武夷山項目前期溝通案第1頁/共40頁玉女武夷第2頁/共40頁大王祥云第3頁/共40頁九曲晨霧第4頁/共40頁天游云境第5頁/共40頁第6頁/共40頁《印象大紅袍》山水實(shí)景演出的推出，打破了固有的“白天登山觀景、九曲泛舟漂流”的傳統(tǒng)旅游方式與審美方式，不僅首次展示了夜色中的武夷山之美，同時還創(chuàng)造了多個世界第一。武夷山還缺乏什么？什么更有價值？作為武夷山一個體量達(dá)到十萬方的商業(yè)項目到底能做什么？做茶葉專業(yè)展銷市場？做一站式購物中心？還能有什么定位嗎？這正是本案所要呈現(xiàn)的第7頁/共40頁市場調(diào)研報告

武夷山概況/傳統(tǒng)商業(yè)/旅游茶葉市場

功能規(guī)劃建議

命名定位/景觀建議/業(yè)態(tài)規(guī)劃12

第8頁/共40頁市場調(diào)研報告

武夷山概況/傳統(tǒng)商業(yè)/旅游茶葉市場

第9頁/共40頁區(qū)位地圖

武夷山市位于福建省西北部、南平市北部、閩贛兩省交界處，前身為崇安縣，1989年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市，是福建省唯一以名山命名的新興旅游城市。1999年12月，被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為我國第4處，世界第23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一。第10頁/共40頁城市規(guī)劃

《武夷新區(qū)城市總體規(guī)劃(2010-2030)》武夷新區(qū)包括武夷山市全境，建陽市的潭城、童游、將口、崇雒、莒口、黃坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，及武夷山自然保護(hù)區(qū)涉及邵武市、光澤縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地面積約4132平方公里。武夷新區(qū)中心城區(qū)范圍主要包括武夷山老城區(qū)、武夷山度假區(qū)、建陽城區(qū)及興田、將口、童游新建城市建成區(qū)范圍，總用地298平方公里。發(fā)展的戰(zhàn)略定位：閩浙贛交界區(qū)域的新興中心城市、海峽西岸自然與文化旅游中心、海峽西岸重要的區(qū)域交通樞紐、海峽西岸新興產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。城市職能：閩北重要的社會和文化中心、文化旅游和休閑度假基地、閩北地區(qū)重要的工業(yè)生產(chǎn)基地、閩浙贛邊界地區(qū)交通樞紐、區(qū)域性的商貿(mào)物流基地、獨(dú)具特色的山水園林城市城市空間格局：“一帶三城六片”的武夷新興中心。一帶指沿崇陽溪、交通干線形成的城市發(fā)展軸，串聯(lián)城市發(fā)展的各個片區(qū)。三城指北部城區(qū)包括崇安組團(tuán)和度假城市組團(tuán)；中部城區(qū)包括興田組團(tuán)和將口組團(tuán)，是重點(diǎn)建設(shè)的城市新區(qū)；南部城區(qū)包括童游組團(tuán)和建陽城區(qū)，是一個以工業(yè)為主導(dǎo)的綜合性城市片區(qū)。六片即崇安老城片區(qū)、武夷山度假區(qū)片區(qū)、興田中心片區(qū)、將口片區(qū)、童游片區(qū)和建陽老城片區(qū)。第11頁/共40頁

年類別20072008年2009年金額增長率金額增長率金額增長率全市生產(chǎn)總值(GDP)41.616.1%49.415.3%55.613.6%全市社會消費(fèi)品零售總額15.613.4%19.122.5%22.217.5%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13068元22.72%15240元16.6%16439元7.86%旅游收入23.3524.33%26.9715.5%30.3212.42%單位：億元武夷山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——數(shù)據(jù)來源武夷山市政府網(wǎng)第12頁/共40頁消費(fèi)人口分析

