唐山新天地房地產(chǎn)月度市場(chǎng)分析報(bào)告唐山新天地房地產(chǎn)投資詢問有限公司市場(chǎng)部2010.08概述為公司現(xiàn)有項(xiàng)目——新天地鷺港、新天地美域營銷工作的順當(dāng)開展，同時(shí)保證公司營銷策略制定的科學(xué)、詳實(shí)，為公司決策供應(yīng)精確的的市場(chǎng)依據(jù)，我部門組織本次針對(duì)于唐山市場(chǎng)，尤其是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及項(xiàng)目片區(qū)的系統(tǒng)性調(diào)研。所以本次調(diào)研的主要區(qū)域?yàn)?，唐山市區(qū)的路南區(qū)、路北區(qū)，包括鳳凰新城片區(qū)及其周邊區(qū)域、高開區(qū)、南湖片區(qū)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是新近上市的項(xiàng)目。另外，本次調(diào)研以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)項(xiàng)目以及綜合體項(xiàng)目不作為本次調(diào)研的重點(diǎn)。為了保證此次調(diào)研的精確與嚴(yán)謹(jǐn)，而且便于調(diào)研過程中對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比照分析，依據(jù)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，暫將唐山市場(chǎng)劃分為幾大片區(qū)，將在本報(bào)告的其次部分進(jìn)行具體介紹。第一部分：宏觀市場(chǎng)分析今年1-7月我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，GDP增速強(qiáng)勁，廣義貨幣M2和信貸供應(yīng)規(guī)模逐步下降，顯示經(jīng)濟(jì)刺激政策逐步退出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展回來常態(tài)。CPI指數(shù)的逐步回升說明消費(fèi)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)暖，而且形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力氣，但是7月份CPI指數(shù)達(dá)到百分之3.3，前期過量流淌性供應(yīng)的市場(chǎng)通脹影響逐步顯現(xiàn)，而PPI指標(biāo)的逐步回落，卻為今年下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增加了肯定的不確定性。國家公布的年度GDP增長(zhǎng)數(shù)據(jù)也從年初的百分之11下降到百分之9左右。所以預(yù)料今年年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)與去年有所不同，經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步回升，但存在短期波動(dòng)的狀態(tài)。房地產(chǎn)宏觀政策方面，并沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策，但是由于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展不明朗，可能存在由于美國經(jīng)濟(jì)探底，導(dǎo)致中國熱錢外流，刺破中國資產(chǎn)價(jià)格泡沫的現(xiàn)象發(fā)生。本著穩(wěn)定的原則，中心政府對(duì)外宣布堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，也在意料之中。所以預(yù)料后市一線城市房地產(chǎn)價(jià)格存在肯定的回調(diào)空間，不解除出現(xiàn)二次探底的可能，二線城市部分投資比例過高的區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)肯定的市場(chǎng)冷卻，但是普遍來說全國二三線樓市價(jià)格仍將較為堅(jiān)挺，且存在穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。信任隨著經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的逐步明朗，以及一線市場(chǎng)價(jià)格的逐步回落，市場(chǎng)成交量能會(huì)逐步釋放，而且二三線市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。一、全國及省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀運(yùn)行狀況1、依據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年7月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8308元/平方米，環(huán)比下跌1.32%，其中26個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，74個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌。價(jià)格上漲的城市中，哈爾濱上漲幅度最大，為2.95%；價(jià)格下跌城市中，下跌幅度最大的汕頭跌幅為4.32%。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有52個(gè)。2、7月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位城市分別是：哈爾濱、日照、鄂爾多斯、湛江、廊坊、宜昌、嘉興、威海、秦皇島、金華，其中哈爾濱、日照、鄂爾多斯?jié)q幅超過2%，湛江等5個(gè)城市漲幅在1%-2%之間，秦皇島、金華漲幅均為0.96%。