第四章比較法第一節(jié)比較法的基本原理第二節(jié)收集交易實(shí)例第三節(jié)選取可比實(shí)例第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整第六節(jié)求取比較價值第七節(jié)比較法應(yīng)用舉例返回第一節(jié)比較法的基本原理一、比較法的含義比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，所以它是一種最直接、最有說服力的估價方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。采用比較法測算出的價值稱為比較價值。下一頁返回第一節(jié)比較法的基本原理比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格，房地產(chǎn)的未知價格（價值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取。二、比較法適用的對象和條件１.比較法適用的估價對象比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。下列房地產(chǎn)難以采用比較法進(jìn)行估價：上一頁下一頁返回第一節(jié)比較法的基本原理（１）數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。（２）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。（３）可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等。２.比較法適用的條件比較法適用于在價值時點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價。運(yùn)用比較法估價還需要估價人員掌握扎實(shí)的估價理論知識，具有豐富的估價經(jīng)驗(yàn)，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等有較深入的了解，這樣才能正確地運(yùn)用比較法。上一頁下一頁返回第一節(jié)比較法的基本原理如果類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少，或者房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，或者估價人員的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)、技能有限，就難以采用比較法估價。三、比較法估價的操作步驟（１）收集交易實(shí)例，即收集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)信息。（２）選取可比實(shí)例，即從收集的交易實(shí)例中選取符合一定條件的交易實(shí)例。（３）建立比較基礎(chǔ)，即對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其具有可比性。上一頁下一頁返回第一節(jié)比較法的基本原理（４）比較因素的修正與調(diào)整，即對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整。（５）求取比較價值，即將多個可比實(shí)例的成交價格經(jīng)過處理得到的比較價值綜合為一個比較價值。上一頁返回第二節(jié)收集交易實(shí)例運(yùn)用比較法估價，首先必須擁有大量真實(shí)、可靠的市場交易實(shí)例。交易實(shí)例是真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等。一、收集交易實(shí)例的途徑收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有以下幾種：（１）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人或其四鄰，了解其房地產(chǎn)成交價格及有關(guān)交易情況。（２）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、注冊會計師等，了解成交價格及有關(guān)交易情況。下一頁返回第二節(jié)收集交易實(shí)例（３）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料，如成交價格資料、交易登記資料、土地使用權(quán)的出讓資料、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格資料等。（４）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價格資料。（５）查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。（６）同行之間相互提供。估價機(jī)構(gòu)和估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所收集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價案例資料。上一頁下一頁返回第二節(jié)收集交易實(shí)例二、收集交易實(shí)例的內(nèi)容在收集交易實(shí)例時應(yīng)盡量收集較多的信息，一般包括以下內(nèi)容：（１）交易對象基本狀況，如名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等。（２）交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等。（３）交易方式，如買賣、租賃，買賣中又如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等。（４）成交日期。上一頁下一頁返回第二節(jié)收集交易實(shí)例（５）成交價格，包括總價、單價及計價方式（是按建筑面積計價還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積計價）。（６）付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款。（７）交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如買賣雙方是依照規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)或由賣方負(fù)擔(dān)等。（８）交易目的，如賣方為何而賣，買方為何而買，以及是否有急賣或急買等特殊交易情況。為避免遺漏重要的信息并保證信息統(tǒng)一和規(guī)范，最好事先將房地產(chǎn)分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等不同類型，分別針對這些類型的房地產(chǎn)將需要收集的信息制成表格。上一頁下一頁返回第二節(jié)收集交易實(shí)例此表格可命名為“房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表”，收集實(shí)例時按表填寫。對于交易實(shí)例的每項(xiàng)內(nèi)容，都應(yīng)查證核實(shí)，確保真實(shí)、可靠。為保證有足夠的交易實(shí)例可供選用，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫，將交易實(shí)例制作成卡片或存入計算機(jī)中，實(shí)行分類保存，便于查找和調(diào)用。房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查見表４-１。上一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性在比較法中，用來比較的類似房地產(chǎn)是否恰當(dāng)，直接影響估價對象價格的準(zhǔn)確性。估價機(jī)構(gòu)搜集并存儲的交易實(shí)例往往較多，但在具體的估價業(yè)務(wù)中，有一些交易實(shí)例可能不適用，需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為可比實(shí)例?？杀葘?shí)例是交易實(shí)例中交易方式適合估價目的，成交日期接近價值時點(diǎn)、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。