要有加萊狠印象、燕京羅羅馬公、中和黃河印剝象、莫高路科孩技孵化大廈；就位于城關(guān)區(qū)的找主要乘有拾IB飄C熔中海國際、課XX稿廣場、保利大早廈、雁灘高科涌大廈和紅星廣賀場；位于七里濟(jì)河主要有蘭秋州中心、蘭州雀石化商務(wù)大廈啞、甘肅金融國蹄際大廈及海外妥科技人員創(chuàng)業(yè)旅大廈浮等。目前售價(jià)拿最高的背是殿I(lǐng)B吊C編中海國際和疫XX隱廣場寫字樓，舌銷售均價(jià)導(dǎo)為鉛1400晃0害元散/嚼平方米，一般思區(qū)域的寫字樓惠銷售均價(jià)村為忍1000炒0扣元賞/鉗平方米左右。遮目前寫字樓單益體建筑面積殃為處2-桌7忍萬平方米，單舉層建筑面積稈約附110出0開平方米，層高魯為課3.5匹-3.租9掙米遭。隔但是，厲蘭州市未來兩豬年約卵有醬6輩個(gè)城市綜合體執(zhí)投入使用浮，壓屆時(shí)蜓寫字樓產(chǎn)品整盯體供給量可以裙增加床60彼萬平方米，將襪來虹市場競爭災(zāi)勢必非常激烈保，亮競爭壓力逐大塔。而（蟻3軌)澡、蘭州公寓市耐場發(fā)展?fàn)瞰F況坦徹蘭州市宰公寓項(xiàng)目基本增位于粗城關(guān)區(qū)，蘭州題商住公寓項(xiàng)目評的基本柄特征觀為嗎“流住宅嚴(yán)化輛”弊，由于受限購蔥政策影響，許惜多開發(fā)商將住齒宅變性為公寓柜出售。公寓戶罵型以兩房為主稼，面積以越6茅0-1建00褲平方米為主；年目前市場售價(jià)六多讀在暮7000-8大00仆0提元欄/戶平方米之間，欣有些位于階核心區(qū)域洞的扎公寓墾項(xiàng)目朗超貧過夕萬元。通過士有關(guān)數(shù)據(jù)添分析，會蘭拳州公寓市場中倉其中面積計(jì)50-60詠平方米闊為進(jìn)的素（淹一室戶型故）畝產(chǎn)品綱最顯暢銷跌；探80段平方米炊左右杰的（妨二居室柳）產(chǎn)品次之撒。目前售價(jià)最表高的是尿位于狀西站隨的這蘭州中錢心踩SOHO歌，售價(jià)帥在旗1.否2軋萬銹元搶/煉平方米左右燒。蘭州市未來枯公寓樓產(chǎn)品整工體供應(yīng)量約墳為磚36瞧萬平方米，未只來市場競爭依頸然茄激烈。纖（姜4鏡)顫蘭州酒店市場坊分膏析飲礙允指從行政區(qū)域上阿劃分式，蘭州是鄉(xiāng)省會級城市至；占從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方柳面劃分歷，蘭州是全國指二線城市。但狹整個(gè)城市的經(jīng)蚊濟(jì)發(fā)展泄排在腳全國瑞后列，商業(yè)貿(mào)燕易集欠發(fā)達(dá)，周邊表缺乏較好的自謙然景杠觀艘和旅游資源，扣酒店賓館行業(yè)潛缺少必要的臘成長沉環(huán)境撤。目前蘭州市糞具有楊的星級酒店確數(shù)量為拉61酷家，其中撥五星級酒店站2邪家，兩四星級溜9言家凳，徐三星級浴23爬家拾，留二星級膏19奧家拾，稅一星級蒼9閱家川。否捉城關(guān)區(qū)愈是蘭州市傳統(tǒng)畢意義上大的商業(yè)、政治訴、經(jīng)奮濟(jì)中心，大型莫酒店擁有量大予大超過其他城閱區(qū)最[枯3灘]賓。城關(guān)區(qū)的的酒擇店介分布折相對題集中，科大多位于辨商業(yè)發(fā)達(dá)、交斗通方便微的毫區(qū)域；安寧區(qū)侍作為傳統(tǒng)文化潮、科研、教育衫的地方，周邊紡缺少大型酒店卷分布，廉價(jià)型叔招待在該區(qū)域破較為普遍徐。蘭州萌的酒店業(yè)在近黃兩年得到較快瞧發(fā)展證，如家、七天浸、控速昌8字等享商務(wù)快捷酒店亂都在這段時(shí)間嚷迅速布局狠蘭州。蘭州市肢四星級以上惕的潑酒店欠數(shù)量在很長的縣一段時(shí)間內(nèi)維墳持不變，包括暑了為炒陽光大酒店、攝飛天大酒店、莖錦江陽光等。爽蘭州正在修建扭或已經(jīng)規(guī)劃中碑的五星級大酒語店數(shù)量在近幾蠻年來得到較大鳴增長骨，蓋其中包括了灣國際會展中心丑的喬皇冠假日五星衣級馳大酒店、馬灘玩開發(fā)區(qū)五星崇級大酒店等。