...wd......wd......wd...項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)劃書2015年1月目錄目錄................................................................公司簡(jiǎn)介1.1公司基本信息................................................31.2公司使命....................................................31.3公司基本服務(wù)范疇............................................3工程綜述2.1工程名稱....................................................42.2工程介紹....................................................42.3工程區(qū)域概括................................................42.4工程區(qū)域調(diào)研................................................52.5工程定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃.........................................10招商與運(yùn)營管理3.1統(tǒng)一運(yùn)營優(yōu)勢(shì)...............................................163.2統(tǒng)一運(yùn)營管理規(guī)劃...........................................17盈利商鋪參考租金4.1商業(yè)調(diào)研...................................................224.2租金定制...................................................234.3租金合算...................................................244.4租金回報(bào)...................................................254.5租金免租期.................................................254.6營業(yè)免租期.................................................264.7租金增幅...................................................27綜合成本核算5.1物業(yè)成本費(fèi)用...............................................275.2宣傳推廣及招商費(fèi)用.........................................325.3裝修改建及景觀量化費(fèi)用.....................................345.4運(yùn)營管理人員成本費(fèi)用.......................................355.5辦公用品及其他費(fèi)用.........................................36前期啟動(dòng)核算6.1前期投入...................................................376.2后期經(jīng)營...................................................37公司簡(jiǎn)介二、工程綜述：2.1工程名稱：鄂爾多斯·光亞中心【烏蘭木倫中央鉑金商圈】2.2工程介紹光亞廣場(chǎng)首席全方位娛樂休閑生活中心光亞廣場(chǎng)總面積78000㎡，最前沿的建筑規(guī)劃、最吸引〔兒童、女性〕的全業(yè)態(tài)，最受政府支持….光亞廣場(chǎng)擁有無可匹敵的競(jìng)爭(zhēng)力，從此也讓烏鎮(zhèn)擁有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)越性：光亞中心位于上灣商政核心區(qū)，緊鄰和諧大廈和烏蘭木倫河，連接上灣政府，獨(dú)創(chuàng)政府核心商業(yè)區(qū)，輻射并帶動(dòng)全國兩個(gè)首富之鎮(zhèn)烏蘭木倫鎮(zhèn)和陜西省大柳塔鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)，領(lǐng)航上灣商業(yè)地產(chǎn)。唯一性：光亞廣場(chǎng)國際化時(shí)尚商業(yè)街區(qū)。位于烏蘭木倫城市規(guī)劃中最繁華的唯一中心商業(yè)街區(qū)——3號(hào)橋與濱河景觀大道交匯處。坐擁上灣的鐵東新區(qū)，鐵東新區(qū)全長7公里是烏蘭木倫鎮(zhèn)政府和神華集團(tuán)權(quán)力打造的新城區(qū)，而光亞中心就座落在鐵東新區(qū)的正中心，是上灣唯一的大型商業(yè)核心區(qū)。國際化：光亞中心的建筑是由中國建筑上海設(shè)計(jì)研究院精心設(shè)計(jì)的。整體以三角合圍的方式呈現(xiàn)出來，以陽光、水系、綠地為靈魂。精心打造的空中連廊、觀光電梯、屋頂綠地，可以讓顧客在光亞中心不是單純的購物。2.3工程區(qū)域概括：烏蘭木倫鎮(zhèn)地處鄂爾多斯東南部，與陜西省大柳塔鎮(zhèn)隔河相望。全鎮(zhèn)總面積728平方公里轄16個(gè)行政村，12個(gè)居委會(huì)。總?cè)丝?.6萬。大柳塔鎮(zhèn)，位于陜西省最北端與內(nèi)蒙古自治區(qū)交界處，屬神木縣管轄，總面積376平方公里，常住人口約7萬3千多。2.4工程區(qū)域調(diào)研2.41區(qū)域優(yōu)勢(shì)2.42目標(biāo)客戶訪談?wù){(diào)查調(diào)研背景為了工程整體定位的準(zhǔn)確性，我們對(duì)周邊居民、連鎖及個(gè)體商戶進(jìn)展了全面細(xì)致的訪問式問卷調(diào)研，了解區(qū)域未來連鎖及個(gè)體商家的布局情況以及周邊人群的消費(fèi)需求與特點(diǎn)，為本案提供真實(shí)可靠的定位依據(jù)?？紤]到人口分布、商業(yè)規(guī)劃、交通易達(dá)性等各種因素，確定本次調(diào)研范圍：東至大柳塔、南至李家畔、西至神東電力、北至上灣。調(diào)研目的了解周邊人群的家庭構(gòu)造、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)偏好。了解周邊人群對(duì)目前商業(yè)的意見和態(tài)度以及對(duì)未來商業(yè)的期望程度。了解連鎖及個(gè)體商戶未來對(duì)該區(qū)域開店布局方案。調(diào)研方法總調(diào)研樣本：500份，無效樣本：14份。調(diào)研結(jié)果2.43SWOT分析2.5工程定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃2.51工程定位2.52商業(yè)市場(chǎng)定位2.53工程各樓層業(yè)態(tài)亮點(diǎn)2.531商業(yè)規(guī)劃與功能落位1#高端商務(wù)4#美食天地3#兒童娛樂2樓#時(shí)尚生活1#高端商務(wù)4#美食天地3#兒童娛樂2樓#時(shí)尚生活招商與運(yùn)營管理3.1統(tǒng)一運(yùn)營優(yōu)勢(shì)更省心：住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而所有的商業(yè)中心都是由運(yùn)營管理公司來負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理，通常為5至10年或更長。獲利穩(wěn)定：商鋪獲利是一個(gè)長期過程，新型商業(yè)區(qū)剛開場(chǎng)租金會(huì)比較低，隨著商圈的開展成熟租金增長的幅度會(huì)非常大，并且房產(chǎn)的增值也是無可限量的。增值速度快：中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長、土地稀缺、商鋪比住宅更保值、更增值、地段絕佳、消費(fèi)潛力大3.2統(tǒng)一運(yùn)營管理規(guī)劃3.21招商標(biāo)準(zhǔn)1、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。2、基本原那么：主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進(jìn)。3、招商重點(diǎn)原那么A．重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)有影響、有實(shí)力的商家進(jìn)駐。B．對(duì)名家、名品、名企，重點(diǎn)招商。4、招商五個(gè)優(yōu)先原那么A．廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先引進(jìn)。B．名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)著名品牌優(yōu)先引進(jìn)。C．獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)。D．特色工程優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營工程的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。E．經(jīng)營良好優(yōu)先：在本地經(jīng)營狀況優(yōu)良者優(yōu)先引進(jìn)。3.22推廣策略推廣主題：“蒙、陜首席時(shí)尚購物中心〞

