關于“文藝南路項目”的經(jīng)濟技術分析項目概況：該項目位于西安市文藝南路18號，陜西省藝術學校南側，沿文藝南路街面寬度為53米，進深86米，占地面積4662.4平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地，使用年限為50年，規(guī)劃容積率為7.8，規(guī)劃建筑面積密度為29%，綠地率為38%，規(guī)劃建筑面積為36106平方米。（具體見附圖）規(guī)劃建筑物由三個單體組成，兩個為30層，一個為8層，整個建筑物規(guī)劃一二層為商業(yè)用房，建筑面積約8106平方米，二層以上為住宅，建筑面積約28000平方米。該項目地塊目前地貌為固定的建筑物所占用，沿街面為兩層建筑，一層是商鋪，經(jīng)營花鳥魚蟲產(chǎn)品，二層為住宿及辦公用房，院內(nèi)為一排單層廠房，是兩個外租的工廠，分別經(jīng)營服裝加工和印刷業(yè)務。地塊呈東高西低的地形，與市政道路的高差約1~1.5米。該宗土地是由西安眾和置業(yè)于2005年9月13日取得，2006年1月批準的控制性規(guī)劃。據(jù)該公司法人代表周耘介紹，地塊的取得運作周期已五年有余，原先該地塊為一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擁有，土地性質(zhì)為集體所有制，后來市農(nóng)經(jīng)局將其轉(zhuǎn)化為國有土地，并由該局下屬的一個公司將此鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并。兼并以后的企業(yè)經(jīng)營不善，周耘從中運作將該企業(yè)改制為股份制，并取得了該廠土地的使用權，期間進行了職工安置等一系列的工作。西安眾和置業(yè)是周耘為該地塊的地產(chǎn)運作成立的項目公司，據(jù)稱由于目前公司資金壓力較大，無法自我開發(fā)，故而進行項目轉(zhuǎn)讓。二、項目的市場分析：（一）項目的競爭力分析：我們通過對該地塊周遍環(huán)境的考察及分析，形成了以下市場競爭力分析：1．項目的PEST分析（外部分析）：P（政治）——國家對于房地產(chǎn)項目的宏觀調(diào)控依然沒有放松，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟、適用、符合國家建立和諧社會的戰(zhàn)略。對開發(fā)高端產(chǎn)品持壓制和不支持的態(tài)度，所以作為開發(fā)商應該順應國家對于行業(yè)政策的基本動向，結合該區(qū)域，是西安市未來沿街舊城改造的重點地域，區(qū)域的發(fā)展會受到地方政府局部政策調(diào)整的影響；E（經(jīng)濟）——國家第十一個五年規(guī)劃確定了未來五年GDP的年度增長為7.5%，這預示著未來五年我國依然處于經(jīng)濟高速發(fā)展階段，尤其對于處于西部橋頭堡的西安來說，整和資源優(yōu)勢，加快城市化進程，加快城市的輻射功能等方面經(jīng)濟政策的調(diào)整給了開發(fā)商進一步施展的機會；當然，銀行金融政策的調(diào)整會給企業(yè)的融資帶來一系列的障礙，但這恰恰是刺激企業(yè)走出銀行單一融資的絕佳時機。S（社會）——人組成了組織，組織形成了社會，所以對于社會的理解，應該是對于人的理解。人們在享受了高速增長的經(jīng)濟所帶來的物質(zhì)豐富的歡愉后，都在目睹著物價上漲、失業(yè)率增加、資金緊張、生活成本提高等困惑。這時候人的消費和投資行為就會變得越來越審慎，越來越理智，對于房地產(chǎn)這樣一個與老百姓生活息息相關的行業(yè)而言，無疑增加了其定位的難度，人們只會購買最適合自己居住和投資的物業(yè)，而不是品質(zhì)最好的、價格最貴的、環(huán)境最美的物業(yè)。那么，“怎么作到合適？”“對誰最合適？”“什么最合適？”等諸如此類的問題是房地產(chǎn)開發(fā)商必須研究的課題。T（技術）——當今社會對于技術只是理解為工具與手段，有什么樣的需求就有什么樣的技術支撐，當然這是指可實現(xiàn)的需求。當今的房地產(chǎn)技術已經(jīng)演變?yōu)轱L格和流派的時代、環(huán)保與可持續(xù)的時代、人性和立體化的時代，開發(fā)商必須也必然從這些突破技術同質(zhì)化的束縛中解脫出來。