**城中村改造項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2編制依據(jù)及研究范圍 11.3項目概況 31.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標 51.5結(jié)論與建議 6第二章項目建設背景和必要性 82.1項目建設背景 82.2項目的提出 172.3項目建設的必要性 18第三章項目選址及建設條件 223.1項目選址 223.2建設條件 22第四章拆遷安置方案 284.1安置拆遷戶基本情況 284.2拆遷補償 284.3拆遷過渡 294.4拆遷安置 304.5建設管理模式 324.6安置工程規(guī)劃及建設過程管理 33第五章建設規(guī)模與內(nèi)容 345.1建設原則 345.2項目改造計劃 345.3安置計劃 345.4建設規(guī)模與內(nèi)容 37第六章工程建設方案 456.1規(guī)劃布局 456.2建筑方案 546.3結(jié)構(gòu)設計方案 586.4海綿城市設計 606.5人防工程設計 626.6交房標準 62第七章公用工程 647.1給排水 647.2電力工程 717.3暖通空調(diào)工程 827.4燃氣工程 85第八章綠色建筑 878.1設計依據(jù) 878.2綠色建筑簡介 878.3綠色建設設計 908.4綠色建筑評價 91第九章勞動安全、衛(wèi)生及消防 939.1勞動安全、衛(wèi)生 939.2消防 96第十章環(huán)境保護 10610.1項目位置 10610.2設計依據(jù)和環(huán)境質(zhì)量標準 10610.3環(huán)境保護原則 10710.4場址環(huán)境現(xiàn)狀 10810.5環(huán)境保護目標和具體質(zhì)量標準 10910.6項目各階段對環(huán)境的影響 11010.7環(huán)境影響評價 118第十一章節(jié)能 11911.1節(jié)能原則 11911.2項目能耗計算 12111.3節(jié)能措施 12211.4能源管理 128第十二章項目組織與實施進度 13012.1項目組織 13012.2實施進度 13112.3項目實施中的控制措施 133第十三章項目招投標 13813.1招標原則 13813.2招標依據(jù) 13813.3招標條件 13813.4招標方式 13913.5招標范圍及招標組織形式 13913.6招標程序 139第十四章投資估算及資金籌措 14214.1估算說明 14214.2編制依據(jù) 14214.3項目總投資構(gòu)成 14414.3資金籌措 145第十五章財務分析 14615.1評價依據(jù) 14615.2項目融資方式及利率 14615.3項目償債能力分析 14715.4財務分析結(jié)論 148第十六章社會評價分析 14916.1社會效益 14916.2社會影響 15016.3互適性分析 15116.4社會評價結(jié)論 153第十七章風險分析 15417.1項目主要風險因素識別 15417.2風險程度分析 15517.3防范和降低風險措施 156第十八章結(jié)論與建議 15818.1結(jié)論 15818.2建議 158第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱**市**鎮(zhèn)城中村改造項目（**社區(qū)）1.1.2項目建設單位**市**鎮(zhèn)人民政府1.1.3項目建設地點擬建安置區(qū)位于**鎮(zhèn)區(qū)，位于未來路以南，南環(huán)路以北，富源路以西，望嵩路以東。1.1.4可行性研究報告編制單位編制單位：資質(zhì)級別：工程咨詢證書編號：發(fā)證機關(guān)：1.2編制依據(jù)及研究范圍1.2.1編制依據(jù)（1）編制《**市**鎮(zhèn)城中村改造項目（**社區(qū)）可行性研究報告》的委托書；（2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《國務院關(guān)于加強地方政府性債務管理的意見》（國發(fā)〔2014〕43號）；（4）《國務院辦公廳關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)〔2014〕36號）；（5）《國務院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關(guān)工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號）；（6）《財政部關(guān)于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規(guī)融資的通知》（財預〔2017〕87號）；（7）《**省人民政府關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的意見》（豫政〔2014〕17號）；（8）《**省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》（豫政辦〔2015〕125號）；（9）《**省保障性安居工程工作領導小組辦公室關(guān)于下達全省2018年城市棚戶區(qū)改造項目計劃的通知》（豫保安居辦〔2017〕46號）（10）《**市城市總體規(guī)劃》（2014-2030）；（11）《**市土地利用規(guī)劃（2006-2020年）》；（12）《**市新區(qū)控制性詳細規(guī)劃（修編）》；（13）《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市征收集體土地補償安置標準的通知》（鞏政〔2014〕26號）；（14）項目實施單位提供的有關(guān)技術(shù)資料、基礎數(shù)據(jù)；（15）編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。1.2.2研究范圍我公司受**市**鎮(zhèn)人民政府的委托，按照國家對可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員對項目的建設條件等進行了實地查勘，編制完成了《**市**鎮(zhèn)城中村改造項目（**社區(qū)）可行性研究報告》。