第一部分綜述一、項(xiàng)目的基本情況本項(xiàng)目占地面積19200平米，總建筑面積87000平米，建筑規(guī)模為地下8000平米，地上79000平米，建筑容積率為4.11，分為兩棟住宅樓、一棟寫字樓共三棟單體建筑，地下一層、地上14-16層。本項(xiàng)目位于石家莊市***東路與***街交匯處，城市核心地段，項(xiàng)目向北500米為****購物廣場(chǎng)，距離***商城2公里左右。******健身館等配套設(shè)施均位于項(xiàng)目3公里之內(nèi)。本項(xiàng)目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機(jī)關(guān)，為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺(tái)。同時(shí)，項(xiàng)目附近有多家省市級(jí)醫(yī)院，提供可靠的醫(yī)療保障。項(xiàng)目周圍學(xué)校眾多，其中****大學(xué)、師大及****緊鄰本項(xiàng)目，重點(diǎn)中學(xué)****距離本項(xiàng)目僅3公里。二、項(xiàng)目的發(fā)展模式與合作方式本項(xiàng)目采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合的發(fā)展模式。三、本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)論性指標(biāo)本項(xiàng)目總投資為336985500元平均每平方米造價(jià)為3873元。總銷售額為551500000元。其中住宅部分總建筑面積為6萬平方初步定價(jià)為6000元每平方米。銷售金額為360000000元。寫字樓部分格定位在8000元每平方米，總建筑面積為1.9萬平方米?？備N售額為152000000元。車位總計(jì)395個(gè)總造價(jià)為每個(gè)車位價(jià)格為100000元?jiǎng)t總銷售額為39500000元。第二部分市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思項(xiàng)目市場(chǎng)研究石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析1.回顧與展望1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年石家莊市建設(shè)項(xiàng)目投資完成668億元，增長38.3％；施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)330個(gè)，增長42.9％，新開工項(xiàng)目345個(gè)，增長46.6％；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資522億元，增長38.7％，施工面積和竣工面積達(dá)到698萬平方米和608萬平方米，分別比上年增長26.3％和28.9％。2）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2007年7—12月份，石家莊市取得預(yù)售資格的項(xiàng)目145個(gè)，共計(jì)預(yù)售面積436.85萬㎡，銷售面積492.34萬㎡。數(shù)據(jù)顯示，5—12月份市場(chǎng)銷售面積大于預(yù)售面積，從市場(chǎng)角度看有一定的消費(fèi)市場(chǎng)存在。石家莊市商品房均價(jià)比較表娛表長1-沃1虎石家莊：商品灣房價(jià)格艙表普匪鑒街舊痕甘瘡單位盛元衰/著平方柳米族學(xué)對(duì)直月份艘1鈔2階3梯4組5浸6脆7敵8測(cè)9辣10論11潮12幟價(jià)格奧3180依3200病3300非3340沿3380妖3400肺3460瑞3500催3550輸3610楊3620衛(wèi)3680率展私望各200迷8性年的石家莊房站地產(chǎn)市場(chǎng)必然膛前景美好斃。俗模整個(gè)市場(chǎng)處以嗎供略小于求的狹市場(chǎng)供給銷售艇兩旺。3、結(jié)論因隨著石家莊市寺政府三年城市課大變樣徹底清自除城中村的計(jì)妨劃的實(shí)施，必鞋然為石家莊市話的商品房市場(chǎng)懲帶來大的客戶趟群。因而年初帶討論蝶的鑒“修拐域點(diǎn)皆”級(jí)問題在石家莊梁不會(huì)出現(xiàn)，石具家莊的房價(jià)還鄙會(huì)有小幅上升驚。栗石家莊市辟*****社區(qū)的房地產(chǎn)市診場(chǎng)走勢(shì)分析稠200須7翼年帖*****菜區(qū)蕩建瑞設(shè)項(xiàng)斬目投油資穿完成偶108榆億結(jié)元，增哲長腥28.腎3歐％；施工扛項(xiàng)裂目局個(gè)數(shù)疤60占個(gè)貝，增覆長哨32.據(jù)9貪％，新誤開懼工走項(xiàng)候目趟45始個(gè)摩，增纖長塔26.遵6藥％；房地赴產(chǎn)開發(fā)訊完成投火資蓬102串億杯元，增已長冰28.描7劈％，施工面爽積娃和竣工面槽積達(dá)冰到咐10懲8吃萬平方米四和腸8蝶8焦萬平方米，分厭別絕比上年增謹(jǐn)長麥25.浸3蜂％鹿和升26.殲9客％。救券銳上述數(shù)據(jù)顯示業(yè)石家莊市芹*****蠶區(qū)的房地產(chǎn)投河資無論是從投膠資總額還是新路開工項(xiàng)目等均透落后于本市的訊平均水平。造頂成這一現(xiàn)象主拐要原因是窯*****或區(qū)可用建設(shè)用朵地較之其他地尿區(qū)要少一些。藝加之在石家莊換流傳著有錢人鷹住橋東（主要核在則*****黑區(qū)）的規(guī)律。章因而怠*****憐區(qū)的房價(jià)較之忽其他地區(qū)要高問一些。既造統(tǒng)隨著對(duì)小馬村佩、嘉尖領(lǐng)村槍、尋方北村等城中灑村改造的進(jìn)行虧*****來區(qū)的房地產(chǎn)市耀場(chǎng)必然會(huì)更為豪的活躍。蠶本項(xiàng)目臨近地糟段的房地產(chǎn)走率勢(shì)1、區(qū)位特點(diǎn)板嚼浮本項(xiàng)目所在地標(biāo)處一環(huán)二環(huán)之單間位于膊省會(huì)中央核心品商務(wù)圈和東南江商務(wù)圈兩大商然圈交叉地帶的惹相對(duì)空白區(qū)域針。周圍醫(yī)療脂、貨銀行針、和商業(yè)在、犯健身川、豆娛樂助、夢(mèng)教育配套設(shè)施泛完備。磨2博、典型樓盤分元析禍*****乘水晶位于湯*****亂區(qū)與小*****估大街交匯口，映緊鄰懇*****飄，西接中央核載心商務(wù)圈，是林*****間房地產(chǎn)開發(fā)有同限公司開發(fā)的排高檔公寓?？偺锝ㄖ娣e為宇41647叼平方米，綠化絡(luò)率高達(dá)蜜31%慎。主要戶型為途一居和二居，瞧為白領(lǐng)階層精愛心打造，園區(qū)遺內(nèi)綠化面積大眠，水景設(shè)計(jì)巧飽妙，完善。物捉業(yè)管理費(fèi)為渡3活元庫/窩月剖/成平米，取暖費(fèi)擊30儉元嬸/趣年謝/工平米。牲物業(yè)類型：高紛檔公寓個(gè)價(jià)格：均價(jià)暢6500拳元涂(誤人民幣熔)/租平米塘裝修狀況：精攤裝午戶型結(jié)構(gòu)碎表凈1-肯2季：斤戶型霉面積（平方米宵）羽單價(jià)（均價(jià)育）話估價(jià)翁1皂室蘿1共廳堪1奪衛(wèi)飼43宏6500絲元勾(緒人民幣僑)/揉平米剩279500爭(zhēng)元德/梳套概2阻室違2然廳者1縮衛(wèi)哈82壤6500股元捧(艘人民幣傾)/占平米餅533000蘋元技/難套個(gè)2遼室朽1麗廳買1戶衛(wèi)蹤85恥6500博元跌(航人民幣敲)/漿平米肆533000雹元方/惱套龜該項(xiàng)目臨近本勁項(xiàng)目并且目標(biāo)搖客戶群相似，酸通過該項(xiàng)目在焦推出后迅速被桑搶購一彈空可以看出本隆項(xiàng)目前景十分赴美好。脹3環(huán)、鳴本地段樓盤購樓買對(duì)象及購買披心理分析居住物業(yè)客戶圈層圖居住物業(yè)客戶圈層圖石家莊市的高級(jí)白領(lǐng)和私營業(yè)主投資者其他客戶角第一圈層客戶暈：這類客戶以奸石家莊市的私思營業(yè)主、企業(yè)妹的中高層管理死者，以及外來攔石家莊經(jīng)商的型商業(yè)主。因?yàn)檠蟮鼐墐?yōu)勢(shì)的關(guān)惱系，這類客戶航將成為本項(xiàng)目抬挖掘的第一批澤客戶。因?yàn)樗?zé)們需要的也不杜是簡(jiǎn)單住所，子而是高品位、敵高品質(zhì)的物業(yè)奔。飾第二圈層客戶漂：這類客戶包旗括石家莊市一細(xì)些投資者他們修主要看中本項(xiàng)珠目優(yōu)越的區(qū)位抗和巨大的升值鉛潛力。田第三圈層客戶刑：一些小公司旺購買寫字樓自園用或投資。貿(mào)購買自用既解徒?jīng)Q了公司辦公幣場(chǎng)所同時(shí)又能弟保值升值?？摧呏斜卷?xiàng)目便利均的交通，地處襪兩大商務(wù)圈的妙空白區(qū)的優(yōu)越準(zhǔn)區(qū)位。秒結(jié)論殲：坑在本地段無論均是開發(fā)高檔公堡寓還是寫字樓唱都有巨大的客南戶群。項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境黨本項(xiàng)目屬于廠鬧房拆遷。周圍園臨近石門公園芽。周圍配套：較項(xiàng)目向饒北希50遠(yuǎn)0叨米為北國先天趴下購物廣場(chǎng)，滔商業(yè)面攤積掠2球0延萬平米，集購猴物、娛樂、休免閑、餐飲多元未化業(yè)態(tài)于一體袖；距離北國商喉城蕉2測(cè)公里左右。凱婦撒皇宮、酒吧香、殊KT貴V進(jìn)、保定會(huì)館、敵全聚德、肯德墊基、麥當(dāng)勞、梳必勝客、新山扶東酒店、中體庫倍力、天天形慚體、超越健身貿(mào)館等配套設(shè)施丟均位于項(xiàng)字目響3疏公里之內(nèi)楊。模餅本項(xiàng)目周邊集間中大量寫字樓網(wǎng)、銀行、賓館液及辦事機(jī)關(guān)，抽為入駐企業(yè)及稿人群搭建良好專的商務(wù)平臺(tái)。散同時(shí)，項(xiàng)目附賺近有多家省市評(píng)級(jí)醫(yī)院，提供號(hào)可靠的衣醫(yī)療保障。項(xiàng)隙目周圍學(xué)校眾釋多，其中科技乎大學(xué)、師大及宿經(jīng)貿(mào)大緊鄰本夏項(xiàng)目，重點(diǎn)中臉學(xué)四十三距離左本項(xiàng)目羨僅姓3棋公里。孟本項(xiàng)目交通情皂況：位于姨*****跨路與育才街交輕叉口，交通便裹捷。厲*****拜路為雙成向司6緞車道，駕車向贊西簡(jiǎn)1令5犯分鐘可達(dá)火車夠站，向知東精1蛛0吵分鐘可達(dá)京石知高速入口。育矮才街為雙檢向奇2兩車道，向北可特至北國開元商康城，向南可至彼懷特商城。公醬交線路痛有趴6車（省第一醫(yī)院悟至省三院）哲、眾3聽0甜（南焦站至人林民商場(chǎng)）俯、祖3痛2垂（天山水榭花說都栽至紡騙人民廣場(chǎng)）路脹。隨著薯*****栽路發(fā)展，未來石將增加多路公框交線路。守本項(xiàng)目地處鬧充市難免有一定逮的噪音和空氣老污染但是本項(xiàng)委目超高的綠化哥率可以彌補(bǔ)這浩一缺陷。秩地塊臨近樓盤葛分析見附錄三兩。霜從以上幾個(gè)樓潛盤可以看出本培地段所處的區(qū)深位售價(jià)從蓮4000三元每平方米到扇9000盟元每平方米不潛等。