旅游地產(chǎn)項目--策劃報告終稿(定稿20121126)第一頁，共140頁。匯報目錄項目建筑指標及功能區(qū)劃分酒店及酒店式公寓產(chǎn)品打造建議商業(yè)街規(guī)劃及相關產(chǎn)品打造建議度假物業(yè)（花園洋房/泛別墅/別墅）產(chǎn)品打造建議項目核心競爭力及項目入市形象項目開發(fā)順序及整體收益第二頁，共140頁。THEFirst:項目建筑指標及功能區(qū)劃分第三頁，共140頁。項目總平圖暫定的規(guī)劃分區(qū)度假別墅約10000平米以創(chuàng)新的建筑形態(tài)成為項目的亮點之一，滿足高端客戶需求支撐項目品質(zhì)的標桿產(chǎn)品，滿足少量高端客戶需求特色商業(yè)街約18000-22000平米以創(chuàng)新的建筑形態(tài)成為項目的亮點之一，滿足高端客戶需求以商業(yè)培育人氣，是項目后期增值溢價的搖籃度假洋房約70000-80000平米以客戶青睞的一房為絕對主力項目中的現(xiàn)金流產(chǎn)品，快速回籠現(xiàn)金四星級度假酒店約7000-8000平米4星、北美建筑風格、完善休閑娛樂配套設施屬于項目龍頭配套，彰顯項目品質(zhì)，提升項目高度與其他項目的區(qū)別酒店式公寓約3000-4000平米酒店附屬物業(yè)，享受酒店服務同時具備變現(xiàn)能力項目中的現(xiàn)金流產(chǎn)品，快速回籠現(xiàn)金第四頁，共140頁。項目整體建筑指標建筑形態(tài)原報告建筑體量建議（平米）目前設計建筑體量建議（平米）4星級度假酒店7000-80009702.48酒店式公寓3000-40003960.22特色商業(yè)街18000-2200024390.3度假別墅約100009170.9度假洋房72800-9600058199.08第五頁，共140頁。THESecond:酒店及酒店式公寓產(chǎn)品打造建議第六頁，共140頁。精品酒店純星級酒店OR兼顧4星級標準酒店的精品度假酒店成熟景區(qū)酒店現(xiàn)狀：酒店的功能：完善項目配套，提升項目檔次及價值，酒店與商業(yè)共同培育項目人氣項目酒店檔次提升及配套完善客戶需求：緯度五：本項目酒店之于項目的作用結(jié)論回顧-星級酒店發(fā)展方向定位之酒店類型及檔次坪壩營高端酒店欠缺市場機會：提供新奇度假體驗的酒店受青睞第七頁，共140頁。各級飯店規(guī)定分數(shù)：

一星級飯店80分；二星級飯店120分；三星級飯店220分；

四星級飯店300分；五星級飯店330分。

評分標準：《中華人民共和國星級賓館評定標準》2.4星級評星相對基礎的要求酒店四星級標準需要有中央空調(diào)（別墅式度假飯店除外）；有背景音樂系統(tǒng)；18小時提供外幣兌換服務；至少有40間（套）可供出租的客房；70%客房的面積（不含衛(wèi)生間）不小于20平方米；提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務；衛(wèi)生間有電話副機、吹風機；客房內(nèi)設微型酒吧；餐廳餐具按中西餐習慣成套配置、無破損；3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；代購交通、影劇、參觀等票務；提供市內(nèi)觀光服務；能用普通話和英語提供服務，必要時能用第二種外國語提供服務。酒店星級標準的分值第八頁，共140頁。4星級精品酒店及酒店式公寓打造：體量：酒店主體約5000-6000平米，養(yǎng)生樓約2000平米，酒店式公寓約3000-4000平米，合計約1.1-1.2萬平。建筑設計方式：養(yǎng)生樓毗鄰酒店獨立修建，酒店與酒店式公寓外觀看起是一棟整體樓，橫向上是采用伸縮縫斷開緊靠在一起的A、B兩棟樓。結(jié)論回顧-星級酒店發(fā)展方向定位之體量及打造方式酒店主體功能建筑面積大廳（含商務中心、大堂吧）300-400平餐廳（含包房）300-400平小會議室60-80平大會議室200平客房暫按建筑面積每間40平計算，房間數(shù)量80-90間，約3400廚房200平（之前是400）設備房500平工作間及員工房200平合計5200-5400平（注：由于時間有限，酒店式公寓及養(yǎng)生樓配套功能面積將在第二個報告中體現(xiàn)。）第九頁，共140頁。通過對4星級酒店評分標準研究，項目養(yǎng)生樓主要承載康體設施功能，合計面積為2030平米（含游泳池300平）具體設置如下：（詳見為項目打分的4星級標準）養(yǎng)生樓功能配套功能屬性具體內(nèi)別面積備注會議配套多功能廳能提供會議、冷餐會、酒會等服務及兼作歌廳、舞廳；

400平按,1.5平/人算，可容266，按,1.2平/人，可容333大堂配套精品店；嬰兒看護及兒童娛樂室（建議設置于大堂）50+80平精品店按照經(jīng)驗值取值，兒童娛樂室也按照基礎面積取值休閑服務.棋牌室；300平150平米大堂，其余設置獨立包間運動配套.健身房（1間）；壁球室（1個）；

