第五章投資教學重點及難點：交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資、可供出售金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的會計核算。長期股權投資的成本法和權益法的會計核算。第一頁，共七十六頁。第一節(jié)交易性金融資產(chǎn)一、交易性金融資產(chǎn)概述交易性金融資產(chǎn)，是指企業(yè)為了充分利用閑置資金，以賺取資本利得差價為目的，從二級市場購入的，準備在近期內(nèi)出售的股票、債券、基金等金融資產(chǎn)。第二頁，共七十六頁。交易性金融資產(chǎn)兩個基本特征：1、有明確市價，并且能夠在公開的資本市場上交易；2、企業(yè)持有交易性金融資產(chǎn)的目的，是作為暫時閑置資金的存放形式，以保持其流動性和獲利性。第三頁，共七十六頁。二、交易性金融資產(chǎn)的會計處理

應設置“交易性金融資產(chǎn)”、“公允價值變動損益”、“投資收益”等科目。

（一）取得交易性金融資產(chǎn)的核算企業(yè)購入的交易性金融資產(chǎn)，應當按照取得時的公允價值作為初始成本，相關的交易費用直接計入當期損益。第四頁，共七十六頁。當企業(yè)取得交易性金融資產(chǎn)時，按其公允價值，借記“交易性金融資產(chǎn)（成本）”科目，按發(fā)生的交易費用，借記“投資收益”科目，按實際支付的金額，貸記“銀行存款”等科目。如果購入的交易性金融資產(chǎn)價款中包含已到付息期但尚未領取或已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利，應單獨入賬，記入“應收利息”或“應收股利”科目的借方。第五頁，共七十六頁。（二）應收利息或應收股利的核算取得交易性金融資產(chǎn)時實際支付的價款中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或已到期但尚未領取的利息，在實際收到時應借記“銀行存款”，貸記“應收股利”或“應收利息”科目。企業(yè)在持有交易性金融資產(chǎn)期間，被投資單位宣告發(fā)放現(xiàn)金股利或利息，或者在資產(chǎn)負債表日計算債券利息時，借記“應收股利”或“應收利息”科目，貸記“投資收益”科目。第六頁，共七十六頁。（三）后續(xù)計量與出售的核算在資產(chǎn)負債表日，交易性金融資產(chǎn)按其當日的公允價值計價。如果公允價值高于賬面余額，應按其差額，借記“交易性金融資產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；如果公允價值低于賬面余額，則做相反的會計分錄。第七頁，共七十六頁。當企業(yè)出售交易性金融資產(chǎn)時，按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按該項交易性金融資產(chǎn)的成本，貸記“交易性金融資產(chǎn)（成本）”科目，按兩者的差額，貸記或借記“投資收益”科目。同時，將原來計入該交易性金融資產(chǎn)的公允價值變動額轉出，借記或貸記“交易性金融資產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記或借記“投資收益”科目。第八頁，共七十六頁。（四）交易性金融資產(chǎn)核算舉例【例5-1】2007年3月5日，甲公司以銀行存款購入A公司股票20

000股，每股買價5.5元，共計110

000元，并支付相關交易費用820元。該企業(yè)不準備長期持有，因此將其劃分為交易性金融資產(chǎn)。例:第九頁，共七十六頁?！纠?-2】2007年7月3日，C企業(yè)從證券市場上購入B公司2006年7月1日發(fā)行的債券，面值為100

000元，票面利率3%，三年期，每年付息一次。取得時企業(yè)支付的購買價為103

000元（包含已到期未領取的利息3

000元），另支付相關交易費用1

000元。企業(yè)不準備長期持有，將其劃分為交易性金融資產(chǎn)。例:第十頁，共七十六頁。三、交易性金融資產(chǎn)的期末計價與披露（一）交易性金融資產(chǎn)的期末計價在資產(chǎn)負債表日，按照交易性金融資產(chǎn)的公允價值進行計量，公允價值與賬面余額的差額計入當期損益。第十一頁，共七十六頁。（二）交易性金融資產(chǎn)的披露

