農(nóng)業(yè)路沙口路項(xiàng)目報(bào)告分析第一頁(yè)，共三十六頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析1區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及定位2區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)格局及個(gè)案分析3農(nóng)業(yè)路沙口路地塊分析及總結(jié)4目錄第二頁(yè)，共三十六頁(yè)。河南位于中國(guó)中東部，黃河中下游。河南以平原為主，轄17個(gè)地級(jí)市，省會(huì)鄭州。河南是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)大省。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，鄭州為河南省會(huì)城市，具有提升城市價(jià)值的潛力。城市地位鄭州自古便為全國(guó)重要的商品集散中心之一。改革開(kāi)放以來(lái)，鄭州依據(jù)地處中原、交通便利、商貿(mào)發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，加快實(shí)施商貿(mào)城建設(shè)，1996年6月，江澤民同志視察鄭州時(shí)親筆題詞：“把鄭州建設(shè)成為社會(huì)主義現(xiàn)代化的商貿(mào)城市”。國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心城市。鄭州位于河南省中部偏北，黃河下游。現(xiàn)轄6區(qū)4縣級(jí)市1縣，建成區(qū)面鄭州風(fēng)光面積329平方公里，全市總面積7446.2平方公里。第三頁(yè)，共三十六頁(yè)。城市GDP發(fā)展2005—2010鄭州市GDP發(fā)展GDP數(shù)值(億元)GDP增幅從圖表中可以看出，鄭州作為河南的省會(huì)城市05年-10年GDP發(fā)展一直保持在12%左右。說(shuō)明工業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)健。更有利于房地產(chǎn)發(fā)展。05年-10年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)段，5年中鄭州的GDP發(fā)展一直位于領(lǐng)頭羊的位置。更好的塑造了省會(huì)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的條件。中央對(duì)中原地區(qū)的發(fā)展更為重視，河南在未來(lái)幾年的發(fā)展不容小覷。第四頁(yè)，共三十六頁(yè)。2005—2010鄭州市人均GDP發(fā)展GDP數(shù)值(元)GDP增幅市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)人均消費(fèi)性支出(元)2006—2010鄭州市人均收支統(tǒng)計(jì)城市人均消費(fèi)人均消費(fèi)水平較高——鄭州人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，鄭州市民置業(yè)潛力巨大，鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在可觀的市場(chǎng)機(jī)遇。第五頁(yè)，共三十六頁(yè)。2006—2010鄭州市投資開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)固定資產(chǎn)投資單位：億元房地產(chǎn)投資住宅投資城市投資前景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資——鄭州為省會(huì)城市將汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)裝備制造業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)確立為三大戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)，成為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。而對(duì)房地產(chǎn)等服務(wù)性行業(yè)的投資力度較弱，使得鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)存在有較大的發(fā)展空間，未來(lái)其市場(chǎng)前景良好。第六頁(yè)，共三十六頁(yè)?？?cè)丝?萬(wàn)人)人口增長(zhǎng)率2006—2010鄭州市人口增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)人口(萬(wàn)人)人口增長(zhǎng)角度——從數(shù)據(jù)中可以看出10市總?cè)丝谶_(dá)到了766萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占到了64%。人口的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展，增加了其城市的剛性住房需求。宏觀經(jīng)濟(jì)概況市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）724735743752766城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）436450463476490第七頁(yè)，共三十六頁(yè)。第一產(chǎn)業(yè)單位：億元第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006—2010鄭州市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——2006-2010年，鄭州市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好。第三產(chǎn)業(yè)比重不斷攀升。為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)概況商業(yè)服務(wù)業(yè)：新客運(yùn)樞紐成第二主中心；金融業(yè)：吸引外資銀行來(lái)鄭；工業(yè)：一帶、三區(qū)、四園西部“退二進(jìn)三”。建設(shè)以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，培育臨空產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（將以新鄭機(jī)場(chǎng)為依托，大力吸引臨空型經(jīng)濟(jì)，未來(lái)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)主要發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)和高科技制造業(yè)三大產(chǎn)業(yè)）。第八頁(yè)，共三十六頁(yè)。城市文化價(jià)值文化地位角度——鄭州歷史文化悠久中華人文始祖軒轅黃帝故里，商朝都邑。項(xiàng)目可依據(jù)鄭州深厚的文化底蘊(yùn)創(chuàng)造機(jī)會(huì)挖掘文化價(jià)值，做成屬于項(xiàng)目自身獨(dú)特的園林景觀