本報告對項目建設的背景和必要性進行了論述，拆遷安置方案、對項目選址和建設條件、建設規(guī)模與建設內(nèi)容、工程建設方案、公用工程、節(jié)能、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生及消防、組織機構(gòu)與人力資源配置、項目組織與實施、項目招投標、投資估算及資金來源、財務評價、社會效益分析與風險分析等方面進行綜合研究和分析，為主管部門和實施單位的決策和建設提供具體的、完善的、科學的依據(jù)。1.3項目概況1.3.1改造計劃**市**鎮(zhèn)城中村改造項目（**社區(qū)）拆遷**村群眾1476戶、6028人，共拆遷房屋面積216972㎡。依據(jù)鞏政﹝2017﹞8號文件的安置標準，應安置面積約413280平方米，其中住宅354240平方米、商業(yè)44280平方米、公建14760平方米。本次可研內(nèi)容為**市**鎮(zhèn)城中村改造項目（**社區(qū)），共設計為4330套房子，總建筑面積為644008.18平方米，全部為住宅，除用于安置**村拆遷居民外，其余房屋用于待拆遷范圍的居民拆遷后安置。應配建安置的商業(yè)、公建用房不在本項目建設內(nèi)容中，在其他地塊另行規(guī)劃建設。1.3.2安置計劃**鎮(zhèn)**村城中村改造項目涉及的拆遷住戶，全部選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。1.3.3建設地點本項目為安置區(qū)位于未來路以南，南環(huán)路以北，富源路以西，望嵩路以東，地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便利，地勢平坦，基礎設施配套齊全，適合本項目的建設。1.3.4主要建設內(nèi)容及規(guī)模安置區(qū)為擬建的**社區(qū)，規(guī)劃用地面積228781.70平方米（約343.17畝）。**社區(qū)規(guī)劃建設住宅樓55棟，層數(shù)包括11層、15層、16層、18層?？偨ㄖ娣e644008.18平方米，其中地上建筑面積436444.18平方米，全部為住宅；地下建筑面積207564.00平方米，主要為儲藏室、設備用房和地下車庫。項目建成后可提供安置房4330套。地塊1（S2-20-3）：位于未來路以南，順祥路以北，望嵩路以東，順意路以西，用地面積27395.91平方米，總建筑面積91705平方米，其中地上建筑面積60271平方米，地下建筑面積31434平方米；新建18層住宅樓5棟、15層住宅樓1棟，規(guī)劃戶數(shù)675戶，容積率為2.20。地塊2（S2-21-2）：位于未來路以南，順祥路以北，順意路以東，草堂路以西，用地面積44464.53平方米，總建筑面積140727.51平方米，其中地上建筑面積93375.51平方米，地下建筑面積47352平方米；新建18層住宅樓6棟，15層住宅樓2棟、11層住宅樓2棟，規(guī)劃戶數(shù)1005戶，容積率為2.10。地塊3（S2-22-2）：位于未來路以南，草堂路以東，富源路以西，用地面積42224.19平方米，總建筑面積100427.12平方米，其中地上建筑面積71781.12平方米，地下建筑面積28646平方米；新建16層住宅樓1棟，11層住宅樓11棟，規(guī)劃戶數(shù)636戶，容積率為1.70。地塊4（S2-25-2）：位于平安東路以北，草堂路以東，富源路以西，用地面積26263.34平方米，總建筑面積63703.68平方米，其中地上建筑面積44647.68平方米，地下建筑面積19056平方米；新建16層住宅樓3棟，11層住宅樓3棟，規(guī)劃戶數(shù)436戶，容積率為1.70。地塊5（S2-28-1）：位于平安東路以南，草堂路以東，富源路以西，用地面積48354.89平方米，總建筑面積124935.31平方米，其中地上建筑面積82203.31平方米，地下建筑面積42732平方米；新建18層住宅樓4棟、11層住宅樓6棟，規(guī)劃戶數(shù)816戶，容積率為1.70。地塊6（S2-27-1）：位于平安東路以南，南環(huán)路以北，順意路以東，草堂路以西，用地面積40078.84平方米，總建筑面積122509.56平方米，其中地上建筑面積84165.56平方米，地下建筑面積38344.00平方米；新建18層住宅樓4棟、11層住宅樓7棟，規(guī)劃戶數(shù)762戶，容積率為2.10。1.3.3配套基礎設施現(xiàn)狀項目建設地址水、電、氣等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。1.3.4環(huán)境保護本項目產(chǎn)生的廢氣、污水、生活垃圾、噪聲經(jīng)治理后均可達標排放。1.3.5項目實施進度本項目從可行性研究報告編制到竣工交付使用，建設期安排為2年。1.3.6投資估算及資金籌措（1）項目總投資項目總投資255078.65萬元，其中工程費用150293.24萬元，工程建設其它費用87800.99元（含安置區(qū)土地出讓金54907.2萬元，拆遷補償費用23858.54萬元），基本預備費7966.42萬元，建設期利息9018.00萬元。（2）資金籌措項目總投資255078.65萬元，其中：（1）項目建設單位自籌75078.65萬元，占總投資的29.43%；（2）政府發(fā)債融資180000.0萬元，占總投資的70.57%。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標**市**鎮(zhèn)城中村改造項目（**社區(qū)）主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表1-1。

表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量備注1總用地面積㎡228781.70343.17畝2總建筑面積㎡644008.182.1地上建筑㎡436444.182.2地下建筑㎡207564.003規(guī)劃戶數(shù)戶43304總?cè)藬?shù)人138565機動車停車位個43306總投資萬元255078.656.1工程費用萬元150293.246.2其他費用萬元87800.996.3預備費萬元7966.426.4建設期利息萬元9018.007資金籌措7.1建設單位自籌萬元75078.6529.43%7.2政府發(fā)債萬元180000.0070.57%8建設期年21.5結(jié)論與建議本項目的建設符合鄭州市及**市的城市發(fā)展規(guī)劃要求，項目的實施將加快**市的城市建設和發(fā)展，對于促進當?shù)厝嗣癜簿訕窐I(yè)，維護社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展，具有重要的作用。