**商業(yè)廣場整合推廣策劃案**地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司****中國廣告戰(zhàn)略聯(lián)盟2003年10月我們的目標(biāo)打造中國商業(yè)地產(chǎn)新的銷售神話！將每一平方米的商鋪都賣出去,賣光它!將每一平方米的商鋪都賣出天價,賣瘋它!本提案分為五大模塊----作業(yè)陣營(另附)市場研究規(guī)劃研究經(jīng)營研究（營銷策劃)整合推廣第一模塊-----

作業(yè)陣營中國地產(chǎn)策劃旗艦級新陣營！

**房地產(chǎn)咨詢成立于2001年，是一個擁有深圳、上海、北京等城市地產(chǎn)品牌管理、策劃營銷顧問專家的智業(yè)團(tuán)隊。中國首家文化旅游地產(chǎn)運營商—曲江地產(chǎn)中國第一城市運營商—紫薇地產(chǎn)公司服務(wù)過的客戶龍安地產(chǎn)新興地產(chǎn)中國第一城市運營商——紫薇地產(chǎn)西北第一大盤---紫薇田園都市月銷售3000套,創(chuàng)造中國地產(chǎn)銷售新神話!西部第一家產(chǎn)權(quán)式商鋪---紫薇商業(yè)廣場新的投資理念引爆古城百姓投資新風(fēng)潮西安首家歐式水景園林社區(qū)---紫薇城市花園打造中國首家康居示范工程紫薇MALL面積達(dá)30萬平米的西部第一餐飲、娛樂、購物、休閑、娛樂、觀光為一體的SHOPPINGMALL中國首家文化旅游地產(chǎn)運營商—曲江地產(chǎn)1000畝大唐不夜城—依托曲江旅游文化打造的中國第一盛唐商業(yè)都城龍安地產(chǎn)——錦都花園、錦園新世紀(jì)新興地產(chǎn)——駿景園、金馬天地**整合推廣來自深圳，是成立于1994年，是處于中國地產(chǎn)最前沿的實力派先鋒智業(yè)團(tuán)隊公司服務(wù)過的客戶萬科集團(tuán)花樣年集團(tuán)中信地產(chǎn)招商地產(chǎn)四季花城、溫馨家園、萬科俊園、花園新城、美樹麗舍陽光假日、東泰花園、招商海月等芳鄰、喜年中心、錦上花、明年廣場武漢奧林匹克花園、南寧山水美地、貴陽山水黔城……萬科集團(tuán)系列項目：中信地產(chǎn)集團(tuán)系列項目：花樣年集團(tuán)系列項目：很多地產(chǎn)企業(yè)要么側(cè)重產(chǎn)業(yè)運作，要么側(cè)重資源運作，但只具備一種優(yōu)勢無法長足發(fā)展，通過策劃可以使產(chǎn)業(yè)運作與資源動作互動，帶來新的發(fā)展空間，策劃本身也將創(chuàng)造出更大的新價值。將“產(chǎn)品價值、品牌理念、品牌形象”打造成品牌藍(lán)籌股，激起股市魔力般的能量，引發(fā)企業(yè)新的價值資本游戲，從而使項目運營獲得新價值空間與新財富金礦！我們的地產(chǎn)策劃體系地產(chǎn)新價值驅(qū)動體系

**—**的聯(lián)合，是南北強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，重新洗牌中國地產(chǎn)市場的策劃模式，引爆幾何裂變能量，產(chǎn)生令人神往的美好愿景。無窮大的合力！第二模塊----市場研究我們的思路商業(yè)地產(chǎn)成功與否，定位是關(guān)鍵。一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項、建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經(jīng)營管理等諸多方面的內(nèi)容，而市場定位是項目前期工作的重點，準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性，而定位不準(zhǔn)確則可能使整個商業(yè)地產(chǎn)項目瀕于失敗。所以**時代商業(yè)廣場的營銷策劃工作要完成三個方面的工作的研究：市場研究／定位功能研究／定位經(jīng)營研究／定位項目整體策劃項目簡介項目的基本情況**時代廣場位于科技路與唐延路的交匯十字，項目分為三層，正門朝西，緊鄰唐延路，項目總占地33502平方米，一期的商業(yè)建筑面積58000平方米。項目的建設(shè)是在原有的工業(yè)廠房上進(jìn)行擴(kuò)建的，原建筑為31080.9平方米，擴(kuò)建的建筑面積為17050平方米。

項目的運營現(xiàn)狀項目的建設(shè)工程的施工已經(jīng)全面展開，一、二層的擴(kuò)建改建初見輪廓，三層的鋼結(jié)構(gòu)工程已經(jīng)開始。項目的運營項目已經(jīng)成功對一層進(jìn)行招商，核心主力商家是正大／易初蓮花，目前在世界零售業(yè)排名在前10名。先讓我們比較性的看一看西安商業(yè)市場格局------鐘樓商圈商圈類型：大型綜合性商圈輻射范圍：全市商圈狀態(tài)：成熟商圈小寨商圈商圈類型：大型綜合性商圈土門商圈輻射范圍：商圈所在城區(qū)為主要輻射范圍商圈狀態(tài)：成熟商圈易初蓮花商圈商圈類型：“孤島式”商業(yè)建筑單體輻射范圍：高新區(qū)及高新區(qū)邊緣區(qū)域，核心區(qū)為以科技路、唐延路交匯處為中心，東以高新路、西以高科新花園以西、北以二環(huán)路為半徑的非規(guī)則圓形區(qū)域商圈狀態(tài)：人氣、商氣有待開發(fā)的新“商圈”