從以上政治、經(jīng)濟、社會、技術等四個方面的分析可以看出，項目從宏觀方面環(huán)境方面有著很大的實現(xiàn)性，但對于項目的具體操作提出了一些尖銳的問題。討2．項目的蟻SWOT分州析（項目本鏡身分析）：攝S（優(yōu)勢）辜——駐項目的商業(yè)攔優(yōu)勢：傳統(tǒng)茫的窗簾布匹諸批發(fā)經(jīng)營市渠場和傳統(tǒng)的果花鳥魚蟲市紹場形成了本洞項目的商業(yè)鋒優(yōu)勢，為一膽至二層商鋪蹲的銷售形成滔了環(huán)境的支鎮(zhèn)持；窮項目的交通和優(yōu)勢：本項仙目位于文藝景南路，臨近及建設路，二蠻環(huán)以內(nèi)但緊乒靠二環(huán)，交漠通極為便利喘；換幫項目的傳統(tǒng)毯優(yōu)勢：該地終段為傳統(tǒng)的杏集居住、辦躺公及商業(yè)為名一體的成熟刊區(qū)域，對項久目的定位無沒特別的苛求谷；眉項目的發(fā)展曉優(yōu)勢：該地蜘段為西安市熔未來幾年重搬點的舊城改灑造區(qū)域，道危路的拓寬、匯市政設施的莫完善必將為攪項目未來的枯再增值提供棋有力的佐證星。的項目奔的配套優(yōu)勢息：本項目周觸圍云集著眾拋多的學校、輔醫(yī)院，如文振藝路小學、宏測繪路小學刷、友誼路小呆學、第86舉中學、第7走1中學、省艦藝術學校、剩長安大學、價紅十字會醫(yī)甩院、323澇醫(yī)院，另外區(qū)臨近的建設占路有一大型董菜市場，生斑活配套成熟忌。讀W（劣勢迎）犁——葵地形條件劣級勢：該地塊毀迎街面寬度廟僅為53米靈，進深達8躍6米，這對章于一二層的課商業(yè)布置極刮為不利，同織時也造成了求銷售和使用役上的先天缺愧陷，同時L盤形的建筑布恐局與地塊地揚形之間無太態(tài)多環(huán)境可言掌；舞容積率太高麥的劣勢：7鏡.8的容積牙率使得項目敏的建設成本舌加大，同時箱致使單位占錫地面積上擁堵有太多居住杯人群，增加李了購房容易旱產(chǎn)生擁擠的乓感覺；貌開發(fā)商資金草的劣勢：資橡金瓶頸制約終著開發(fā)商的燕投資決策；籠市場要求的勝劣勢：當前睡市場的理性強和購房者的論審慎增加了換產(chǎn)品的定位意與設計難度秀與信心。陳O（機會）蹤——仍為商業(yè)配套盯的機會：該騰地塊位于較漢為成熟的商準業(yè)區(qū)，且擁圈有沿街53古米完的商業(yè)靜面，無論對出于商業(yè)的銷尸售還是住宅筒的銷售都是旨一個絕佳的蹦機會；查地塊容積率摸高的機會：宿容積率高盡竭管是本項目僵的一個劣勢撥，但同時又植是項目的一炸個機會，這菜個機會使得杰單位面積的笨運做成本得目以降低；死公司在短期撲內(nèi)贏取現(xiàn)金酸流的機會：雀該項目作為畫一個短線的雁地產(chǎn)投資項像目，具有快艘速建設、快就速銷售、快呢速回現(xiàn)的基夜本條件，也膛為集團延續(xù)付了純地產(chǎn)開爬發(fā)的業(yè)務；爛準樓花費用累較為合理的懇機會：通過躬和西安眾和黃置業(yè)有限公繭司法人代表體周耘的兩次傭接觸，其心置理價位大概運會在700朗~800元遮/M雕2衣左右，根據(jù)盆我們這一段胃日子對市場段的了解，在礎二環(huán)以內(nèi)的即類似項目拿簽到這樣的價運位幾乎很難辦，所以這種撥價位我們認茅為較為合理批。登T（威脅）充——傻周圍相似項卸目的威脅：逐在建設路與廈文藝南路的伍東北角上有顏一個項目正竊在進行地堪歇，據(jù)稱是一衰個商業(yè)項目攀，該項目距栽本項目僅百忽米之遙。另艦外，文藝路視上現(xiàn)在正在廣建設的商住蓋項目較多，餅必然會對本甘項目的開發(fā)帥造成一定的憐競爭；敢相臨環(huán)境的卡威脅：該項克目北臨陜西銹省藝術學校量，南臨水衛(wèi)爛儀器廠，均倘為陳舊的建案筑，環(huán)境綠唇化較差，無挖法對本項目透形成視覺上家的支持，坐撓落在一片老要城中的本項耽目會降低它聲本身的感召屯力。艇根據(jù)以上分妄析，可以看匹出，本項目濱的優(yōu)勢與機災會大于劣勢牢與威脅，項袋目自身的劣丈勢可以通過哲開發(fā)商的努誼力將其進行敗轉(zhuǎn)化，項目根所面臨的威怒脅可以通過丘運做使其降砌低到最低。衡通過以上P騾EST分析個和SWOT蛋分析可以看捏出，本項目庫無論從外部歉宏觀上還是謙項目本身都分具有很強的班市場競爭力輪。奇（二）項目子周遍的市場若調(diào)研：白金廣場金物業(yè)類別：心紀普通住宅籮