鄭州古代為“豫州”和“中州”的一部分，自古至今均為交通要塞中國(guó)八大古都之一旅游資源豐富，軒轅故里、黃河游覽區(qū)、二七紀(jì)念塔等。世界文化遺產(chǎn)—登封“天地之中”歷史建筑群。第九頁(yè)，共三十六頁(yè)。城市交通鄭州優(yōu)越的中心地理位置及交通優(yōu)勢(shì)，使得從鄭州到達(dá)國(guó)內(nèi)各地都非常方便快捷，方便全國(guó)經(jīng)濟(jì)文化溝通與學(xué)習(xí)，構(gòu)建交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。為房地產(chǎn)事業(yè)起到了推動(dòng)作用。打造“兩環(huán)－六橫－七縱”快速通道鄭州城區(qū)的道路系統(tǒng)，是包括快速路、主干道、次干道、支路等在內(nèi)的綜合交通系統(tǒng)。兩環(huán)是：三環(huán)快速路和四環(huán)快速路；六橫是：北四環(huán)、新龍路、北三環(huán)、隴海路、南三環(huán)、南四環(huán)；七縱是：西四環(huán)、西三環(huán)、沙口路－京廣路、中州大道、１０７輔道、四港聯(lián)動(dòng)大道、京港澳高速輔道。新增７個(gè)高速公路出入口一到兩年內(nèi)，緩解鄭州市的交通壓力。大河路出入口花園路出入口預(yù)留隴海路出入口科學(xué)大道出入口鄭開(kāi)大道出入口107輔道出入口南三環(huán)出入口第十頁(yè)，共三十六頁(yè)。鄭州市近年來(lái)GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展；在中央“中部崛起”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，鄭州城市建設(shè)力度加大，城市面貌持續(xù)改觀，提升城市價(jià)值。鄭州是中原地區(qū)的金融中心，位于全國(guó)經(jīng)濟(jì)地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。鄭州市歷史悠久，文化燦爛，旅游資源豐富，具有濃厚的文化底蘊(yùn)。綜合上面所述，鄭州是一個(gè)發(fā)展中城市，在經(jīng)濟(jì)，文化，交通，旅游方面。都占有一定的優(yōu)勢(shì)。中央對(duì)中部崛起的高度重視，使得鄭州未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口會(huì)增加，推動(dòng)了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也為房地產(chǎn)事業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。思考第十一頁(yè)，共三十六頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析1區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及定位2區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)格局及個(gè)案分析3農(nóng)業(yè)路沙口路地塊分析及總結(jié)4目錄第十二頁(yè)，共三十六頁(yè)?；轁?jì)區(qū)整體規(guī)劃區(qū)域發(fā)展角度—惠濟(jì)區(qū)作為河南省“城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)”和“土地綜合利用試驗(yàn)區(qū)。20個(gè)村莊被列為城中村改造項(xiàng)目，其中6個(gè)村被市政府批準(zhǔn)首批實(shí)施改造。為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。惠濟(jì)區(qū)位于黃河南岸，是鄭州市內(nèi)五個(gè)行政區(qū)之一。其東臨鄭東新區(qū)，西臨鄭州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，下轄兩鎮(zhèn)、六個(gè)辦事處和河南惠濟(jì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州農(nóng)業(yè)高新技術(shù)試驗(yàn)區(qū)和大河工業(yè)園三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。是鄭州市域范圍內(nèi)唯一的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，其環(huán)境最寬松、成本最低廉，政策更優(yōu)惠、服務(wù)更高效，將建成食品、機(jī)械制造、能源新技術(shù)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新型工業(yè)區(qū)和對(duì)外開(kāi)放的新高地。第十三頁(yè)，共三十六頁(yè)?；轁?jì)區(qū)整體規(guī)劃區(qū)域優(yōu)勢(shì)—區(qū)域位置優(yōu)、生態(tài)環(huán)境美、人文資源厚、發(fā)展?jié)摿Υ?。政府?duì)惠濟(jì)區(qū)做出重點(diǎn)規(guī)劃，也為項(xiàng)目帶來(lái)了發(fā)展?jié)摿?。亞洲最長(zhǎng)的黃河公路大橋橫跨黃河南北，將兩岸聯(lián)成一體。京珠高速、連霍高速、京廣鐵路、107國(guó)道等陸路交通京廣鐵路主動(dòng)脈穿境而過(guò)。以花園北路、文化北路、清華園、路、天河路、江山路、古須路為南北方向，以大河路、綠源路、迎賓路、開(kāi)元路、英才街、新柳路為東西方向，構(gòu)成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。生態(tài)環(huán)境可以概況為：“一山一河一灘一堤”?！耙簧健?，即邙山在鄭州的六區(qū)中，唯有惠濟(jì)區(qū)擁有一座伏牛山余脈——邙山。?！耙缓印?，即中華民族的母親河――黃河。我區(qū)已建成16平方公里“一山美景，兩季有果，三季有花，四季常青”的邙嶺大型水土保持生態(tài)園、沿黃河長(zhǎng)27公里寬1000米的生態(tài)防護(hù)林帶，形成了鄭州北部的綠色屏障，構(gòu)筑了綠色長(zhǎng)堤。第十四頁(yè)，共三十六頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析1區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及定位2區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)格局及個(gè)案分析3農(nóng)業(yè)路沙口路地塊分析及總結(jié)4目錄第十五頁(yè)，共三十六頁(yè)。

