百貨類業(yè)態(tài)專題報(bào)告商業(yè)部第一頁，共三十七頁。目錄11一百貨的概念及分類（詳見附件）1.1百貨的概念1.2百貨的檔次分類1.3百貨的經(jīng)營方式分類二中國百貨的發(fā)展及市場前景（詳見附件）2.12006-2011年百貨業(yè)概況2.2百貨行業(yè)發(fā)展歷程2.3鄭州百貨經(jīng)營信息明細(xì)三百貨行業(yè)未來發(fā)展方向3.1百貨的主題化3.2百貨的購物中心化3.3百貨的結(jié)合化四百貨與我項(xiàng)目的結(jié)合4.1百貨與購物中心結(jié)合的優(yōu)勢4.2百貨與購物中心結(jié)合的分類4.3目前已洽談的百貨概況4.4百貨與我項(xiàng)目結(jié)合的設(shè)想第二頁，共三十七頁。概念：

百貨公司是一種大規(guī)模的經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性的零售商業(yè)企業(yè)，經(jīng)營的商品類別(系列)多，同時(shí)每類商品(每條商品線)的花色、品種、規(guī)格齊全(項(xiàng)目多)，也可視為許多專業(yè)商店的綜合體.世界知名百貨公司GALLERIES

LAFAYETTE（法國老佛爺）

PRINTEMPS

de

PARIS（法國巴黎春天）SELFRIDGES&CO（英國塞爾夫萊杰）BERGDORFGOODMAN（美國波道夫·古德曼）LOTTOMAIN

（韓國樂天）SEIBU（日本西武）1.1百貨的概念第三頁，共三十七頁。1.2百貨的分類超高端百貨。此類百貨一般為一定區(qū)域內(nèi)單店或少店經(jīng)營，由于檔次極高，鮮少多地區(qū)復(fù)制的情況，左圖中前5名均可認(rèn)定為超高端百貨。此類商場中世界一流品牌如“LV”、“Prada”“Cartier”、“Gucci”、“Versace”二線品牌“EmprioArmnai”、“HogoBoss”“Givenchy”等均有進(jìn)駐。

劃分標(biāo)準(zhǔn)：國際一線品牌15個(gè)以上。排序商場名稱2011年2010年1長春歐亞46402沈陽中興39303石家莊北國37304成都王府井35315長春卓展34316北京百盛購物中心27257鄭州丹尼斯26218南京中央商場26259深圳茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店252710杭州銀泰武林店22202011年全國主要百貨店銷售額排名第四頁，共三十七頁。1.2精品百貨此類百貨中大多為單店經(jīng)營，或擁有少量分店，并只在一省或一市出現(xiàn)，在一定范圍內(nèi)較高的影響力。如鄭州丹尼斯（人民路店）、南京德基廣場、北京燕莎友誼商城。這些商場因?yàn)樵谝欢▍^(qū)域內(nèi)較有影響力，一般也會(huì)有部分國際一流品牌，但是這些品牌的貨品和店鋪級(jí)次與超高端百貨店中的國際一線品牌還有差距。如鄭州丹尼斯店的“Cartier”僅有包類和手表并無珠寶品類。劃分標(biāo)準(zhǔn)：國際一線品牌8個(gè)以上，15個(gè)以下單店經(jīng)營擁有“愛馬仕”、“LV”的南京德基鄭州丹尼斯店內(nèi)的“菲拉格慕”和“古馳”第五頁，共三十七頁。1.2高端百貨