項目建設規(guī)模合理，建設方案可行，周邊建設條件較好。項目建成后新增安置住宅4330套，除用于本項目**村棚改安置外，多余安置房由**市人民政府儲備用于其他改造安置。本項目的實施順應了**市的城市發(fā)展需要，對拉大城區(qū)框架，改善城鄉(xiāng)面貌，具有重要的意義。項目建成后將解決一部分人員的就業(yè)問題，可進一步提高當?shù)鼐用裆钏?，具有良好的社會效益。綜上所述，本項目不僅建設條件完善，建設方案合理，規(guī)模適中，通過對整個項目的經(jīng)濟社會效益進行分析，項目的經(jīng)濟、社會效益顯著。因此，本項目的實施是可行的。第二章項目建設背景和必要性2.1項目建設背景城市棚戶區(qū)即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)符合下列條件之一的居住區(qū)：一是房屋建筑密度較大，使用年限長；二是房屋質(zhì)量差，安全隱患大；三是使用功能不完善，基本配套設施不健全；四是設市城市和縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的行政村、自然村?，F(xiàn)在我國棚戶區(qū)改造將城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)（場）危舊房、國有墾區(qū)（農(nóng)場）危房全部納入棚戶區(qū)改造范圍。2.1.1我國棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀在我國，棚戶區(qū)通常是指工業(yè)化初期形成的簡易住宅區(qū)，其主要特征是平房密度大、使用年限久、房屋破舊、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、環(huán)境較差。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施。近年來，國務院就低收入家庭住房保障和解決棚戶區(qū)居民住房問題，作出了一系列決策部署。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。2013年6月26日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。會議認為，今年以來我國經(jīng)濟形勢總體平穩(wěn)。要保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定市場預期。要堅持穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有為，積極采取既穩(wěn)增長、又調(diào)結(jié)構(gòu)，既利當前、又利長遠，讓群眾特別是困難群眾得到更多實惠的措施，著力擴大國內(nèi)有效需求。很多方面如棚戶區(qū)改造等，不但能實現(xiàn)百姓改善生活的盼頭，而且能接續(xù)形成新的經(jīng)濟增長點。要調(diào)整優(yōu)化投資安排，壓縮一般性投資，集中一部分資金重點加強對這些方面的支持，把錢用在“刀刃”上，引導、帶動信貸和其他社會資金投入。持續(xù)推進制度創(chuàng)新，不斷釋放改革紅利、激發(fā)市場活力，促進實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展預期目標。會議強調(diào)，棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，讓更多困難群眾住進新居，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。會議決定，在過去5年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎上，今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。同步建設配套市政設施、公共服務設施，確保同步使用。會議強調(diào)，要進一步強化政策支持。一是增加財政投入。今后5年要加大中央安排補助資金的支持力度，地方各級政府也要相應增加資金投入。二是引導金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持。符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券或中期票據(jù)。三是對企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準予在所得稅前扣除。擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍。四是落實相關(guān)政策措施，鼓勵和引導民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造。五是加大供地支持，將棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當?shù)赝恋毓媱潈?yōu)先安排。六是完善安置補償政策，實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由居民自愿選擇。會議要求，各地區(qū)、各部門要重視并加強對棚戶區(qū)改造的領導，省級政府是責任主體，并把責任分解落實到市縣和有關(guān)部門。要優(yōu)化棚戶區(qū)改造規(guī)劃布局，方便居民就業(yè)、就醫(yī)、就學和出行等，確保工程質(zhì)量安全。尊重群眾意愿，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權(quán)益，把好事辦好。要抓住當前施工的有利時機，抓緊安排資金到位，加快推進棚戶區(qū)改造工程，確保完成今年改造任務。同時，還要抓好其他保障房的建設、分配和管理，做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。截至2014年底，全國累計棚戶區(qū)改造約2100萬戶。其中包括城市棚戶區(qū)1470萬戶，林業(yè)棚戶區(qū)159萬戶，墾區(qū)棚戶區(qū)184萬戶，國有工礦棚戶區(qū)281萬戶。