價(jià)格漲幅排名第11-20位的依次是：新鄉(xiāng)、連云港、烏魯木齊、唐山、成都、洛陽、長(zhǎng)春、南通、吳江、湖州，漲幅均在1%以內(nèi)；從區(qū)域分布來看，連云港、唐山、南通、吳江、湖州屬于沿海城市，其他5席為內(nèi)地城市。3、7月河北房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，一方面，石家莊、保定、邯鄲和衡水房?jī)r(jià)環(huán)比分別出現(xiàn)1%-2%左右的降幅，另一方面，廊坊和秦皇島也進(jìn)入了7月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位，其中廊坊漲幅最大，達(dá)到1.49%，秦皇島為0.96%。唐山房?jī)r(jià)照舊比較穩(wěn)定，微漲0.68%。二、唐山房地產(chǎn)行業(yè)宏觀運(yùn)行狀況唐山上半年GDP為2084億元，同比增長(zhǎng)百分之16.2，增速高于去年同期6.1個(gè)百分點(diǎn)，意味著，上半年唐山再度穩(wěn)坐“河北經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)市”，今年有望省內(nèi)領(lǐng)先躋身4000億俱樂部。雖然受到宏觀因素影響預(yù)料今年三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)有所趨緩，但是全年同比增長(zhǎng)百分之13仍舊可期，全年GDP有望超過4000億元。1至7月份，唐山全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1559.01億元，同比增長(zhǎng)24.8%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1315.33億元，同比增長(zhǎng)24.6%。新開工項(xiàng)目規(guī)模增大。截至7月底，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資新開工項(xiàng)目900個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目154個(gè)，新開工項(xiàng)目完成投資478.04億元。全市新開工項(xiàng)目平均規(guī)模1.26億元，比上年同期增長(zhǎng)6.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。1至7月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資174.21億元，同比增長(zhǎng)59.4%。其中，商品住宅完成投資127.80億元，同比增長(zhǎng)59.5%。全市房屋施工面積1872.30萬平方米，同比增長(zhǎng)77.8%；房屋竣工面積165.02萬平方米，同比增長(zhǎng)1.1倍；商品房銷售面積238.06萬平方米，同比增長(zhǎng)29.2%。房地產(chǎn)銷售方面，上半年，唐山市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，1-6月商品住房成交均價(jià)基本穩(wěn)定在6100元左右，同比略增8%。二手住房均價(jià)5198元，同比增長(zhǎng)16.57%。1-6月，全市商品房銷售面積89.54萬平方米，同比增長(zhǎng)266.37%，共銷售9285套，同比增漲了268.31%，銷售額59.64億元，同比增長(zhǎng)335.65%。其中住宅面積成交71.45萬平方米，同比增長(zhǎng)210.65%，住宅套數(shù)成交7236套，同比增長(zhǎng)204.16%，商業(yè)營業(yè)性用房成交7.78萬平方米，同比增長(zhǎng)727%。2010年7月份，唐山市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9%，與上月相比漲幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋銷售價(jià)格環(huán)比略漲0.1%，而上月環(huán)比漲幅為零。本月二手房環(huán)比漲幅也為零。

唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月份唐山市中心區(qū)商品房共成交1215套，同比下降24.53%，與上個(gè)月相比下降了24.27%。唐山房產(chǎn)市場(chǎng)稍顯冷清，觀望氛圍較濃。商品房成交量連續(xù)3個(gè)月下跌，但均價(jià)保持穩(wěn)定，呈現(xiàn)量跌價(jià)滯態(tài)勢(shì)。據(jù)分析，伴隨8至10月歷年房產(chǎn)銷售旺季的到來，在下個(gè)調(diào)控政策未出臺(tái)的狀況下，預(yù)料下個(gè)月成交量會(huì)有所回彈，成交均價(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定。從各月份的銷售狀況看，自2月份以來，唐山市商品住房成交量逐月上升，4月份新政的出臺(tái)并沒有馬上對(duì)唐山市商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，5月份成交量照舊上升，反而到6月份成交量有所下跌，雖然幅度不大，但政策的影響也已顯現(xiàn)。商品房市場(chǎng)穩(wěn)定的主要緣由是，今年以來，新上市項(xiàng)目房源中學(xué)低檔齊全，戶型結(jié)構(gòu)比例基本合理，價(jià)格分布適中，在肯定程度上滿意了改善型及剛性的各類需求，另外隨著全市拆遷改造工作的進(jìn)一步深化推動(dòng)，也使部分被拆遷戶涌向了商品房市場(chǎng)，從而保持了唐山市房市的穩(wěn)定。綜上，10年以來唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，隨著京津冀都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施，唐山作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局中心的地位漸漸顯現(xiàn)，而且大量的品牌發(fā)展商涌入，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)。