攸縣萬(wàn)代國(guó)際項(xiàng)目溝通匯報(bào)報(bào)告1項(xiàng)目特征初探投入強(qiáng)度高開發(fā)周期緊執(zhí)行難度大項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程概況01

◆負(fù)一層土方已挖掘完工◆地基部分已完成約三分之一的工程◆目前無(wú)《施工許可證》◆開發(fā)商承諾280天封頂◆開發(fā)商準(zhǔn)備超規(guī)劃建設(shè)（原規(guī)劃16層

現(xiàn)準(zhǔn)籌備建25層）◆計(jì)劃在六月份開盤（以商業(yè)為主）項(xiàng)目的建設(shè)周期短（僅280天封頂斷水），各方面的準(zhǔn)備工作需要做詳細(xì)的計(jì)劃，項(xiàng)目的過(guò)程控制工作銜接對(duì)于控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有戰(zhàn)略性意義。02項(xiàng)目過(guò)程控制項(xiàng)目營(yíng)銷重要節(jié)點(diǎn)：

開盤日主體封頂交房入住根據(jù)各節(jié)點(diǎn)和銷售要求加插營(yíng)銷活動(dòng)，如：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、銷售中心、樣板房正式開放、商會(huì)會(huì)所落成典禮等。萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于攸縣建設(shè)南路與新城路交匯的黃金三角，與湘東大市場(chǎng)為一體有著很好的形象展示面。03項(xiàng)目形象面展示思考：建議慎重考慮項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)的主入口設(shè)置并與湘東大市場(chǎng)整體相匹配作為以商業(yè)為主力開發(fā)導(dǎo)向的物業(yè)，道路通達(dá)性至關(guān)重要，有效的聚散消費(fèi)人流，

保證商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)。04項(xiàng)目微循環(huán)交通組織至湘東大市場(chǎng)思考：項(xiàng)目作為湘東大市場(chǎng)的一部分，項(xiàng)目的交通組織、人車流循環(huán)應(yīng)從湘東大市場(chǎng)的整體規(guī)劃來(lái)策劃，包括本項(xiàng)目地下、地上商業(yè)及每層與湘東大市場(chǎng)的連接，同時(shí)亦要考慮項(xiàng)目本身之間的交通組織和循環(huán)。在操盤過(guò)程中也需要注意項(xiàng)目氣質(zhì)的傳達(dá)，讓消費(fèi)者明白萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)具備什么樣的氣質(zhì)，能夠給他們帶來(lái)的是什么樣愿景。氣質(zhì)傳達(dá)主要通過(guò)以下方面表現(xiàn)：項(xiàng)目產(chǎn)品研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究人文圈層研究就目前的項(xiàng)目狀況而言，對(duì)于人文圈層方面的分析不夠深入，缺乏商業(yè)消費(fèi)人流支撐點(diǎn)，目的性消費(fèi)導(dǎo)向不清晰。05項(xiàng)目氣質(zhì)傳達(dá)2008年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境急劇惡化，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，開發(fā)商面臨著很大的壓力。在這樣的市場(chǎng)大勢(shì)之下，以商業(yè)為主力的樓盤如何實(shí)現(xiàn)短

期內(nèi)快速銷售，回籠資金，解決項(xiàng)目后續(xù)的資金壓力？06項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃及實(shí)現(xiàn)迅速回籠資金持續(xù)旺銷利潤(rùn)最大化提升品牌和知名度住宅地產(chǎn)獲利商業(yè)地產(chǎn)獲利商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲利商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向思考：本項(xiàng)目商業(yè)操作是項(xiàng)目獲利的核心操作，商業(yè)銷售是獲利的一面，是一次性的，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是獲利的另外一面，而且是長(zhǎng)期性的，但兩者相輔相成。07

衣褲麗人08商業(yè)業(yè)態(tài)的相互呼應(yīng)思考：項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)之間是否相互呼應(yīng)？是否與湘東大市場(chǎng)整體相呼應(yīng)？