1、形象領(lǐng)先：現(xiàn)代化、高品位、新時(shí)尚

2、全情體驗(yàn)：商業(yè)氣氛與環(huán)境互動(dòng)式體驗(yàn)

3、活動(dòng)引爆：活動(dòng)、公關(guān)、事件，HIGH爆

4、精耕渠道：整合推廣及創(chuàng)新

5、服務(wù)增值：服務(wù)入微、品質(zhì)超凡、尊貴體驗(yàn)攻略核心要領(lǐng)：尖/精/高

尖:直效語言、直效傳播、最大限度的把控目標(biāo)群體

精:清晰、明了、形象化、符號(hào)化的構(gòu)建差異化識(shí)別

高:準(zhǔn)確、快速、強(qiáng)勢(shì)的傳媒動(dòng)力、全方位的覆蓋3.23業(yè)態(tài)分布最歡樂的兒童娛樂城、最大規(guī)模的娛樂休閑地、最全業(yè)態(tài)配比，上灣、大柳塔〞最大的商業(yè)中心、最齊全的潮流服飾最炫的設(shè)計(jì)風(fēng)格、最歡樂的兒童娛樂城高品位的物業(yè)服務(wù)最多的異國風(fēng)情美食、最全的購物樂土可能包含品牌四、盈利商鋪參考租金4.1商業(yè)調(diào)研商業(yè)街區(qū)分析地址金橋購物北側(cè)小街上灣老政府北街李家畔主街北岳餐飲街上灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商鋪面積面積40-50平方米面積33-77平方米面積30-120平方米面積30-90平方米面積24-48平方米店鋪標(biāo)準(zhǔn)開間3-4米進(jìn)深12米開間3-7米進(jìn)深11米開間3-7米