滅二、項(xiàng)目地塊肉優(yōu)劣分析★優(yōu)勢(shì)(S)賓*笨區(qū)域優(yōu)柏勢(shì)細(xì)—悲—岸項(xiàng)目所在區(qū)域劣為一環(huán)二環(huán)之鑄間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)忍明顯，交通的炊便勒利圖,問升值潛力大是掉客戶心動(dòng)的主黃要因素。訓(xùn)*幕環(huán)境優(yōu)碧勢(shì)誘—租—筑項(xiàng)目臨近石門參公園。蛋*興配套優(yōu)辟勢(shì)德—非—奶項(xiàng)目周邊臨近振科技大學(xué)、師縫大及經(jīng)貿(mào)大，植重點(diǎn)中學(xué)四十米三中教育優(yōu)勢(shì)秋明顯。周圍成缸熟的醫(yī)療商業(yè)顯以及商務(wù)配套辰設(shè)施構(gòu)成本項(xiàng)錘目明顯的配套羅優(yōu)勢(shì)。沙*麥選擇優(yōu)擋勢(shì)沖—吼—漿本項(xiàng)目包含寫終字樓和住宅兩鋸種物業(yè)形態(tài)對(duì)敬投資者有很大巧的吸引力?！锪觿?shì)(W)倡*篩競(jìng)爭(zhēng)劣暮勢(shì)貢朽張—抽—真周邊項(xiàng)目的相赤繼建成，對(duì)本縣項(xiàng)目的建筑風(fēng)封格與建筑檔次國要求有很大的暖影響，是客戶抹群爭(zhēng)奪戰(zhàn)中的酸強(qiáng)硬對(duì)手。博*神規(guī)劃劣憶勢(shì)盯—敢—寇由于本項(xiàng)目地訓(xùn)塊狹小規(guī)劃起押來困難很難形護(hù)成自己獨(dú)具特南色的社區(qū)景觀巖。★機(jī)會(huì)（O）冒*限城市人口的不支斷增多。碧*零市場(chǎng)狀換態(tài)買—返—晶新華區(qū)城中村眼改造速度的加民快。瞎*景區(qū)域發(fā)猶展篩—世—酬伴隨著石家莊魂社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、胸文化的持續(xù)不催斷發(fā)展，區(qū)域樣內(nèi)會(huì)產(chǎn)生投資斧居住兩相宜的百局面，對(duì)項(xiàng)目雹的規(guī)劃帶來多協(xié)樣性發(fā)展空間孩。禮*輩意向客抓戶誼―稍―傍項(xiàng)目的位置與東規(guī)劃會(huì)吸引社仰會(huì)新銳人士、染中產(chǎn)階級(jí)和省鳥外一些購房者鞏等。威脅（T）寇*否競(jìng)爭(zhēng)威崇脅槽——茄*****監(jiān)區(qū)各樓盤的競(jìng)戒爭(zhēng)威脅。果*爺潛在威和脅默—帶—儀潛在的項(xiàng)目帶塞來的開發(fā)威脅故。陵*惕宏觀政策的進(jìn)環(huán)一步調(diào)控，商戲品房等到拿到秩預(yù)售證時(shí)才能蝴上市銷售，前群期資金回籠慢梳帶來的資金壓限力。三、結(jié)論歪本項(xiàng)目因?yàn)槠淝迕黠@的區(qū)位優(yōu)們勢(shì)，在投入市敞場(chǎng)后必然能夠性帶來不小的轟諒動(dòng)。資金能夠舟迅速的回籠。碼四、地塊建設(shè)涉條件雙本項(xiàng)目地塊屬焰于熟地需要拆朱遷，因?yàn)樵瓉頋L為工業(yè)廠房故社不存在拆遷困懷難的風(fēng)險(xiǎn)。目質(zhì)前還沒有進(jìn)行島拆遷。項(xiàng)目市場(chǎng)定位樓項(xiàng)目的消費(fèi)群韻細(xì)分和市場(chǎng)定街位莊1作、目標(biāo)消費(fèi)群堪定發(fā)位狗——假“翻泛精英階向?qū)拥亍碧眨旱鉀Q規(guī)?；c而中高端市場(chǎng)容義量有限的矛盾抽，盡量擴(kuò)大本伶項(xiàng)目的目標(biāo)消浪費(fèi)群。將家庭婦年收古入秋5歇萬元以上階層極定義麻為柄“蘭泛精英階小層民”母:高一個(gè)事業(yè)、知赴識(shí)和財(cái)富不咬斷乖“后成長和發(fā)展狗中桶”愛的階層。一個(gè)襲奔術(shù)向建“待小仇康霸”催，并開始擁有該固定資產(chǎn)的階受層。力爭(zhēng)快速眉地消化周邊置耳業(yè)人群，擴(kuò)大慣分割石家莊整噴體消費(fèi)市場(chǎng)的再份額。分打?yàn)橘p“甩薪狼富蛙”膠、份“羅中稻富然”幣和棵“賓先登富糧”嫌三類。星薪富精英階層閣：獸1窄、家庭生命周箭期和特征：殘1.1油竭處于初婚期（染從結(jié)婚建立家朗庭到生育第一微個(gè)子女的時(shí)期沫），部分為單惱身人士；職1.鼻2某年齡扛由唐2繡5便至艦3駁5脫歲；堆1.3勁持家庭年收定入抗5經(jīng)萬退—場(chǎng)8涂萬元；乞1.4粥舉一般沒有私家兵車；側(cè)1.5旁搭多屯為腹“礦非創(chuàng)業(yè)犬型輕”尿人士，我們稱階之掌為址“哭銀捆領(lǐng)的”蹄，主要是有以咽下幾類：廈知識(shí)型人才，桌如教師、醫(yī)生亦、專業(yè)技術(shù)人之員；設(shè)公務(wù)員，如：洋企事業(yè)單位干驅(qū)部；并企業(yè)中的高級(jí)寧白領(lǐng)。歲1.6吧芬事業(yè)剛起步，報(bào)但很有發(fā)展?jié)摵辶?；?.7扇陷年輕、寬裕、貧學(xué)歷較高，觀茂念超前，經(jīng)濟(jì)儀和家庭負(fù)擔(dān)相親對(duì)較輕，對(duì)賺寬錢信心十足，旺不屑矩于而“求藏跡”功錢，習(xí)慣先局花聞“當(dāng)未來張錢鍵”僚。員2岸、購房動(dòng)機(jī)和縣消費(fèi)心理：清2.1視皆為改善居住環(huán)并境或結(jié)婚需求封購房，基本為旬自住購房，需坊求迫切。立2.2規(guī)月有勇氣借貸購薯房，有足夠的撈還款能力?？h2.3像栗易受媒體廣告威影響。貸2.4忍棗求新、求美。路表瞎3-診1厘：購房需求與慧開發(fā)對(duì)策：個(gè)購房需求歸開發(fā)對(duì)策濱家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單港，面積要求不違高，承受總價(jià)迫較低葬6硬0窗—兄9爬0脹平方米移的諸2兼室稱2閱廳港積蓄不多，僅捷能支付首期，漏裝修、購買家續(xù)具、電器壓力離大紋降低置業(yè)門檻雹低價(jià)入市撿輕松付款偵提供精裝修掠提供家具電器否一體化貸款孤關(guān)心未來子女長教育，同樣在純乎自身成長拿周圍名校林立鼓中富精英階門層陵:嫁1騾、家庭生命周統(tǒng)期和個(gè)體特險(xiǎn)征禾:務(wù)1.1晃母處于生育期（只從第一個(gè)孩子薄出生到最小一甲個(gè)孩子被撫養(yǎng)餓成人的時(shí)期）珠。線1.2順添夫妻年齡膠由誕3碼0妙—疤4頑5香歲。故1.3獄絕家庭年收孝入舞8廚萬衫至梁1士0抵萬元。油1.4己涂部分擁有一輛珠國產(chǎn)私家車。胞1.5善濃主要包泳括它:洗大型外資、合煙資和國有企業(yè)董的高級(jí)管理人塑員，我們稱之繭為劑“啄金聲領(lǐng)伐”歌；乳中小型私營企財(cái)業(yè)主；原政府機(jī)關(guān)的領(lǐng)民導(dǎo)干部；延商品批發(fā)市場(chǎng)譜的經(jīng)營業(yè)主，步不少是來自外老地。奶1.6眉富有較高的素質(zhì)染和教養(yǎng)，有較同好的職業(yè)和身錢份，有新的文聞化背景，新的窯人生體驗(yàn)，緊偉追時(shí)代的脈搏隙，追求新的生吊活方式；處1.7腸獲有事業(yè)心，工楊作勤奮；事業(yè)帽成功或有良好鋸的發(fā)展?jié)摿屠睘榇藠^斗的精奸神；載1.8吊騰受過良好的教糊育，有著良好叔的事業(yè)基礎(chǔ)和社發(fā)展前景；勸1.9胡本生活方式積極估、健康、向上尤。虜2懶、魚吹購房動(dòng)機(jī)和消向費(fèi)心會(huì)理新:繞2.1倘病為子女就讀名偽校而買房；襪2.2態(tài)秤為改善生活環(huán)槐境而換房；夕2.3蛾惡住宅的投資功侍能愈來愈為更晃多的人所關(guān)注帶；產(chǎn)2.4剩拳追求健康和舒貞適摸;斬2.5秋并效仿及炫耀動(dòng)億機(jī)踩;趣2.6悄敬注重房屋的實(shí)申用性、合理性卡；秒2.推7日求新、求美。咽表戀3-房2鋸：購房需求與舒開發(fā)對(duì)策瘡購房需求嚇開發(fā)對(duì)策有戶型面積不宜袍太大妖廳、房面積要瞎適中張接受總價(jià)處于把中等水平喘12激0蝴—室15除0困平方米吳的壟3牽室彎2烈廳裹偏好于有益子災(zāi)女教育的社區(qū)滔環(huán)境眾周圍名校林立超需要良好的社亦區(qū)生活胖超高的綠化率衰提升生活素質(zhì)朗開發(fā)商的實(shí)力柏與信譽(yù)妙優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)稻劃設(shè)計(jì)殲精致的細(xì)部處鉆理零生活享受的設(shè)失施鉤先富精英階層竟：響1神、家庭生命周昆期和特征：礦1.1五運(yùn)處于生育期（撓從第一個(gè)孩子姿出生到最小一支個(gè)孩子被撫養(yǎng)化成人的時(shí)期）風(fēng)和滿巢期（第恐一個(gè)孩子成家拜離開家庭的時(shí)傻期駕）刑;罪1.2遭宜夫妻年齡停由職4渴0棋—哪5肚5早歲燃;未1.3逆泥家庭年收饞入頂1璃0賓萬孝—頓3爆0續(xù)萬元；很1.4哥歪一般擁有一輛末私家車；缸1.5珍恨主要指中型私噴營業(yè)主，如：閑多年的服裝、吳小商品經(jīng)銷商餅（其中部分是磁外地人）、餐債飲業(yè)的經(jīng)營者夠等等；施1.6躍帳成熟、穩(wěn)健、撫富有；豬1.7乞狠步入資產(chǎn)者的晨行列，表現(xiàn)在維擁有各自企業(yè)墓的若干股權(quán)。腔2標(biāo)、購房動(dòng)機(jī)和真消費(fèi)心理；貧2.1式.敵為子女就讀名購校而買房；慈2.2鵝.目為改善生活環(huán)榜境而換傅房筍;喉2.3丙.穴部分為投資功凍能；摩2.4桌.通追求健康和舒灘適；草2.5貓.優(yōu)效仿及炫耀動(dòng)柄機(jī)；險(xiǎn)2.6阿.筆追求華麗、高漲貴甚至奢華；幕2.7蕩.院注重房屋的高巖檔次、舒適性塔與附加價(jià)值。圾表塞3-姨3掌：刪購房需求與開賺發(fā)對(duì)策：楊購房需求話開發(fā)對(duì)策蛇追求高檔次溫戶型面積要大是廳、房面積大學(xué)追求私密空間拿大戶型顏：釣15行5歐（所占比例很柱?。┻€間隔：坡大象3票室禽2披廳栗偏好于有益子茄女教育的社區(qū)送環(huán)境贊周圍名校林立鉤考慮投資收益展良好的區(qū)位優(yōu)拼勢(shì)，開發(fā)寫字圖樓超提升生活素質(zhì)槳發(fā)展商的實(shí)力疲與信譽(yù)墓優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)扶劃設(shè)計(jì)舌精致的細(xì)部處讓理拔生活享受的設(shè)所施托心理的滿足員名牌高尚社區(qū)次前期引進(jìn)集團(tuán)漠購買：練針對(duì)石家莊當(dāng)暢地的政府部門券、企業(yè)事業(yè)單瀉位，如銀行、親電信局、公檢盒法等。澤本項(xiàng)目主力購惰買喉群稼—廚—宜中富階層：傻石家莊的整體米經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然尿以第一、第二勿產(chǎn)業(yè)為主，第拖三產(chǎn)業(yè)中除了疼商業(yè)批發(fā)業(yè)有癢較長的歷史，逼相對(duì)較為發(fā)達(dá)爽外，私營經(jīng)濟(jì)孩發(fā)展有限，使灌之城市的經(jīng)濟(jì)困發(fā)展不活躍。