在資產(chǎn)負債表上：交易性金融資產(chǎn)按照該科目的借方余額列示，反映企業(yè)持有的交易性金融資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日的公允價值。在會計報表附注中披露：交易性金融資產(chǎn)的種類和劃分依據(jù)公允價值的確定依據(jù)每一類交易性金融資產(chǎn)在年初和年末的公允價值第十二頁，共七十六頁。第二節(jié)持有至到期投資一、持有至到期投資概述

持有至到期投資，是指到期日固定、回收金額固定或可以確定，且企業(yè)有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)。一項投資是否劃分為持有至到期投資，主要取決于企業(yè)管理層是否有明確的意圖和財務能力。第十三頁，共七十六頁。二、持有至到期投資的會計處理應設置“持有至到期投資”科目，并在該科目下按債券種類分別開設“成本”、“利息調(diào)整”、“應計利息”等明細分類科目。第十四頁，共七十六頁。（一）購入持有至到期投資的核算企業(yè)購入持有至到期投資的價格有三種情況：按面值購入、折價購入、溢價購入，主要取決于購入時的票面利率與市場利率的差別。從債券投資者角度看，折價是為以后少得利息而預先得到的補償，溢價則是為以后多得利息而預先付出的代價。因此折價和溢價，都需要在債券存續(xù)期間內(nèi)分期攤銷，調(diào)整各期的利息收入，以便正確計算投資收益。第十五頁，共七十六頁。當企業(yè)取得持有至到期投資時，按照該投資的面值借記“持有至到期投資（成本）”科目，按支付的價款中包含的已到付息期但尚未領取的利息，借記“應收利息”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目，按上述科目的差額，借記或貸記“持有至到期投資（利息調(diào)整）”科目。第十六頁，共七十六頁。（二）應收利息和利息收入的核算分期付息、一次還本的持有至到期投資：按票面利率計算應收未收的利息，借記“應收利息”；按持有至到期投資的攤余成本和實際利率計算利息收入，貸記“投資收益”；按兩者的差額，借記或貸記“持有至到期投資（利息調(diào)整）”。第十七頁，共七十六頁。一次還本付息的持有至到期投資：按票面利率計算應收未收的利息，借記“持有至到期投資——應計利息”，按照持有至到期投資攤余成本和實際利率計算確定利息收入，貸記“投資收益”，按其差額，借記或貸記“持有至到期投資（利息調(diào)整）”。第十八頁，共七十六頁。（三）到期收回的核算

應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按其賬面余額，貸記“持有至到期投資（投資成本、利息調(diào)整、應計利息）”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。第十九頁，共七十六頁。（四）持有至到期投資核算舉例

【例5-3】2007年1月3日，甲公司購入一批當日發(fā)行的面值為100

000元、票面利率為3%、每年付息一次的A公司債券，該債券的年限為5年，到期還本。甲公司購入該批債券時，其公允價值為90

000元，相關交易費用為3

000元，款項通過銀行支付。甲公司準備將該債券持有至到期。為簡化計算，假定甲公司于每年年末計息一次。例:第二十頁，共七十六頁。三、持有至到期投資的期末計價與披露（一）持有至到期投資的期末計價在會計期末，對持有至到期投資按照成本與可收回金額孰低計價，并在資產(chǎn)負債表上列示。如果持有至到期投資的可收回金額低于賬面價值，應計提減值準備；借：資產(chǎn)減值損失貸：持有至到期投資減值準備第二十一頁，共七十六頁。（二）持有至到期投資的披露在資產(chǎn)負債表上：持有至到期投資項目根據(jù)“持有至到期投資”科目的期末余額，減去“持有至到期投資減值準備”科目余額后的凈額列示。在利潤表上：本期計提的持有至到期投資減值準備，列入利潤表的資產(chǎn)減值損失項目中，沖減當期利潤。同時，企業(yè)應當在會計報表附注中披露持有至到期投資的其他信息。第二十二頁，共七十六頁。第三節(jié)可供出售的金融資產(chǎn)一、可供出售的金融資產(chǎn)概述

