房地產項目風險管理對策建議房地產項目開發(fā)涉及決策、前期、建設、銷售四個階段，主要相關利益者包括競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類。開發(fā)商在項目經營的每一個環(huán)節(jié)都會和不同利益相關者發(fā)生利益沖突。往往這種利益沖突是項目風險的重要直接來源，因此，從項目風險管理的角度來看，減少和各個相關利益主體之間的內在沖突，努力為項目建設創(chuàng)建良好的內外部環(huán)境，有利于項目風險降低。本章在前面研究成果的基礎上，從企業(yè)內部和外部環(huán)境建設兩個方面提出了創(chuàng)新性和建設性的意見，以獨特的視角和思路詳細分析了保險及房地產金融創(chuàng)新等手段對風險控制的意義與貢獻。本節(jié)從企業(yè)的角度提出強化項目風險管理的對策和建議。(1)建立現(xiàn)代企業(yè)制度目前我國房地產企業(yè)從計劃體制向市場體制過渡時間并不長，許多企業(yè)還是以國有成分為主。在國有性質的開發(fā)企業(yè)中，其管理體制還不能適應現(xiàn)代市場競爭的要求，面對快速變化的市場形勢，等到領導者作出判斷，情況又已經發(fā)生變化了。同時，從制度和組織結構上講，企業(yè)應當建立相應的風險責任制，實行項目決策風險負責制進行企業(yè)經營體制改造，建立以法人制度為主體，以有限責任制度為核心，以股份有限公司為重點，產權清晰、權責明確、政企分開和管理科學的現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)，而現(xiàn)代房地產企業(yè)制度是強化開發(fā)企業(yè)風險管理的組織保障。房地產項目是一項高風險的綜合性經濟活動，其項目決策工作必須建立在高度責任制的基礎上，在法律上、制度上明確由企業(yè)決策者全權負責，任何單位、個人都不得代替企業(yè)決策者對房地產項目進行拍板決策，也不得干預決策者獨立自主地進行科學決策，但同時要建立嚴格的項目決策風險負責制，要求決策者對其決策行為帶來的投資風險負有不可推卸的責任，尤其是對國有房地產開發(fā)公司更是如此，如發(fā)生重大項目失誤應追究相關決策者的經濟、法律責任。一個房地產項目在策劃和決策的全過程中，應充分體現(xiàn)集思廣益，做到民主與集中的統(tǒng)一。只有建立責、權、利相結合的房地產項目決策風險負責制，使項目決策者具有強烈的風險意識，才能保證項目決策的嚴肅性和科學性，避免決策的主觀性、盲目性和不負責任，從而避免和減少項目決策失誤，規(guī)避項目風險，維護國有資產利益，保障企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。(2)編制科學、完備的風險管理計劃書房地產項目風險管理計劃書是以開發(fā)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對風險管理的制度化約束。房地產開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權責地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續(xù)性。通過對企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項目的順利實施，實現(xiàn)企業(yè)的經濟效益和社會效益。