養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項目專題研究報告目錄前言一、國外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析二、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析四、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項目設(shè)計要求前 言全球進入人口老齡化的國家和地區(qū)已達到72個2010年全球老年人口已達到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的12%。世界百歲老人約15.2萬備注：進入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。全球人口老年化問題未來十年內(nèi)，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結(jié)構(gòu)往后，人口結(jié)構(gòu)中的40歲以上人口比例逐漸增加中國人口老齡化趨勢我國老年人口的絕對數(shù)量大。我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢顯著。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預(yù)期壽命大大延長。我國人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢?！拔锤幌壤稀?。發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴(yán)重。農(nóng)村青年勞動力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經(jīng)填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國老齡化社會的五大特點二、國外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產(chǎn)力水平良好的社會保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)西方發(fā)達國家老年住宅研究背景西方發(fā)達國家老年住宅研究背景比較項西方型社會東方型社會傳統(tǒng)家庭觀社會風(fēng)尚是獨立自主，互不拖累社會公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔(dān)老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區(qū)服務(wù)目標(biāo)援護純老年家庭援護住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者國外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國倡導(dǎo)“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。國外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國“照料護理式住宅”不來梅老年住宅護理理念環(huán)境理念建筑理念國外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國倡導(dǎo)“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設(shè)施。獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）美國老年住房五種模式

國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國老年人的“夢之城”獨立式公寓各種配套設(shè)施完備功能完善的醫(yī)療設(shè)施美國太陽城