西安幾大核心商圈的形態(tài)分析南二環(huán)商效圈金電子城墳商圈疲愛家行商圈犁糜家俗橋商圈洗浴、膠餐飲、陳專擠業(yè)電子悉市場+仍超市績超諷市+餐鉗飲+金盯融冷餐規(guī)飲、休技閑、娛童樂娛樂為精主花+餐芹飲+其萄它高檔+間中高檔壤中檔領(lǐng)為主抬中檔+套中檔偏呼低快中檔鴉+中高棋檔客戶范您圍——但西部電是子周邊烏區(qū)域咸愛艇家周圍挑居住區(qū)拐周獻(xiàn)邊區(qū)域遙消費群全市婆及部分耳從業(yè)人充員閱（主要嘴為產(chǎn)業(yè)辟人員）經(jīng)營狀靠況良好逮經(jīng)娘營狀況頁優(yōu)喜參紛半邊經(jīng)營替狀況不廢是非常峰好再整縣體經(jīng)營嗓良好西高新嶺商圈結(jié)乳構(gòu)研究洗浴、餐扒飲經(jīng)營狀斷況普遍較睬好中高檔喊、高檔綁服務(wù)性歇項目經(jīng)諷營普遍象較好綜合性商叼圈業(yè)態(tài)整下體經(jīng)營較仿好結(jié)論1缺乏百貨澇商場缺乏中高市檔、高檔衰商品（專三賣店、精轟品店、旗艦束店）缺乏家居綢家私缺乏大鳥型綜合變性娛樂望場所缺乏家電線、電信專浩業(yè)市場缺乏特稿色、特捆殊服務(wù)夢性項目結(jié)論2高新路以粘西：電信脂大廈+高弓新國際商齡務(wù)中心+撕海星誠品廣場+金獵花大廈+邀創(chuàng)業(yè)大廈高新路他以東：愛新科花腫園+華睡奧大廈識+凱麗昂大廈+沃龍騰項目+中搬天項目闖+豪盛輕時代高新區(qū)以芬南：高新亮區(qū)二期—莖—中央C綢BD項目以躺北：純二環(huán)沿剃線商業(yè)勒及新增闊商業(yè)項茫目，如詠均利二環(huán)住宅凡項目南二環(huán)商撐圈旺電子城昂紫薇大鳥賣場糜家橋/撒愛家犧易初蓮粉花“易初蓮?fù)富ā鄙倘ΩC格局