二、選取可比實(shí)例的要求選取可比實(shí)例要符合一定的要求，包括數(shù)量要求和質(zhì)量要求?？杀葘?shí)例的數(shù)量一般要求３～１０個，即３≤可比實(shí)例的數(shù)量≤１０。下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例對可比實(shí)例的質(zhì)量要求如下。（一）可比實(shí)例是估價對象的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)應(yīng)滿足下列條件：１.處于同一供求范圍內(nèi)具體來說，可比實(shí)例與估價對象應(yīng)處于同一地區(qū)，或者處于具有同一供求范圍的類似地區(qū)。如果估價對象是某個住宅小區(qū)內(nèi)的一套普通商品住房，則選取的可比實(shí)例最好也是同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；如果同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例，則應(yīng)選取類似小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。上一頁下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例２.用途相同房地產(chǎn)大類用途一般分為：①居住房地產(chǎn)；②商業(yè)房地產(chǎn)；③辦公房地產(chǎn)；④旅館房地產(chǎn)；⑤工業(yè)房地產(chǎn)；⑥農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)等。小類用途是在大類基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如居住房地產(chǎn)可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等?？杀葘?shí)例與估價對象必須保證在大類用途上相同，若能做到小類用途相同則更好。３.規(guī)模相當(dāng)如估價對象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積相差不多，既不能過大也不能過小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的０．５～２范圍內(nèi)，即：上一頁下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例４.建筑結(jié)構(gòu)相同這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。小類是在大類建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上再細(xì)分，如磚木結(jié)構(gòu)分為磚木一等、磚木二等。如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。５.檔次相當(dāng)檔次是指按一定的標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級。６.權(quán)利性質(zhì)相同上一頁下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例只有交易實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同才能作為可比實(shí)例。７.存在形態(tài)相同在選取可比實(shí)例時，估價對象為房地的，應(yīng)選取類似的房地交易實(shí)例；估價對象為土地的，應(yīng)選取類似的土地交易實(shí)例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似的建筑物交易實(shí)例。如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，卻有類似的房地交易實(shí)例時，可將此房地交易實(shí)例的成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型的土地或建筑物的價格，將提取出的部分作為可比實(shí)例。（二）可比實(shí)例的成交日期接近價值時點(diǎn)上一頁下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例這里要求的“接近”應(yīng)視房地產(chǎn)市場狀況而定。如果房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)，則較早的交易實(shí)例仍然有參考價值，可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化較快，則只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力，才可選為可比實(shí)例。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價值時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)檫@種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整，即使調(diào)整也可能出現(xiàn)較大的偏差。（三）可比實(shí)例的交易類型適合估價目的房地產(chǎn)的交易類型主要有買賣和租賃兩大類。估價目的有為買賣、租賃、抵押、房屋征收補(bǔ)償?shù)忍峁﹥r值參考。上一頁下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例相對應(yīng)的，如果是為買賣目的估價，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；為租賃目的估價，應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例；如果為抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，通常也選取買賣交易實(shí)例為可比實(shí)例。（四）可比實(shí)例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格所謂正常價格，是指在公開的房地產(chǎn)市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等、自愿方式達(dá)成的價格。選取可比實(shí)例時，應(yīng)當(dāng)首選正常價格的交易實(shí)例。上一頁下一頁返回第三節(jié)選取可比實(shí)例如果市場上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例時，也應(yīng)選取交易情況明了，而且可以修正為正常價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在同等條件下，應(yīng)選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點(diǎn)較近的交易實(shí)例。成交日期與價值時點(diǎn)相差不宜超過一年，不應(yīng)超過兩年。上一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)是使可比實(shí)例成交價格與估價對象價值或價格之間，各個可比實(shí)例的成交價格之間口徑一致、相互可比的處理。建立比較基礎(chǔ)包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一計價單位和統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應(yīng)對可比實(shí)例與估價對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行“有無對比”，消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異。財產(chǎn)范圍不同的情況主要有以下幾種：（１）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。