但是短期內(nèi)的調(diào)控政策影響以及宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)不明朗會(huì)成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要不確定因素。同時(shí)，由于市場(chǎng)將來可能出現(xiàn)的集中放量供應(yīng)，將會(huì)影響那些品質(zhì)趨同、無突出賣點(diǎn)的產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，使市場(chǎng)出現(xiàn)逐步分化的特征。其次部分：唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)劃分與分析一、市場(chǎng)片區(qū)劃分由于一部分區(qū)域新規(guī)劃的調(diào)整和制定，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局出現(xiàn)了極大的改變，熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目集中，但是全部的項(xiàng)目在全市分布又相對(duì)分散。為了便于進(jìn)行市場(chǎng)片區(qū)分析與項(xiàng)目跟蹤，依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格區(qū)間等要素，我們對(duì)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的劃分，這只是一個(gè)相對(duì)劃分，并將依據(jù)日后項(xiàng)目狀況以及規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)整。我們將唐山主要城區(qū)劃分為：鳳凰新城板塊、高開區(qū)板塊、南湖板塊、新華道沿線板塊、建設(shè)路沿線板塊、唐山東部板塊。這幾個(gè)板塊之間相互獨(dú)立，呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)狀態(tài)，但是有些板塊又相互滲透，相互影響，所以板塊之間會(huì)出現(xiàn)一些項(xiàng)目的穿插與重復(fù)。二、市場(chǎng)板塊分析與概述1、鳳凰新城板塊依據(jù)政府規(guī)劃，這個(gè)板塊主要是指站前路以東，興源道以北，長(zhǎng)寧道以南，建設(shè)路以西的廣袤區(qū)域，但是隨著鳳凰新城的開發(fā)熱潮起先出現(xiàn)，這一板塊呈現(xiàn)出向西北部以及北部擴(kuò)大化的趨勢(shì)。這一區(qū)域的主要在售項(xiàng)目有：新天地鷺港、鳳凰世嘉、梧桐大道、文苑鳳凰城、碧玉華府、金港國際、景泰翰林、宏揚(yáng)香木林、榮泰尚都等；將來將要投放市場(chǎng)的項(xiàng)目主要有、唐城101、六合軒府、宏揚(yáng)香木林二期、梧桐大道四期等；另據(jù)了解，萬科在該地區(qū)的土地儲(chǔ)備也可能于近期起先運(yùn)作；與宏揚(yáng)地產(chǎn)同屬唐山路橋旗下的世得公司也將于近期起先運(yùn)作其位于此區(qū)域的某低密度項(xiàng)目，依據(jù)中原地產(chǎn)知情人士透露中水電集團(tuán)也已經(jīng)在此區(qū)域獲得兩塊規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)土地，總面積不低于600畝。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這一區(qū)域?qū)⒊蔀槌掷m(xù)的開發(fā)熱點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀樘粕绞谐山涣孔顬槊芗a(chǎn)品定位更高的區(qū)域。同時(shí)隨著企事業(yè)單位的進(jìn)駐、商業(yè)配套的開發(fā)，這一區(qū)域的生活便利性、配套完整性將逐步顯現(xiàn)。2、高開區(qū)板塊高開區(qū)板塊位于唐山市北部，北至大慶道，向南與唐山市核心商圈相連，向西緊鄰鳳凰新城板塊，向東至河北路于唐河帶狀公園。在鳳凰新城規(guī)劃確定以前，高開區(qū)板塊可以說是整個(gè)唐山房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度最快的區(qū)域，由于其擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)以及高校內(nèi)區(qū)，帶來了較強(qiáng)的市場(chǎng)購買力支撐。而且遠(yuǎn)洋城商圈經(jīng)過持續(xù)的經(jīng)營與孕育，漸漸成為唐山北部商業(yè)中心，隨著與豐潤區(qū)聯(lián)系的日益緊密，商圈輻射實(shí)力逐步拓展，漸漸形成了唐山北部人氣聚集的商業(yè)居住區(qū)。隨著商圈功能的逐步完善，商業(yè)規(guī)模的不斷膨脹，以及唐山市高新區(qū)新規(guī)劃政策的逐步實(shí)施，高新區(qū)片區(qū)的輻射實(shí)力逐步擴(kuò)大，開發(fā)重心漸漸向北拓展，形成了項(xiàng)目集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，預(yù)料五年內(nèi)這片區(qū)域仍將成為唐山北部的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。3、南湖板塊南湖板塊北起南新道、東至建設(shè)路，西至唐津鐵路。這個(gè)板塊隨著政府對(duì)市區(qū)南部環(huán)境整治，南湖城市中心公園的投資建設(shè)，逐步成為了唐山市投資開發(fā)熱點(diǎn)。政府主導(dǎo)進(jìn)行的大范圍土地騰退搬遷的逐步順當(dāng)實(shí)施，萬科、綠城、仁恒合美等國內(nèi)和國際大發(fā)展商紛紛進(jìn)駐，形成了唐山品牌發(fā)展商最為密集的區(qū)域。