療由此，結(jié)濕合旺“牛泛精英階昌層首”姻的定位，其中風(fēng)的玉“申先富階很層影”蔑數(shù)量局限，難乎以持續(xù)地支持訴高價(jià)位、大戶揚(yáng)型的大批量出琴貨。陷而另一方面，臺(tái)也導(dǎo)集致倡“蕉薪富階離層襲”邀，即白領(lǐng)階層跌絕對(duì)與相對(duì)數(shù)甩量均較少、專仆業(yè)技術(shù)人員的符個(gè)人價(jià)值也難給以充分地體現(xiàn)銷（可以從薪酬越來衡量）。握因此，意味著悔處于精英階層飽的第二梯雕隊(duì)犁—汪—賭中富階層，將銀在未來的若干勝幾年內(nèi)，占據(jù)橋房地產(chǎn)市場(chǎng)中占高端產(chǎn)品的大坦部分消費(fèi)量，父將組成本項(xiàng)目鋸最重要的購買糊群體。曠針對(duì)目標(biāo)客戶詞群的具體現(xiàn)狀那，對(duì)于本項(xiàng)目拐的開發(fā)也有著潤明確的指導(dǎo)意礙義，風(fēng)一是，首期開缺發(fā)針對(duì)目標(biāo)市荷場(chǎng)的最大人攤?cè)嘿R—凳—責(zé)中富階層，滿筐足這一人群的攀生活需要；擔(dān)二是，在后期法的開發(fā)過程中幼，可適量引入披滿線足隱“他泛精英階體層阿”訓(xùn)另二種人群的澡產(chǎn)品，如：在大物業(yè)類型、產(chǎn)封品的層次設(shè)計(jì)弱上給予突破，隊(duì)以擴(kuò)大本項(xiàng)目剝的消費(fèi)層面，錦提高開發(fā)及銷遮售的速度。斯二、樓盤概念管的導(dǎo)出旺窯頭本樓盤因其特貌殊的地理位置象因而在概念音上的“猛時(shí)代精英棲居術(shù)領(lǐng)嘴地姓”街。寫字樓部分息為兩大商務(wù)圈層之間的橋梁空證白點(diǎn)。獻(xiàn)第三杯部螺茄雞分項(xiàng)目方案策濕劃網(wǎng)第四氣章腿拒娘項(xiàng)目規(guī)劃方案猴一、規(guī)劃目標(biāo)贏和基本構(gòu)命思豆糟蘋本項(xiàng)目因其特?zé)崾獾牡乩砦恢盟骱玩i定的目標(biāo)峰客戶群，因而迎要求有超高的牧綠化率，較低襲的容積率由于狼土地比較小因肆而，整個(gè)居住體區(qū)內(nèi)盡可能的餓進(jìn)行綠化。在彈車位設(shè)計(jì)上，灣采用地下車庫浮這樣盡可能的恢提高項(xiàng)目的綠回化率。竿1北、與小區(qū)建筑小品破入口：區(qū)內(nèi)設(shè)英保安。住宅樓厲下有寬廣的地程下停車場(chǎng)黃指示牌：居住旋區(qū)設(shè)置各種指飲示牌，如指示辜公共服務(wù)設(shè)施毫位置、公共建嘆筑以及管理處候等方便居民使蔽用。耀庭院燈：保證肝居住區(qū)夜間行卵人車和公共次宅序安全、既有委安全保護(hù)功能險(xiǎn)、又可美化環(huán)添境。哲座椅板凳：設(shè)假在廣場(chǎng)。根宣傳欄：設(shè)在潛人流集中必經(jīng)溝之地。大小高雀度適宜，便以相觀看。自垃圾桶：在公蛇共區(qū)域等人流青較多的地方、拿居住樓旁設(shè)置古。種綠地妙：在住宅樓的蘇空間出。嗽二玉壽帥項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)義濟(jì)指標(biāo)尺項(xiàng)目名稱：脹*****攻占地面積勾：洞1920繼0篇平方米國總建筑面術(shù)積前8700祝0列平方米威其中：地下建晝筑面坡積徐800反0佳平方米地上建旺筑面積顆790昆0億0偶平方米炎層數(shù)：地上：鍬三棟樓分別餃為悶1良4藥、園1蠢5記、叼1速6轎層垮份地下：兩層躍。宵容積率捆：橫4.1坊1擠停車位澇：膊39泳5女個(gè)綠化面積為：憂1000幸0歐平米綠化率肢：公52.1爭(zhēng)%蓄建筑形式：共軟分壇為戴A窮、恰B員、貧C盆三棟單體建筑出，其中：兩棟左為公寓，一棟誠為寫字樓。和項(xiàng)目的投資經(jīng)絮營方案潮一盟產(chǎn)歲經(jīng)營方案策劃投資組合方式洞本項(xiàng)目采用的刪是自有資金和林銀行和銀行貸偶款相結(jié)合的模木式。缸具體每年銷售勻比例煮由于本項(xiàng)目開耀發(fā)面積較小因睡而我們計(jì)劃分市三年完成銷售朋具體比例為第演一代年狂15逮%援、第二番年核40嗓%絹、第三年春為汪45袍%錄。丙第六卡章鑄姜鈔項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)待方案一．建設(shè)規(guī)模歷占地面積：追19200杰平方米總建筑嫂面積舞87惡0精00仙平方米其中：嗓地下建筑面積透8000東平方米地上建檔筑面積述79座0鉗00墓平方米。容積眾率：蓮4.11挨停車位：倦395少個(gè)。綠化面積訂：拍10000穴平米。綠化率拴：掉52.1%(萍小區(qū)基本規(guī)劃盛簡(jiǎn)圖見附錄喜)二．產(chǎn)品方案扯1辱、傾根據(jù)附近樓盤膝的調(diào)查，住宅珠部分戶型為：赤貫袍一室一廳一廚征一衛(wèi)謹(jǐn)約汗6雕5袍平米雷自成兩室兩廳一廚堂一衛(wèi)聞約剩12拔5戶平米出款捧三室兩廳一廚尋兩衛(wèi)研約猜15熊5因平米奧2提、柴住宅部分隱技術(shù)設(shè)備條件1)室外臂1.稿外墻：采用高燙級(jí)進(jìn)口外墻涂臨料，局部面磚廳裝飾。帶2.胳屋面：現(xiàn)澆平諷屋面、屋頂花踏園。2)室內(nèi)：容1.衣內(nèi)墻：廳、房泳為乳膠漆。廚約房高級(jí)瓷磚到奏頂。嚇2.單頂棚：廳、房裁為乳膠漆。廚傾房鋁合金扣板少吊頂。遙3.夫地面：廳、房誠為水泥砂漿拉價(jià)毛。廚房、陽述臺(tái)地面鋪設(shè)高好級(jí)防滑磚。穗4.鄉(xiāng)窗：戶外窗用芝彩鋁窗。源5.森門：分戶門為曲高級(jí)防盜、防平火門，陽臺(tái)門找為彩鋁門。測(cè)6.騙廚房：贈(zèng)送套賓裝櫥柜（吊柜哥、地柜、洗菜字盆、水龍頭）債、抽油煙機(jī)。漿7.勾衛(wèi)生間：公衛(wèi)碑：內(nèi)墻高級(jí)瓷品磚到頂，頂棚匪鋁合金扣板吊草頂，地面鋪設(shè)國高級(jí)防滑磚。畫贈(zèng)送淋浴間、同冷熱水龍頭及拳花灑、柱盆、濁冷熱水柱盆龍冶頭、玻璃鏡、坦節(jié)水馬桶、預(yù)望留熱水器接口梨位。其余衛(wèi)生誠間：預(yù)留給、染排水管道；地趟、墻面水泥砂婆漿拉毛。宜8.巡樓梯間：墻面歉乳膠漆，地面想及踏步為高級(jí)術(shù)防滑地面磚。懷3)貨配套設(shè)備：眨1.艷電梯：均配置狠高檔名牌電梯屆?；?.鑄電視、電話、亂電訊系統(tǒng)：有放線電視插口、輸電話插口、寬蠅帶高速上網(wǎng)，蹤報(bào)裝后可立即按使用。鉤3.隔電氣配置：開鹽關(guān)、照明、插燦座、電表各一睜個(gè)。雅4.鹿煤氣：煤氣管正道安裝到廚房雨。抱5.奪給水：變頻式蘋供水系統(tǒng)，每蘋戶獨(dú)立水表。稅6.展排水：有組織蔥排水，預(yù)設(shè)空不調(diào)機(jī)專用冷凝濟(jì)水排水管。絲4)粘智能化系統(tǒng)：鈔1.衫安全防范系統(tǒng)安：家庭緊急報(bào)階警系統(tǒng)、紅外辦探測(cè)、可視對(duì)悠講防盜門、鋒24青小時(shí)電子巡更承系統(tǒng)、車庫管化理系統(tǒng)等。決2.仔“儉一卡站通叔”賴智能系統(tǒng)：揮IC己卡門禁、小區(qū)皇內(nèi)停車、消非費(fèi)軟“考一卡桑通驢”勾。培3.獎(jiǎng)信息服務(wù)系統(tǒng)逗：小區(qū)局域網(wǎng)陰（可接入光Intern疑et境）、背景音樂因、視頻點(diǎn)播等姓。斑三燕療匙工程進(jìn)度刃假定本項(xiàng)目的療前期拆遷及三阿通一平工作在抹三個(gè)月內(nèi)完成路。假定本項(xiàng)目當(dāng)建安施工在十姓八個(gè)月內(nèi)施工樸完畢。床表繡6-江1歡項(xiàng)目的假定持樹續(xù)時(shí)間：吸項(xiàng)目苦分項(xiàng)渡持續(xù)時(shí)間（月賤）才前期施工準(zhǔn)備格完成幅拆遷及三通一等平鋸3雞建安施工席基礎(chǔ)施工顏3杜結(jié)構(gòu)施工磨6刮裝修施工犁5應(yīng)竣工清理及驗(yàn)逮收體1跪具體施工進(jìn)度嶺見工程施工橫潤道圖拿第七殼章算鬧堤項(xiàng)目營銷方案伶一沙、摘憂項(xiàng)目營銷策劃1、賣點(diǎn)整合1）項(xiàng)目定位沒項(xiàng)目定位的依島據(jù)點(diǎn)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地抖塊分析及產(chǎn)品箏特征，我們認(rèn)弓為本項(xiàng)目項(xiàng)目仍定位上不可盲筍目攀大、拔高藍(lán)；太低也不好哀，會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)割手形成雷同。死因此在項(xiàng)目定梁位上務(wù)必以差旺別化原則來統(tǒng)忌攬項(xiàng)目的整體酷定位。故本項(xiàng)資目總體定位上聲應(yīng)是爭(zhēng)取冠*****碑區(qū)、周邊區(qū)域帳的白領(lǐng)階層及領(lǐng)城區(qū)投資群體趟，通過周圍無額與倫比的成熟華的配套設(shè)篩施異抱。映“停以高素質(zhì)形象叉品質(zhì)定位區(qū)別像于周邊質(zhì)素不族高的樓盤，以徑無競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)古入市場(chǎng)，以性誕價(jià)比吸引市鞭場(chǎng)景”面。詞2矛）、棍賣點(diǎn)細(xì)分A、教育賣點(diǎn)B、區(qū)位賣點(diǎn)C、文化賣點(diǎn)D、配套賣點(diǎn)E、交通賣點(diǎn)奇F提、時(shí)尚賣點(diǎn)宮G、商業(yè)賣點(diǎn)H、投資賣點(diǎn)2、產(chǎn)品建議泳1貓）項(xiàng)目整體形卡象建議啟【都市新貴棲遷居領(lǐng)地】步項(xiàng)目特征漁：擁有中心的泡地段、完善的千市政、生活配給套、濃厚的教糊育環(huán)境、以及拍小區(qū)配套完善面的物業(yè)管理。符區(qū)域定位：矛以項(xiàng)目所在地布周邊為主，輻乒射其他地區(qū)。氏功能定位鴨：滿足中高檔餓需求。棄建筑風(fēng)格幕：浪漫且簡(jiǎn)約榆、時(shí)尚的現(xiàn)代待風(fēng)格。垃3踢、缺份推盤方案及步信驟建議蜜1灌）產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略艙A芽、景觀先行、徒物業(yè)先行、生罰活配套先行、錫工地形象先行散。屋B跡、小規(guī)模市場(chǎng)陷亮相先行、客構(gòu)戶登記先行。腸C衰、以面向高端鐵市場(chǎng)的商品房詞開發(fā)。2）推盤方案弱根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)鳴策略，低調(diào)開額發(fā)，蓄水造市只，以樹立社區(qū)文品質(zhì)形象托市醉來吸引人氣，鏈?zhǔn)淄撇糠仲|(zhì)素舒一般單位，在差價(jià)格上低開高潑走，結(jié)合活動(dòng)屋、行銷渠道集噴中在認(rèn)購春期災(zāi)7遍天出貨，迅速偷回籠資金。每嫩次蓄水放號(hào)推扇盤均以四個(gè)階券段進(jìn)行：客戶課登記階段、認(rèn)店購階段、開盤擊階段，尾盤促逝銷階段。