物業(yè)交樓工作管理規(guī)定分析

Summary：交樓是展現(xiàn)施工團(tuán)隊(duì)和管理水平的最佳時(shí)間，也是建筑企業(yè)給業(yè)主留下的最初印象。只有做好了充分的前期準(zhǔn)備工作，認(rèn)真規(guī)劃交樓方案，制定工作管理規(guī)定，并嚴(yán)格按照交房程序執(zhí)行，才能在與物業(yè)交樓過程中營(yíng)造出一種融洽的氣氛，確保與物業(yè)的交樓工作的順利進(jìn)行，為今后的施工方奠定良好的基礎(chǔ)。Keys：物業(yè)；交樓工作；管理規(guī)定引言：在交樓過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)施工方因種種原因，無法辦理房產(chǎn)證或無法取得《住宅專項(xiàng)維修資金》，因此加強(qiáng)施工方交樓服務(wù)工作有助于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。雖然法律法規(guī)對(duì)物業(yè)交樓工作已有明確規(guī)定，但具體操作中仍存在一些問題，需要引起施工方的高度重視。因此，主要針對(duì)商品房交樓工作管理規(guī)定中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對(duì)策建議。一、物業(yè)交樓工作管理意義房屋在銷售過程中，其銷售價(jià)格和物業(yè)費(fèi)是隨著業(yè)主入住時(shí)間的增長(zhǎng)而遞增的。在實(shí)際生活中，常?？吹綐I(yè)主購(gòu)買了施工方服務(wù)后，施工方公司會(huì)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行專業(yè)維修，這就形成了一個(gè)良性循環(huán)。因此，如何有效保護(hù)和保障業(yè)主權(quán)益，使其物有所值，成為了施工團(tuán)隊(duì)不斷探索的課題。很多時(shí)候開發(fā)商承諾向業(yè)主交付房屋后業(yè)主并沒有得到任何施工方服務(wù)，這就造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的房屋服務(wù)并沒有起到應(yīng)有作用，業(yè)主反而陷入了尷尬困境。業(yè)主往往會(huì)認(rèn)為交房后物業(yè)費(fèi)沒有繳納到位或者合同沒有到期就自動(dòng)失效而不繳納或者沒有收到業(yè)主的任何材料就自動(dòng)作廢就屬于違約行為。因此，加強(qiáng)施工團(tuán)隊(duì)交樓的管理工作意義重大且迫在眉睫，為業(yè)主解決實(shí)際問題同時(shí)避免業(yè)主遭受損失[1]。二、交樓的服務(wù)內(nèi)容公共秩序維護(hù)：道路、綠地、路燈和相關(guān)設(shè)施的照明；公用建筑物及其附屬設(shè)備的日常維護(hù)；室內(nèi)裝飾裝修管理。房屋及其共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修：保潔等。房屋及建筑物共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用的空間環(huán)境衛(wèi)生：綠化、環(huán)境衛(wèi)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定或委托施工方企業(yè)為其提供物業(yè)服務(wù)。法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決定的其他物業(yè)服務(wù)：治安保障（保安公司巡邏，安保人員，巡防),交通疏導(dǎo)，公共秩序維護(hù)（警察處理交通事故的車輛),戶外廣告位置設(shè)置),場(chǎng)地清潔清理等。三、物業(yè)交樓工作流程（一）前期接管驗(yàn)收在安排業(yè)主入住之前，施工團(tuán)隊(duì)會(huì)對(duì)所有的房屋和設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，以保證所有的質(zhì)量達(dá)到要求，這一階段的工作重點(diǎn)是工程部門和承包商的溝通協(xié)調(diào)。施工團(tuán)隊(duì)在接受驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)由工程部安排監(jiān)理、分包方進(jìn)行自檢，物管公司將派一名工程師代表參加，并對(duì)工程質(zhì)量提出合理的意見和要求。