而且，冀東水泥、天澤房地產(chǎn)、昌盛、宏達(dá)地產(chǎn)等本土企業(yè)通過快節(jié)奏的開發(fā)運(yùn)作已經(jīng)在該區(qū)域的市場(chǎng)取得先機(jī)。雖然市場(chǎng)在售項(xiàng)目不多，但是將來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的火藥味已經(jīng)充滿開來。這個(gè)區(qū)域由于以前是人們傳統(tǒng)相識(shí)上的唐山市地質(zhì)不穩(wěn)定的區(qū)域，這也是這個(gè)區(qū)域營銷過程中要進(jìn)行公關(guān)的重點(diǎn)。但是隨著大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開工面世，人們的疑慮也將消退，而且從中長(zhǎng)期的角度來看，這里的開發(fā)熱潮才剛剛起先，而且區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目現(xiàn)在雖然價(jià)格不高，主要是因?yàn)楸就疗髽I(yè)在售產(chǎn)品定位普遍較低，不能代表整個(gè)片區(qū)項(xiàng)目潛質(zhì)，預(yù)料將來綠城、萬科的產(chǎn)品相繼入市后，將有效提升整個(gè)區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格。隨著政府對(duì)此片區(qū)的持續(xù)投入，這里將成為唐山房地產(chǎn)價(jià)格高地。4、新華道沿線板塊新華道是唐山市連接?xùn)|部老商圈和中部新興核心商圈以及西部成長(zhǎng)型商圈的重要通道，地理位置優(yōu)越，形成了唐山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的連接線。所以沿路兩旁開發(fā)項(xiàng)目定位高、品質(zhì)好，也是唐山是房地產(chǎn)價(jià)格較高的區(qū)域，隨著土地開發(fā)利用，房地產(chǎn)開發(fā)有逐步向西延長(zhǎng)的趨勢(shì)。新華道西部區(qū)域已經(jīng)漸漸形成了以新街、尙座、唐人街為代表的商業(yè)街區(qū)和高端居住區(qū)，隨著新華1號(hào)、新華聯(lián)廣場(chǎng)、新華貿(mào)、渤海新世界等一批項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)用，這一區(qū)域的商務(wù)氛圍將日趨濃郁，逐步形成唐山西部新興商業(yè)區(qū)。5、建設(shè)路沿線板塊建設(shè)路沿線也是連接唐山核心商圈與遠(yuǎn)洋城商圈的主干道，現(xiàn)階段建設(shè)路沿線的開發(fā)項(xiàng)目主要集中在北部區(qū)域，以一般住宅為主，隨著唐山體育場(chǎng)區(qū)域的土地騰退工作逐步落實(shí)，體育場(chǎng)區(qū)域?qū)⑿纬奢^為集中的商業(yè)地塊供應(yīng)，也會(huì)帶動(dòng)建設(shè)路北部區(qū)域的商業(yè)環(huán)境的整體提升。南湖片區(qū)是今后將長(zhǎng)一段時(shí)間的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，隨著核心商圈與南湖商圈的逐步孕育，建設(shè)路的南部區(qū)域也將將形成新的開發(fā)熱點(diǎn)。6、東部板塊東部為市區(qū)老工業(yè)區(qū)部分，開發(fā)項(xiàng)目較為分散，除了東出口和開平新城區(qū)域存在較大體量的項(xiàng)目，其他項(xiàng)目體量較小，不作為本次探討的重點(diǎn)。第三部分：鳳凰新城片區(qū)分析與研判一、概述鳳凰新城南起興源道、北至大慶道、東臨衛(wèi)國路、西到站前路，占地面積23平方公里，片區(qū)定位為服務(wù)京津唐、服務(wù)環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的區(qū)域性、現(xiàn)代化的商務(wù)中心、金融中心、文化中心、總部基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。經(jīng)過幾年建設(shè)的鳳凰新城已經(jīng)初見雛形，硬件設(shè)施逐步完善，居住氛圍日益深厚，商業(yè)配套和市政項(xiàng)目大量開工建設(shè)，形成唐山人置業(yè)安居首選。鳳凰新城現(xiàn)有項(xiàng)目主要分為兩部分，一部分為商業(yè)開發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目，另一部分為政府主導(dǎo)開發(fā)的配套服務(wù)型項(xiàng)目。商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目部分以高端住宅為主，最具代表性的主要有新天地鷺港、鳳凰世嘉、梧桐大道、唐城101等。項(xiàng)目普遍定位較高，產(chǎn)品涵蓋精裝修公寓、平層府邸，躍層住宅、loft公寓、低密花園洋房、排屋、獨(dú)棟別墅等，品種多樣，各具特色。鳳凰新城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依據(jù)地理位置分主要集中在兩大區(qū)域，一部分為北部區(qū)域，主要集中在鳳凰新城的東北部，這一區(qū)域接近遠(yuǎn)洋城商圈和裕華道沿線商業(yè)群，商業(yè)配套較為完善，距離高新區(qū)以及建設(shè)路沿線較近。但是由于這一部分項(xiàng)目集群普遍定位不高，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)峻。同時(shí)，從傳統(tǒng)上唐山北部購買力較弱，所以項(xiàng)目均價(jià)較低，以景泰翰林、宏揚(yáng)香木林、金港國際、碧玉華府等項(xiàng)目為代表，現(xiàn)階段均價(jià)6500元∕㎡左右，戶型配比普遍集中在70-130㎡之間，前期項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)較好。但是購買客群主要集中在北部區(qū)域工作生活人群。后期市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在六合軒府、榮泰尚都、景泰怡景文園等項(xiàng)目。