3）步聚建議騰A帶、客戶登記期B、認(rèn)購期C、開盤期D、尾盤期二、企劃推廣暴1灑、僚品牌形象之推社廣總精神及廣白告主題撇1烤）整合傳播平吧臺(tái)搭素建駛營銷平臺(tái)的構(gòu)興建將解決的問農(nóng)題是，在哪個(gè)升層面上開展?fàn)I心銷策劃工作，乳如何對(duì)整合傳宋播的資源進(jìn)行形合理的利用和竿配合，規(guī)避市穴場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并直接跪服務(wù)于銷售，弦擬建立：走“張分類廣陡告怒+態(tài)人脈行漁銷副+歲節(jié)點(diǎn)活管動(dòng)滅”忙三位一體的整尸合傳播平臺(tái)，稈針對(duì)各期的不駁同任務(wù)，選擇惹不同的平臺(tái)組撕合向受飼眾傳達(dá)信息。因2)關(guān)脫推廣主題概念傻及分析駁A符、煩項(xiàng)目名繁：離*****項(xiàng)目名分析：住A雖、者不落俗套、清境新，跳出目前輛常規(guī)性的花園維、灣、島、城漁等命名方式。鈴B句、桶命名中的指向墳性，直接道出違項(xiàng)目的主要市灣場(chǎng)攻擊點(diǎn)：大葬氣、檔次、時(shí)和尚休閑、尊貴子、永恒、浪漫柿等。督C乖、蠟萬隆，體現(xiàn)出滿本項(xiàng)目無與倫偶比的地理位置傷優(yōu)勢(shì)，暗含是哈投資者理想的運(yùn)投資項(xiàng)目。幫D悶、下國際，突出項(xiàng)耍目的大氣磅礴肉。慕D新、兔整體案名，尊緣貴大氣，又不晴失中國文化的暈深厚內(nèi)涵底蘊(yùn)奏。也暗合本案激海派建筑的中侵西文化合璧之慢意。鉤3膽）推廣總體精驗(yàn)神旺對(duì)于本案所處還區(qū)域歷史與發(fā)霸展的認(rèn)知，目證標(biāo)客戶群體對(duì)拔健康生活的渴掉求，項(xiàng)企目營銷策劃及幣推廣的需要，直確定竄“絮高檔、人文、破健康、嬌投資首后選葡”比為本案的總概烏念。組“惡都市新貴棲居色領(lǐng)何地尸”指導(dǎo)意義抓項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)郵作為主概念是塞整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目候開發(fā)運(yùn)作的直期到思想，是營塌銷策劃塑造的飯主題。蠅○罷主概念對(duì)營銷券策劃的指導(dǎo)意螞義在于圍繞主振體概念全程策規(guī)劃推廣；獎(jiǎng)○墨在于依托概念星設(shè)計(jì)策劃獨(dú)占獎(jiǎng)性的行銷賣點(diǎn)臣；析○傷在于推動(dòng)熱賣爐現(xiàn)場(chǎng)的氣氛塑村造；題○謊在于廣告企劃屬方案的有效性妹和獨(dú)創(chuàng)性；濾○悉在于市場(chǎng)策劃斬的針對(duì)性和競(jìng)度爭(zhēng)性。振2甜、師企劃推廣策略刷建議泉1德）、階段推廣歪考慮本案的特筋殊性，必須輔鏈以特別的手段校和方式，以特躲別的時(shí)機(jī)引爆塞樓市。渠三認(rèn)大梅“前戰(zhàn)歡役酷”助，環(huán)環(huán)逼近，字結(jié)合游擊迂回東戰(zhàn)術(shù)，瞬間釋監(jiān)放。肝欲有驚濤之澎冰湃，必先蓄勢(shì)騾于高峽碑第敲一場(chǎng)戰(zhàn)役限：懸念式的媒慢體宣傳戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：舟○尚產(chǎn)品概念的全觸面導(dǎo)入，樹立但便捷、戶人剝文、健康、高套檔、升值潛力督大猛的品牌形象槽。唇○姓引起目標(biāo)客源敲的廣泛關(guān)注，本讓他們接受本捏案觀點(diǎn)尸。描○裙不涉及具體產(chǎn)友品細(xì)節(jié)，引起釋懸念青，內(nèi)“獄蓄浮勢(shì)些”蓋待發(fā)盛。運(yùn)作思路：滅○扎采取多種渠道層形式與消費(fèi)者洲雙向溝通奸；貌○督“撒只說不滅賣席”夫，全面宣傳產(chǎn)餐品幾大賣點(diǎn)；內(nèi)○艷樹立產(chǎn)品形象虎，積蓄消費(fèi)欲裹望叉。鞏這一階段的主狠要目的有二：好○起儲(chǔ)蓄消費(fèi)欲望哥，等到放號(hào)認(rèn)彎購時(shí)瞬間釋放筑，為認(rèn)購造勢(shì)螺；具○凍宣傳本案產(chǎn)品滅理念。公第二場(chǎng)戰(zhàn)役寶：激起購買欲慕望的產(chǎn)品導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：英○稅炒作優(yōu)越道的拳“尚區(qū)位優(yōu)社勢(shì)倉”眠、察“塵濃厚教育氛為圍昆”以等的概念，確立本闊案的稀有價(jià)值絞；駁○庫集中兵力，大盼量密集的海報(bào)延與單頁派發(fā)，盒蓄積客源；教○雷初步產(chǎn)品概念塘導(dǎo)入，引起市嫁場(chǎng)興趣；梯○露接受咨詢，確猾定購買意向，獵初選房源單位蕉。運(yùn)作思路：勁“煌集約化生家活得”調(diào)的形象展示。漏第三場(chǎng)戰(zhàn)役姜：排山倒海般埋的公開面韻市獅——耀“鑒便利與自然，旅健康與自由，包在這里完美結(jié)合”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：擋○迅集中兵力，釋娃放房源，促成渠集中成交，形周成粗“熊火爆賣份場(chǎng)亮”沾○依保證二天左右脈的強(qiáng)銷消化，融于外界不利因漲素及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手率反擊前奠定勝達(dá)果運(yùn)做思路：譽(yù)○蜜大手筆讓積蓄揀能量迅速發(fā)揮攔最大；夢(mèng)○哲急攻快打，迅所速占領(lǐng)市場(chǎng)；斧○著經(jīng)過前面較長貧時(shí)間的蓄勢(shì)，僵必須有一個(gè)大伙的手筆才能將鼓能量發(fā)揮最大著。建議采用區(qū)圈域內(nèi)掃蕩式攻差擊、行銷等手惜法轟動(dòng)市場(chǎng)；尖○秀放號(hào)后的一個(gè)奏月內(nèi)，采用多燥輪銷售促進(jìn)活口動(dòng)，強(qiáng)打快攻閥一個(gè)月，勝利齒完成此階段剩遭余房源。閣3應(yīng)、內(nèi)部認(rèn)購方啞案頁1)朽澇內(nèi)部認(rèn)購的目伐的絨A臭、貍在項(xiàng)目正式開挽盤前確定意向米購房客戶，防辱止已登記客戶復(fù)的流失。雪B憶、驗(yàn)在正式發(fā)售前赤取得良好的預(yù)那定業(yè)績，為正戰(zhàn)式開盤打好底凳氣。教C稠、析通過前期蓄水閘鋪墊，周邊民擺眾對(duì)伍*****斗有一定認(rèn)知，島趁勢(shì)推出部分霸單元認(rèn)購，先宿到先得的觀念品勢(shì)必產(chǎn)生一定牙的市場(chǎng)轟動(dòng)。毯D董、哲階段性的價(jià)格忠抬升，讓客戶姻感受到株*****暖的翅“肌升值潛補(bǔ)力疊”續(xù)。攪E策、斗進(jìn)一步檢測(cè)客沿戶需求，為價(jià)固格調(diào)整、銷控續(xù)提供及時(shí)的市禮場(chǎng)反饋。延F搜、蜓新聘業(yè)務(wù)員參擋與實(shí)踐的約好括機(jī)會(huì)，為今后戲銷售打下堅(jiān)實(shí)蛋的基本功。邀2石）的內(nèi)部認(rèn)購流程A、客戶篩選耳由于通過前期耕工作會(huì)積累一速批意向客戶，蛛但這部分客戶惕可能對(duì)項(xiàng)目的桶價(jià)格、戶型都餃不甚了解，基醬于種種原因，縮這些客戶未必常是我們真正的查目標(biāo)客戶，所刺以我們之前有皇必要對(duì)已經(jīng)登令記的客戶進(jìn)行廁一次篩選，再賊次進(jìn)行項(xiàng)目介診紹，確保真正煩有誠意的客戶消在正式預(yù)定當(dāng)楚日來接待中心撞繳付大定金（菠初定緩為字1涼萬元人民幣）B、執(zhí)行流程倆時(shí)間安參排鬧段耐工作安拔排咬臺(tái)■膀念遞交內(nèi)部認(rèn)購償計(jì)劃恥書獅形■隆續(xù)執(zhí)行方案的討距論、確濫定任冊(cè)■霜立價(jià)目表的調(diào)輛整請(qǐng)參花■質(zhì)榆方案的最終定谷稿童盞■汪恩第一批待推單裕元的價(jià)目表湯■語面工作分工明細(xì)登■壯煤細(xì)化銷控方案年的出臺(tái)徒■賺標(biāo)準(zhǔn)房型圖桃、價(jià)格表臂■筆減內(nèi)部及關(guān)系客童戶的先期領(lǐng)握號(hào)石鈴■疫昆通知（電話）桶客屋戶畜森跟日要正式領(lǐng)號(hào)些，有槳日來接待中心份參觀、咨詢損。凈雖貢■森砌展示大廳接待而客戶、咨詢相所關(guān)問化題臂蟻■葡歸接待處的現(xiàn)場(chǎng)框布置（包括展屯板、效果圖等獻(xiàn)）困■洲露模型、折頁等勢(shì)銷售道具的準(zhǔn)境備喝■醫(yī)股價(jià)目表公開掉■匯則定金收據(jù)的制殼作勢(shì)■謎略財(cái)務(wù)人員的安擇排捉■繭址若當(dāng)日下雨，義準(zhǔn)備戶外雨棚況■過宏保安力量加強(qiáng)梁結(jié)■北邊客戶在接待中液心分批集中排肢隊(duì)領(lǐng)號(hào)拿，損8龍0栽組一天，一個(gè)旋號(hào)子一個(gè)人（大如替人代定的貧，需當(dāng)事人親院自到場(chǎng)）先到輪先得，定決金爸1000省0伸元，單元不得岡重復(fù)預(yù)定?？稹霾恢椒峙A(yù)定擠，認(rèn)購相應(yīng)單秒元倍■減巡控制進(jìn)場(chǎng)簽約頌人數(shù)，保證現(xiàn)物場(chǎng)次序和足夠也的人氣津度塌銜三、售樓中心尋包裝搖1酷、贏售樓中心包裝皇的必要性萬對(duì)于本案來說跑，售樓中心作蛋為一個(gè)窗口，燈將直接影響到蘋銷售的業(yè)績。閱對(duì)于消費(fèi)者來炮說，售樓中心悅是體現(xiàn)一個(gè)樓杏盤品質(zhì)，開發(fā)王商實(shí)力，品位渣的第一印象，疾一個(gè)好的售樓麻中心能夠直接懇吸引客戶的注柏意力。是本案晚推向市場(chǎng)的第善一步。一個(gè)好服的售樓中心，驚它可以直接體域現(xiàn)個(gè)案的策劃邁思路，突出其破優(yōu)勢(shì)所在，繼在偷V曉I暗視覺系統(tǒng)中占倡有一席之地。場(chǎng)2摸、錫本案售樓中心增建議板考慮到本案特脫性，售樓處設(shè)廉立在人流密集掠的次干道上，查因此本案售樓伸中心選址在新善興大街較為合廢適。盈為了達(dá)到整盤微包裝超值性這勸一效果。在售惜樓中心的包裝蜻上要做到高雅舉、新潮、獨(dú)具胳一格，因此建硬議在售樓中心旬的建造上采取屑以下幾項(xiàng)措施珍：外觀：師在售樓中心的哈外形上力爭(zhēng)達(dá)竭到本案獨(dú)有特載色，顏色采用競(jìng)本料案篇V抱I孔系統(tǒng)的主色調(diào)撕與其他宣傳資風(fēng)料達(dá)成統(tǒng)一。溉吸引消費(fèi)者注拳意力。整個(gè)售雀樓中心外形還勤需有明顯標(biāo)識(shí)暢，門頭不體繁現(xiàn)景“掠售寧樓淘”乏及找“陰銷蜂售組”住字眼，取而代濾之喝為諷“核接待中錯(cuò)心篇”學(xué)或客“鏡咨詢中拌心何”敢等雖。腥內(nèi)部包裝：耳售樓中心內(nèi)部喜，借助外形的褲大開面達(dá)到明絲亮的采光效果慰，同時(shí)配以良狂好的照明系統(tǒng)靠，保持售樓中噴心光線明亮，棕使客戶在洽談筐過程中始終保遍持明快的心情緩。內(nèi)部色調(diào)采晝用系統(tǒng)色中較斤為溫馨的顏色訊。增強(qiáng)客戶歸知屬感。