附件1-

揚州房地產(chǎn)市場分析土地市場房地產(chǎn)整體市場房地產(chǎn)細分市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場1第一頁，共六十六頁。土地供應(yīng)由理性轉(zhuǎn)向發(fā)熱，大幅增長的供應(yīng)量和開發(fā)商高漲的拿地?zé)崆閷⑹垢偁幍募ち页潭壬?，土地市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。土地市場在08年以前供應(yīng)較為理性,09年開始逐步趨熱,總量開始大幅增長.2010年土地供應(yīng)有翹尾現(xiàn)象,12月供應(yīng)達118.8萬㎡,是全年供應(yīng)的13%.土地成交比例經(jīng)歷過07和08年的低谷后又開始逐漸走高.土地成交價格從08年開始大幅增長.12月118.8萬㎡整體供求概況第二頁，共六十六頁。2010年雖然是受到政策調(diào)控的一年，但各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來市場發(fā)展前景開好，拿地?zé)崆橐廊徊粶p，本地知名企業(yè)加緊儲備開發(fā)地塊

，國內(nèi)一線開發(fā)商也開始入駐揚州。

編號土地位置土地面積

（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限保證金

（萬元）成交單價成交日期成交公司容積率建筑密度綠地率575運河西路以南、沙施河以西18587商住≤2.55≤25%≥30%40凈地71602009-12-23揚州武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司592維揚路與文匯路交叉口東北角12472商業(yè)≤1.8≤50%≥20%40凈地52502010-1-20江蘇鳳凰新華書業(yè)股份有限公司616文匯西路與西外環(huán)交叉口西南角117848住宅≤1.7≤25%≥35%70凈地47002010-7-23華潤置地643中興東路西、紅旗大街北、琴臺東街東、規(guī)劃支路南14156商業(yè)≤2.60≤40≥204085075002010-11-25揚州宙輝教育置業(yè)有限公司638西外環(huán)路西側(cè)孫莊路南側(cè)B地塊169106住宅≤2.20≤22≥35701600054302010-11-25恒通建設(shè)有限公司（聯(lián)合）641雙塘路南、揚子江北路東99832商住≤1.35≤25≥3540；70510043752010-11-25揚州華利置業(yè)有限公司637西外環(huán)路西側(cè)孫莊路南側(cè)A地塊114612住宅≤1.40≤25≥35701000046602010-11-25江蘇新能源置業(yè)集團有限公司（聯(lián)合）621揚子江北路東、北外環(huán)路以南217695住宅7037302010-08-30萬科企業(yè)股份有限公司（聯(lián)合）639

蔣王片區(qū)內(nèi)，文匯西路、中心西路以南160832住宅7027002010-11-25北京首都開發(fā)有限公司重點成交地塊情況3第三頁，共六十六頁。土地市場小結(jié)土地市場房地產(chǎn)用地供過于求狀況明顯2010年揚州市區(qū)土地市場中，房地產(chǎn)用地累計供應(yīng)了83宗計529.07萬㎡，較2009年上漲了27.05%；成交面積370.38萬㎡，與2009年基本持平。本地知名企業(yè)儲備開發(fā)地塊

揚州知名的開發(fā)企業(yè)，本土的如華利集團、恒通企業(yè)、新能源、宙輝等，或多或少都有拍得了新地塊儲備。

國內(nèi)一線開發(fā)商入駐揚州

作為二、三線城市，揚州近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展贏得了國內(nèi)各大開發(fā)商的廣泛關(guān)注。從中信泰富進駐揚州以來，越來越多的國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)進駐揚州。2010年，新入駐揚州的一線開發(fā)商有萬科和華潤集團，而首開也有新地塊儲備。

第四頁，共六十六頁。附件1-

揚州房地產(chǎn)市場分析

土地市場房地產(chǎn)整體市場房地產(chǎn)細分市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場5第五頁，共六十六頁。2010年揚州房地產(chǎn)走勢示意圖時間2009年是揚州房地產(chǎn)市場火爆的一年，2009年底隨著一系列樓市調(diào)控政策的出臺，2010年初過熱的銷售勢頭有了明顯的降溫，呈現(xiàn)出“量縮價穩(wěn)”的態(tài)勢3月，揚州市場升溫，“量價齊漲”，商品房銷售刷新歷史最高紀(jì)錄，引發(fā)各方關(guān)注4.15新政是2010年的分水嶺，之后成交量萎縮，市場低迷，但價格基本保持穩(wěn)定；8月市場呈現(xiàn)出回暖的跡象金秋九月，市場供銷兩旺，剛需釋放、投資客躁動，樓市開始反彈10月堪稱調(diào)控最動蕩的一月，在國家各項調(diào)控政策密集出臺的復(fù)雜背景下，受契稅優(yōu)惠調(diào)整、房產(chǎn)稅即將征收等消息推動，10月?lián)P州樓市出現(xiàn)了集中簽約備案的高峰，導(dǎo)致?lián)P州房地產(chǎn)市場成交量逆勢攀升。11月市場成交量大幅度下降，主要原因是受國家宏觀調(diào)控政策出臺、各類市場需求大量提前釋放的影響，市場新增供應(yīng)量偏緊；同時市場價格繼續(xù)保持穩(wěn)定。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月集中放量，量價齊漲整體市場走勢第六頁，共六十六頁。商品房市場呈現(xiàn)兩升一降的局面,施工面積和新開工面積大幅增加,竣工面積有所下降,未來的競爭將進入白熱化。2010年前三季度，揚州市商品房施工面積1266.9萬平方米，同比增長18.22%，比去年同期上升7.88個百分點.商品房屋竣工面積211.52萬平方米，同比下降8.65%，比去年同期回落56.79個百分點。新開工面積452.08萬平方米，同比增長103.95%，比去年同期提高140.72個百分點商品房開發(fā)第七頁，共六十六頁。近五年內(nèi)，揚州商品房市場基本保持穩(wěn)中有升的格局，08年的金融危機、09年的政府救市、10年的地產(chǎn)調(diào)控均對商品房成交量產(chǎn)生明顯的影響。供求走勢供應(yīng)量：近五年內(nèi)，先降后升，保持相對穩(wěn)定，2010年達到259.01萬平米。近五年內(nèi)，07和09年度，揚州商品房市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，商品房需求旺盛，特別是09年度，在4萬億投資政策的刺激下，需求得到大量釋放。2010年，在政策打壓下，需求得到抑制。供應(yīng)量08年金融危機導(dǎo)致成交量下滑到近五年最低點；09年在政府救市政策的刺激下，全市統(tǒng)計共有22969套計273.71萬平米的成交量，較08年上漲了91.9%，創(chuàng)下歷史之最；10年的樓市調(diào)控一定程度上抑制了需求，成交量同比下降16.5%，達到228.51萬平米。成交量8第八頁，共六十六頁。在密集出臺的調(diào)控政策背景下,成交價格保持平穩(wěn)并依然呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢。2010年成交均價相比前幾年有大幅攀升,市場已進入快速上行通道。在密集的市場調(diào)控政策背景下,雖然成交量受到較大影響但成交價格保持平穩(wěn),并呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢。2010年之前揚州市人均可支配收入增長率與住宅均價增長率基本保持穩(wěn)定，2010年住宅均價增長率是揚州市人均可支配收入增長率的三倍多，普通居民購房壓力開始顯現(xiàn)。成交價格9第九頁，共六十六頁。房地產(chǎn)整體市場小結(jié)房地產(chǎn)整體市場施工面積和新開工面積大幅增加,后續(xù)競爭越發(fā)激烈.成交量受到政策影響非常明顯.成交價格保持平穩(wěn)態(tài)勢并呈現(xiàn)逐步攀升的態(tài)勢.2010年住宅均價增長率是揚州市人均可支配收入增長率的三倍多，普通居民購房壓力開始顯現(xiàn)。第十頁，共六十六頁。附件1-