俯在日后的墾發(fā)展中，城關(guān)割區(qū)倡的商務(wù)快捷酒銷店基本已經(jīng)童飽和，安寧絹區(qū)床、七里河謀區(qū)還有提升空言間收，但擇正福在建勻設(shè)兩和規(guī)劃中的五泡星婆級大酒店已經(jīng)黑可以達(dá)到數(shù)蘭州土目前的要求桶。蔽潤蘭州市商業(yè)房給地產(chǎn)發(fā)展趨勢俗及業(yè)態(tài)特性竹(賴1)放商業(yè)地產(chǎn)泥是城市發(fā)展的坊必然聚產(chǎn)物趙商業(yè)房地產(chǎn)是界房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)霜的重要業(yè)態(tài)漂形式，崖主要以經(jīng)營收財(cái)益性物業(yè)為主醬要投資開發(fā)對倚象。閉隨著城淋市建設(shè)水平提樹高，壓經(jīng)濟(jì)能力的提陡升，需要有完京善的嚼綜合配套設(shè)施鷹，城銀市茂商業(yè)地產(chǎn)鮮就磨順應(yīng)而生跡。房地產(chǎn)領(lǐng)域咽的投資，逐漸蝕開始轉(zhuǎn)向綜合拼商業(yè)物業(yè)，憲是城市披經(jīng)濟(jì)挎發(fā)展的必然趨慚勢，也是城市謹(jǐn)形態(tài)發(fā)展到一窄定程度的必然間產(chǎn)物毫[處4允]閣。疫近年來，隨著傘蘭州市城市建魄設(shè)步伐的加快著和乒房地產(chǎn)行業(yè)的取快速發(fā)展識，哄城鎮(zhèn)化的快速奧推進(jìn)，居民消長費(fèi)市場結(jié)構(gòu)的廊不斷升級，獨(dú)商業(yè)地產(chǎn)得到丹了長足發(fā)展和努快速增長，涌耳現(xiàn)出了大量的驅(qū)商業(yè)體（綜合稍性）、專業(yè)商吃業(yè)中心咽、高端寫字樓獄及膛星級酒店耀。闖乘(壘2)護(hù)住宅市場調(diào)益控首定斧助推商業(yè)地產(chǎn)草投資熱潮虜受國家及地方木對住宅開發(fā)一室系列調(diào)控限購割政策影響，抑字制房價(jià)過快增型長，碰蘭州寨住宅市場需求牧放緩或已趨于棍區(qū)域飽和。商垮業(yè)由于地產(chǎn)沒搜有限購束縛，巧沒有限價(jià)及限鑄貸束縛，成了饒消費(fèi)群體新的柴購房和投資目扒標(biāo)。許多本地氣房企為了拓展水新的投資領(lǐng)域研，開拓新的資峰金流轉(zhuǎn)渠道，倚將商業(yè)地產(chǎn)做池為房企轉(zhuǎn)型的蒜重要方向，大沃舉進(jìn)軍商業(yè)市螞場；國內(nèi)知名室商業(yè)地產(chǎn)大鱷猶如遵XX獅、綠地、居然機(jī)之家、紅星、聞東百、利嘉等慶企業(yè)均進(jìn)入蘭抄州進(jìn)行商業(yè)地昂產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，芬搶灘市場。由些此催熱了蘭州蔥市新一輪商業(yè)鐮地產(chǎn)市場的投妙資熱潮，商業(yè)殊地產(chǎn)得到蓬勃農(nóng)發(fā)展。肢201鋼2蜂年，蘭州當(dāng)年辭開建的率大型商業(yè)項(xiàng)目股就跑有潛1鄙6閘個(gè)都，跑合計(jì)總紙面積超惑過芒17麗0企萬鹿m2虜。如雁灘已經(jīng)幅開工的呼有率居然之家、游XX濫廣場、紅星美傍凱龍和等；位于充西站占地共約腳10叮5流畝矮的徹“價(jià)蘭州中現(xiàn)心某”憂，東方紅廣場汁的泄“太鴻尖運(yùn)態(tài)·由金茂廣油場嗎”姻，以及處于南移關(guān)商圈中逮的銅“題紅樓時(shí)含代壓”速，這些項(xiàng)目近素年逐步建成投屈入運(yùn)營，加劇虛蘭州商業(yè)地產(chǎn)熄的競爭趨勢，全甚至改變格局蹈。大型綜合購當(dāng)物中心、甲級寶寫字樓、商務(wù)蜜酒店等大型投紐資項(xiàng)目的增多影，也都證明蘭鋒州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)盤展日益火熱。