2013年福田區(qū)區(qū)長質(zhì)量獎賽格物業(yè)申獎報告賽格物業(yè)申獎報告2013年福田區(qū)區(qū)長質(zhì)量獎第一頁，共四十九頁。EngineeringDepartment工作匯報工程部第二頁，共四十九頁。節(jié)能降耗管理三設(shè)施設(shè)備管理二工程部概況一維修隊伍管理與培訓四業(yè)績與創(chuàng)新五目錄Contents第三頁，共四十九頁。編制定員30人（一）1.組織架構(gòu)維保一組工程部經(jīng)理機電工程師工程主管機電中心主任電梯中心主任綜合主管維保二組弱電維保組強電維保組弱電維保主管強電維保主管電梯技術(shù)主管網(wǎng)絡(luò)工程師弱電工程師管理職能服務(wù)職能第四頁，共四十九頁。

（1）工程部經(jīng)理1人設(shè)備綜合主管1人

工程維修主管1人網(wǎng)絡(luò)工程師1人

機電工程師1人弱電工程師1人（2）電梯中心主任1人電梯技術(shù)主管2人電梯維保1組5人

電梯維保2組5人（3）機電中心主任1人強電維保主管1人

強電維保組4人弱電維保主管1人

弱電維保組4人（一）2.人員配置第五頁，共四十九頁。

建立完善的設(shè)施設(shè)備服務(wù)和管理體系，不斷提高維修人員維修技能和服務(wù)質(zhì)量，確保設(shè)施設(shè)備完好和正常使用。（一）3.部門使命第六頁，共四十九頁。

負責本公司所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理工作；建立和完善設(shè)施設(shè)備方面的管理制度并組織實施；承擔設(shè)施設(shè)備管理的指導和監(jiān)督工作，使設(shè)施設(shè)備服務(wù)滿足客戶需求。

1、設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理

2、設(shè)施設(shè)備的使用和維修保養(yǎng)管理

3、維修隊伍管理

4、節(jié)能降耗管理

5、公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)管理

6、部門管理（一）

4.主要職責第七頁，共四十九頁。（一）

5.部門運營圖新接項目設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備運行管理設(shè)施設(shè)備維保管理工程項目管理設(shè)備故障事故管理外包方監(jiān)督管理建立臺賬制定方案承接查驗跟蹤輔導建立制度發(fā)現(xiàn)隱患上報處置維保計劃一級保養(yǎng)二級保養(yǎng)維保記錄立項審批招標管理合同實施整改驗收應急演練故障事故應急處置技術(shù)支持分析總結(jié)合同會簽現(xiàn)場跟蹤技術(shù)支持問題整改驗收評價公司考核考評設(shè)施設(shè)備管理定時巡視監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)工作改進服務(wù)處評價3.運作結(jié)果2.運作過程1.運作內(nèi)容應急預案第八頁，共四十九頁。節(jié)能降耗管理三設(shè)施設(shè)備管理二工程部概況一維修隊伍管理與培訓四業(yè)績與創(chuàng)新五目錄Contents第九頁，共四十九頁。技術(shù)隊伍技術(shù)等級文化程度工種分布總?cè)藬?shù)150人技術(shù)管理9人組長21人維修工120人工程師5人助理工程師2人電工技師3人高級工33人中級工及其他107人本科5人，大專15人中專中技53人高中及以下77人技術(shù)管理7人電工126人電梯工12人管道工2人泥水工3人（二）

1.設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)概述工程技術(shù)人員隊伍狀況第十頁，共四十九頁。服務(wù)項目161個建筑面積132.3萬平方米駐場維修工122人機電設(shè)備4090臺福龍：71個住商：14個寶南：76個42.5萬平方米54萬平方米35.6萬平方米50人34人40人1408臺1621臺1061臺在管物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備狀況（二）