此類百貨大多為連鎖百貨中的形象店，如王府井系統(tǒng)中的成都春熙路店，百盛百貨中的北京復(fù)興門店，銀泰百貨中的杭州武林銀泰店等。這類店面因?yàn)樾枰蔀槿珖B鎖集團(tuán)的名片或招牌，因此一般會(huì)有1-2個(gè)品牌相對(duì)較好，營業(yè)額較高，所處城市及地理位置較核心的分店。一般開店時(shí)間較長，在所在城市內(nèi)及全國有一定影響但單店不能代表其所在百貨集團(tuán)的整體級(jí)次，各店發(fā)展規(guī)模、速度相差較大，分店開發(fā)模式也不同，并隨著市場的變化，會(huì)有股權(quán)變更、關(guān)店等情況出現(xiàn)。劃分標(biāo)準(zhǔn)：國際一線品牌8個(gè)以下“百盛百貨”全國布圖“成都王府井”化妝品部分品牌第六頁，共三十七頁。1.2時(shí)尚、流行百貨此類一般服務(wù)的客層為當(dāng)?shù)啬贻p，或購買力相對(duì)有限的群體。店內(nèi)品牌大多以流行、時(shí)尚跑量的品牌為主，客單價(jià)相對(duì)較低，會(huì)以打折促銷、降價(jià)特賣等形式吸引消費(fèi)者。此類店鋪一般為營業(yè)期3年以上，外立面和廣場較凌亂，內(nèi)部管理和模式一般沿用傳統(tǒng)方式方法。劃分標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)一線品牌為主，或少量化妝品類國際二線品牌。鄭州百盛凌亂的外立面以特賣形式吸引人氣的流行類百貨第七頁，共三十七頁。1.3經(jīng)營模式分類第八頁，共三十七頁。2006-2011年百貨店毛利率和凈利率走勢。200620072008200920102011該圖中可以看到，百貨行業(yè)的在毛利率持續(xù)增高的前提下，凈利率增幅并不明顯。主要原因?yàn)樽饨?、各類耗材、人力等成本不斷增加，稀釋利潤所至?0062007200820062007200920082006200720102009200820062007201120102009200820062007201120102009201120102008200920112010200720082009201120102006200720082009201120102.12006-2011年百貨業(yè)概況(以下6P中所體現(xiàn)數(shù)據(jù)均來自“華威集團(tuán)”（CID）投資事業(yè)部于2011年制作的“百貨行業(yè)報(bào)告”)第九頁，共三十七頁。國內(nèi)主要連鎖百貨銷售額占比（數(shù)據(jù)取自2011年）從此餅狀圖中可以看出與歐美國家不同，我國的大型百貨連鎖很難占據(jù)全國百貨銷售額的多數(shù)，主要原因是我國幅員遼闊，如形成全國性的連鎖百貨，對(duì)資金和資源要求均較高。各地大多也有區(qū)域性的百貨店分走各大百貨連鎖門店的銷售額。2.12006-2011年百貨業(yè)概況第十頁，共三十七頁。百貨中各品類倒扣率數(shù)值分布。目前我國百貨絕大多數(shù)以銷售額分成形式盈利，圖1為“合同扣率”

圖2為不同級(jí)別商場，品牌倒扣率會(huì)產(chǎn)生差別。并逢節(jié)假日促銷活動(dòng)時(shí)扣率會(huì)隨活動(dòng)方式上下浮動(dòng)。

第十一頁，共三十七頁。百貨店平均單店面積20112007201020092008此圖可以看到百貨店面積以緩步上升的狀態(tài)，而隨著近三年收房地產(chǎn)市場升溫和整體金融環(huán)境的影響，百貨店受成本的制約，門店面積略有下降。200920082010200920082011201020092008200720082009200720082010200920072008第十二頁，共三十七頁。

201020092007200820062005-2010國內(nèi)百貨單店數(shù)量百貨行業(yè)銷售額的較大增長受門店迅速擴(kuò)張，各集團(tuán)搶占市場份額影響第十三頁，共三十七頁。20062007200820092010200520042004-2010年中國零售業(yè)銷售額

2011年入圍百強(qiáng)的百貨企業(yè)分布在16個(gè)城市，其中東部地區(qū)共分布在10個(gè)城市78家企業(yè)（上海21家，天津14家、北京和蘇州各11家），共實(shí)現(xiàn)年銷售額957.7億元，占百強(qiáng)企業(yè)年銷售額的86.6%；中部地區(qū)共分布在2個(gè)城市11家企業(yè)（其中武漢10家），共實(shí)現(xiàn)年銷售額99.5億元，占百強(qiáng)企業(yè)年銷售額的9.0%；西部地區(qū)共分布在4個(gè)城市11家企業(yè)（其中蘭州5家），共實(shí)現(xiàn)年銷售額48.9億元，占百強(qiáng)企業(yè)年銷售額的4.4%。第十四頁，共三十七頁。百貨行業(yè)發(fā)展歷程

百貨行業(yè)發(fā)展歷程（北京地區(qū)為例）第十五頁，共三十七頁?，F(xiàn)階段鄭州主要百貨商場均分布在二七和花園商圈第十六頁，共三十七頁。因二七商圈臨近火車站，并城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃落后，包括花園路（右圖）、鄭東新區(qū)CBD、碧沙崗等商圈正逐漸成熟?；▓@路商圈主要商業(yè)店分布第十七頁，共三十七頁。三、百貨行業(yè)未來發(fā)展方向

傳統(tǒng)百貨主題化MALL化結(jié)合化第十八頁，共三十七頁。3.1主題化“小而?！睂⑹切◇w量百貨（10000㎡左右）的發(fā)展方向。他們將主打女士百貨、禮品百貨、家居百貨，或者將大牌特賣“奧特萊斯”引入場內(nèi)。擁有眾多大牌的北京“賽特奧萊”俱樂部式、男性導(dǎo)購居多的崇文門新世界女子百貨第十九頁，共三十七頁。3.2MALL化