競(jìng)爭(zhēng)格局——以中高層高層住宅為主，配套完善，周邊項(xiàng)目較多，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。建業(yè)壹號(hào)城邦家天下華林尚峰苑怡豐新都匯威尼斯水城正商明鉆晶華城利海托斯卡納九龍城漢飛金沙國(guó)際物華國(guó)際地塊項(xiàng)目名稱(chēng)具體位置九龍城中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與桐柏路交叉口建業(yè)壹號(hào)城邦東風(fēng)路與南陽(yáng)路交叉口物華國(guó)際農(nóng)業(yè)路與南陽(yáng)路交匯處華林尚峰苑農(nóng)業(yè)路與文化路交叉口西200米家天下南陽(yáng)路與農(nóng)業(yè)路交匯處利海托斯卡納北環(huán)路與電廠(chǎng)西路交匯處威尼斯水城中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與桐柏路交會(huì)處漢飛金沙國(guó)際金水路與沙口路交匯處晶華城中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與秦嶺路交匯處正商明鉆冉屯路與秦嶺路交匯處怡豐新都匯農(nóng)業(yè)路與天明路交匯處項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況第十六頁(yè)，共三十六頁(yè)。項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)m2）容積率總套數(shù)本期推出時(shí)間本期推出套數(shù)本期銷(xiāo)售套數(shù)均價(jià)（元）九龍城1002.84100002011.48002916100建業(yè)一號(hào)城邦71.956902010.106906409100物華國(guó)際403.505382010.115383207900華林尚峰苑312.09130002011.6130012257800家天下304.1720462011.102152158300利海托斯卡納432.5013642011.102812816500威尼斯水城643.1035002010.12360029968000漢飛金沙國(guó)際333.4828002011.86506007000晶華城22.6713982010.92851006300正商明鉆403.2019672011.410006006500怡豐新都匯405.1820002011.911923579400合計(jì)4303.10393031055176256900項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況在售市場(chǎng)——區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)總量為430萬(wàn)㎡，約39303套房源，綜合容積率為3.10，對(duì)項(xiàng)目有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目需以“質(zhì)”取勝。第十七頁(yè)，共三十六頁(yè)。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格戶(hù)型特點(diǎn)九龍城高層多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、凸窗建業(yè)一號(hào)城邦小高層Artdeco平層、復(fù)式、入戶(hù)花園物華國(guó)際高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層華林尚峰苑高層小高層歐式平層、錯(cuò)層、復(fù)式、凸窗、轉(zhuǎn)角窗家天下小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層利海托斯卡納洋房高層意大利平層、復(fù)式、轉(zhuǎn)角窗、入戶(hù)、花園、露臺(tái)威尼斯水城小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、錯(cuò)層、凸窗、入戶(hù)花園漢飛金沙國(guó)際高層德國(guó)理性主義平層、復(fù)式、凸窗、多陽(yáng)臺(tái)晶華城高層多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、凸窗、露臺(tái)正商明鉆高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、露臺(tái)怡豐新都匯高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約平層、轉(zhuǎn)角窗、入戶(hù)花園項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況物業(yè)類(lèi)型配比——以中高層、高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品均以基本舒適度為主，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以在基礎(chǔ)上做提升第十八頁(yè)，共三十六頁(yè)。項(xiàng)目水系水景特色樹(shù)種老人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志九龍城★