1.設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)概述第十一頁，共四十九頁。（二）2.設(shè)施設(shè)備標準化管理文件制度標準化工作標準技術(shù)標準管理標準第十二頁，共四十九頁。統(tǒng)一設(shè)計制作護欄和標識牌標志標識標準化統(tǒng)一設(shè)計制作服務(wù)處形象墻（二）2.設(shè)施設(shè)備標準化管理第十三頁，共四十九頁。統(tǒng)一制作安裝機房上墻制度（二）2.設(shè)施設(shè)備標準化管理實施設(shè)備機房標準化管理設(shè)備機房標準化管理第十四頁，共四十九頁。（二）3.設(shè)施設(shè)備運行與維修保養(yǎng)第二高級中學供配電設(shè)備保養(yǎng)市消防局供配電設(shè)備保養(yǎng)編制維保、改造等年度計劃給予維護以確保設(shè)備完全性實施24小時巡視管理制度，及時識別存在故障和及時排出，以確保設(shè)備運行正常準備應急設(shè)備，以及時響應和需求的保障對外包維保供應商簽訂服務(wù)協(xié)議和年度合格評定，以確保服務(wù)質(zhì)量和提供能力達到要求機第十五頁，共四十九頁。設(shè)施設(shè)備季度檢查設(shè)施設(shè)備運行檢查設(shè)施設(shè)備日常運行檢查（二）3.設(shè)施設(shè)備運行與維修保養(yǎng)第十六頁，共四十九頁。2012年度設(shè)施設(shè)備管理指標完成情況1.主要設(shè)備完好率，指標98%，實際99.8%2.設(shè)備重大安全責任事故為零3.設(shè)備一級保養(yǎng)合格率，指標95%以上，實際99.8%4.主要設(shè)備二級保養(yǎng)計劃完成率，指標100%，實際100%5.設(shè)備臺帳建檔率100%6.計量器具檢測率100%7.上墻制度、責任卡、標識標牌完成100%（二）3.設(shè)施設(shè)備運行與維修保養(yǎng)第十七頁，共四十九頁。2012年機電設(shè)備維保指標完成情況（二級保養(yǎng)）高壓開關(guān)柜66臺保養(yǎng)89/臺次91%電力變壓器58臺保養(yǎng)76/臺次89.65%低壓饋電柜416臺保養(yǎng)547/臺次100%電容補償柜87臺保養(yǎng)116/臺次100%發(fā)電機組14臺保養(yǎng)28臺次100%水泵控制柜38臺保養(yǎng)76臺次100%生活水泵68臺保養(yǎng)134臺次100%（二）3.設(shè)施設(shè)備運行與維修保養(yǎng)第十八頁，共四十九頁。序號項目地點項目數(shù)資金來源合同金額完成情況1群星廣場1專項基金21.6萬元完成2賽格科技園7專項基金56.4萬元完成3紫玉花園4專項基金28.7萬元完成4凱悅綠城1管理費13萬元完成5公司本部3管理費37.9萬元完成（二）4.工程項目管理（1）2012年簽訂工程合同16項，合同價款157.5萬元第十九頁，共四十九頁。（二）4.工程項目管理2012年12月賽格科技園3棟東天面隔熱層、防水層改造工程第二十頁，共四十九頁。（二）4.工程項目管理羅湖工商空調(diào)主機液晶屏改造福田工商、市工商空調(diào)水泵大修第二十一頁，共四十九頁。（二）4.工程項目管理群星廣場視頻監(jiān)控系統(tǒng)更新改造第二十二頁，共四十九頁。123技術(shù)保障服務(wù)

2011年為大運會場館設(shè)備設(shè)施的運行提供技術(shù)保障服務(wù)，3月-8月28日止，對場館的設(shè)備都安排了維修保養(yǎng)，大運期間派專人駐場提供技術(shù)支持保障服務(wù)。

技術(shù)改造方案寶安工商更新水泵電機由5.5KW降到4KW；紫玉花園更換新水泵后，解決了噪音擾民問題；為交警科技處提供供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)的改造方案被采納；為羅湖工商各所提供安防、監(jiān)控改造方案，獲批復經(jīng)實施。

應急事故處置案例1;

2月20日凌晨3點多鐘龍崗消防大隊辦公樓3-8層突然停電主開關(guān)無法合閘，派員到現(xiàn)場處置，恢復供電。（二）5.技術(shù)支持與應急處置第二十三頁，共四十九頁。456案例2：

2012年4月10日晚深圳市發(fā)生了區(qū)域性大停電，停電影響群星廣場、科技園等多個小區(qū)和政府辦公樓，我部人員一方面及時與供電部門聯(lián)系、指揮各小區(qū)停電的應急處置，另一方面派員到群星廣場、科技園協(xié)助、指導服務(wù)處進行用電轉(zhuǎn)換、應急發(fā)電等現(xiàn)場工作。

案例3：

2012年5月12日9時因通心嶺變電站設(shè)備事故導致賽格科技園停電，影響4棟賽格培訓等單位的重要考試，一方面及時與供電部門聯(lián)系、協(xié)調(diào)進行備用電源的操作等應急處置，另一方面派員到科技園協(xié)助、指導服務(wù)處進行發(fā)電等現(xiàn)場工作。案例4：