其中2014年計劃改造470萬戶，實際完成506萬套。2015年6月30日，《國務院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關(guān)工作的意見》正式公布?！兑庖姟诽岢觯贫ǔ擎?zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設三年計劃（2015至2017年）。改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套（其中2015年580萬套），農(nóng)村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶），加大棚改配套基礎設施建設力度，使城市基礎設施更加完備，布局合理、運行安全、服務便捷。2016年，財政部、住建部發(fā)布《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》，指出大力推進棚戶區(qū)改造，不僅有利于穩(wěn)增長，而且能夠有效改善困難群眾的住房條件，促進社會和諧穩(wěn)定。通知表示，應積極籌措資金，統(tǒng)籌安排，加大2016年棚戶區(qū)改造支持力度，通知同時表示，將引導棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置方式。特別是對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，切實化解存量商品住房。2017年3月5日，國務院總理李克強在《政府工作報告》中指出，目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。2017年1月17日，全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議在京召開。這次會議經(jīng)國務院批準，由住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行聯(lián)合召開。會議認真學習了習近平總書記重要講話，傳達了李克強總理以及張高麗副總理對棚改工作的重要批示。住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長陳政高對2016年棚戶區(qū)改造工作作了全面總結(jié)，對2017年棚戶區(qū)改造工作任務作出部署。會議指出，2016年不僅按照棚戶區(qū)改造三年計劃（2015年～2017年）安排，全面完成了開工600萬套的目標任務，而且表現(xiàn)出三個明顯特點：一是棚改工作動手早，絕大多數(shù)省（區(qū)、市）2016年棚改開工進度明顯快于2015年，15個?。▍^(qū)、市）在去年9月底就完成了全年開工任務；二是貨幣化安置力度大，2016年全國棚改貨幣化安置比例達到48.5%，比2015年提高18.6個百分點；三是實現(xiàn)了按合同約定及時償還貸款，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改貸款的逾期不還率、貸款不良率均為零。會議強調(diào)，黨中央、國務院的堅強領導是做好棚改工作的根本保證，國家有關(guān)部門單位大力支持是做好棚改工作的重要條件，地方黨委、政府領導高度重視是做好棚改工作的關(guān)鍵因素，廣大干部職工努力工作是做好棚改工作的強大動力，堅持依法依規(guī)辦事是做好棚改工作的重要保障，廣大群眾的支持是做好棚改工作的重要基礎。會議要求，今年棚戶區(qū)改造新開工600萬套的目標任務已經(jīng)確定，這是重大的民生工程，是對人民群眾的鄭重承諾，必須不折不扣確保完成。只能提前、不能落后，只能做好、不能出問題。要加快棚改進度，今年新開工項目進度要快于去年，續(xù)建項目也要力爭早日竣工和入??；國務院有關(guān)部門將盡早下達中央補助資金，各地還要加快落實開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚戶區(qū)改造貸款，為加快棚改進度創(chuàng)造條件；要依法依規(guī)控制棚戶區(qū)改造成本，科學規(guī)劃騰空土地，確保按合同約定及時償還貸款；要繼續(xù)提高房地產(chǎn)庫存量大的城市棚改貨幣化安置比例；推進棚戶區(qū)改造，要符合城市規(guī)劃，結(jié)合生態(tài)修復、城市修補工程等要求，重視維護城市傳統(tǒng)風貌特色，要加快配套設施建設，高度重視工程質(zhì)量安全。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站公布，2017年1月至10月，全國棚戶區(qū)改造已開工600萬套，完成投資1.68萬億元。這意味著2017年原定的需要完成的棚戶區(qū)改造開工任務已經(jīng)提前完成。從住建部獲得的數(shù)據(jù)顯示，2015年棚戶區(qū)改造開工601萬套，2016年棚戶區(qū)改造開工606萬套，2017年棚戶區(qū)改造計劃目標600萬套。總計完成1800萬套的棚戶區(qū)改造任務。按照國務院常務會議決定，2018年到2020年三年時間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，這是棚戶區(qū)改造的第二個三年計劃。面對第二個棚改3年計劃，住建部要求各地，要重點謀劃好2018年棚改工作，盡早落實項目、資金等，確保明年棚戶區(qū)改造早安排、早開工、早見效。2.1.2**省棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀**省人民政府2014年下發(fā)了《**省人民政府關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作意見》（豫政〔2014〕17號），意見提出：“以科學發(fā)展觀為指導，適應新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化發(fā)展需要，以改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，把棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)保障性安居工程的重要內(nèi)容，在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上，優(yōu)先推進建成區(qū)內(nèi)的城中村改造，有序改造獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)，逐步將其他棚戶區(qū)、城中村統(tǒng)一納入棚戶區(qū)改造范圍。