—人口屬聲次級商牽圈及邊準(zhǔn)緣商圈粱人口人口滲天透率存親在提高摩的機(jī)會人口消費嚷水平屬中召低收入消逝費集團(tuán)消費頻長次及消糕費總額撞相對較訂低存在不確扒定因素客流動線折研究丈八東念路依易膊初蓮花邊緣商圈煮消費群體人口屬肢于次級攔商圈人把口，更霉遠(yuǎn)區(qū)域宋人口屬變機(jī)會商圈人口消費滲透覺率存在較赤大機(jī)會人口消費匆水平介于肅中低收入蘋——中等配收入之間消費頻搭次及消坦費總額待較之前通者要強(qiáng)存在商圈悅?cè)丝诜至髅母偁幫Q脅所帶來榴的不確定兔性因素南二環(huán)扮路詞唐延罰路銹易初蓮鉆花人口滲透算率較高消費水拋平屬中吵等——異中等偏叼上收入計階層（總要為躬產(chǎn)業(yè)人員承、居民區(qū)世人員）消費頻兼次及消權(quán)費總額姑較高消費存味在不確理定性因赴素（產(chǎn)萬業(yè)人員屆受上下班時間幕的限制）存在來自共紫薇MA歇LL及C爭BD商圈挖的競爭威脅（驢存在消替費者分保流的威廁脅）丈八路跡以及丈晴八路以外務(wù)區(qū)域唐延路告項目科技路菜項目人口結(jié)構(gòu)段：主要以獸產(chǎn)業(yè)人員抽居多，部宿分消費者為科技路察沿線居汁民區(qū)人員潛在客戶象：楓葉苑寬別墅、楓罷葉高層、步楓葉多層柴、高科新花園、累楓葉新家邪園以及一吼些拆遷居敵民區(qū)消費水平興；屬中高嚇收入階層辜，消費頻架次及消費偏總額較高，虹消費存月在來自奶其它商致業(yè)物業(yè)忍分流消費者螺的威脅文（如愛躍家、電早信大廈植、糜家橋以昨及西部律電子商應(yīng)圈、大才賣場以竄及小寨等商圈其）產(chǎn)業(yè)人員感受上下班秀時間限制謝，將成為懇項目的機(jī)瞞會消費群體，但剖對于不黨同的商狗業(yè)類型咸，產(chǎn)業(yè)布人員又累可能成濃為忠實的消費群陵體，如零臣售商業(yè)部營分可能成程為機(jī)會消舌費群，而餐飲、沖休閑、爐娛樂部猛分則可及能成為孫忠實的馳消費群水晶島肆、明威圈項目以公及丈八只路一帶河產(chǎn)業(yè)人標(biāo)員和居膠民可能存在部末分消費岡群分流鋼的紫薇極MAL牛L及C呀BD商飯圈的可排能居民區(qū)將拍是本商業(yè)繳的主體消氏費群體，遭其中楓葉志新都市、高科新糕花園、崗杰座、獄中華世援紀(jì)城、派錦都花逗園、群粘賢莊、均利項打目以及項靠近二油環(huán)路以假南的城息中村、郵居住區(qū)廉等商圈分漠析的幾挪點說明楓葉苑亞別墅、酬楓葉苑糾多層、婚楓葉新素家園、點楓葉新偷新家園厘、含光孩佳苑以氣及甘家巴寨、蔣肅家寨等筍離“愛霧家”較言近的區(qū)緣瑞域?qū)⑹贵@本案失裕去相當(dāng)外一部分撤消費群撕體南二環(huán)麻路洗浴蓮、餐飲劃、休閑猛、健身美等業(yè)態(tài)嗚將可能鑄成為本引案休閑率、娛樂響、餐飲稍、健身鐘等的最蠅大競爭科技路獻(xiàn)（高新縱路什字然以東）漆住宅可矮能成為矩本案的凳邊緣消哄費群，要但隨著欲科技路曾沿線商獅業(yè)物業(yè)軟的增多貝以及紫繼薇MA武LL的詠開業(yè)，親其機(jī)會杰消費群農(nóng)體將呈吧現(xiàn)遞減鏟之勢基于以上矮對潛在客相戶動線的嶼分析，得供出本案的銜核心商奪圈輻射娘范圍：向西甘楓葉方新都市、桌杰座、高坊科新花園向北溫錦都花月園、群低賢莊、抬均利項箭目、中奶華世紀(jì)城儲以及周驚邊城中諒村向南委水晶島冠、明威它項目以慢及就近避的一些蠢產(chǎn)業(yè)園（如大破唐電信旅、開米貼、軟件紡園、西透工大科技園等牙）向東粱高新區(qū)妥“老區(qū)日”的產(chǎn)例業(yè)人員向東南號高科花聲園、楓葉蘋苑別墅、矩楓葉苑高礦層、楓葉苑繭多層、腥楓葉新東家園、鋤楓葉新花新家園以及一繪些“舊別”的居風(fēng)民區(qū)易初蓮漢花為“鋪孤島式身”商圈襯，這限抗制了其盼商業(yè)業(yè)猴態(tài)的擴(kuò)辭大，也嗓限制了忌其消費使群體的橫輻射范會圍，這肚主要可尼能表現(xiàn)輔在以下斷兩個方券面：核心商面圈存在首擴(kuò)大雁的可能占地10走00畝的柴中華世紀(jì)宵城有望在拜3—5年戶內(nèi)全部入局住命年中華世倆紀(jì)城以東乒及以西存顛在興建居濾住區(qū)的可亮能抓高科新花奔園以西區(qū)爐域尚有大辟片住宅用捎地，因此漢在未來3甘—5年顫內(nèi)亦具宏有修建居喂住區(qū)的可航能想二環(huán)路沿榆線（靠近善本案）一般帶城中村仇存在拆遷慶的可能，柳拆遷界后將新雀增部分商菊品房，從塔而增加該險商圈的常盛住人口負(fù)本案事以南（沿立唐延路）憂各個科技由產(chǎn)業(yè)園的屯建成以及皺新增的部去分鞭居住區(qū)，到必然使得稈該商圈的架人口得以尺增加易初蓮花皇未來商業(yè)欠態(tài)勢預(yù)測核心商圈融存在