揚州房地產(chǎn)市場分析

土地市場房地產(chǎn)整體市場

房地產(chǎn)細分市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場11第十一頁，共六十六頁。受政策調(diào)控影響，揚州住宅商品市場需求得到一定抑制，供需總體基本保持平衡，預(yù)計在今年政策進一步收緊的前提下，市場將繼續(xù)呈現(xiàn)供過于求的局面。最近12個月內(nèi)，揚州市區(qū)商品住宅成交量為162.51萬平米，供應(yīng)量194.25萬平米，供給略大于需求，總體而言保持平衡。2010年11月和今年2月份，住宅成交量出現(xiàn)較大萎縮，分別下跌71%和50%，均受到前期調(diào)控政策的較大影響。2011-1-26新“國八條”供需概況12第十二頁，共六十六頁。揚州房地產(chǎn)板塊按市場價格、市政發(fā)展規(guī)劃等可分為東、西、南、北、老城區(qū)五大板塊。北區(qū)西面坐擁瘦西湖風(fēng)景區(qū)，自然條件優(yōu)越，境內(nèi)有江陽工業(yè)園區(qū)。西區(qū)包括開發(fā)區(qū)部分、邗江區(qū)部分,是整個城市的新城區(qū),主要人口都在西遷。東區(qū)是距離揚州城區(qū)最近的一個區(qū)域，地理人文條件優(yōu)越，但是目前東區(qū)交通環(huán)境、市政配套等都不是很完善。老城區(qū)城市核心區(qū)，土地稀缺，房源稀少，商品房供銷零星，配套齊全，住宅均價普遍較高。南區(qū)位于儀揚河以南，距離城區(qū)較遠，是揚州城市向南向西的門戶，是揚州從運河時代向長江時代跨越式發(fā)展的樞紐與跳板。13第十三頁，共六十六頁。揚州商品住宅區(qū)域市場主要以東、西、北三區(qū)為主，西區(qū)依然是市場供應(yīng)和成交的主力板塊。2010年揚州住宅區(qū)域供應(yīng)情況2010年揚州住宅區(qū)域成交情況2010年揚州市區(qū)新增商品住宅市場區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)與2009年相仿，僅在市場份額上略有微調(diào)，西區(qū)板塊仍為主力供應(yīng)區(qū)域。

東區(qū)由于“兩城三區(qū)”規(guī)劃的實施以及廣陵新城CBD建設(shè)的帶動，引發(fā)板塊新一輪開發(fā)熱潮，帶動揚州東區(qū)樓市的發(fā)展。北區(qū)在“蜀岡生態(tài)城”的帶動下，住宅市場所占份額列第三位。區(qū)域分析14第十四頁，共六十六頁。老城區(qū)板塊——老商業(yè)中心，可出讓土地稀少，市場飽和，售價10000元/平米以上，主要面向中高端自住客戶板塊特征：城市核心區(qū)，土地稀缺，房源稀少，商品房供銷零星產(chǎn)品形式：多層，小高層平臺價格：7000-13000/㎡客戶特征：本地改善型客戶為主未來趨勢：后續(xù)土地儲備較少，市場發(fā)展機會較小項目名稱基本情況售價（元/平米）物業(yè)類型主力面積銷售狀況客戶揚州沁園占地面積:16400平方米

建筑面積:18039平方米容積率：1.10

綠化率：30.63%

總戶數(shù)：100戶車位數(shù)：130

住宅：均價13000元/平米商鋪：20000-40000元/平米小高層住宅：70-140平米商鋪：70-400平米在售少量121-129平方米住宅房源，去化率：85%本地自主和改善型需求居多，投資需求較少；客群以公務(wù)員和私企老板為主15第十五頁，共六十六頁。東區(qū)板塊——揚州市行政中心，以廣陵新城建設(shè)為契機，引發(fā)板塊新一輪開發(fā)熱潮，帶動揚州樓市開發(fā)品質(zhì)的升級換代板塊特征：北部靠近老城區(qū)區(qū)域樓盤較為集中；南部動遷小區(qū)較多，整體環(huán)境較差，在售樓盤較為分散；東部廣陵新城區(qū)域，資源環(huán)境優(yōu)勢較好，樓盤品質(zhì)較高。產(chǎn)品形式：多層，小高層，酒店式公寓平臺價格：7000-14000/㎡客戶特征：本地和大揚州客戶為主，自主和改善需求居多未來趨勢：廣陵新城的建設(shè)將拉動?xùn)|區(qū)板塊的飛速發(fā)展項目名稱基本情況售價（元/平米）物業(yè)類型主力面積銷售狀況客戶皇都漫城占地面積：151900平方米，建筑面積：約22萬平方米，容積率：1.41，總套數(shù)：832戶小高層7000，多層7500-10000多層/小高層

多層是140三房；小高126-160三房，其中包括126-135的小面積三房，140-160是大面積三房目前少量小高層房源在售本地客戶為主，教師、醫(yī)生和私企老板廣陵世家占地面積：170畝，建筑面積：20多萬平方米，容積率：1.80，總套數(shù)：總共1662戶均價：7300小高層小高層：90-160主力面積為90㎡兩房、110-120㎡三房

目前一期開了99套，去化70%-80%；單月去化量66套，7000多方以東區(qū)和周邊市縣（江都縣、寶應(yīng)縣、高郵縣）客戶為主運河壹號公館占地面積：50113平方米；建筑面積：111420平方米；容積率：1.8；總套數(shù)：共418套均價：14000多層/小高層/酒店式公寓多層：面積136-200，小高層：面積90-130酒店式公寓：面積50-90多層共四棟，在售多層9、11號，小高層已售完；去化率：95%揚州本地及周邊大市（江都、高郵等）客戶為主，以自主需求和改善需求居多16第十六頁，共六十六頁。西區(qū)板塊——房產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，領(lǐng)袖市區(qū)樓市數(shù)年，多個大盤云集于此，商業(yè)配套成型，風(fēng)光逶旎，是揚州市區(qū)的優(yōu)質(zhì)板塊板塊特征：東部已成為一個成熟的生活住宅區(qū),西部以京華城中城為代表有大量的住房供應(yīng),但是配套有待完善.西區(qū)總體供應(yīng)量大、價格區(qū)間也較大，各類產(chǎn)品都有供應(yīng)，銷售情況普遍良好。產(chǎn)品形式：別墅，小高層為主平臺價格：7000-30000/㎡客戶特征：本地改善型客戶為主未來趨勢：后續(xù)土地儲備較多，市場發(fā)展機會大，未來則是揚州最主要的住宅區(qū)域。項目名稱基本情況售價（元/平米）物業(yè)類型主力面積銷售狀況客戶首開·水晶城占地面積：254150㎡，建筑面積：516092.39㎡，容積率：1.40，總套數(shù)：總共737戶，當(dāng)期156戶均價：疊加別墅13500，高層、小高層8500多層/小高層/高層/別墅別墅：185-280，高層：86-132，小高層：130-160目前在售的主要為小高層和疊加別墅，銷售率：80-85%以公務(wù)員和私企老板為主虎豹·郡王府占地面積：112893平方米，建筑面積：135470平方米，容積率：1.20，總套數(shù)：988戶別墅：21600-27600小高層/別墅（聯(lián)排）小高面積段：145-201，聯(lián)排面積段：200-295目前在售的主要為別墅，別墅銷售率：約為96%以私企老板為主，包括周邊四縣和市區(qū)客戶中信泰富錦苑占地面積:328800平方米

；建筑面積:437000平方米；容積率1.33；綠化率40%

；總套數(shù)：3528均價：9500-10500元/平多層/小高層二批房源面積段：100-170平方米目前在售為小高層，銷售率：約為70%本地客戶為主，以改善性需求居多17第十七頁，共六十六頁。南區(qū)板塊——寧鎮(zhèn)揚的契合點，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟作支撐，可供給土地充足，未來開發(fā)商的必爭之地板塊特征：土地充足，背靠大學(xué)城、臨港新城、出口加工區(qū)，目前樓盤不多，南區(qū)新城處于成型過程中。產(chǎn)品形式：別墅，高層，小高層，多層平臺價格：7000-13000/㎡客戶特征：本地改善型客戶為主未來趨勢：隨著第二城、南部臨港新城的建設(shè)及發(fā)展、工業(yè)區(qū)向城市新型綜合體的轉(zhuǎn)變、購物醫(yī)療學(xué)校等配套的崛起，未來揚州住宅樓群的發(fā)展也將集中在這個區(qū)域。項目名稱基本情況售價（元/平米）物業(yè)類型主力面積銷售狀況客戶帝景園占地面積:17000平方米；建筑面積:36393平方米；容積率：0.47；綠化率：50%；總戶數(shù)：5812000-13000元/平米聯(lián)排、獨棟別墅260-370平米目前僅剩少量獨棟別墅在售；去化率：85%主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)的私企老板，此外，高郵和江都的私營業(yè)主及投資客較多，以改善型居住及自住兼投資型客戶為主九龍灣潤園占地面積:92400平方米；建筑面積:142287平方米；容積率1.70；綠化率35.10%