裝修狀況例：蘆毛坯凡

物業(yè)地址雕：付城南文藝南剝路86號蘆

環(huán)線位置雙：增二環(huán)以內(nèi)之

交通狀況月：肺501、7各10、71團6、308鏡等多條公交濃線路。段開發(fā)商展：危陜西省移民固正大房地產(chǎn)眼開發(fā)公司瘋

戀

銷售宰證：頓99014王

售樓處地鎮(zhèn)址：史文藝南路8臭6號

蓋售樓：俘029－8激78122辟1587釀82551殿6烏

2004則-6-3撕開盤敲起價：39章50元/平解方米娘均價：44磁20元/平挎方米普項目介紹執(zhí)戶型種類：

A戶型：兩室兩廳，面積114.47平方米；

B戶型：兩室兩廳，面積112.77平方米；

C戶型：兩室兩廳，面積114.47平方米，共60套；D戶型：兩室兩廳，面積112.77平方米。優(yōu)東升商務公滲寓爭物業(yè)類別：悔驚商住樓末

裝修狀況燦：繪全裝修粥

建筑類別難：婦高層蠶

物業(yè)地址淚：寶城南文藝北奇路188號去

環(huán)線位置嶄：垮二環(huán)以內(nèi)遠

交通狀況蟲：湊208路，妹14路，3潛02路，3哭09路，7候04路，4楊0路，71嚴0路，22拳2路，23攀2路，23膠路，41路印等二十多條尖線路。螺開發(fā)商眠：強西安市房地尾產(chǎn)管理局第堪一分局狡跌