下一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)如估價對象是不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)，而選取的交易實(shí)例或者設(shè)立了抵押權(quán)，或者拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)、供暖費(fèi)等，在這種情況下，一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍。可利用以下公式進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格－債權(quán)＋債務(wù)（２）含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)。如估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是有附贈家具、家用電器等的房地產(chǎn)。在這種情況下，一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍?？衫靡韵鹿竭M(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價格上一頁下一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)（３）實(shí)物范圍不同的房地產(chǎn)。如估價對象為土地，選取的交易實(shí)例是房地交易實(shí)例；估價對象是不帶車位的公寓，選取的交易實(shí)例是帶車位的公寓；在這種情況下，一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍。二、統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清方式下的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清方式下的價格。由于房地產(chǎn)的價值量大，有時需要采用分期付款的方式支付成交價格，這便產(chǎn)生名義價格和實(shí)際價格。為了便于比較，通常以一次付清的實(shí)際價格為基準(zhǔn)。如果可比實(shí)例的成交價格是分期付款的名義價格，則需要將其折算為一次付清的實(shí)際價格。上一頁下一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)三、統(tǒng)一計價單位（１）統(tǒng)一價格單位。為了使可比實(shí)例與估價對象之間具有可比性，價格應(yīng)統(tǒng)一采用單價形式，如單位建筑面積價格、單位體積價格等。（２）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果可比實(shí)例與估價對象的價格之間存在幣種差異，需要換算為同一幣種，通常以人民幣表示。按照使用習(xí)慣，通常采用“元”為貨幣單位。（３）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。如果房地產(chǎn)價格的面積內(nèi)涵不同，有的按建筑面積計價，有的按套內(nèi)建筑面積計價，有的按使用面積計價，應(yīng)統(tǒng)一為相同的面積內(nèi)涵，通常換算為建筑面積；如果可比實(shí)例與估價對象的面積單位不同，如平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等，應(yīng)統(tǒng)一為相同的面積單位，通常換算為平方米。換算關(guān)系如下：上一頁下一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)１公頃＝１００００平方米＝１５畝１畝＝６６６．６７平方米１平方英尺＝０．０９２９０３０４平方米１坪＝３．３０５７９平方米四、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在房地產(chǎn)交易中需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費(fèi)則由買賣雙方繳納或負(fù)擔(dān)，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。上一頁下一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是將可比實(shí)例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價格調(diào)整為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價格。調(diào)整的公式為：正常負(fù)擔(dān)下的價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)得金額正常負(fù)擔(dān)下的價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)付金額買方實(shí)付金額－賣方實(shí)得金額＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)價格的一定比率，即：上一頁下一頁返回第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率上一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整比較分析的關(guān)鍵在于分析、測評影響房地產(chǎn)價值的主要因素，包括交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況等方面。一、交易情況修正交易情況修正是使可比實(shí)例的非正常成交價格成為正常價格的處理。經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實(shí)例非正常價格轉(zhuǎn)換為正常價格。１.成交價格不正常的原因（１）交易雙方有利害關(guān)系。家人、親友之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于正常市場價格。（２）被迫出售或被迫購買的交易，如司法拍賣；急于出售或急于購買的交易，如因還債、出國等。下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整被迫出售的成交價格往往偏低，而被迫購買的成交價格往往偏高。（３）交易當(dāng)事人對市場行情缺乏了解。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高；如果賣方不了解交易對象或市場，盲目出售，成交價格往往偏低。（４）交易當(dāng)事人有特別動機(jī)或偏好。如當(dāng)事人對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情或動機(jī)，這種情況下的成交價格往往是偏高的。（５）受非理性因素影響的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等方式往往使價格失常。（６）相鄰房地產(chǎn)合并交易。上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會增加，所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于正常市場價格。有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。２.修正方法交易情況修正的方法主要有金額修正和百分比修正。金額修正是采用金額對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：可比實(shí)例成交價格±交易情況修正金額＝可比實(shí)例正常價格上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整百分比修正是采用百分比對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價格二、市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在其成交日期的價格成為在價值時點(diǎn)的價格處理。經(jīng)過市場狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時的價格轉(zhuǎn)換為在價值時點(diǎn)的價格。市場狀況調(diào)整通常采用百分比調(diào)整，一般公式為：可比實(shí)例在成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整市場狀況調(diào)整的具體方法主要有價格指數(shù)法和價格變動率法（圖４-１）?？