內(nèi)部裝微修簡(jiǎn)潔、大氣例，符合時(shí)代快思節(jié)奏，設(shè)主控魂與洽談區(qū)域。棟提升本案售樓搭中心專業(yè)化印思象。銷售道具：渾在售樓中心內(nèi)枝擺置各式點(diǎn)綴額、突出個(gè)案品藏味，同時(shí)配以胖模型播、芳LOG畫O返墻、展板等銷辟售道具，使銷館售更具洽談氛近圍。所有道具純的選取、設(shè)計(jì)裂、制作必須符值合漂V胃I存要求，另外增站設(shè)背景音樂，尊活躍氣氛。樂（本案為初步信方案，具體方敞案待定）莊三怨、扮銷售費(fèi)用為：愛本項(xiàng)目的銷售效費(fèi)用按銷售額患的尾1.1凱%膛提取。共計(jì)為譯606650掀0肆元。態(tài)第八章物業(yè)管違理方案艘本項(xiàng)目的服務(wù)榜特色祖（取“林菜單極式膽”歲服務(wù)模式霜）琴廣1盞、指祖什么是實(shí)熄行母“弟菜單盜式拖”驚服務(wù)模醋式慈迷即物業(yè)公司除姑了提供常規(guī)性晚的公共服務(wù)外粒，還提供了多事種多樣的特約擴(kuò)服務(wù)，將服務(wù)磁深度滲入到客邊戶的衣、食、隆住、行中，并尿明碼標(biāo)價(jià)，除電公共服務(wù)是必括選的項(xiàng)目外，誦客戶可根據(jù)自欺己的需要選擇刺不同的特約服撲務(wù)，并支付相許應(yīng)的費(fèi)用悔。資本快速、完善的駝服務(wù)形式：首腦按責(zé)任蠶制只+抗三分鐘服務(wù)承冊(cè)諾宰1均）首按責(zé)任漫制籃吉每一位員工都刮有責(zé)任和義務(wù)健接待客戶的建翠議，任何一位丙員工接到建議勵(lì)后，統(tǒng)一傳遞穿到辦公室，并什告訴建議人我華處在二日內(nèi)反長饋處理結(jié)果。女第一接待人負(fù)掉責(zé)跟蹤這項(xiàng)服或務(wù)建議處理的愁情況直至客戶撐滿意為止已。擁忍接待服務(wù)建議清時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)碌間做出適當(dāng)?shù)馁I承諾，盡量在賓最短的承諾時(shí)斬間內(nèi)處理靜完畢，因故未庭能在承諾時(shí)間緊內(nèi)處理的應(yīng)及扇時(shí)通知對(duì)方，吵爭(zhēng)取取得理解葵。但不得出現(xiàn)盾同一件事情有偽兩次推遲處理漆的情況。承諾遇時(shí)間最好控制匆在羊1~太2欄天，一般不超鑒過一周，特殊叮情況除外。處由理完畢后，由端處理人與對(duì)方店交代清楚，需押要讓對(duì)方簽字糟確認(rèn)的應(yīng)該留辨簽字記錄，并醋告知第一接待蒼人蘇。英干2晃）三分鐘服務(wù)蠻承遷諾痕右第一接待人接阻到客戶的建議府時(shí)，應(yīng)及時(shí)將甲客戶的建議反筑饋到辦公室，年由辦公室安排拖相關(guān)人員到客胃戶指定的地方奏，為客戶提供咱相應(yīng)的服務(wù)，犬這一過程不能耀超過三分鐘。槳若有特殊情況匪，無法在三分邊鐘趕到客戶指畝定的地方，應(yīng)也在事先跟客戶蜘解釋，取得客在戶的諒解，在煤客戶同意的同晌提下，在最短言的時(shí)間內(nèi)，趕摩到現(xiàn)場(chǎng)為客戶混服務(wù)糟。茂慘2霜、突出、貼心欲的文明禮貌：抄三米微笑服藏務(wù)許+瘦站立式服艱務(wù)讀詞1妙）三米微笑服胃務(wù)掌址管理處人員見糕到客戶必須微洽笑示意，具體展做法是：在距灶離客戶三米時(shí)麻，必須自然微潛笑示意，微笑忘時(shí)以露出八顆凝牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，壩等客戶到身邊認(rèn)時(shí)，輕聲、清貢晰道早上好、格下午好或晚上也好。管理人員失在見到認(rèn)識(shí)的仿客戶時(shí)，也必族須遵守三米微哨笑服務(wù)原則輛。勇賊2垂）站立式服尾務(wù)凡穴站立式服務(wù)表塔現(xiàn)在緒：投A烘、擁各固定崗（道再口崗、門崗護(hù)街衛(wèi)員）根據(jù)接達(dá)待客戶的不同艘，應(yīng)在不同時(shí)幼期進(jìn)行站立服賓務(wù)。道口崗實(shí)棍行鵲1頭6軌小時(shí)站立服務(wù)征，早班和中班罵在工作服務(wù)均彈應(yīng)樹立站姿勢(shì)恰的形象。門崗尾則應(yīng)在客戶上脾下班的高峰期搶站立迎賓，時(shí)番間為泛：劉7:3享0訴～慈9:0趴0編，律11:3刻0撤～串12:0唱0揀，槐13:4喇5卻～羞14:3閥0饅，芬17:3宣0糖～沃18:30熱。兵B鷹、紫接待員或辦公膜室人員在接待鉆客戶時(shí)，在客晶戶進(jìn)門時(shí)，也答必須站立并微抽笑致意，客戶鴉離開時(shí)，也必塊須站立微笑送余別，并目送客其戶出門為止擾。露能全天候的服務(wù)丹時(shí)袋間陶愈A問、預(yù)護(hù)衛(wèi)班實(shí)獅行口2犧4媽小時(shí)專人服務(wù)悉，客戶有任何夕需求可以得到鍋?zhàn)罴皶r(shí)的服務(wù)瘦。夏蔑B注、落維修班實(shí)練行集2覽4降小時(shí)專人服務(wù)狗，客戶普通維則修事項(xiàng)可以得磁到是及時(shí)的服誠務(wù)，有危及客旦戶安全的大維至修也能得到緊葉急處理。殘侄C誰、邊客戶服務(wù)中心謠實(shí)災(zāi)行徑1解6蠅小時(shí)專人服務(wù)融，并在無專人惡值班的時(shí)間段平出示客戶服務(wù)厘中心所有人員折的聯(lián)系電話，抽以便客戶在無婚水值班的情況移下可以找到相桿關(guān)的人員?？趟胁恢蛋嗳蒜弳T在接到客戶陳求助電話后，毫若不能在電話常中處理了客戶罩的問題，應(yīng)第邊一時(shí)間趕到事瘡故現(xiàn)場(chǎng)，給予廁客戶最及時(shí)的冊(cè)關(guān)懷與幫助珠。稅舌D每、桃管理處全體人覽員非特殊情況痛都必須留守小親區(qū)，隨時(shí)待命咬，以便為客戶領(lǐng)提供服務(wù)。午3英、豐富的社區(qū)陰文化活動(dòng)孝豐富的社區(qū)文此化活動(dòng)不僅僅咱表現(xiàn)在舉辦多駁次的大型活動(dòng)豪，還在于讓大贏部分客戶能自插覺的加入到社卸區(qū)文化活動(dòng)中第來，變客戶被猛動(dòng)接受管理處埋提供的文化活板動(dòng)，為客戶主彩動(dòng)參與各種活屋動(dòng)，并在整個(gè)窮小區(qū)中形成一韻種獨(dú)特的文化歲氛圍，一種有竄別于其他小區(qū)錫的文化氛圍般。恥司4刊、多種多樣的榮特約經(jīng)營服腿務(wù)萬帶常規(guī)的物業(yè)服穗務(wù)內(nèi)容僅是對(duì)智公共設(shè)施設(shè)備星進(jìn)行維修、保拾養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)賭所進(jìn)行管理，章對(duì)全體客戶提直供共同的服務(wù)鼓，而沒辦法滲扎透到客戶個(gè)人柴的衣、食、住友、行中，因此瞎開展多種多樣盲的特約服務(wù)，額不僅僅是物業(yè)能服務(wù)內(nèi)容的深能入，也大大方跨便了客戶的生鈴活，同時(shí)也可因?yàn)楣芾硖帿@得唇一些額外的收需入。做好多種筒多樣的特約服抬務(wù)將是除了社蝴區(qū)文化活動(dòng)以眾外的另一種新富穎的服務(wù)內(nèi)容功。洪5丙、實(shí)行完全的后封閉式管舊理喪毀傳統(tǒng)的封閉式腫管理僅僅是對(duì)率來訪人員和無伙關(guān)人員的管理狗，并沒有對(duì)外圓來送水、送飯交、送報(bào)的人員峽進(jìn)行管理，而青我們實(shí)行的完臨全封閉式管理討，是除了客戶殼和拜訪人員能禮進(jìn)出小區(qū)外，個(gè)其他送水、送您飯、送報(bào)人員萍將完全不能進(jìn)議入小區(qū)，而由閉物業(yè)的人來完勞成這些服務(wù)，灑進(jìn)而在做好服克務(wù)工作的同時(shí)腿，把小區(qū)的安慌全隱患減到最彩少。這也是物融業(yè)做好多種特碎約服務(wù)所帶來月的另一個(gè)好處懶。費(fèi)用記取貍本項(xiàng)目費(fèi)用記布取參照類似項(xiàng)攤目得出住宅本危分為每月每平騾方半米午1鳴元。寫字樓為雄每月每平方雕米饒2.諷3豈元。求第四部分項(xiàng)目炎可行性研究娘項(xiàng)目投資估算思及資金籌集計(jì)車劃開發(fā)成本估算街本項(xiàng)目總投資刪為母本項(xiàng)目總投資赤為鐮336985秩50圾0菜元平均每平方尖米造價(jià)為帶3873搶元焦具體情況見量表佩9-1翼表叛9-崗1門：投資估算表敲序號(hào)賣項(xiàng)目名稱脹合計(jì)喂第一年烤第二年御第三年鏟1蹤開發(fā)建設(shè)投資幕334881胞500撤230337是475換994681須00齊272992思5璃1.1寸促仁一、土地費(fèi)用預(yù)790000餐00艷790000艷00嶺1.2村單陷二、前期工程壓費(fèi)用變686000看0饑686000育0隊(duì)0軍1.3愉炮維三、建筑安裝嫁工程費(fèi)暖185410尸000阻111246分000沸741640騾00鳴0協(xié)1.4樹蛛密四、（小區(qū)）兔配套建設(shè)費(fèi)陪0私0系0沙1.5型脾蔥五、基礎(chǔ)設(shè)施亂建設(shè)費(fèi)同235000獎(jiǎng)00悉141000駁00牽940000飛0左0絮1.7誠捉念六、開發(fā)間接墊費(fèi)羽686000所0協(xié)411600咳0供274400籮0健0于寸朱經(jīng)營成本煙301630閑000車215322駐000尖863080售00猴0朽熔握八、管理費(fèi)仔686000慢0霧343000擁0擁343000統(tǒng)0汽0饒枕虹九、財(cái)務(wù)費(fèi)用上360000接0采360000充0盼160000目0握0稠鳴嚇十、銷售費(fèi)用誼606650乓0紹909975賴242660彎0宏272992賓5天鮮淡十一、其他費(fèi)贏用某986500弱0蝦295950拾0罩295950沈0笑0當(dāng)叫喚十二、不可預(yù)捕見費(fèi)怎686000箏0凍411600青0丹274400戰(zhàn)0櫻2困固定資產(chǎn)投入和0堵0怕0文0薪3岔流動(dòng)資金短890000悔0粱267000大0君178000屯0減0壘項(xiàng)目總投義資牲(1+2瀉+3)群336985旋500逐233007輝475恐101248伏100跑272992蛋5膜二、資金籌措梳、投資計(jì)劃及佩利息償還憤1歲、沸具體的資金運(yùn)傳用情況見岔表煌11-疼4菌。副2溝、室本項(xiàng)目自有資麻金為證210000蔬00裳0偉元貸款掏為深900000棵0潤0園元。置年利率往為辦8午%滔，每年結(jié)息一裝次計(jì)劃第一年鼠還款本息合介計(jì)梁536000袍0沃0佳元，第二年還淋款瘦為城416000防0定元其具體的運(yùn)釘用情況見樸表搭11-莫5榨。茶項(xiàng)目銷售收入怖測(cè)算叉各種物業(yè)形式糠單價(jià)估算。凡住宅部分售價(jià)殊為慧600你0注元每平方米。丈可售面積男為逐6000等0箏平方米則銷售炊總額疼為甚600擦0姿元仍/湊平方勝米態(tài)*6000司0杯平方牛米柏=代360000侄00每0拴元汽寫字樓部分頑為曠800衰0錫元每平方米?；趴墒勖娣e奏為皺1900風(fēng)0往平方米則銷售淡總額為刺800舊0寬元尊/繭平方咐米水*1900劍0墻平方統(tǒng)米剪=峽152000憑00濤0嚼元強(qiáng)3著、車位定價(jià)每質(zhì)個(gè)鉆10000挽0箱元，銷售總額新為稠395請(qǐng)/制個(gè)遺*10000缺0究元擱=39500屑00狠0閱元。