大體量百貨（10000㎡以上）會(huì)將餐飲、健身、娛樂等方面各引進(jìn)1-2個(gè)當(dāng)?shù)赜兄?，價(jià)位適中的品牌，以此聚集人氣，帶動(dòng)百貨，實(shí)現(xiàn)功能的多元化，成為一個(gè)微縮版的MALL。

“洛陽王府井”2010年調(diào)整后新增加餐飲品類，已經(jīng)不限于KFC等快餐餐廳。并逐漸提高場內(nèi)租賃商戶面積占比。第二十頁，共三十七頁。3.3結(jié)合化知名連鎖百貨依附城市綜合體或大型購物中心的綜合資源，實(shí)現(xiàn)共贏。如“深圳中信廣場”的“西武百貨”和“佳世客百貨”及多地“華潤萬象城”（南寧、青島、鄭州等）的主力百貨店均為百盛百貨等。依托萬達(dá)廣場的“萬達(dá)百貨”和深圳中信廣場的“西武”百貨第二十一頁，共三十七頁。四、百貨與我項(xiàng)目的結(jié)合

4.1百貨與購物中心結(jié)合的優(yōu)勢4.2百貨與購物中心結(jié)合的分類4.3目前已洽談的百貨概況4.4百貨與我項(xiàng)目的結(jié)合第二十二頁，共三十七頁。4.1百貨與購物中心結(jié)合的優(yōu)勢

1、百貨店所擁有的相對(duì)專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)和提前進(jìn)行的招商工作能使購物中心其他位置的招商工作有更多優(yōu)化的空間，這對(duì)于所處新商圈的購物中心尤為重要；2、百貨店自身的經(jīng)營特色和富有節(jié)奏的促銷活動(dòng)，將為整個(gè)購物中心養(yǎng)店期提供持續(xù)的客流；3、在區(qū)域內(nèi)有影響力或特征鮮明的百貨品牌對(duì)提升購物中心的定位，輔助商鋪的招商有較大的推動(dòng)作用；4、提供相對(duì)長期的穩(wěn)定的租金收益。第二十三頁，共三十七頁。4.2百貨與購物中心的結(jié)合分類1、擁有百貨店的購物中心；（詳見表1）2、無百貨店的購物中心；（詳見表2）3、階段性與主力百貨店合作的購物中心。（詳見表3）第二十四頁，共三十七頁。購物中心與百貨店的結(jié)合案例（萬象城為例）購物中心開業(yè)時(shí)間面積（萬平方米）百貨店面積（萬平方米）占比類型杭州萬象城2010.424尚泰百貨3.515%外資買手類深圳萬象城1997.112芮歐百貨1.613%女士精品類鄭州萬象城2013.127百盛百貨1.521%外資時(shí)尚類主力百貨占購物中心面積15%左右，品牌定位、檔次均低于購物中心，能吸引部分流行時(shí)尚類消費(fèi)者。表1第二十五頁，共三十七頁。定位及功能，購物中心與百貨店均有錯(cuò)位。

以“LV，Cartier，F(xiàn)erragamo，Coach”等國際一線品牌為代表的杭州萬象城，配置的是以“EsteeLauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”等時(shí)尚、流行男女、化妝品牌為主導(dǎo)的尚泰百貨。并且尚泰通過節(jié)假日的打折、返券等活動(dòng)吸引了相對(duì)較多的顧客，提升了整個(gè)購物中心的人氣。第二十六頁，共三十七頁。此類購物中心所處位置均為城市核心位置，商圈成熟度及整體氛圍無法復(fù)制，購物中心體量偏小，整體定位高端。表2購物中心開業(yè)時(shí)間面積（萬平方米）層數(shù)品牌數(shù)定位南京德基（二期）2012.51513（B5F-8F）370高檔廣州太古匯2011.113.85（B2F-3F）220高檔沈陽恒隆2010.6117（B3F-4F）300中高檔深圳COCOPARK2006.98.45（BIF-4F）200中高檔標(biāo)志性品牌國內(nèi)知名購物中心案例（無百貨類）LV、Chanel、Prada、Tiffany、Piaget、新街口影城（IMAX）、桃園酒家、香港太興茶餐廳、順電等Dunhill、都彭、Blackgateone、卓雅、雅瑩、俏江南、星巴克、EMOI基本生活、Harborhouse等JUSCO、MANGO、優(yōu)衣庫、施華洛世奇、EMOI、特力屋、吉野家、滿記甜品、百老匯影院、酒吧街等LV、Prada、Chanel、CD、Burberry、Ole'、新元素、太平洋咖啡等第二十七頁，共三十七頁?！皬V州天河CBD”與“北京朝陽CBD”、“上海陸家嘴CBD”一起，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的三大CBD之一，這里集中了近50家世界500強(qiáng)企業(yè)，以及廣州市70%的金融機(jī)構(gòu)，廣州市大部分的企業(yè)總部和高端服務(wù)業(yè)也聚集于此。位于廣州天河CBD核心位置的太古匯廣場第二十八頁，共三十七頁。