精品世界

地下大賣場(chǎng)

名品中心

男人主場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)4F3F2F1F-1F25F6F

娛樂(lè)、餐飲區(qū)商務(wù)＆居住5F思考本項(xiàng)目與湘東大市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)？

項(xiàng)目總體定位為攸縣湘東大市場(chǎng)中央商業(yè)帝國(guó)，核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？?jī)r(jià)格支撐點(diǎn)在哪里？09商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力思考：作為湘東大市場(chǎng)一部分，商業(yè)性質(zhì)應(yīng)回歸到湘東大市場(chǎng)整體商業(yè)定位來(lái)策劃本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)，可以從湘東大市場(chǎng)的補(bǔ)充性商業(yè)、作為湘東大市場(chǎng)一部分的專業(yè)性商業(yè)和相異于湘東大市場(chǎng)的差異化商業(yè)來(lái)評(píng)審和定位商業(yè)的業(yè)態(tài)。10商業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略業(yè)態(tài)黃金比例思考：項(xiàng)目總體商業(yè)氛圍尚未形成的情況下餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)做為前期主力業(yè)態(tài)起到聚攏人氣，拉動(dòng)消費(fèi)人流的作用；本項(xiàng)目作為以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的湘東大市場(chǎng)版塊核心區(qū)，商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)依賴于強(qiáng)大的消費(fèi)人流。組建項(xiàng)目策劃營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)達(dá)成運(yùn)營(yíng)目標(biāo)控制項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間控制項(xiàng)目推進(jìn)效率控制項(xiàng)目推進(jìn)質(zhì)量“先全盤后分項(xiàng)”“先分項(xiàng)后全盤”“全局+分項(xiàng)同步”“細(xì)節(jié)為王”“節(jié)奏為核”用簡(jiǎn)單的方法作復(fù)雜的事商業(yè)地產(chǎn)評(píng)審三問(wèn)一、業(yè)態(tài)組合批判三問(wèn)放什么產(chǎn)品?什么人去買?為什么要到這來(lái)買?二、規(guī)劃布局批判三問(wèn)可視性好否?通達(dá)性快否?集客力強(qiáng)否?三、營(yíng)銷推廣批判三問(wèn)(開發(fā)目的)圈得住投資者么?(招商目的)找得到經(jīng)營(yíng)者么?(經(jīng)營(yíng)目的)留得下消費(fèi)者么?2項(xiàng)目主題概念推導(dǎo)什么是主題概念？對(duì)于主題概念，我們有以下形象的描述：

主題概念是一條主線如果將組成項(xiàng)目產(chǎn)品特色的各要素比喻成一顆顆的珍珠，那么項(xiàng)目的主題概念就像是一條絲線，它把這些閃亮的珍珠串起來(lái)，成為一條璀璨的項(xiàng)鏈；主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心它把構(gòu)成社區(qū)的種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行；主題概念是一種包裝或一種說(shuō)法在推廣中，項(xiàng)目的社區(qū)構(gòu)成、功能規(guī)劃、建筑園林風(fēng)格、市場(chǎng)形象均通過(guò)主題概念得到合理的，深入人心的闡述和解釋。主題概念是一種生活方式對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，主題概念是項(xiàng)目想要給業(yè)主營(yíng)造的，并在今后入住后享受的一種生活方式。主題概念的不同表現(xiàn)生活主張從業(yè)主的角度，主題概念是一種設(shè)計(jì)理念從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種推廣靈魂從傳播的角度，主題概念是一個(gè)營(yíng)銷理念從銷售的角度，主題概念是一種服務(wù)理念從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種社區(qū)精神從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種我們不敢說(shuō)，萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)能否為新海地產(chǎn)在攸縣地區(qū)實(shí)現(xiàn)“與大市場(chǎng)共榮，締造攸州城市標(biāo)志”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，新海地產(chǎn)的萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的成功必將為萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)模式續(xù)寫里程碑式的一筆，