既4補(bǔ)、銷售總額為療住宅銷售總怖額蟻+敵寫字樓部分銷品售總額翼+元車位銷售額薪=要551500杰00寇0腿元怒二、銷售進(jìn)度狐安排盾計(jì)劃第一年銷枝售量占總銷售乖量生的腫15臣%捷預(yù)計(jì)銷售額窮為捷827250卸00陷元。第二年所錦用工程完成預(yù)粗計(jì)銷售量占總靜銷售量漏的錢40倦%寬預(yù)計(jì)銷售額為濾220600莖00哨0登元。第三年完暈成剩余銅的判45防%繼的銷售預(yù)計(jì)銷迎售額顯為僻248175乖00諷0乎元。哈三、具體銷售河情況表使表聯(lián)10-川1怪：銷售情況表門物業(yè)類型搖計(jì)量單位縮單價(jià)堅(jiān)建筑面設(shè)積速(婦M2)碼可售面驕積保(牛M2)何項(xiàng)目套數(shù)廟可售套數(shù)祥銷售收乘入丙(膠萬戒元顯)埋銷售模式硬住宅露元法/治㎡局6000偷60000館60000優(yōu)360000曲000浸按建筑面積技寫字樓告元漲/半㎡蝴8000怪19000籠19000誠152000鈴000唱車庫楊元伯/悲個(gè)緣100000吃395敢395皂395000華00梯按項(xiàng)目套數(shù)價(jià)合計(jì)親87000撇87誦000凡551500汗000但第十一沖章劃石值項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)稅金計(jì)算造稅金勒具體記取參照悔石家莊市相關(guān)密標(biāo)準(zhǔn)具體記取荷詳見畝表嗓11-尖1屆。疫表拒11-傲1咬稅金計(jì)算表哨序號(hào)巷項(xiàng)目慧合計(jì)磚第雹1濫年褲第罪2令年恩第步3輪年此記取方式哀1最銷售收入面551500模000墨827250尋00前220600棒000架248175劉000填2勇經(jīng)營稅金及稅祖金附加帶479805鴉00夸719707嚷5設(shè)191922朗00里215912削25昆2.1唱援膛營業(yè)稅足386050退00斧579075桶0泉154420備00年173722纏50王0.07情2.2具認(rèn)足城市維護(hù)建設(shè)粱稅淺270235醉0屈405352炭.5白108094糧0紡121605旺7.5爆0.07羞2.3掠距錦教育費(fèi)附加厭115815分0任173722滿.5尊463260敢521167當(dāng).5粉0.03圈2.5廈嚇央交易管理費(fèi)撕275750為0飾413625偷110300洋0慣124087退5且0.005綱2.6績打盯交易印花稅節(jié)275750遮0堵413625麗110300味0勾124087吼5皇0.005冶二、損益表與錫靜態(tài)分析筑表誦11-顧2產(chǎn)項(xiàng)目損益表掠項(xiàng)目損益表堡序號(hào)獻(xiàn)項(xiàng)目名稱王合計(jì)鞏第一年速第二年左第三年半1改經(jīng)營收入堅(jiān)551500累000喪827250拖00窩220600癥000篇248175吃000葬1.1言銷售收入再551500樂000佩827250脆00正220600鋤000芳248175夾000緒1.2面出租收入鄭0注1.3要自營收入互0瓶2立經(jīng)營成本史336985否500治505478供25貴134794壓200葡151643燒475暈2.1淘商品房分?jǐn)偨?jīng)干營成本初336985詳500洞505478勞25要134794飼200踩151643鏡475季2.2政出租房分?jǐn)偨?jīng)認(rèn)營成本憶0瞎2.3忠自營房分?jǐn)偨?jīng)霞營成本紡0疲3溜經(jīng)營稅費(fèi)葵308840層00梅165450沈0恩143390濟(jì)00夏148905示00敗3.1早銷售稅費(fèi)哈304703候75期165450魂0頂143390鏈00辣148905悠00潔營業(yè)稅及附加山266098膏75蔬827250卡121330罰00介136496迎25歷交易管理費(fèi)及踐印花稅姑386050誠0攪413625個(gè)220600血0張124087蛾5抗4相銷售費(fèi)用續(xù)606650腳0頌909975賠242660點(diǎn)0焰272992樂5松5躲財(cái)務(wù)費(fèi)用祥520000壽0餓360000嗚0陜160000坐0森0距6廉固定資產(chǎn)投資肯7社開發(fā)利潤詳172364擾000鎖260127矩00旨674402貝00供789111漂00標(biāo)8哄所得額哄172364蹄000感260127桃00旨674402鐮00砌789111塞00級(jí)9鼓所得稅粗568801浮20割858419脹1葡222552協(xié)66延260406棚63頃10受稅后利潤鞠115483際880算174285飄09妖451849園34禽528704肚37駝10.1臟應(yīng)付利潤優(yōu)0樹10.2宗歸還墊支利潤鍵及凈投資回收杏0尋10.3祥未分配利潤飲115483堤880罪174285帳09著451849里34剖528704順37奇三返、廁現(xiàn)金流量表與孫動(dòng)態(tài)分析粥表澇11-峽3攝項(xiàng)目全部資金異現(xiàn)金流量表止項(xiàng)目全部資金哄現(xiàn)金流量表涉序號(hào)通項(xiàng)目兵合計(jì)周第一年董第二年云第三年厲1爺現(xiàn)金流入施551500臂000倍827250害00塞220600據(jù)000車248175申000逝1.1梅銷售收入藍(lán)551500迅000錢827250顛00出220600漂000簽248175已000用2律現(xiàn)金流出初432845孔544悶241486南141狂138488擱966吃463910倘13壯2.1旱固定資產(chǎn)投資斧0春0剩0圍2.2縣經(jīng)營資金陵0山0吃0配2.3非開發(fā)總投資扯332535跌500帽230337邊475筆994681按00從272992書5望2.4曲銷售費(fèi)用痰606650版0鮮909975民242660捕0扒272992梢5佩2.5緩經(jīng)營稅費(fèi)燦308840寶00攜165450竭0奉143390茅00月148905頸00脖2.6羅土地增值稅近2.7頭所得稅識(shí)568801雹20啄858419液1充222552粥66慌260406消63乓3運(yùn)凈現(xiàn)金流量泥-15876捐1141霧821110車34食201783缸987旱4既累計(jì)凈現(xiàn)金流而量留-15876圓1141負(fù)-76650層107酬125133未880基現(xiàn)值系數(shù)拜（葵p/f,i%咐,n)頑1推0.9259析259化0.8573哄388很5慮凈現(xiàn)值想-15876并1141饒760287返35.185惱172997宗245.37萄6紀(jì)累計(jì)凈現(xiàn)值差-15876銅1141猾-82732殘405.81猾5銳902648帳39.556逐計(jì)算指標(biāo)載眨宵答IRR老31%褲NP域V鄭902648骨39.556破嗎靜態(tài)投資回收仰期腹1.62歇年糟動(dòng)態(tài)投資回收漫期醬1.70凱年無根據(jù)上表求出許靜態(tài)投資回收科期為樸1.62糧年，動(dòng)態(tài)回收肝期為破1.鄉(xiāng)7欲年均小堵于項(xiàng)目投資參期戀—陡2炎年。內(nèi)部收益怪率為恰31打%怪大于項(xiàng)目的基懸準(zhǔn)收益晃率渡20拆%楊。糕資金來源運(yùn)用披表接還貸能力送分析降1堆、資金來源與遺運(yùn)用見乒表榜11-4沈表藥11-4策：閃資金來源與運(yùn)甩用表擁開發(fā)經(jīng)營期彼序號(hào)霧項(xiàng)目內(nèi)合計(jì)字第一年瓜第二年鉛第三年額1尚資金來源濟(jì)298725事000袖304600青000春0嬸1.1漸銷售收入策827250輸00精220600趕000待248175映000鄉(xiāng)1.2葵出租收入奶1.3帳自營收入兔1.4包自有資金釋210000苗000溉126000樣000膏840000立00裹0始1.5悉貸款省900000敬00箱900000爬00丟0披0泉小計(jì)橡2叨資金運(yùn)用順2.1梨固定資產(chǎn)投入渣0臣0井0地2.2誕經(jīng)營資金駕2.3視開發(fā)成本咐332535懲500鍬230337禾475匙994681漂00癥272992胞5濁2.4逮經(jīng)營管理費(fèi)用找686000盛0須343000康0馬343000若0儀0賣2.5講銷售費(fèi)用拖606650器0沖909975糞242660瘋0敢272992支5絹2.6妥財(cái)務(wù)費(fèi)用喝52戲00000誠360000威0蝕160000陶0出0世2.7搬經(jīng)營稅費(fèi)及附座加預(yù)308840活00度165450榮0深143390晶00盟148905吧00琴2.8遠(yuǎn)土地增值稅侵2.9尼所得稅椒568801裹20藥858419芳1旁222552外66何260406窩63讀本項(xiàng)目自有資趨金為交210000嚷00字0越元貸款渠為筋900000穴0胞0壩元煩?？?圓、利息償還見抱表憲11-5即表幣11-虎5閥：貸款還本付辱息估算表滿序號(hào)妄項(xiàng)目五第一年步第二年春第三年減1閑貸款及還本付啟息宣1.1變期初貸款本息墳累計(jì)傭0貪本金鵝400000麗00彎利息賠160000音0金1.2摟本期貸款年900000恭00鐮0戰(zhàn)0越1.3儀本期應(yīng)計(jì)利息球360000齡0宇0扮0宗1.4點(diǎn)本期本金歸還質(zhì)500000嚴(yán)00虎400000蝴00濤0批1.5電本期利息支付茫360000刊0茄160000額0竊0傲1.6臉期末貸款本息旱累計(jì)器400000夢(mèng)00犁本年年利率端0.08補(bǔ)2扔償還貸款本息你的資金來源漁827250域00壘220600宅000奔248175映000想2.1叢投資回收（經(jīng)筍營收入）銷827250擁00互220600算000應(yīng)248175小000查2.2感未分配利潤驅(qū)2.3得其他攏3犧本期還本付息拐累計(jì)革536000御00叛416000海00敗0欲3刪、項(xiàng)目自有資綱金分析毫表粒11-5璃項(xiàng)目自有資金侮流量表望開蓋他仰發(fā)拒副任經(jīng)壽吉判營昨眼壯期羽序號(hào)惰項(xiàng)目照第一年凡第二年率第三年腹1學(xué)現(xiàn)金流偏入戒騙827250亮00都220600拿000惜248175趣000本1.1穩(wěn)銷售收入殿827250粒00糕220600蔬000截248175接000俱2毛現(xiàn)金流出偶190748教666納164620睬866評(píng)436610撲88擱2.1振自有資金孕126000擦000盜840000咳00鵝2.2圈經(jīng)營稅費(fèi)規(guī)165450綠0繩143390閱00拿148905忙00悄2.3說銷售費(fèi)用低909975愛242660怖0居272992溝5忙2.4雅土地增值稅隱2.5哀所得稅禿858419管1為222552醒66松260406雜63澤2.6斬貸款本金償還占500000護(hù)00夏400000尺00尊0徹2.7杯貸款利息償還尤360000對(duì)0皺160000塵0析0穩(wěn)小計(jì)盒3翻凈現(xiàn)金流量列-10802金3666欄559791相34落204513掉912鄙4落累計(jì)凈現(xiàn)金流格量曉-10802卻3666雖-52044柔532涌152469慌380礎(chǔ)現(xiàn)值系數(shù)糖1性0.9090村90屋0.8264摩4晃5蝶凈現(xiàn)值吃-10802織3666雜508901究21.818父169019變761.98乓6居累計(jì)凈現(xiàn)值觀-10802原3666遭-57133破544.18伴2蜂111886籠217.8貓計(jì)算指標(biāo)振IRR=叔51%秒NPv販111886庫217.8搞靜態(tài)投資回收略期桿=使1.5療6匯動(dòng)態(tài)投資回收海期孩=婚1.6狠3把由借表灑11-標(biāo)5磨可知例第十二章項(xiàng)目玻的不確定分析綿項(xiàng)目盈虧平衡貨分析環(huán)項(xiàng)目保本單價(jià)暫分析燥根據(jù)公治式歪“荷盈虧平衡劍點(diǎn)屬=舊固定成映本笑/吼（找1吸-煉變動(dòng)成渴本孤/慘銷售收入）突房屋的壞價(jià)格盈虧平衡日點(diǎn)＝房屋單位才成障本鉆/1棵-熊營業(yè)稅率及附枕加殘則有保本價(jià)傾格暈=戒3873喝元循/蘆（醉1-0.08穴7垮）豈=4243煩元醋住宅和寫字樓槽的均價(jià)而為浮551500返000/79啟000=69郵8狠1地元棋。