武夷山市以旅游消費(fèi)人口為主2007年共接待中外游客達(dá)543.03萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)521.09萬人次；旅游總收入占GDP的56.11%；2008年共接待中外游客566.64萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)543.01萬人次，旅游總收入占GDP的比重54.60%；2009年，受金融危機(jī)的波及和突如其來的甲型H1N1流感等多重因素的影響，全年共接待中外游客495.02萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)478.91萬人次。多日游和一日游比重分別占64.5%和35.5%，分別增長10.38%和12.41%;入境旅游市場全面增長，全年接待境外游客16.1萬人次，增長2.24%，其中，入境過夜港澳同胞5.25萬人次，下降5.86%，臺灣同胞5.09萬人次，增長7.35%。2009年旅游總收入30.32億元，增長12.42%；旅游直接創(chuàng)匯4179.46萬美元，增長6.75%，旅游總收入占GDP的比重54.49%2009年末，武夷山市戶籍總?cè)丝诩s22.84萬人，常住總?cè)丝诩s21.6萬人?！獢?shù)據(jù)來源武夷山市政府網(wǎng)第13頁/共40頁商圈示意圖

從城市商圈劃分圖中，可以看出：武夷山市主要有兩個商圈，一是老城區(qū)商圈；二是度假區(qū)（三姑）商圈。下面具體介紹一下項目商圈的位置范圍及路段。老城區(qū)商圈：位于武夷山市崇安街道，和平中路、和平南路、西林街、崇安街、五九路等所攬括的地帶；度假區(qū)（三姑）商圈：位于三姑度假區(qū)，大王峰路、天游峰路、玉女峰路等所攬括的地帶。第14頁/共40頁老城區(qū)商圈

老城區(qū)商圈：商圈北至五九路北段，南鄰火車站站前大道，西至小武夷山公園，東靠崇陽溪，五九路南北走向穿過老城區(qū)。老城區(qū)商圈是武夷山市傳統(tǒng)商業(yè)的集聚地，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以沿街商鋪為主，缺少集中式商場。第15頁/共40頁老城區(qū)商圈結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析（1）武夷山市老城區(qū)的消費(fèi)聚集地主要集中在中山路、和平中路、和平南路、崇安街、西林街及五九路等街道；城區(qū)內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，以沿街商鋪及住宅區(qū)的底層商鋪為主，集中式的商場較少。第16頁/共40頁老城區(qū)商圈輻射整個武夷山市居民的一般消費(fèi)。城區(qū)內(nèi)整體消費(fèi)水平偏低，以日常便利性消費(fèi)為主，缺乏知名品牌。主要街道道路狹??；老社區(qū)底層商鋪較多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)陳舊；新興社區(qū)少，無論是商業(yè)的形態(tài)還是建筑的外立面都無更新，依然以傳統(tǒng)的縣域經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，集中式商場較少。老城區(qū)城市化規(guī)劃滯后、產(chǎn)品設(shè)計落后、市場容量較小、商業(yè)范圍局限、消費(fèi)意識不強(qiáng)等，都成為制約武夷山市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。老城區(qū)商圈小結(jié)第17頁/共40頁度假區(qū)（三姑）商圈