桌球室（6臺）；

乒乓球室（8臺）；保齡球室（4道）300+100+100+100+300雙人壁球室：場地長13.72米，寬6.4米、高4.57米；1條球道長19米，助跑道長5米，休息區(qū)長5米，球道機房后面長2米，乘以寬2米=62，再乘以4，最少得250平米，按照300計算康體配套桑拿房（建議3間靠近泳池），多功能綜合健身按摩器6平米獨立桑拿房每間僅2平米不到，健身器放置健身房中，因此也不計算面積游泳專設室內(nèi)游泳池(水面面積至少40平)，需要做到水面面積200平以上20*11=220，加配套300合計1730+300以上面積不含走道面積第十頁，共140頁。房間1標準面積大25平方米中16—18平方米小16平方米。2床高400—450mm雙人床長2000-2200㎜。3床頭柜高500—700mm寬500—800mm。4寫字臺長1100—1500mm寬450—600mml高700—750mm。5行李臺長9l0—1070mm寬500mm高400mm。衣柜:寬800—1200mm高1600—2000mm深500mm。7沙發(fā)寬600一800mm高350—400mm背高1000mm衣架高1700—1900mm。衛(wèi)生間1衛(wèi)生間面積3—5平方米。2浴缸長度一般有三種1220、1520、1680mm寬720mm高450mm。6淋浴器高2100mm。3坐便750×350mm。4沖洗器690×350mm。5盟洗盆550×410mm。7化妝臺長1350mm寬450mm酒店房間尺寸分級由于在第一階段調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，咸豐高端客戶通常喜歡相對舒適，相對較大的酒店房間。因此，建議將酒店所屬的標間面積放大作為豪華標間，酒店式公寓面積控制較小作為標準標間。第十一頁，共140頁。酒店房型及開間尺寸酒店房型房間比數(shù)量房間建筑面積開間標準雙人間10%8建面30-35建議開間3.9米標準大床房15%12建面30-35建議開間3.9米家庭房5%4建面40-45建議開間4.5米豪華雙人間40%32建面40-45建議開間4.5米商務套間20%14建面50-55建議雙開間，設麻將桌行政套房5%4建面60-80建議雙開間，設會客廳及書臺合計80注：酒店房間建議希酒店管理公司參與之后，進行自身要求進一步調(diào)整。第十二頁，共140頁。在市場調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，客戶除了明顯青睞花園洋房之外，其實對于休閑度假式公寓接受度較高。為完善項目產(chǎn)品線，同時將酒店作用發(fā)揮至最大化，我司建議將酒店式公寓設置為酒店的附屬產(chǎn)品，享受酒店管理，同時可實現(xiàn)商業(yè)價值變現(xiàn)。結(jié)論回顧-星級酒店發(fā)展方向定位之酒店式公寓意向物業(yè)形態(tài)頻率百分比有效百分比累積百分比有效商業(yè)客棧23.34.94.9休閑度假式公寓711.717.122.0花園洋房3151.775.697.6雙拼別墅11.72.4100.0合計4168.3100.0缺失系統(tǒng)1931.7合計60100.0第十三頁，共140頁。酒店式公寓戶型建議戴斯大衛(wèi)營度假公寓復式標間：開間：4.2米，進深6.3米，比例1.5露臺餐廳進深尺度較大達到2.7米，利于四人座椅的布置。第十四頁，共140頁。曼特寧溫泉酒店公寓銷售面積：50m2開間4.5米，進深10.2米，比例：1:2.3三亞灣·國際公館銷售面積：57.55m2開間4.5米，進8.6米，比例：1:9酒店式公寓戶型建議第十五頁，共140頁。酒店式公寓房型及開間尺寸酒店房型房間比數(shù)量房間建筑面積開間標準雙人間60%66建面30-35建議開間3.9米豪華雙人間25%25建面35-40建議開間4.5米商務套房15%12建面50-55建議雙開間，設麻將桌合計97注：酒店房間建議希酒店管理公司參與之后，進行自身要求進一步調(diào)整。所有酒店式公寓均設置開敞式廚房，通電不通氣；所有的酒店式公寓都帶大陽臺/露臺。酒店式公寓房間的開間進深比建議控制在1:2之內(nèi)。第十六頁，共140頁。THEThrist商業(yè)街規(guī)劃及相關產(chǎn)品打造建議第十七頁，共140頁。結(jié)論：未來3-5年商業(yè)配置體量建議結(jié)論回顧-特色商業(yè)街發(fā)展方向定位之商業(yè)體量商業(yè)體量修正建議：根據(jù)后期與甲方溝通，商業(yè)街與洋房區(qū)域毗鄰的區(qū)域，預先多設計8000-10000平米的商業(yè)作為后期商業(yè)拓展的可能性，則商業(yè)總體量在18000-22000平米。第十八頁，共140頁。集特色商品集市、特色餐飲、品牌餐飲、風情客棧、小吃、生活配套為一體的北美格調(diào)風情商業(yè)街。（由于時間有限，商業(yè)街不同業(yè)態(tài)體量劃分及建筑形態(tài)將在第二個報告中體現(xiàn)。）結(jié)論回顧-特色商業(yè)街發(fā)展方向定位之功能定位第十九頁，共140頁。商業(yè)承載功能，商業(yè)覆蓋的群體；商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及業(yè)態(tài)比重；各業(yè)態(tài)基礎設計要求；商業(yè)布局及人流動線安排商業(yè)其他相關建議；本階段商業(yè)需要解決的5大核心問題第二十頁，共140頁。本項目商業(yè)地塊特征行車路線商業(yè)地塊位置：景區(qū)必經(jīng)之路，位置優(yōu)越第二十一頁，共140頁。商業(yè)地塊接近啞鈴狀，中間薄兩邊越寬，不利于商業(yè)廣場形成，建議中間處落實拓寬的尺度。經(jīng)測算，目前商業(yè)地塊臨街面約為220米，最短進深60米，最大進深115，靠近洋房部份，進深約為90米。本項目商業(yè)地塊特征第二十二頁，共140頁。