另一部分主要集中在興源道沿線的北部區(qū)域，這部分區(qū)域接近八方購物商圈和西山道商業(yè)集群，中高端消費(fèi)場(chǎng)所齊全，形成了濃郁的中高端居住環(huán)境。由于前期北新道沿線以及興源道沿線項(xiàng)目定位較高，網(wǎng)聚唐山高端客群，所以這一區(qū)域的項(xiàng)目普遍定位較高，而且產(chǎn)品線豐富，適應(yīng)首次置業(yè)和改善型置業(yè)需求。這一區(qū)域以新天地鷺港、鳳凰世嘉、文苑鳳凰城等為代表，現(xiàn)階段產(chǎn)品平均價(jià)格7000元∕㎡，部分樓盤后期產(chǎn)品超過8000元∕㎡。隨著唐城101和萬科鳳凰新城項(xiàng)目的運(yùn)作，這一區(qū)域后期價(jià)格上升勢(shì)頭明顯，而且隨著產(chǎn)品檔次和類型的升級(jí)，均價(jià)突破萬元不存在懸念。鳳凰新城板塊地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，但是從現(xiàn)有開發(fā)狀況上看，劣勢(shì)也較為突出。鳳凰新城現(xiàn)有項(xiàng)目主要依靠外部商圈的商業(yè)配套支撐，暫未形成商圈內(nèi)部的商業(yè)核心，因此板塊項(xiàng)目受商圈消費(fèi)實(shí)力影響較大。但是隨著鳳凰新城商業(yè)項(xiàng)目以及各住宅項(xiàng)目的配套逐步完善，鳳凰新城板塊項(xiàng)目將逐步擺脫其他商圈的束縛，形成自身商業(yè)核心。而且隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，以及友情路沿線商業(yè)帶的開工建設(shè)，鳳凰新城項(xiàng)目開發(fā)將向板塊縱深方向推動(dòng)，形成板塊核心位置商業(yè)和住宅價(jià)值高于板塊周邊產(chǎn)品價(jià)值的趨勢(shì)。二、項(xiàng)目分析1、鳳凰世嘉鳳凰世嘉位于鳳凰新城友情路與興源道交叉口以西，產(chǎn)品包括高層、小高層、多層花園洋房、別墅，總占地面積268398平米，總建筑面積56萬平米，容積率2.2，由五個(gè)封閉組團(tuán)組成，總房源916套，一般住宅戶型從61-148平米。建筑材料和新產(chǎn)品應(yīng)用方面采納中空玻璃斷橋鋁外門窗，同時(shí)以太陽能熱水器，太陽能路燈等節(jié)電的設(shè)備和用具體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保特色。該項(xiàng)目前期一般住宅產(chǎn)品已經(jīng)得到市場(chǎng)有效消化，現(xiàn)僅剩余148平米平層戶型、160平米-225平米花園洋房戶型、340-380平米別墅戶型和loft雙子公寓戶型產(chǎn)品。其中大平層戶型價(jià)格較低均價(jià)8000元/平米，別墅產(chǎn)品均價(jià)15000元/平米，雙子公寓產(chǎn)品價(jià)格在11000元/平米-13000元/平米之間，花園洋房產(chǎn)品價(jià)格不低于雙子公寓產(chǎn)品。三種產(chǎn)品中大平層產(chǎn)品正在銷售，花園洋房、別墅產(chǎn)品和雙子公寓產(chǎn)品預(yù)料9-10月開盤。此項(xiàng)目全部產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)均為毛坯房，其中別墅產(chǎn)品較少，并將與我公司鷺港別墅產(chǎn)品同步上市，該項(xiàng)目排屋產(chǎn)品密度較高，與鷺港產(chǎn)品客群存在差異，且別墅產(chǎn)品銷售周期較長(zhǎng)，雖然是同類產(chǎn)品同步上市，但是由于現(xiàn)有市場(chǎng)別墅類產(chǎn)品的稀缺性特點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為該類產(chǎn)品不存在激烈競(jìng)爭(zhēng)可能。雙子公產(chǎn)品屬市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，loft形式新奇，能打動(dòng)年輕客群。但預(yù)料此類產(chǎn)品總價(jià)會(huì)超過100萬，市場(chǎng)消化實(shí)力有待檢驗(yàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看此類產(chǎn)品具備成為該項(xiàng)目后期銷售亮點(diǎn)的條件。所以如該項(xiàng)目依據(jù)以上安排開盤銷售，該項(xiàng)目由于產(chǎn)品類型調(diào)整，將出現(xiàn)均價(jià)攀升的局面，但因?yàn)楫a(chǎn)品配給量不高，所以通過中長(zhǎng)期市場(chǎng)的消化，該項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)料不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)峻滯銷現(xiàn)象。此項(xiàng)目從戶型創(chuàng)新角度，亮點(diǎn)較多，從項(xiàng)目初期的一居兩居、到雙子公寓、花園洋房戶型設(shè)計(jì)普遍較合理，符合現(xiàn)階段中高消費(fèi)階層的生活需求，值得借鑒與學(xué)習(xí)。雙子公寓a戶型雙子公寓b戶型鳳凰世嘉148戶型鳳凰世嘉別墅343戶型鳳凰世嘉別墅380戶型鳳凰世嘉花園洋房225戶型鳳凰世嘉花園洋房218戶型鳳凰世嘉花園洋房198戶型鳳凰世嘉花園洋房188戶型2、唐城一零一唐城一零一位于鳳凰新城友情路與翔云道交叉口以東，地塊較為方正，產(chǎn)品包括高層平層公寓、躍層公寓、酒店式公寓、電梯花園洋房、排屋、獨(dú)棟別墅，總占地面積307692平米，總建筑面積100萬平米，容積率2.38，共4800戶，一般住宅戶型從99-280平米。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)包括，產(chǎn)品定位純粹、別墅比例高、水系規(guī)模宏大、一線設(shè)計(jì)、物業(yè)發(fā)展公司。新技術(shù)應(yīng)用方面，采納地源熱泵技術(shù)恒溫恒濕。