度假區(qū)（三姑）商圈：商圈北至高爾夫路，南鄰景區(qū)南入口，西至崇陽溪南段，東靠省道303，距離市區(qū)約15公里。度假區(qū)商圈內(nèi)以旅游經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以沿街茶葉店、根雕店、旅游紀(jì)念品、工藝品及酒店住宿為主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。第18頁/共40頁度假區(qū)（三姑）商圈結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析（1）度假區(qū)的消費(fèi)主要集中在大王峰路、玉女峰路、三茹街、天游峰路等路段；區(qū)域內(nèi)酒店住宿網(wǎng)點(diǎn)較多，主要街道附近規(guī)劃有茶葉、根雕、家俱等專業(yè)市場、專業(yè)街等。第19頁/共40頁度假區(qū)（三姑）商圈小結(jié)度假區(qū)商圈幾乎輻射整個武夷山市的旅游消費(fèi)。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)頻率一般，以目的性消費(fèi)為主，消費(fèi)有一定的專業(yè)性。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)明顯，主要以專業(yè)店、專業(yè)市場、及住宿餐飲為主，傳統(tǒng)的便利店、超市、日雜百貨等零星分布其中。度假區(qū)整體商業(yè)氛圍較弱，主要的專業(yè)市場及專業(yè)街（風(fēng)情商苑、蘇閩步行街、紅袍街、蛇博園）人氣不足，缺乏統(tǒng)一運(yùn)營，轉(zhuǎn)讓或出租店面較多。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，業(yè)態(tài)重復(fù)性高，缺乏其它旅游配套業(yè)態(tài)（如娛樂休閑）來豐富度假區(qū)的旅游商業(yè)。第20頁/共40頁項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析武夷山市總體市場前景較好。項目優(yōu)勢多于劣勢，機(jī)會大于威脅，消費(fèi)潛力較大，但旅游延伸配套產(chǎn)業(yè)混亂、區(qū)域商業(yè)氛圍不足、茶葉交易市場競爭激烈，我們的競爭者也在規(guī)模、園林、開發(fā)理念、形象包裝、推廣力度、資金實(shí)力方面加強(qiáng)了投入。因此我們要突破常規(guī)的操盤手法，走一條區(qū)別于競爭對手、迎合旅游延伸性消費(fèi)需求的路，即要突破常規(guī)，建立自己的獨(dú)特優(yōu)勢，并讓消費(fèi)者接受。如何使用好的策劃方法和操盤手段，導(dǎo)入先進(jìn)的發(fā)展及服務(wù)理念，將潛在資源充分挖掘出來并有效傳遞給目標(biāo)客戶，從而在激烈的市場競爭中贏得主動，將成為本項目能否最終操作成功的關(guān)鍵點(diǎn)。那我們的目標(biāo)就是挖項目最大的價值，從項目產(chǎn)品自身開始到消費(fèi)這邊來終結(jié)，找到一條最實(shí)效的途徑，以最迅速的時間實(shí)現(xiàn)最大利潤化。首先：我們會在產(chǎn)品本身的素質(zhì)的基礎(chǔ)上，打造以茶文化為元素的生態(tài)休閑生活；其次：我們要把產(chǎn)品達(dá)成最具特色的商業(yè)，并準(zhǔn)確到位的傳遞給消費(fèi)者；最后：運(yùn)用我們階段性的包裝推廣、銷售和招商策略區(qū)隔市場競爭，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)和合算的付出贏得投資者和經(jīng)營者的心，達(dá)成項目的銷售成交和招商運(yùn)營。第21頁/共40頁

功能規(guī)劃建議

規(guī)劃理念/業(yè)態(tài)建議/格局規(guī)劃

第22頁/共40頁規(guī)劃源起第23頁/共40頁

《印象大紅袍》是由著名導(dǎo)演張藝謀、王潮歌、樊躍共同組成的“印象鐵三角”領(lǐng)銜，繼《印象劉三姐》、《印象麗江》、《印象西湖》、《印象海南島》后創(chuàng)作的第五個印象作品。