北緯30度瞭望塔土苗山寨配套商業(yè)集中于售票處外不足100米長馬路兩側(cè)配套以餐飲、住宿為主配套檔次較低無休閑娛樂配套商業(yè)集中區(qū)域本項目商業(yè)承載功能首先，改變坪壩營目前商業(yè)配套單一落后的現(xiàn)狀（外延）第二十三頁，共140頁。本項目商業(yè)承載功能其次，為本項目未來所有酒店客戶/業(yè)主提供基礎配套設施（對內(nèi)）第二十四頁，共140頁。項目商業(yè)功能及業(yè)態(tài)規(guī)劃本項目商業(yè)功能及業(yè)態(tài)規(guī)劃對外商業(yè)業(yè)態(tài)對內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)吃：特色小吃店/特色餐飲店?。猴L情主題客棧購：土特產(chǎn)商品集市銀行/小型超市/農(nóng)貿(mào)市場家庭餐廳/早餐館/特色小吃美發(fā)店/藥店/診所茶樓/足浴按摩/清吧裝修公司門店第二十五頁，共140頁。大類類別商業(yè)街0.8-1.0萬方購物特產(chǎn)集市300-500㎡湖北特產(chǎn)（食品、中藥材、煙酒）購物類200-300㎡手工制品/工藝品/裝飾品餐飲特色餐飲類3500-4500㎡特色中餐/特色小吃休閑娛樂類休閑娛樂類2000-2500㎡足浴按摩/茶樓/清吧/主題酒吧生活服務類1500-2500㎡小型超市/銀行/便利店/美發(fā)/藥店/診所/裝修門店客棧1.0-1.2萬方住宿客棧10000-12000㎡各類型的主題客棧，客棧預留帶餐飲的可能性本項目商業(yè)業(yè)態(tài)類別及面積建議第二十六頁，共140頁。本項目商業(yè)布局建議及人流動線P退線停車8米（含人行道）集市特色餐飲商業(yè)+配套商業(yè)P超市客棧+餐飲+配套商業(yè)第二十七頁，共140頁?！翱蜅?餐飲”案例研究展示第二十八頁，共140頁。>>1、束河古鎮(zhèn)為了滿足大量旅游人群住宿、餐飲、娛樂、休閑的需要，云南鼎業(yè)集團在原有古鎮(zhèn)基礎上，按照古鎮(zhèn)風貌擴大古鎮(zhèn)范圍，并在擴容部分豐富了古鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，擴容了古鎮(zhèn)的配套設施，使古鎮(zhèn)更完善、豐富第二十九頁，共140頁。商業(yè)街產(chǎn)品形式：古鎮(zhèn)商業(yè)街都是以組院形式的產(chǎn)品構(gòu)成，底層臨街為商業(yè)，組院內(nèi)部為客棧，并且內(nèi)院產(chǎn)品形態(tài)靈活，大都為二層，部分一層>>1、束河古鎮(zhèn)第三十頁，共140頁。商業(yè)業(yè)態(tài)：古鎮(zhèn)商業(yè)街業(yè)態(tài)類型繁多，其中最主要的為民族特色商品銷售、餐飲、住宿、民族創(chuàng)意商品特色餐飲店酒吧街民俗風情商品街>>1、束河古鎮(zhèn)第三十一頁，共140頁。>>2、麗江古鎮(zhèn)麗江旅游業(yè)的發(fā)展牢牢與傳統(tǒng)文化相連，又緊接現(xiàn)代文化，傳統(tǒng)與時尚相結(jié)合。麗江商業(yè)街業(yè)態(tài)豐富，既是本土特色文化的展示區(qū)，也是麗江古鎮(zhèn)配套設施的補給區(qū)。納溪傳統(tǒng)節(jié)日納西傳統(tǒng)建筑納西傳統(tǒng)服飾納溪傳統(tǒng)工藝納西傳統(tǒng)藝術(shù)時尚酒吧時尚畫廊創(chuàng)意產(chǎn)品中外食肆納溪傳統(tǒng)食品+扎染火把節(jié)打跳歌第三十二頁，共140頁。商業(yè)街產(chǎn)品特征：古鎮(zhèn)商業(yè)街都是以組院形式的產(chǎn)品構(gòu)成，底層臨街為商業(yè)或者為客棧大堂，二層和組院內(nèi)部為客棧外部商業(yè)效果內(nèi)部效果>>2、麗江古鎮(zhèn)第三十三頁，共140頁。商業(yè)街產(chǎn)品形式：整體規(guī)模：約800-1000方客房：25-30間客房面積：20-40平方米價格：200—480元/天建筑形式：吊腳樓式、四面圍合、二層、外圍一層為商業(yè)>>2、麗江古鎮(zhèn)第三十四頁，共140頁?！扒暗旰笤骸鄙虡I(yè)設計參考1F第三十五頁，共140頁?！扒暗旰笤骸鄙虡I(yè)設計參考2F第三十六頁，共140頁?！扒暗旰笤骸鄙虡I(yè)設計參考3F31200第三十七頁，共140頁?！扒暗旰笤骸鄙虡I(yè)設計參考小1F第三十八頁，共140頁。“前店后院”商業(yè)設計參考小2F第三十九頁，共140頁?！扒暗旰笤骸鄙虡I(yè)設計參考小3F31200第四十頁，共140頁?！芭涮资健鄙虡I(yè)分割建議在建筑每跨8米的基礎上，配套式商業(yè)可以選擇單獨一跨作為門面，也可以2-3跨進行組合，實現(xiàn)商業(yè)的靈活性。第四十一頁，共140頁。樓層：臨街商業(yè)2-3F，二排商業(yè)3-4F層高：1層層高4.5米，2層層高4.2米煙道：每戶商業(yè)均預留煙道；基礎配置水、電、排污等滿足商家經(jīng)營相關需求；部分商鋪可考慮配置煙道，天然氣等，便于小型餐飲商家經(jīng)營；提供空調(diào)外機位店招：統(tǒng)一預留店招；建筑特點：建議在2-3通過退臺方式增加建筑的豐富度與利用度；本項目商業(yè)各業(yè)態(tài)設計要求第四十二頁，共140頁。本項目商業(yè)設計其他要求風情商業(yè)街參考（窗臺+鮮花）第四十三頁，共140頁。本項目商業(yè)設計其他要求商業(yè)休閑感覺的營造（店牌、陽傘、休閑廣場、外擺空間）第四十四頁，共140頁。本項目商業(yè)設計其他要求統(tǒng)一的店招和門楣既保證昭示性又保證街面的整齊感第四十五頁，共140頁。THEFORTh度假物業(yè)（花園洋房/泛別墅/別墅）產(chǎn)品打造建議第四十六頁，共140頁。1.洋房產(chǎn)品規(guī)劃及打造建議47第四十七頁，共140頁。第一階段關于花園洋房市場調(diào)查結(jié)論回顧無置業(yè)經(jīng)驗，有置業(yè)意向大部分客戶無旅游地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)引導，69.5%客戶有意向在本項目置業(yè)。