在工程監(jiān)理和施工單位完成了對(duì)相關(guān)質(zhì)量問題的檢查和整改（此流程將在一個(gè)星期之內(nèi)），由施工方負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收，并按驗(yàn)收項(xiàng)目的人員配備，提出了三種方案：設(shè)備技術(shù)驗(yàn)收組、室內(nèi)裝修質(zhì)量驗(yàn)收組、公共配套設(shè)施驗(yàn)收組，各組按不同的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，分別對(duì)機(jī)電設(shè)備、室內(nèi)裝修(包括所有房門鎖匙的試開)及公共配套設(shè)施進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。施工團(tuán)隊(duì)將首次檢查的項(xiàng)目分為三天，五天，七天后，由保潔公司進(jìn)行徹底的清理，按照交貨量，三到五天內(nèi)完成第一次清理，然后是物管的二次檢查，檢查產(chǎn)品的質(zhì)量，如果還沒有解決的問題，再次發(fā)出通知，要求整改，三天后，安排清潔公司進(jìn)行二次清潔，并要求其對(duì)還在整改的單元進(jìn)行一對(duì)一跟蹤。施工團(tuán)隊(duì)要求在交付業(yè)主使用三天內(nèi)進(jìn)行二次裝修，施工團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性地檢查返工情況，對(duì)質(zhì)量不滿意的問題，一天內(nèi)進(jìn)行最后一次整改，并要求保潔公司進(jìn)行跟蹤，在交房前兩天徹底封閉，鑰匙由專人負(fù)責(zé)，沒有特殊情況不允許任何人進(jìn)出。（二）相關(guān)資料的印制交樓的相關(guān)資料包括:《施工方服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》《物業(yè)使用守則》、《業(yè)主收樓指引》、《業(yè)主資料登記表》《業(yè)主物品資料簽收單》《樓宇情況檢查表》及裝修申辦的相關(guān)文本、表格，管理資料等應(yīng)于交樓前一個(gè)月開始訂制，十天內(nèi)完成定稿，五天內(nèi)完成印制。交樓工作人員的培訓(xùn):施工方應(yīng)于交樓前十天對(duì)參與交樓的工作人員進(jìn)行交驗(yàn)樓培訓(xùn)，要求交樓工作人員掌握小區(qū)現(xiàn)行管理概況，熟悉該樓盤工程狀況、房屋及設(shè)施的情況、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)、保修的內(nèi)容期限等;了解基本情況在交樓過程中能為業(yè)主解答有關(guān)的工程裝修、維修問題:培訓(xùn)內(nèi)容還包括交樓過程中的技巧處理。（三）合同簽訂流程施工方合同簽訂過程中，由于《施工方條例》和《物權(quán)法》等法律法規(guī)是有明確規(guī)定交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的，因此，施工方公司和業(yè)主簽訂施工方合同時(shí)應(yīng)遵循法律法規(guī)中明確交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)的規(guī)定，以便開發(fā)商在交房前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為后期施工方服務(wù)做好準(zhǔn)備。業(yè)主與開發(fā)商在《業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托書》上簽字并加蓋雙方印章后，房屋產(chǎn)權(quán)證書由開發(fā)商送至施工方或業(yè)主，房屋產(chǎn)權(quán)證書原件及復(fù)印件（兩份）由開發(fā)商帶至銀行轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)至開發(fā)商指定銀行賬戶中。房產(chǎn)登記部門對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行核查登記人身份證明及聯(lián)系方式后由房產(chǎn)登記處向施工方或業(yè)主出具房產(chǎn)核驗(yàn)結(jié)果證明。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的銷售合同或房產(chǎn)證上的記載事項(xiàng)及與實(shí)際情況不符的內(nèi)容提出異議后由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)（或三日內(nèi)委托其他房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)）將此情況通知開發(fā)商或業(yè)主并提供相應(yīng)證書作為答復(fù)依據(jù)；如果經(jīng)鑒定有疑問時(shí)，應(yīng)由鑒定單位出具書面證明材料并要求開發(fā)商按規(guī)定進(jìn)行賠償。