下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改張家界武陵源區(qū)XX原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目目錄第一章總論 1一、項目概況 1二、項目編制依據(jù) 2三、報告研究內(nèi)容 2四、簡要結(jié)論 3五、主要經(jīng)濟指標(biāo) 3第二章項目背景 5一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 5二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 6三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 7第三章項目建設(shè)的重要性和必要性 8第四章項目的可行性 10第五章市場分析與預(yù)測 12一、整體市場概況 12二、項目市場定位 14第六章建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念 15一、設(shè)計思想 15二、項目建設(shè)內(nèi)容 15三、經(jīng)營理念 16第七章項目選址和建設(shè)條件 18一、項目選址 18二、自然條件 18第八章規(guī)劃布局 20一、規(guī)劃基本原則 20二、總體規(guī)劃方案 21第九章工程方案 23一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 23二、生態(tài)園林工程 26第十章環(huán)境保護 29一、項目區(qū)環(huán)境條件 29二、環(huán)境保護 29三、水土保持 30第十一章建設(shè)進度及招投標(biāo)方案 31一、建設(shè)進度 31二、招投標(biāo)方案 31第十二章投資估算及資金籌措 33一、投資估算范圍 33二、投資估算依據(jù) 33三、計算期 34四、項目投資 34五、資金籌措 36第十三章財務(wù)評價 37一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) 37二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 37三、成本費用估算 38四、盈利能力分析 40五、財務(wù)生存能力分析 41六、不確定性分析 41七、財務(wù)評價結(jié)論 45第十四章社會效益評價 66第十五章結(jié)論及建議 68一、結(jié)論 68二、建議 68第一章總論一、項目概況（一）項目名稱：張家界武陵源區(qū)XX原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目（二）項目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司（三）項目地址：張家界市武陵源區(qū)XX鎮(zhèn)（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建1200m2。4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。（六）項目工期：項目建設(shè)期擬定為1年，即2009年7月至2010年6月。（七）項目總投資及資金籌措1、項目總投資為8000萬元，其中一期投入4550萬元。2、資金籌措：項目資金全部由業(yè)主自籌。二、項目編制依據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；《中國旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》；《湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》；《湖南省城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》；《湖南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；《張家界市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》；《張家界市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》；《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》；《張家界市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》。三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。（五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。（六）分析項目的風(fēng)險因素及規(guī)避風(fēng)險的措施。四、簡要結(jié)論原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強城市服務(wù)輻射功能，拉動消費，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。原生態(tài)觀光農(nóng)莊項目的實施，對促進城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進和帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進解決“三農(nóng)”問題，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。五、主要經(jīng)濟指標(biāo)項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見表1-1。表1-1技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表1總用地畝6002總建筑面積m238003容積率0.014項目總投資萬元45504.1其中：建設(shè)投資萬元45194.2建設(shè)期利息萬元04.3鋪底流動資金萬元315資金籌措萬元45505.1其中：企業(yè)自籌萬元4550企業(yè)自有資金5.2銀行借款萬元06年銷售收入萬元1927正常年份7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%24.7911所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元359712所得稅前投資回收期年4.67含建設(shè)期13所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%19.6714所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元205415所得稅后投資回收期年5.54含建設(shè)期16總投資收益率%27.32正常年份17項目資本金凈利潤率%20.74正常年份18盈虧平衡點(BEP)%22.47%第二章項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀(jì)六十年代初，有些西班牙農(nóng)場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國有1.6萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來700億法郎的收益，相當(dāng)于全國旅游業(yè)收入的1/4。美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次，“瓜果塑造”、“莊稼人藝術(shù)畫”等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是20英畝的“莊稼畫”—韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場”，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明，2005年，“農(nóng)村觀光”帶來的收入約為5.11萬億韓元。馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的7月2～9日定為“花卉節(jié)”，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來西亞將“花卉節(jié)”與旅游緊密結(jié)合起來，吸引了大量國內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計，早在1996—1997年期間已動工投資1億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有7個以上。1998年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景1、旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。近年隨著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。2、旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。3、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。本項目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風(fēng)情的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。