在購物中心度過了養(yǎng)店期，所在商圈逐漸成熟后，百貨對(duì)于租金貢獻(xiàn)、客流貢獻(xiàn)等方面的缺陷和差距逐漸加大等原因，購物中心去百貨化逐漸成為了一種選擇。表3第二十九頁，共三十七頁。像“北京朝陽大悅城”或“上海港匯廣場”這種先與百貨共享資源后轉(zhuǎn)而自己經(jīng)營不失為一種長期穩(wěn)妥的選擇。第三十頁，共三十七頁。4.3目前已洽談百貨店概況已洽談百貨品牌信息明細(xì)（表1）品牌類型特色門店數(shù)量標(biāo)志性門店鄭州有否拓展計(jì)劃洽談情況伊勢丹流行百貨自營5梅隴鎮(zhèn)伊勢丹否天津市場為主未來希望尋求更靈活的合作模式，表示對(duì)其進(jìn)鄭后市場狀況會(huì)能擔(dān)心，但會(huì)關(guān)注我項(xiàng)目的進(jìn)度狀態(tài)。SOGO中端百貨化妝、高端4（含天津利福）上?；春Ｂ肪霉鉄o合作意向西武流行百貨自營3深圳中信廣場店入駐省會(huì)城市有開店意向，前期與萬象城有過會(huì)面，對(duì)項(xiàng)目較為觀注太平洋流行百貨中端，流行、時(shí)尚為主。13（含遠(yuǎn)東2家）上海徐匯店以天津市場為主無開店意向，以沿海及一線城市為開發(fā)目標(biāo)尚泰流行百貨自營3杭州萬象城店入駐省會(huì)城市有開店意向，但希望甲乙兩方共同出資成立百貨公司巴黎春天中高端女裝

廈門中山店上海無開店意向，只在上海南京金鷹中高端百貨區(qū)域性經(jīng)營、個(gè)別門店高端14南京新街口店/對(duì)鄭州市場有意向，但首家門店希望會(huì)以自建的形式伊藤洋華堂流行百貨自營11成都春熙店以成都市場為主無開店意向，資金壓力較大瑪莎流行百貨自營6上海金鐘廣場店上海地區(qū)無開店意向第三十一頁，共三十七頁。已洽談百貨品牌信息明細(xì)（表2）品牌類型特色門店數(shù)量標(biāo)志性門店鄭州有否拓展計(jì)劃洽談情況新世界流行百貨中端，流行、時(shí)尚為主。37武漢新世界有/有開店意向，但對(duì)東區(qū)觀望態(tài)度，合作租金不會(huì)太高大商流行百貨營銷170（含千盛、新瑪特、麥凱樂）哈爾濱麥凱樂總店/有開店意向，等待概念方案的產(chǎn)出后詳談丹尼斯中高端百貨女裝、高端6丹尼斯人民路店電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。百盛流行百貨流行百貨52北京崇文門百盛電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。卓展中高端百貨高端4長春店否電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。銀座流行百貨地域性63濟(jì)南銀座電話聯(lián)系，具體內(nèi)容未涉及。目前我項(xiàng)目計(jì)劃合作的百貨類型有如下兩類：1“尚泰、西武”類百貨定位中高端，經(jīng)營方式極具特色，全國范圍內(nèi)與購物中心結(jié)合有教成功經(jīng)驗(yàn)的連鎖百貨。此類百貨自身擁有一定的品牌資源，經(jīng)營手法新鮮感十足。但作為鄭州第一家門店，完全融入本地尚需時(shí)間。2“百盛、大商、丹尼斯”等本地已合作商場，此類商場相對(duì)熟悉本地市場，并且充分的全國連鎖經(jīng)驗(yàn)，可一定程度上提升我項(xiàng)目目前單店經(jīng)營較弱的市場影響力。第三十二頁，共三十七頁。分析：1、從體量、商圈和知名度上來看，我項(xiàng)目與“錦藝城”“寶龍城市廣場”類似；2、“二七萬達(dá)”、“華潤萬象城”作為全國范圍內(nèi)“連鎖復(fù)制”模式的成功代表，均配備有各自的百貨店，也因各自知名度較高，或所處商圈成熟，其百貨店面積并不大；3、“寶龍城市廣場”、“丹尼斯七天地”為鄭東新區(qū)兩個(gè)購物中心（商業(yè)街），經(jīng)營2年多以