2012年5月19日上午群星廣場因供電局更換電表操作失誤，引發(fā)開關(guān)爆炸事故，導致28-38F停電，一方面及時與供電部門聯(lián)系、指揮各小區(qū)停電的應急處置，另一方面派員到現(xiàn)場協(xié)助、指導服務(wù)處進行應急處置。（二）5.技術(shù)支持與應急處置第二十四頁，共四十九頁。（二）5.技術(shù)支持與應急處置應急搶修及其他指標完成情況建筑防雷檢測39處供水管道爆管應急搶修7次供電全部和局部停電應急搶修3次變壓器暫停/恢復運行16次第二十五頁，共四十九頁。123前期管理審核方案審核預算合同樣本提供合同會簽審核工程技術(shù)交底（二）6.外包方監(jiān)督管理施工期管理跟蹤進度質(zhì)量監(jiān)管工程量核對技術(shù)支持分段驗收后期管理組織驗收審核工程量工程結(jié)算資料、記錄收集資料、記錄歸檔第二十六頁，共四十九頁。2012年度寶-南服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施檢查考核總體評價

1.主要設(shè)備完好率100%；一級保養(yǎng)合格率99.8%；考核得分91.4分。2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理符合要求，設(shè)備保養(yǎng)按計劃執(zhí)行；設(shè)施設(shè)備運行正常。二高服務(wù)處的設(shè)施設(shè)備管理工作保持在“市優(yōu)”的管理水平上，維修組長定期進行現(xiàn)場培訓，提高班組人員的素質(zhì)；寶安國土局服務(wù)處調(diào)動服務(wù)中心的所有維修資源，從接管、前期運行、設(shè)備整改等方面成績顯著，得到甲方認可。3.存在主要問題：小點存在的設(shè)施設(shè)備安全、運行隱患不能及時發(fā)現(xiàn)和處理，維修主管、組長應加強巡視檢查的力度，注重現(xiàn)場培訓。（二）7.監(jiān)督檢查與評價

第二十七頁，共四十九頁。2012年度福-龍服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施檢查考核總體評價

1.主要設(shè)備完好率99.6%；一級保養(yǎng)合格率99%；考核得分92.4分。2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理符合要求，設(shè)備保養(yǎng)按計劃執(zhí)行；設(shè)施設(shè)備運行正常。交警指揮中心的設(shè)備維修工作得到甲方認可，服務(wù)中心、服務(wù)處做了大量的工作。3.存在的主要問題：設(shè)施設(shè)備一級保養(yǎng)質(zhì)量有待提高，責任應落實到人，要有檢查督導。（二）7.監(jiān)督檢查與評價

第二十八頁，共四十九頁。2012年度商-住服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施檢查考核總體評價

1.主要設(shè)備完好率100%；一級保養(yǎng)合格率99.6%；考核得分90分。2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理符合要求，設(shè)備保養(yǎng)按計劃執(zhí)行；應急服務(wù)能滿足客戶要求；設(shè)施設(shè)備運行正常。3.存在的主要問題：設(shè)備外委項目有電梯、消防、中央空調(diào)等，存在監(jiān)管不到位現(xiàn)象；應加強對商戶、住戶用電、用水、用氣的檢查和安全宣傳，防止發(fā)生由用戶用電、用水、用氣引發(fā)的安全事故；強、弱電井管理不到位，有些被業(yè)主、清潔工占用，有些門鎖被撬不鎖門，外來施工控制不嚴、施工不規(guī)范。（二）7.監(jiān)督檢查與評價