第三章項目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。四、促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展湖南的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當(dāng)前湖南旅游業(yè)面臨的問題。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。第四章項目的可行性為了對該項目進行全面分析，本報告中采用SWOTs法，即S－Superiority（優(yōu)勢），W－Weakness（劣勢），O－Opportunity（機遇），T－Threat（威脅）。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。一、優(yōu)勢（Superiority）張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長江經(jīng)濟帶、華南經(jīng)濟區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。張家界自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）多元的民族文化。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風(fēng)情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風(fēng)尚、傳統(tǒng)和禁忌。（6）地方政府積極支持。市委、市政府對此進行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。二、劣勢（Weakness）其發(fā)展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較遠，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。三、機會（Opportunity）其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)XX門票站2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在SWOT分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進行科學(xué)的策劃。

第五章市場分析與預(yù)測一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng)2007年度假目的地去的人數(shù)前20位排行如下：排名國內(nèi)長途人數(shù)排名國內(nèi)長途人數(shù)1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423張家界735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前20位的景點如下表：排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量排名景區(qū)名稱國內(nèi)/外瀏覽量1杭州國內(nèi)32098511廈門國內(nèi)1449632上海國內(nèi)25193712黃山國內(nèi)1431203三亞國內(nèi)24774713張家界國內(nèi)1265984北京國內(nèi)22777614南京國內(nèi)1218105香港國內(nèi)22054715大連國內(nèi)1053366麗江國內(nèi)19867016張家界國內(nèi)1032097青島國內(nèi)18753517西安國內(nèi)947678九寨黃龍國內(nèi)16102818陽朔國內(nèi)911619蘇州國內(nèi)15099519普陀山國內(nèi)8868810成都國內(nèi)14502620揚州國內(nèi)85428百度07年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖：此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游+農(nóng)村旅游的比例達到了31%以上，加上部分休閑旅游8.91%，整個接受本項目的客戶人群可以達到旅游人群的40%。二、項目市場定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均GDP達到1000美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。本項目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上。基于此，“張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。

第六章建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設(shè)計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風(fēng)情互動活動及原生態(tài)拓展訓(xùn)練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。二、項目建設(shè)內(nèi)容本項目擬租賃土地600畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。2、民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園100畝。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600m2，新建1200m2。4、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地180畝。三、經(jīng)營理念1、觀光。一是風(fēng)貌觀。觀賞張家界特有的山水風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。2、休閑。?。禾厣r(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。3、采摘。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。4、購物。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。5、品嘗。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷12個月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。6、農(nóng)事活動。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。7、民族文化。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗少數(shù)民族文化。第七章項目選址和建設(shè)條件一、項目選址本項目擬選址于湖南省張家界市武陵源區(qū)XX鎮(zhèn)泗南峪村。二、自然條件（一）地理位置及概況張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙398公里（以市政府所在地永定區(qū)計算）。它的地理位置坐標(biāo)是：北緯28°52′至29°48′，東經(jīng)109°40′至111°20′。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積9563平方公里，東西最長167公里，南北最寬96公里，總?cè)丝谶_150萬人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近60萬人）。張家界市屬湖南省直轄市（地級）轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級）和慈利、桑植兩縣。全市有四個街道辦事處，2個城關(guān)鎮(zhèn)，18個農(nóng)村建制鎮(zhèn)，97個鄉(xiāng)，1650個村（居）委會，15377個村民小組。（二）氣候條件張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤氣候。