國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老“兩代居”國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本日本老年住房“兩代居”模式國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型日本老年住房“兩代居”模式國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗積水在住宅的各個功能空間中針對老年人設(shè)計的設(shè)計細(xì)節(jié)。結(jié)論把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，是老年住宅的發(fā)展趨勢。日本、新加坡的老年建筑模式對中國的老年住宅規(guī)劃設(shè)計更具有借鑒意義。老年住宅設(shè)計不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。老年住宅設(shè)計應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護理體系的完善。在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導(dǎo)為主的方式解決老年人的居住問題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術(shù)問題。二、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析第一類銜單體的養(yǎng)取老機構(gòu)概念棗：專門的養(yǎng)卻老院或者噸老年公寓趟，不屬于衛(wèi)房地產(chǎn)開端發(fā)項目，要由專業(yè)的閃養(yǎng)老機構(gòu)遞負(fù)責(zé)運僑營。經(jīng)營模斧式：大部分奏為公辦兩民營，貿(mào)采取出汽租或會鋒員制形鵝式案例：北京匯晨六老年公寓耀、上海親摘和源xx老年公研寓案例脅介紹1、項目停概況項目是評北京市首屬公辦叔民營綜杰合性養(yǎng)磁老服務(wù)熄機構(gòu)，枝位于昌償平區(qū)北衣七家鎮(zhèn)漆八仙莊號。規(guī)劃性用地54.2抗1公頃，賀總建筑城面積約50萬平方睡米，共槐規(guī)劃為2期。一期顆工程147畝，設(shè)計旱床位712張，于200帆7年10月31日投入使吃用。二期膏工程計劃目于2011年下半乎年動工煎，床位餡超過一徒萬張。2、項目關(guān)配套設(shè)恐施?綜合服候務(wù)中心繡：為老殊人提供廢日常休才閑的場引館，包既括臺球翠廳、舞島蹈廳、揭健身房捆、卡拉OK廳、書畫驕?zhǔn)?、閱覽棕室、網(wǎng)絡(luò)損教室、多鍋功能廳、爽餐廳、醫(yī)臨務(wù)部、超籌市?溫泉會釘館、游洗泳館項目鳥寄瞰圖3、經(jīng)營駱模式項目由醉北京市伍民政局駝投資興這建，由題匯晨進般行運營防管理。毫匯晨是類專業(yè)的說養(yǎng)老機顫構(gòu)運營公司。4、養(yǎng)老服付務(wù)內(nèi)容（1）賢基本服怪務(wù)：房鬼屋整理賠和日常壘房間整予理、定似期換洗馬床上用虹品和窗側(cè)簾。（2）警營養(yǎng)餐襪服務(wù)：跪根據(jù)老羨人身體框狀況和蜻偏好進流行配餐犬和送餐竄服務(wù)。飄另外，但健康講延堂特聘營養(yǎng)訴專家現(xiàn)場哪講座和交啄流，向老翻人和家屬幕提供健康格飲食建議托。（3）資健康管桿理服務(wù)建：由專嫂業(yè)醫(yī)護蛙人員為萄老人提貢供健康哨管理服集務(wù)。（4）文刺化生活服栽務(wù)：包括燈文化娛樂爺活動、休燭閑健身活華動、DI園Y體驗種扒植和認(rèn)養(yǎng)維。（5）特熟殊服務(wù)：烈應(yīng)老人之及需，提供群理財、陪律護、陪游剩、保健按繁摩等服務(wù)暖。醫(yī)務(wù)部多功能廳舞蹈廳養(yǎng)、KT祖V餐廳上海xx案例介紹1、項目概眼況xx坐落上海緞浦東康橋天小鎮(zhèn)，一喪期工程占嗽地8.3幟3公頃，10萬平方塞米建筑楊。親和碗源老年帝公寓有12幢多層電螺梯住宅樓唇組成，樓欠與樓之間必有連廊相替接。老年妖公寓設(shè)838套居室輪，可供1600位左右的老人盲享受其就中。居釘室建筑融面積約罰五十八障到一百這一十九阻平方米戀不等，敘室內(nèi)櫥咽柜床椅辣、家用呼電器一應(yīng)俱全，趁有線電視喉、寬帶網(wǎng)造絡(luò)、電話棟全部開通滔，冷暖水若二十四小下時供應(yīng)。2、項目配胖套設(shè)施?健康會所戚、老年護墳理院、公誼共服務(wù)大劫樓、養(yǎng)生尸餐廳、醫(yī)膜院/藥房、控頤養(yǎng)院川。3、經(jīng)營模綢式會員制片，分A洞/B/宴C三種斷會員卡鞠。A卡永久使衡用權(quán)。氧可指定三符合條件老人入零住入會時屬一次性串支付入斧會費根據(jù)選擇竟的房型大手小每年支付不同樹年份可繼承聯(lián)、可轉(zhuǎn)寸讓B卡終身使神用權(quán)?？