可供出售的金融資產(chǎn)，是指企業(yè)沒有劃分以交易性金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應收款項的金融資產(chǎn)。第二十三頁，共七十六頁。二、可供出售金融資產(chǎn)的會計處理應設置“可供出售金融資產(chǎn)”科目。在該科目下，應按可供出售金融資產(chǎn)類別，分別開設“成本”、“利息調(diào)整”、“應計利息”、“公允價值變動”等明細分類科目。第二十四頁，共七十六頁。（一）取得可供出售金融資產(chǎn)的核算

應按照該金融資產(chǎn)的公允價值和相關交易費用之和作為初始成本入賬，如果支付的價款中包含已到付息期但尚未領取的債券利息，或已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利，應單獨入賬。第二十五頁，共七十六頁。取得的可供出售金融資產(chǎn)為股票的：應按照其公允價值和相關交易費用之和借記“可供出售金融資產(chǎn)（成本）”科目，按所支付價款中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利，借記“應收股利”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”等科目。第二十六頁，共七十六頁。取得的可供出售金融資產(chǎn)為債券的：應按債券面值，借記“可供出售金融資產(chǎn)（成本）”科目，按所支付價款中包含的已到期但尚未領取的利息，借記“應收利息”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目，按其差額，借記或貸記“可供出售金融資產(chǎn)（利息調(diào)整）”科目。第二十七頁，共七十六頁。（二）應收利息和應收股利的核算可供出售金融資產(chǎn)為債券的：應按票面利率計算應收未收的利息，借記“應收利息”或“可供出售金融資產(chǎn)（應計利息）”科目，同時，按可供出售債券的攤余成本和實際利率計算利息收入，貸記“投資收益”科目，按其差額，借記或貸記“可供出售金融資產(chǎn)（利息調(diào)整）”科目?？晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)為股票的：應按被投資單位已宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利，借記“應收股利”科目，貸記“投資收益”科目。第二十八頁，共七十六頁。（三）可供出售金融資產(chǎn)的后續(xù)計量在會計期末，可供出售金融資產(chǎn)應按公允價值計量，公允價值變動計入資本公積。如果可供出售金融資產(chǎn)公允價值高于賬面價值，按其差額借記“可供出售的金融資產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。如果公允價值低于其賬面價值，則做相反的會計分錄。第二十九頁，共七十六頁。（四）處置可供出售金融資產(chǎn)的核算按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，按賬面余額，貸記“可供出售的金融資產(chǎn)（成本、公允價值變動、利息調(diào)整、應計利息）”等科目，按應從資本公積中轉出的公允價值累計變動額，借記或貸記“資本公積——其他資本公積”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。第三十頁，共七十六頁。（五）可供出售金融資產(chǎn)核算舉例【例5-8】2007年1月5日，B公司以每股20元的價格購入T上市公司股票10

000股，作為可供出售的金融資產(chǎn)投資，另支付相關稅費8

500元?？铐椧淹ㄟ^銀行支付。2007年12月31日，T公司股票的公允價值為17元。2008年12月31日，T公司股票的公允價值為17.5元。2009年5月20日，B公司以每股21元的價格將T公司股票全部售出，另發(fā)生相關稅費9