瓶典頸的可能目前在高臟科新花園紐奉以西以及柄本案以南裙的核心商裳圈范圍內(nèi)域居住手用地已經(jīng)煌所剩不多擔(dān)，大多以帶產(chǎn)業(yè)用地峰為主，因司此居住區(qū)個不會服大量增加狂項耽目核心圈章層邊緣以刃及次級商終圈的新增縣商業(yè)物業(yè)孕（甚至存金在進(jìn)建季設(shè)大型商控業(yè)物業(yè)的槍可能）將置逐步分流湯和稀釋核川心商圈內(nèi)姑的強(qiáng)消費群體吉項塊目邊緣商尾圈新增商斜業(yè)物業(yè)則機(jī)可能存在濾次級商圈翼和邊緣商攝圈潑消費人口疾縮減的可懼能浮項目至高障新路（科璃技路沿線女）主要以竹寫字樓為朝主，少有凍商業(yè)浮物業(yè)，串因此形成以不了商業(yè)怠一條街的靈規(guī)模，因安而整個這吹個區(qū)域穴的商嘆業(yè)輻射力休和吸引力格將大大受蛛到限制，編而易初蓮愈花作為腰“孤島喚式”商業(yè)罰，其對外簡的吸引力累也大打折請扣（商業(yè)當(dāng)非常重視絹規(guī)混模效應(yīng)和行聚集效應(yīng)井）第三大管模塊-廣---皮--功能研究商業(yè)功能班研究定位少的思考**商業(yè)叼廣場的商意業(yè)功能規(guī)濾劃必須解具決好四個稻方面的問周題:1、對五于購物箱易初蓮臭花消費嫁人群的當(dāng)未滿足煙需求補遲充消費2、對現(xiàn)于周邊閑新興高己尚居住塑區(qū)消費撒群體的蜻需求滿膜足3、對于返周邊產(chǎn)業(yè)予群落消費派群體的需犧求滿足4、對煙于以高沾新區(qū)為遲核心的粒機(jī)會消右費群體觸的需求用滿足**時代叛商業(yè)廣場長客戶群體覽消費力研歡究客戶群體停研究

核餃心商圈人狼口特點：欣以居住區(qū)蔽居民為主察，以產(chǎn)業(yè)猴人員為次棋消費能走力：揉中、虛高檔消費恩能力

主黃流產(chǎn)品需沉求：淘家電尼、服飾、嫂家居、日擴(kuò)用百貨、留精品伏百燈貨、餐飲肢、娛樂、鹽休閑、生擠鮮食品、盈學(xué)習(xí)等冤其中薪居民區(qū)人詳口以家電痕、服飾、綁家居、日最用百貨、智精品百貨案、生鮮食桶品、學(xué)習(xí)兄、休閑等相為主力需興求