震201性1區(qū)年以來，天慶富、遠(yuǎn)達(dá)、天鴻微金運(yùn)和伊真等鐮蘭州本地房企把陸續(xù)進(jìn)入商業(yè)蒼地產(chǎn)掘金，或喉轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)甜開發(fā)，提高商葵業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布私局比例。臨例如：雕201殼1底年溫9治月，甘肅天鴻搞金運(yùn)的商業(yè)地行產(chǎn)代表作鴻猴運(yùn)蕉·扒金茂廣場正式鏟奠基，天鴻金查運(yùn)一直以中日壁集成住宅和別逆墅等住宅產(chǎn)品闊作為抱開發(fā)產(chǎn)品，現(xiàn)勸也正式向商業(yè)糊地產(chǎn)邁出了第壞一步：鴻運(yùn)金突茂廣場項(xiàng)目占川地壁24.22估4烤畝，地上建鬼筑犯5腎3轉(zhuǎn)層，總高井278精米逢，集商業(yè)、辦暑公抬、展覽、餐飲婚、會議、文娛運(yùn)、酒店告和城市軌道交紗通等眾多功能皆于一體。瑞201潔1者年六1旗1劇月，由甘肅伊難真集團(tuán)投資建事設(shè)佳德商業(yè)文瞧化廣場在榆中奮舉行盛大奠基捆儀式，項(xiàng)目占聽地商5奮3哲畝，規(guī)劃功能校有商業(yè)購物、芬公寓式住宅、池賓館和市政廣界場等，以上這野些都是本土房遲企加速轉(zhuǎn)型的住標(biāo)志。稠(擔(dān)3)朝蘭州適應(yīng)綜合爪體業(yè)態(tài)長從繞蘭州城市發(fā)展未的角度掙來看，大量城穴市綜合體癢出溜現(xiàn)嫂，唱是來消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級富的表現(xiàn)、也是堅(jiān)城市形態(tài)發(fā)展傳到一定程度的稿必然產(chǎn)物；從量蘭州房房地產(chǎn)驟投資者的角度摧來看，蘭州土凈地資源越來越釘稀缺，城市綜堆合體地產(chǎn)可以吊達(dá)到更有效的魯充分利用土地愈資源；從投資嚇項(xiàng)目臟收益的角度來像看，商業(yè)地產(chǎn)重受到的須宏觀聰政策沖擊力度欣較小，而且相董對寬肌松的環(huán)境將促歡使蘭州商業(yè)地段產(chǎn)的租金和售斤價(jià)繼續(xù)上漲。牙從蘭州市場需箏求的角度來看吸，商業(yè)項(xiàng)目回聾報(bào)時(shí)間長而穩(wěn)膚定，不限購、菠不限貸，商業(yè)社地產(chǎn)成為購房遇者新的投資熱潑點(diǎn)，其中投資姐酒店式公寓、炮寫字樓和商鋪濃的客戶較多。朋從城市特征及葵地域條件來看耀，綜合體也是浮非常適應(yīng)在蘭授州發(fā)展的物業(yè)傾業(yè)態(tài)叢，濟(jì)綜合體喚實(shí)現(xiàn)了樂復(fù)合利用空間伯實(shí)現(xiàn)多功能、針高效率、多種細(xì)物業(yè)高度集中汪，是對舉蘭州大土地資源更為貝有效的利用吧，冤“培單位產(chǎn)出順”充也更高陣；螺因此綜合體是珠適應(yīng)在蘭州發(fā)電展的物業(yè)形態(tài)睬。葬所以，蘭州市掉城市商業(yè)房地妹產(chǎn)得到迅猛發(fā)霜展泄。碌由于織蘭州市喜城市生活節(jié)奏惰的逐漸加快，給居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)希升級，一站式規(guī)消費(fèi)的理念逐鎮(zhèn)漸深入人心，兵因此集商業(yè)、紛居住、辦公、粱旅店、餐飲、至?xí)h、娛樂、翠交通等多項(xiàng)功漿能設(shè)施于一體適的城市綜合銳體，更容易易輝被消費(fèi)者接受禮，是取代的新皂型產(chǎn)物。城市魯綜合體是一種盛綜合開發(fā)項(xiàng)目姜，不但有傳統(tǒng)竹的商鋪、住宅顧功能，更是購悄物殲、夾辦公、演旅店裹、餐飲、文化兇、娛樂、休閑濟(jì)的聽“筆聚猴集否區(qū)局”西，可勺以吸“醒一站閣式忘”濫吃、住、玩、遞購。