疚醋M止15雄年，按殼年限退還住滿社15年后說，只需繼撞續(xù)繳納年境費根據(jù)選貓擇的房缸型大小陡付不同損入會費入會時一存次性支付獨入會費不可繼承減，不可轉(zhuǎn)酒讓C卡50年伸產(chǎn)權(quán)根據(jù)選判擇的房段型大小付不同月入會費入會時一涂次性支付名入會費不可繼承作，不可轉(zhuǎn)嶄讓房型豪華房相（月問/間）包房（茫月/間象）三人房（偵月/人拼）四人房精（月越/人）床位費450啄0350丘0130像0120斧0護理服務(wù)升費500藏0450018001500合計950祥0800葉0310懇0270場0餐費自儉訂；入行住頤養(yǎng)軋院收醫(yī)慮療保證個金1帥000掃0元灑，出院懇退還。收費標(biāo)輕準(zhǔn)：4、養(yǎng)老斷服務(wù)內(nèi)兄容?提供生纖活管家、端健康管家壘和快樂管塘家三大板袋塊服務(wù)。?養(yǎng)生餐參廳、健康并會所分別坑由專業(yè)的斗索迪斯和奸美格菲兩裁個專業(yè)運慰營機構(gòu)進夢行運營。?頤養(yǎng)院顏提供：基本服避務(wù)：生活錫照料服務(wù)咐、醫(yī)療康央復(fù)服務(wù)、婆康樂服務(wù)特色服覆務(wù)：提供只養(yǎng)老介護捐服務(wù)貼心服杰務(wù)：陪同保就醫(yī)就要獎、老人貴回重物品及典錢財?shù)谋}管的服務(wù)總、代買代沉辦服務(wù)頤養(yǎng)院休閑空間風(fēng)雨連廊休息室餐廳房間實覆景第二類惡養(yǎng)老初服務(wù)嵌筍入式的全住宅小理區(qū)概念：屬于房地鈔產(chǎn)開發(fā)項種目，無專魄業(yè)養(yǎng)老運蹈營機構(gòu)提醒供服務(wù)。偵項目中養(yǎng)珠老服務(wù)主喊要是為悅老年人挨提供一硬個活動鼠的場所播，從精疊神層面味關(guān)懷老幻玉年人。繼項目中設(shè)置的老銹年人活動盆場所一般德規(guī)模不大證。經(jīng)營扎模式：養(yǎng)老部紅分不以驅(qū)盈利為頁目的，蹦通過住惹宅銷售撐來平衡奔養(yǎng)老服石務(wù)支出案例腎：北京怡災(zāi)海花園北京xx案例介紹1、項目魄概況xx花園是一診個大型住并宅小區(qū)項警目，位于侮西南四環(huán)禿路的交接歉處。小區(qū)諷占地733畝分六紅期建設(shè)知，總建筑面摟積110萬平方米決，規(guī)劃住新戶8000戶，規(guī)每劃人口300每00人。2、項目訓(xùn)配套設(shè)思施?教育：得北京第革二實驗慢小學(xué)怡寒海分校低、北京代市第八馳中學(xué)怡拳海分校嗚、500蔑0平方米幼嶺兒園、現(xiàn)榮代化教學(xué)樓、形均體館、罪天文館天、水生滾物館、著蝴蝶館異、計算警機中心?商業(yè)金錘融：華馳潤超市送、餐館廣、娛樂尊休閑、鏡老年活育動中心內(nèi)、金融菜服務(wù)?運動：國汁際標(biāo)準(zhǔn)游早泳館、室腥內(nèi)籃球館釣、人工草令坪運動場勵、網(wǎng)球場負(fù)、足球場3、經(jīng)營模走式項目由涼北京怡妨海房地欣產(chǎn)開發(fā)培有限公仗司進行晨開發(fā)并膏銷售，蒜由北京班達豐物湊業(yè)管理淡有限公司提冰供物業(yè)拔服務(wù)。4、鴉養(yǎng)老服董務(wù)內(nèi)容本項目是版居家養(yǎng)老盟，主要通呆過建設(shè)老煉年大學(xué)為鹽小區(qū)內(nèi)居倦住的老人慚提供休閑醉娛樂的場所及組織賤社區(qū)內(nèi)老朋人參加豐歪富多彩的裹活動，對名老人年進泳行心理上表的養(yǎng)老服暮務(wù)。老年大慘學(xué)活動小區(qū)實沉景圖老年大學(xué)培活動小區(qū)實玻景圖第三類嗽綜合熔型的養(yǎng)你老社區(qū)概念餓：屬于房開地產(chǎn)開橋發(fā)項目堤，項目與中的養(yǎng)足老地產(chǎn)療由開發(fā)療商自行里運營或乞由專業(yè)的運樣營機構(gòu)舅負(fù)責(zé)運足營。經(jīng)營模虧式：養(yǎng)老地垂產(chǎn)部分拋持有、始部分銷傘售案例：北京xx城北京xx案例介旗紹1、項目概噸況北京太陽衛(wèi)城占地總贈面積42萬平方鼠米。建果筑面積30萬平方米福，其中：醫(yī)住宅式公鉆寓和租住完式、安養(yǎng)式銀齡勻公寓共23萬平方米獄，商業(yè)配類套設(shè)施7萬平方米淚。北京太旅陽城集醫(yī)繡療救護、清生活照料生、精神贍養(yǎng)三添大功能鋒于一身毅，為老企年人制敗定了全亂程化的琴養(yǎng)老服適務(wù)模式暗。不僅乎接養(yǎng)身繞體健康印的老人驢，還接養(yǎng)生活卻半自理挎、無自畏理能力武和需要卸臨終關(guān)抵懷的老亮人，涵諷蓋了老丈年人必軟經(jīng)的四財個階段顛。2、項目短配套設(shè)泥施?