進(jìn)深10-15米開間3-11米進(jìn)深8米開間3米，進(jìn)深8米商業(yè)特征以煙酒、美發(fā)超市通訊業(yè)態(tài)為主以餐飲業(yè)態(tài)為主是上灣地區(qū)老餐飲街以餐飲、煙酒零售

汽車服務(wù)業(yè)態(tài)為主以餐飲業(yè)態(tài)為主

老餐飲街一層農(nóng)副產(chǎn)品為主

二層小型服裝為主租金水平30-40元/月/㎡〔1層〕

15-25元/月/㎡〔2層〕25-35元/月/㎡35-45元/月/㎡45元/月/㎡〔1層〕25元/月/㎡〔2層〕

15元/月/㎡〔3層〕45元/月/㎡一層

30元/月/㎡二層

25元/月/㎡大棚業(yè)態(tài)劃分煙酒；5家餐飲；41家餐飲；34家餐飲；42家農(nóng)副產(chǎn)品超市；3家煙酒；21家通訊；2家大柳塔商業(yè)街區(qū)分析名稱煤海西街柳興大街惠民路義馬大街迎賓路大柳塔服裝街地址聯(lián)華商城南側(cè)聯(lián)華商城北側(cè)聯(lián)華東側(cè)南北向柳興大街北側(cè)聯(lián)華西側(cè)南北向大柳塔惠民路商鋪面積20-30平方米面積30-60平方米面積30平方米30-70平米面積30平方米面積15-40平方米店鋪標(biāo)準(zhǔn)開間2-2.5米進(jìn)深10米開間3-3.5米

進(jìn)深9-13米開間3米，進(jìn)深10米開間3米

進(jìn)深10米開間3米，進(jìn)深10米開間3-6米

進(jìn)深5-7米商業(yè)特征以小型餐飲、灶具針織批發(fā)主，檔次較低。以五金機(jī)電

小型煙酒零售為主，檔次較低以通訊

手機(jī)維修業(yè)態(tài)為主以小型

餐飲、美發(fā)業(yè)態(tài)為主大柳塔鎮(zhèn)政府

所在地，無主要業(yè)態(tài)特征服裝街租金水平20-35元/月/㎡45-50元/月/㎡30-35元/月/㎡35-40元/月/㎡50元-55/月/㎡50-65元/月/㎡業(yè)態(tài)劃分針織批發(fā)；11家五金；41家通訊電器；28家小型餐飲；20家小型餐飲；3家灶具批發(fā)；11家煙酒；13家小家電；6家小型美發(fā)；13家美發(fā)；2家服裝；80家

分布在一層和二層小型餐飲；18家賓館；5家通訊；1家書店；3家其它；小家電

藥店、婚紗影樓等，檔次較低品牌快餐：曼哈頓小餐飲；4家汽車配件；3家4.2租金定制A段非餐飲區(qū)

B

段非餐飲區(qū)

位置

月/㎡

位置

月/㎡

外街24外街21內(nèi)街15內(nèi)街12三層12三層9四層9四層6中心樓一層13中心樓一層10中心樓二層10中心樓二層8中心樓三層8中心樓三層63#一層

153#一層

123#二層

123#二層

103#三層

103#三層

8一拖三15一拖三12A段餐飲區(qū)

B段餐飲區(qū)

位置

月/㎡

位置

月/㎡

4#外街

274#外街

244#三層

144#三層

10A段非餐飲面積

位置外街內(nèi)街面積1245.881657.93租金/月/㎡

2415年租金總計(jì)

358813.44298427.4B段非餐飲區(qū)

位置外街內(nèi)街三層四層3#一層3#二層3#三層中心一層中心二層中心三層一拖三面積3983.544769.744876.673450.811685.371398.21361.21800.911925.71910.92634.94租金/月/㎡