因?yàn)椤黝}概念推廣前提耶穌與萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)耶穌與萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)最大的不同是，耶穌掌握著自己的命運(yùn)，然后還可能復(fù)活，而萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的命運(yùn)則掌握在自己的運(yùn)營(yíng)整合和現(xiàn)金流手里。

不僅僅是在打造一CBD商業(yè)區(qū)，更應(yīng)該是打造一個(gè)萬(wàn)代國(guó)際中心讓我們開啟這一個(gè)中心的征戰(zhàn)……”“3提問(wèn)

商業(yè)地產(chǎn)定位準(zhǔn)確度、規(guī)劃水平和營(yíng)運(yùn)能力高低一定程度上決定著培育期的長(zhǎng)短。過(guò)量的開發(fā)和真實(shí)商業(yè)市場(chǎng)需求的矛盾有可能帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如果缺乏專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)或購(gòu)物中心開發(fā)商的投資行為就冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)因商業(yè)設(shè)施后期經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)大量空鋪死鋪。將開發(fā)商拖入難以為繼、進(jìn)退兩難的陷井中。

經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)由于受美國(guó)次貸危機(jī)和全世界通脹壓力的影響，國(guó)內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，就業(yè)面臨壓力，消費(fèi)增長(zhǎng)速度大打折扣。據(jù)相關(guān)資料反映，從去年冰災(zāi)以后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)一直沒(méi)有恢復(fù)到去年的水平。目前的定位是否有確切的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)支持商業(yè)的定位？

是否對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行研判？NO.01萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)啟動(dòng)之后，縣城瞬間冒出近400個(gè)與湘東大市場(chǎng)及其周邊相同經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的攤位，是否出現(xiàn)攤位過(guò)度飽和情況？面對(duì)有限的消費(fèi)市場(chǎng)，怎么來(lái)共生共贏？怎么來(lái)處理同行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？NO.02萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)該有一個(gè)龍頭商家，以此形成龍頭效應(yīng)，要有凝聚街道周邊龐大消費(fèi)人群的人氣洼地。萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的龍頭效應(yīng)在哪里？NO.03“龍頭效應(yīng)”現(xiàn)采用8%／年共3年期的返租模式，銷售產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，而經(jīng)營(yíng)模式是商場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)，兩者之間是否沖突？怎么來(lái)協(xié)調(diào)？3年后怎么來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理？

銷售模式與經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ绞欠駴_突？NO.04銷售模式經(jīng)營(yíng)模式PKNO.05如今的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)過(guò)了只要選址得當(dāng)就可以高枕無(wú)憂的階段，對(duì)于現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)而言：如果設(shè)計(jì)上、策略上有缺陷，一樣足以致命?，F(xiàn)商業(yè)定位是否與建筑規(guī)模、建筑規(guī)劃相匹配？停車場(chǎng)車位是否支撐整個(gè)商業(yè)的需要？二樓及二樓以上的商業(yè)和地下商業(yè)與一樓的商業(yè)是否形成互動(dòng)？是否影響貨物的流通、消費(fèi)者的交通流向？是否影響萬(wàn)代國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。商業(yè)配套設(shè)施是否完善？NO.06宣傳策劃是所有成功商業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段之一，強(qiáng)有力的宣傳策劃能夠有效推介和快速提升商業(yè)的知名度。是否有系統(tǒng)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的、目標(biāo)明確的宣傳推廣計(jì)劃？

宣傳策劃是否到位？NO.07Areyouready?價(jià)格定位是整個(gè)定位的核心，將直接影響整個(gè)樓盤的銷售和后期的經(jīng)營(yíng)，先期客戶支持率？?jī)r(jià)格定位的依據(jù)是什么？NO.084商業(yè)地產(chǎn)理念認(rèn)為：◆第一需要時(shí)間，任何市場(chǎng)的發(fā)育都需一個(gè)培育過(guò)程；◆第二需要開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理者、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶多方共同努力；◆第三需要消費(fèi)者認(rèn)可，按市場(chǎng)需求配置資源，滿足消費(fèi)者心理和需求；◆第四需要政府必要的引導(dǎo)和政策扶持。