此項(xiàng)目在具備較為明顯的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，劣勢(shì)也很突出，包括項(xiàng)目容積率過高、別墅產(chǎn)品以三層排屋為主、獨(dú)棟雙拼比例較低、交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房無精裝修，較為缺憾。該項(xiàng)目自銷售處開放以來，從項(xiàng)目理念到營銷推廣策略得當(dāng)，通過重金打造銷售處,使唐山消費(fèi)者首次體驗(yàn)到高端項(xiàng)目的精神與氣度。依據(jù)銷售員透露，高層住宅產(chǎn)品開盤均價(jià)將達(dá)到萬元以上，別墅產(chǎn)品定價(jià)狀況暫不祥。項(xiàng)目亮點(diǎn)包括精彩的包裝推廣策略，穩(wěn)扎穩(wěn)打的推盤方式，震撼的銷售處展示效果。項(xiàng)目高層住宅開盤熱銷值得期盼，但是隨著南湖片區(qū)大量品牌發(fā)展商的產(chǎn)品面世，此項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可能被更為厚重的聲音所沉沒，假如后期不對(duì)項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深挖，別墅產(chǎn)品的營銷可能存在變數(shù)。A1戶型100平米，贈(zèng)送面積約8平米。B1戶型127平米，贈(zèng)送面積約15平米。B2戶型127平米，贈(zèng)送面積約15平米。B3戶型125平米，贈(zèng)送面積約15平米。B4戶型150平米，贈(zèng)送面積約21平米。B5戶型150平米，贈(zèng)送面積約21平米。C戶型184平米，贈(zèng)送面積約21平米。C′戶型184平米，贈(zèng)送面積約21平米。3、梧桐大道梧桐大道位于鳳凰新城友情路與長(zhǎng)寧道交叉口以東，地塊較為方正，產(chǎn)品包括高層公寓、花園洋房、小高層住宅，總占地面積187800平米，總建筑面積100萬平米，容積率2.0，共2800戶。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)包括，產(chǎn)品定位純粹，戶型格局合理，全部戶型明廚明衛(wèi)，每戶贈(zèng)送美國約克中心空調(diào)、新風(fēng)、加濕系統(tǒng)，戶型大面寬、短進(jìn)深、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)、高層層高3米，多層層高3.3米，總的來說產(chǎn)品亮點(diǎn)突出，引進(jìn)了新的高端住宅科技理念，但在唐山市場(chǎng)過于超前、消費(fèi)者并不是非常關(guān)注項(xiàng)目新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用對(duì)居住品質(zhì)的提升。項(xiàng)目劣勢(shì)包括：項(xiàng)目位于鳳凰新城腹地，周邊配套設(shè)施缺乏，西山道和遠(yuǎn)洋城商業(yè)配套不能對(duì)項(xiàng)目形成有效支撐，形成影響項(xiàng)目提升的重要瓶頸；容積率過高、多層花園洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目巨大亮點(diǎn)，但是入市節(jié)奏不盡合理，如項(xiàng)目后期上市，會(huì)獲得更好的收益。在鳳凰新城片區(qū)內(nèi)該項(xiàng)目入市較早，經(jīng)驗(yàn)了漫長(zhǎng)的是放開拓過程，而且由于市場(chǎng)培育期市場(chǎng)高端產(chǎn)品接受實(shí)力較差，所以項(xiàng)目銷售效果不如接近的遠(yuǎn)洋城輻射范圍內(nèi)的項(xiàng)目。所以通過該項(xiàng)目的銷售過程可以看出，在新開發(fā)區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品營銷，要保證產(chǎn)品的適度超前，不能產(chǎn)生于市場(chǎng)需求脫節(jié)的狀況。假如產(chǎn)生了錯(cuò)誤的產(chǎn)品定位，就會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售期，增加項(xiàng)目營銷成本的被動(dòng)局面?，F(xiàn)階段梧桐大道項(xiàng)目?jī)H剩60-70套三居室戶型，面積170平米左右，均價(jià)8500元/平米，全款享受9.5折實(shí)惠。目前二期、三期工程正在進(jìn)行內(nèi)外裝修，四期工程正在進(jìn)行。AB戶型171平米C3樓AB戶型174平米4、文苑鳳凰城文苑鳳凰城位于鳳凰新城學(xué)院路與興源道交叉口以北，地塊較小，產(chǎn)品包括高層公寓、小高層住宅，總占地面積2.23萬平米，總建筑面積90450萬平米，容積率3.95。項(xiàng)目產(chǎn)品較平凡，但是地理位置優(yōu)越，交通便利，配套優(yōu)勢(shì)明顯，是區(qū)域內(nèi)距離八方商圈最近的項(xiàng)目。產(chǎn)品均價(jià)較低，具備肯定的客戶吸引力。項(xiàng)目劣勢(shì)包括：容積率較高，產(chǎn)品無亮點(diǎn)，社區(qū)規(guī)模較小，綠化率較低。項(xiàng)目已經(jīng)封頂，現(xiàn)處于外立面裝修階段，預(yù)料明年3月交房。項(xiàng)目清盤銷售，均價(jià)7350元/平米，現(xiàn)在購買可享受全款9.3折，貸款9.5折實(shí)惠。地下車庫售價(jià)13萬元每個(gè)。剩余戶型總價(jià)較高、位置不志向，不作為本次調(diào)研的重點(diǎn)。以上項(xiàng)目為鳳凰新城片區(qū)南部區(qū)域的主要上市項(xiàng)目，總的來說這部分項(xiàng)目品質(zhì)好、價(jià)格高、屬于西山道、興源道傳統(tǒng)富人置業(yè)的延長(zhǎng)區(qū)域，客群普遍購買力較強(qiáng)，高端產(chǎn)品集中。