；總共2500戶，當(dāng)期476戶二期均價約5600元/平，十天內(nèi)一次性付款可享98折小高層/高層78㎡兩房99-105㎡三房115-120㎡三房二期僅剩少量住宅房源在售中，面積107平方米；去化率：80%主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)客戶為主，以自主需求和改善需求居多18第十八頁，共六十六頁。北區(qū)板塊——蜀岡瘦西湖風(fēng)景區(qū)板塊，資源環(huán)境優(yōu)勢明顯，未來將成為揚州的豪宅板塊板塊特征：西部主要以低密度的別墅為主，吸引全市范圍內(nèi)高端客戶，東部主要以傳統(tǒng)商貿(mào)中心為主，供應(yīng)的多以多層小高層為主，相關(guān)生活配套全面。產(chǎn)品形式：別墅，小高層，多層平臺價格：7000-39000/㎡客戶特征：本地和大揚州改善型客戶為主，投資較少未來趨勢：憑借其景區(qū)資源優(yōu)勢，未來將成為揚州的豪宅板塊項目名稱基本情況售價（元/平米）物業(yè)類型主力面積銷售狀況客戶瘦西湖唐郡占地面積：113717平方米；建筑面積：44350平方米；容積率：0.39

；總套數(shù)：共107套單價：39000；總價段：1000萬起獨棟別墅面積段：200、300、400、600、800、1000平米一期售完，二期有6套，三期預(yù)計6月開盤揚州本地、大揚州市場、上海等地的揚州老板，200平米左右的都是自住為多，投資較少，上海投資客沒有陽光水岸花園占地面積:81490平方米；建筑面積:130000平方米；容積率1.59；綠化率42%；總共850戶9800-10000元/平方低層/多層/小高層少量小高層房源在售，面積為107-139平方米低層和多層已售完，目前有少量小高層在售，平均去化率70%左右本地客戶，改善型需求為主揚州天下花園占地面積:600300平方米

；建筑面積:650000平方米；容積率1.08

；綠化率35%；總共1642戶，當(dāng)期140戶均價9500元/平米多層/低層在售房源面積段：90-170平米銷售率：約為60%本地客戶為主，以改善性需求居多，投資客較少19第十九頁，共六十六頁。自住型需求仍是揚州的主要購房來源，而來自上海、南京等地的純投資客戶較少；此外，大揚州客戶構(gòu)成了揚州住宅市場最主要的客群。20揚州目前購房需求依然巨大，絕大部分是自住型和改善型的剛性需求，其中改善型需求比較旺盛，占到70%；鎮(zhèn)江屬于三線城市，和周邊城市諸如南京、常州等比較起來，其房市壓力較小，并且在京滬線上是房價較低的城市，正是因為這種明顯價差的存在，吸引了上海、南京等周邊地區(qū)的投資客，但所占比例較低；揚州市區(qū)和周邊縣市（江都、高郵、儀征等）客戶構(gòu)成了揚州商品住宅最主要的客戶來源，其中周邊縣市占到30%左右，揚州市區(qū)住宅越來越吸引周邊市區(qū)客戶。揚州住宅客戶置業(yè)目的情況客群分析第二十頁，共六十六頁。位置維揚區(qū)大學(xué)北路與文匯路交叉口東南角項目概述占地面積:16400平方米

建筑面積:18039平方米容積率：1.10

綠化率：30.63%

總戶數(shù)：100戶車位數(shù)：130

戶型面積一房：73㎡兩房：93㎡三房：120-140㎡銷售情況住宅：均價13000元/平米在售少量121-129平方米住宅房源，去化率：85%客戶本地自主和改善型需求居多，投資需求較少；客群以公務(wù)員和私企老板為主賣點位于老城區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢明顯，文化氣息濃郁，周邊配套齊全，交通便捷。配套超市：沃爾瑪、大潤發(fā)、樂天特；學(xué)校：維揚實小、揚州大學(xué)、揚州藝校；菜場：西門菜場；醫(yī)院：東方醫(yī)院、市中醫(yī)院、蘇北人民醫(yī)院、市衛(wèi)生局；銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行；沿街商業(yè)點評毗鄰古運河和金鷹購物廣場，周邊云集眾多旅游名勝景點，地理環(huán)境優(yōu)越，古城文化濃郁，優(yōu)享揚州中、小學(xué)和大學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源。產(chǎn)品類型為小高層，均價13000元/平米，本地自主和改善型需求居多，投資需求較少；客群以公務(wù)員和私企老板為主。老城區(qū)個案-揚州沁園第二十一頁，共六十六頁。位置江蘇揚州古運河?xùn)|側(cè),北至新農(nóng)路項目概述總占地約153畝,容積率為1.5,總建面21萬方.地下6萬方,沿街商業(yè)3萬方，由多層、小高層、沿河商業(yè)會所、沿街商鋪和公寓式辦公等多種物業(yè)形態(tài)組成。產(chǎn)品類型5層帶電梯的多層和少量小高層，面積為142-320平米，層高為3.2米。銷售情況共420套，第一期共7棟共130套,分批進行認(rèn)籌.第一批38套,元月20日認(rèn)籌，已認(rèn)籌60批客戶;之后加推4棟,2月20日開盤，目前銷售30%左右.共銷售約60戶.一批價格為19800元/㎡,二批為21800/㎡.目前主推150、190，230、320為后期推出.客戶首期第一批客戶以銀行政府公務(wù)員為主，周邊縣市客戶較多。年齡在40歲左右的四到五口人之家.資產(chǎn)約在4000萬左右.賣點高品質(zhì)打造，例如石材干掛、高科技投入、精裝修、人文等置業(yè)需求點地段、新能源品牌、定位點評首開先河，以高品質(zhì)打造及高科技投入的大平層產(chǎn)品擠入揚州第一梯隊，打破高端客群置業(yè)只選擇別墅置業(yè)的慣例產(chǎn)品類型為多層和小高層，一期價格為19800元/㎡,二期為21800元/㎡，首期第一批客戶以銀行政府公務(wù)員為主，周邊縣市客戶較多，年齡在40歲左右的四到五口人之家，資產(chǎn)約在4000萬左右。東區(qū)個案-運河一品第二十二頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為多層和小高層，二期在售小高層均價為9000-10000元/平米，兩房為主，客戶均為揚州本地，以自主和改善需求為主。位置廣陵區(qū)泰州路11號規(guī)模占地面積：81521平方米；建筑面積：150000平方米；容積率：1.84；總套數(shù)：1072。產(chǎn)品形式多層、小高層戶型配比2期：兩房50%；三房50%底商售完，租金水平為2500元/月客戶均為揚州本地客戶，以自主和改善需求為主銷售狀況二期開盤時間：2011-04-30；推售位置：在售樓盤2期；樓號或房型：1、3、6號小高層在售；均價：9000-10000元/平米；兩房總價：90-110萬；二期去化速度：70%賣點城中心、運河畔、稀缺尊邸配置毛坯房，24小時安保管理系統(tǒng)、多重園林景觀配套中小學(xué)：東關(guān)小學(xué)、一中、田家炳實驗中學(xué)；綜合商場：蘇果超市；醫(yī)院：市人醫(yī)，華東慧康醫(yī)院；其他：解放橋菜場，景觀公園點評現(xiàn)代城地處文昌閣商圈，周邊配套設(shè)施完善，毗鄰古運河，二期保留揚州古城園林風(fēng)貌，并加入泰式園林、歐式皇家園林等多重主題景觀，價格適中，去化較快，客戶口碑較好。東區(qū)個案-藍?，F(xiàn)代城23第二十三頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為多層和聯(lián)排別墅，均價為多層6000元/平米，聯(lián)排別墅8000元/平米，本地客戶為主，以自主需求和改善需求居多。位置曲江南路8號規(guī)模占地面積：25400平方米；建筑面積：30480平方米；容積率：1.2

；總套數(shù)：聯(lián)排別墅35套，多層住宅203套；多層面積段：多層90-130平米；聯(lián)排面積：235平米產(chǎn)品形式多層、聯(lián)排別墅，目前均已售完。戶型配比兩房：50%；3房：50%底商無客戶本地客戶為主，以自主需求和改善需求居多銷售狀況二期2010年售完；均價：多層6000元/平米；聯(lián)排別墅8000元/平米；二期去化速度：100%賣點地段優(yōu)勢，周邊配套完善，價格便宜配置住宅均為配進戶高級子母防盜門，汽車庫配自動遙控車門，二期均贈送煤氣初裝費和太陽能熱水器，別墅配有前庭后院私家花園配套中小學(xué)：新東方雙語學(xué)校；大學(xué)：電子中專；綜合商場：曲江小商品市場、副食品城、寶林家具城、蘇果超市、大潤發(fā)超市；醫(yī)院：武警醫(yī)院；郵局：揚州汽車東站郵政儲蓄；銀行：建設(shè)銀行