在2013年實施棚戶區(qū)改造12萬戶基礎上，2014年至2017年再改造各類棚戶區(qū)166萬戶，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提升”。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年**省保障性安居工程圓滿完成開工64萬套、基本建成27萬套的目標任務，新開工總量和棚戶區(qū)改造任務量均居全國首位。2015年，**省計劃新開工保障性安居工程49萬套，其中各類棚戶區(qū)改造42萬套，基本建成30萬套，力爭完成農(nóng)村危房改造12萬戶。為加快推進**省棚戶區(qū)改造工作的進行，**省保障性安居工程工作領導小組辦公室下達給各省轄市2016年棚戶區(qū)改造項目計劃（臺賬）的通知（豫保安居辦〔2016〕1號）中指出2016年計劃下達棚戶區(qū)改造項目497個，計劃開工安置住房365848套，其中貨幣化安置11649套。同時強調(diào)各市縣政府相關(guān)部門按照職責分工，嚴格履行項目基本建設程序，加快項目土地供應，按規(guī)定渠道籌集建設資金，確保項目規(guī)范運作，按時開工、及時竣工。同時，為推進棚戶區(qū)改造和去庫存，貨幣化安置成今后一個時期保障房供應的主方向。2016年2月24日，**省人民政府辦公廳制定了《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導意見》（豫政辦〔2016〕4號），其中明確要求：原則上全面推行貨幣化安置，不再進行實物安置。為使該項政策落實到位，**省提出：對省轄市、縣（市），要適度控制對新建棚戶區(qū)改造安置住房項目的貸款支持；對實行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項目要加大信貸支持力度。這意味著，從貸款上嚴控新建棚戶區(qū)安置項目，從而激勵貨幣化安置。在棚戶區(qū)改造中大力推行貨幣化安置，通過組織棚戶區(qū)居民自主購買、以購代建、貨幣補償?shù)确绞接行瘞齑嫔唐纷》浚诓唤ɑ蛏俳ò仓梅康那闆r下對棚戶區(qū)改造居民進行安置，有利于加快安置進度，縮短安置周期，消化市場存量商品住房，對滿足棚戶區(qū)居民多元化需求、促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展具有重要意義。根據(jù)《**省保障性安居工程工作領導小組辦公室關(guān)于下達全省2018年第二批城市棚戶區(qū)改造項目計劃的通知》（豫保安居辦〔2017〕53號），下達2018年計劃城市棚戶區(qū)改造項目158個，計劃開工安置住房177153套（戶），其中新建住房套數(shù)152436套；貨幣化安置套數(shù)24717套（戶）。本次計劃涉及**市6個項目，計劃新建安置住房3109套（戶），其中新建住房套數(shù)3109套。2.1.3棚戶區(qū)改造的主要政策環(huán)境⑴《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）指出：棚改用地優(yōu)先安排，簡化審批流程，加大政策支持力度主要內(nèi)容如下：1）多渠道籌措資金。要采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。2）確保建設用地供應。棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當?shù)赝恋毓媱潈?yōu)先安排，并簡化行政審批流程，提高審批效率。安置住房中涉及的經(jīng)濟適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設項目可以通過劃撥方式供地。3）落實稅費減免政策。對棚戶區(qū)改造項目，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。落實好棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策，將優(yōu)惠范圍由城市和國有工礦棚戶區(qū)擴大到國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對棚戶區(qū)改造給予支持，適當減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。4）完善安置補償政策。棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按國家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權(quán)益。對經(jīng)濟困難、無力購買安置住房的棚戶區(qū)居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當?shù)刈》勘Ｕ象w系統(tǒng)籌解決。⑵《國務院關(guān)于加強地方政府性債務管理的意見》（國發(fā)〔2014〕43號）指出：建立“借、用、還”相統(tǒng)一的地方政府性債務管理機制，有效發(fā)揮地方政府規(guī)范舉債的積極作用，切實防范化解財政金融風險，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。1）賦予地方政府依法適度舉債權(quán)限。經(jīng)國務院批準，省、自治區(qū)、直轄市政府可以適度舉借債務，市縣級政府確需舉借債務的由省、自治區(qū)、直轄市政府代為舉借。明確劃清政府與企業(yè)界限，政府債務只能通過政府及其部門舉借，不得通過企事業(yè)單位等舉借。2）建立規(guī)范的地方政府舉債融資機制。地方政府舉債采取政府債券方式。沒有收益的公益性事業(yè)發(fā)展確需政府舉借一般債務的，由地方政府發(fā)行一般債券融資，主要以一般公共預算收入償還。有一定收益的公益性事業(yè)發(fā)展確需政府舉借專項債務的，由地方政府通過發(fā)行專項債券融資，以對應的政府性基金或?qū)ｍ検杖雰斶€。