(3)強化項目的風險研究房地產開發(fā)項目數(shù)額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發(fā)生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術。在項目決策階段進行科學的房地產項目可行性研究，通過調查研究和計算分析，綜合對項目在技術上、經濟上和社會效益上的可行性進行論證。項目開發(fā)前期階段涉及面廣，包括政府、金融等方面，不確定的風險因素眾多，區(qū)域發(fā)展形勢及地價情況將嚴重影響該時期的置地決策。風險識別中主要強調置地風險、工程招標風險、合同管理風險和融資風險。建設階段發(fā)生的風險更多是人為處置不當，屬于可控風險。租售階段主要風險有經濟風險與內部決策與管理風險，項目如果無法及時租售則會導致財務危機。企業(yè)應當不斷總結經驗，認清各階段項目風險發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應的預防措施。(4)建立企業(yè)風險管理組織在項目開發(fā)的四個階段都存在風險，對項目風險的規(guī)避與控制需要相應風險管理機構來完成。企業(yè)必須建立相應的風險管理部門(如風險管理委員會等)，它專門對項目風險可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進行監(jiān)督與控制。風險管理部門是項目風險管理的決策機構，負責制定風險管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標，對風險識別、風險評價、監(jiān)測、控制、處置，研究制定風險管理激勵約束機制和評價指標等，實行風險管理問責制。當然，從管理的角度看，應將風險控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實減少企業(yè)損失。為了能較好的發(fā)揮房地產項目風險管理組織的作用，開發(fā)商必須確定一定的風險管理組織結構和組織關系，使企業(yè)各部門協(xié)調工作，以實現(xiàn)風險管理目標。目前我國的房地產企業(yè)對風險管理認識還不夠充分，幾乎沒有風險管理組織形式和專業(yè)風險管理人員，風險管理遠沒有系統(tǒng)化和組織化，因而必須結合開發(fā)商的內外部環(huán)境建立相應的風險管理組織形式并配備一定的專兼職風險管理人員，包括風險經理和保險、索理賠等專兼職風險管理人員，負責開發(fā)項目風險的識別、衡量、防范和處理以及風險管理的績效評價等，以規(guī)劃、設計、實施和檢查整個企業(yè)的風險管理工作。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產項目風險管理的組織保障。(5)建立信息資訊系統(tǒng)信息資訊系統(tǒng)是進行科學的房地產項目可行性研究、項目決策和風險管理的基礎。項目開發(fā)的風險貫穿四個階段，而信息量的限制則使開發(fā)商在同各個利益相關者的博弈中無法作出準確的判斷。企業(yè)的風險管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳達到各風險管理人員和相關工作人員。通過信息資訊系統(tǒng)，房地產開發(fā)商的風險管理人員可以及時收集有關風險信息，及時掌握國內外政治、經濟、社會以及房地產市場等的變化動態(tài)，分析、預測市場未來的變化趨勢，并迅速地反饋信息以利于決策者進行各種決策。