刹捎卯?dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價格指數(shù)或價格變動率，價格指數(shù)或價格變動率的來源應(yīng)真實(shí)、可靠。１.價格指數(shù)法價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)，兩者的主要區(qū)別在于選擇基期的不同。定基價格指數(shù)以某個固定時期作為基期，而環(huán)比價格指數(shù)以上一個時期為基期。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表４-２。（１）采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整（２）采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點(diǎn)的環(huán)比價格指數(shù)＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格２.價格變動率法房地產(chǎn)價格變動率有兩種：一種是逐期遞增或遞減的價格變動率；另一種是期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率。(1)采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整（２）采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格處理。經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整，將可比實(shí)例房地產(chǎn)價格轉(zhuǎn)變成在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整１.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（１）區(qū)位狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。調(diào)整的內(nèi)容包括位置、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素。（２）實(shí)物狀況調(diào)整。實(shí)物狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實(shí)物狀況下的價格。土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的土地實(shí)物因素。上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整建筑物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價格的建筑物實(shí)物因素。（３）權(quán)益狀況調(diào)整。權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。調(diào)整的內(nèi)容包括權(quán)利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、共有情況、出租情況、相鄰關(guān)系情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)權(quán)益因素。２.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是：以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行直接比較；或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行間接比較。如果可比實(shí)例狀況優(yōu)于估價對象狀況，則對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行減價調(diào)整；反之，如果可比實(shí)例狀況劣于估價對象狀況，則對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行加價調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般步驟如下：（１）確定對估價對象價格有影響的各種比較因素，包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。（２）將比較因素逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整（３）將比較因素的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。（４）根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。３.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有金額調(diào)整和百分比調(diào)整。（１）金額調(diào)整是采用金額對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。一般公式為：（２）百分比調(diào)整是采用百分比對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。一般公式為：上一頁下一頁返回第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整百分比調(diào)整又具體分為直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整。１）直接比較調(diào)整：是指以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。直接比較調(diào)整的表達(dá)式為：２）間接比較調(diào)整：是指選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。間接比較調(diào)整的表達(dá)式為：上一頁返回第六節(jié)求取比較價值一、求取單個可比實(shí)例的比較價值由前面的內(nèi)容可以知道，比較法估價需要進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過交易情況修正，把可比實(shí)例非正常的成交價格修正為正常市場價格；經(jīng)過市場狀況調(diào)整，把可比實(shí)例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)的價格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整，把可比實(shí)例在其自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例的成交價格轉(zhuǎn)換成了估價對象的價值或價格。將上述三大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，就形成了下列綜合公式：下一頁返回第六節(jié)求取比較價值采用金額的綜合公式為：采用百分比的綜合公式為：由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以綜合修正和調(diào)整的計算公式，也分為直接比較和間接比較的公式。（１）直接比較的公式為：上一頁下一頁返回第六節(jié)求取比較價值（２）間接比較的公式為：上一頁下一頁返回第六節(jié)求取比較價值二、求取最終的比較價值每個可比實(shí)例的成交價格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正、調(diào)整之后，得出相應(yīng)的比較價值，最后將這些比較價值綜合處理成一個最終的比較價值，作為比較法的最終測算結(jié)果。綜合處理的方法有下列四種。１.求取平均數(shù)求取平均數(shù)可以取簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。２.求取中位數(shù)求取中位數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個價格按照高、低順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