這種物業(yè)廉形態(tài)系更適合消費(fèi)月者言需求，也體現(xiàn)嫁一個(gè)地區(qū)的商拼業(yè)文化和都市腿氛圍。懂(4)哀屢城市綜合體須迅猛發(fā)展縱存在巷運(yùn)營健風(fēng)險(xiǎn)悉蘭州目前在建干和規(guī)劃中城市克綜合體數(shù)量的莊確呈現(xiàn)快速增情多態(tài)勢，大型醬的已超抵過蹦1凈0臥個(gè)京項(xiàng)目包，總量與全國彼一羽線城市十幾甚優(yōu)至幾十的數(shù)量紐級相比，依然大處于起步水平慮，未來開發(fā)熱嫁度會不斷提高注，發(fā)展空間看液好。但醉是，目前驚蘭州禮市商業(yè)房地產(chǎn)汪市場互還不夠成熟，龜開發(fā)模式和技持術(shù)不完善，融禍資結(jié)構(gòu)單一，攔大多綜合體很的做投資商擱、開發(fā)商缺乏星運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)跑，短期內(nèi)聚集西了大量的開發(fā)余體量，超出城妻市功能需求。冠以上現(xiàn)狀憶導(dǎo)致大多商業(yè)冷地產(chǎn)企業(yè)都存躺在籃潛在的較大著運(yùn)營身風(fēng)險(xiǎn)息，目前多數(shù)項(xiàng)掙目面臨俱著資金短缺、疤供大于求、模絨式選擇、運(yùn)營傾管理等多種貨風(fēng)險(xiǎn)；辭如蘭州傅XX哭廣場聞、在鴻貸運(yùn)差·牢金茂廣場增都是潛在風(fēng)險(xiǎn)喚較多的城市暴綜合體偵。歸蘭州悟XX船廣場猴是集艇五星球級睬酒店、臭5醒A雄高端把寫字樓、轉(zhuǎn)大型購物中心映、城市豪宅矮等多種業(yè)態(tài)唉為一體鵝的城市綜合體勢。鴻孝運(yùn)仆·蛇金茂廣場集商襲業(yè)、辦公、居檔住、酒店式公憑寓、展覽、餐竿飲、會議、文層娛和城市軌道倘交通等眾多功剩能于一體的商成業(yè)型綜合體。鏈(究5睬)行蘭州商業(yè)房地斤產(chǎn)主要業(yè)態(tài)特芝性瘋近兩年來蘭州繼開發(fā)商投資開影發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)粉，多以相對比茄較高端成熟的忌綜合業(yè)態(tài)為主火；主要以城市筐綜合體為載體煎，包括大型購隆物中心、倉儲厘式商場譽(yù)、腫Shoppi百ngMal尊l紀(jì)及高端寫字樓莫和星級酒店等枝[撞5色]耽。蘭州的城市奴綜合體墨業(yè)態(tài)形式染豐富，經(jīng)營側(cè)惰重點(diǎn)舅各有不同遼，殃以功能用途轉(zhuǎn)劃女分，主要?dú)w納煌為三類：商業(yè)蹲型、商務(wù)型和樣商貿(mào)型。商業(yè)務(wù)綜合體以打造偏商業(yè)中心為核蚊心，例如：卵蘭州中心咳、準(zhǔn)蘭州朗XX贏廣場娃、等鴻另運(yùn)璃·權(quán)金茂廣場、元添森數(shù)·拼北新時(shí)代、遠(yuǎn)臟達(dá)抖·泡錦繡半島、恒敘大都市廣場眠等；商務(wù)遇綜合體來主要以綜合寫應(yīng)字樓、星級酒芳店為主機(jī)，比如額：顏蘭州中心仇SOHO販、略XX謠5供A互寫字樓及五星朽酒店歷、言綠游地喘·渠智慧金融城荒、期加萊印象憑、中和黃河印虜象辰、琴IB毅C攜中海國際業(yè)、胞高科大廈銀、彩蘭州石化商務(wù)粒大廈、甘肅金圖融國際大廈倒、蒼科技孵化大廈悼及海外科技人蛾員創(chuàng)業(yè)議大廈灶等。爬商貿(mào)型綜合體圣主要以專業(yè)市綠場為核心功能貌，例如：偽海拘鴻弱·印居然之家、紅柴星國際廣場、餐華暴尊立達(dá)國際建雨材家具博覽城撤、北龍口國際嗎建材裝飾城、睛毅德國際商貿(mào)折城專等，糟主要依托家居傳建材為經(jīng)營主槍體，怕帶動商業(yè)、娛轉(zhuǎn)樂等業(yè)態(tài)叮。纖1.狠2獄蘭州市商業(yè)地亡產(chǎn)發(fā)展中存在救的突出問題糕開發(fā)模式與開冶發(fā)技術(shù)不成熟禾蘭州商業(yè)房地乘產(chǎn)經(jīng)過近十多剃年的發(fā)展，取叔得了明顯的成緣果，繁榮當(dāng)?shù)刭嵔?jīng)濟(jì)，形成了佩一定規(guī)模的商腔業(yè)輻射帶和城幫市商務(wù)中心。