21129612108108612年租金1003852.08686842.56526680.36248458.3242693.3167778130671216109.2184867.2137586379431.4總計(jì)

A斷租金總計(jì)

657240.84總租金4582210.2B段租金總計(jì)

3924969.36餐飲區(qū)

位置4#外街4#三層A段面積513.79B段面積1567.57A段面積0B段面積2171.31租金/天/㎡

27240租金/天/㎡

10年租金總計(jì)

166467.96451460.16租金0年租金總計(jì)

260557.2共計(jì)4.3租金合算4.4租金回報(bào)A段1年

2年

3年

4年

5年

非餐飲區(qū)總租金00657240.8657240.8657240.8回報(bào)比例0060%80%90%總計(jì)00394344.5525792.7591516.8餐飲區(qū)總租金00166468166468166468回報(bào)比例0060%80%90%總計(jì)0099880.78133174.4149821.2B非餐飲區(qū)1年

2年

3年

4年

5年

回報(bào)比例0060%80%90%一拖二總租金00169069516906951690695回報(bào)租金00101441713525561521625一拖三總租金00189715.7379431.4379431.4回報(bào)租金00113829.4303545.1341488.2三層總租金00263340.2526680.4526680.4回報(bào)租金00158004.1421344.3474012.3四層總租金00124229.2248458.3248458.3回報(bào)租金0074537.5198766.7223612.53號(hào)樓1、2、3層總租金00270571.1541142.3541142.3回報(bào)租金00162342.7432913.8487028.1中心樓1、2、3層總租金000538562.4538562.4回報(bào)租金000430849.9484706.2小計(jì)00152313031399753532472B餐飲區(qū)

1年

2年

3年

4年

5年

一拖二總租金00451460.2451460.2451460.2回報(bào)租金00270876.1361168.1406314.1三層總租金00130278.6260557.2260557.2回報(bào)租金0078167.16208445.8234501.5小計(jì)00349043.3569613.9640815.6B段總計(jì)00187217437095894173288A+B總計(jì)002366399436855649146264.5租金免租期裝修免租期行業(yè)慣例一般為：1、超市4~6個(gè)月

2、時(shí)尚服裝服飾類租戶2~3個(gè)月

3、正餐通常為3~4個(gè)月

4、娛樂類通常為3~5個(gè)月如統(tǒng)一經(jīng)營管理，那么需要進(jìn)展整體裝修改建〔如墻體撤除、消防改造、管道改造、水暖電改造等不可預(yù)見因素〕。光亞廣場(chǎng)整體裝修免租期最少需要6個(gè)月的時(shí)間，預(yù)計(jì)最早裝修開場(chǎng)日期為2015年3月19日?！踩缗c業(yè)主協(xié)商時(shí)間過長，那么裝修開場(chǎng)日期還需延長?！?.6營業(yè)免租期經(jīng)營免租期行業(yè)慣例一般為：1、主力店，12~36個(gè)月

2、次主力店，12~24個(gè)月

3、品牌店，12~24個(gè)月

4、特大型品牌店，60個(gè)月〔5年〕經(jīng)過行業(yè)慣例及目前市場(chǎng)分析特制定以下營業(yè)免租期：1、一拖二〔內(nèi)街、外街〕：30個(gè)月

2、一拖三：36個(gè)月

3、三層、四層：〔1、2、4〕36個(gè)月

4、1號(hào)樓中心樓：42個(gè)月5、3號(hào)樓1、2、3層：36個(gè)月

備注：中心樓需引進(jìn)大型商業(yè)或商超，如無法引進(jìn)那么需增加宣傳推廣費(fèi)用及改建費(fèi)用4.7租金增幅非餐飲區(qū)〔年租金增幅〕

非餐飲區(qū)1年

2年

3年

4年

5年

6年

7年

8年

9年

10年

A段

00657240.84657240.84657240.84788689.008788689.008788689.0081025295.711025295.71B段

001523130.483924969.363924969.364709963.2324709963.2324709963.2326122952.2026122952.202總結(jié)002180371.324582210.24582210.25498652.245498652.245498652.247148247.9127148247.912租金增幅餐飲區(qū)〔年租金增幅〕