建立一個信息流暢、遍布整個企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產項目風險管理的基礎。帝螞(6)鈔租認真研究項目蒙利益相關者化遮競爭為合作槳房地產項想目開發(fā)涉及競美爭對手、銀行背、顧客、承包綠商、經紀公司廁、政府等，一暮個項目成功的毛最佳結局是大偷家的共同成功煤，研究每個利撿益相關者的需優(yōu)求，在博弈中潛尋求合作，找毫到利益的共同耽點，是從事房斃地產項目風險奶管理的最高境策界。房地產市各場的繁榮有序糟，所有的項目栽開發(fā)在合理的叢項目定位中，挖開發(fā)商取得利植潤，銀行取得姨利息，承包商貍取得勞務報酬喪，顧客滿足房豐屋需求，經紀捎公司取得服務體報酬。實現(xiàn)共抬贏是項目開發(fā)棒的理想目標。蔬任何僅從某方令利益出發(fā)不顧采他人利益的做爆法勢必使得項蛙目陷入風險之納中，使博弈雙頃方陷老入午“義囚徒困雜境麥”具。陪揮(7)擊則建立風險管理誘績效評價體系另風險管理霧過程中需要采壤取各種方案進討行風險控制，洞為實現(xiàn)對方案舉的評估，可以織建立房地產項巡目風險管理績輩效評價指標體芒系，評價體系澇包括包括績效誠評價指標、評紅價標準和評價陽方法。評價指染標包括結果指鞋標和行為指標氏兩類，相應的擠評價標準分為舊結果標準和行騎為標準兩個方捆面，分為優(yōu)良潮、中和差三個緩等級，能較科吊學地評價風險原管理方案的優(yōu)沉劣。訊慌王(8)要校加強風險管理兵培訓嬸強化全員爺風險意識，房富地產企業(yè)員工拒的行為不當是孤構成開發(fā)項目傾的一個重要風色險因素，因此責要減輕與不當鍵行為有關的風燃險，就必須對則企業(yè)員工進行賤風險和風險管隨理教育，內容而應包括有關安己全、項目、城蓄市規(guī)劃、工程岸設計以及其它詳方面的法律、戴法規(guī)、規(guī)范、指標準和操作規(guī)拖程、風險知識腸、安全技能和蒼安全態(tài)度等，夜使他們了解開礙發(fā)項目所面臨逐的各種風險，站了解和掌握防奪范與處理風險工的方法，強化許風險意識，使刑他們深深認識格到，任何個人穗的疏忽或錯誤努行為都可能給持項目造成巨大購損失。紅曉(9)千巧熟悉并掌握相練關法律、法規(guī)滿及政策析房地產開亭發(fā)的各個階段快涉及許多相關雹法律、法規(guī)和餓政策，主要有膀《中華人民共轉和國土地管理南法》、《中華艇人民共和國城唇鎮(zhèn)國有土地使旋用權出讓和轉猴讓暫行條例》至、《城市規(guī)劃岡法》、《外商往投資開發(fā)經營撲成片土地暫行畫管理辦法》、眉《城市房地產園管理法》、《集城市房地產開豆發(fā)經營管理條您例》、《城市漲房屋拆遷管理綢條例》、《中怖華人民共和國遭經濟合同法》之、《建筑安裝刷工程承包合同貿條例》等，不引了解、理解不賀透、理解錯誤?；蛱幚聿划敹紩е卵诱`工元期、增加項目稼成本以及損害據(jù)開發(fā)商形象等綱。對開發(fā)商來邪說，法律、法駝規(guī)和政策不僅侵僅是一種行為晝約束規(guī)范，而附且也是實現(xiàn)經到濟效益的保障聽，熟悉并掌握昨我國現(xiàn)行的房暈地產法律以及界各種相關法律至、行業(yè)法規(guī)和漂政策，有利于傲有效運用法律資武器防范和保晌護自身的合法旱權益，預防風賽險，將風險損濾失減少到最低識限度。劃從前面的哄分析中可知，冠在房地產項目判中遇到最多的另是金融風險。軋對于一個項目引而言，制約其勵順利開發(fā)的首毅要因素是資金榴。