2017年北京房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：國有土地上房屋征收與補償考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某幢樓房的土地總面積500㎡，總建筑面積1000㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積，按照建筑面積進行分?jǐn)偟姆椒ㄓ嬎?，該人分?jǐn)偟耐恋孛娣e為。

A：40㎡

B：8㎡

C：16㎡

D：5㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當(dāng)采用。

A：路線價法

B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法

D：市場比較法

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、某宗建筑密度為50％，土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元／㎡，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元／㎡。該宗土地的總價為萬元。

A：96

B：192

C：240

D：480

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是__。

A．青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定5、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與（）萬元的資金等價。

A．2000

B．400

C．4000

D．100006、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為。

A：2.00％

B：2.13％

C：2.22％

D：2.50％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、收益法是以__為基礎(chǔ)的。

A．定期原理

B．平衡原理

C．替代原理

D．預(yù)期原理8、__是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)。

A．估價項目

B．估價對象

C．估價目標(biāo)

D．估價標(biāo)的9、關(guān)于抵押權(quán)，下列說法不正確的是__。

A．房地產(chǎn)抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價．增加抵押貸款估價等

B．處置抵押房地產(chǎn)估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，對該房地產(chǎn)的公開市場價值進行的評估，同時給出快速變現(xiàn)值意見及其理由

C．房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押

D．抵押權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓10、磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、住房公積金屬于__所有。

A．繳存住房公積金的單位

B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個人共同

D．住房公積金管理中心13、人民法院在裁定設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人的寬限期是__個月。

A．1

B．3

C．6

D．1214、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／㎡。假設(shè)凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、城市__的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進一步的安排。

A．詳細(xì)規(guī)劃

B．控制規(guī)劃

C．指標(biāo)規(guī)劃

D．分區(qū)規(guī)劃16、防范估價風(fēng)險的最后一道防線是（）。

A．撰寫估價報告

B．審核估價報告

C．出具估價報告

D．估價資料歸檔程17逃、祖《房地產(chǎn)開發(fā)乞企業(yè)資質(zhì)管理序規(guī)定》規(guī)定，犧房地產(chǎn)開發(fā)主原管部門對符合動條件的新設(shè)立秀的房地產(chǎn)開發(fā)倍企業(yè)核發(fā)。

豬A移：二級資質(zhì)證機書

艇B園：三級資質(zhì)證霧書

朵C長：四級資質(zhì)證鋪書

兇D趣：暫定資質(zhì)證縫書

悅E傾：房地產(chǎn)估價僻機構(gòu)必須加蓋冶公章民虧18鬼、慕在房地產(chǎn)估價巖中，長期趨勢豪法運用的假設(shè)銷前提是。

抹A糟：過去形成的醒房地產(chǎn)價格變主動趨勢在未來嚇仍然存在

廊B偷：市場上能找腳到充分房地產(chǎn)制歷史價格資料

事C羅：房地產(chǎn)在過粒去無明顯的季泛節(jié)變動

銷D肌：政府關(guān)于房躺地產(chǎn)市場調(diào)控腎的有關(guān)政策不去會影響房地產(chǎn)酸的歷史價格

賊E捆：工業(yè)用地的顫監(jiān)測點評估價暫格世鋤19皺、慰某宗房地產(chǎn)的棍受益期限為年40但年，通過預(yù)測盈未來只3鐘年的年凈收益旅分別為頁15癢萬元、赤18箭萬元、肆23舌萬元，以后穩(wěn)勇定在每年娘25超萬元直到收益驗期限結(jié)束，該喉類房地產(chǎn)的報匆酬率為唯8詠％，則該宗房等地產(chǎn)的收益價懷格最接近于。

嬌A里：吧280隨萬元

亭B莖：鍛285客萬元

舟C戰(zhàn)：沖290櫻萬元

頑D鴉：稍295私萬元

路E匆：工業(yè)用地的網(wǎng)監(jiān)測點評估價左格瞎占20狗、區(qū)下列關(guān)于我國達(dá)房地產(chǎn)權(quán)屬登初記的表述中，掘不正確的是。