策項(xiàng)目經(jīng)營收入遷保本點(diǎn)分析舍項(xiàng)目經(jīng)營成本族=租336985呼500狂/傍（柔1-0.08養(yǎng)7噴）蒸=36309侍693啦3云元。編保本聞點(diǎn)獅=筑363096書933/55信150000蹈0*100%臭=66狐%情。泡即銷售收入達(dá)闖預(yù)測(cè)收入的辨66%紹時(shí)，項(xiàng)目處于少盈虧平衡狀態(tài)按、救由此可知項(xiàng)目逐可行舊。爹二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避爆和控制措施遍1晶、酸悔風(fēng)險(xiǎn)種類1）自然風(fēng)險(xiǎn)胃自然風(fēng)險(xiǎn)是指鍬由于自然因素飛的不確定性對(duì)補(bǔ)房地產(chǎn)商品的獲生產(chǎn)過程和經(jīng)呆營過程造成的永影響，以及對(duì)銷房地產(chǎn)商品產(chǎn)混生直接破壞，棉從而對(duì)房地產(chǎn)貫開發(fā)商和經(jīng)營革者造成經(jīng)濟(jì)上艙的損失。自然噴風(fēng)險(xiǎn)因素主要屬包括：火災(zāi)風(fēng)花險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)鼓、洪水風(fēng)險(xiǎn)、喝雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣傾溫風(fēng)險(xiǎn)。2）政策風(fēng)險(xiǎn)寸政策風(fēng)險(xiǎn)是指噴由于政策的潛而在變化給房地交產(chǎn)市場(chǎng)中商品趙交換者與經(jīng)營鹿者帶來各種不缺同形式的經(jīng)濟(jì)輛損失。政府的臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)斬的影響是全局潮性的，因而，換由于政策的變鷹化而帶來的風(fēng)闊險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)算市場(chǎng)產(chǎn)生重大臘的影響。所以設(shè)，應(yīng)該密切關(guān)綢注房地產(chǎn)政策堵的變化趨勢(shì)，捕以便及時(shí)處理巾由此而引發(fā)的捎風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)失險(xiǎn)因素又可分闖為以下幾類：方政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)罷、經(jīng)濟(jì)體制改填革風(fēng)險(xiǎn)、土地汗使用制度改革撲風(fēng)險(xiǎn)、住房制鑄度改革風(fēng)險(xiǎn)、京金融政策改革語風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政久策變化風(fēng)險(xiǎn)、凡建筑安全條例喊變化風(fēng)險(xiǎn)、審脾批手續(xù)過程風(fēng)躍險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)借。3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)巷經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國溝民經(jīng)濟(jì)狀況變個(gè)化風(fēng)素主要是傳指一系列與經(jīng)魄濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)寄發(fā)展有關(guān)的不邁確定因素。包遮括：市場(chǎng)供求員風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)采險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)舒、融資風(fēng)險(xiǎn)、券管理風(fēng)險(xiǎn)、工尾程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)攻、國民經(jīng)濟(jì)狀裙況變化風(fēng)險(xiǎn)。4）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)呢房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)徑險(xiǎn)是指由于科虜學(xué)技術(shù)的進(jìn)步向、技術(shù)結(jié)構(gòu)以匪及相關(guān)變量的良變動(dòng)給房地產(chǎn)氏開發(fā)商和經(jīng)營暗者可能帶來的華損失。包括：糾建筑材料改變挨和更新的風(fēng)險(xiǎn)制、建筑施工技職術(shù)和工藝革新從的風(fēng)險(xiǎn)、建筑熱設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)奏算失誤的風(fēng)險(xiǎn)飛、設(shè)備故障或慰損壞的風(fēng)險(xiǎn)、滿建筑生產(chǎn)力因簡(jiǎn)素短缺風(fēng)險(xiǎn)、刷施工事故風(fēng)險(xiǎn)犁、市場(chǎng)供求風(fēng)里險(xiǎn)。5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)植社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素猾主要是指由于中人文社會(huì)環(huán)境煌因素的變化對(duì)聽房地產(chǎn)市場(chǎng)的彈影響，從而給猜從事房地產(chǎn)商選品生產(chǎn)和經(jīng)營優(yōu)的投資者帶來怕?lián)p失的可能性讓。房地產(chǎn)市場(chǎng)論的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因片素主要有城市魯規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)塌域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、塑公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)桑、住客城干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治使安風(fēng)險(xiǎn)。百6國）內(nèi)部決策和鴿管理風(fēng)險(xiǎn)烏內(nèi)部決策和管腎理風(fēng)險(xiǎn)是指由賴于開發(fā)商策劃外失誤、決策失執(zhí)誤或經(jīng)營管理擋不善導(dǎo)致預(yù)期樓的收入水平不置能夠?qū)崿F(xiàn)，包蜂括投資方式、磨地點(diǎn)、類型風(fēng)箏險(xiǎn)選擇、人、弱財(cái)、物組織管已理風(fēng)險(xiǎn)等。右2坑、投資風(fēng)險(xiǎn)的指控制鹽及早地發(fā)現(xiàn)或事預(yù)測(cè)到這些風(fēng)洞險(xiǎn)并能及時(shí)地府采取有效的措蛛施，化解或緩幼和、減輕、控經(jīng)制這些風(fēng)險(xiǎn)。拿房地產(chǎn)投資的視成功在很大程霉度上依賴于對(duì)惡風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和攜管理。該項(xiàng)目濟(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)的方秤式包括三項(xiàng)措向施：殲1萬）通過加快進(jìn)漲度來回避風(fēng)險(xiǎn)王開發(fā)經(jīng)營周期筑越長項(xiàng)目建成頃以后的經(jīng)濟(jì)形進(jìn)勢(shì)就越難預(yù)測(cè)逆。其次，開發(fā)椅經(jīng)營周期越長撇項(xiàng)目建成以后皆的政治形勢(shì)也且越難預(yù)測(cè)。所緒以回避房地產(chǎn)語開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)守的辦法快完成針開發(fā)項(xiàng)目。針玉對(duì)該項(xiàng)目，我院們采取提高選侵址的速度、利宇用法律手段、傘來保證遷址工害作的順利進(jìn)行僵、采用招投標(biāo)桑的辦法和建設(shè)鏈單位簽訂具有野法律效應(yīng)的承貨包合同，以保頌證資予金完扇的充分供應(yīng)，抬與建筑材料等仰物資供應(yīng)賞簽撐訂施工材料供跳應(yīng)合同。這樣申極可能避免不丈必要因素的影弦響。快2鐮）通過市場(chǎng)調(diào)攻查來降低風(fēng)險(xiǎn)史通過市場(chǎng)調(diào)查污，獲得盡可能苗多的信息。獲醬得的信息有關(guān)寇投資環(huán)境和投詠資項(xiàng)目的市場(chǎng)探信息越多，作律出的預(yù)測(cè)就越皆精確，從而能鬧進(jìn)行正確的科排學(xué)的決策，包鹽括投資項(xiàng)目的售選擇、區(qū)位的瓣選擇、時(shí)機(jī)的性選擇、融資的巴選擇、租售的蠢選擇等等。這易樣就能把不確案定性降低到最榨低限度，較好送地控制房地產(chǎn)版投資過程中的袖風(fēng)險(xiǎn)。胖3逮）通過加強(qiáng)管楚理來控制風(fēng)險(xiǎn)賤良好的項(xiàng)目管字理是重要的保塑證。從投資開鄭發(fā)來看，項(xiàng)目座全過程的投資邀、進(jìn)度和質(zhì)量牌是重點(diǎn)。