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★★建業(yè)一號(hào)城邦★★★★★★★物華國(guó)際★★★華林尚峰苑★★★

★★家天下★

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★利海托斯卡納★★

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★★威尼斯水城★★★★★★★★★漢飛金沙國(guó)際★★★★★★★★★晶華城★★★★

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★★正商明鉆★★★★★★★怡豐新都匯★

★★★項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)—園林細(xì)部特點(diǎn)已呈現(xiàn)出多元化的環(huán)境特色，項(xiàng)目可在原本細(xì)部特點(diǎn)基礎(chǔ)上做出提升，提高客戶(hù)接受度。第十九頁(yè)，共三十六頁(yè)。項(xiàng)目會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店高爾夫球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)知名學(xué)校圖書(shū)館九龍城★

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建業(yè)一號(hào)城邦★★物華國(guó)際★★★華林尚峰苑★

★★家天下★

利海托斯卡納★★★★

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威尼斯水城★★★★漢飛金沙國(guó)際★★★★★晶華城★★

★正商明鉆★★怡豐新都匯★★★★配套設(shè)計(jì)特點(diǎn)——比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，項(xiàng)目可以增加輔助配套，如學(xué)校、酒店等。可以更好的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況第二十頁(yè)，共三十六頁(yè)。房型面積范圍（㎡）九龍城建業(yè)一號(hào)城邦物華國(guó)際華林尚峰苑家天下利海托斯卡納威尼斯水城漢飛金沙國(guó)際晶華城正商明鉆怡豐新都匯一房30-50——★★———★★★50以上———★——★————兩房70以下———————★———70-80★—★★—★★★★—★80-90★★★★★★—★—★★90-100———★——★————100-120———————————三房100以下★————★—★★——100-110★—★————————110-120★————————★★120-140★—————★————140-160—★—————————160以上———————————四房150以下———————————150-160——★————————160-180———————————180以上—★—————————五房160-180———————————180以上———————————戶(hù)型面積分配——戶(hù)型面積一房集中在30-50㎡，兩房80-90㎡，三房在110-120㎡，四房較少；面積相對(duì)集中，兩房是區(qū)域內(nèi)主力戶(hù)型。年輕人置業(yè)為主。項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況第二十一頁(yè)，共三十六頁(yè)。開(kāi)發(fā)商利海集團(tuán)位置南陽(yáng)路北環(huán)西500米路南規(guī)?？偨ㄖ娣e約43萬(wàn)平米，共規(guī)劃30棟樓物業(yè)形態(tài)多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業(yè)風(fēng)情街戶(hù)型面積兩房；77m2

三房；88-90m2價(jià)格策略均價(jià)；6500元最高價(jià)；7500元低價(jià)；6000元配套設(shè)施教育配套：南陽(yáng)寨小學(xué)、秦嶺路小區(qū)、惠濟(jì)一中等。