將來市場(chǎng)主要攻擊包括前期市場(chǎng)銷售項(xiàng)目尾盤銷售，包括鷺港、梧桐大道、鳳凰世嘉，剩余產(chǎn)品普遍為高端產(chǎn)品，包括大平層、躍層、花園洋房、排屋、別墅等，預(yù)料金九銀十本區(qū)域高端產(chǎn)品可能出現(xiàn)扎堆入市的局面，前期市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目能夠獲得更高的市場(chǎng)關(guān)注。但是新項(xiàng)目看盤的沖擊不容小視，尤其區(qū)域內(nèi)唐城一零一可能在此期間進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，假如價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，將對(duì)其他項(xiàng)目同類產(chǎn)品的消化產(chǎn)生沖擊。5、宏揚(yáng)香木林宏揚(yáng)香木林位于鳳凰新城北部長(zhǎng)寧道南側(cè)，學(xué)院路和大理路之間，產(chǎn)品包括高層住宅，總占地面積125000平米，總建筑面積400000萬平米，容積率3.2。項(xiàng)目產(chǎn)品線較長(zhǎng)，戶型涵蓋70-140平米。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，距遠(yuǎn)洋城商圈1500米。產(chǎn)品定位較低，符合中低端客戶的置業(yè)需求，具備肯定的客戶吸引力。項(xiàng)目劣勢(shì)包括：容積率較高，綠化率較低，前期銷售過程由于違規(guī)銷售問題社會(huì)口碑差，后期由于延期交房問題進(jìn)一步破壞了企業(yè)社會(huì)形象，甚至出現(xiàn)了業(yè)主威逼跳樓的極端事務(wù)。項(xiàng)目一期現(xiàn)已部分交房，僅剩10余套躍層（11躍12，15躍16，17躍18）房源，面積為160-230平米，價(jià)格6900元-7400元/平米，一次性付款實(shí)惠300元/平米。項(xiàng)目二期為沿街的狹長(zhǎng)地段，1-3層為綜合商業(yè)，樓上為高層塔樓公寓，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較一期更加不志向，預(yù)料后期開盤價(jià)格不會(huì)高于一期尾盤銷售價(jià)格，假如銷售不采納低價(jià)策略，二期銷售堪憂。由于項(xiàng)目前期口碑較差，企業(yè)形象受到折損，唐山路橋公司將來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將主要以其旗下另一家開發(fā)企業(yè)世德房地產(chǎn)擔(dān)綱開發(fā)，通過該項(xiàng)目的開發(fā)我們不難發(fā)覺房地產(chǎn)開發(fā)除了要留意經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也應(yīng)留意項(xiàng)目的社會(huì)消息，形成良好的企業(yè)形象，逐步形成品牌形象非常重要。在這方面唐山市開發(fā)企業(yè)較為優(yōu)秀的例子包括興盛房地產(chǎn)、宏達(dá)地產(chǎn)等。6、景泰翰林景泰翰林位于長(zhǎng)寧道以北，產(chǎn)品包括高層公寓、小高層住宅，總占地面積224295平米，總建筑面積556000平米，容積率2.48，共1587戶。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)包括，項(xiàng)目規(guī)劃格局合理，戶型多樣，涵蓋60-200平米，項(xiàng)目施工品質(zhì)優(yōu)良。項(xiàng)目處于鳳凰新城與遠(yuǎn)洋城商圈交界處，地理位置優(yōu)越，北臨高教園區(qū)，所以在此購房的老師客群較多，產(chǎn)品價(jià)格適中。項(xiàng)目小高層產(chǎn)品配給較多，而且由于商圈消費(fèi)實(shí)力較八方商圈存在明顯差距，所以高層產(chǎn)品市場(chǎng)消化實(shí)力強(qiáng)，小高層產(chǎn)品出現(xiàn)肯定的滯銷現(xiàn)象。一期產(chǎn)品交房在即，而一期大尺寸戶型仍有部分存量。因此項(xiàng)目現(xiàn)階段促銷力度較大，全款94折，貸款96折。從宏觀角度來說景泰翰林屬于區(qū)域內(nèi)定位較高的產(chǎn)品，但是市場(chǎng)去化不好，主要是沒有抓住區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶的消費(fèi)特征。區(qū)域內(nèi)客群主要以一次職業(yè)和改善型置業(yè)為主，所以中小戶型更受市場(chǎng)青睞。以下為部分在售戶型：A1戶型118平米C1-2戶型C2戶型105平米D1戶型140平米D2戶型126平米E1-1戶型97平米F2-3戶型95平米G2戶型129平米7、金港國際怡園金港國際怡園位于鳳凰新城裕華道與學(xué)院路交叉口東南，產(chǎn)品包括高層公寓、小高層住宅，總占地面積6萬平米，總建筑面積20萬平米，容積率2.2，共1073戶。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)包括，產(chǎn)品定位純粹，戶型格局較合理，全部戶型為南北通或純南朝向，高層層高3米，雙層中空玻璃、斷橋鋁門窗。項(xiàng)目最為突出的是地段優(yōu)勢(shì)，由于此項(xiàng)目位于裕華道和華巖路商業(yè)配套豐富，教化配套成熟，老社區(qū)對(duì)此項(xiàng)目形成了較好的配套優(yōu)勢(shì)，所以此項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)較高。項(xiàng)目劣勢(shì)包括：由于此項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，前期內(nèi)部銷售房源后期涌入市場(chǎng)，而且對(duì)開發(fā)商品牌形象做成了肯定沖擊，導(dǎo)致后期銷售狀況平淡，市場(chǎng)關(guān)注度不高。隨著鳳凰新城這部分樓盤的集中開發(fā)放量，已經(jīng)在此區(qū)域形成了聚集效應(yīng)，成為西北部置業(yè)首選區(qū)域，而此項(xiàng)目受益區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)，前期產(chǎn)品已經(jīng)基本消化殆盡。