培養(yǎng)和繁榮商業(yè)是一項(xiàng)艱巨而又長(zhǎng)期的工作理念一要解決好運(yùn)營(yíng)和管理的問(wèn)題。每個(gè)商業(yè)的發(fā)展繁榮都有一個(gè)市場(chǎng)培育過(guò)程，沒(méi)有專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)市場(chǎng)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、策劃和推廣，市場(chǎng)很難培育好，或者要走很多彎路，或者要花費(fèi)更長(zhǎng)時(shí)間。理念二面對(duì)眾多分散的產(chǎn)權(quán)人，要想方設(shè)法引導(dǎo)他們達(dá)成“統(tǒng)一選擇專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)”的共識(shí)，由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)體進(jìn)行全面的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。業(yè)主要積極采取各種方式培育商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展，如采取降租的辦法，通過(guò)“業(yè)主讓利到商戶，商戶讓利到顧客”的策略，鼓舞商戶經(jīng)營(yíng)士氣，提升消費(fèi)者人氣指數(shù)。利用節(jié)慶日經(jīng)常性地舉辦多類型、多樣式的文化娛樂(lè)動(dòng)，提升商業(yè)廣場(chǎng)的人氣，吸納足夠的人流來(lái)商業(yè)廣場(chǎng)消費(fèi)。為部分行政部門提供利民辦事區(qū)，提高商業(yè)廣場(chǎng)人氣（如交電費(fèi)、交水費(fèi)、沖公交IC卡、煤氣IC卡、聯(lián)通、電信、移動(dòng)服務(wù)廳等）

理念三龍頭商家在業(yè)內(nèi)具有非常大的號(hào)召力，具有吸引消費(fèi)者的凝聚力，盡量將高樓層整體出租給龍頭商家，以龍頭商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮龍頭大商家的名牌效應(yīng)，將低樓層作為龍頭商家的輔營(yíng)區(qū)分割租售。這樣的銷售方式可以達(dá)到最高的收益，而且是雙贏的收益，同時(shí)可以建立小商家及投資者的信心，增強(qiáng)商場(chǎng)的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。加大招商力度，注重龍頭商家理念四最大限度爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。充分爭(zhēng)取國(guó)稅、地稅、工商管理等政策的優(yōu)惠，降到管理、經(jīng)營(yíng)成本，在調(diào)查中，廣大經(jīng)營(yíng)者要求在市場(chǎng)培育期3-5年內(nèi)，政府繼續(xù)實(shí)行零收費(fèi)政策，采取放水養(yǎng)魚方式進(jìn)一步緩解經(jīng)營(yíng)者壓力,予以支持商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。加強(qiáng)引導(dǎo)，積極發(fā)揮政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用積極搭建商業(yè)平臺(tái)。利用自身優(yōu)勢(shì)，整合資源，在商業(yè)廣場(chǎng)前搭建各種宣傳和商業(yè)氛圍平臺(tái)。如在商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中，可為政府搭建一些有關(guān)活動(dòng)場(chǎng)地，為商業(yè)廣場(chǎng)制造商業(yè)氛圍。這樣不僅為商業(yè)廣場(chǎng)增添了人氣，也有效展示了商業(yè)廣場(chǎng)的形象。理念五圈子與定位：差異化決定出路

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)切忌盲目追求高定位,切忌首期開業(yè)租金過(guò)高，否則導(dǎo)致養(yǎng)鋪期商戶店里的商品價(jià)格偏高，直接影響銷量，商戶利潤(rùn)下滑,養(yǎng)不住商戶門庭冷落。“先商業(yè)再地產(chǎn)”，“先炒商再炒鋪”的開發(fā)原則