小區(qū)內(nèi)部配套：小哈佛幼兒園、商業(yè)街、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等在售項(xiàng)目個(gè)案研究利海托斯卡納—在地段區(qū)位、配套不具備優(yōu)勢(shì)的情況下，在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目中以獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)和較好的戶(hù)型特點(diǎn)贏得了客戶(hù)的接受。第二十二頁(yè)，共三十六頁(yè)。物業(yè)形態(tài)：利海托斯卡納項(xiàng)目總建筑面積約43萬(wàn)平米，共規(guī)劃30棟樓，有多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業(yè)風(fēng)情街等綜合物業(yè)形態(tài)。利海托斯卡納的多層洋房是6-7層帶電梯多層組成，疊拼庭院有4-6層帶電梯多層圍合而成，高層產(chǎn)品擁有入戶(hù)花園、陽(yáng)光大客廳、雙陽(yáng)臺(tái)、多露臺(tái)。利海托斯卡納戶(hù)型：130~160㎡三房，80~89㎡兩房。園林風(fēng)格：采用意大利托斯卡納風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，高低錯(cuò)落的層面，凹凸有致的墻體，以及用天然材料勾勒出來(lái)的外墻是這類(lèi)建筑的典型特征，斑駁不勻的墻壁，深綠色的百葉窗，褐紅色的陶瓦屋頂也是這類(lèi)建筑的標(biāo)志。利海托斯卡納—混合多種物業(yè)形態(tài)，以獨(dú)特的建筑風(fēng)格在區(qū)域內(nèi)備受關(guān)注，10月份開(kāi)盤(pán)，房源已基本售罄。在售項(xiàng)目個(gè)案研究第二十三頁(yè)，共三十六頁(yè)。產(chǎn)品戶(hù)型特點(diǎn)—主力戶(hù)型為兩房和三房，舒適度較高，產(chǎn)品入戶(hù)花園和南北陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，在整體舒適度上有了更大的提升。兩房面積為80㎡，戶(hù)型緊湊、干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)、客廳臥室朝南、明廚明衛(wèi)、南北通透、南北雙陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園；屬于基本舒適度提升。三房面積為141㎡，戶(hù)型緊湊、雙衛(wèi)生間干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)、客廳臥室朝南、明廚明衛(wèi)、南北通透、南北雙陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園；屬于基本舒適度提升。在售項(xiàng)目個(gè)案研究第二十四頁(yè)，共三十六頁(yè)。開(kāi)發(fā)商鄭州開(kāi)元房地產(chǎn)有限公司位置農(nóng)業(yè)路與桐柏路交匯北180米路西規(guī)?？偨ㄖ娣e164萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)小高層高層戶(hù)型面積一房；48-59㎡兩房；79-90㎡三房；125-128平方米價(jià)格策略均價(jià)；8000元最高價(jià)；8600元最低價(jià)；8300元配套設(shè)施超市：開(kāi)元超市等；

餐飲：又一村解先生家酒店、金狀元、小蒙羊火鍋等；

銀行：中國(guó)工商銀行、交通銀行等；

內(nèi)部配套：天然氣、暖氣、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。威尼斯水城——區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，利用錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的外立面來(lái)吸引客戶(hù)眼球，周邊配套設(shè)施健全。三期已基本售罄。在售項(xiàng)目個(gè)案研究第二十五頁(yè)，共三十六頁(yè)。物業(yè)形態(tài)：威尼斯水城三期以9層，16層，18層，32層住宅為主，小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所等社區(qū)配套服務(wù)，西側(cè)設(shè)有3層商業(yè)，南側(cè)設(shè)有1層商業(yè)。威尼斯水城三期戶(hù)型設(shè)計(jì)有：89平米兩房送一房，104—109平米三房送兩房，121—123平米親水三房。園林風(fēng)格：威尼斯水城三期引入威尼斯概念，塑造富有水城特色的居住小區(qū)，其間建筑賦予異域色彩和質(zhì)地的組合，主要通過(guò)建筑與基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)，顏色重而不過(guò)。威尼斯水城—以獨(dú)特的外立面來(lái)作為項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)，根據(jù)周邊區(qū)域情況產(chǎn)品以小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)需求。在售項(xiàng)目個(gè)案研究第二十六頁(yè)，共三十六頁(yè)。兩房面積為80㎡，戶(hù)型緊湊、干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)、明廚明衛(wèi)、滿(mǎn)足基本舒適度戶(hù)型。三房面積為125㎡，戶(hù)型緊湊、雙衛(wèi)生間干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)、客廳臥室朝南、明廚明衛(wèi)、南北通透、生活陽(yáng)臺(tái)，滿(mǎn)足基本舒適度。威尼斯水城—主力戶(hù)型為兩房和三房，戶(hù)型以基本舒適度為主，區(qū)域內(nèi)以小戶(hù)型主，獨(dú)特的園林景觀和個(gè)性化的外立面，更好的提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在售項(xiàng)目個(gè)案研究第二十七頁(yè)，共三十六頁(yè)。結(jié)合當(dāng)前區(qū)域發(fā)展情況，開(kāi)發(fā)小高層、高層主力產(chǎn)品，應(yīng)以小三房、二房為主；完善項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套，利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，避開(kāi)周邊項(xiàng)目竟?fàn)?通過(guò)“地暖”、“直飲水”等附加值設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。思考第二十八頁(yè)，共三十六頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)分析1區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及定位2區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)格局及個(gè)案分析3農(nóng)業(yè)路沙口路地塊分析及總結(jié)4目錄第二十九頁(yè)，共三十六頁(yè)。地塊開(kāi)發(fā)與價(jià)值地塊位置沙口路東農(nóng)業(yè)路北面積79.2畝規(guī)劃容積率3.50建筑面積18.5萬(wàn)㎡成交價(jià)45898萬(wàn)元畝單價(jià)579.15萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)2480.97元/㎡地塊形狀地塊比較方正，呈矩形地塊現(xiàn)狀生地且地面無(wú)附著物，地勢(shì)平坦四至范圍東：鐵路西：敬老院

