1第4章

住房抵押貸款

第一頁，共三十七頁。2本章主要內(nèi)容住房抵押貸款的訂立住房抵押貸款參與者住房抵押貸款中的違約行為及其規(guī)律住房抵押貸款的現(xiàn)金流分析住房抵押貸款的各種方式及其特點和創(chuàng)新第二頁，共三十七頁。3住房抵押貸款的訂立住房抵押貸款的訂立過程簽訂貸款合同貸款人選擇貸款方式及期限批準貸款金融機構(gòu)評估抵押房產(chǎn)價值及申請人信用決定購房、申請抵押貸款第三頁，共三十七頁。4住房抵押貸款的審核對抵押物價值的評估關(guān)于房產(chǎn)價值的評估主體房產(chǎn)的價值將同時影響購房者、銀行和貸款保險方，因此，應(yīng)由誰來委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)估價是一個問題。我國目前一般是由購房者來委托；而抵押貸款發(fā)展成熟的美國，主要是由貸款擔保機構(gòu)（聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局）來委托。關(guān)于評估方法依據(jù)建筑成本、市場成交數(shù)據(jù)和房屋租金等信息，通過重置成本法、市場比較法和收益還原法的估價結(jié)果進行加權(quán)平均而得出。一般以市場比較法得出的估價結(jié)果為主要參考。第四頁，共三十七頁。5對貸款申請人的信用評估貸款申請人的嘗債能力貸款購房的月支出與月收入之比（小于28%）：注意月支出還包括可能的保險費和不動產(chǎn)稅等相關(guān)支出長期債務(wù)總支出與月收入之比（小于36%）：長期債務(wù)總支出還包括如購車貸款等另外，注意借款人收入來源的穩(wěn)定程度貸款申請人的嘗債意愿信用紀錄還款動機：從兩方面衡量，一是貸款成數(shù)（即貸款額與房價的比率）；二是購房動機（自住、投資）第五頁，共三十七頁。6住房抵押貸款的參與者貸款資金供給者指住宅抵押貸款資產(chǎn)的最終持有者，目前在我國還主要是各商業(yè)銀行；在美國機構(gòu)投資者（如壽險公司）也可成為貸款資金供給者貸款服務(wù)者為抵押貸款的正常運作提供服務(wù)，如向借款人收取月付款并轉(zhuǎn)交給抵押貸款債權(quán)人、催款、應(yīng)對提前還款等目前，在我國貸款資金提供者與貸款服務(wù)者相同。第六頁，共三十七頁。7貸款承保者住房抵押貸款涉及三個險種：與貸款者人身相關(guān)的保險：被保險人在保險期限內(nèi)因遭受意外傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力時與抵押房產(chǎn)損失相關(guān)的保險

以上兩個險種在上海市合并為“上海個人抵押住房綜合保險”另外，當貸款成數(shù)過高，貸款方可能因借款人違約遭受較大損失時，貸款方可能要求對借款人違約行為進行保險目前，我國住房貸款保險的承保者主要是商業(yè)性的保險公司第七頁，共三十七頁。8住房抵押貸款中的違約行為被迫違約與理性違約根據(jù)違約原因的不同，可將違約分為被迫違約和理性違約兩種。被迫違約是由于借款人支付能力不足造成，如借款人發(fā)生失業(yè)、離婚等原因造成。在國家經(jīng)濟穩(wěn)定時，這種僅僅緣于借款人意外財務(wù)危機的被迫違約現(xiàn)象不太可能普遍發(fā)生，也較易于控制。第八頁，共三十七頁。9理性違約指由于房地產(chǎn)價格下跌，借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟理性而采取的放棄還貸責任的違約行為。理性違約的條件：當房地產(chǎn)的當前價值小于借款人未償還的本金時，將發(fā)生理性違約理性違約的影響因素：房產(chǎn)價格下跌的幅度越大，越可能發(fā)生理性違約貸款成數(shù)越高，越可能發(fā)生理性違約貸款期限越長，越可能發(fā)生理性違約貸款合同已經(jīng)履行的時間越短，越可能發(fā)生理性違約第九頁，共三十七頁。10在這四個因素中，哪些是銀行能控制的呢？如果房地產(chǎn)升值，理性違約條件就不可能成立。對違約行為的經(jīng)驗分析通過對歷史數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析，歸納出特定貸款群體在抵押貸款中違約行為發(fā)生的規(guī)律。從橫向比較看，住房抵押貸款的違約率遠低于其它貸款。(下圖為美國的數(shù)據(jù))第十頁，共三十七頁。11注:下面的分析源于穆迪公司對美國加州在1970-1988年之間的約700萬筆住房抵押貸款違約行為的研究。1989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款第十一頁，共三十七頁。12表：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況款第十二頁，共三十七頁。13貸款成數(shù)與違約率在不同的貸款成數(shù)區(qū)間內(nèi)，違約率的變化對貸款成數(shù)的敏感程度不同。貸款已履行時間與貸款損失程度累計違約率%6789108642貸款成數(shù)024487296120損失程度%252015105履行時間（月）第十三頁，共三十七頁。14住房抵押貸款現(xiàn)金流分析以固定利率、等額還款的貸款方式為例進行分析幾個術(shù)語：貸款總額P0、合同利率r、貸款期限N（以月計）月付款A(yù)、貸款余額Pn