仰但是畢竟發(fā)展鍵歷史短，起步轎晚，在開發(fā)理這念和操作過程荷中，存在許多許不成熟、不科院學(xué)、不規(guī)范的剩地方，從總體治上看，與國渾外老商業(yè)成熟城市邁仍有較大的差濁距推[梨7哥]援。國外成熟商去業(yè)房地產(chǎn)與蘭福州市商業(yè)房地局產(chǎn)開發(fā)過程的做主要差別如策表鏡1.盛1芝所示憑[究7蒜]棍：清表互1.核1盯國外成熟商業(yè)慌房地產(chǎn)與蘭州孫商業(yè)房地產(chǎn)特臟征對比表狠序號糟運(yùn)作特征敲國外成熟模式嫂蘭州目前模式弦1悅開發(fā)主體音專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)宇、投資餅商泥、商業(yè)企業(yè)、媽政府多方共同陸參與講照開發(fā)商單方康2松開發(fā)周期選多方多次論證須，祝1遺0鍋年左右竭開發(fā)建設(shè)等期恩3-嘴5辛年留3處融資方式椒主要依靠放基金融資止主要依靠短銀行貸款巴4犬回款主要方式吹租賃運(yùn)營譽(yù)銷售產(chǎn)權(quán)河5瓦各方合作關(guān)系寨建設(shè)前談好各壟方如地產(chǎn)商、希經(jīng)營商、管理輸公司等合作方幟式繞項(xiàng)目基本建成葡后再處理合作企的具體方式縣6下物業(yè)陜管理曾重視運(yùn)營和管士理敘，蛾引入專業(yè)的管芽理公司蘇以物業(yè)管理為悟主獅通過劫以上的表冶1.1莊可知，相對于良國外成熟的模荒式，蘭州市的柄商業(yè)項(xiàng)目及開渣發(fā)模式落后，濾技術(shù)還不成熟宰，仍然套用住侄宅的操盤模式械，忽視了巷商業(yè)房地產(chǎn)姿是聲房地產(chǎn)和商業(yè)肌經(jīng)營盛的集成僚，獅以及二者拾的聯(lián)系和特性厲[并5辰]蜻。因?yàn)樘m州本嚇土商業(yè)地產(chǎn)開炮發(fā)商多數(shù)由住虹宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變棄而來的，浙起步晚，瓜發(fā)展時(shí)間短，它好多嫂對商業(yè)量運(yùn)營不主熟悉，陳甚至器沒有掌握商業(yè)栽運(yùn)營規(guī)律，相淡關(guān)商業(yè)環(huán)境及電運(yùn)作模式發(fā)展供不成熟，缺乏糖專業(yè)的機(jī)構(gòu)，若所以在開發(fā)模戴式上，與我國膏其他成熟商業(yè)疊形成較大的差催距。挺愛簡蘭州商業(yè)房地協(xié)產(chǎn)開發(fā)技術(shù)也死不夠成熟，運(yùn)唇作流程不科學(xué)裳，主要存在三哲個(gè)方面的問題冬：其一潮是服市場把握不準(zhǔn)醉，多數(shù)開發(fā)商辰?jīng)]有全面掌握顏商業(yè)經(jīng)營規(guī)律裳，沒有把握好荷商業(yè)經(jīng)營蹤的核心滋要素象，例如地段、歲人流、業(yè)態(tài)分絞布、產(chǎn)品特性囑等。獻(xiàn)從而離導(dǎo)致招商失敗潮，后期經(jīng)營出豆現(xiàn)問題。其二五是饞商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)儲商市場沒有科迅學(xué)分析，僅憑拴前景的預(yù)期，映就盲目的開發(fā)市建設(shè)、跟風(fēng)扎澇堆的投資，造棍成了商業(yè)布局懼重復(fù)，遠(yuǎn)超出劑市場吸納能力兇；其三是對后喬期經(jīng)營管理的想不夠重視，開洲發(fā)商只考慮眼估前的自身利潤蜓，忽視經(jīng)營戶梅的利益，不重霞視后續(xù)的經(jīng)營獸管理，缺少統(tǒng)找一規(guī)劃，有時(shí)嬌僅靠經(jīng)營者自阻身調(diào)節(jié)，導(dǎo)致破商業(yè)房地產(chǎn)偏渠離原有的設(shè)計(jì)們和功能配置，椒出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)證。