000元。例:第三十一頁，共七十六頁。三、可供出售金融資產(chǎn)的期末計價與披露在會計期末，可供出售金融資產(chǎn)按照公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額直接計入資本公積。在資產(chǎn)負債表上：可供出售金融資產(chǎn)應根據(jù)該科目的期末余額填列，反映企業(yè)持有的可供出售金融資產(chǎn)的公允價值。同時，在會計報表附注中披露相關信息。第三十二頁，共七十六頁。第四節(jié)長期股權投資一、長期股權投資概述企業(yè)的長期股權投資，包括四個方面：1.企業(yè)持有的能夠對被投資單位實施控制的投資，即對子公司的投資。2.企業(yè)持有的能夠與其他合營方一同對被投資單位實施共同控制的權益性投資，即對合營企業(yè)的投資。第三十三頁，共七十六頁。3.企業(yè)持有的能夠對被投資單位施加重大影響的權益性投資，即對聯(lián)營企業(yè)的投資。4.企業(yè)對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響，且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權益性投資。除此以外的權益性投資，應根據(jù)管理層的意圖分為交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)。第三十四頁，共七十六頁。二、長期股權投資初始成本的確定長期股權投資初始成本是指取得長期股權投資時支付的全部價款，或放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值或賬面價值，以及支付的稅金、手續(xù)費等相關費用，不包括為取得長期股權投資所發(fā)生的評估、審計、咨詢等費用，也不包括實際支付的價款中包含的已宣告但尚未領取的現(xiàn)金股利。第三十五頁，共七十六頁。根據(jù)長期股權投資的取得是否與企業(yè)合并有關，將其來源分為兩類，一是企業(yè)合并形成的長期股權投資，二是非企業(yè)合并形成的長期股權投資。第三十六頁，共七十六頁。（一）企業(yè)合并形成的長期股權投資1．同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權投資，應在合并日按取得被合并方所有者權益賬面價值的份額，作為長期股權投資的初始成本。

如果初始成本與所支付的現(xiàn)金、轉讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔的債務賬面價值有差額，應調(diào)整資本公積。資本公積不足以沖減時，沖減企業(yè)的留存收益。第三十七頁，共七十六頁。2．非同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權投資，應在購買日，即購買方實際取得對被購買方控制權的日期，按照所確定的合并成本作為長期股權投資的初始成本。合并成本包括購買方付出的資產(chǎn)、承擔的債務、發(fā)行的權益性證券的公允價值以及為進行企業(yè)合并所發(fā)生的各項直接費用。合并成本與所付出資產(chǎn)、承擔的債務的賬面價值與公允價值的差額，計入當期損益。第三十八頁，共七十六頁。（二）以合并以外的其他方式取得的長期股權投資1．以支付現(xiàn)金取得的長期股權投資，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權投資直接相關的費用、稅金及其他必要支出。

第三十九頁，共七十六頁。2．以發(fā)行權益性證券取得的長期股權投資，應當按照發(fā)行權益性證券的公允價值作為初始投資成本。為發(fā)行權益性證券所支付的手續(xù)費、傭金等從溢價發(fā)行收入中扣除，溢價收入不足以扣除的，應順序沖減資本公積和留存收益。

第四十頁，共七十六頁。3．投資者投入的長期股權投資，即投資者以其持有的對第三方的投資作為出資投入企業(yè)，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本。但如果合同或協(xié)議約定價值明顯高于或低于該項投資公允價值的，應以公允價值作為長期股權投資的初始成本。第四十一頁，共七十六頁。三、長期股權投資的成本法成本法，指投資按投資成本計價的方法。在成本法下，長期股權投資以取得股權時的成本計價。其后，除了投資企業(yè)追加投資、收回投資等情形外，長期股權投資的賬面價值保持不變。投資企業(yè)確認投資收益，僅限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤的分配額，所獲得的利潤或現(xiàn)金股利超過上述數(shù)額的部分作為初始投資成本的收回。第四十二頁，共七十六頁。（一）成本法的適用范圍1．投資企業(yè)能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資。企業(yè)對子公司的長期股權投資采用成本法核算，編制合并財務報表時按照權益法進行調(diào)整。

2．對被投資單位不具有共同控制或重大影響，且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權益性投資。第四十三頁，共七十六頁。（二）成本法的核算特點1．初始確認時，按照初始投資成本增加長期股權投資的賬面價值。