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為1400毫米），陽光充足，無霜期長，嚴(yán)寒期短，年平均氣溫16℃左右。夏季最熱月氣溫27℃，冬季最冷月平均氣溫為4.3℃（以1月最冷，極端氣溫在零度左右到（三）地形地貌張家界市位于武陵山脈腹地之中。全國著名的自然保護區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。武陵山脈由梵凈山分支進入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進入歷山、桂英山與青龍山；中支則進入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺山。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。所以，張家界市的東北部實際上是處在山峰與湖區(qū)的交接處（或叫接合部）。（四）地震災(zāi)害根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖譜（1990）》，該場址地震基本烈度為六度。第八章規(guī)劃布局一、規(guī)劃基本原則（一）生態(tài)安全原則要嚴(yán)格將開發(fā)強度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計時應(yīng)考慮對自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對環(huán)境無不良影響。（二）宏觀與微觀有機結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護，重點突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實性基礎(chǔ)上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。（三）科學(xué)性原則實施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點，科學(xué)評估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營。（四）市場需求原則規(guī)劃時要實行準(zhǔn)確而細化的客源市場定位，以客源市場的現(xiàn)實和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢，實現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場經(jīng)濟效益的同時要注重社會效益，通過合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識和提倡文明生活方式。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。二、總體規(guī)劃方案（一）總平面布置和功能要求本項目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地、接待區(qū)。（二）平面功能布局本項目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護綠地，民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。蔬菜種植園分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有坡地為主，進行平場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區(qū)。民族風(fēng)情園布置在農(nóng)莊南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以團隊協(xié)作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。接待區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北方，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。第九章工程方案一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程1、設(shè)計范圍與依據(jù)（1）設(shè)計范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。（2）設(shè)計原則《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ15-88）（1997版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001版）；《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GBJ13-86）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ14-87）；《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-85）；其它有關(guān)部門資料。2、給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本項目年工作日為365天。eq\o\ac(○,1)用水量考慮到節(jié)水的原則和本項目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測水量預(yù)測指標(biāo)如下：游客——按40升/人·日計算客房——按80升/人·日計算公建——按居民用水量15%計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量——上述水量20%計算eq\o\ac(○,2)用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20水壓：≥0.3MPA（3）管網(wǎng)設(shè)計eq\o\ac(○,1)管網(wǎng)布置本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。eq\o\ac(○,2)管材及接口室外管道：DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN<50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。eq\o\ac(○,3)閥門設(shè)置及防腐閥門設(shè)置：DN>65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標(biāo)后排放。（2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬立方米/天。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)、規(guī)范（1）《民用照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50058-94）；（3）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054-95）；（4）其它有關(guān)資料。2、設(shè)計范圍本次設(shè)計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計。3、供電要求及負荷等級除消防負荷、火災(zāi)報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。4、供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)項目的用電容量，配備400kVA變壓器三臺。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4歐。低壓進戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于10歐。二、生態(tài)園林工程（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（GB50288-1999）；3、《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（TD/T1012～2000）；4、《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范》（GB/50288～99）；6、國家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）建設(shè)內(nèi)容1、生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等。花卉主要有紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。