產(chǎn)業(yè)紡人員以餐左飲、休閑剩、娛樂、班健身等為念主力需求銷邊緣及拼機(jī)會消費謠群體餐飲辱、休閑、界娛樂、購肉物（特色同商品、稀天缺商品、棵折扣名牌賊商品等）致等為主力兼需求商圈消析費人群罩的交通殖工具研繡究蠟核心筆圈層-柄---期步行、愿自行車分、公交芽車、私糕家車駐次級耍圈層-姐--自悟行車、烤公交車表、私家距車睬邊緣圈房誠層--積-公交迷車、私槳家車說明偉1、二來環(huán)路沿線僵居住區(qū)，屠可能存在砍東、西線叮路分流（須原沸因：胡二宋環(huán)路公交沾線路較多耐、交通便休利）澡2、自側(cè)行車購物栗存在限制愧（大包、爸大件購物松存在限制經(jīng)；幸受到距妨離的限制粉；受到天述氣的限制幅），因此容，本案染所處的蟻唐延路南犯北貫通后限其公交線憐路及車次縱的多少況將慕在很大程親度上影響內(nèi)到項目商維圈的輻射出范圍。3、瘋科技路膀沿線居贏民，可毀能存在剝電子城拾、大賣成場和小休寨商芹圈的客胡源分流料，因此貴從公交粥車線路般、車次吉、公交炊距離膊以及符是否堵芽車等多地方面因葬素考慮舉，本案僅以東（煉沿科技種路詢），其挪邊緣商律圈輻射著范圍可縱能介于守博文路奴與女子舟培議華大學(xué)昂之間。似4、陰本案果對科技裂路沿線痰消費群掘體的吸鹽引力將機(jī)可能大錘于愛家召的孔吸引力檔5、庭沿二虧環(huán)路—鵝—唐延繞路——效本案的掘交通線元路，將貞是通往凝西鼠高新的咸所有入京口中最別為順暢爆的一條皺主干道衫，因此蔑對役于擁有洽私家車紛的消費旋群體，含其對于瞞二環(huán)路紀(jì)沿線的挽消費穩(wěn)群體苗的輻射幫范圍有進(jìn)擴(kuò)大的澤可能。各級商娘圈屬性二環(huán)商遷圈剖目的稈性：它存在較榨強(qiáng)的目押的性四輻燈射范圍凈：可能獨輻射到貞全市到經(jīng)遷營類型挺：餐飲敗、洗浴咳、娛樂腳為主戚消掙費模式吵：目的俗性消費小寨商圈框目的升性：屢消費艇的目的性畜并不是很帶強(qiáng)答輻射眠范圍：城朗南為主要克輻射范圍御（以及沿旁長安路，絨北至設(shè)城內(nèi)，南迫至長安縣悔）瘋消費剖模式：休烘閑式消費瘋商業(yè)業(yè)眼態(tài)：休閑寇、娛樂、競健身、餐胃飲、購物本于一賴體易初蓮溪花悼目的性總：具有岔較強(qiáng)的轉(zhuǎn)消費目蔑的性（呢孤島式燦商業(yè)的脖消費駛特點幣）濕輻束射范圍活：主要錄以西高濃新為主考，邊緣飽商圈可糠能輻射杠到灣太白凳南路周輕邊和二眠環(huán)路西用南角區(qū)留域例經(jīng)河營類型耽：超市德+百貨挺+家電啊+家具塌家私+錫餐飲+片休閑+慈娛樂遺+健漢身組消皺費模式個：目的框性消費目前高新籠商圈存在仗的市場空憶白點：跨中大炭型家居、口家私橫家電、電之信通訊鋒大型百礦貨、精品鋤百貨劍主題商場牌品宋牌商品（銅專賣店、秤精品店、幫旗艦店）伸大型筐綜合性高敏檔餐飲、軋休閑、娛助樂、健身千中心商業(yè)規(guī)啞劃定位電策略研冰究膽——編“吸”遠(yuǎn)+“留公”的策戶略，以烘“留”敲為主煤留住消資費貓對反核心商掙圈居民拼區(qū)消費丑人口要從留住消非費柿對核心糟商圈周莫邊一定筑范圍的犧產(chǎn)業(yè)人恢員要留頂住消費煌吸引消田費既對次級炎商圈、校邊緣商必圈消費患人口要村吸引消煮費江對邊緣糟商圈以雹外乃至幟南郊、禿西郊和拒城內(nèi)居友民要吸之引傭消費特色主題號及品牌商檔業(yè)糾可以盆引導(dǎo)特色獨性消費特色商業(yè)何可以細(xì)分磁市場群體恨，有效地恨吸引消費頁群體，如蔽大型娛樂百項目、稀飽缺項目、畫休閑娛樂互項目、高汽檔消費項登目吊具有影三響力的商持業(yè)主力店最可以吸引疼消費群體賓，如沃爾仙瑪、山姆悟會員店、威麥德龍、配易初蓮花目等大型國迅際連鎖超嶄市解決核心匠商圈內(nèi)部裹居民的日丈常生活所鏈需，可以耍鞏固區(qū)域夕消費群，渡易初蓮花素所經(jīng)營品近類完全可抓以解決核漁心圈層、蛇次級圈層肚乃至邊緣稀圈層消費罷者的日常慰生活所需殃大型休閑四、娛樂、動餐飲及特蹲色性、稀叉缺性服務(wù)協(xié)項目可以型留住高新驚區(qū)內(nèi)部產(chǎn)摧業(yè)從業(yè)人跪員，同時押亦可以吸嬸引南郊、辭西郊乃至誤更遠(yuǎn)區(qū)域鉛的人士前瓣來消費由于易捷初蓮花販解決了火日常衣拖食住行鞭等基本糊生活需牲求，因廁此二層磚經(jīng)營類差型必須獅要另辟污蹊徑。墓從核心款圈層的鴨人口構(gòu)逆成分析疾，二層分經(jīng)營檔摩次應(yīng)該祖取中檔伐、中高添檔、高娃檔商品弟相結(jié)合乎，而以滋中高檔止為主（糟60%秩以上）接。從高新沈區(qū)周邊婚的商圈霉業(yè)態(tài)分穿析看，域目前這劣個區(qū)域聚空白市急場主要干以家居皮、家私絡(luò)、家電代、電信月、百貨伍、品牌抖商品（偉如專賣伍店、精慨品店、摸旗艦店蒼）等經(jīng)鉆營類型泉較為缺霸乏，而查在休閑叔娛樂方齒面，除溪南二環(huán)餅及糜家枯橋等范歡圍內(nèi)有弟分布外堵，包括訴電子城斑商業(yè)街客在內(nèi)的逢整個高熱新區(qū)內(nèi)啞尚無大蘭型綜合枕性的餐余飲、娛限樂、休智閑、健浮身、購讀物的于未一體的簽休閑式廁、體驗胞式商業(yè)俱物業(yè)，諷因此本從案三層嚼可考慮聲做大型敵綜合性惠的休閑頸、娛樂順場所。商業(yè)廣稅場商品繼檔次規(guī)跡劃定位山：之中檔蒙3痛0%四中最高檔追60%裹高檔她10智%商業(yè)業(yè)襯廣場的煤功能規(guī)救劃定位腿一萬層填易初雞蓮花降二層沙家浪居、家嚷私、家碧電、電河信、百陽貨、服傭裝耳等牙中高檔幻玉精品店工三躬層扇大型標(biāo)綜合性這高檔餐錄飲、休面閑、娛服樂活踢動場鋸所第四大模禁塊---含----經(jīng)營研究本案的處經(jīng)營定偉位主要冶完成兩漂個方面育的思考鳳研究依存于另“方法巾論”下指的營銷的懇研討—琴解決項欠目商業(yè)侮價值開鑼發(fā)的問聯(lián)題價格的游研討—馬解決項題目的商挖業(yè)價值霜實現(xiàn)問月題**商邀業(yè)廣場盜的市場杰DNA朱商業(yè)環(huán)斷境，對戶于商業(yè)散物業(yè)的欄研討，頸具有很誦重要的賣價值，伏它是一爆個商業(yè)濕開發(fā)經(jīng)渠營成敗用的基因文平臺，糧先看一脫下向周柏邊的商多業(yè)狀況辨—樓盤名稱舟銷售溜方式鵝租誘／售價格誘租盾售業(yè)績杰作沿街贈商鋪學(xué)只售針不租異5700耽元/m進(jìn)2陳銷售災(zāi)較差泉楓葉新都而市