點評本案距運河西路百米，地段上佳，毗鄰蘇北最大的小商品市場，配套完善，園林景觀別致，鬧中取靜。東區(qū)個案-潤源庭24第二十四頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為多層/小高層/別墅，在售小高層均價為9000-10000，揚州本地及周邊地區(qū)客戶為主，以自主需求和改善需求居多。位置廣陵區(qū)文昌中路與江都路交匯處，曲江公園西側(cè)規(guī)模占地面積：73337平方米；建筑面積：120000平方米；容積率：1.63

；總套數(shù)：共800套，三期二批100套左右在售產(chǎn)品形式多層/小高層/別墅（3:6:1）戶型配比按產(chǎn)品形式分別寫出:三房：面積110-160，兩房：面積83-105三房兩房配比：6:4底商無客戶揚州本地及周邊地區(qū)客戶為主，以自主需求和改善需求居多銷售狀況開盤時間：2011-06

；推售位置：在售樓盤3期二批；樓號或房型：小高層A19、20、22、23、25，多層：A2、3、6、7、8；均價：9000-10000，去化率：75%賣點曲江和四季雙公園、大圍合內(nèi)開放小組團、地段優(yōu)勢配置毛坯房；24小時安保管理系統(tǒng)；樓宇單位對講及視頻；空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)配套學(xué)校：東關(guān)小學(xué)文昌分校，揚大附中東部分校,市一中，田家炳實驗中學(xué)；商場：曲江商品城，銀河電子城，商業(yè)大廈；醫(yī)院：華東慧康醫(yī)院；其它：曲江公園，茱萸灣公園；景觀公園點評公園一號項目位于揚州主城區(qū)，北靠文昌中路，東臨花園路，周邊生活配套完善，曲江公園與項目僅一路之隔，集豪宅、多層、小高層、高層為一體的高檔社區(qū)。東區(qū)個案-公園一號25第二十五頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為多層/小高層/酒店式公寓，在售多層均價14000，揚州本地及周邊大市（江都、高郵等）客戶為主，以自主需求和改善需求居多。位置廣陵區(qū)徐凝門橋東南、古運河南岸（瓊花大廈對面）規(guī)模占地面積：50113平方米；建筑面積：111420平方米；容積率：1.8；總套數(shù)：共418套產(chǎn)品形式多層/小高層/酒店式公寓戶型配比按產(chǎn)品形式分別寫出:多層：面積136-200，三房四房為主，三房四房配比：7:3小高層：面積90-130，三房為主，三房兩房配比：6:4酒店式公寓：面積50-90，200套左右，暫未開盤底商無客戶揚州本地及周邊大市（江都、高郵等）客戶為主，以自主需求和改善需求居多銷售狀況開盤時間：2009-09

；樓號或房型：多層共四棟，在售多層9、11號，小高層已售完；均價：14000，去化率：95%賣點毗鄰古運河，區(qū)位和交通極為便利配置毛坯房；主要建筑系統(tǒng)及建筑材料:外墻材料：涂料、面磚；電梯系統(tǒng)：每單元設(shè)有一部電梯；空調(diào)系統(tǒng)：部分使用分體式空調(diào)配套超市：世紀(jì)聯(lián)華；醫(yī)院：蘇北人民醫(yī)院、東花園醫(yī)院；公園：何園、護城河風(fēng)光帶；學(xué)校：東花園小學(xué)、文峰中學(xué)、崔莊小學(xué)、教院附中；菜場：聯(lián)誼蔬果批發(fā)市場、東花園集貿(mào)市場；其他:汽配城、1912點評市中心高檔樓盤、毗鄰古運河、小區(qū)周邊配套完善東區(qū)個案-運河一號公館26第二十六頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為小高層和多層，均價為小高7000元/㎡，多層7500-10000元/㎡，客戶以本地教師、醫(yī)生和私企老板為主。位置揚霍路與銀焰路交叉口規(guī)模占地面積：151900平方米，建筑面積：約22萬平方米，容積率：1.41，總套數(shù)：832戶產(chǎn)品形式小高層/多層面積段及戶型面積段：多層是140三房，小高126-160三房，其中包括26-135的小面積三房，配比是60%，140-160是大面積三房，配比是40%，主力戶型：小面積三房客戶教師、醫(yī)生和私企老板銷售狀況開盤時間：2010.1；均價：小高是7000，多層是7500-10000；基本售罄，月均銷售速度30-40套賣點小區(qū)環(huán)境、性價比高配套明發(fā)商業(yè)廣場、金盛國際家居、華亭商業(yè)廣場，周邊有幼稚園、中小學(xué)和醫(yī)院點評創(chuàng)意現(xiàn)代風(fēng)情水街景觀社區(qū)，城市稀有多層，觀景電梯、住宅，中式風(fēng)格、歐式寬裕戶型東區(qū)個案-皇都漫城27第二十七頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為小高層，價位在7000元/㎡以上，客戶以本地市區(qū)和周邊市縣自住需求為主。位置廣陵區(qū)寶林南路（廣陵產(chǎn)業(yè)園內(nèi)）

規(guī)模占地面積：170畝，建筑面積：20多萬平方米，容積率：1.80，總套數(shù)：總共1662戶產(chǎn)品形式小高層面積段及戶型小高層面積段：90-160主力面積為90㎡兩房、110-120㎡三房客戶以東區(qū)和周邊市縣（江都縣、寶應(yīng)縣、高郵縣）銷售狀況開盤時間：2011年3月開盤；均價：7300；目前一期開了99套，去化70%-80%；單月去化量66套，7000多方賣點靠近明發(fā)商業(yè)廣場配套商業(yè)配套：金盛國際家居、副食品城、明發(fā)商業(yè)廣場休閑配套：曲江公園生活配套：東區(qū)大潤發(fā)超市、蘇果超市點評該盤無突出亮點，地段較好，有商業(yè)配套，自住型為主東區(qū)個案-廣陵世家28第二十八頁，共六十六頁。位置開發(fā)區(qū)揚子江南路與毓秀路交匯處項目概述占地面積:92400平方米；建筑面積:142287平方米；容積率1.70；綠化率35.10%

；總共2500戶，當(dāng)期476戶戶型面積主力面積：78㎡兩房，99-105㎡三房，115-120㎡三房銷售情況二期均價約5600元/平，十天內(nèi)一次性付款可享98折；二期僅剩少量住宅房源在售中，面積107平方米；去化率：80%客戶主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)客戶為主，以自主需求和改善需求居多賣點背靠大學(xué)城、臨港新城、出口加工區(qū)，以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟作支撐，人文生態(tài)資源豐富，產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)高配套樹人學(xué)校開發(fā)區(qū)分校、九龍湖鄰里中心、大學(xué)城、歐尚超市、臨港新城點評人文生態(tài)資源豐富，產(chǎn)品設(shè)計科學(xué)合理，依托樹人學(xué)校，富有居住和投資雙重價值。產(chǎn)品類型為高層和小高層，二期均價約5600元/㎡，客戶主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)，以自主需求和改善需求居多。南區(qū)個案-九龍灣·潤園第二十九頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型以小高層和聯(lián)排別墅為主，在售聯(lián)排價位在21600-27600元/㎡，客戶以私企老板為主，包括周邊四縣和市區(qū)客戶。位置邗江區(qū)西外環(huán)路與京華城路交匯處（京華城向西800米）規(guī)模占地面積：112893平方米，建筑面積：135470平方米，容積率：1.20，總套數(shù)：988戶，小高層戶數(shù)506戶，酒店公寓戶數(shù)192戶，聯(lián)排戶數(shù)193套，疊加戶數(shù)64套產(chǎn)品形式小高層/別墅（聯(lián)排）面積段及戶型小高面積段：145-201，聯(lián)排面積段：200-295客戶以私企老板為主，包括周邊四縣和市區(qū)客戶銷售狀況開盤時間：2008.12目前在售的主要為別墅，均價：別墅—21600-27600別墅銷售率：約為96%賣點景觀和設(shè)計較好；該類型產(chǎn)品稀少（聯(lián)排設(shè)計的城市類別墅，贈送面積比較多）配套商業(yè)配套：京華城生活廣場；新城西區(qū)鄰里服務(wù)中心；休閑配套：體育公園；休閑會所；高爾夫運動場點評稀缺城市別墅，中式景觀豪宅；高端樓盤代表項目；買房者有區(qū)域化傾向西區(qū)個案-虎豹·郡王府30第三十頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型多樣化，在售小高層和疊加別墅，均價分別為8500、13500元/㎡，客戶以公務(wù)員和私企老板為主。