售樓處地齡址：奇文藝北路1娘88號吳

辦售樓：鋤87893往5558瓜21666棋60誰起價：41充38元/平高方米開盤時間：2004-10-1入住時間：2005-10-1適周邊配套:中、小學：西安高級中學，第9中學幼兒園：西安市第一保育院商場：百盛，愛家，海星醫(yī)院：第四醫(yī)院，皇城醫(yī)院，華仁醫(yī)院，紅會醫(yī)院，323醫(yī)院，空軍醫(yī)院評建材設備:外墻：瓷質(zhì)面磚內(nèi)墻：白色乳膠漆電梯：3部電梯。門窗：戶門為三防門，窗為中空玻璃供電：雙回路供水：24小時供水供氣：天然氣。采暖：分戶式中央空調(diào)通訊：寬帶，有線，。新藝城濁物業(yè)類別：唯太商住樓防裝修狀況：毛坯讀建筑類別：炸高層施物業(yè)地址：拾城南文藝路丹中段蝴環(huán)線位置：距二環(huán)以內(nèi)話交通狀況：沸本項目位于煙文藝北路中濕段，北臨環(huán)恭城南路，南銹接友誼路，皆交通便利。栽開發(fā)商護：摸陜西東城房踐地產(chǎn)開發(fā)有活限公司轟

壞銷售證鹽：編20032險61戴售樓處地址妹：竭西安市文藝尿路59號五建樓

毒售樓：咳029－8南78098微88蠶付款方式：表一次性付款衰、銀行按揭桿起價：31梁00元/平斬方米資均價：33洽00元/平肢方米盤“新藝城”開是由陜西東乒城房地產(chǎn)開設發(fā)講投資開發(fā)的販綜合性房地在產(chǎn)項目。

慰本項目位于寬文藝北路中壘段，北臨環(huán)喪城南路，南腫接友誼路，競交通便利。祖文藝路是西若安著名的商腿業(yè)街區(qū)，商貴業(yè)氣氛濃郁劃。周圍高校肺林立，充滿緒了人文氣息勞。

“新藝充城”地上2景1層，地下罵一層。框架繪剪力墻結構扁。其中，一者、二層裙房乖為商業(yè)用房銜，北樓三－標－七層是寫下字間，八層姨以上是高檔袍住宅。地下傭一層設有停航車場，共有遺63個車位藝。三層設有溉大型屋頂花崇園以及住宅魄會所。環(huán)周邊配套:中、小學：西安市第八十六中學商場：恒興裝飾布批發(fā)中心、恒興輕紡服絨城、浙江村超級服裝城、西安海興超級市場弟建材設備:結構：框架剪力墻結構電梯：6部韓國LG住宅專用電梯，1部韓國LG高級觀光電梯供水：燃氣壁掛式鍋爐，隨時提供熱水供氣：市政天然氣管道入戶消防：樓宇防火、消防應急系統(tǒng)通訊：100兆光纖接入、有線電視接入蛙入住時間：霜2003-醒8-31插建筑面積：蠅18000掙平方米金地園撞物業(yè)類別：沖普通住宅痕裝修狀況：名毛坯頌建筑類別：鏡高層（期房蕩）弱物業(yè)地址：欄城南文藝南躬路136號渾環(huán)線位置：油二環(huán)以內(nèi)炭交通狀況：由地處黃金地到段，與南二擴環(huán)近在咫尺酷，交通便利巨。辟開發(fā)商欺：潑陜西同德房際地產(chǎn)開發(fā)有曬限公司投

鮮銷售證拔：希20030煤78故售樓處地址風：濤文藝南路1籍36號

鼓售樓：納029－8售78939銅3987拜89248及6滴付款方式：或一次性付款閉、銀行按揭揪起價：29地00元/平能方米傳均價：31亞00元/平緩方米悶周邊配套:知建材設備:結構：框架剪力墻結構。外墻：高級全瓷面磚內(nèi)墻：混合砂漿抹面壓光電梯：中外合資電梯。門窗：塑鋼門窗。入戶門為三防門廚房：地面：水泥砂漿拉毛，地面防水保護層掃毛處理。頂棚：混合砂漿壓光。墻面：水泥砂漿拉毛，上下水管口均接至排水點。衛(wèi)生間：地面：水泥砂漿拉毛，地面防水保護層掃毛處理。頂棚：混合砂漿壓光。墻面：水泥砂漿拉毛，上下水管口均接至排水點。供電：自備發(fā)電機組供水：變頻調(diào)速供水供氣：管道天然氣消防：每層設有火災報警聯(lián)控系統(tǒng)及消火栓和滅火器采暖：每戶設壁掛鍋爐一臺，預留空調(diào)安裝位置。通訊：預留兩個電視接口徒項目介紹通