購物中心代、太陽城計醫(yī)院、文寺化宮、國天醫(yī)堂、幼與兒園?奧林匹斯挨俱樂部：余溫泉會館籍、假日酒倍店3、經(jīng)營袍模式由北京執(zhí)太陽城挑集團投望資興建墊并自行擾運營管腿理。項屆目采取腎住宅公放寓及別閱墅出售羽，養(yǎng)老公寓枕（銀齡懸公寓）貌出租兩巷者相結(jié)廁合的經(jīng)扇營模式處。4、養(yǎng)老冤服務(wù)內(nèi)凱容?住宅醬公寓及枝別墅：庸為購買忘了住所屑的老人炊提供醫(yī)匠療、購淋物、送予餐、家朱政等上測門服務(wù)脈。?銀齡該公寓A棟、帝鏡陽公寓折：是安浪養(yǎng)護理浮公寓，偏主要針翠對生活蜘半自理速和不能夠自理的痕老人采用醫(yī)親護人員督24小絡(luò)時巡診黑制度和吃護理人并員24埋小時特科別看護趣制度。跪而需要零臨終關(guān)耕懷的老人是由享北京太遠(yuǎn)陽城醫(yī)楚院負(fù)責(zé)仰接收，饒老人臨張終時，漂將有醫(yī)紋生和護隆理人員校全程陪妥護。?銀齡器公寓B領(lǐng)棟：廚租住式歸老年公后寓，主循要接養(yǎng)完身體健僻康的老腔人。公蒙寓對居倚住在這岸里的老人實行鑼特色服良務(wù)：一浙是在生紐奉活照料顆上制定感了一整比套服務(wù)舉流程，慰每日為碑老人清劃掃房間蚊、由值班醫(yī)假生對老人大進行巡診染及服務(wù)員范叫早等。在二是餐飲淹服務(wù)由營屑養(yǎng)師提供敞營養(yǎng)配餐寸；為身體幕不適老譯人送餐擾到房間伶等。三槐是組織喚老人開券展豐富糠多彩的休文化活治動。奧林匹斯亮俱樂部超市和除郵局太陽城討醫(yī)院文化會若展中心別墅區(qū)住宅公葛寓帝陽公鐵寓銀齡公野寓北京xx案例介紹1、項目槳概況以“開退郊休社區(qū)之梁先河，立逆晚年幸福頌之標(biāo)準(zhǔn)”勁為目標(biāo)的失東方太陽驕城，坐落饞于有東方級萊茵河之輪美譽的順吳義潮白河偶畔，70詞00畝浩誕瀚林木自乎成天然綠抗色屏風(fēng)，略占地23沃4萬平米菌，建筑面歌積為80萬平米，配套公友建5萬平誦方米。七個風(fēng)格佳各異的小勺區(qū)，約16萬平方魚米人工畝湖和75萬平方拌米的景滑觀綠地?fù)P。全社鋸區(qū)無障如礙設(shè)計膊，紅外亦無線安懇防、水殘源/地源熱陸泵等高消科技智診能產(chǎn)品千應(yīng)用于野社區(qū)各柔項安全叢保障與銅服務(wù)設(shè)退施。2、項目配喂套設(shè)施?高爾夫右球場?俱樂尸部?商業(yè)街3、經(jīng)營模攏式借鑒國箏外老年其住宅的萌先進經(jīng)布驗提出敬“第三贏養(yǎng)老模完式”，武即家庭湊養(yǎng)老與烤社會養(yǎng)啄老相結(jié)卡合，其的運作思陵路：老朝年家庭療買房的悶方式按剖揭或付摸清房款喘，一經(jīng)怕交付即絡(luò)可入住丙；開發(fā)止商從次促年起，瘦逐年向喘業(yè)主回授購部分癢產(chǎn)權(quán)，朵以解決班老年家叛庭的養(yǎng)才老金、喂醫(yī)療保應(yīng)健費。塞如果業(yè)僚主較早社過世，悔而開發(fā)噸商還沒葛完全回堪購產(chǎn)權(quán)切，子女注可繼承缺住宅的孤部分產(chǎn)閃權(quán)；如嬸果業(yè)主久身體健捕康長壽緞，而開雷發(fā)商已艘經(jīng)全部練購回了首產(chǎn)權(quán)，利開發(fā)商估承諾無涌限期免逝費居住謝下去。3、養(yǎng)老服務(wù)柿內(nèi)容豐富社區(qū)吳生活，東揪方太陽城桿乒乓球俱滴樂部、太賭極拳俱樂攝部、棋牌克俱樂部、耀釣魚俱樂福部已于2劃003年較7月份正第式成立，銹今后還將嬌根據(jù)廣大該業(yè)主的不課同需求和伸興趣愛好辰，成立各朝種各樣的啦俱樂部，背為業(yè)主們狗創(chuàng)造相互戰(zhàn)交流的平辜臺，使整挽個社區(qū)沐詳浴在和諧莖歡愉的氛粱圍中。用“我運誤動，我健虎康”的快爭樂感染居撒所中的每獵個人；先慨進完善的想醫(yī)療服務(wù)反機構(gòu)和“誓持續(xù)性照腦顧計劃”廚，為每位彈業(yè)主建立寬的健康跟榜蹤檔案和哪科學(xué)的照支護體系。停位于中心管會所內(nèi)的赴老年大學(xué)受，環(huán)境優(yōu)呆美，教學(xué)特設(shè)施先進肚，旨在豐湯富老年人隨的精神、肢文化生活爬，為老人切開辟一個鍋學(xué)習(xí)、交斬流和增長情知識的場謀所。課程粱設(shè)置形式圈多樣且不攏拘一格，粒含蓋陶藝投、繪畫、讀攝影、雕曠刻、京劇雁、酒類品貌鑒、文學(xué)謊、地理學(xué)姜等課程，耍讓每個有悔興趣和特瓜長的業(yè)主競都可以參洪加進來教置學(xué)相長，固營造了一喊種積極向凈上的生活哪氛圍和健轉(zhuǎn)康愉悅的緣瑞生活態(tài)度旗。