商業(yè)銷街槳只租不鈔售麻<甩30元/獻(xiàn)m2稿空置繭50%以狗上

創(chuàng)紹業(yè)廣場底墊商瘦只售不私租淹一層14唐000元塌/m2爛一行層銷售3時/4谷二層歐9000批元/m排2金二層辣未售木正信財富淹中心芒底商哥只售夢不租盆780我0元/兇m2季A壯座賣出4翠00m崗2敬高科新花知園奶底商俘只售不五租垂7200拋元/m宏2什銷售伏較差胖楓葉廣場姻底商

經(jīng)船營商家桑愛家超市軌只烏租不售求200元廚/m2顧尚有余櫻鋪目前項辮目周邊清的商業(yè)頓現(xiàn)狀訴1、銀整體上斷，這個代區(qū)域商巨業(yè)租售冶狀況不歐是很理召想曾2、盾易初蓮過花與這舊幾個商叢業(yè)（除奶愛家）卷之間缺華乏直接臂的可康比性召3、軋愛家超熟市與本槽案可比年性較強(qiáng)朗，但其伐出租價灣格僅供棉本案販參考，紛因為損商拔業(yè)所處區(qū)的位置傷以及商鉆業(yè)規(guī)模校，超市屋品牌體知名度翅和影響首力存在眼較大差猛異因此，對運于本案近悼6000昏0m2意（且引進(jìn)已易初蓮花花）的商業(yè)摟規(guī)模而言顆，其售價保顯然會明隙顯高于杰他作、楓葉棋新都市、芳高科新花戰(zhàn)園等項目拉的商業(yè)部塌分，但同說時又由于敵本案所處粘的位置目厚前人氣、搭尤其是商廊氣不足，抹而且一些鑰住宅地塊雷估計尚需阻3—5年增甚至更長孟時間內(nèi)方勝可建成，弟因此“人榆氣和商氣銜”使得本剪案的商業(yè)盟價值在短陰期內(nèi)無法逐凸顯。綜合市徹場面、私產(chǎn)品面貪以及商破業(yè)圈層鑰消費群悶體特征神的分析紗，我公船司在財伐務(wù)投資哪風(fēng)險預(yù)睬算時基護(hù)于市場港定價策奔略進(jìn)行仙預(yù)測估烏算，即尊采用市塌場定價蠶策略。綜合定價梅模式項目的卻銷售價屢格＝議項目任周邊市循場參考吧價＋主孔力店品組牌干擾析價提＋新型右主題業(yè)每態(tài)吸引碗提升價榆模式對于本贏案，以莖目前項唐目所處息地段的斥人氣、懶商氣以暴及周邊孔一定范飯圍的商誤業(yè)物業(yè)歪態(tài)勢而刑言，近輸6萬平死方米的鎮(zhèn)商業(yè)物倘業(yè)，其長銷售、揮招商以家及后期邀經(jīng)營的謎每一個暢環(huán)節(jié)，翁都將影伏響到項救目最終折的利潤仍回報指亭數(shù).因此，項哈目的戰(zhàn)略害定位、市貿(mào)場定位、盈功能定位點以及經(jīng)營千內(nèi)容定位趙不得有任分何大的偏具差，作為過影響項目久利潤回報辨的最直接犯參數(shù)——盤銷售價格頌，其利潤宰的回報將稿在很大程蒼度上決定匯于項目的疤整體定位以目前項平目所處地由段的人氣園、商氣以葵及周邊一喇定范圍的降商業(yè)物業(yè)纏租售狀況棄及發(fā)展態(tài)思勢而言，臉本案近6進(jìn)萬平方米超的商業(yè)物差業(yè)，如果撐不引進(jìn)易卡初蓮花，腹其銷售及們租賃狀況焦可能會面辭臨以下局翼面：脆1、投水資者缺乏慕對這個地酒段以及本撈項目商業(yè)陽物業(yè)的投擋資信訂心不2、市場君銷售風(fēng)險厭將大大增珠加

3、驕后期經(jīng)營怠將面臨巨蹤蝶大的市場漂風(fēng)險

4索、項目對禍二期物業(yè)乏的開發(fā)其遞促進(jìn)作用坡將大打折訪扣

5、與銷售價格市將很難有爬所突破（室整體銷售蹲均價估計粒不會突姓破50鍋00元/都平方米）但由于判引進(jìn)了芹易初蓮水花，則相銷售及湖租賃狀裁況可能柄又將面略臨新的世局面：1、易鈴初蓮花備的品牌截效應(yīng)將該使這個通區(qū)域的味商業(yè)價勿值大大受提升2、市場棋銷售風(fēng)險秋將會降低3、項戀目后期持經(jīng)營風(fēng)言險將會燈降低4、對二浸期開發(fā)將扎起著巨大奶的推動作欣用5、銷售絨價格可能千會突破常瓣規(guī)價格，累并且可能上存在20援00——300粗0元/壺平方米帶的提升成空間，如果在整濤體招商、別后期的經(jīng)嶼營管理等默環(huán)節(jié)上解掉決較好，則價格的扁提升空間埋將更大?；谝陨翔b對項目的勻整體分析舉，我公司化認(rèn)為本案廉商業(yè)物業(yè)原具有市場丑競爭力和京可行性的鐮銷售價格華為：梨銷售價格桿（元/平澡方米）淺不引李進(jìn)易初蓮播花當(dāng)一層帳6000子元/平嚇方米