“金地園”由陜西同德房地產(chǎn)發(fā)展投資開發(fā)。項目位于西安市文藝南路136號，地處黃金地段，與南二環(huán)近在咫尺，交通便利，項目占地5.6畝，總建筑面積23360平方米，建筑層數(shù)十九層（地下一層，地上十八層），框架剪力橋結構，總戶數(shù)222戶，戶戶通風，間間采光；八度抗震，多道設防。

“金地園”采用綜合布線，電視、網(wǎng)絡、三位一體。寬帶信息傳輸系統(tǒng)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)為房間提供充足的數(shù)據(jù)信息接點、享受e時代網(wǎng)絡空間。緞通過以上市禽場調(diào)研，可膏以看出該地憂段住宅均呈徑現(xiàn)出以下明陳顯特性：凈1、項目占跡地面積較小仿，開發(fā)體量孝較小，多為緞一棟或幾棟房單體建筑組放成，無法形據(jù)成系統(tǒng)的社周區(qū)環(huán)境；在2、建筑物忠以高層為主捏，多為底商突住宅；走3、項目的應建設標準較倒低，多為外目墻面磚，室點內(nèi)毛坯房；抱4、建筑面牧積大概在1旺00~12踏0M豆2寄左右，屬經(jīng)噴濟適用類型墊的商品房；涂5、項目的弄功能配套比印較齊全，如舍天然氣、集舞中采暖、寬柳帶入戶、電欺梯配置等；廊6、房屋銷繭售價格起伏倆較大，在3或100元/矩M額2縣~4420勤元/M賽2僅之間游動。倒三、項目的釋市場規(guī)劃：云物業(yè)形態(tài)的濕規(guī)劃：偶1、按照控鄉(xiāng)制性規(guī)劃的這指標，本項連目的商業(yè)部筋分為一二層殼，結合當?shù)啬騻鹘y(tǒng)的商業(yè)派氛圍，通過鹿我們對周邊而市場的初步泉了解，在此局部分考慮建靈設一個較為穴集中的、成斜規(guī)摸的花鳥駁魚蟲綜合性僑市場或西安抖市唯一的大逆型漁具市場仗，一來解決眼了商家無規(guī)販模效益的煩拼憂，填補了也市場的空白逐，二來延襲瞇了文藝南路擋傳統(tǒng)的商業(yè)美業(yè)態(tài)，滿足氏了人們生態(tài)介消費的需求餡，三來根除朱了政府市容樂混亂的現(xiàn)狀太，解決了政鐘府對此類經(jīng)軋營戶的安置包問題。通過掠招商和出售部的形式向社險會推出。斷2、住宅由法三部分組成躲，沿街面和爛靠后面均為奪二十八層，肉中間為六層煤。根據(jù)對本構項目周邊相冤似物業(yè)的調(diào)矩研發(fā)現(xiàn)，本膀地區(qū)具備成京熟的居住條階件，如學校購、醫(yī)院、超泄市、菜市場嘩等，無論是隆自住型客戶棍還是投資型趙客戶，均對逃本項目提不戒出什么實質(zhì)蛋性的質(zhì)疑。周另外，本項冰目所處位置甩近臨二環(huán)路粗，雖居于文塵藝路繁華商歸業(yè)區(qū)，但隱瓶于二環(huán)內(nèi)城降市商圈邊緣竟，且建設路腎從歷史的消微費習慣上自拋然的隔斷了聲布批批發(fā)市餃場的嘈雜與納花鳥魚具市柴場的情趣，酒除交通便利最之外，此地夠也具備安靜命的居住氛圍齒。該項目周雄邊商業(yè)的繁駁華使得從業(yè)建人群日益壯藝大，對這群竭人而言，無朽論是買房還針是租房都會佩就近選擇合第適的目標，藍況且項目地紫段的本身優(yōu)塑勢自然而然熟的鎖定了這需部分人群。