全A肚：依法登記的盟房地產(chǎn)權(quán)利受奸國家法律保護

軍B招：當(dāng)事人對房紀(jì)地產(chǎn)權(quán)利的取倚得、變更、喪開失均需依法登變記

醬C盛：經(jīng)法定登記在機關(guān)登記的房枯地產(chǎn)權(quán)利具有落對抗第三人的股效力

敞D伯：房屋因買賣襪、贈與等原因按致使其權(quán)屬發(fā)估生變化的，應(yīng)請及時辦理變更圓登記

寶E是：執(zhí)行層的組飼織協(xié)調(diào)掙弦2脆1略、禿下列不屬于平礦均指標(biāo)的是哄__孩。

餅A殊．眾數(shù)

適B醉．中位數(shù)

伸C社．水平指標(biāo)

灶D昌．調(diào)和平均數(shù)宏天2羅2天、爆某建筑物實際傾經(jīng)過年數(shù)為悠10元年，估價人員號現(xiàn)場查勘后認(rèn)辰為該建筑物建菌筑設(shè)計過時和勸維護保養(yǎng)差造挑成功能折舊和疲物質(zhì)折舊高于跪正常建筑物，章判斷其有效經(jīng)伴過年數(shù)為惱18統(tǒng)年，剩余經(jīng)濟倚壽命為蒜22偶年，殘值率為聯(lián)4菜％，用直線法云計算該建筑物潔的成新率為。

赴A餓：炎43緞．務(wù)8鉤％

縱B鬧：材50炸％

則C捎：倆56枝．憲8角％

羽D式：晌70己％

增E魚：工業(yè)用地的伶監(jiān)測點評估價繞格舍2越3槐、踐劃撥土地使用員權(quán)可以出租，踩租賃時間超過顧__海的，應(yīng)辦理租定賃合同，合同雞期限不得超過蝴出讓年限。

裁A舞．宜3哪個月

廁B墻．蹦6襯個月

蕉C脆．偉1挽年

炸D拋．趟2熊年堅聯(lián)2稍4被、隸A桶開發(fā)公司征收蹈某村烤50和公頃基本農(nóng)田撤外的耕地，已籠知該耕地前毛3疏年平均年產(chǎn)值晴為鐵800眠元／畝，那么韻該耕地的土地植補償費的最低節(jié)額為萬元。

不A萌：困260

荷B掘：久300

碼C弱：暮360

蝦D窯：抬600

虧E染：房地產(chǎn)估價猾機構(gòu)必須加蓋模公章膛2民5甩、白下列關(guān)于保險誠職能的說法有室誤的一項是穴__殊。

陸A好．分散危險的目職能是指有共早同危險損失顧素慮的經(jīng)濟單位濟和各人將偶然鋪性危險視同必蛾然性危險，在奔危險發(fā)生之前蜻就聚集資金，贊危險發(fā)生后將膜這筆資金用于曾遭受損失的經(jīng)受濟單位和個人命，使損失分散汽給眾人

倆B辨．融通資金職托能發(fā)揮得越好握，保險公司的全投資收益越高額，就可以彌補已負(fù)債業(yè)務(wù)的不交足或虧損，為鮮采取較低的保謹(jǐn)險費征收標(biāo)準(zhǔn)法，吸收更多的溉保險費收入創(chuàng)俯造條件

撤C駕．在各種保險帳中，政策性保侵險最能體現(xiàn)分萬配職能

礎(chǔ)D惡．保險人參與翼防災(zāi)防損活動矮，可以提高社掃會的防災(zāi)防損甜能力齡二、多項選擇屯題（共淋2喚5膽題，每題畝2都分，每題的備多選項中，有進2婦個或睜2腫個以上符合題曲意，至少有破1工個錯項。錯選旁，本題不得分戚；少選，所選河的每個選項得度0.5心分）漸睡1四、視房地產(chǎn)的理論肚價格又叫。

許A淺：成交價格

駱B真：市場價格

調(diào)C哲：自然價格

袖D牌：內(nèi)在價值

鳥E棕：自然價值述令2目、腎房地產(chǎn)開發(fā)投缸資的靜態(tài)盈利撇指標(biāo)有伴__濁。

視A甩．成本利潤率

于B的．投資利潤率

隱C詢．資本金凈利撕潤率

幅D更．投資報酬率

益E將．動態(tài)投資回柳收期旗3皆、后下列關(guān)于秘w算房屋拆遷公司什在房屋拆遷中曉，對公益事業(yè)排房屋的認(rèn)定和勢表述，不正確講的是。

割A(yù)榨：公益事業(yè)一消般是指科教、揀文化、衛(wèi)生、灰社會公共福利偉性等非生產(chǎn)性鹽事業(yè)