餐飲區(qū)1年

2年

3年

4年

5年

6年

7年

8年

9年

10年

A段

00166467.96166467.96166467.96199761.552199761.552199761.552259690.0176259690.0176B段

00581738.76712017.36712017.36854420.832854420.832854420.8321110747.0821110747.082總結(jié)00748206.72878485.32878485.321054182.3841054182.3841054182.3841370437.0991370437.099租金增幅綜合成本核算5.1物業(yè)成本費(fèi)用〔悅榕智騰物業(yè)〕5.11人員成本部門職位人數(shù)工資/月備注合計(jì)

〔人數(shù)〕合計(jì)

〔金額〕辦公室經(jīng)理170001人7000綜合管理員140001人4000工程部工程主管145009人29400電工270003500/月/人弱電工13300水暖工256002800/月/人運(yùn)行組390003000/月/人秩序部秩序主管1400012人36400秩序員〔車場(chǎng)〕260003000/月/人秩序員〔巡邏〕6180003000/月/人秩序員〔監(jiān)控〕384002800/月/人保潔部主管1400014人35500保潔員〔內(nèi)〕10240002400/月/人保潔員〔外〕375002500/月/人小計(jì)37人1123005.12物業(yè)成本類別備注合計(jì)

〔人數(shù)〕合計(jì)

〔金額〕保險(xiǎn)月工資總額的29.3%

X

50%16452福利每年每人80037人2467伙食補(bǔ)助全體人員200/月/人37人7400合計(jì)/月37人138619合計(jì)/年37人16634285.13環(huán)境成本工程費(fèi)用核算金額〔元/月〕小計(jì)〔元/月〕保潔工具、損耗、清潔用品消耗公共區(qū)域清潔用耗材40004000清潔用設(shè)備、工具折舊除四害消殺費(fèi)用〔含消毒〕消殺耗材：200元/月200280消殺設(shè)備、工具折舊：80元/月80化糞池清理化糞池清理：400元/月400400化油池清理化油池清理：400元/月400400合計(jì)/月5080合計(jì)/年609605.14公共維修費(fèi)用工程費(fèi)用核算金額

〔元/月〕小計(jì)

〔元/月〕備注公共照明及小件維修材料費(fèi)綜合測(cè)算60006000電梯維保費(fèi)綜合測(cè)算30003000包括電梯維保費(fèi)用及配件費(fèi)用〔5部電梯〕消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)綜合測(cè)算15001500煙感、噴淋、防火卷簾門、消防智能報(bào)警系統(tǒng)等。各種水泵、風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)費(fèi)用綜合測(cè)算20002000高壓供電變壓器及附屬設(shè)備維修、保養(yǎng)費(fèi)用綜合測(cè)算20002000合計(jì)/月14500合計(jì)/年1740005.15物業(yè)成本費(fèi)用：1〕按照以上費(fèi)用測(cè)算，管理成本每月共計(jì)：160637元2〕管理傭金按照月支出成本10%計(jì)算，每月費(fèi)用為：16064元3〕稅金按照每月成本和傭金的5.75%計(jì)算，每月費(fèi)用為：10160元4〕月總費(fèi)用=總支出+管理傭金+稅金=186861元，全年費(fèi)用2242332元。5〕項(xiàng)預(yù)計(jì)得出物業(yè)費(fèi)為每平米5.65元。5.2宣傳推廣及招商費(fèi)用類別預(yù)算合計(jì)：485萬宣傳類戶〔內(nèi)、外〕廣告140萬招商類電視媒體/短信/廣

播/DM直投/燈桿旗/道旗/橫幅等/商圈內(nèi)廣告115萬招商見面會(huì)、商家簽約儀式80萬物料類印刷、包裝、物料、廣告位制作〔內(nèi)街、外街〕、指引牌、50萬備注：由于本次招商面積較大并屬于新興商業(yè)區(qū)。所以在宣傳及推廣方面需要加大力度才能打響知名度。5.21宣傳推廣及招商5.3