引曬進(jìn)易初蓮味花后杠可以上豆升200適0---翁3000撫元／平方薦米左右災(zāi)二賽層40離00元/臘平方米撐可以上升怒2000咐元/平方菜米左右即三課層<3栗000街元/平方婚米見可以孩上升15沸00元/盛平方米左炮右由此，我清們也看見梨一個高知三名度的商博業(yè)品牌對索于市場的莊影響力?；钜壮跎徎倪M(jìn)駐，懼其國際聲響譽改變了躺**商業(yè)饑廣場的商五業(yè)形象和莊商業(yè)價值纖，這是品冤牌對于商流業(yè)物業(yè)的易核心力提刺升的價值隨和意義。楊所以，對愛于本案的忌二、三樓膀的商業(yè)運船營——我公司齡建議引奸進(jìn)市場于知名度創(chuàng)較高的菠主題商銳家，或猴者采用嗎現(xiàn)在比軋較流行剝的“品占牌輸出遇掛靠”駛模式，猴由開發(fā)盡商籌建搏商業(yè)管助理公司拴，借助間“品牌上之殼”門和“管重理技術(shù)仍的訓(xùn)導(dǎo)錄”全面婦完成商詢業(yè)形象有的速成巴，比如督香港一遣家商城兔引進(jìn)日梨本西武喂百貨品亦牌，創(chuàng)悔立分店趣，從而粱人氣大懲旺，聲怎名鵲起扶。銷售策略一層祝采席取商鋪投言資新思維經(jīng)營權(quán)維分紅的利益欺共享模秀式其戰(zhàn)略崇價值：保留最具別價值的良治性資產(chǎn)可以有效家地整合權(quán)交益資源，煙進(jìn)行市場游分配降低項班目資金男鏈的壓陵力二層、覽三層宗采用產(chǎn)權(quán)式回＋大面倘積獨立就商鋪雙模式串商鋪銷蓋售其戰(zhàn)略價杏值：所有權(quán)君、經(jīng)營瘋權(quán)有效似分離，單降低整矛體運營燈風(fēng)險。預(yù)留樓層套主力商家忌入駐空間衫。可以進(jìn)行泉雙向集合域式管理，龜降低市場糟壓力，有利于商沖場經(jīng)營庫。在目前堵的建筑啞空間功寒能規(guī)劃管中，我咳公司經(jīng)趨過分析菠論證，悉建議在狠二層規(guī)槐劃合理畫的內(nèi)庭岸商業(yè)步槽行街，螺在商業(yè)隆建筑體耽內(nèi)打造揀西安第蕩一家室溜內(nèi)商業(yè)滾步行街違。室內(nèi)商業(yè)喊步行街的團(tuán)建議西安第一存家室內(nèi)商夸業(yè)步行街項目市敲場威脅孔點的思墨考本案所鐮在地段學(xué)目前并蛋無較好釣人氣、鉗商氣，歐對于看停重商業(yè)器規(guī)模效撫應(yīng)和人學(xué)氣聚集染效應(yīng)的觸商業(yè)投死資者來灣說，目插前本案貫的商氣匹和人氣授缺乏足決夠的吸好引力卡本案所濱在地段修正處于銷商業(yè)開備發(fā)的階好段，對練于習(xí)慣線了投資澆成熟商狐圈商業(yè)呆物業(yè)的姑商鋪投蜓資者來項說，投艙資者對客本案的煌投資信堅心無疑筍大打折臘扣本案作為濟(jì)一個新“途商圈”開趟發(fā)，從長余遠(yuǎn)看來無運疑存在一縫定的潛在遭商機(jī)，但資與此同時膀也存在很譯大的投資銳風(fēng)險（面唯臨商圈后蔬期經(jīng)營失爺敗或是經(jīng)烤營慘淡的冤風(fēng)險），寺因此作為飲商鋪投資聯(lián)者來說，斥盡管商鋪偽投資者屬端長線投資鼠，投資本幻玉案無疑面膚臨著很大搖的市場風(fēng)概險和機(jī)會商收益風(fēng)險本案盡管顫引入國際喪知名連鎖渾超市——科易初蓮花乏，但易初叮蓮花的帶致動效應(yīng)究定竟有多大若，尚無人天知曉，還稀需要市場銀的檢驗，乓因此作為激投資者來食說，他們私將非常喜擦理性地審尊視市場產(chǎn)權(quán)式商愁鋪銷售的惡市場優(yōu)勢溜點產(chǎn)權(quán)式欣商鋪銷震售方式縫在世界算范圍內(nèi)而普遍采蹈用，據(jù)兄統(tǒng)計全荒世界的數(shù)商鋪銷摩售約有尋70—監(jiān)80%顛采用此罩種銷售撫方式，毒因此產(chǎn)出權(quán)式商劃鋪銷售藏方式在軍業(yè)界很辛是看好蜓，每經(jīng)坐使用總沸成績斐碼然。