2、土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。共修建?？?000米，高1.5—2.5米，下底寬60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔3×5厘米，其弧度隨山勢而變。三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度0.5米以上，挖寬1米，深0.8米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。（2）排水溝總長1000米，內(nèi)空上寬0.4米，下寬0.3米，高0.4米，墻體采用直徑8--12厘米的塊石，M5水泥砂漿襯砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共計10口，長10米，寬8米，深2.5米，墻體采用M5砂漿砌Mu7.5紅磚，池底5厘米厚100#砂漿。（4）灌溉系統(tǒng)修建灌溉管道500米，每40米留一個噴水龍頭，澆灌半徑20米，每個作業(yè)區(qū)安裝直徑為60毫米的RPVC管作引水主管，直徑為32毫米的RPVC管作支管。4、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。第十章環(huán)境保護為保護和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項目嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》的有關(guān)規(guī)定，加強環(huán)境污染源的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環(huán)境保護的各項要求。一、項目區(qū)環(huán)境條件項目位于湖南省張家界市武陵源區(qū)XX鎮(zhèn)泗南峪村，所選地址地形開闊整齊，背風(fēng)向陽。周邊無工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。二、環(huán)境保護本項目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會產(chǎn)生有毒物質(zhì)。項目區(qū)配置農(nóng)業(yè)廢棄物處理場，采用微生物技術(shù)處理農(nóng)作物稿稈。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。項目采用設(shè)施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對環(huán)境的污染。因此，本項目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。三、水土保持項目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護和水土保持。但在建設(shè)過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。第十一章建設(shè)進度及招投標(biāo)方案一、建設(shè)進度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項目規(guī)劃，本項目擬定在1年內(nèi)實施，具體工作安排為：根據(jù)計劃于2009年7月開始各項準(zhǔn)備工作，于2010年6月進行竣工驗收。具體安排如下：1、2009年7月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。2、2009年9月開始逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。3、2009年11月開始主體工程建設(shè)。4、2010年2月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。5、2010年6月進行竣工驗收。二、招投標(biāo)方案（一）項目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計劃委員會第3號令及張家界市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。（二）項目招投標(biāo)方案1、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計單位和項目監(jiān)理單位。（2）資質(zhì)要求建議勘察單位資質(zhì)：乙級；設(shè)計單位資質(zhì)：乙級；施工單位資質(zhì)：二級以上；監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級。（3）招標(biāo)信息發(fā)布招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。2、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有乙級資質(zhì)的招標(biāo)中介機構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進行公開招標(biāo)。

第十二章投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設(shè)計生產(chǎn)能力時，按設(shè)計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等工程所需的全部費用。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（二）項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計估算；（四）設(shè)備價格：主要設(shè)備通過廠家詢價，小型及通用設(shè)備采用市場價（價格為到廠價）；（五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用2007年《湖南省工程造價信息》公布的指導(dǎo)價格（價格為到廠價或預(yù)算價）；（六）相關(guān)費用按國家及湖南省有關(guān)規(guī)定計算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、計算期計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為12個月（2009年7月至2010年6月），運營期確定為15年，則項目計算期為2009年至2024年。四、項目投資（一）建設(shè)投資項目建設(shè)投資估算總額為4519萬元，其中工程費用2061萬元，公用設(shè)備購置費800萬元，設(shè)備安裝工程費64萬元，工程建設(shè)其他費用1379萬元，工程基本預(yù)備費215萬元。1、工程費用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。2、公用設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價進行測算。（2）設(shè)備運雜費、安裝費由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進行測算。3、其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。（包含30年的土地租賃費）4、預(yù)備費⑴基本預(yù)備費按工程費用的5％計取。⑵價差預(yù)備費根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999）1340號文的規(guī)定，和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。建設(shè)投資估算詳見財務(wù)分析輔助報表－1。（二）建設(shè)期借款利息本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為0萬元。（三）流動資金流動資金估算采用分項詳細估算法。估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金104萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。流動資金的30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為31萬元。流動資金估算詳見財務(wù)分析輔助報表－2。（四）項目總投資項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動資金構(gòu)成。經(jīng)上述計算，項目總投資為119萬元，其中建設(shè)投資103萬元，建設(shè)期利息為0萬元，鋪底流動資金16萬元。（五）有關(guān)問題說明1、其它費用參照國家和湖南省有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。