陰面對這樣的芒市場格局，廈我們對住宅撐部分進行了拿以下規(guī)劃：拌1灶）沿街面二輝十八層：5勿0~80M鈴2聰?shù)墓⑹阶∞q宅，戶型設敘置以一房一粱廳和兩房一桑廳為主；開2墓）靠后的二議十八層：以痛80~10愧0M碰2虜?shù)膬煞恳粡d護和100~旨120M逐2閘的三房一廳百住宅為主；燥3）中間的決六層：單層勁單戶的商住隨，既可為一呀二層提供辦屆公，也可提重供住宿。泰（二）客戶罷群的規(guī)劃：去無疑，本地摔段是一個成捉熟的居住商昌業(yè)區(qū)域，那愚么什么人會毯去對我們的黑物業(yè)發(fā)生興熄趣乃至于購喚買呢？根據(jù)洪我們的市場子調(diào)研，有以避下幾種客戶溝群：宜1、本區(qū)域?qū)业睦献簦壕w他們對本區(qū)捧域有濃厚的喘依戀感和認雷同感，同時遲又對本區(qū)域許的發(fā)展有自廊豪感，他們號熟悉本區(qū)域泊的生活環(huán)境潤與消費場所錦，而親眼看診到的文藝路予與周邊環(huán)境菜的巨大變化妥與蓬勃建設遺發(fā)展更增加通了他們留居血此地的信心東，他們會選仙擇自住或投晶資；槽2、本地區(qū)雞作生意的私李營業(yè)主或從揪業(yè)者：文藝鋼路是西北地捉區(qū)最大的布傾批集散中心古，也是西安鼓最知名、歷導史最悠久的跨花鳥魚具市而場，穩(wěn)定的接客源與商業(yè)花交流保證了愚一批穩(wěn)定的析商戶，他們軍的生意長期須在本區(qū)域經(jīng)尖營，為了工掩作和生活的遷便利，他們拿選擇本區(qū)域降的商業(yè)用房訓為其生意的沙發(fā)展進行延慣續(xù)和提升，瞞選擇本區(qū)域歷的住宅用于玉自住、投資宗或為員工服倒務，此部分站應為主流客挽戶群；碼3、社會其造他階層的人羅群：本區(qū)域伍快速的回現(xiàn)勉和升值優(yōu)勢耽吸引著眾多標的投資者，澡城市半徑二誘環(huán)以內(nèi)的便斃利生活環(huán)境扁與便捷的交寫通條件滿足宰了人們對城紀市生活的要受求，只要做認合適的產(chǎn)品閥，就會有相侮應的投資者陷。傾（三）價格鼠規(guī)劃：絲根據(jù)相似項暖目的市場調(diào)彎研，結合項身目的競爭力命分析，以及泥當前西安市翻房地產(chǎn)的現(xiàn)絡狀及走勢，屆假設該項目堪的價格按以趙下標準實施獵：銹1、住宅部某分：平均售俱價按340問0元/M嘩2能；撥2、商業(yè)部恒分：平均售此價按600寺0元/M撫2再。盲四、項目銷扯售收入：心1凳、住宅部分直：2800詳0M遙2延*3400地元/M怪2必=9520矩0000元陷2、商業(yè)部甲分：810辛6M鴿2別*6000擾元/M舒2餓=4863彈6000元冊小計：P=蔥14383槐6000元恢五、項目的坡成本測算：譽（一）第一栗套方案（按修830元/難M拒2帽準樓花費計蔽算）：張1、準樓花侵費：830仿元/M遠2型；津2、建設工礦程配套費及副政府規(guī)費：避150元/味M邪2毅；楚3、建設工揚程成本：蓬1）建筑安夜裝工程費：囑1700元酷/M霜2答；葵2）設計費飼（含審查費倘）：50元肯/M浴2查；渠3）監(jiān)理費絹：10元/昌M扶2跨；悔4）建設單承位管理費：押30元/年M果2滑；似5）研究試黃驗費及聯(lián)合悉試運轉(zhuǎn)費：師10元/隨M蕉2唱；擠小計：1夠+2+3=蘭2800元做/M證2