、月付款中的本金Cn和利息In月付款A(yù)貸款余額Pn：等于以后各期月付款的現(xiàn)值A(chǔ)=P0?r/121-(1+r/12)–NPn=(1+r/12)N-1P0?(1+r/12)N-(1+r/12)n第十四頁，共三十七頁。15月付款中的本金Cn和利息In本金：等于相鄰兩期貸款余額之差利息：等于月付款減本金金額：元12001000800600400200本金與利息的變化（P0=

10萬、r=8%、N=120

）024487296120本金利息月Cn=Pn-1

–PnIn=An

-Cn=Pn-1?r/12第十五頁，共三十七頁。16月付款與貸款期限、貸款利率的關(guān)系月付款與貸款期限月付款隨貸款期限的延長而降低，且最終無限接近于貸款總額與月利率的乘積延長貸款期對于降低月付款的作用是遞減的，因而通過延長貸款期限來減輕借款人還款壓力的作用也是有限的。月付款與貸款利率月付款隨貸款利率的提高而增加。貸款總額相同，貸款期限不同的兩筆抵押貸款，月付款額隨利率上升而提高的速度比較接近月付款相同，貸款期限不同的兩筆抵押貸款，月付款額隨利率上升而提高的速度不同，貸款期限長的月付款額隨利率上升增加更快。第十六頁，共三十七頁。17實際貸款利率當貸款機構(gòu)向借款人收取手續(xù)費或借款人因提前還款繳納罰款時，抵押貸款的實際成本將高于合同利率貸款手續(xù)費與實際貸款利率貸款手續(xù)費一般以貸款總額的某個點數(shù)（a）來收取，如a=2，借款人實際借的資金只有貸款總額的98%。此時，實際貸款利率re為：

P0（1–a%

）

=A（P/A，re/12，N）金融機構(gòu)使用貸款手續(xù)費的好處：及時回收辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中的固定開支第十七頁，共三十七頁。18增強調(diào)節(jié)貸款供求的靈活性減少金融機構(gòu)面臨的風險：在固定利率貸款中，當市場利率下降時，收取貸款手續(xù)費將增加借款人提前還款、再融資的成本。提前還款與實際貸款利率提前還款的權(quán)利是借款人擁有的一項期權(quán)目前，我國人民銀行規(guī)定：提前還款要繳納相當于提前償還額1年的利息的罰款。提前還款時的實際貸款利率：（設(shè)在第t期末償還全部本金）A?(P/A,re/12,t)+(Pt+Qt)