2、本估算是按現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。五、資金籌措本項目投資全部由業(yè)主自籌。其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2008年安排55%，2009年安排45%。項目投資使用計劃與資金籌措詳見財務(wù)分析輔助報表－3。PAGE第十三章財務(wù)評價一、評價原則、依據(jù)及參數(shù)原則遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應(yīng)；遵循費用與效益識別的有無對比原則；以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價；在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)；3、建設(shè)方案；4、業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（三）評價參數(shù)項目建設(shè)期為1年，財務(wù)評價計算期取2009年至2024年。項目融資前稅前財務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，項目資本金財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定13%，基準(zhǔn)投資回收期為8.3年。二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項目收入包括特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等，經(jīng)預(yù)測項目擬吸引32120人次，按每人消費600元估算，正常經(jīng)營年份收入為1927萬元。根據(jù)目前市場行情預(yù)測及植物生長特性，本項目2009年收入為385萬元，2010年收入為1156萬元，2011年收入為1542萬元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)費費率為7%，教育費附加費率為3%。經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為96萬元，城市維護建設(shè)費為7萬元，教育費附加為3萬元。項目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務(wù)分析輔助報表－４。三、成本費用估算（一）經(jīng)營成本估算1、原材料費：原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。2、燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。3、職工工資及職工福利費項目勞動定員為40人，職工平均工資和福利費按2.6萬元/人·年估算。4、修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。5、其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。通過上述計算，滿負荷生產(chǎn)年份項目的經(jīng)營成本為398萬元，經(jīng)營成本估算見表12-1。表12-1經(jīng)營成本估算表序號費用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費912燃料及動力費213工資及職工福利1044修理費1135其他支出69經(jīng)營成本398（二）折舊費、攤銷費折舊費按直線折舊法以工程分類計算。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5％計算。無形及其他資產(chǎn)按10年攤銷。估算得項目年折舊費為160萬元，年攤銷費為0萬元。折舊費、攤銷費估算詳見財務(wù)分析輔助報表－6。（三）財務(wù)費用財務(wù)費用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。（四）總成本費用通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為563萬元。項目總成本費用估算詳見財務(wù)分析輔助報表－５。四、盈利能力分析（一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－1）計算的財務(wù)指標(biāo)如下：項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：24.79%（所得稅前）項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：19.67%（所得稅后）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前）3597萬元（ic＝12%）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后）2054萬元（ic＝12%）項目投資回收期（所得稅前）：4.7年項目投資回收期（所得稅后）：5.5年分析上述財務(wù)指標(biāo)，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：24.76%（所得稅前），項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率：19.67%（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項目的財務(wù)盈利能力可滿足要求。２、項目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－2），項目的資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為19.77%。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務(wù)上可以被接受。３、利潤與利潤分配表分析項目正常經(jīng)營年份銷售收入為1927萬元，銷售稅金及附加為106萬元，總成本費用為563萬元，利潤總額為1258萬元。所得稅稅率為25%，年繳納所得稅為315萬元，凈利潤為944萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的10%提取，法定盈余公積金為94萬元。利潤估算及分配詳見財務(wù)分析報表－3。根據(jù)利潤與利潤分配表（財務(wù)分析報表－3）計算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝27.32％式中EBIT――營運期正常年份息稅前利潤TI――項目總投資（包括流動資金）資本金凈利潤率（ROE）＝NP/EC×100％＝20.74％式中NP――營運期內(nèi)年平均凈利潤EC――項目資本金均滿足投資者的要求。五、財務(wù)生存能力分析根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。因此，項目具備財務(wù)生存能力。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項目計算期2013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行，該年總成本費用為263萬元，可變成本為202萬元，固定成本為61萬元，年銷售收入為300萬元，年稅金及附加為2.5萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下：BEP（利用率）=年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-銷售稅金及附加）×100%=22.47%根據(jù)計算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖12-1。圖12-1盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，本項目檢測能力只需達到設(shè)計規(guī)模的22.47%時，業(yè)主就可以保本，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。（二）敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價格。上述各單因素變化±5%、±10%、±15%時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表12-2。