位置邗江區(qū)文匯西路和博物館路交叉口的東南角規(guī)模占地面積：254150㎡，建筑面積：516092.39㎡，容積率：1.40，總套數(shù)：總共737戶，當(dāng)期156戶產(chǎn)品形式多層/小高層/高層/別墅（聯(lián)排、疊加、雙拼）面積段及戶型別墅面積段：185-280，高層面積段：86-132，小高層面積段：130-160主力面積為130㎡三房兩衛(wèi)客戶以公務(wù)員和私企老板為主銷售狀況開盤時間：2010年9月開盤，目前在售的主要為小高層和疊加別墅、均價：疊加別墅13500，高層、小高層8500；銷售率：80-85%賣點環(huán)境；小區(qū)規(guī)模；南低北高有層次的格局；有別墅產(chǎn)品；開發(fā)商和建筑商均為國企，實力強；交房時間短；戶型開間大，進深短，南北空間大樓間距大，，別墅贈送面積多；南部1000多畝的商業(yè)配套，面對整個西部地區(qū)配套南部1000多畝的商業(yè)配套，面對整個西部地區(qū)，目前建成200多畝點評有一定影響力的品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品組成豐富，以舒適型產(chǎn)品為主，面對改善型客戶，純居住環(huán)境，景觀居所西區(qū)個案-首開·水晶城31第三十一頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為獨棟、疊加和聯(lián)排別墅，均價為獨棟2萬、聯(lián)排1.3-1.4萬、疊加：1萬，客戶以本地私企老板、公務(wù)員、教師、企業(yè)中高管理層等為主。位置邗江區(qū)潤揚南路與銀河大道交匯處規(guī)模占地面積：108932平方米；建筑面積：77451平方米；容積率：0.71；總套數(shù)：302產(chǎn)品形式別墅戶型配比18棟獨棟；29棟疊加；34棟聯(lián)排客戶疊加別墅：公務(wù)員、教師、企業(yè)中高管理層；聯(lián)排別墅：私企老板。80%為本地客戶銷售狀況二期開盤時間：2010-11；推售位置：在售樓盤2期；樓號或房型：獨棟23、24，聯(lián)排26、27在售；均價：獨棟2萬，聯(lián)排1.3-1.4萬，疊加：1萬；二期去化速率：60%賣點地段、品質(zhì)、價格、綠化（65%綠化率）、贈送地?zé)幔ㄒ患乙粋€主機）和地下室配置毛坯房，送地下室，24小時監(jiān)控，地?zé)崤涮字行W(xué)：蔣王中學(xué)；綜合商場：大潤發(fā)；其他：揚州大學(xué)廣陵學(xué)院，景觀花園點評低密度生態(tài)別墅，樓盤品質(zhì)較高，購買群體主要以揚州本地為主，近60%客戶均為自住，目前在售疊加別墅總價較低，主打目標(biāo)群體為70后、80后客群西區(qū)個案-林溪山莊32第三十二頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為高層，均價9700元/㎡，客戶主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)的私企老板，此外，高郵和江都的私營業(yè)主及投資客較多，以改善型居住及自住兼投資型客戶為主。位置開發(fā)區(qū)維揚路18號(蝶湖南側(cè))項目概述項目毗鄰揚州二城核心位置，120畝造型優(yōu)美的蝶湖水景，整個項目采用了圍合的組團設(shè)計手法，法式景點幾何分割布點營造的綠地公共空間?；▓@中央貫穿東西的中心景觀軸線。產(chǎn)品類型8棟18層、4棟28層高層共709套，沿街商業(yè)一棟。面積段為85㎡-170㎡，其中以90㎡和110㎡為主，170㎡大面積共72套。停車位:共713個，地上61個，地下及半地下652個，車位單價11萬-15萬銷售情況209套推出后，50%已售出，均價9700.處于持銷階段，客戶一次性付款的比例大客戶主要是南區(qū)及開發(fā)區(qū)的私企老板，此外，高郵和江都的私營業(yè)主及投資客較多，以改善型居住及自住兼投資型客戶為主賣點地段、合理的產(chǎn)品設(shè)計，蝶湖和公園資源置業(yè)需求點地段、產(chǎn)品與需求的匹配度、對人工資源的享有點評改善型品質(zhì)樓盤，以景觀為主要賣點，主要吸引南區(qū)及開發(fā)區(qū)改善型客戶及部分投資型客戶西區(qū)個案-駿和國際公館第三十三頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型有多層/小高層/高層，目前只售多層，均價在10000元/㎡左右，客戶以中高收入人群為主。

位置邗江區(qū)新城西區(qū)，西外環(huán)與京華城路交叉口西北位置規(guī)模占地面積：112370平方米，建筑面積：180000平方米，容積率：1.60

，總套數(shù)：1400產(chǎn)品形式多層/小高層/高層面積段及戶型面積段：100-260；100㎡的兩房，120-140㎡的三房，160㎡的四房，170㎡以上的五房，260㎡的復(fù)式疊加；主力面積：130-140（去化相對快）客戶中高收入人群銷售狀況開盤時間：2009年均價：多層-10000（目前只賣多層）銷售率：86%賣點科技住宅配套商業(yè)配套：大潤發(fā)休閑配套：景觀花園、揚州體育公園、會展中心、雙博館點評以科技住宅為亮點，滿足一般居民自住需求的公寓式樓盤。買房的多是本地人，大部分是自住用，極少投資客西區(qū)個案-陽光美第34第三十四頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為小高層，均價8388元/㎡，客戶為周邊縣市人群，以高郵鎮(zhèn)為主。位置邗江區(qū)新城西區(qū)，西外環(huán)與京華城路交叉口西北位置規(guī)模占地面積：112370平方米，建筑面積：180000平方米，容積率：1.60

，總套數(shù)：1103產(chǎn)品形式小高層面積段及戶型面積段：85-136其中包括85㎡的經(jīng)濟型兩房，98㎡的舒適型兩房，110-130的三房客戶周邊縣市人群，以高郵鎮(zhèn)為主銷售狀況開盤時間：2010；均價：最初開盤價7800，最高價8700，未來預(yù)期開盤價9000；銷售率：約為76%賣點地段好，周邊配套佳，產(chǎn)品附加值高（住宅科技含量）配套商業(yè)配套：京華城生活廣場、大潤發(fā)休閑配套：中央公園、體育公園、雙博館、會展中心點評滿足一般居民自住需求的公寓式樓盤，剛性需求占90%西區(qū)個案-幸福魔方35第三十五頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為多層、小高層和聯(lián)排別墅，均價分別為7300、6300和13000元/㎡，客戶以本地自主和改善需求居多。位置開發(fā)區(qū)邗江南路88號（揚子津科教園內(nèi)）規(guī)模占地面積：153900平方米；建筑面積：200000平方米；容積率：1.31

；總套數(shù)：1385產(chǎn)品形式多層/小高層/別墅面積段及戶型三居：面積102-124；目前在售均為三房聯(lián)排別墅：面積262平米客戶本地客戶為主，以自主需求和改善需求居多銷售狀況開盤時間：2010-12-25

；推售位置：在售四期；均價：多層7300，小高層：6300，聯(lián)排13000元；去化率：60%賣點位置、綠化、周邊配套（緊鄰大學(xué)城）、價格配套學(xué)校：廣陵學(xué)院；商場：匯金谷購物廣場；STREETMALL式的商業(yè)街、主題會所、幼兒園、銀行、郵局、診所等點評大型綜合性住宅，有社區(qū)商業(yè)配套，樓盤品質(zhì)較好，由于受區(qū)位交通的影響，目前均價范圍在6300-7300之間，多層去化率較快，小高層市場接受度一般。西區(qū)個案-尚城36第三十六頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型多層、小高層和別墅，在售小高層均價為7500-7800元/㎡，客戶以自主需求和改善需求居多。位置開發(fā)區(qū)揚子江南路369號規(guī)模占地面積：280000平方米；建筑面積：390000平方米；容積率：1.65

；總套數(shù)：1936產(chǎn)品形式多層/小高層/別墅戶型配比二居：面積78-86，目前在售均為兩房別墅：160-200，月底開盤客戶本地客戶為主，以自主需求和改善需求居多銷售狀況開盤時間：2011-04

；推售位置：在售樓盤2期；樓號或房型：小高層15、39；均價：兩房7500-7800，去化率：65%賣點景觀視野，毗鄰大學(xué)城，周邊配套比較完善配置24小時安保管理系統(tǒng)；樓宇單位對講及視頻；空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)配套幼兒園：耶魯幼兒園；菜場：揚子津農(nóng)貿(mào)市場；學(xué)校：廣陵學(xué)院、江海學(xué)院；商場：匯金谷購物廣場點評39萬方大型居住社區(qū)，別墅作為啟動區(qū)現(xiàn)房銷售，樓盤品質(zhì)較高，由于受對面富川瑞園成熟社區(qū)的影響，目前該樓盤去化速度較快，價格也接近8000元。西區(qū)個案-依云城邦37第三十七頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為獨棟別墅，單價：39000元/㎡，客戶為揚州本地、大揚州市場、上海等地的揚州老板，200平米左右的都是自住為多，投資較少，上海投資客沒有。