堡則V務1=361能06*28戲00=10絨10968珍00元鵲4、建設期椅貸款利息減項目建設周袋期如果按1癥.5年考慮川（從取得土遠地之日至竣坡工驗收之日魚），項目利突用外來資金顛按4000闖0000元勝考慮，建設震期貸款按兩妨年等額償還蠢，綜合資金貌年利率按1儀0%考慮，親則項目建設訊期貸款利息客為：減40000廳000*1受0%+（4恰00000尼00*10婦%*0.5蓮+2000溫0000）閉*10%=燈62000德00元晚5、項目基航本預備費：袖V1*5%始=1010晃96800發(fā)*5%=5素05484洋0元乳6、項目的領漲價預備費找：累V1*2%百=1010嚴96800貨*2%=2貌02193壞6元叼7、營銷費看用：凡P*2%=面28767蛇20元察V2=1+迎2+3+4岸+5+6+陵7=117儲25029甜6元8、稅金：小1）營業(yè)稅役、城市建設盈維護費、教欺育附加費、管土地增值稅蠟、防洪基金欄等：6.6焦8腹%莫S1=P*鐵6.68擾%=960脾8245元小2)企業(yè)很所得稅：3薪3%氏S2=（P鄭-V2-S正1）*33叔%=169查77459財*33%=醒56025荷61元攏8、項目凈譯利潤：醬T=P-V敏2-S1-鐮S2=11筆37489坐8元儲根據(jù)以上成年本利潤計算灶，得出本項咸目的投資利返潤率為：T店/（V2+斯S1+S2鐘）*100拌%=8.5宿9%香（二）第二樸套方案（按貴730元/畝M簽2芒準樓花費計僵算）：必1、準樓花聾費：730否元/M啄2敘；缺2、建設工艦程配套費及泥政府規(guī)費：宜150元/魯M夏2牌；蜜3、建設工勝程成本：斥1）建筑安冶裝工程費：柿1700元疑/M沉2角；饑2）設計費職（含審查費動）：50元粘/M永2陣；揪3）監(jiān)理費將：10元/演M脹2疾；蟻4）建設單汪位管理費：記30元/揉M守2循；搬5）研究試膨驗費及聯(lián)合蔬試運轉(zhuǎn)費：數(shù)10元/胖M閱2訪；識小計：1貝+2+3=盡2800元傍/M題2惰則V萌1=361跟06*27閱00=97通48620游0元毅4、建設期廟貸款利息：噸項目建設周孫期如果按1擱.5年考慮筒（從取得土商地之日至竣鵝工驗收之日瞧），項目利焰用外來資金癢按4000該0000元賠考慮，建設效期貸款按兩滔年等額償還簽，綜合資金紅年利率按1亦0%考慮，山則項目建設凡期貸款利息式為：航35000醋000*1給0%+（3市50000梳00*10續(xù)%*0.5枯+1750亡0000）間*10%=稠54250西00元蝦5、項目基朱本預備費：茂V1*5%脊=9748問6200*呼5%=48擔74310甜元業(yè)6、項目的未漲價預備費菊：晨V1*2%從=9748嘉6200*亂2%=19互49724貢元抓7、營銷費犬用：慨P*2%=錄28767下20元嚷V2=1+灣2+3+4田+5+6=佛11261欠1954元7、稅金：我1）營業(yè)稅余、城市建設慶維護費、教控育附加費、喪土地增值稅棵、防洪基金盆等：6.6宜8陡%姻S1=P*薦6.68誰%=960絲8245元待2)企業(yè)赴所得稅：3莊3%蹦S2=（P籠-V2-S扁1）*33蛋%=216吧1508*調(diào)33%=7火13321妄4元碼8、項目凈石利潤：某T=P-V始2-S1-環(huán)