表12-2 敏感性分析表序號項目不確定因素變化率項目財務(wù)內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)基本方案24.79%1建設(shè)投資-15%28.77%-1.07-10%27.32%-1.02-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.8715%21.67%-0.842經(jīng)營成本-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.26-5%25.12%-0.265%24.46%-0.2710%24.13%-0.2715%23.80%-0.273產(chǎn)品價格-15%19.92%1.31-10%21.58%1.30-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.2515%29.38%1.24根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖12-2。 圖12-2財務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本。在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為63.67%，經(jīng)營收入下降幅度為52.23%，表明產(chǎn)品價格和建設(shè)投資的變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營成本的變化對本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。敏感性分析表明產(chǎn)品價格是最敏感的因素，當(dāng)售價降低28.51％時，項目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。根據(jù)上述敏感性分析表明，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。七、財務(wù)評價結(jié)論本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為19.67％，財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為24.79％，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為19.77％，滿足投資者的要求。投資回收期為5.5年、低于基準(zhǔn)投資回收期8.3年，說明項目的盈利能力較好。計算期內(nèi)項目的資產(chǎn)負債率最高為1.74％，并逐年下降。說明項目財務(wù)狀況良好、清償能力較好。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務(wù)生存能力。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。綜上所述，本項目在財務(wù)上是可行的。財務(wù)分析輔助報表－1建設(shè)投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費其他費用合計比例(%)估算說明1工程費用206180064292564.71.1接待配套用房71171115.71.1.1接待中心16160.41.1.2餐飲服務(wù)中心2202204.91.1.3特色產(chǎn)品交易廳1301302.91.1.4農(nóng)莊旅館3453457.61.2園內(nèi)道路工程3003006.61.3土地整治及農(nóng)田培育1701703.81.4配套設(shè)施工程30300.71.5果樹種植22.8230.51.6景觀植物種植15150.31.7農(nóng)耕培土工程20200.41.8民族風(fēng)情園建設(shè)15150.31.9原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地建設(shè)65651.41.10設(shè)備購置費8006486419.12工程建設(shè)其他費用1379137930.53預(yù)備費2152154.83.1基本預(yù)備費2152154.83.2價差預(yù)備費00.04建設(shè)投資合計20618006415944519100.0比例(%)45.617.71.435.3100財務(wù)分析輔助報表－2 流動資金估算表 單位：萬元序號項目計算期（年）200920102011201220132014201520162017~20241流動資產(chǎn)23691001161161161161161.1應(yīng)收帳款14426071717171711.2存貨27911111111111.2.1原材料257999991.2.2燃料動力012222221.2.3在產(chǎn)品1.2.4產(chǎn)成品1.3現(xiàn)金7203134343434341.4預(yù)付賬款2.流動負債27912121212122.1應(yīng)付帳款27912121212122.2預(yù)收賬款3.流動資金（1－2）2162911041041041041043.1其中：鋪底流動資金21313131313131313.2流動資金貸款0316073737373734.流動資金當(dāng)期增加額0214229130000財務(wù)分析輔助報表－3項目投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計計算期（年）備注20092010201120121項目總投資4610248520544229其中計算注冊資本的總投資4550248520541001.1建設(shè)投資（不含建利息）451924852034001.2建設(shè)期利息000001.3流動資金910214229其中鋪底流動資金310211002資金籌措(全部流動資金）4610248520544229資金籌措(鋪底流動資金）4550248520541002.1項目資本金4550248520541002.1.1用于建設(shè)投資451924852034002.1.2用于鋪底流動資金310211002.1.3用于建設(shè)期利息2.2債務(wù)資金(全部流動資金）60003129債務(wù)資金(鋪底流動資金）000002.2.1用于建設(shè)投資000002.2.2用于建設(shè)期利息000002.2.3用于流動資金60003129營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表財務(wù)分析輔助報表－4單位：萬元序號項目名稱合計計算期（年）20092010201120122013201420152016～20241營業(yè)收入2621003851156154219271927192719271.1新增銷售收入262103851156154219271927192719271.202營業(yè)稅金及附加144202164851061061061062.1營業(yè)稅1310195877969696962.2消費稅02.3城市維護建設(shè)費9214577772.4教育費附加3912233333增值稅003.1銷項稅03.2進項稅0財務(wù)分析輔助報表－5總成本費用估算表單位：萬元序號項目合計計算期（年）200920102011201220132014201520161外購原材料費1232185472919191912外購燃料及動力費28841317212121213工資及福利費143521621041041041041044修理費15362368901131131131135其他費用944144256696969696經(jīng)營成本（1+2+3+4+5)5435802393393983983983987折舊費24021601601601601601601608攤銷費000000009利息支出6302455559.1建設(shè)投資借款利息000000009.2流動資金借款利息63024555510總成本費用（6+7+8+9)790124040150356356356356310.1固定成本519220028233436536536536510.2可變成本271040119169198198198198續(xù)財務(wù)分析輔助報表－5總成本費用估算表單位：萬元序號項目計算期（年）201720182019202020212022202320241外購原材料費91919191919191912外購燃料及動力費21212121212121213工資及福利費1041041041041041041041044修理費1131131131131131131131135其他費用69696969696969696經(jīng)營成本（1+2+3+4+5)3983983983983983983983987折舊費1601601601601601601601608攤銷費000009利息支出555555559.1建設(shè)投資借款利息9.2流動資金借款利息5555555510總成本費用（6+7+8+9)56356356356356356356356310.1固定成本36536536536536536536536510.2可變成本198198198198198198198198折舊費、攤銷費估算表財務(wù)分析輔助報表－6 