純投資扎堆競爭農(nóng)激烈，市場供蓬大于求師近兩年來，國緊內(nèi)召許多纖知名商業(yè)地產(chǎn)伙大鱷透，糞如齊XX丙、綠地、居然牢之家、紅星、縣東百、利嘉等泳，陸續(xù)丑進(jìn)入蘭州忠進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)接項(xiàng)目開發(fā)，爭剪奪市場。蘭州寫本地催許多疑房企活也把投資的方草向逐漸轉(zhuǎn)向了旱商業(yè)領(lǐng)域，命如廁天慶、遠(yuǎn)達(dá)、碌天鴻金運(yùn)和伊床真等，影轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)衛(wèi)開發(fā)，陣或調(diào)高商業(yè)地蔑產(chǎn)投資比重體。近兩年，蘭騰州市新開工建珍設(shè)或正在建設(shè)控的商業(yè)地產(chǎn)超喇過辛3糕0委處，總建筑面圖積超寒過雨35斤0顛萬平方米。先主要有：命蘭州中心肥、勺蘭州掉XX壓廣場笛、姓鴻鐮運(yùn)披·晃金茂廣場、元原森漫·罪北新時(shí)代、遠(yuǎn)瓜達(dá)哲·炮錦繡半島、綠榮地朵·殼智慧金融城仍、墊恒大都市廣場艙、跌海扔鴻仆·焦居然之家、紅柄星國際廣場、洽加萊印象置、中和黃河印私象存、幣IB亦C作中海國際玻、赴高科大廈、甘鋒肅金融國際大泊廈宇、誕科技孵化大廈囑及睜天慶商務(wù)大廈彎等。楊另外還有以專禍業(yè)市場為核心慌功能的商業(yè)項(xiàng)處目，例如：幫華尊立達(dá)國際殿建材家具博覽呆城、北印龍口國際建材趴裝飾城、毅德另國際商貿(mào)城等帆等。憐蘭州市儲幾乎糞同時(shí)出現(xiàn)了一焦大批新型商業(yè)代業(yè)態(tài)，拐以而城市綜合體肢為主梳，包括高端寫裙字樓和星級滑酒店壟等，對于需求揉有限的市場沖膨擊較大，局部炮已經(jīng)趨于飽和螞，導(dǎo)致供大于攪求，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)退超出城市吸納烤能力?？死拾l(fā)蘭州市的商業(yè)事地產(chǎn)進(jìn)入了集忙中放量的發(fā)展女階段，同比增謠長糊30烘%支，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住脆宅銷售面積的玻增長速度。這致將對未殲來皂3螞～墻5毯年的商業(yè)烈地產(chǎn)營業(yè)面積餡提供較多的供擱應(yīng)量。但是從手供應(yīng)親的分布毫狀況來看，結(jié)象構(gòu)失去平衡情發(fā)況明顯瘡，商業(yè)地產(chǎn)面饒積的這種局部康供應(yīng)過?？赡芏編肀容^大的自營業(yè)壓力和風(fēng)辟險(xiǎn)。和商業(yè)項(xiàng)目以出神售為主，開發(fā)鳥商投機(jī)心理偏棉重全織200鬼9揮年開始，當(dāng)蘭擋州商業(yè)地產(chǎn)市列場正如火如荼忌的發(fā)展之時(shí)，銷一大批原本被藝市場所追捧、衛(wèi)推崇的商業(yè)地劇產(chǎn)項(xiàng)目卻紛紛招遇到了危機(jī)誠，這垮些項(xiàng)目乏中有的貍在危機(jī)中徹底糟消沉，有短的鵲則在危機(jī)中傾最后一搏，期朋望得到再生。魄經(jīng)過分析以上皇商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)懇危機(jī)的原因，超普遍認(rèn)為暫是采取了采取成只售不租，產(chǎn)狀權(quán)野分割后工造成的后果；照開發(fā)商喪失項(xiàng)賽目的所有權(quán)掏，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)懸目整體發(fā)展方王向的失控是項(xiàng)樣目失敗棗。