40-60平米花園洋房客戶接受度累計達到47%，其次是酒店式公寓占到約20%。投資消費兼顧，價格承受有限客戶普遍用于休閑度假、租賃或升值后轉(zhuǎn)賣；主力承受2000-2800元/平米單價，11-17萬總價，裝修成本嚴格控制，多希望不超過500元/平米。配套需求完善，追求附加價值對超市、餐館、棋牌室等級別配套需求強烈，部分客戶對游泳池等附加價值配套感興趣；酒店配套、代租服務、酒店式物管受追捧。小戶型、大附加值、具備投資性產(chǎn)品第四十八頁，共140頁。仙女山在售項目花園洋房戶型借鑒——仙女山1號開發(fā)商：重慶普度置業(yè)有限公司占地面積：226畝建筑面積：9.3萬平米建筑密度：≤30%綠地率：容積率：0.6總戶數(shù)：1930余戶建筑風格：北歐瑞士風格建筑形態(tài)：板式洋房、合院別墅、雙拼別墅、酒店及酒店式公寓主力戶型：40-55平米的一房，55-65平米兩房，極少量30平米單間配套物業(yè)管理：花園洋房1.8元/平方，不提供酒店式管理項目基本信息第四十九頁，共140頁。仙女山在售項目花園洋房戶型借鑒——仙女山1號花園洋房合院別墅雙拼別墅洋房房型建筑面積（平米）百分比客戶反映單間配套26-3310%數(shù)量最少，最搶手一室一廳45-5535%優(yōu)點不夠突出，消化相對較慢一室可變55-5720%通過改造露臺增加房間，客戶非常喜歡兩室一廳55-7035%客戶更喜歡大陽臺/露臺兩房別墅房型建筑面積（平米）百分比客戶反映2房變3房10282%以院落為核心賣點，整體銷售速度都比較慢，目前銷售3套3房變4房12235%以小區(qū)核心自然景觀為賣點第五十頁，共140頁。戶型特點：梯戶比：1-3層一梯3戶，4-5層一梯2戶尺寸：客廳開間3.9米，主臥開間3.3米，次臥3.0米，廚房/衛(wèi)生間1.8米，陽臺1.8-2.5米戶型特點：純板式通透戶型、戶型面積控制很好，有洋房錯、退、露的設計感；戶型缺點：公攤大，得房率低、局部底層沒有私家花園仙女山在售項目花園洋房戶型借鑒——仙女山1號第五十一頁，共140頁。仙女山在售項目花園洋房戶型借鑒——隆鑫花漾的山谷開發(fā)商：重慶隆鑫集團占地面積：1000畝建筑面積：33.9萬平米建筑密度：≤30%容積率：0.6綠地率：42%總戶數(shù)：4000余戶（一期845套）建筑風格：西班牙酒店式物業(yè)管理：獨棟、聯(lián)排度假別墅：3元/平；獨棟、聯(lián)排度假公寓：1.8元/平項目基本信息第五十二頁，共140頁。仙女山在售項目花園洋房戶型借鑒——隆鑫花漾的山谷推售情況分析項目于09年2月推出一期產(chǎn)品，共7.9萬方，市場接受度較高，品質(zhì)為同類型物業(yè)中為最高，其產(chǎn)品形態(tài)為：產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)面積區(qū)間（平方米）去化率產(chǎn)權(quán)酒店26630-50100%度假洋房54338-83100%疊拼別墅3690、130100%戶型面積區(qū)間（建面㎡）戶型配比1*1*148-6075%2*1*177-8822%2*1*1（躍）1123%戶型配比第五十三頁，共140頁。仙女山在售項目花園洋房戶型借鑒——隆鑫花漾的山谷戶型亮點：所有戶型均有大陽臺或露臺贈送頂躍設計，客廳挑空，產(chǎn)品有適度創(chuàng)新帶獨立桑拿房，產(chǎn)品針對設計的一大特色戶型缺點：未帶電視墻設計，創(chuàng)新之余稍顯不足廚衛(wèi)采光較差，居住有適當?shù)膲阂指械谖迨捻?，?40頁。層高：層高3米，凈高不低于2.8米層數(shù)：建議每棟層數(shù)控制在5+1層，但需要考慮小區(qū)整個天際線的美感，局部樓棟可以設置為4+1層；公攤：整棟公攤建議控制在8-10%；建筑結(jié)構(gòu)：框架剪支結(jié)構(gòu)梯戶比：建議單層梯戶比設置為一梯四戶或者一梯五戶度假洋房其他控制要點及戶型附加值底層戶型：底層戶型均擁有私家花園，可通過花園入戶，也可通過樓棟走道入戶；中間層戶型：中間層每個戶型均需要考慮有露臺、景觀陽臺、或者花園，盡可能地增加房間設計的贈送面積或者附加值；頂層戶型：頂層戶型可以設計為躍層，考慮贈送坡屋頂夾成閣樓的空間，坡屋頂在結(jié)構(gòu)允許的情況建議增開老虎窗。所有戶型均考慮明廚明衛(wèi)帶生活陽臺，衛(wèi)生間大門不與房間大門相沖，廚房不能設計為開敞式廚房。戶型設計要求戶型的附加值第五十五頁，共140頁。度假洋房戶型配建議比及主要功能尺寸房型建筑面積戶型配比備注單間配套25-30平米10%注意采光及保證戶型開間一房單衛(wèi)40-50平米40%控制面積，戶型合理，親自然空間面積足量1.5房單衛(wèi)50-55平米20%大一房產(chǎn)品，需預留拓展為2房的可能性兩房單衛(wèi)55-65平米30%控制面積，注意戶型組合開間尺寸（米）客廳主臥次臥廚房/衛(wèi)生間景觀陽臺/露臺單間配套3.9-4.2————1.7-1.82.4-2.8一房單衛(wèi)3.63.6——1.82.4-2.81.5房單衛(wèi)3.63.3——1.82.2-2.4兩房單衛(wèi)3.63.63.31.82.2-2.4第五十六頁，共140頁。2.泛別墅產(chǎn)品規(guī)劃及打造建議57第五十七頁，共140頁。泛別墅布置的初衷豐富產(chǎn)品線：在度假物業(yè)產(chǎn)品設置中，首先考慮度假別墅與花園洋房，但由于花園洋房體量過大，故在花園洋房與別墅之間增設泛別墅，豐富度假物業(yè)的產(chǎn)品線。增強競爭力：泛別墅作為花園洋房的升級產(chǎn)品，還旨在增加后期項目的產(chǎn)品競爭力。提高項目品質(zhì)：泛別墅品質(zhì)會高于洋房，因此泛別墅的設立更利于項目品質(zhì)的提升。價值最大化：別墅售價高于洋房，其利潤也比洋房高，因此泛別墅的設計還是從價值角度出發(fā)，為企業(yè)實現(xiàn)更多價值。第五十八頁，共140頁。院落式泛別墅：