單位：萬元序號項目名稱計算期（年）200920102011201220132014201520161房屋及建筑物1.1原值31843184318431843184318431841.2本年折舊費767676767676761.3凈值31083033295728822806273026552設(shè)備2.1原值13351335133513351335133513352.2本年折舊費858585858585852.3凈值1250116610819979128287433固定資產(chǎn)合計3.1原值45194519451945194519451945193.2本年折舊費160.21601601601601601603.3凈值43594199403838783718355833984無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)4.1原值4.2本年攤銷費4.3凈值折舊費、攤銷費估算表續(xù)財務(wù)分析輔助報表－6 單位：萬元序號項目名稱計算期（年）201720182019202020212022202320241房屋及建筑物1.1原值318431843184318431843184318431841.2本年折舊費76767676767676761.3凈值257925032428235222772201212520502設(shè)備2.1原值133513351335133513351335133513352.2本年折舊費85858585858585852.3凈值659574489405320236151673固定資產(chǎn)合計3.1原值451945194519451945194519451945193.2本年折舊費1601601601601601601601603.3凈值323830772917275725972437227721164無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)4.1原值4.2本年攤銷費4.3凈值財務(wù)分析報表－1項目財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計計算期（年）20092010201120122013201420151現(xiàn)金流入284300385115615421927192719271.1營業(yè)收入262100385115615421927192719271.2補貼收入01.3回收固定資產(chǎn)余值21161.4回收流動資金1042現(xiàn)金流出11500248521553444535175045042.1建設(shè)投資451924852034002.2流動資金1040214229132.3經(jīng)營成本54350802393393983983982.4營業(yè)稅金及附加144202164851061061062.5維持運營投資03所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)16931-2485-177081210891410142314234累計所得稅前凈現(xiàn)金流量72280-2485-4255-3443-2354-94447919025調(diào)整所得稅4233031173239.373163163166所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)12698-2485-18016398501094110711077累計所得稅后凈現(xiàn)金流量41647-2485-4286-3647-2798-1703-596511計算指標(biāo)：所得稅前所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)24.79%19.67%財務(wù)凈現(xiàn)值ic=12.0%12.0%3597萬元2054萬元投資回收期.4.7年5.5年續(xù)財務(wù)分析報表－1項目財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目計算期（年）2016201720182019202020212022202320241現(xiàn)金流入1927192719271927192719271927192741481.1營業(yè)收入1927192719271927192719271927192719271.2補貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值21161.4回收流動資金1042現(xiàn)金流出5045045045045045045045045042.1建設(shè)投資2.2流動資金2.3經(jīng)營成本3983983983983983983983983982.4營業(yè)稅金及附加1061061061061061061061061062.5維持運營投資3所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)1423142314231423142314231423142336444累計所得稅前凈現(xiàn)金流量33254748617275959018104411186413287169315調(diào)整所得稅3163163163163163163163163166所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)1107110711071107110711071107110733287累計所得稅后凈現(xiàn)金流量1619272638334941604871558263937012698計算指標(biāo)：所得稅前所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)24.79%19.67%財務(wù)凈現(xiàn)值ic=12.0%12.0%3597萬元2054萬元投資回收期.4.7年5.5年財務(wù)分析報表－2項目資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱合計計算期（年）200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入2843003851156154219271927192719271.1營業(yè)收入2621003851156154219271927192719271.2回收固定資產(chǎn)余值21161.3回收流動資金1042現(xiàn)金流出15853248521864886668238238238232.1項目資本金45502485205410002.2借款本金償還14600.00000002.3借款利息支付630.02455552.4經(jīng)營成本5435079.62393393983983983982.5營業(yè)稅金及附加144202164851061061061062.6所得稅4217031.11732383153153153152.7維持運營投資03凈現(xiàn)金流量12577-2485-18016688751104110411041104資本金財務(wù)內(nèi)部收益率：19.77%續(xù)財務(wù)分析報表－2項目資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱計算期（年）201720182019202020212022202320241現(xiàn)金流入192719271927192719271927192741481.1營業(yè)收入192719271927192719271927192719271.2回收固定資產(chǎn)余值21161.3回收流動資金1042現(xiàn)金流出8238238238238238238968962.1項目資本金2.2借款本金償還73732.3借款利息支付555555552.4經(jīng)營成本3983983983983983983983982.5營業(yè)稅金及附加1061061061061061061061062.6所得稅3153153153153153153153152.7維持運營投資3凈現(xiàn)金流量11041104110411041104110410313251資本金財務(wù)內(nèi)部收益率：19.77%財務(wù)分析報表－3利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目名稱合計計算期（年）200920102011201220132014201520161營業(yè)收入262103851156154219271927192719272營業(yè)稅金及附加14422164851061061061063總成本費用79012404015035635635635634利潤總額1686712469295412581258125812585彌補以前年度虧損06應(yīng)納稅所得額1686712469295412581258125812587所得稅4217311732383153153153158凈利潤12650935197159449449449449期初未分配利潤000000010可供分配利潤126509351971594494494494411法定盈余公積金1265952729494949412可供投資者分配的利潤113858446764484984984984913應(yīng)付優(yōu)先股股利014任意盈余公積金015應(yīng)付普通股股利016利潤分配113858446764484984984984917未分配利潤0000000018息稅前利潤16931124694957126312631263126319息稅折舊攤銷前利潤1933328585411181423142314231423續(xù)財務(wù)分析報表－3利潤與利潤分配表