聘請(qǐng)敘有經(jīng)驗(yàn)的房地稈產(chǎn)專家進(jìn)行指燕導(dǎo)是非常有必要要的，可以有棍效地減少經(jīng)營痰費(fèi)用、提高收區(qū)益水平，進(jìn)而詢降低并控制風(fēng)活險(xiǎn)。央第十三章項(xiàng)目轟效益評(píng)價(jià)喪一、項(xiàng)目對(duì)社滲會(huì)影響分析足隨著國民經(jīng)濟(jì)昨的發(fā)展，房地驢產(chǎn)市場(chǎng)已成為前國民經(jīng)濟(jì)的重五要組成部分，泥尤其是住宅房鑒地產(chǎn)的開發(fā)已瓣成為房地產(chǎn)開鞏發(fā)市場(chǎng)的核心趁，它對(duì)拉動(dòng)我州國國民經(jīng)濟(jì)的理增長起到了至淚關(guān)重要的作用泊隨著人民生活定水平的提高，邊人們對(duì)住房的霸需求不僅僅滿寒足于有一個(gè)基隔本的居住條件常，人們現(xiàn)在更搞加重視居住的黎質(zhì)量，居住的風(fēng)環(huán)境（包括室總內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)涉環(huán)境），本小煎區(qū)的建房目標(biāo)紐就是要建造適晌合人們居住生作活的良好的環(huán)技境。本小區(qū)的姿建設(shè)不但可以車為大量石家莊莫市民提供高質(zhì)魯量的住房，解丟決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)價(jià)住房的需求，諸還給該地區(qū)的懷人文、自然環(huán)螞境帶來了巨大靠的改善：本小務(wù)區(qū)的將綠化面耍積達(dá)到宴52.1%耳，由于本小區(qū)謠地處各大高校斷附近將會(huì)吸引芒大批高校教師饑前來居住。誠除此以外，由婆于該項(xiàng)目的建液設(shè)，將會(huì)帶來晝大量的就業(yè)機(jī)快會(huì)。小區(qū)的建唐設(shè)過程將會(huì)給加包括設(shè)計(jì)院、郊施工單位、監(jiān)特理單位等提供輛許多機(jī)會(huì)。小卡區(qū)建好以后，現(xiàn)要想維護(hù)小區(qū)付良好的室外環(huán)杜境，必須大量雁人員進(jìn)行維護(hù)著，這就給許多鋼物業(yè)公司提供暖了機(jī)會(huì)?？梢娡?，本項(xiàng)目的建標(biāo)設(shè)將會(huì)給社會(huì)乘提供大量的就左業(yè)機(jī)會(huì)。謊二、項(xiàng)目對(duì)所強(qiáng)在地的互適性滾分析肢該項(xiàng)目開發(fā)完詞畢后，所在地顯人流，車流將肢有很大的增量屆，對(duì)交通和市菌場(chǎng)將有更高的齡要求。但考慮辱到該地區(qū)周圍爭(zhēng)大學(xué)眾多附近俯，周圍的交通驗(yàn)條件較好。建愛成后交通和市芒場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體么滿足需求。對(duì)狐于居民子女的仔上學(xué)問題也是棵人們比較關(guān)心甜的問題。該地?fù)靺^(qū)的教學(xué)環(huán)境壩還是相當(dāng)不錯(cuò)地，在小區(qū)附近督有四十三中等慎名校。居民子餡女在這兒能享近受很好的學(xué)習(xí)失環(huán)境。綢三、社會(huì)評(píng)價(jià)醫(yī)結(jié)論棕總的說來，該石項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)造社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域唯的發(fā)展都有拉浪動(dòng)作用。對(duì)社信會(huì)的發(fā)展是有貓積極的作用。泉表包12-膛1巖：舅項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社乞會(huì)的影響及相護(hù)關(guān)措施拴社會(huì)因素棒影響范圍程度藝可能出現(xiàn)的后衣果紡措施建議鐵對(duì)居民收入的兔影響千項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格黑與工薪階層居臭民收入平衡，恨但對(duì)低收入居思民影響較大赤無嚴(yán)重后果較味為適應(yīng)跪可以采用分期粒付款等多種付圍款方式屬對(duì)居民生活水俊平與生活質(zhì)量閃的影響心影響到小區(qū)的笑居住人員?？嫣岣呷藗兊淖蚍抠|(zhì)量，提高套了小區(qū)人民的頂生活水平痰對(duì)居民就業(yè)的玻影響御對(duì)石家莊市的挑下崗職工、設(shè)目計(jì)院、施工單擔(dān)位、監(jiān)理單位很物業(yè)管理公司科等產(chǎn)生積極的井影響族提高居民就業(yè)稀率蠶吸納無業(yè)居民蘿就業(yè)篇對(duì)不同利益群或體的影響殼項(xiàng)目投資經(jīng)營駱方、項(xiàng)目出售悟?qū)ο?、管理方霉、政府部門范睬圍較小預(yù)項(xiàng)目投資經(jīng)營留方獲得較大利止?jié)?，提高了居效民的生活質(zhì)量賢。誰定價(jià)要兼顧各暈方，按政策承眉建項(xiàng)目柿對(duì)地區(qū)、文化腫、教育、衛(wèi)生劣的影響鄙文化、教育、腔衛(wèi)生方面范圍逗廣從增添文化氣氛柏、促進(jìn)教育事笨業(yè)、形成健康題衛(wèi)生環(huán)境糾持續(xù)發(fā)展劑對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)摧施、社會(huì)服務(wù)膜質(zhì)量和城市化罰進(jìn)程的影響州基礎(chǔ)設(shè)施、社才會(huì)服務(wù)質(zhì)量等奏各方面范圍廣漢促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)漸設(shè)施建設(shè)，提矮高服務(wù)質(zhì)量，伙加快城市化進(jìn)洲程扇持續(xù)發(fā)展嘆對(duì)少數(shù)民族風(fēng)辨俗習(xí)慣和宗教巨影響跌無蓄無昏無翁第十四盤章妖蠻辮結(jié)論及建議1、結(jié)論扔項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上蜘具有較強(qiáng)的可伙行性袖*玉鏡項(xiàng)目總建筑面紙積時(shí):8.7共萬平方米找*疏蕩項(xiàng)目總投微資炭:圓336985每500罩元篩*康談項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)沫值雨:寨90264棒839.55爸6朽元?dú)?繞奏項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部字收益率插:31航%怕偵容上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)竄是根據(jù)目前的布市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)婚期目標(biāo)利潤估換算的結(jié)果。箏從經(jīng)濟(jì)效益來領(lǐng)說：由于公司友在項(xiàng)目開發(fā)建仗設(shè)前，進(jìn)行了抽廣泛、深入的桿市場(chǎng)調(diào)研，了歇解客戶的需求馳，目前部分單控元已有意向性駕客戶提前預(yù)定飾，銷售前景看放好。該方案采瘡取了提前預(yù)售番，分期付款等著措施，可以給嫩公司帶來高的賺利潤回報(bào)，可爽以提高公司在欺社會(huì)上的知名浸度，為公司將烘來的發(fā)展奠定卡基礎(chǔ)，并且為嗓石家莊的房地序產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了慣新鮮血液，有碼力的推動(dòng)了石刑家莊的房地產(chǎn)勺經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起高到了搞活經(jīng)濟(jì)盲的作用。者從社會(huì)效益來崗說：本項(xiàng)目建古成后，可提槳供園6楚萬平方米的住宵宅，將切實(shí)解派決一些群眾的老生活及居住問既題。由于本項(xiàng)精目注重超高的故綠化率，和漂酸亮的外立面它勸將成為殼*****鮮區(qū)又一個(gè)亮點(diǎn)蟲，給擦*****籠區(qū)的人民提高寒了優(yōu)越的住宅并環(huán)境，和優(yōu)越秩的辦公環(huán)境。相從環(huán)境效益來眠說：該開發(fā)過頸程全部是文明遇施工，最大程賽度的減小了對(duì)戴環(huán)境的破壞，熔該工程完成后盼，從前的臟亂日差的大體環(huán)境低變成了環(huán)境幽網(wǎng)雅，全新的建吧筑造型，秀麗窄的自然景觀及元便利的交通，愈無疑將在該市達(dá)形成一個(gè)全新艱的修養(yǎng)圣地，銀對(duì)于美化石家藏莊市的市容，激改善環(huán)境帶來位較大的影響。鹽縱觀開發(fā)全過或程，從經(jīng)濟(jì)效史益，社會(huì)效益列和環(huán)境效益來科看，該開發(fā)方慢案是完全可行罵的。2、建議掌第免強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程餡中的投資、質(zhì)藍(lán)量、進(jìn)度計(jì)劃嗽，注重對(duì)可能牢發(fā)生的不利條統(tǒng)件及變化因素漲的預(yù)測(cè)與防范府對(duì)策，以保證粥項(xiàng)目按期完成柱。附置悉（書1失）實(shí)行速度管溝理，加強(qiáng)項(xiàng)目椅運(yùn)作進(jìn)度，以觀避免市場(chǎng)可能每的由高峰期向毛下降期轉(zhuǎn)折的茅風(fēng)險(xiǎn)。換怎幣（椅2感）公司各部門涂緊密配合，以紛加快項(xiàng)目運(yùn)作愉進(jìn)度。帥陡淋（襲3貸）要做精品。搞產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)牌環(huán)節(jié)都要以招珠標(biāo)方式求得高擔(dān)水平設(shè)計(jì)出來景的標(biāo)志性、有壟品位的產(chǎn)品。銅族塊（話4徹）項(xiàng)目成本須糊合理控制，以葉保留市場(chǎng)波動(dòng)冤時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)帳空間。步傅邪（姑5墻）注意嚴(yán)格的歐按照既定方案綁去做每一件事宣，統(tǒng)一調(diào)配資獲金，物資和各隙項(xiàng)工作。特別畝要準(zhǔn)備好抗風(fēng)壤險(xiǎn)資金，不可緣挪用。第五部分附錄季地塊周圍交通梯狀況分析啞二、地塊附近己商業(yè)商業(yè)及生壤活配套分析配三、本項(xiàng)目競(jìng)汪爭(zhēng)樓盤與競(jìng)爭(zhēng)轟對(duì)手情況調(diào)查政表狠四、項(xiàng)目施工態(tài)進(jìn)度橫道圖途五、問卷調(diào)查料結(jié)果分析報(bào)告隆一、地塊周圍座交通狀況分析HYPERLINK"/photo/d_other_13772107.htm""/photo/d_other_13772107.htm"降本案位于魚*****椒路與育才街交趟叉口，交通便聽捷。薪*****崖路為雙醒向廣6位車道，駕車向澤西現(xiàn)1暫