以院落作為物業(yè)組合的核心，充分融合洋房錯、退、露設計于建筑中，讓該別墅擁有享天地與庭院感覺。代表項目：仙女山院子。西南地區(qū)泛別墅三種類型3.復合型泛別墅：

每戶物業(yè)獨門獨院，底層帶花園、其他樓層帶陽光/露臺，汲取別墅獨立入戶及私享花園的尊崇感。代表項目：芳草地。1.疊院式泛別墅：

面積控制極佳，充分利用建筑縱向拉升，使別墅得以向上延伸，還是讓客戶擁有天或有地的感覺。代表項目：龍湖青城小院第五十九頁，共140頁。1.項目規(guī)劃布局占地面積21萬平方米容積率0.5建筑面積10萬平方米總戶數(shù)701戶占地面積315畝容積率0.7總技術(shù)經(jīng)濟指標一期技術(shù)經(jīng)濟指標獨棟別墅商業(yè)聯(lián)排別墅疊院別墅聯(lián)排別墅疊院別墅二期會所目前為售樓處竹林休閑區(qū)聯(lián)排別墅青城山泛別墅設計參考——龍湖小院青城60第六十頁，共140頁。青城山泛別墅設計參考——龍湖小院青城樓層：共計4層，地上三層，地下一層；層高：3.3米；戶型：分為三類負一躍一、一躍二、二躍三三種戶型，主力戶型面積為85-144平米；各個戶型特點：負一躍一戶型：空間舒適，獨立的私家下沉庭院，私家影音室等多功能空間，地下室全贈送。一躍二戶型：獨立的入戶庭院，廚房餐廳與臥室客廳完美分離。二躍三戶型：樓棟樓梯上樓入戶，超大露臺花園，視野景觀良好。2.疊院泛別墅戶型特點第六十一頁，共140頁。負一躍一疊院戶型贈送面積實得建筑面積：約135m2實際計價面積：約30m2贈送面積：約105m2贈送尺度相當大，是吸引客戶的重要因素；獨門獨院，前后雙庭院，與戶外景觀形成互動區(qū)；負一樓3.3米的層高設計，采用全下沉庭院采光，可作為茶室等休閑功能區(qū)或者房間；一樓客廳開間大約8m且通風采光好。負一層庭院入戶入戶層平面圖一層平面圖入戶庭院庭院庭院南北通透青城山泛別墅設計參考——龍湖小院青城62第六十二頁，共140頁。實得建筑面積：約85m2實際計價面積：約57m2贈送面積：約28m2獨門獨院私家入戶，私密性好；獨立一層專屬用餐空間，動靜空間自由分區(qū)；客廳4.2m大尺度開間；臥室開間4m以上，居住舒適度高；一層庭院入戶入戶層平面圖二層平面圖庭院大開間庭院青城山泛別墅設計參考——龍湖小院青城一躍二疊院戶型贈送面積63第六十三頁，共140頁。戶型點評實得建筑面積：約98m2實際計價面積：約62m2贈送面積：約36m2從戶外入戶，體現(xiàn)與眾不同；獨立專屬用餐空間，動靜自然分區(qū)；客廳大尺度5.4m開間；客廳外帶超大18m2露臺庭院；戶外二層入戶入戶層平面圖二層平面圖贈送面積半贈送面積疊院別墅庭院景觀陽臺景觀陽臺大開間青城山泛別墅設計參考——龍湖小院青城二躍三疊院戶型64第六十四頁，共140頁。戶型面積套數(shù)比例贈送比例疊院戶型8514424.4%73.2%32%疊院戶型9814424.4%37%疊院戶型13514424.4%350%聯(lián)排戶型20213222.4%72%獨棟戶型340264.4%—青城山泛別墅設計參考——龍湖小院青城大量采用長廊、下沉庭院、閣樓、露臺等空間設計。以大客廳、大主臥、舒適主衛(wèi)展現(xiàn)小戶型大尺度空間。獨門獨院增強私密性，前后雙庭院與戶外景觀形成互動區(qū)。均超大贈送面積。南北通透，形成自然采光通風。戶型小結(jié)65第六十五頁，共140頁。三期發(fā)米亞組團（在售）一期組團（售罄）二期組團（售罄）芳草地雪嶺仙山簡介占地面積1030畝建筑面積350000㎡容積率0.6物業(yè)類型洋房、別墅物業(yè)管理公司第一太平戴維斯精品酒店、特色商業(yè)街9洞高爾夫練習場四期組團五期組團六期組團項目分為六大組團，目前在售三期，產(chǎn)品以洋房、別墅產(chǎn)品為主，配套設施主要是精品酒店、特色商業(yè)街、9洞高爾夫練習場等，服務配套設施較為齊全。仙女山泛別墅設計參考——芳草地66第六十六頁，共140頁。三期組團：法米亞占地：200畝建筑面積：9萬方容積率：≤0.6戶數(shù)：1447戶物業(yè)類型：平地雙拼別墅、坡地別墅、庭院洋房戶型面積：30-150平米組團概況三期法米亞組團是目前在售組團，產(chǎn)品主要是平地雙拼別墅、坡地別墅、庭院洋房，戶型面積在30-150平米。最有特色屬坡地別墅，其打造亮點在于依舊地勢，每棟4層，每層2戶，獨門獨院獨立入戶，所有戶型均擁有入戶花園，具有別墅的尊崇感。仙女山泛別墅設計參考——芳草地67第六十七頁，共140頁。坡地復合別墅1室2廳1衛(wèi)1廚53.93㎡（帶大入戶花園）一樓戶型：仙女山泛別墅設計參考——芳草地第六十八頁，共140頁。一樓平面圖：仙女山泛別墅設計參考——芳草地第六十九頁，共140頁。坡地復合別墅二樓戶型：1室2廳1衛(wèi)1廚-58.60平米仙女山泛別墅設計參考——芳草地第七十頁，共140頁。二樓平面圖：仙女山泛別墅設計參考——芳草地第七十一頁，共140頁。坡地復合別墅三樓：2室2廳2衛(wèi)1廚—

76.28平米二樓入戶樓梯三樓入戶花園仙女山泛別墅設計參考——芳草地第七十二頁，共140頁。四樓戶型：坡地復合別墅2室2廳1衛(wèi)1廚75.04㎡仙女山泛別墅設計參考——芳草地四樓入戶花園/樓梯第七十三頁，共140頁。以獨門獨院、每戶擁有入戶花園來體現(xiàn)坡地別墅的價值。每層戶型均有特點“1F平層花園入戶，擁有較大花園面積，面積控制合理一房僅54平米；2-3F同樣享有入戶花園，且2樓擁有3.6*2.6的露（可拓展為房間）臺，3樓則擁有L型露臺，贈送面積大；4F入戶除了入戶花園外，還設置入戶門廳，尊崇感十足。戶型小結(jié)仙女山泛別墅設計參考——芳草地分期物業(yè)類型戶型面積（㎡）贈送面積戶型配比單價（元/㎡）總價（萬元）去化率三期庭院洋房單配274-920%620019-23100%一房48-5810-1230%35-3672%二房62-7711-1520%39-4835%坡地別墅一房54-6415-2010%800044-5266%二房75-9616-3210%61-7733%平地別墅二房78-8925-425%800063-7233%三房95-13227-625%76-10613%

100.00%

61%74第七十四頁，共140頁?？傉嫉孛娣e：386937平方米總建筑面積：266346.82平方米商業(yè)配套面積：19862.35平方米森林覆蓋率：51%容積率：0.50綠地率：≥40%總戶數(shù)：2838停車位：4434仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子75第七十五頁，共140頁。A1：親山院1室1廳—64㎡：實得面積：95㎡，贈送面積：31㎡露臺：9㎡陽臺：4㎡花園面積：18㎡仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子第七十六頁，共140頁。A2：攬山院1室1廳—53㎡：實得面積：95㎡贈送面積：42㎡露臺：30㎡花園面積：12㎡仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子第七十七頁，共140頁。A3：觀山院1室1廳—45㎡：實得面積：74㎡贈送面積：29㎡露臺：9㎡花園面積：20㎡仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子第七十八頁，共140頁。A4：閱山院