商業(yè)街高爾夫潮球場俱樂部歐式風(fēng)該格，塑減造田園翠式社區(qū)六。三、養(yǎng)老地傻產(chǎn)經(jīng)營模式副分析美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所政示，美運國太陽踩城中心愿的收益主清要來源刃于一次謀性銷售裙收益以庸及長期件性收益宮包括公妖寓出租也收益及也配套設(shè)典施的使旨用收益惱。值得指稈出的是夏，太陽城竿中心的充長期性屈收益是論太陽城曉中心的婆重要組它成部分，僅以旬每年配薄套設(shè)施嶼的收益賞為例：會所費勒用：1600糟0人×1轟40美元/人=22賠4萬美元高爾夫球便會費（按1/3居民入會御計）：6000人×15腳00美元/人=90絲式0萬美元合計：224+屈900=袍1124萬美元。即每年內(nèi)這兩項首配套設(shè)飯施的收墨入就達1000多萬美元錢，相當(dāng)于則賣掉50多套別墅鉤（按均價17.冊5萬美元詠計），變并且這葵兩種設(shè)到施是對危社會公總開經(jīng)營瓶，這部交分收入備還未計待入，因毅此這種長狹期性收舉益是太析陽城中萌心的重偷要收益堆來源。目前國內(nèi)筐開發(fā)商在慘老年住宅挪的開發(fā)上車在收益模堤式方面有三種形認(rèn)式：“出售筒”、“男出租”運和“出牧售與出鄙租相結(jié)桂合”；對于穿大型綜猶合性老竿年住宅壤社區(qū)則談存在住宅建設(shè)緒與經(jīng)營管甲理相結(jié)合的經(jīng)營垮模式以編及住宅建設(shè)告與經(jīng)營管迫理相分離的經(jīng)營露模式。國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離老年住宅欺銷售的定替價策略除產(chǎn)品本陸身外、細(xì)致入微絞的物業(yè)管霉理與服務(wù)才是老弊年住宅必項目最大的賣壁點，產(chǎn)品的價揚格定位，漏應(yīng)該高于揮同地段同曬類型的普莊通公寓產(chǎn)循品。物業(yè)服劑務(wù)贏利杠策略物業(yè)服夾務(wù)費由于老之年社區(qū)武的種種夕服務(wù)形證式有別照于其它織普通社通區(qū)，因搜此，老樣年社區(qū)線的物業(yè)陜服務(wù)費蘭的收取擇標(biāo)準(zhǔn)可憐采取相對高價農(nóng)位的形式。各種單蛛項的服涉務(wù)費包括日常噸的定菜送勁菜服務(wù)、難廚師服務(wù)屠、清潔衛(wèi)郵生服務(wù)、灰病人看護利服務(wù)、家汁庭保姆服饅務(wù)、收費獻釣魚服務(wù)便、收費娛扇樂服務(wù)、兆收費健身均服務(wù)、收薦費社區(qū)活仁動服務(wù)等種等。物業(yè)服裂務(wù)中的畝租賃服瓦務(wù)這種產(chǎn)品廚的居民平讓均居住年姑限較短，司后期房產(chǎn)框繼承者存抵在過戶或懇者再次租絕賃的問題賴。國內(nèi)目前佩對于老年妨住宅的物基業(yè)管理還鉗停留在養(yǎng)檔老院、敬耗老院的管爆理模式上會，對于市場瀉化的管理吵老年住宅程的模式，趴還處在起諸步探索階謝段。老年住宅笛物業(yè)管理繁的收入結(jié)堤構(gòu)、盈利隔預(yù)測收入結(jié)側(cè)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對老年人的專項服務(wù)收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000元/人·年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營收益將高于普通住宅，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測由于老扇年人的黃生理及附心理特暫征，他劍們對配茂套設(shè)施奸的使用層率將大刊大高于租普通住愿宅。如肯果經(jīng)營斗得當(dāng)，疫其盈利烘能力將湊高于普壞通住宅雁（如下解例）。老年住宅關(guān)社區(qū)服務(wù)熱的供應(yīng)及蠻收費方式社區(qū)服懶務(wù)內(nèi)容參照國券內(nèi)外現(xiàn)猶有老年失住宅的鋒社區(qū)服祥務(wù)內(nèi)容啄，針對喬老年人斑生、心且理特征禿的老年卸住宅服踢務(wù)應(yīng)包籍括下列昂內(nèi)容：醫(yī)療護繞理方面——醫(yī)院、診簡所、社區(qū)強護理中心體育活求動方面——適合老社年人的三各類運春動如門辜球、保壩齡球、陣高爾夫群等；休閑活動句方面——如棋牌、豈書畫、釣憲魚等教育配套栽方面——老年大奏學(xué)、圖末書館中介資礙源提供——家政服務(wù)汽中心、旅畝游服務(wù)公忌司、房屋驅(qū)中介、婚編介所等社區(qū)活動國的組織——如各類表殖演活動、肚交友活動永、聚會等安。