2．被投資單位宣告分派的利潤或現(xiàn)金股利，投資企業(yè)按應享有的部分，確認為當期投資收益。投資年度的利潤或現(xiàn)金股利的處理投資年度以后的利潤或現(xiàn)金股利的處理。第四十四頁，共七十六頁。（三）成本法核算舉例設置“長期股權投資”科目。該科目的借方登記企業(yè)所支出的長期股權投資的初始成本，貸方登記已收回的長期股權投資成本，余額在借方，反映尚未收回的長期股權投資成本。第四十五頁，共七十六頁。

【例5-13】甲企業(yè)2007年4月5日購入乙公司股份100

000股，占乙公司有表決權資本的5%，并準備長期持有，每股價格8.50元，另支付相關稅費25

000元。乙公司于2007年5月2日宣告分派2006年度的現(xiàn)金股利，每股0.5元。2007年度乙公司每股盈余為0.6元。2008年5月5日乙公司宣告分派2007年度的現(xiàn)金股利，每股0.4元。例:第四十六頁，共七十六頁。四、長期股權投資的權益法

權益法，指投資企業(yè)的長期股權投資最初按投資成本計價，以后隨著投資企業(yè)在被投資單位所有者權益中享有份額的變動，對投資的賬面價值進行調(diào)整的方法。第四十七頁，共七十六頁。（一）權益法的適用范圍我國企業(yè)會計準則規(guī)定，投資企業(yè)對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權投資采用權益法核算。權益法適用于兩種情況：1.企業(yè)對被投資單位具有共同控制的長期股權投資，即企業(yè)對合營企業(yè)的長期股權投資。2.企業(yè)對被投資單位具有重大影響的長期股權投資，即企業(yè)對聯(lián)營企業(yè)的長期股權投資。

第四十八頁，共七十六頁。（二）權益法的核算方法長期股權投資采用權益法核算時，應當在“長期股權投資”科目下開設“成本”、“損益調(diào)整”、“其他權益變動”明細科目，進行明細分類核算。第四十九頁，共七十六頁。（二）權益法的核算方法1．長期股權投資的初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，將該部分差額視為投資企業(yè)在接受該項投資中通過購買價格體現(xiàn)出的與所取得股權份額相對應的商譽，構成長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資的初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，應看作被投資單位原有股東無償贈與投資企業(yè)的價值，應確認為當期收益，并調(diào)整長期股權投資的賬面價值。第五十頁，共七十六頁。

2．企業(yè)在持有長期股權投資期間，當被投資單位實現(xiàn)凈利潤時，應按持股比例計算應享有的份額，借記“長期股權投資——損益調(diào)整”科目，貸記“投資收益”科目。當被投資單位發(fā)生虧損時，則做相反的會計分錄，相應減少長期股權投資的賬面價值，但以將本科目的賬面價值減記至零為限。

第五十一頁，共七十六頁。3．企業(yè)在持有長期股權投資期間，對于被投資單位除凈損益以外所有者權益的其他變動，也要按持股比例計算應享有的份額，借記或貸記“長期股權投資——其他權益變動”，貸記或借記“資本公積——其他資本公積”科目。

第五十二頁，共七十六頁。五、長期股權投資核算方法的轉換（一）成本法轉為權益法按轉換時該項長期股權投資的賬面價值作為權益法核算的初始投資成本。

初始投資成本小于應享有的被投資單位凈資產(chǎn)份額的差額，同時增加投資成本和營業(yè)外收入，即借記“長期股權投資（成本）”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。第五十三頁，共七十六頁。（二）權益法轉為成本法當投資企業(yè)由于轉讓股份使其對被投資單位的持股比例下降，或由于其他原因對被投資單位不再具有共同控制或重大影響時，長期股權投資的核算應由權益法改為成本法。投資企業(yè)應按轉換時長期股權投資的賬面價值作為成本法核算的初始投資成本。