產(chǎn)權(quán)式顧商鋪銷蘆售方式石由于采樸用分割胖面積進(jìn)夫行銷售偵，使投翁資者進(jìn)君入門檻掩大大降盲低，客死戶受眾騙擴(kuò)大的被結(jié)果往朗往使得魚商鋪在則短時間量以高價鵲位銷售胞出去，罩因此回仰款速度埋快，而恩且回報舍較之常喂規(guī)銷售看手法也絕要高出剪許多。產(chǎn)權(quán)式?jīng)_商鋪銷殖售方式捏由于銷宴售、回帆款速度尾快，因哄此不但磨可以縮公短整個由銷售周去期，降烈低市場捐風(fēng)險，扔而且還輔可以通潛過快速謹(jǐn)回收銷女售款促遍進(jìn)現(xiàn)金診流通，稍并能通薄過金融墊杠桿實珍現(xiàn)，實但現(xiàn)滾動亂開發(fā)，殖獲取更搏大的開敏發(fā)利潤撐。投資收常益權(quán)分趟紅和產(chǎn)豬權(quán)式商怪鋪最核幟心的商賽業(yè)魅力遺在于化抹解了兩樂大問題粥:受一是資叮金障礙則問題云二是解暗決了可摩以不在僅商言商克的問題投資收筐益權(quán)分固紅和產(chǎn)轎權(quán)式商肺鋪最核存心的商鑰業(yè)魅力飼在實現(xiàn)外了兩大先創(chuàng)新:竹一勻是權(quán)利予細(xì)分,踏使投資瞇證券化飽二是紀(jì)增加商丹業(yè)機(jī)會頸,使財凍富大眾罩化投資收善益權(quán)分屑紅和產(chǎn)亞權(quán)式商融鋪最核油心的商潤業(yè)價值賭在于規(guī)構(gòu)避了開救發(fā)運營法的兩大房誠風(fēng)險:舉一是子資金鏈侄條的風(fēng)籮險控二是料商業(yè)培砌育的風(fēng)約險投資收益說權(quán)分紅和翼產(chǎn)權(quán)式商沈鋪最核心艱的商業(yè)價侍值在突破禾了開發(fā)運莫營的兩大球瓶頸:搭一是螺有效地解廈決了銀行犬貸款的投務(wù)資瓶頸.找二是有效銀地保持了宋最有價值跳鋪位增值作空間,鐮同澡時解決了市資金的壓思力.第五大模短塊——柄整世合推廣推廣理念—**漲廣場推下廣采用榆4C營虎銷概念4C4P價格產(chǎn)品渠道促銷價值需求方便溝通實施三大傳弟播策略梁工具策略節(jié)賓奏控制悶工具—竿—蓄水理各論在公開發(fā)脫售期“開迷閘”，發(fā)翻售初期銷堅售前期利膜用公關(guān)活夫動、動態(tài)佛新聞炒作例等方式吸經(jīng)引投資群秩及社會大由眾對**腔廣場的注礙意力，配琴合招商“運引流蓄水準(zhǔn)”。使能院量發(fā)售之館前匯聚起暑來，蓄勢震待發(fā)。即可形成燥銷售“開嫂門紅”客源策略目蹤蝶標(biāo)轟動全城房誠的商業(yè)人士氣！源源不斷答的客戶資我源！為**者廣場創(chuàng)纏造——創(chuàng)造第一差異性引導(dǎo)需求廣告?zhèn)鞑シ獠呗澡F三扛角工具策略目延標(biāo)為**狗廣場建鉤立獨到斬的專業(yè)株市場板訊塊領(lǐng)導(dǎo)狐地位！使**品待牌站在商道業(yè)物業(yè)新泳秀高度！**廣矛場——喂西安商解業(yè)新板那塊掌門渴人！**品牌鼠——西安浪商業(yè)物業(yè)熄新領(lǐng)秀！形象深闊度傳播廣愧度形象高點炎A形象高藏點B市場穿財透力1市場穿濤透力2形象的蓬高度決挽定市場愉穿透力品牌傳播而原理工具為**快廣場建泉立市場返形象攻侍擊高點胃！使得*林*品牌姨一開始魂就站在歷市場制箏高點！策略目禾標(biāo)高新商業(yè)蔬新天地西安財紅富新熱怖點品牌規(guī)喇劃三大商謝業(yè)形象管—三級槍功能形逐象定位高新主題債商業(yè)第一專業(yè)人項目經(jīng)營獸功能形象謹(jǐn)定位“21世吹紀(jì)朝陽工冒業(yè)”——伸專業(yè)級的商業(yè)經(jīng)營潤與消費1級戰(zhàn)略膀形象高度高新主速題商業(yè)擴(kuò)第一文化