3）推廣使用政府與社會資本合作模式。鼓勵社會資本通過特許經(jīng)營等方式，參與城市基礎設施等有一定收益的公益性事業(yè)投資和運營。政府通過特許經(jīng)營權(quán)、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規(guī)則，使投資者有長期穩(wěn)定收益。投資者按照市場化原則出資，按約定規(guī)則獨自或與政府共同成立特別目的公司建設和運營合作項目。投資者或特別目的公司可以通過銀行貸款、企業(yè)債、項目收益?zhèn)①Y產(chǎn)證券化等市場化方式舉債并承擔償債責任。政府對投資者或特別目的公司按約定規(guī)則依法承擔特許經(jīng)營權(quán)、合理定價、財政補貼等相關(guān)責任，不承擔投資者或特別目的公司的償債責任。4）加強政府或有債務監(jiān)管。剝離融資平臺公司政府融資職能，融資平臺公司不得新增政府債務。地方政府新發(fā)生或有債務，要嚴格限定在依法擔保的范圍內(nèi)，并根據(jù)擔保合同依法承擔相關(guān)責任。地方政府要加強對或有債務的統(tǒng)計分析和風險防控，做好相關(guān)監(jiān)管工作。⑶《國務院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關(guān)工作的意見》（國發(fā)〔2015〕37號）1）加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。各地區(qū)要抓緊編制2015—2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造實施方案并抓好組織落實。一要加快棚改項目建設。依法合規(guī)推進棚改，切實做好土地征收、補償安置等前期工作。建立行政審批快速通道，簡化程序，提高效率，對符合相關(guān)規(guī)定的項目，限期完成立項、規(guī)劃許可、土地使用、施工許可等審批手續(xù)。加強工程質(zhì)量安全監(jiān)管，保證工程質(zhì)量和進度，確保完成三年計劃確定的目標任務。把城市危房改造納入棚改政策范圍。二要積極推進棚改貨幣化安置?？s短安置周期，節(jié)省過渡費用，讓群眾盡快住上新房，享有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務，滿足群眾多樣化居住需求。各?。▍^(qū)、市）要因地制宜，抓緊摸清存量商品住房底數(shù)，制定推進棚改貨幣化安置的指導意見和具體安置目標，完善相關(guān)政策措施，督促市、縣抓好落實，加快安置棚戶區(qū)居民。2）推動政府購買棚改服務。各?。▍^(qū)、市）應根據(jù)棚改目標任務，統(tǒng)籌考慮財政承受能力等因素，制定本地區(qū)政府購買棚改服務的管理辦法。市、縣人民政府要公開擇優(yōu)選擇棚改實施主體，并與實施主體簽訂購買棚改服務協(xié)議。市、縣人民政府將購買棚改服務資金逐年列入財政預算，并按協(xié)議要求向提供棚改服務的實施主體支付。年初預算安排有缺口確需舉借政府債務彌補的，市、縣，可通過?。▍^(qū)、市）人民政府代發(fā)地方政府債券予以支持，并優(yōu)先用于棚改。政府購買棚改服務的范圍，限定在政府應當承擔的棚改征地拆遷服務以及安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面，不包括棚改項目中配套建設的商品房以及經(jīng)營性基礎設施。3）推廣政府與社會資本合作模式。在城市基礎設施建設運營中積極推廣特許經(jīng)營等各種政府與社會資本合作（PPP）模式。各地應建立健全城市基礎設施建設財政投入與價格補償統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，合理確定服務價格，深化政府與社會資本合作，推動可持續(xù)發(fā)展。4）構(gòu)建多元化棚改實施主體。鼓勵多種所有制企業(yè)作為實施主體承接棚改任務。各地原融資平臺公司可通過市場化改制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)市場化運營，在明確公告今后不再承擔政府融資職能的前提下，作為實施主體承接棚改任務。原融資平臺公司轉(zhuǎn)型改造后舉借的債務實行市場化運作，不納入政府債務。政府在出資范圍內(nèi)依法履行出資人職責，不對原融資平臺公司提供擔保。5）發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。承接棚改任務及納入各地區(qū)配套建設計劃的項目實施主體，可依據(jù)政府購買棚改服務協(xié)議、特許經(jīng)營協(xié)議等政府與社會資本合作合同進行市場化融資，開發(fā)銀行等銀行業(yè)金融機構(gòu)據(jù)此對符合條件的實施主體發(fā)放貸款。在依法合規(guī)、風險可控的前提下，開發(fā)銀行可以通過專項過橋貸款對符合條件的實施主體提供過渡性資金安排。鼓勵農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在其業(yè)務范圍內(nèi)對符合條件的實施主體，加大城中村改造、農(nóng)村危房改造及配套基礎設施建設的貸款支持。鼓勵商業(yè)銀行對符合條件的實施主體提供棚改及配套基礎設施建設貸款。以上相關(guān)文件的出臺，為本項目提供了強大的政策支持。2.2項目的提出近年來，為盡早改善群眾居住條件，提高生活質(zhì)量，**市堅持把棚戶區(qū)改造作為改善民生的一項重要工作，棚戶區(qū)改造是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的強力舉措。**鎮(zhèn)位于**省**市西南部，總面積73.6平方公里，山嶺面積19.1平方公里，耕地面積4.5萬畝。轄16個行政村，人口6.0萬人。該鎮(zhèn)礦產(chǎn)資源豐富，煤炭儲量9447萬噸、鋁石9870萬噸、硫鐵礦600萬噸、鐵礦石150萬噸、紫砂陶土700萬噸、石灰?guī)r5200萬噸。近年來，該鎮(zhèn)始終把科技進步和技術(shù)創(chuàng)新作為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口來抓，先后有20余家企業(yè)開展了院地合作、軍地合作等橫向聯(lián)系，聘請科技顧問、專家，開發(fā)研制了30多個鋼材、化工等高科技含量、高附加值的產(chǎn)品，推進了工業(yè)經(jīng)濟的不斷優(yōu)化升級，不僅形成了鋼鐵、耐材、給排水材料、凈水材料四個主要支柱行業(yè)，而且也出現(xiàn)了電子、磷酸系列產(chǎn)品、化工助劑等新興行業(yè)。