第五十四頁，共七十六頁。六、長期股權投資的處置處置長期股權投資時，應按實際取得的價款與長期股權投資賬面價值的差額，確認為當期投資損益，并同時結轉已計提的長期股權投資減值準備。用權益法核算的長期股權投資，應當將原計入資本公積的部分相應轉入當期損益，借記或貸記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記或借記“投資收益”科目。第五十五頁，共七十六頁。七、長期股權投資的期末計價與披露（一）長期股權投資的期末計價我國企業(yè)會計準則規(guī)定，長期股權投資在資產(chǎn)負債表日按照賬面價值與可收回金額孰低計價。如果有跡象表明長期股權投資的可收回金額低于其賬面價值，應確認為減值損失，計提減值準備。第五十六頁，共七十六頁。（二）長期股權投資的披露在資產(chǎn)負債表上：長期股權投資項目應根據(jù)“長期股權投資”科目的期末余額，減去“長期股權投資減值準備”科目期末余額后的凈額填列。在利潤表上：本期計提的減值準備，列入利潤表的資產(chǎn)減值損失項目中，沖減當期利潤。同時，企業(yè)應當在報表附注中披露與長期股權投資有關其他信息。第五十七頁，共七十六頁。第五節(jié)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。第五十八頁，共七十六頁。（一）投資性房地產(chǎn)包括的內(nèi)容1．已出租的土地使用權2．持有并準備增值后轉讓的土地使用權3．已出租的建筑物（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目1．企業(yè)自用房地產(chǎn)2．作為存貨的房地產(chǎn)3．某項房地產(chǎn)，其中一部分用于出租，賺取租金或實現(xiàn)資本增值，另一部分自用

第五十九頁，共七十六頁。二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始成本的確定（一）投資性房地產(chǎn)的確認條件首先要符合投資性房地產(chǎn)的定義；其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件。與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

第六十頁，共七十六頁。（二）投資性房地產(chǎn)初始成本的確定

1．外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價格、相關稅費和可直接歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出。

2．自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。第六十一頁，共七十六頁。三、投資性房地產(chǎn)的會計處理企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)的核算，需要設置“投資性房地產(chǎn)”科目，并在該科目下按照投資性房地產(chǎn)類別和項目開設明細科目，進行明細分類核算。我國企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)按照初始成本入賬后，在資產(chǎn)負債表日還需對其進行后續(xù)計量。后續(xù)計量有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。第六十二頁，共七十六頁。成本模式：指對投資性房地產(chǎn)的取得、計提折舊或攤銷均以其初始成本為計量依據(jù)，在會計期末，按照成本與可收回金額孰低計價，如果可收回金額低于賬面價值，應計提減值準備。第六十三頁，共七十六頁。公允價值模式：指企業(yè)外購和自行建造的投資性房地產(chǎn)按照初始成本入賬，將自用固定資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，按照轉換日的公允價值入賬。入賬后的投資性房地產(chǎn)平時不計提折舊，也不進行攤銷。在會計期末，按照資產(chǎn)負債表日的公允價值對投資性房地產(chǎn)計價，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。第六十四頁，共七十六頁。采用公允價值模式的，應同時滿足以下兩個條件：1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計。由于公允價值模式的應用需要具備相應的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)要能夠隨時取得該房地產(chǎn)的公允價值信息，因此在實際工作中，大多數(shù)企業(yè)會選用成本計量模式。第六十五頁，共七十六頁。（一）取得投資性房地產(chǎn)的核算按照應計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”或“在建工程”等科目。（二）投資性房地產(chǎn)的折舊與攤銷

當計提折舊或攤銷時，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。第六十六頁，共七十六頁。（三）投資性房地產(chǎn)的轉換1．將投資性房地產(chǎn)轉為自用如果轉換前采用成本計量模式，應按投資性房地產(chǎn)在轉換日的賬面價值作為轉化后資產(chǎn)的入賬價值。將其在轉換日的賬面余額、累計折舊、累計攤銷、減值準備等，分別轉入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“累計攤銷”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。第六十七頁，共七十六頁。2．將自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)將轉換前資產(chǎn)的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。