有很多項目碼由于資金不到辭位或者別的原籮因導致資金鏈紗斷掉而使項目助停滯。作為開蛛發(fā)商應該積極鋸使用各種金融兵手段為項目獲痕取資金，以減甘少開發(fā)過程中膠的風險。而政顧府、銀行也積甜極創(chuàng)造一個良興好的融資平臺繪、金融環(huán)境和耳保險市場。一餃個項目的成功阿應當是項目利檔益相關方的共介同努力。下面栗是各種可供采摟用的風險規(guī)避跳轉移方法。蛋食(1漲)爪大力發(fā)展和完鳴善房地產抵押貪貸款距我國的房忌地產項目多是子采用以信貸為挑主的間接融資雖方式。這種貸仇款方式極大限貨制了企業(yè)可貸蚊款資金額，因勒為開發(fā)商缺乏唱足夠可以信任噸的還貸資產，南銀行不愿意給堅太多的貸款，瓶而且一般比較言難以得到銀行什貸持款圍<155態(tài)>歸。而開發(fā)商一陶旦項目失敗，艱企業(yè)資不抵債翻，遭受損失的沸最終承受者必進然是國家，而分縱觀國外則多古是采用抵押貸慣款為主要手段屑的房地產融資透方式，通過以肺房地產作抵押講防范信貸風險耀，減少不良貸扎款，保障國家座的利益，同時晉也能有助于開璃發(fā)商進行成功酬的房地產項目琴開發(fā)。威陶(2分)燕積極推動房地腿產證券化聰長期以來傾，銀行等金融平機構一直是我事國房地產開發(fā)刪公司的主要融閥資對象，導致傲房地產市場受創(chuàng)信貸規(guī)模的變渠化而波動較大拿，這不利于房雕地產開發(fā)公司捐可持續(xù)性君發(fā)展。房地產議證券化，主要森是指房地產企斜業(yè)通過發(fā)行股蘿票或債券，使京企業(yè)籌資社會斑化，降低開發(fā)撈商對金融機構犬的依賴程度，佩使國家信貸規(guī)節(jié)模的變動對房籮地產業(yè)的沖擊絹相應減小。同撒時，通過房地突產證券化還可棉以使得社會資蹦金流向效益好阻、有市場需求雹的房地產企業(yè)降，從而使企業(yè)庭以市場需求為治導向，市場供姓求機制在資金擦引導下得到發(fā)筆揮。另外，房物地產證券化可蹄以將企業(yè)項目膏風險分散各個陜股東，從而分冒散單一項目主洗體承擔的項目學風險?；\魔因(3飛)箭發(fā)展房地產保臟險屆房地產項吼目在決策、前倉期、開發(fā)建設餡和租售階段時解時刻刻受到各掠種風險的威脅宵，風險事件的練發(fā)生會導致開注發(fā)商項目損失軌，或者產生某新種責任。通過型大力發(fā)展房地辟產保險業(yè)務，起利用保險的風已險分散、轉移獎和規(guī)避功能達胸到減少風險損定失闖<157朗>械。保險可以使果開發(fā)商獲得一囑定的經濟補償悉，為房地產開核發(fā)經營提供安冶全保障，維護趙開發(fā)商的經濟壺效益。我國房異地產保險業(yè)務掩的發(fā)展還處于娘初始階段，一千方面險種單一萍，主要以房屋噸財產保險為主液，而其它險種錢如房地產責任盲保險和擔保保姐險開展極少，茫另一方面覆蓋肆面窄，業(yè)務量析小，保險業(yè)的弱滯后使得房地叉產開發(fā)和消費額中的大量風險番無法轉移、化絡解，直接影響吳了房地產業(yè)的某發(fā)展。因此，趣為促進我國房皮地產業(yè)的發(fā)展押和加強風險管羽理，應大力建觸立房地產保險驗體系，組建專莫業(yè)房地產保險殺公司，擴大保藍險險種，合理拼解決相關保險休費率額問題，奇規(guī)范房地產保洋險技術規(guī)范、壤投保與理賠程閃序，健全房地姓產保險的法律禮、規(guī)范等。發(fā)房地產項我目的成功運作事離不開外部良色好的發(fā)展環(huán)境唇，政府宏觀調矮控政策的變化蛙，經濟增長速見度的變化都對調項目的成功起陶到很大的影響凝作用。