(P/F,re/12,t)=P其中：Qt為提前還款罰款第十八頁，共三十七頁。19住房抵押貸款的方式

按貸款利率的確定方式不同，住房抵押貸款可分為固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款固定利率抵押貸款在貸款合同規(guī)定的貸款期限內(nèi)，貸款利率不隨市場利率變化而改變。固定利率抵押貸款面臨的主要風險利率風險前提：金融機構(gòu)資金來源與資金運用在期限上的不對稱。利率風險來源于金融機構(gòu)對未來利率變動預(yù)期的不充分第十九頁，共三十七頁。20在固定利率抵押貸款中，金融機構(gòu)承擔了全部的利率風險。在美國，由于利率環(huán)境的變化，固定利率抵押貸款經(jīng)歷了流行（20世紀30-70年代）、不流行（70年代）、再流行（80年代中期開始）的過程。提前還款風險主要包含兩個方面的內(nèi)容：不能及時對提前獲得的本金選擇合適的投資渠道而遭受損失在市場利率下降時，本金的提前回收意味著損失了較為可觀的利息收入因此，提前還款行為的發(fā)生頻率與市場利率呈反方向變動。第二十頁，共三十七頁。21可變利率抵押貸款（ARM）我國目前的可變利率抵押貸款貸款利率：參照貸款基準利率，主要由人民銀行指導(dǎo)制定。利率調(diào)整周期：1年美國的可變利率抵押貸款美國的可變利率抵押貸款出現(xiàn)較晚（70年代）美國ARM現(xiàn)狀基準利率：最流行的是1年期的國庫券利率附加利率：反映了貸款過程中的服務(wù)成本以及借款人在貸款合同中擁有的某些權(quán)利的價值（如提前還款權(quán)）第二十一頁，共三十七頁。22初始利率：為吸引借款人，初始利率會低于基準利率與附加利率之和。利率調(diào)整周期：最普遍的是1年，其次是6個月、3年與5年利率調(diào)整幅度在每個利率調(diào)整周期內(nèi)利率調(diào)整幅度有上限、下限的規(guī)定（通常上限為2%）在整個貸款期內(nèi)，利率調(diào)整幅度不能超過某個范圍（通常上限為5%-6%）月付款限制：對月付款額的增長做出限制第二十二頁，共三十七頁。23本金負攤還：借貸雙方可就是否允許負攤還做出規(guī)定；它發(fā)生于以下三種情況：當本期月付款額不足以償還貸款的利息部分某利率調(diào)整期內(nèi)，市場利率的上漲超過了規(guī)定的貸款利率的浮動上限當月付款額的增長超過了對月付款額增長的限制時從以上介紹可見，雖然ARM方式下貸款機構(gòu)向借款人轉(zhuǎn)移了風險，但通過一些列規(guī)定，使借款人承擔的利率風險被控制在一定范圍內(nèi)。第二十三頁，共三十七頁。24固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款的比較違約風險、利率風險和提前還款風險的比較固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款的選擇固定利率抵押貸款的優(yōu)點不必承擔利率風險風險類型違約風險利率風險提前還款風險固定利率抵押貸款較小較大較大可變利率抵押貸款較大較小較小固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款風險比較(從金融機構(gòu)的角度)第二十四頁，共三十七頁。25可變利率抵押貸款的優(yōu)點初始貸款利率較低固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款的轉(zhuǎn)換可轉(zhuǎn)換的可變利率抵押貸款：允許借款人在利率上升時，將貸款方式轉(zhuǎn)換成固定利率抵押貸款可降利率的固定利率抵押貸款：允許在貸款合同預(yù)先設(shè)定的基準利率下降到某一水平時，對貸款利率進行相應(yīng)的下調(diào)。固定還本抵押貸款與固定還款抵押貸款固定還本抵押貸款特點：本金在還款期內(nèi)平均攤還，利息則按上期貸款余額計算。第二十五頁，共三十七頁。26因此，其各期還款額：可見，固定還本抵押貸款的月還款額是足期遞減的。（實際上，這并不符合一般居民收入水平的變化規(guī)律）固定還本與固定還款抵押貸款的比較貸款余額變化的比較（P0=