傲B斜：公益事業(yè)多不為非營利的社磁會福利事業(yè)

管C勞：根據(jù)其服務(wù)胞對象，凡是為蹤大多數(shù)老百姓鐮服務(wù)，應(yīng)認(rèn)定懲為公益事業(yè)

常D失：根據(jù)其服務(wù)暫對象，凡是排疑他性的且不是怨共享性的，可懶以認(rèn)定為公益桃事業(yè)

個E枝：只要是為大甘多數(shù)老百姓服互務(wù)，且房屋有夏經(jīng)營、有收益衫，就應(yīng)認(rèn)定為猶公益事業(yè)泄態(tài)4具、迅某家庭向銀行遷申請了一筆年臥利率為顫6念．庸5暗％，期限為忍15裝年的住房抵押近貸款，月還款混額按蓬0吹．由4覆％等比遞增，綢若該家庭第賣10賣年最后一個月?lián)涞倪€款額為落3044汁．河54殘元，則該筆貸粘款最后一個月陪的還款額是元打。

腐A菊：防3853聚．研10

欺B檢：曠3868鐘．兆52

瑞C屢：洞3883釀．挑99

糞D若：妖4187可．賴36

葬E滋：借款合同放5捧、排開發(fā)商企業(yè)申階請商品房預(yù)售傍許可，應(yīng)當(dāng)向解有關(guān)部門提供生一下哪些證件陽及資料牙__溉。

顫A爐．商品房預(yù)售莊許可申請表

失B追．開發(fā)企業(yè)的字《營業(yè)執(zhí)照》肆和資質(zhì)證書

襪C脖．土地使用權(quán)舞證、建設(shè)工程富規(guī)劃許可證、范施工許可證

講D圈．工程施工合塞同及關(guān)于施工助進度地說明

含E財．商品房預(yù)售網(wǎng)方案回霸6旗、杜某家庭以膨30銀萬元購買了一炮套住宅，銀行辣為其提供了狠20匹年期的住房抵野押貸款，該貸孤款的年利率為迫9%后，按月等額還踏款，如果該家動庭于第狹6咐年年初一次提悲前償還貸款本磨金帳7秒萬元，則從第那6稠年開始的抵押遠(yuǎn)貸款月還款額晉將減少（）元粱。

陜A治．冤544.10

恨B衣．慚709.99

科C付．安6300.0榨0

紹D悼．壞709.38紛狹7昨、勢在下列情形中糾，通常會引起鍬房地產(chǎn)價格降更低的有景__鍛。

昏A建．農(nóng)用地改為茄非農(nóng)建設(shè)用地

曲B池．在寫字樓旁鋼新建大型游樂青場

氧C紙．住宅區(qū)道路汗禁止貨車通行

援D俱．在住宅區(qū)旁會新建一條全封枯閉的高速公路

塊E駕．常常遭受洪轎水威脅性拉8穿、兔會計核算一般牌原則具體包括打三個方面。

糕A關(guān)：衡量會計信皇息質(zhì)量的一般賣原則

福B匪：確認(rèn)和計量既的一般原則

害C且：起修正作用盡的一般原則

蕉D雕：起規(guī)范作用唉的一般原則

守E慈：起修正作用思的特殊原則乒縮9勻、識開發(fā)商在以出框讓方式獲得的貼土地上建商品擺住宅，后在該棉塊土地上改建鋼商場，則必須必__究。

制A逢．經(jīng)規(guī)劃管理略部門同意

嚼B跳．經(jīng)房產(chǎn)管理邁部門同意

凡C撐．經(jīng)原土地使慚用權(quán)出讓方同穴意

界D看．重新簽訂土款地使用權(quán)出讓成合同或簽訂合雞同變更協(xié)議

速E牢．調(diào)整土地使孫用權(quán)出讓金確多10甚、齊在計劃經(jīng)濟時辨期，我國的城諸市土地使用制黨度，是對土地降實行土地的制祝度。

梨A裕：行政劃撥

領(lǐng)B閃：無償無限期封使用

治C遲：無償有限期赤使用

吹D云：禁止土地使米用者轉(zhuǎn)讓

典E繳：允許一定范紗圍的土地使用詠者轉(zhuǎn)讓

苗11墨、奧不屬于房地產(chǎn)拾價格外部影響妄因素的是翅__練。

稅A懇．人口因素

已B煌．權(quán)益因素

輔C萄．經(jīng)濟因素

渣D遵．區(qū)位因素

叼E勝．社會因素烏袋12劈、撒有一開發(fā)公司暮擬參加國有土欄地使用權(quán)拍賣沈會，現(xiàn)委托房狐地產(chǎn)估價人員筍對該土地的最敏高競買價進行予評估，所得出抵的評估價值是械．【稼2004淋年考題】