從蘭州市房疫管局得到的數(shù)紀(jì)據(jù)也顯示，目腰前蘭州商業(yè)地幸產(chǎn)項(xiàng)目選擇出逢售的比例仍然捎接近八成，這護(hù)充分反映了商殊業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商網(wǎng)投機(jī)心理偏重香。植項(xiàng)目融資形式國單一，投資回鴿收模式不成練熟座斬商業(yè)項(xiàng)目一般校投資較大，且新回收周期較長紫，榨綜合型強(qiáng)，介對非自有資金寧依賴程度高。殊當(dāng)前繪蘭州商業(yè)命房初地產(chǎn)惜可以利用的資嫩金主要依賴于犁銀行信貸，麥金融環(huán)境并不蔥成熟。醫(yī)商業(yè)地產(chǎn)弄和住宅地產(chǎn)相荒比存，多以池長期租賃物業(yè)慘為主，續(xù)建設(shè)資金甘極其容易大量兆沉積，使金融拐系統(tǒng)遭遇較大頃風(fēng)險(xiǎn)。隨著國于家新一輪宏觀鏡調(diào)控周期的到溜來雕，以及穩(wěn)健的藍(lán)財(cái)政貨幣政策鄰的昂實(shí)施，新形勢沒下框的銀行貸款必恰然吃緊嶄，灑如何廢構(gòu)建多元化的比資金唱來源渠道，消曠散畜房地產(chǎn)銜的蜘金融風(fēng)肺險(xiǎn)，成為蘭州晨商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展材應(yīng)當(dāng)面對的難含題享。黃投資回收模式縱是商業(yè)開發(fā)經(jīng)卵營犯的基礎(chǔ)裳，迷商業(yè)地產(chǎn)本覺身資金密集型赤行業(yè)，實(shí)施過凈程需要投入大飯量的資金，商餡業(yè)項(xiàng)目不僅前蠟期開發(fā)及建設(shè)覆期需要大量的投資金，后期的泊經(jīng)營過渡期及白管理期蛇也需要一定的蝦資金才能保證的正常運(yùn)營；所容以，后期仍需方長期柜巨大的資金投境入。丟目前，我國戒成熟的商業(yè)熄項(xiàng)目端普遍采用租賃燙形式，通過長揉期壇不斷的存經(jīng)營性拔現(xiàn)金流套收益獲取回報(bào)鳥[壽8可]正。促國部外顫成熟的商業(yè)路項(xiàng)目有的采用昂股權(quán)信托基金邀融資模式，都罰是淹聘請專業(yè)管理炒公司進(jìn)行經(jīng)營暴管理，保證項(xiàng)理目的長期收益邊，炊開發(fā)商爭僅爭持有商業(yè)地產(chǎn)欣的產(chǎn)權(quán)炎[際8煎]斧。蘭州商業(yè)房畫地產(chǎn)資金主要柴靠統(tǒng)銀行貸款，親為了盡快還本宜付息，逝考慮資金實(shí)際憑成本，大多開緒發(fā)商采啞用抱“趟分割出售、售源后包施租重”辭的模式開發(fā)，海建設(shè)完成就將謊鋪面的產(chǎn)權(quán)擊急于昌全部出售杠，或分割出售證，迅速回籠資科金，這種回收鋪模式不利于商促業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一的藥管理和運(yùn)營右?；?.3辦筐研究目的和意買義研究目的唱隨著只近幾年才蘭州市房地產(chǎn)板業(yè)的刺快速丙發(fā)展，剛房地產(chǎn)投資活闖動也日益活躍哄，蘭州市商業(yè)貞地產(chǎn)也得到了甩迅猛發(fā)展，投常資增長較快，兼甚至即超過住宅雞項(xiàng)目的增長速彈度，靜大批量商業(yè)拌項(xiàng)目上市，市摔場的競爭蛋越來越激烈，堂部分區(qū)域貞超出城市吸納象能力嘴，供大于求。昨蘭州商業(yè)房地櫻產(chǎn)投資造成厘損失的可能性漸也越來越大，玻市場飽和導(dǎo)致抹風(fēng)險(xiǎn)因素增多瑞，面臨巨大管魂理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，益預(yù)期收益存在蚊潛在的威脅。錫所以，急尼需要對弓蘭州商業(yè)房地沿產(chǎn)臺項(xiàng)目怠投資篩進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析幕與評價(jià)。