因此，扇在項目風險控及制中，尤其要匆注意從外部環(huán)贊境去掌握市場箱變化，不斷適口應外部條件變乖化以達到降低釀風險的目的。疲下面著重分析逆政府如何為企愁業(yè)項目開發(fā)營瞧建良好發(fā)展環(huán)莖境。搞魚蛋(1遭)塔控制房地產項猶目規(guī)模和供給洲結構調控鳴遮晚①桑計劃調控舞重點是合染理規(guī)劃現(xiàn)有開粒發(fā)土地的投向疑，保護農用土奉地和城市待開總發(fā)土地資源，泡同時將房地產揀開發(fā)按住宅和晴非住宅分類納底入國家和地區(qū)積項目指導計劃熊，按物弟業(yè)需求結構比智例制定各種用因途的土地出讓刮計劃，限制土爆地批租量，調倒整房地產一級癢市場土地供應妖結構，從而達建到擴張物業(yè)供扛給比重偏小的捎開發(fā)規(guī)模和縮聽減物業(yè)供給比茶重偏大的開發(fā)網規(guī)模的目的，知實現(xiàn)調整各類覆房地產開發(fā)項揭目的開發(fā)規(guī)模館和供給結構。翻住宅是居民生郵活的必需品，窄涉及面廣，帶似動性強，可以豪帶動房地產、搞建筑、建材等衛(wèi)相關產業(yè)以及繁金融保險、中茫介服務業(yè)等的混發(fā)展，因此政亞府在土地批租喊上應予以政策研傾斜，大力扶撒持，而對于樓耕堂館所、豪華煩別墅等相對市緊場需求過剩的驟項目，則應嚴愈格控制批租此層類用途的土地驗。牧掠反②狡信貸調控異根據(jù)信貸水資金占房地產狹開發(fā)項目總額施的比重和房地富產項目規(guī)模、割速度，合理安桐排各類房地產繭信貸資金量和滴利率，增加信桌貸的有效性，高使各房地產項您目方向的信貸鑼規(guī)模符合調整執(zhí)物業(yè)供給結構略要求，房地產燒項目行為按照鐮政府預定的方灣向進行。政府及在信貸調控上禽應適當增加中依低收入者住宅雨建設等符合社偵會需求的房地玩產開發(fā)項目的陣信貸比例，增墊加信貸資金量艦，降低信貸利煌率，擴大住宅潔的供給比例和撞項目規(guī)模。吹倉伶③撇財政調控躁通過增加脈或減少國家預鐘算中用于房地都產項目的建設板性預算支出，器擴大或緊縮公片共設施、安居漏工程等方面的相政府項程目慧;橋提高或降低與德房地產開發(fā)和絡流通相關的稅殃率，抑制或刺團激房地產項槍目鋪;通利用國家信用賄發(fā)行房地產債惠券，吸收社會武資金，向房地旦產開發(fā)商或地億方提供低息或援無息貸款，以風調節(jié)房地產項拉目規(guī)模和引導腦項目方向。政喉府在財政調控童上應對中低收仔入者住宅建設漫等符合社會需思求的房地產開亮發(fā)項目予以一索系列政策優(yōu)惠熊，包括實行貼繭息貸款、免收天土地出讓金、靈減免稅費等，液鼓勵此類房地竄產開發(fā)項目的米建設，提高其嗚在房地產供給慨結構中的比重月。襯格詠④拆項目審批調控棄控制項目攀規(guī)模，引導項糧目流向，建立姥嚴格的房地產木開發(fā)項目的申胃報、審批、備妙案制度和房地接產開發(fā)預售制重度，各級房地術產管理部門應楊及時匯總有關刻房地產開漆發(fā)項目的資料嬸并向社會公布升，對于市場嚴螞重供過于求的籍房地產項目在熔原則上應不予應批準建設，尚享未開工的應禁違止開工。階移(2齒)辱房地產消費需樓求和消費結構委調控砌揀鹽①閥消費信貸調控禮圍繞居民澡對生產性和生糠活性房地產的熔合理、適度的倘消費需求，適興應居民收入水亮平的消費層次辛結構，控制住判房按揭規(guī)模、校大力發(fā)展住房蘿房地產消費信澆貸，增加房地寒產消費信貸資奪金量和降低消破費信貸利率，殘?zhí)岣呔用褡》坎┵徺I力，實現(xiàn)薄住房從潛在需切求向有效需求閉的轉化，增大躲住宅在房地產褲需求結構中的塞比重。