第二十九頁，共四十九頁。組織到供電局參觀學習與供電部門建立良好的溝通渠道南方電網(wǎng)領(lǐng)導到群星指導工作（二）8.與相關(guān)部門建立良好溝通渠道第三十頁，共四十九頁。節(jié)能降耗管理三設(shè)施設(shè)備管理二工程部概況一維修隊伍管理與培訓四業(yè)績與創(chuàng)新五目錄Contents第三十一頁，共四十九頁。序號項目名稱項目內(nèi)容節(jié)能效果1照明改造各商住小區(qū)設(shè)備房、辦公室照明燈具全部改為T5型日光燈，共280盞年節(jié)電1.55萬kwh2電梯改造節(jié)能賽格科技園電梯改造其中9臺電梯采用永磁同步電動機拖動系統(tǒng)年節(jié)電11.3萬kwh，節(jié)電率33%3供水方式改造紫玉花園中區(qū)供水由變頻供水改為高區(qū)水箱供水年節(jié)電1.44萬kwh4LED節(jié)能型疏散指示燈改造紫玉花園消防疏散指示燈167盞全部更新為LED型，功率由5W/盞降為0.5-2W/盞。年節(jié)電0.54萬kwh5LED照明燈具改造群星地下車場試用LED型節(jié)能日光燈20盞年節(jié)電0.1萬kwh（三）1.節(jié)能降耗技改項目匯總表第三十二頁，共四十九頁。（三）2.節(jié)能統(tǒng)計分析群星廣場風機用電跟蹤、檢查、測算、測試，開停機時間和開機臺數(shù)按規(guī)定控制，年用電量27萬kwh，同比持平。群星廣場風機監(jiān)控數(shù)據(jù)—案例第三十三頁，共四十九頁。序號小區(qū)用水量水費同比統(tǒng)計分析M3元水量水費1群星廣場463115513.25-13.37-11.48節(jié)水控制較好，降幅較大2科技園294510706.75-7.942.31漏耗降低3慶安大廈3631216.05-22.93-21.35節(jié)水控制較好，降幅較大4光纖小區(qū)3441152.425.0927.36用水增幅較大，六洲施工用水未收費等5新閣小區(qū)250837.53.314.28正常范圍6紫玉花園20076723.45-50.17-46.41對垃圾站進行節(jié)水管理，綠化用水減少7現(xiàn)代苑7512517.8542.7844.80綠化用水增加8合計1129138667.25-19.85-15.07各服務(wù)處控制用水，整體呈下降趨勢2012年商住小區(qū)公共用水統(tǒng)計分析（三）2.節(jié)能統(tǒng)計分析第三十四頁，共四十九頁。序號小區(qū)用電量電費同比%統(tǒng)計分析kwh元用電量電費1群星廣場1,026,978928,776-2.0-13.8電價調(diào)整電費降30%；風機用電控制措施執(zhí)行較好2科技園523,934539,165-13.8-17.6電價調(diào)整電費降30%；電梯改造采用新技術(shù)節(jié)電效果顯著3慶安大廈106,75293,3265.8-10.1辦公用電增加4光纖小區(qū)65,96374,86214.126.9漏計光纖1棟南電梯用電已更正5新閣小區(qū)9,3768,3548.2-6.2用電有所增加6紫玉花園170,012152,800-3.5-15.3整體呈下降趨勢7現(xiàn)代苑194,741173,26813.50.7用電有所增加8合計2,097,7561,970,551-3.4-12.7電費調(diào)整及節(jié)能改造，整體呈下降趨勢（三）2.節(jié)能統(tǒng)計分析商住小區(qū)公共用電統(tǒng)計分析第三十五頁，共四十九頁。節(jié)能降耗管理三設(shè)施設(shè)備管理二工程部概況一維修隊伍管理與培訓四業(yè)績與創(chuàng)新五目錄Contents第三十六頁，共四十九頁。123

組織了四期設(shè)備設(shè)施管理培訓班，分別對員工進行了供配電、給排水、消防、弱電、空調(diào)等設(shè)備設(shè)施的管理及應急處置進行了培訓、考核，取得了比較好的效果。到各服務(wù)處組織20多次現(xiàn)場實操培訓，針對設(shè)備的操作、設(shè)備運行中發(fā)生的問題、設(shè)備一、二級保養(yǎng)等課題進行現(xiàn)場訓練，提高了維修工的基本操作能力。針對群星水浸事故，制定了培訓計劃，對設(shè)置中控室的服務(wù)處進行一次消防火災自動報警系統(tǒng)的現(xiàn)場操作培訓。（四）1.維修隊伍的培訓第三十七頁，共四十九頁。定期舉辦設(shè)施設(shè)備專題培訓培訓機制（四）2.專業(yè)知識培訓維修骨干設(shè)備設(shè)施管理培訓第三十八頁，共四十九頁。技能競賽試題講解專題培訓培訓機制（四）3.專題培訓水浸事故案例分析培訓第三十九頁，共四十九頁。維修骨干應急管理現(xiàn)場培訓培訓機制中央空調(diào)現(xiàn)場操作培訓（四）4.實操培訓第四十頁，共四十九頁。每年都開展多種形式的維修系列員工維修知識、技能競賽（四）5.