只有哥重視風(fēng)險(xiǎn)因素懇，作出訓(xùn)正確穗綜合的評價(jià)，諸才能保證商業(yè)鏡項(xiàng)目投資輩獲得較高收益自，減少損失倘。走目前蘭州市多阻數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開站發(fā)商不重視項(xiàng)捐目的風(fēng)險(xiǎn)研究翅與管理，在投那資決策階段只刃是憑主觀經(jīng)驗(yàn)漁對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大柏小進(jìn)行判斷，胸缺乏科學(xué)依據(jù)膝。氧商業(yè)房地產(chǎn)投忽資者在逐和針投資決策階段屬的風(fēng)險(xiǎn)分析與唱評價(jià)是項(xiàng)目風(fēng)逮險(xiǎn)管理與控制慧的前提，這個(gè)影階段風(fēng)險(xiǎn)分析真是最關(guān)鍵、最黑重要，直接決但定項(xiàng)目投資成信敗，也是項(xiàng)目悲可瓶研計(jì)必不可少的一傳個(gè)組成部分。擠所以，本文主凳要結(jié)合蘭州商匠業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和狠投資特征，為犁規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避怨免決分策的失誤，提夠高決策水平，改提出了蘭州市敗商業(yè)地產(chǎn)投資故項(xiàng)目投資決策顫的風(fēng)險(xiǎn)分析與顛綜合評價(jià)。映本文采用多數(shù)柏人使用的多層浸次灰色評價(jià)方聾法，對蘭州市勻商業(yè)地產(chǎn)投資衛(wèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因芝素分析，建立這指標(biāo)體系，對混風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量憤的綜合評價(jià)陡[姑9甩]支。通過實(shí)際存廳在的風(fēng)險(xiǎn)分析防，找出中各風(fēng)稼險(xiǎn)因素之間的軍關(guān)系，相互影辣響廚，找出影響最伯大的因素，從區(qū)而鉗有效的、全面篇的、系統(tǒng)的評柿價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)綢目的風(fēng)險(xiǎn)大小餡，做到減少失終誤閱，并引導(dǎo)投資薯者作出理智的邪投資選擇。研究意義盯蘭州市商業(yè)房幅地產(chǎn)開發(fā)還不晃夠成熟，亡本文溜主要正對前期喇投資決策儲階段的風(fēng)險(xiǎn)分普析研究，袖根據(jù)蘭州市商鋤業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)姨狀及存在問題嶼，急需提出努一套有效的、續(xù)系統(tǒng)的、操作銅簡單的商業(yè)項(xiàng)梨目投資風(fēng)險(xiǎn)評妙價(jià)體系，用到嶺商業(yè)項(xiàng)目前期劫投資決策中際，同時(shí)作為后巴續(xù)實(shí)施階段的膝風(fēng)險(xiǎn)控制與防順范的依據(jù)。此芹風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究傍可以提高項(xiàng)目獅風(fēng)險(xiǎn)管理水平噴，密提高商業(yè)房地井產(chǎn)項(xiàng)目的投資噴效益、規(guī)避和竊控制風(fēng)險(xiǎn)，提桿高風(fēng)險(xiǎn)防范和韻預(yù)控的意識普，降低企業(yè)因汗為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而證造成的一系列