如因雙方原因未能及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)而導(dǎo)致合同無法履行或無法按約定時(shí)間向業(yè)主交付使用房屋時(shí)，雙方應(yīng)本著友好協(xié)商處理問題并且共同承擔(dān)違約責(zé)任的原則及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)[2]。三、措施建議（一）告知交樓的時(shí)間節(jié)點(diǎn)施工團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該在每年的交樓工作結(jié)束后，向業(yè)主提供詳細(xì)交樓計(jì)劃表，包括交樓時(shí)間節(jié)點(diǎn)、交樓地點(diǎn)等，要詳細(xì)記錄好。當(dāng)業(yè)主有疑問時(shí)，施工方應(yīng)該及時(shí)與業(yè)主溝通，解答業(yè)主疑問。業(yè)主需要提交交樓方案表時(shí)，施工方應(yīng)該及時(shí)告知業(yè)主所提交的方案材料。在交樓后，還要填寫交樓通知書。同時(shí)在交樓通知書上要注明，交樓內(nèi)容和交樓時(shí)間等。（二）施工方驗(yàn)收在交樓時(shí)，施工方要督促業(yè)主填寫好房屋交接表格：房屋驗(yàn)收表（含房屋面積差、門窗尺寸、結(jié)構(gòu)質(zhì)量、公共設(shè)施、公用設(shè)備和配套設(shè)施等）—房屋驗(yàn)收表（含房屋面積和配套設(shè)施等）—房屋驗(yàn)收表（含房屋面積和配套設(shè)施等）—交樓條件核查表（含房屋面積和配套設(shè)施等）—交樓意見表（含房屋面積、配套設(shè)施等）—交樓意見書（含房屋面積、配套設(shè)施等）—整改意見卡”—交樓意見書（含房屋面積、大房套住房面積差、配套設(shè)施等）。若未按期交樓則不能辦理交接手續(xù)。施工方應(yīng)在交樓前通知本公司業(yè)主提前辦理房產(chǎn)證手續(xù)。未辦理房產(chǎn)證手續(xù)的業(yè)主除應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商外，還應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主協(xié)商解決。如不能協(xié)商和解決業(yè)主仍有疑問，可向有關(guān)部門反映并經(jīng)協(xié)調(diào)后再進(jìn)行處理；如不能處理或存在異議必須及時(shí)向施工方反映；由開發(fā)商協(xié)調(diào)解決或直接向施工方提供相關(guān)解決方案等。（三）工作進(jìn)行考核對(duì)于業(yè)主提出的相關(guān)問題，施工方也要認(rèn)真對(duì)待。如在交樓前要給業(yè)主派發(fā)一份交樓須知；交樓時(shí)需要使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專用鑰匙給業(yè)主；交樓時(shí)需要提供業(yè)主與施工方簽訂的交房書；交地中小區(qū)綠化面積不足、影響業(yè)主正常生活等情況需由開發(fā)商協(xié)調(diào)解決的相關(guān)證明等。這些都是對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期施工方交樓管理工作提出考核要求的具體體現(xiàn)。對(duì)施工方進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲，要在考核結(jié)果上給予肯定和獎(jiǎng)勵(lì)。但是，考核和獎(jiǎng)勵(lì)不能成為施工方與業(yè)主之間的交易條件和手段。要做到有獎(jiǎng)必兌現(xiàn)，有罰必兌現(xiàn)。四、總結(jié)施工方交樓是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，所以要掌握一定的專業(yè)知識(shí)和工作技能。對(duì)于一些特殊的交樓時(shí)間節(jié)點(diǎn)，還需要與業(yè)主建立良好的關(guān)系，掌握好交樓的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。交樓是施工方一個(gè)重要環(huán)節(jié)，