熄A嗚：交換價值

逆B岡：公開市場價畫值

妖C瘋：投資價值

想D架：理論價格

箭E萄：標(biāo)定地價包瓣13戚、脅測定長期趨勢點值的方法主要志有。

祥A辭：擴大時距法

而B境：縮小時距法

年C糖：移動平均法

竹D隔：最大二乘法

屠E仍：最小二乘法墾14錫、重價高者得規(guī)則屋是為買方的競趴爭而設(shè)定，需早在拍賣現(xiàn)場通樣過比較得出，衛(wèi)比較的基礎(chǔ)是葛。

涼A催：拍賣人宣布丑的起拍價

耕B你：買方的報價

喚C飲：拍賣的保留麻價

核D?。焊傎I人的報嫌價

昨E逝：執(zhí)行層的組炊織協(xié)調(diào)左刊15豎、畫__戶不屬于市政公攻用設(shè)施用地。

廟A釀．公共交通用擇地

逐B(yǎng)務(wù)．煤氣調(diào)壓站

廳C舊．廣場用地

鉛D專．火葬場犯粉16端、凡根據(jù)適合原理色，均衡原理以晚及收益遞增遞胞減原理，當(dāng)房羅地產(chǎn)時，便為鋸最高最佳使用質(zhì)。

支A閥：與外部環(huán)境耽最協(xié)調(diào)

擠B抖：達(dá)到規(guī)模遞園增

辭C壽：內(nèi)部構(gòu)成要腰素的組合最適時當(dāng)

男D擺：外部環(huán)境與唇內(nèi)部因素相關(guān)袋聯(lián)

險E鹽：外部環(huán)境要元素為最適當(dāng)?shù)陌亟M合深患17廉、列路線價法估價滋的第三個步驟詠為爺__胞。

焰A擇．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深鍬度

迷B刃．求取路線價

盲C聞．編制深度百誘分率表

型D格．劃分路線價展區(qū)段案銀18督、導(dǎo)下列關(guān)于凈現(xiàn)迅值標(biāo)準(zhǔn)差的表流述中，正確的需有。

紅A隔：凈現(xiàn)值期望詠值相同、凈現(xiàn)家值標(biāo)準(zhǔn)差小的茫方案為優(yōu)

悄B壺：可以完全衡許量項目風(fēng)險性撕高低

棵C憲：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)夜差相同、凈現(xiàn)拔值期望值大的橫方案為優(yōu)

乳D充：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)他差系數(shù)大的方玩案為優(yōu)

活E疼：可以反映項槽目年度凈現(xiàn)值梯的離散程度只車19秒、勵若某房地產(chǎn)投輪資項目的表面李收益率為掠18%慶，年租金增長棉率為凝8%耗，通貨膨脹率公為廚6%炸，則該項房地戒產(chǎn)投資的實際世收益率為（）尸。

事A南．?dāng)U9.26%

勻B互．銀10%

槽C魂．改11.32%

閑D振．陶12%士場20崇、頁當(dāng)建筑物的建港筑式樣，特別馬是外形方面會紀(jì)讓人產(chǎn)生不好擇的聯(lián)想時，房鉗地產(chǎn)的價格一扁般螞__顫。

瘦A步．較低

奶B慚．取決于周邊凍環(huán)境

命C臨．不受影響

志D幼．取決于地段喪影響鞠鄙2杜1小、鏟下列因素中，月屬于房地產(chǎn)置掉業(yè)投資項目主柏要不確定性因秩素的是（）。

霉A勿．容積率

愁B竿．空置率

搶C康．利息備付率

妨D因．成本利潤率沿想2患2吧、賣下列關(guān)于城市陰土地的基本特因征中的區(qū)位，器表述正確的是拆。

糧A倆：城市土地由景于不可移動，濃導(dǎo)致了區(qū)位的抽極端重要性

泛B玉：城市土地區(qū)礙位的涵義，除森包括以地理坐伙標(biāo)表示