10萬、r=8%、N=120

）1000600200024487296120月固定還本固定還款第二十六頁，共三十七頁。27利息支付額的比較

(以2004年我國的實際情況為例：貸款利率5.04%)貸款年限還款期數(shù)固定還本利息總額固定還款利息總額兩者差額1012025412751210151803801427247120240506158928312530063217608128730360758194141833每萬元貸款利息支付額的比較注：固定還本利息總額=第二十七頁，共三十七頁。28隨價調(diào)整抵押貸款月付款額的傾斜住房抵押貸款中月付款額的傾斜，是指由于通貨膨脹的存在，使固定利率固定還款方式的抵押貸款的月付款額雖然名義值上每期相等，但按物價水平計算的實際值卻呈現(xiàn)前期還款較高，以后逐期遞減的傾斜狀態(tài)。舉例說明：假設(shè)申請30年期、實際貸款利率（不含通漲）為3%、總額3萬元的住房貸款：通漲情況無通漲通漲率2%通漲率6%貸款合同利率3%5%9%月付款額126.48160.78241.39第二十八頁，共三十七頁。29其結(jié)果是：居民在還款的前期不得不用收入的更大比例來還款；或從另一個角度講，居民不得不減少對住房的當期消費?？梢杂秒S價調(diào)整抵押貸款解決月付款額的傾斜問題。隨價調(diào)整抵押貸款該方式下，金融機構(gòu)通過調(diào)整貸款余額，而不是通過調(diào)整貸款利率來對通貨膨脹做出反應(yīng)。具體做法：在貸款期間，隨物價指標水平的變化調(diào)整貸款余額的名義值（通常一年一次），下一年的月付款額根據(jù)調(diào)整后的貸款余額重新計算。設(shè)第一年末公布的物價指數(shù)為上漲，則年末調(diào)整后的貸款余額P12和第二年的月付款M2額分別為：第二十九頁，共三十七頁。30特點：貸款合同利率中不包含預(yù)期通貨膨脹率，因此，貸款初期的月付款額較低；之后，隨通貨膨脹的發(fā)生而增加。不足：在還款前期，可能出現(xiàn)貸款余額超過抵押物價值的情況，有可能導(dǎo)致借款人做出理性違約的選擇。簡化后可得：（設(shè)第i年末的物價指標的上漲幅度為）第三十頁，共三十七頁。31隨價調(diào)整抵押貸款對住房需求的影響：一個模擬研究Kearl（1979）為估算通貨膨脹條件下還款額傾斜對住房需求的影響，利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作了模擬：如果在1967到1974年間，美國的住房融資采用隨價調(diào)整方式，則居民的住房需求量會產(chǎn)生什么樣的變化？結(jié)果：到1973年底，因還款傾斜而造成的住房存量的減少累計達100-120億美元（按1958年美元可比價格計算），相當于該時期美國住房總存量的1/20。結(jié)論：在通貨膨脹條件下，隨價調(diào)整抵押貸款方式的運用會增加住房需求。第三十一頁，共三十七頁。32其他幾種有代表性的款抵押貸款方式漸進付款抵押貸款為年輕的購房群體設(shè)計在還款的前期（通常前面的5到10年），每年的月付款額按一定速度遞增與固定還款方式比較特點；使月還款額的變化與年輕人收入變化同步不足：前期較低的月還款額降低了本金的償還速度，甚至可能形成本金的負攤還，增加理性違約風險。逆向年金抵押貸款為老年人設(shè)計第三十二頁，共三十七頁。33是一種完全不同的抵押貸款，它的現(xiàn)金流與一般抵押貸款相反：在整個貸款期內(nèi)由金融機構(gòu)定期（通常是每月）向借款人支付一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次償還貸款總額。使老人通過自己擁有的房產(chǎn)改善老年的生活水平增值分享抵押貸款貸方以低于市場利率的貸款利率向購房者提供貸款，同時要求按一定比例分享房產(chǎn)的增值。多用于商業(yè)性或收益性不動產(chǎn)?？赡墚a(chǎn)生的問題：貸款方的現(xiàn)金流出和流入在時間上不對稱出售房產(chǎn)實現(xiàn)增值的時機不由貸款人掌握。（可在合同中增加最后出售時限的規(guī)定）第三十三頁，共三十七頁。34我國住房抵押貸款方式的改進實行抵押貸款利率的多元化，引入固