1室1廳—49㎡：實得面積：96㎡，贈送面積：47㎡露臺：31㎡花園面積：16㎡A5：闊山院1室1廳—64㎡：實得面積：117㎡贈送面積：53㎡露臺：29㎡花園面積：24㎡仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子第七十九頁，共140頁。A5‘：閱山院1室1廳—69㎡：實得面積：137㎡贈送面積：68㎡露臺：37㎡花園面積：31㎡A6：靜山院1室1廳—56㎡：實得面積：114㎡贈送面積：58㎡露臺：42㎡花園面積：16㎡仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子第八十頁，共140頁。仙女山的院子根據(jù)地勢進行的爬坡泛別墅設計，地勢運用非常極致。所有戶型均為1室1廳設計，局部戶型拓展之后可以改建為2室，主力建筑面積控制在45-65之間，完全遵照市場主力需求而定。戶型重點還在于打造圍和的堂園院落，使度假物業(yè)的感覺得以體現(xiàn)，在后期銷售中還可以促進客戶一起購買。院子的戶型通過地形贈送面積非常大，最高的贈送率達到100%。親地戶型均帶有入戶花園，中間層戶型帶大露臺。獨門獨院，獨立入戶。物業(yè)類型房型面積（㎡）贈送面積戶型配比A11室1廳643320%A21室1廳534220%A31室1廳452920%A41室1廳494720%A51室1廳645320%A61室1廳565820%產(chǎn)品戶型面積及配比仙女山泛別墅設計參考——仙女山的院子戶型小結(jié)81第八十一頁，共140頁。本項目泛別墅戶型實質(zhì)及戶型配比與尺寸泛別墅實質(zhì)：介于花園洋房及別墅之間的產(chǎn)品，擁有花園洋房小面積、親地親自然的優(yōu)良屬性，同時擁有別墅獨門獨院、露臺、私家花園的價值感。房型建筑面積戶型配比戶型設置說明單間配套30-35平米10%需要具備拓展為1房的可能性一房半單衛(wèi)45-55平米40%需要具備拓展為2房的可能性兩房單衛(wèi)55-65平米50%尺寸盡可能舒適開間尺寸（米）客廳主臥次臥廚房/衛(wèi)生間景觀陽臺/露臺單間配套3.9————1.7-1.82.2-2.41.5房單衛(wèi)3.63.6——1.82.2-2.4兩房單衛(wèi)3.93.63.31.82.2-2.4第八十二頁，共140頁。層高：層高3.3米，凈高不低于3.1米層數(shù)：建議每棟層數(shù)控制在4層，但需要考慮小區(qū)整個天際線的美感，局部樓棟可以設置為4+1層公攤：整棟公攤建議控制在5-8%建筑結(jié)構(gòu)：框架剪支結(jié)構(gòu)戶型設計要求：明廚明衛(wèi)帶生活陽臺；底層戶型帶入戶花園，中間層戶型帶露臺或者陽臺；局部有地的位置可以考慮停車位。本項目泛別墅戶型設計其他要求戶型設計其他要求第八十三頁，共140頁。3.別墅產(chǎn)品規(guī)劃及打造建議84第八十四頁，共140頁。擬修建別墅地塊的分析地塊2：項目相對獨立的地塊，占地面積約28800平米，地塊邊緣高于主地塊道路邊緣約8-15米，視野相對開闊，地塊紅線邊緣坡陡等高線密，擁有山泉水自然資源，具備打造別墅的潛質(zhì)。地塊1：項目最小的獨立地塊，占地面積約4700平米，地塊坡度大于別墅地塊2，不利于大面積或者大體量建筑布局（小產(chǎn)品更合適），但私密性強，視野景觀開闊。第八十五頁，共140頁。第一階段，客戶對于別墅產(chǎn)品的需求意向建筑面積頻率百分比有效百分比有效31～4046.79.841～5046.79.851～601525.036.661～7046.79.871～80711.717.181～9046.79.8111～13023.34.9171~20011.72.4合計4168.3100.0缺失系統(tǒng)1931.7合計60100.0意向物業(yè)形態(tài)頻率百分比有效百分比商業(yè)客棧23.34.9休閑度假式公寓711.717.1花園洋房3151.775.6雙拼別墅11.72.4合計4168.3100.0系統(tǒng)1931.7合計60100.0從市場調(diào)查來看，市場客戶選擇別墅比率非產(chǎn)低，不到2%。僅此別墅在總量必須控制得很低，但不排除老板朋友定制購買。從客戶選擇面積來看，選擇100平米以上的客戶數(shù)量僅3位，其中2位選擇了110-130平米，1位的選擇超過170平米。可見在別墅面積設置上最好靠近100平米。第八十六頁，共140頁。經(jīng)典度假別墅案列借鑒——仙女山1號仙女山1號合院別墅最大的特點：每四棟可以圍和為一個獨立院落，充分體現(xiàn)度假物業(yè)的院落特征；面積控制得當，每套建面僅102平米，2房戶型可以拓展為3房；戶型設計上還保證了獨門獨院、獨享天地的別墅尊崇感，以及客廳挑高、主臥配置雙陽臺等特點。第八十七頁，共140頁。經(jīng)典度假別墅案列借鑒——仙女山1號第八十八頁，共140頁。經(jīng)典度假別墅案列借鑒——隆鑫花漾山谷第八十九頁，共140頁。經(jīng)典度假別墅案列借鑒——隆鑫花漾山谷第九十頁，共140頁。本項目別墅布局建議小別墅地塊建議布局隆鑫花樣山谷MINI別墅產(chǎn)品，單棟建筑小，利于建筑布置。較大別墅地塊建議參考仙女山1號別墅產(chǎn)品，既有院落的特點戶型面積控制也相當?shù)轿?。戶型面積房型樓層MINI別墅80-100平米2室可拓展為3室2F合院別墅100-110平米2室可拓展為3室2F（根據(jù)地形增加吊一層）開間尺寸（米）客廳主臥次臥廚房/衛(wèi)生間景觀陽臺/露臺MINI別墅3.93.63.31.82.2-2.4合院別墅3.93.63.31.82.2-2.4第九十一頁，共140頁。本項目別墅設計控制要點公攤：整棟公攤建議控制在5%之內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)：框架剪支結(jié)構(gòu)層高：主樓3.3米，凈高不低于3.1米，坡屋頂預留客戶可以加設閣樓的可能性；層數(shù)：主要為2F，局部能偷出地下室就增加吊一層，但需要注意的是將吊一層不計容，作為附加值贈送給客戶；功能空間：至少滿足1間廚房、2個衛(wèi)生間，3個臥室（主臥室適度舒適）、生活陽臺、大露臺/景觀陽臺，別墅客廳挑空，給客戶預留拓展房間的可能每戶房型均需要私家花園、大景觀露臺，主景觀面擁有最好的視野，注意別墅的私密性。第九十二頁，共140頁。本項目所有住宅類物業(yè)戶型配比匯總產(chǎn)品形態(tài)戶型建筑面積戶型配比備注花園洋房單間配套25-30平米10%注意采光及保證戶型開間一房單衛(wèi)40-50平米40%控制面積，戶型合理，親自然空間面積足量1.5房單衛(wèi)50-55平米20%大一房產(chǎn)品，需預留拓展為2房的可能性兩房單衛(wèi)55-65平米30%控制面積，注意戶型組合泛別墅單間配套30-35平米10%需要具備拓展為1房的可能性1.5房單衛(wèi)45-55平米40%需要具備拓展為2房的可能性兩房單衛(wèi)55-65平米50%尺寸盡可能舒適MINI別墅兩房（可拓展為三房）80-100平米根據(jù)小地塊極限布置獨門獨院，客廳挑空、注重私密性與主景觀面的視野合院別墅兩房（可拓展為三房）100-110平米100%第九十三頁，共140頁。本項目所有住宅類物業(yè)戶型配比匯總（不涉及泛別墅）產(chǎn)品形態(tài)戶型建筑面積戶型配比備注花園洋房單間配套25-30平米10%注意采光及保證戶型開間一房單衛(wèi)40-50平米20%控制面積，戶型合理，親自然空間面積足量1.5房單衛(wèi)50-55平米45%大一房產(chǎn)品，需預留拓展為2房的可能性兩房單衛(wèi)55-65平米25%控制面積，注意戶型組合MINI別墅兩房（可拓展為三房）80-100平米根據(jù)小地塊極限布置獨門獨院，客廳挑空、注重私密性與主景觀面的視野合院別墅兩房（可拓展為三房）100-110平米100%第九十四頁，共140頁。產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系滿足居住空間的尺寸、朝向（通風、采光）要求通過入戶花園、內(nèi)庭園等打造室內(nèi)視覺空間通過室內(nèi)空間與室外景觀的結(jié)合，突出高檔社區(qū)的形象除傳統(tǒng)居住功能區(qū)間外，通過露臺等體驗空間提供一種度假式休閑體驗,體現(xiàn)本項目的度假產(chǎn)品特色.通過露臺、陽光房等送（偷）面積手法，增加項目價值4、體驗價值2、居住價值3、附送價值1、投資價值控制面積以控制總價第九十五頁，共140頁?；▓@洋房/別墅產(chǎn)品建筑細節(jié)建議——入戶門廳無論別墅還是洋房單棟建筑均建議設置入戶門廳，門廳有利于體現(xiàn)建筑品質(zhì)感與檔次感。第九十六頁，共140頁?；▓@洋房/別墅產(chǎn)品建筑細節(jié)建議——外廊別墅外廊是入戶與室內(nèi)的過渡空間，是別墅業(yè)主的室外休息小憩的重要功能空間。還是別墅區(qū)別于洋房的重要功能空間。第九十七頁，共140頁。院落/私家花園盡可能整塊且私密性強，突出“尊貴私有，易利用”花園洋房/別墅產(chǎn)品建筑細節(jié)建議——院落及私家花園第九十八頁，共140頁?；▓@洋房/別墅產(chǎn)品建筑細節(jié)建議——院落及私家花園首層花園以地面花園與下沉式花園相結(jié)合，豐富空間層次感第九十九頁，共140頁。大露臺可以增加情趣的觀景活動空間；度假別墅操作空間較大，充分利用頂層空間大露臺——增加情趣觀景活動空間，可以實現(xiàn)全部贈送花園洋房/別墅產(chǎn)品建筑細節(jié)建議——景觀露臺第一百頁，共140頁?；▓@洋房/別墅產(chǎn)品建筑細節(jié)建議——老虎窗設置老虎窗采光通風更佳防止上層悶熱潮氣導致堆物霉變和屋面腐朽第一百零一頁，共140頁。外立面坡屋頂與窗臺花架的有效結(jié)果