特別是隨著鄭州市被納入國家中心城市，作為中原崛起核心戰(zhàn)略的鄭州都市區(qū)建設步入快車道，也為**鎮(zhèn)經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了歷史性機遇。**市規(guī)劃**鎮(zhèn)做為**市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一體化發(fā)展趨勢正逐步得到加強，也是**市總體規(guī)劃確定的工業(yè)區(qū)，是**市的重點工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有一定的經(jīng)濟規(guī)模，以后將發(fā)展成為大型的機械、輕紡、冶金和污染較輕的化工及新型建材工業(yè)基地。本次涉及的**鎮(zhèn)**村區(qū)域內(nèi)房屋，大部分為上世紀70-80年代由村民自建形成的自然村落房屋，房齡大都超過30年，建房質(zhì)量受當時技術(shù)水平和當?shù)亻L期建房習慣的影響，結(jié)構(gòu)安全性不高，采光通風條件差；基礎設施不完善，衛(wèi)生條件差，各種管線雜亂無章，生活垃圾隨手就扔，臟水、污水隨意傾倒，居民所生活的環(huán)境臟、亂、差，安全隱患較大，居民改造意愿強烈。該區(qū)域已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的瓶頸。為了進一步改善**鎮(zhèn)的形象，推進城鎮(zhèn)化建設步伐，同時更好地推進**市城中村改造和保障性安居工程的實施，提升**市城市形象，大力改善城中村居民的生活條件，促進**市城鄉(xiāng)經(jīng)濟快速健康發(fā)展，優(yōu)化投資環(huán)境，**市**鎮(zhèn)人民政府提出了本項目的建設。2.3項目建設的必要性本項目的建設是改善人居環(huán)境、提升城市品味、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的強力舉措。（1）項目的建設是積極響應國家集約和節(jié)約利用土地政策的需要本項目的建設能盤活城中村的建設用地，可以節(jié)約集約利用土地資源，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地、人口和生產(chǎn)力布局，有效解決工業(yè)化、城市化的土地空間和人力資源等要素制約問題，增強區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展后勁。安置區(qū)建設后將統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設，形成現(xiàn)代化居住社區(qū)，使居民集中居住，可以改變長期以來存在的城中村土地浪費嚴重的狀況，節(jié)約出大量土地可以調(diào)整為建設用地。通過城中村改造建設，撤村并點，可以集中集約利用原村莊占地，將分散的土地要素重新布局，重新調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)，從而整理出大量閑置用地用于補充耕地。這些土地的建設用地指標可以飄移到城區(qū)或工業(yè)集聚區(qū)支撐工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展，復耕留下的土地，可用于糧食高產(chǎn)農(nóng)業(yè)和特色高效農(nóng)業(yè)。因此說，本項目的建設是積極響應國家集約和節(jié)約利用土地政策的需要。（2）項目的建設是滿足住房需求，改善當?shù)厝司迎h(huán)境的需要項目建成后，可大大緩解**市**鎮(zhèn)**村城中村居民居住條件“臟、亂、差”的局面。本項目高起點、高標準地進行規(guī)劃和建設，項目區(qū)內(nèi)各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到要求，能極大地提升**市乃至周邊地區(qū)人居環(huán)境的品質(zhì)。（3）項目建設是完善城市功能、提高城市品味的需要棚戶區(qū)改造關(guān)系到城市功能的完善和城市品位的提高，按照**市未來城市發(fā)展定位，現(xiàn)有舊城區(qū)無論從規(guī)模，還是在基礎設施方面都無法滿足未來城市發(fā)展的需要，棚戶區(qū)“臟亂差”的環(huán)境衛(wèi)生和落后的配套設施以及相對較差的治安環(huán)境對城市整體形象及居民生活質(zhì)量的影響不容忽視，棚戶區(qū)改造已成為老百姓的普遍愿望和迫切要求，是政府必須要做而且是當前就要做的一件造福于民的大事。但棚戶區(qū)改造不是局部性問題，絕不是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是要從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，實現(xiàn)真正意義上社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。因此，項目建設是完善城市功能、提高城市品味的需要。（4）項目的建設是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持當?shù)貒窠?jīng)濟快速健康發(fā)展的有效手段刺激內(nèi)需、增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個國民經(jīng)濟中占有重要的地位，每年可以拉動GDP增長2%左右。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。本項目的建設，可以加快**市的城市建設與發(fā)展，擴大居民的住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務的發(fā)展，推動當?shù)貒窠?jīng)濟的快速發(fā)展。