《印象大紅袍》以世界雙文化遺產(chǎn)勝地武夷山為地域背景，以武夷茶文化為表現(xiàn)主題的大型山水實(shí)景演出。憑借在山水實(shí)景演出領(lǐng)域的創(chuàng)新理念、專業(yè)水平和成熟的技術(shù)，印象大紅袍于2010年1月24日對外試演出，并于同年3月29日全球公演后，在實(shí)景領(lǐng)域迅速崛起，得到了公眾的廣泛關(guān)注與喜愛，已接待人數(shù)44萬余人。第24頁/共40頁創(chuàng)新*山水實(shí)景演出創(chuàng)造*實(shí)景演出旅游價值第25頁/共40頁？在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)定型的基礎(chǔ)上，從商業(yè)景觀和商業(yè)功能打造與規(guī)劃方面，借鑒印象大紅袍的運(yùn)作理念，創(chuàng)造旅游新價值的模式，本項目應(yīng)導(dǎo)入全新的規(guī)劃理念。那么針對本項目，如何開展具體的規(guī)劃，使項目形成獨(dú)立的競爭優(yōu)勢。正是本案要考慮的。如何使我們的產(chǎn)品能夠獨(dú)樹一幟？第26頁/共40頁突破口規(guī)劃理念景觀形態(tài)業(yè)態(tài)組合*延伸武夷山旅游價值*借鑒印象大紅袍創(chuàng)新旅游商業(yè)價值*旅游性差異化定位*形成互補(bǔ)優(yōu)勢*突破傳統(tǒng)商業(yè)景觀模式*融入茶文化和朱子文化第27頁/共40頁規(guī)劃理念第28頁/共40頁因此項目應(yīng)該是一個：高成長價值的商業(yè)體能夠體現(xiàn)武夷山茶文化的能夠活躍武夷山區(qū)域旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的能夠?qū)崿F(xiàn)武夷山旅游性商業(yè)領(lǐng)袖作用的第29頁/共40頁景觀建議第30頁/共40頁歐美購物村通常與旅游相結(jié)合，因此很注重商業(yè)景觀的打造。通常采用大量噴泉、廊柱、雕塑、花架等，進(jìn)行精心布景。景觀小品，往往采用具有藝術(shù)趣味的雕塑與地塊地理有機(jī)結(jié)合。花徑、花園式組團(tuán)景觀、水景是其中具有代表性的幾大元素。

——借鑒歐美購物村園林的特征商景一體、商旅合一旅游延伸、服務(wù)旅行第31頁/共40頁？在景觀規(guī)劃方面，如何在借鑒歐美購物村景觀打造意思上，使本項目融入武夷自然元素和茶文化要素。正是本案要考慮的。如何使我們的景觀更具文化內(nèi)涵？第32頁/共40頁景觀設(shè)計理念以武夷巖茶文脈的延續(xù)、商旅關(guān)系的重建和武夷自然生態(tài)的體現(xiàn)為目的，強(qiáng)調(diào)對武夷文化的認(rèn)同，商旅關(guān)系的建立于生態(tài)環(huán)境的提升。使旅者、市民生活在一種自然、人性的、人文的、彼此交融的商景空間里，并由此產(chǎn)生對武夷山的認(rèn)同感和向往感，在觀山水之后愜意地休憩。第33頁/共40頁景觀表現(xiàn)手法表現(xiàn)手法一：武夷山巖茶制作工藝，通過藝術(shù)的表現(xiàn)形式展示。使游客在賞景的同時，感受巖茶的文化。表現(xiàn)手法二：朱子理學(xué)，通過藝術(shù)的表現(xiàn)形式展示。使游客在休憩的同時，體驗中華文化的博大精深。表現(xiàn)手法三（其他）：武夷自然資源，通過藝術(shù)的表現(xiàn)形式展示。------第34頁/共40頁業(yè)態(tài)規(guī)劃第35頁/共40頁1234567巖茶交易中心：巖茶拍賣交易中心、中高檔酒樓主題餐飲、名茶展示區(qū)：主流菜系+港澳臺、東南亞、日韓異域風(fēng)味、名茶展示旅游文化藝術(shù)品區(qū)：旅游藝術(shù)品、戶外運(yùn)動休閑服、南北精品茶、特色餐飲別墅區(qū)茶博物館：茶博物館、中高檔酒樓休閑娛樂區(qū)：健身、會所、美容、SPA、KTV、足浴、推拿、藝術(shù)品、南北茶辦公樓具體功能規(guī)劃第36頁/共40頁本項目可引進(jìn)主力業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)類型功能代表商家茶葉交易中心專業(yè)市場滿足旅游購買巖茶的需求和巖茶集中展示批發(fā)需求；備注：茶葉交易中心所處物業(yè)根據(jù)實(shí)際運(yùn)營，將來還可改為：中高檔中式酒樓和KTV武夷山產(chǎn)銷規(guī)模前100名茶廠品牌餐飲品牌餐飲引進(jìn)知名品牌餐飲公司，滿足旅行商務(wù)需求如榮譽(yù)酒店等中式主題餐廳引進(jìn)中式主流菜系和私房菜系，滿足餐飲，聚集人氣；主流菜系+港澳臺、東南亞、日韓