位置維揚區(qū)揚子江北路與平山堂路交叉口東南側(cè)規(guī)模占地面積：113717平方米；建筑面積：44350平方米；容積率：0.39

；總套數(shù)：共107套，一期售完，二期有6套，三期預(yù)計6月開盤產(chǎn)品形式獨棟別墅戶型配比按產(chǎn)品形式分別寫出:面積段：200、300、400、600、800、1000平米底商無客戶揚州本地、大揚州市場、上海等地的揚州老板，200平米左右的都是自住為多，投資較少，上海投資客沒有銷售狀況開盤時間：2008年12月；推售位置：在售樓盤二期；樓號或房型：二期剩余6套；單價：39000元/㎡；總價段：1000萬起；去化率：75%賣點唐氏建筑風(fēng)格，送地下室及露臺，毗鄰瘦西湖，揚州最高端的樓盤配置毛坯配套綜合商場：沃爾瑪超市、瘦西湖新天地商業(yè)街；其他：蜀崗西峰、瘦西湖、江陽商貿(mào)城等；小區(qū)會所點評坐擁瘦西湖風(fēng)景區(qū)，唯揚州最高端別墅，小區(qū)綠化較高，整體品質(zhì)突出，物管人性化北區(qū)個案-瘦西湖唐郡38第三十八頁，共六十六頁。產(chǎn)品類型為別墅、多層和小高層，在售小高層均價為9500元/㎡，以揚州本地改善型需求客戶為主。位置維揚區(qū)史可法路與漕河路交匯處規(guī)模占地面積:81490平方米；建筑面積:130000平方米；容積率1.59；綠化率42%；總共850戶產(chǎn)品形式沿河別墅、低密度多層住宅、小高層戶型面積少量小高層房源在售，戶型為三房，面積為107-139平方米底商無客戶本地客戶，改善型需求為主銷售狀況均價9500元/平米低層和多層已售完，目前有少量小高層在售，平均去化率70%左右賣點北區(qū)中高檔樓盤，地處揚州漕河風(fēng)光帶，純水岸住宅，環(huán)境秀美。配置毛坯配套中小學(xué)：梅嶺小學(xué)、梅嶺中學(xué)、竹西中學(xué)；

醫(yī)院：市人醫(yī)、三院

幼兒園點評坐擁漕河風(fēng)光帶，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，具有濃厚揚州文化內(nèi)涵的建筑群體，周邊配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。北區(qū)個案-陽光水岸花園39第三十九頁，共六十六頁。商品住宅市場小結(jié)商品住宅市場受政策調(diào)控影響，揚州住宅商品市場需求得到一定抑制，供需總體基本保持平衡，預(yù)計在今年政策進一步收緊的前提下，市場將繼續(xù)呈現(xiàn)供過于求的局面。成交集中在西區(qū),東區(qū)和北區(qū)，但隨著北區(qū)大量土地出讓和東區(qū)的逐漸成熟，未來的成交主力三區(qū)之間的比例可能發(fā)生調(diào)整；作為改善性自住型為主導(dǎo)的市場，供應(yīng)潛力和需求潛力都比較穩(wěn)定，隨著房地產(chǎn)市場向高品質(zhì)、多樣化方向的發(fā)展，行業(yè)成熟度也隨之快速提升。揚州市區(qū)和周邊縣市（江都、高郵、儀征等）客戶構(gòu)成了揚州商品住宅最主要的客戶來源，其中周邊縣市占到30%左右，隨著大揚州“一體兩翼”格局的發(fā)展，揚州市區(qū)住宅越來越吸引周邊市區(qū)客戶。40第四十頁，共六十六頁。附件1-

揚州房地產(chǎn)市場分析

土地市場房地產(chǎn)整體市場

房地產(chǎn)細分市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場41第四十一頁，共六十六頁。揚州商業(yè)用房市場保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，月度成交量一直圍繞在2萬平米上下波動，整體市場呈現(xiàn)供大于求的格局；成交均價震蕩持平，維持在7000元左右。2010年3月至2011年3月市區(qū)商鋪成交均價走勢2010年3月至2011年3月市區(qū)商鋪供求走勢2011年3月，市區(qū)商鋪新增供應(yīng)118套計1.19萬平米，環(huán)比增加了234.68%，同比減少40.80%；3月，商鋪成交198套計2.07萬平米，環(huán)比增加45.04%，同比增加18.16%；成交價格方面，3月市區(qū)商鋪成交均價為7340元/平米，環(huán)比下降4.31%，同比上漲了5.49%。供需、均價概況42第四十二頁，共六十六頁。揚州市商圈形成“一個中心點，四個副中心”的商業(yè)格局。市級商圈區(qū)域商圈東區(qū)商圈文昌閣商圈西區(qū)商圈西南商圈北區(qū)商圈43第四十三頁，共六十六頁。文昌閣商圈商鋪較多、業(yè)態(tài)豐富、檔次較高，逐漸形成以百貨、零售、特色餐飲、復(fù)合式游購中心為主的多功能綜合性商圈。文昌閣商圈主要商鋪分布大文昌商圈三雄鼎立：

大文昌商圈之傳統(tǒng)百貨中心——文昌閣大文昌商圈之新型商業(yè)中心——德豪.瘦西湖新天地大文昌商圈之零售中心——沃爾瑪超市待售商鋪已售商鋪在租商鋪文昌閣沃爾瑪大文昌商圈三雄鼎立金鷹國際44第四十四頁，共六十六頁?！皟沙侨齾^(qū)”的打造，廣陵新城京杭之心CBD的建設(shè)，提升了整個東區(qū)商圈檔次，未來將建成揚州東部商業(yè)副中心。通運商貿(mào)城寶林國際商貿(mào)廣場UN優(yōu)納生活中心東區(qū)商圈主要商鋪分布在售商鋪已售商鋪貴宇商業(yè)廣場廣陵新城京杭之心兩城三區(qū)：兩城——廣陵古城、廣陵新城三區(qū)——廣陵產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、食品工業(yè)園區(qū)45第四十五頁，共六十六頁。西區(qū)商圈形成以京華城中城為核心，定位酒店、餐飲、休閑娛樂為主的高端目的性消費業(yè)態(tài)，且主要集中在京華城西部，東部商業(yè)較少，東西部發(fā)展不均衡西區(qū)商圈主要商鋪分布已售商鋪京華城揚州京華城位于揚州新城西區(qū)，西鄰揚州火車站，東接揚州市區(qū)，距揚州市中心約6公里，在京華城路與文昌西路交匯處，是大陸第一座全生活產(chǎn)業(yè)城,也是大陸第一個以住宅群配合城市功能導(dǎo)向作為商貿(mào)新城中心的“城中城”。46第四十六頁，共六十六頁。西南區(qū)商圈處于江陽中路軸帶上，連接力寶廣場、綠地運河紀(jì)、揚州商城、歐尚等構(gòu)成的輻射西南區(qū)的商業(yè)中心。開發(fā)區(qū)重點打造的“第二城”項目，即臨港新城，由于其核心位置揚州商城，與汽車西站、力寶廣場以及綠地運河紀(jì)通過江陽西路有機銜接，提升了西南商圈的檔次和地位。西南區(qū)商圈主要商鋪分布在售商鋪已售商鋪第二城47第四十七頁，共六十六頁。北區(qū)商圈隨著蜀岡生態(tài)城的建設(shè)，正處于成形之中，而目前北區(qū)的商業(yè)以商貿(mào)、玩具等專業(yè)市場和小商品市場為主，業(yè)態(tài)單一，檔次偏低。北區(qū)商圈主要商鋪分布已售商鋪蜀岡生態(tài)城蜀岡生態(tài)城蜀岡生態(tài)城定位為揚州主城新片區(qū)，將打造成現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)、文化創(chuàng)意動力區(qū)、生態(tài)人居示范區(qū)。新區(qū)東接瘦西湖新區(qū)、西鄰新城西區(qū)、南沿沿山河至揚冶路、北鄰寧啟鐵路，面積約13平方公里，建成后輻射人口將達20多萬人。48第四十八頁，共六十六頁。定位于“一站式消費”的全新體驗ShoppingMall；在售商鋪價位在10000-20000元/平方米；客戶為高郵、寶應(yīng)、江都、杭集鎮(zhèn)的個體小商業(yè)主，其中以高郵、寶應(yīng)的購買者居多。位置廣陵區(qū)運河?xùn)|路金盛國際家居西側(cè)規(guī)模占地面積：145226平方米，建筑面積：400000平方米，容積率：2.6商業(yè)類型Shoppingmall產(chǎn)品概況商業(yè)綜合體，70%商業(yè)持有，30%出售，可售商鋪共800多套，面積30-80平米分層業(yè)態(tài)B1：超市、極限運動體驗館、主題游樂廣場、潮流店、網(wǎng)絡(luò)會所1F：超市、星級酒店、夜總會、女人街、男士精品區(qū)、旅游特產(chǎn)、電器城、餐飲、大型酒樓、，沐浴城、百貨2F：超市、星級酒店、夜總會、床品/兒童用品、休閑運動專區(qū)、電器城/電玩城、百貨、大型酒樓3-4F：超市、星級酒店、夜總會、多國料理、休閑餐廳、電影院、自助餐飲、百貨、沐浴城停車位機動車：1780非機動車：18825租售狀況-1層至3層，面積22-200平方米，價格10000-20000元/平方米客戶高郵、寶應(yīng)、江都、杭集鎮(zhèn)的個體小商業(yè)主，其中以高郵、寶應(yīng)的購買者居多賣點業(yè)態(tài)齊全、一站式消費體驗；美國戴斯酒店、蘇寧電器、金逸國際影城三大主力店搶先入駐，后續(xù)還將有七大主力店相繼入駐，聚客能力強；采用國際頂級商業(yè)規(guī)劃理念，環(huán)形人流動線設(shè)計，規(guī)劃無死角；明發(fā)專業(yè)商管點評集商業(yè)、住宅于一體的綜合體項目，為住宅集中區(qū)域提供商業(yè)配套，成為周邊樓盤的主要賣點之一東區(qū)個案-明發(fā)商業(yè)廣場（商業(yè)）49第四十九頁，共六十六頁。專業(yè)小商品批發(fā)市，商鋪+辦公（公寓）；均價2萬，租金水平:5-6萬/年；客群基本以本地及周邊區(qū)域為主，商鋪自用客戶較多。位置廣陵區(qū)運河南路與運河西路交匯處規(guī)模占地面積：11675平方米