隨著碧玉華府以及軍創(chuàng)凱旋城的銷售完畢，以及新項(xiàng)目六合軒府的推出，金港國際怡園產(chǎn)品逐步被市場(chǎng)消化，一期項(xiàng)目將于10月份交房，二期產(chǎn)品正在接受詢問，銷售狀況預(yù)料較為平穩(wěn)。8、六合軒府六合軒府位于鳳凰新城朝陽道與衛(wèi)國路交叉口東，產(chǎn)品包括高層公寓、小高層住宅，總占地面積24100平米，總建筑面積11.3萬平米，容積率數(shù)據(jù)不詳，但估計(jì)會(huì)在3以上。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)包括，產(chǎn)品定位較純粹，戶型從60-140平米不等，包括12層小高層、18層和25層高層產(chǎn)品，雙層中空玻璃、斷橋鋁門窗。項(xiàng)目最為突出的是地段優(yōu)勢(shì)，由于此項(xiàng)目位于金港國際怡園和軍創(chuàng)凱旋城以南，裕華道和華巖路商業(yè)配套豐富，教化配套成熟，老社區(qū)對(duì)此項(xiàng)目形成了較好的配套優(yōu)勢(shì)，所以此項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度較高。據(jù)了解，此項(xiàng)目銷售形勢(shì)主要實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購形勢(shì)，大部分主力房源已經(jīng)完成認(rèn)購，在售產(chǎn)品最低價(jià)格6600元/平米，最高價(jià)格7800元/平米。項(xiàng)目劣勢(shì)包括：此項(xiàng)目容積率較高，戶型設(shè)計(jì)不盡合理，空間奢侈嚴(yán)峻，而且圍合型的建筑形式，轉(zhuǎn)角戶型將成為銷售難點(diǎn)。此樓盤已經(jīng)成為這一區(qū)域聚集效應(yīng)的首批受益者，由于較好的把握了市場(chǎng)節(jié)奏，實(shí)行先期銷售主導(dǎo)的策略，有效避開了市場(chǎng)將來波動(dòng)造成項(xiàng)目收益下降的可能性。此項(xiàng)目的階段性勝利，可以作為這一區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)的標(biāo)記。但是這種市場(chǎng)機(jī)遇，并非是一成不變的，隨著鳳凰新城核心區(qū)域的商業(yè)配套逐步完善，這一區(qū)域的商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)將受到挑戰(zhàn)。而且，此項(xiàng)目的現(xiàn)售價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到了市場(chǎng)承受的上限。以下為部分在售戶型：9、世紀(jì)龍庭世紀(jì)龍庭本不屬于我們本次調(diào)研的鳳凰新城板塊，但是由于其產(chǎn)品種類及價(jià)格區(qū)間與鳳凰新城板塊存在較為緊密的關(guān)聯(lián)性，所以將世紀(jì)龍庭納入到了本次鳳凰新城片區(qū)的調(diào)研范圍。世紀(jì)龍庭位于龍澤路與龍富南道交匯處北側(cè)，產(chǎn)品包括高層公寓、小高層住宅、花園洋房組成，項(xiàng)目占地面積28.35萬平方米，總建筑面積54萬平方米，容積率1.9，建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，采納中空玻璃、鋁塑門窗。項(xiàng)目一期以高層公寓為主，價(jià)格較低，市場(chǎng)認(rèn)可度高，并將于近期交房。后期產(chǎn)品以大戶型產(chǎn)品和躍層產(chǎn)品為主，均價(jià)在6800-7800/平米區(qū)間，總價(jià)較高，市場(chǎng)消化較為緩慢。針對(duì)市場(chǎng)回饋不佳的狀況，開發(fā)商實(shí)行貸款96折、全款92折的實(shí)惠政策。由于中高端客戶對(duì)價(jià)格改變敏感性較低，大戶型產(chǎn)品去化仍舊不佳，但高層剩余產(chǎn)品由于均價(jià)低，市場(chǎng)認(rèn)可度高，存量去化較快。項(xiàng)目產(chǎn)品營銷策略得到，采納低開高走策略，快速形成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，形成逆市熱銷局面。項(xiàng)目施工單位為蘇中建設(shè)，施工質(zhì)量較為牢靠。但是項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，雖然處于遠(yuǎn)洋城商圈輻射范圍內(nèi)，但區(qū)域內(nèi)配套環(huán)境較差，再加上項(xiàng)目高端產(chǎn)品配給較多，去化實(shí)力從中期市場(chǎng)運(yùn)行來看，并不樂觀。以下為部分在售戶型：AD戶型，面積87平米N戶型，面積87平米N戶型，面積87平米E戶型，面積133平米E3戶型，面積118平米B戶型，面積182平米A1戶型，面積282平米I戶型，面積96平米,露臺(tái)部分記半面積。三、區(qū)域意向項(xiàng)目及將來市場(chǎng)運(yùn)行研判在調(diào)研過程中，通過與同行溝通，獲得部分公司在鳳凰新城板塊意向項(xiàng)目信息。首先，唐山本土開發(fā)公司——世徳公司正在醞釀在鳳凰新城北部片區(qū)，位于長(zhǎng)寧道以北，意向地塊面積約為300畝，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，從體量來說，此地塊體量巨大，定位須要審慎合理，世徳公司聘請(qǐng)中原地產(chǎn)進(jìn)行全程策劃跟進(jìn)，由于世徳公司與宏揚(yáng)房地產(chǎn)同為唐山路橋集團(tuán)旗下企業(yè)，據(jù)了解該公司開發(fā)閱歷不足，產(chǎn)品定位及市場(chǎng)把握實(shí)力有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。萬科鳳凰新城項(xiàng)目已完成圍擋的制作安裝工作，但未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售處布置，具