原汁原味的北美風格

深圳東部華僑城茵特拉根酒店花園洋房/別墅產(chǎn)品建筑外立面建議第一百零二頁，共140頁?；▓@洋房/別墅產(chǎn)品景觀環(huán)境建議——核心景觀節(jié)點小區(qū)核心景觀節(jié)點，一定是畫龍點睛之筆，注重尺度與高度第一百零三頁，共140頁。花園洋房/別墅產(chǎn)品景觀環(huán)境建議——景觀小品特色景觀小品與周圍自然環(huán)境相結(jié)合，使景觀更加豐富第一百零四頁，共140頁?；▓@洋房/別墅產(chǎn)品景觀環(huán)境建議——小區(qū)道路景觀打造注重道路與環(huán)境的融合流線型的庭園小徑與天然石材的應用更好的詮釋了這一設計理念第一百零五頁，共140頁。原大門在紅色位置建議更改為黃色位置，設置弧形小區(qū)大門，大氣，同時利于車輛進出。目前方案修改建議1:小區(qū)大門建議第一百零六頁，共140頁。建議將原銷售中心位置更改至黃色圓點位置，其理由如下：該路段屬于上坡且在微微拐彎，視線朝上，黃色圓點比原銷售中心高約10米，設置于拐彎端頭，更利于客戶看見。銷售中心在新位置，更有利于后期帶客戶看房，距離較近，還能享受商業(yè)小景觀廣場。目前方案修改建議1:銷售中心位置更改建議第一百零七頁，共140頁。THESIXTh項目核心競爭力、推廣形象及收益第一百零八頁，共140頁。項目核心競爭力提煉1.原生森林資源：享有12萬畝原始森林、8萬畝原始次森林、6萬畝人工林、千年古樹與萬畝杜鵑觀賞林，有國家二級以上保護植物和1300多種植物樹種，現(xiàn)已被國家評為AAAA級旅游景區(qū)2.舒爽宜居氣候：坪壩營最高海拔1911.5米，項目所處位置海拔1200-1400米，夏季氣候舒爽宜人，最高溫度不超多23攝氏度，是人們避暑休閑的好去處3、規(guī)模與產(chǎn)品：坪壩營第一個成規(guī)模的度假小區(qū)，產(chǎn)品重視客戶度假的享樂感受。4、調(diào)性與精神：在后期營銷中，我們會利用北美優(yōu)雅建筑的建筑風格調(diào)性注入“自由、從容、悠閑”的度假物業(yè)精神，再傳遞給客戶第一百零九頁，共140頁。后期營銷策略的核心主張：悠閑度假格調(diào)項目營銷信息+第一百一十頁，共140頁。首推案名：本項目案名建議芭菲小鎮(zhèn)THEPERFECTTOWN擁山伴林·鳥語花香·自由歡樂的度假小鎮(zhèn)“芭菲”—PERFECT(完美）小鎮(zhèn)，提供完美度假體驗“伴山林里”點明項目的位置和優(yōu)越自然環(huán)境“擁山伴林”顯良好生態(tài)，是核心競爭力的釋放“自由歡樂度假小鎮(zhèn)”，提供豐富配套，獨特度假體驗，讓人忘卻生活煩惱，在親近自然中回歸最質(zhì)樸的歡樂，也是核心競爭力的傳達第一百一十一頁，共140頁。身處繁華，早已忘了思考生活之意義營銷推廣短片腳本第一百一十二頁，共140頁。匆忙擁擠的城市，已容不得我駐足賞景營銷推廣短片腳本第一百一十三頁，共140頁。想帶著最親的人們?nèi)ヌ与x……逃向最自由歡樂的城鎮(zhèn)營銷推廣短片腳本第一百一十四頁，共140頁。那里要有最美麗的森林營銷推廣短片腳本第一百一十五頁，共140頁。最美麗的小徑營銷推廣短片腳本第一百一十六頁，共140頁。最溫馨的家營銷推廣短片腳本第一百一十七頁，共140頁。芭菲小鎮(zhèn)THEPERFECTTOWN擁山伴林·鳥語花香·自由歡樂的度假小鎮(zhèn)第一百一十八頁，共140頁。加州往事OnceUponaTimeinCARLIFORNIA純美建筑純度假生活Suchalovelyplace