，建筑面積：38639平方米，容積率：3.30商業(yè)類型專業(yè)小商品批發(fā)市場、物業(yè)類型：商鋪+辦公（公寓）產(chǎn)品概況1-3層為商鋪，4-15層為公寓，其中商鋪15000平方米，約300余套，面積20-200平方米；辦公（公寓）共160套，計4500平方米，面積38-52平方米不等集中商業(yè)：內(nèi)街商鋪、面積：20㎡-30㎡層數(shù)：3層分層業(yè)態(tài)商鋪部分為自主經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式，初步將1-2層規(guī)劃為日用百貨以及副食品區(qū)，3層為服飾和紡織業(yè)

停車位209個租售狀況開盤時間2010-08-28、入住時間2010-09-18

，均價2萬、面積段20-100平米，剩余為大面積商鋪，總價在150萬-200萬，去化率90%，租金水平:5-6萬/年，出租率：30%，客戶客群基本以本地及周邊區(qū)域為主，商鋪自用客戶較多賣點距離蘇北最大的小商品批發(fā)市場僅500米，成熟的專業(yè)市場帶動本區(qū)域市場點評本項目毗鄰蘇北最大的小商品批發(fā)市場，占據(jù)絕佳地段優(yōu)勢，但目前入住商戶僅為三分之一，商業(yè)氛圍未形成，還處在養(yǎng)鋪階段。東區(qū)個案-大世界國際廣場（商業(yè)）50第五十頁，共六十六頁。工業(yè)品市場，位于揚州市商貿(mào)物流園核心位置，產(chǎn)品類型為商鋪+酒店式公寓；商鋪價格2萬/平米，酒店式公寓4500元/平米，租金水平:5-6萬/年；客戶本地為主，自用較多位置廣陵區(qū)運河南路158號規(guī)模占地面積：184000平方米；建筑面積：210000平方米；容積率：1.17

商業(yè)類型工業(yè)品市場，主要經(jīng)營：工業(yè)品、建筑裝潢、五金機電、廚具等；物業(yè)類型：商鋪+酒店式公寓產(chǎn)品概況1-2層為商鋪，3-7層為公寓，其中商鋪面積段：110-300平方米；酒店式公寓面積：70平方米平層分層業(yè)態(tài)商鋪部分為自主經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式，1-2層規(guī)劃為工業(yè)品批發(fā)零售，3-6層為soho酒店式公寓停車位1136個租售狀況一期已售完，在售二期商鋪和酒店式公寓，三期未開；二期開盤時間2010-07-28

；商鋪1F-2F合并賣，單價2萬/平米，酒店式公寓4500元/平米，去化率：一期85%，二期50%，租金水平:5-6萬/年，無包租客戶本地為主，自用較多賣點區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、人流車流密集，周邊規(guī)劃有港口作業(yè)區(qū)、倉儲配送區(qū)、糧油鹽業(yè)區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、公共配套服務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍濃郁，發(fā)展前景無限。點評通云商貿(mào)城由以前老商貿(mào)城搬遷而來，位于揚州市商貿(mào)物流園核心位置，是以建材，裝潢裝飾材料，五金，水暖，機電設(shè)備的批發(fā)銷售和倉儲物流與一體的大型綜合交易的專業(yè)市場。東區(qū)個案-通運商貿(mào)城（商業(yè)）51第五十一頁，共六十六頁。專業(yè)的食品貿(mào)易集散中心，產(chǎn)品類型為商鋪+酒店式公寓；商鋪一層均價1.7萬/平米、二層1萬，公寓5000元/平米；本地商戶為主，市區(qū)老食品城搬遷過來的商戶只擁有使用權(quán)，購買的客戶擁有產(chǎn)權(quán)，無包租。位置廣陵區(qū)開發(fā)東路與江都南路交匯處規(guī)模占地面積：68955平方米，建筑面積：134962平方米，容積率：1.4商業(yè)類型專業(yè)的食品貿(mào)易集散中心、物業(yè)類型：商鋪+酒店式公寓產(chǎn)品概況1-2層為商鋪，3-6層為公寓，總計16棟，其中商鋪經(jīng)營面積5萬平方米，面積段：50-100平方米，以50-60平米為主；酒店式公寓約4萬平方米，面積段：60-100平米分層業(yè)態(tài)商鋪部分為自主經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式，地下1層為倉儲、停車空間，1-2層規(guī)劃為食品批發(fā)零售，3-6層為酒店、休閑娛樂、商務(wù)辦公、商務(wù)公寓配套等。租售狀況開盤時間2010-10-28

、入住時間2011-08-01

；商鋪一層均價1.7萬/平米、二層1萬，一層已售完；公寓5000元/平米，去化率20%，租金水平暫未定，出租率：0客戶本地商戶為主，市區(qū)老食品城搬遷過來的商戶只擁有使用權(quán)，購買的客戶擁有產(chǎn)權(quán)，無包租賣點揚州最大的食品貿(mào)易集散中心，毗鄰揚州港，為食品貿(mào)易和物流提供較好的河運交通。點評東方國際食品城將替代老食品城成為揚州最大的食品貿(mào)易集散中心，是集商貿(mào)流通、倉儲物流、飲食會展、生活休閑等立體化的商業(yè)集散中心；毗鄰港口，項目向南6公里達揚州港，物流園內(nèi)規(guī)劃建設(shè)京杭運河貨運碼頭。東區(qū)個案-東方國際食品城（商業(yè)）52第五十二頁，共六十六頁。綜合性商業(yè)廣場，產(chǎn)品類型為商鋪和酒店式公寓；商鋪均價12000元/平米，租金水平:5000-6000元/年，公寓單價5500元/平米，租金1000元/月；客戶以本地私營企業(yè)為主位置廣陵區(qū)渡江南路與連運路交匯處規(guī)模占地面積：11000平方米，建筑面積：60000平方米，容積率：3.04商業(yè)類型綜合性商業(yè)廣場、物業(yè)類型：一棟農(nóng)貿(mào)市場大樓和三棟集商業(yè)、商務(wù)公寓辦公產(chǎn)品概況1-2層為商鋪，3-11層為公寓，其中農(nóng)貿(mào)市場6000平方米；商鋪8000平方米，面積15-30平方米（二層）；酒店式公寓30000平方米，面積段：39、43、51、103平方米分層業(yè)態(tài)商鋪部分為自主經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式，1層以家電、手機賣場為主，2層以服飾店鋪為主，3-8層為酒店式公寓，精裝修，提包入住停車位271個租售狀況開盤時間2009-07-01