收費方式費用收查取應(yīng)包賽含以下?lián)戏矫妫喝粘Ｎ飿I(yè)呼管理費用協(xié)，按物業(yè)圍建筑面積直收??；專業(yè)物業(yè)召服務(wù)內(nèi)容效，專項收捎??；配套設(shè)施優(yōu)使用費，例按會員制華收費或使末用次數(shù)收亦取。收益模式毯：產(chǎn)品出售香與出租相市結(jié)合的經(jīng)拍營模式，鉗保證部分贈投資的迅宏速回收，易又可取得勢長期穩(wěn)定單收益。經(jīng)營管理懷：可以聘艷請專業(yè)類的老年艇公寓經(jīng)靜營公司段負(fù)責(zé)經(jīng)融營管理警，或則渾跟專業(yè)尺公司聯(lián)西營，以實現(xiàn)長遠(yuǎn)問的經(jīng)營收育益。后期管正理：由于老年棄產(chǎn)品使用毒周期相對記較短，后隙期空置產(chǎn)波品的處理廳上也要考忌慮，可以協(xié)采用回購嬌產(chǎn)權(quán)或聚使用權(quán)陣，再進鉛行統(tǒng)一測銷售或滔出租，慨使其良愉性發(fā)展依。配套設(shè)施再：資源共享攜，向整個出項目的住討戶開放，帝獲取經(jīng)營疊收入。在膨充分滿足賊住戶的前豎提下，可皺以考慮唉向周邊患樓盤或充社會開末放。老年公予寓是住筆宅與服樹務(wù)型商猜業(yè)的復(fù)濤合地產(chǎn)質(zhì)，除產(chǎn)魔品的銷它售（租簽賃）外車，其配娛套設(shè)施幫、服務(wù)羞等等是饑都是收潛益的重系要來源偵。因此韻，更要沉從長遠(yuǎn)稀的眼光材經(jīng)營老率年公寓強。三、養(yǎng)老地共產(chǎn)規(guī)劃卵項目設(shè)廁計要求1）老年團住宅應(yīng)當(dāng)猾配備的基謝礎(chǔ)設(shè)施明乖細(xì)表一、規(guī)荒劃要求2）住戚宅選址燒與場地叨設(shè)計選擇環(huán)境洗質(zhì)量良好楚、交通便車捷的場地陣，作為規(guī)項劃的先決嬌條件?？拷鶞啽镜纳缗艆^(qū)公共弊設(shè)施，摧同時遠(yuǎn)鑼離喧鬧鑼的文娛蘭場所。場地內(nèi)品的合理障規(guī)劃與霧設(shè)計盡可能盈在樓內(nèi)弱外為老咳年人提戒供各種短鄰里交往流、人遣際交流喪的公共刑交往空規(guī)間和環(huán)免境。場地應(yīng)色有足夠饑面積，閑以滿足波開展戶好外活動胸的要求唱。居住區(qū)內(nèi)庫路網(wǎng)設(shè)置扁合理，人派車分流，等來自主干桂道的噪音追少；處理好合珍設(shè)或鄰設(shè)伶的其他設(shè)嶄施與住宅胞之間的關(guān)烤系，既提籌供公共交龍往空間，絕利于老人艘開展體育脾活動，又桿方便生活憐。容積率脾在1.窗0～0灶.1之艇間均可妖進行老瘦年住宅債開發(fā)；合適容積賢率的用地鈴可做“兩挺代居”秒模式的老姓年住宅開當(dāng)發(fā)；低容積傻率的用川地適合念低密度超的老年侮綜合社診區(qū)的開廁發(fā)。入住對象竿的多樣性建筑形面式的多眠樣性老年公煙用建筑胸等設(shè)施服務(wù)醫(yī)療呀人員的配敏備3）容積稍率健康老年藝人日常活盡動半徑的斑設(shè)置為4策50米，濤以此設(shè)置芒服務(wù)設(shè)施冒。小區(qū)內(nèi)族專為老償年服務(wù)話的公用槐建筑的江設(shè)置。跳例如以缺下：護理室庸：護理門與日常錘監(jiān)護活模動基地鄉(xiāng)豐。機能回逮復(fù)訓(xùn)練熟室。醫(yī)務(wù)室首：包含隆日常健排康管理緞、咨詢阿、診察靠、配藥栗的設(shè)施爭。4）配套瘡設(shè)施空間布屋局體現(xiàn)怖老年人繳自立性直、健康測性、安勞全性。設(shè)備與五設(shè)施按睜老年人椒的人體將尺度和甜心理、啦生理特員點進行疼設(shè)計。體現(xiàn)適用緣瑞性，兼顧包老人與照秩顧者的使甲用要求，肢空間具可握改造性。二、建筑否設(shè)計2.1進住宅趟公共空獻間的設(shè)鉗計要點2.1.政1住宅的污坡道無障搞礙設(shè)計要崗點在有臺覆階的地零方應(yīng)設(shè)瞎置坡度蔽平緩的困臺階和支斜面，易標(biāo)準(zhǔn)見慘下表。在坡道動的起點皺及終點中，應(yīng)留演有深度黃不小于鞭1.5癥0m的柱輪椅緩目沖地帶難。坡道側(cè)面改凌空時，耐在欄桿下唯端宜設(shè)高啄度不小于張50mm權(quán)的安全檔飾臺。設(shè)置斜嘩坡引道有臺惹階時應(yīng)設(shè)找置斜坡，秩斜坡的寬緞度應(yīng)為輪悔椅可通行打的寬度，塔斜面坡度莊應(yīng)平緩。設(shè)置扶武手樓梯和您斜坡應(yīng)需設(shè)置連使續(xù)式扶欠手，扶錯手應(yīng)安唱裝牢固狐，同時制還應(yīng)注嗽意扶手蕩的手感免和耐久陜性。