其中，銹特別應注重解恨決中低收入者親的住房問題，烏而對于別墅、群寫字樓、商場寧以及工業(yè)廠房顏等需求則根據(jù)航經濟發(fā)展目標江、現(xiàn)狀，采用寄適度從緊的政芝策，把對其的朋需求納入固定仙資產需求控制圍范圍內。閘快娃②壘財政稅收儉利用財政朝措施、稅收杠梅桿作用，調節(jié)轟房地產消費需恢求，推動房地事產需求結構優(yōu)駁化。例如，通鄙過政府財政消挪費補貼、財政椒貼息、稅收減勢免擴大居民對瑞住宅房地產的蘇需求，增加其付在房地產需求雅結構中的比重逗。倆墳沉③吧相關改革障進行相關侵經濟體制改革預，調動房地產決消費需求。例捏如，深化住房淹制度改革，盡胸快全面實現(xiàn)住苦房補貼的貨幣庸化，同時提高蠅公房租售比價儲，配合住房貸啊款、按揭，以灘增加市場對商樓品房的現(xiàn)實需股求量，調節(jié)商魯品房在房地產排需求結構中的什比重。巖需要指出貍的是，調節(jié)房找地產商品社會技總供給和總需填求的平衡，重肚點應放在一個塞地區(qū)或城市內翅，放在住宅方么面，同時要注尿意房地產商品態(tài)的有效需求和嚼潛在需求的區(qū)匯別，還要注意蝕協(xié)調房地產業(yè)散與整個國民經噴濟特別是地區(qū)銅經濟發(fā)展的適糕當比例，平衡成發(fā)展。總之，送我國現(xiàn)階段房熟地產項目宏觀偏調控政策應是聰控制一級土地垂市場的源頭，雀以土地保護為毅基礎，緊縮高嫌檔商場、寫字呼樓等樓堂館所暑項目，盤活和茄消化住宅存量岔，發(fā)展房地產蒜金融和中介服咱務，培育物業(yè)運管理服務體系盯，形成一個免相互銜接和穩(wěn)浙定協(xié)調的房地沖產項目規(guī)模和顛結構體系，確澤保房地產業(yè)健列康、持續(xù)和穩(wěn)縫定發(fā)展，更好進地滿足建設和糠生活需要。飯技橫(3識)允建立健全房地嗓產項目風險分政擔體系和風險缺轉讓市場曲房地產項纖目是一項多階頃段、多主體參票與的連續(xù)過程殖，參與主體包壁括開發(fā)商、政款府、金融機構允、保險機構、劑擔保機構以及洽專業(yè)咨詢、中居介機構和消費鼠者等，不同的遺行為主體在房鴨地產開發(fā)過程剩中承擔著不同饑的風險，當然城也分享不同的羨風險收益，正廉是由于不同主朽體的加入也就攜形成了房地產悉項目風險的社閉會化分擔體系景，從而使房地漸產項目風險承針擔者數(shù)目增加唐，使風險能夠向通過各種渠道壘疏散到各單個晶主體，降低單圈一主體所承擔懸的風險，同時沒形成優(yōu)勢互補銅，增強房地產缸項目的總體抗豪風險能勺力氏<159厲>之。在房地產項逆目風險分擔體樣系中，開發(fā)商樸是房地產項目悉風險的主要承念擔者，承擔了縱其中大部分風致險效;逮政府承擔的風淘險主要是社會贊效益風險損失們和環(huán)境效益風知險損蹤失俊;衰金融機構、?？潆U、擔保機構易作為房地產項婆目風險受讓方獻承擔開發(fā)商轉耀移的諸如融資牢、保險與擔保兼等方面的部分送風體險銹;陣專業(yè)咨詢和中享介機構承擔著殲咨詢和代理等泰方面的風疏險定;需消費者作為房作地產商品的最兄終購買者和使暢用者，承擔了忠因為購買的房攏地產商品達不舌到預期的功效矩，即房地產商皮品在技術性能準、質量以及保棟值增值等方面級不能很好地滿拖足消費者要求燕的風險。良好獄的房地產項目峽風險分擔體系它是實現(xiàn)房地產象項目風險管理便的保障。相對搞于政府來說，耐由于其具有最蹦強的風險承受島能力，所以政租府應通過項目熊補貼、稅收優(yōu)鋼惠以及信貸扶仆持等適當?shù)脑鰫兰映袚康禺a喂項目風險的比唯例。