其他案名：第一百一十九頁，共140頁。優(yōu)詩美地Yosemite美地天成度假天堂其他案名：第一百二十頁，共140頁。芭菲小鎮(zhèn)THEPERFECTTOWN擁山伴林·鳥語花香·自由歡樂的度假小鎮(zhèn)一下午閑暇的時光獨坐在花園中品歷史故事聽林語花香親自然之美，享生活之樂1第一百二十一頁，共140頁。親自然之美，享生活之樂享受每一刻的快樂時光享受每一瞬大自然的美生命在此又有了全新的意義芭菲小鎮(zhèn)THEPERFECTTOWN擁山伴林·鳥語花香·自由歡樂的度假小鎮(zhèn)1第一百二十二頁，共140頁。完整的人生至少要擁有兩套房一套在城市，一套在芭菲小鎮(zhèn)芭菲小鎮(zhèn)THEPERFECTTOWN擁山伴林·鳥語花香·自由歡樂的度假小鎮(zhèn)2第一百二十三頁，共140頁。北美純手工精造ＭＩＮＩ別墅征服坪壩營芭菲小鎮(zhèn)THEPERFECTTOWN擁山伴林·鳥語花香·自由歡樂的度假小鎮(zhèn)3第一百二十四頁，共140頁。沿至坪壩營道路設置五彩花田提高項目昭示性本項目示范區(qū)環(huán)境打造建議第一百二十五頁，共140頁。本項目示范區(qū)環(huán)境打造建議示范區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使用不同材質(zhì)進行鋪裝，延續(xù)整體項目風格同時與周邊景色融為一體，打造品質(zhì)高端、體驗豐富的示范區(qū)；同時考慮到排水、防滑、指示等多項功能。第一百二十六頁，共140頁。示范區(qū)服務規(guī)范化、職業(yè)化，保證示范區(qū)清潔與安全，保證示范區(qū)充分展示；服務以客戶滿意為目的，通過高品質(zhì)服務輸出項目高端價值。本項目示范區(qū)環(huán)境打造建議第一百二十七頁，共140頁。THEFIFTh項目開發(fā)順序及整體收益第一百二十八頁，共140頁。本項目開發(fā)順序一期項目開發(fā)順序建議：一期：部分中心商業(yè)位置，橙色色塊位置二期：酒店及酒店式公寓與端頭花園洋房，紅色位置三期：花園洋房與別墅區(qū)商業(yè)，黃色色塊位置四期：MINI別墅與合院別墅，藍色色塊位置五期：剩余中心商業(yè)位置，紫色色塊位置二期三期三期四期四期五期二期第一百二十九頁，共140頁。本項目銷售價格建議·酒店式公寓、洋房、別墅潛在客戶大部分意向價格較低，約60%受訪者接受單價在2800元/平米以下，約50%的客戶接受單價在2500元/平米之下；接受物業(yè)11-17萬總價之間，不到10%的客戶能夠接受20萬以上的物業(yè)。意向物業(yè)總價頻率百分比有效百分比有效8萬左右11.72.58～10萬58.312.511～13萬1220.030.014～17萬1626.740.018～20萬11.72.521～23萬35.07.524～26萬11.72.517.0011.72.5合計4066.7100.0缺失系統(tǒng)2033.3合計60100.0意向建筑單價頻率百分比有效百分比有效2000-22002135.051.22200～2500915.022.02500～2800711.717.12800~300011.72.43000~320011.72.43200~350011.72.45000-600011.72.4合計4168.3100.0缺失系統(tǒng)1931.7合計60100.0維度1.潛在客戶價格接受程度第一百三十頁，共140頁。本項目銷售價格建議·酒店式公寓、洋房、別墅維度2.仙女山片區(qū)洋房市場價格變化2007年起步階段，仙女山以仙山流云為代表，銷售價格2800元/平米。2008年發(fā)展階段，隆鑫、芳草地、21度洋房，依云美鎮(zhèn)，仙女山1號項目介入，銷售均價3300-3500元/平米。2009年強化階段，物業(yè)銷售均價3800-3900元/平米。2010年成熟階段，銷售項目單價以4500元/平米為主。近三年，仙女山區(qū)域市場保持著每年平均500元/平米的價格增長，增長率高達15-18%第一百三十一頁，共140頁。本項目銷售價格建議·酒店式公寓、洋房、別墅結(jié)論洋房入市價格2800元/m2最后保守終收3300-3500元/m2公寓保守終收3500元/m2別墅入市價格4300-4500元/m2最后保守終收5500元/m2現(xiàn)金流產(chǎn)品快速回籠資金現(xiàn)金流產(chǎn)品快速回籠資金標桿產(chǎn)品滿足高端客戶需求第一百三十二頁，共140頁。本項目銷售價格建議·商業(yè)街1、維持先期基本資本運作，縮短資金回籠期2、擴大客戶群，降低風險3、實現(xiàn)利潤最大化定價原則：第一百三十三頁，共140頁。本項目銷售價格建議·商業(yè)街維度一：第一階段市場調(diào)查客戶接受價格首要配套設施要求頻率百分比有效百分比有效超市3151.775.6中餐廳711.717.1咖啡廳11.72.4棋牌室23.34.9合計4168.3100.0合計60100.0第二配套設施要求頻率百分比有效百分比有效中餐廳1321.733.3咖啡廳23.35.1籃球場