坡度平互緩的臺牌階踏步踢狼面高不惱宜大于躺120秩mm，芝踏面寬斑不應(yīng)小椒于38脖0mm毛。設(shè)置房皂檐出入口瘦及斜坡蠅上方宜速設(shè)置房努檐。鋪設(shè)防鳥滑地面痕材料地面鋪設(shè)憑應(yīng)平坦，拋不應(yīng)出現(xiàn)鍛積水現(xiàn)象屠，使用浸鍛水也防滑慌的地面材駁料。設(shè)置叼排水溝時惱，應(yīng)配水勢溝蓋，水筑溝蓋不應(yīng)退妨礙輪椅英乘坐人的核通行。2.1揉.2疫樓廳和爆電梯的溫設(shè)計要罰點留足輪椅界可轉(zhuǎn)身的手空間地面鋪棄設(shè)防滑枝材料地面鋪撫設(shè)浸水呼后也防如滑的材桌料，地拐磚之間爛的縫隙陵不應(yīng)過已寬。方便的沖出入口寬度要加確保輪盾椅可以般通過，弊門寬大思于等于飛800的mm，涼出入口許不設(shè)置祝臺階，冠宜選用豬推拉門稼、自動牙門。設(shè)置信箱拍和留言板設(shè)置位置芝不應(yīng)妨礙稼通行，使耳用高度要梁方便所有暫用戶。設(shè)置電梯超過3住層要配母備電梯獄。電梯尺段寸要適推應(yīng)擔(dān)架肯的長度國。電梯與樓膛面無高差鍵。電梯最勺小尺度田140旋0mm番(w)皂X13稅50m怨m(D鄭)設(shè)置休姜息椅可設(shè)置破椅子，斥方便等漆候電梯筒時，可版以坐下皺休息或圣放置行性李。電梯內(nèi)部榆設(shè)置轎廂壁上腰離地0.伯9m和0撤.75m形處有扶手葉設(shè)置；正驅(qū)對電梯轎界廂門的壁前上懸掛傾驢斜的鏡面徑。電梯按紀(jì)鈕操作歐盤設(shè)在紐奉適合乘境輪椅者益使用的騰高度，拘且兩側(cè)發(fā)都可進瞎行操作康。電梯開歐門時間投較長，宴且門口潑裝有光償電管裝訓(xùn)置，防日止夾傷膚。2.1.燃3公用椒走廊設(shè)計喜要點設(shè)置連惡續(xù)扶手在0.鞏9m和榨0.7束5m高務(wù)處宜設(shè)剛圓桿橫沈向扶手禁，扶手蹄離墻面商40～拘50m伴m。防滑地面使用浸爛水后也紹能防滑慣的地面壤材料。窗門不乘應(yīng)妨礙舉通行門、窗寶的開啟艷扇不應(yīng)驕妨礙走升廊的通期行。無突出廈的墻壁滅火器、穴留言板等氏應(yīng)設(shè)置在縫不妨礙走茫廊通行的紅位置上。無臺階閃地面取消電建梯到電酷梯廳的確出入口肝以及門臟廳部分逼的臺階堡，地面灑存在高裹差的時棋候，應(yīng)也設(shè)置斜慰坡。走廊寬度器設(shè)置考慮輪兄椅和行搞人并行議通過，躁因此寬比度不應(yīng)疊小于1烘.2m尾。2.1挽.4監(jiān)公用樓萄梯設(shè)計心要點易識別挽的臺階貧面為避免清臺階面橡產(chǎn)生陰普影，應(yīng)榆考慮采標(biāo)光與照紙明的情暴況，改里變臺階畏的顏色丈和材質(zhì)川，可便紋于識別觀。設(shè)置扶手樓梯的獲扶手應(yīng)圣安裝牢善固。采告用近似役圓形的見扶手，窩沿樓梯忠兩側(cè)連格續(xù)安裝皮。端部和向下方雕或墻壁終彎曲。光如果有優(yōu)可能最墻好與走啦廊連接來在一起啞。坡度平緩窄的樓梯為盡可能釘縮短萬一飄跌落下來礎(chǔ)的距離，喘可采用帶霞平臺的折加跑樓梯。炎踏面高度央不應(yīng)大于責(zé)150m窮m，踏面貝寬度不應(yīng)撈小于30收0mm。樓梯的寬促度充足考慮樓梯辦可并行通擠過使用拐迅杖的老人無和攙扶人急，寬度約奮1200油mm。踏步的防憂滑措施臺階面計使用防把滑材料測，臺階俘面邊沿掃設(shè)置防剖滑條，坦要和臺諒階面保橡持在同由一平面腥。2.1遮.5酒院落設(shè)輛計要點防滑地縮慧面材料篩的鋪設(shè)引道和臺物階斜面的陶地面鋪設(shè)擱應(yīng)平坦，拿不應(yīng)產(chǎn)生賠積水情況蒙。注意鋪地毯材料選用丟浸水后仍些防滑的材閱料。路中央睬設(shè)置井規(guī)蓋時，城不應(yīng)突桂出地面滑，注意節(jié)井蓋不淋要突出蛛。設(shè)置車慣庫車庫應(yīng)設(shè)扔計在戶門壺附近，從蹄車棚到大央門處不被錢雨淋到。房檐的設(shè)亂置在戶門處淺可設(shè)置寬允大的房檐魔。充足的照呆明門廊要楚保持充遙足的照捎明，為了防止止樓梯上產(chǎn)磨生濃重的層陰影，注努意照明的供位置和角稀度，可設(shè)曲置低位燈盡。設(shè)置對娘講話筒設(shè)置扶檢手臺階邊應(yīng)逃設(shè)置連續(xù)幅式扶手。坡度平緩涌的臺階存在地面以高差時，途應(yīng)在臺階醉附近設(shè)置逮斜坡。2.1霸.6反細(xì)部空升間設(shè)計波要點1）墻路壁墻壁轉(zhuǎn)晃角部分騎作圓角頃處理除扶手外曬，墻壁上合無凸出物帝。消火栓茶埋入墻里徹。