蜂現(xiàn)代風險私管理的一個基田本策略是將風掛險轉讓給其它丘經濟單位承擔扁。在現(xiàn)代經濟禁體系中，不同購的經濟主體具其有不同的風險鷹承擔與管理能鐮力，通過風險游交易，風險承抽受能力低的主柄體可以實現(xiàn)將晌風險轉讓給風投險承受能力高蔽的主體，并按伸風甚險杜—樹—玉收益機理讓渡恭相應的風險收磨益給對方。在巷房地產項目過今程中的許多風耍險都可以通過悔風險轉讓來消鄭除或減少，例順如房地產營銷盲風險可以通過冰一定的合同轉忘讓給銷售代理卷中介機構，其蔽它諸如質量風遙險等也都可以考通過保險等風墻險交易工具轉氧讓出去。我國呆目前房地產市扣場還處在發(fā)展刻階段，而房地毫產風險市場更爐是尚未真正起突步，風險交易哥工具極其匱乏盞，風險交易成賣本太大且不透霸明，房地產項唇目風險很少能池實現(xiàn)轉移出去產，這無疑對房徑地產項目風險容管理不利，阻諒礙了房地產業(yè)悲的發(fā)展。守蘿(4森)歡建立房地產項徑目風險約束機坐制州我國房地拆產業(yè)的發(fā)展已數(shù)初步形成了項丸目主體多元化囑、項目審批多顆層次、融通資景金多渠道的格內局，但有些地合方仍然存在項泄目規(guī)模失控、米項目結構失衡按和項目效益不電佳的問題，究查其原因就是沒沈有建立房地產灘項目風險約束耀機制，即在房到地產項目活動晶中，沒有相應腰的制約關系以賽調節(jié)、控制房談地產項目行為饞，主要包括項泰目主體風險約死束機制、項目親審批風險約束蛾機制和融資風棗險約束機制。扭虹噸①摸項目主體風險諷約束機制躬我國房地籠產項目主體目蛾前主要有政府雀、房地產開發(fā)市公司和個人項蒼目者，對于政愿府項目和國有巾房地產開發(fā)公款司來說，政府旺主管部門擁有笨項目決策權和鹽審批權，項目孝收益也基本上朵歸政府所有，裝但政府作為投乘資主體卻不能胞作為風險承擔否主體，風險由隨項目的經營者懼承擔，而由于忘經營者沒有決嗓策權，因此只友要不是經營失睡誤引起的風險摟，經營者也就睬沒有承擔風險屋的責任，最終手只能由國家承滲擔。因此，必炭須建立房地產待項目主體的風談險約束機制，揚由指導、制定統(tǒng)和批準部門領蝶導對其決策行扁為帶來的項目朱風險負責，如聞發(fā)生重大項目的失誤應追究相飛關決策者及主腐管部門領導不州同的行政和法建律責任，確保懂項目的嚴肅性決和科學性。同趙時，應加快國粘有房地產企業(yè)悼的現(xiàn)代企業(yè)制顛度改革，實現(xiàn)陜政企分開，明宵晰產權，所有會者與經營者分姓離，由企業(yè)經戚理對房地產項蛛目風險負責，蓮并強化對國有但資產管理的監(jiān)巨督。沖讀嬸②捆項目審批風險醫(yī)約束機制耀目前我國枝對于房地產項職目已形成多層僻次的審批機構毅，如市級審批商、省級審批等頭，但各級審批坊機構的審批權學限不明確，審淺批權也分散在濱多個部門，如些規(guī)劃審批、建融設審批等，這醬不僅使項目審腐批時間過長英，都籍延誤項目時機莊，也使各審批從機構沒有真正禿獨立的決策權武，也就無法形攀成明確的審批可責任。因此，搜只有明確各級頂審批機關的權式利和責任，能粒并的并，能撤您的撤，精簡項帆目審批機構，影同時規(guī)范項目怒審批者的行為奔，制定明確的惠審批權限標準偶、責任標準以竊及獎懲措施，義并由其作為項軌目審批風險的低承擔主體，出闖現(xiàn)問題由該主譽體全面負責，竊才能使其做到慢謹慎地進行項綱目分析和評價談，按國家有關雷政策進行房地婦產項目審批，辣嚴把項目審批繼關。餅鋪也③痰融資風險約束惰機制貪從我國各短主要融資機構昆的現(xiàn)