、入住時間2010-11-30

，目前商鋪1、2層均已售完，進入招商階段，均價12000元/平米，租金水平:5000-6000元/年，出租率：30%；酒店式公寓已接近尾盤，小面積已售完，剩余只有103平米邊間，單價5500元/平米，30%入住，無包租，租金1000元/月。客戶本地私營企業(yè)為主賣點商業(yè)配套齊全，8萬消費群體，低門檻，投資收益尚佳點評農(nóng)貿(mào)市場、小商品城、商業(yè)街三大商業(yè)體組成，配套齊全，扼守東區(qū)和南區(qū)核心繁華樞紐地段，周邊8萬常住人口做為消費支撐，具有較好的投資潛力。東區(qū)個案-匯金廣場（商業(yè)）53第五十三頁，共六十六頁。商業(yè)市場小結(jié)商業(yè)市場揚州商業(yè)用房市場保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，整體市場呈現(xiàn)供大于求的格局；成交均價震蕩持平，維持在7000元左右；揚州市商圈形成“一個中心點，四個副中心”的商業(yè)格局，文昌閣商圈依然是揚州商業(yè)的核心，而西部和東部商圈的快速崛起，使得揚州商業(yè)市場在范圍和品質(zhì)上得到了擴大和提升；揚州商業(yè)市場依然以傳統(tǒng)百貨和零售為主，特色餐飲、休閑娛樂等新型業(yè)態(tài)亟待補充。54第五十四頁，共六十六頁。附件1-

揚州房地產(chǎn)市場分析

土地市場房地產(chǎn)整體市場

房地產(chǎn)細分市場住宅市場商業(yè)市場辦公市場55第五十五頁，共六十六頁。2009-2011年市區(qū)辦公用房季度供求走勢2009-2011年市區(qū)辦公用房季度成交面積和均價走勢2009年市區(qū)辦公用房除了第一季，其余季度供應(yīng)較少；進入2010年后，供應(yīng)量快速增長，一直維持在8萬平米左右；2011年1季度，市區(qū)辦公用房新增供應(yīng)1523套計8.47萬㎡，環(huán)比減少了4.08%，同比也減少了20.09%。供應(yīng)量成交量方面，總體而言保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，2010年第四季度成交量突破9萬平米，創(chuàng)造了成交歷史最高記錄，各月成交面積也均突破3萬平米；

2011年1季度，市區(qū)辦公用房共計成交644套計4.89萬㎡，環(huán)比減少了48.53%，同比則增加了6.07%。成交量成交均價成交均價在過去兩年中保持震蕩上揚的走勢，經(jīng)歷2010年2季度的1次回調(diào)并反彈，整體來看與成交量的走勢較為一致，反映揚州市辦公用房價格受需求影響較大，能夠反映出市場需求的實際狀況；今年1季度市區(qū)辦公用房成交均價為5960元/㎡，環(huán)比下降了1.40%，同比上漲了2.95%。近兩年揚州市辦公用房市場步入快速發(fā)展階段，供應(yīng)量和成交量均保持增長態(tài)勢；成交價格受成交量影響保持震蕩上揚的走勢，能夠較為真實反映市場需求狀況，受政策影響較小。供需、均價概況56第五十六頁，共六十六頁。揚州辦公用房排名前列的項目成交量占到辦公用房總成交面積的大部分，并且市場主要成交辦公類型以公寓為主。2009年排名前十的辦公用房項目總成交量為81406平方米，占總成交面積比重63%；2010年排名前十五的辦公用房項目總成交量為61322平方米，占總成交面積比重70%；2009年至今排名前列的項目以公寓辦公和純辦公類型成交為主。2009年辦公用房銷售排行榜排名項目名稱銷售面積(M2)銷售額(萬元)成交均價辦公類型1首席國際大廈1195072286049辦公公寓2華遠國際大廈1005749504922辦公3翠柳苑911647105168公寓辦公4聯(lián)合廣場755544765925辦公5雙橋商務(wù)廣場660242706468公寓辦公6匯金廣場1150341953648公寓7花樣年華935538264090綜合樓8崇文苑467029356284辦公9藍山莊園701324863545綜合樓10大世界國際廣場358123916678公寓辦公第五十七頁，共六十六頁。揚州辦公用房主要集中于西區(qū)，且多為近5年推出上市，東區(qū)以首席國際大廈和城市運河廣場為代表，其他區(qū)域辦公用房較少。

2003-2006年交房入駐：九洲大廈、東城國際大廈、凱旋國際大廈、云鶴大廈、金都匯、廣華星都匯等

2007-2009年交房入駐：公元國際大廈、華遠國際大廈、雙子星國際廣場、金天城、崇文苑、金茂廣場、聯(lián)合廣場、金緣國際大廈等

2010年上市銷售：華利國際大廈、力寶公寓、鋒尚公寓、麗晶公寓、首席國際大廈等在建未售：星座國際、江南左岸公寓、運河城市廣場首席國際大廈在售寫字樓已售寫字樓待售寫字樓運河城市廣場第五十八頁，共六十六頁。開發(fā)商金鑫房地產(chǎn)項目面積占地面積7534平方，總建筑面積25826平方。出售時間2009年4月商業(yè)類型1-3層商業(yè)，11層公司總部，其它公寓辦公現(xiàn)在售價商業(yè)1.35萬元/平方米，辦公6500元/平方米，挑高層公寓8000元/平方米面積區(qū)間42-111平米，主力戶型46平米總層數(shù)12層，6部三星電梯層高3.3米，12層挑高6米相關(guān)費用物業(yè)費1.7元/平方米，含電梯費，能耗費暫未收取銷售率90%左右銷售情況目前僅剩9層少量商務(wù)公寓現(xiàn)房在售，面積40-330平方米。個案-金緣國際大廈（辦公）產(chǎn)品類型為商鋪+純辦公+商務(wù)公寓；均價商業(yè)1.35萬元/平方米，純辦公6500元/平方米，挑高層商務(wù)公寓8000元/平方米；目前僅剩9層少量商務(wù)公寓現(xiàn)房在售，面積40-330平方米。第五十九頁，共六十六頁。開發(fā)商揚州恒通項目面積占地6667平方，總建筑面積3.7萬平方米出售時間2006年底商業(yè)類型分為A、B兩幢，以小型辦公為主面積區(qū)間主力戶型50-100現(xiàn)在售價7000至8000元/平方米總層數(shù)A幢25層，B幢9層層高3.3米銷售情況現(xiàn)已全部售完租金0.8-1.3元/平方米/天出租率80%左右，其中50%企業(yè)產(chǎn)權(quán)為自有相關(guān)費用物業(yè)管理費1.5元/平方/月備注恒通?金天城大廈作為江蘇省唯一的非住宅類項目入圍“廣廈獎”。個案-金天城（辦公）產(chǎn)品類型以小型辦公為主，主力戶型50-100；現(xiàn)已全部售完，租金0.8-1.3元/平方米/天，

出租率在80%左右，其中50%企業(yè)產(chǎn)權(quán)為自有，作為江蘇省唯一的非住宅類項目入圍“廣廈獎”。第六十頁，共六十六頁。開發(fā)商泰達投資置業(yè)項目面積占地2658平方，總建筑面積60770平方米出售時間2009年5月商業(yè)類型A座一、二層為商業(yè)（層高：一層4.4米，二層3.5米）三—八層為高端辦公（層高3.5米），B座一層為商業(yè)（層高4.4米），2—8層為公寓及辦公區(qū)（三層以上層高3.4米），其中二層層高為4.8米，可以打造雙層空間面積區(qū)間公寓40至100，辦公100至360平方米現(xiàn)在售價商鋪1.8萬元/平方米公寓6200元/平方米純辦公8500元/平方米總層數(shù)2幢都為8層銷售情況A座商務(wù)寫字樓僅剩少量房源在售，1-2層為70-2000平米商鋪，均價18000元/平米；3-8層為純辦公部分，面積300平米左右，價格8500元/平米。相關(guān)費用A座2.3元，B座物業(yè)管理費1.6元/平方/月個案-華泰首席國際大廈（辦公）產(chǎn)品類型為商鋪+公寓+純辦公；公寓已售完，目前在售A座商鋪和純辦公，均價分別為1.8萬元/平方米、8500元/平方米。第六十一頁，共六十六頁。開發(fā)商華遠置業(yè)項目面積占地11918平方，總建筑面積41400萬平方米出售時間2007年