扶手連續(xù)拳性處理，臘距地高7筍00～8鈔00mm銳,采用手取感好的材延料如木材救，截面直若徑40m沸m，轉(zhuǎn)角仿也要作圓兩角處理。轉(zhuǎn)角圓角處理墻面無凸出物2）地面選用吸秋音浸水撈后也防槽滑的材劇料；耐磨損無。2.2扎住宅冠室內(nèi)空朽間的設(shè)乞計要點2.2.份1門窗的影設(shè)計要點門的寬國度滿足嶼輪椅進植出，不其設(shè)門檻淚，外門跨凈寬不電得小于息1.1毀m，內(nèi)殘門通行桃寬度不腔得小于汁0.8趴mm；門輕易于物開啟，宜穴用推拉門攪代替平開傾門，不許檢使用玻璃迎門；門的把胞手應(yīng)選糕用旋臂碰較長的旅拉柄，母拉柄高腎度在0么.9m濃～1m能之間；居室窗臺恭的高度在該750～矮800m職m左右；窗臺的煎寬度要誓適當(dāng)增跳加，一姻般不少章于25最0～3電00m浸m；矮窗臺廣里側(cè)應(yīng)舞當(dāng)設(shè)置違高0.透9～1囑m的安福全欄桿易開閉石的戶門當(dāng)平開門玻時，應(yīng)考距慮調(diào)節(jié)自斜動關(guān)閉裝雷置，拉柄睛易于老年化人的操作詠，避免采壁用圓形拉另柄。適當(dāng)照明圣和易操作幕的開關(guān)考慮換鞋貫和上下臺狠階，門廳轟具有足夠議的亮度，習(xí)不應(yīng)產(chǎn)生寺濃重的陰袖影部分。采用醒瓣目的開濟關(guān)。扶手的設(shè)賓置為了方便鐵換鞋和上作下臺時，只應(yīng)設(shè)置扶梢手。扶手的糕斷面采美用易抓買握的半知圓形。臺階的處心理臺階上下崖采用不同女的材質(zhì)和敗顏色，以廉便識別。防滑地面采用浸咬水后仍割防滑的特地面材臺料。地磚接縫仁不要太寬聲。戶門門胖檻高度膝處理戶門門檻徐高度應(yīng)控膛制在2c拴m左右。2.2懷.2門合廳的設(shè)仗計要點2.2染.3淚室內(nèi)走栽廊的設(shè)部計要點連續(xù)扶手使用近燈圓形的聲扶手。扶手端部多向下方或謹(jǐn)墻壁方向駛彎曲。光線充足另的照明設(shè)辣計不應(yīng)和其氏他房間產(chǎn)肉生亮度差綠。洗手間入糕口和有臺頑階的地方綠應(yīng)設(shè)置位徑置低的壁利燈。使用方便聽的開光裝惰置應(yīng)設(shè)置提帶指示搖功能的交大面板駕開關(guān)。走廊長禁的房間喘，應(yīng)在向多處設(shè)摟置控制蓋開關(guān)。便于使用蠶的扶手高巾度和材料設(shè)置扶因手高度黨約70德0～8青00m肆m，注意材料取的手感和符耐久性。防滑地面地面使替用防滑愈材料?？紤]跌旦到的可孤能性，申避免采酬用堅硬從的材料再。寬敞的走橫廊方便老年嗽人依靠拐陡杖或與攙眠扶人共同勾通過，寬立度不應(yīng)小今于1m。進房間紹的入口霜的寬度朽不得小套于80同0mm觸。無階差牙地面地面應(yīng)哭無階差犧，各房看間地面泰的高差盼應(yīng)控制欄在3m題m以內(nèi)年。2.2炊.4樓梯的設(shè)雜計要點樓梯的騎寬度不框應(yīng)小于120摩0mm，滿足世兩人攙葡扶通過勤；平臺凈固寬不應(yīng)失小于樓晨梯凈寬獻，踏步儲沿口不虹應(yīng)突出胞，作成喪圓角，料樓梯帶臟有500～600奇mm的暗示區(qū)拒；扶手半懷徑以30～40mm為宜，禍扶手與方墻之間術(shù)應(yīng)有40～50mm的空隙堡；扶手可譜設(shè)置為仿雙重高筑度（900和750m羊m兩種）寬敞樓堡梯樓梯可窄并行通宇過使用博拐杖的崖老人與禽攙扶人業(yè)。扶手的秘設(shè)置安裝牢固摧，近圓形似的扶手沿瞞樓梯兩側(cè)迷安裝。扶手端誘部向下釣或墻壁銷彎曲。臺階面和治臺階高度臺階面使眼用防滑材你料。設(shè)置防輩滑條時殿和臺階陡在一個晶平面上澡。臺階垂直刃部分應(yīng)設(shè)煤置擋板，被臺階邊沿棚不應(yīng)突出提。方便的開揭關(guān)除感應(yīng)燈牙外，安裝誦帶暗示功暫能的大面孩板開關(guān)，乓使用上下醉樓兩側(cè)都揚可操作的扣雙路開關(guān)辜。充足照窗明為了不檔產(chǎn)生濃蹈重的陰眼影，可更設(shè)置多鄙個照明述燈具。樓梯形狀樓梯坡度鼻平緩，宜援帶休息平此臺。避免上層剖樓梯縮進鏈走廊或下屈層樓梯露菌出走廊的驗情況。浴室設(shè)禁計要點開關(guān)方便敲且安全的致門最好采用披拉門或折矛疊門。門上應(yīng)精安裝安窄全玻璃瀉等不易占破碎的刊玻璃?？醋o用便空間浴室應(yīng)薦保證看歐護時必邁要的空方間。防滑地面誕材料應(yīng)選用憂防水防別滑地面戚鋪設(shè)材算料。設(shè)置扶彼手浴室出入齒口附近、耕浴缸邊以爪及水龍頭鈔一側(cè)的墻玩壁上應(yīng)設(shè)呀置水平和賠垂直扶手蓋。操作性好洲的水龍頭寇噴頭安裝在觸冶手可及的紡位置，選紡擇使用方盾便且可調(diào)襲節(jié)水溫的枝水龍頭。設(shè)置緊聯(lián)急告警秒裝置