南：農(nóng)業(yè)路北：陽(yáng)光物流倉(cāng)庫(kù)買(mǎi)受人河南正商置業(yè)有限公司地塊基本指標(biāo)—從項(xiàng)目的建筑面積來(lái)看，屬于一個(gè)小項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目3.5的容積率以及地塊現(xiàn)狀。地塊為正方形，形狀規(guī)則，降低開(kāi)發(fā)成本。建議做成中高層以及高層產(chǎn)品。第三十頁(yè)，共三十六頁(yè)。地塊開(kāi)發(fā)與價(jià)值區(qū)位交通——項(xiàng)目位于沙口路東農(nóng)業(yè)路北緊鄰京沙快速通道。有機(jī)會(huì)成為城市主干道物業(yè)、交通樞紐物業(yè)。京廣路－沙口路快速通道南連繞城高速公路，北接連霍高速公路，全長(zhǎng)25．2公里，一期工程（南三環(huán)至北三環(huán)）全長(zhǎng)約13．5公里，道路雙向8車(chē)道，隧道雙向6車(chē)道加地面雙向4車(chē)道設(shè)計(jì)。

這條快速通道工程沿線(xiàn)相交南四環(huán)、南三環(huán)、隴海路、金水路、北環(huán)等5條城市快速路，以及長(zhǎng)江路、航海路、解放路、黃河路、農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路、沙門(mén)路、新柳路等8條主干道計(jì)劃2011年底前竣工。

第三十一頁(yè)，共三十六頁(yè)。配套環(huán)境——項(xiàng)目所在屬于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，周邊配套設(shè)施不健全，項(xiàng)目可為周邊帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善內(nèi)部配套。未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ??；轁?jì)區(qū)發(fā)展?jié)摿Α轁?jì)區(qū)作為河南省“城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)”和“土地綜合利用試驗(yàn)區(qū)”的單位，新規(guī)劃的48.8平方公里新城區(qū)，有20個(gè)村莊被列為城中村改造項(xiàng)目，其中6個(gè)村被市政府批準(zhǔn)實(shí)施城中村改造；擁有河南惠濟(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；兩萬(wàn)余畝廣袤肥沃的土地，豐富的邙嶺和黃河灘地資源，以其獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的輻射力、帶動(dòng)力，共同構(gòu)建起了優(yōu)越的發(fā)展平臺(tái)。地塊開(kāi)發(fā)與價(jià)值第三十二頁(yè)，共三十六頁(yè)。地塊價(jià)值分析—項(xiàng)目地塊較為方正呈矩形，根據(jù)容積率3.50，限高為80米，以及周邊四至?？砷_(kāi)發(fā)為以一房和兩房