（5）項目的建設是促進人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑城市是現(xiàn)代文明的標志，是政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)型、促進文明進步的關(guān)鍵。在經(jīng)濟全球化和科學技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢下，城市在推進工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進經(jīng)濟社會發(fā)展進程中的帶動和主導作用日趨突出，經(jīng)濟發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅強支撐。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)和房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動就業(yè)，還可帶動建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會創(chuàng)造大量勞動就業(yè)崗位，從而引導農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進程。（6）項目的建設是促進城市全面和諧發(fā)展的需要由于環(huán)境和住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使當?shù)鼐用竦纳盍晳T、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使當?shù)厝嗣袢罕姷慕?jīng)濟收入、文明程度、生活質(zhì)量得到提高，同享城市改革發(fā)展和文明進步成果，促進城市的全面和諧發(fā)展。綜上所述，本項目的建設，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務，加強社會管理，推進國家保障性安居工程的建設，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點。因此說，本項目的建設具有十分顯著的社會效益和政治意義，對于**市、鄭州市乃至**省的社會經(jīng)濟發(fā)展，都起到十分重要的作用。本項目的開發(fā)建設是非常必要的。

第三章項目選址及建設條件3.1項目選址3.1.1選址依據(jù)⑴《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；⑵《建設項目選址管理辦法》；⑶《**市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2014-2030）》；⑷《**市**鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2016-2030年）》。3.1.2項目選址本項目擬建的安置區(qū)位于**鎮(zhèn)區(qū)，位于未來路以南，南環(huán)路以北，富源路以西，望嵩路以東，交通便捷，居住環(huán)境宜人，周邊市政配套設施完善，具備建設時尚社區(qū)的環(huán)境和條件。項目用地符合《**市**鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2016-2030年）》。3.2建設條件3.2.1地理位置**市位于北緯34°31'-34°52'，東經(jīng)112°49'-113°17'，**隸屬于**省，位于嵩山北麓，西距十三朝古都洛陽市76公里，東距鄭州市82公里，東與滎陽為鄰，西和偃師、孟津接壤，南與登封、新密依嵩山為界北和孟州、溫縣隔黃河相望。**鎮(zhèn)位于**省**市西南部，總面積73.6平方公里，山嶺面積19.1平方公里，耕地面積4.5萬畝。轄16個行政村，人口6.0萬人。該鎮(zhèn)礦產(chǎn)資源豐富。近年來，該鎮(zhèn)始終把科技進步和技術(shù)創(chuàng)新作為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口來抓，先后有20余家企業(yè)開展了院地合作、軍地合作等橫向聯(lián)系，聘請科技顧問、專家，開發(fā)研制了30多個鋼材、化工等高科技含量、高附加值的產(chǎn)品，推進了工業(yè)經(jīng)濟的不斷優(yōu)化升級，不僅形成了鋼鐵、耐材、給排水材料、凈水材料四個主要支柱行業(yè)，而且也出現(xiàn)了電子、磷酸系列產(chǎn)品、化工助劑等新興行業(yè)。**鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，北距隴海鐵路、連霍高速公路10公里，距310國道4公里。S31線從鎮(zhèn)東部穿越，孝（義）—圣（水）公路、孝（義）—張（溝）公里貫穿南北，塢（羅）—魯（莊）公路連結(jié)東西，形成了四通八達的公路網(wǎng)。完善的交通網(wǎng)絡，為**鎮(zhèn)的經(jīng)濟社會快速發(fā)展提供了便利條件。3.2.2自然條件1、地質(zhì)地貌和土壤項目區(qū)域地層出露完整，除缺失奧陶系上統(tǒng)～石炭系下統(tǒng)，從太古界登封群至第四系均有出露。區(qū)內(nèi)巖漿巖不發(fā)育。地層區(qū)域地質(zhì)工作區(qū)東部和南部出露主要為古元古界嵩山群、中元古界汝陽群和新元古界洛峪群；震旦系出露較薄。汝陽群和洛峪群海相陸源碎屑巖呈蓋層覆于嵩山群之上。寒武和奧陶系淺海相碳酸鹽巖夾泥砂質(zhì)巖（厚約1100m），主要分布于工作區(qū)附近；中石炭——二疊系海陸交互相——陸相鋁土礦、煤礦、高嶺土礦和紅色碎屑巖分布于工作區(qū)北部（厚約2800m）；北部及山間盆地被第四系更新統(tǒng)黃土所覆蓋。2、地形、地貌**市總面積1041km2，其中耕地50萬畝。地勢自南向北呈階梯狀急劇降低，由中山、低山、丘陵降至河谷平原。中低山區(qū)面積451.5km2，占全市總面積的43.49%；丘陵面積471.2km2，占總面積的45.26%；平原面積98.8km2，占總面積的9.5%。主要山脈有嵩山、五指嶺、青龍山、邙山等。主要河流有黃河、伊洛河。由于**市地形地貌特征以淺山丘陵為主，境內(nèi)起伏不平，溝壑縱橫，本項目選址地塊地形不平整，地塊存在高差，最高可達15m左右。可利用地形高差，營造出富有層次感的居住區(qū)景觀設計；尊重高差可以減少土方工程量，減少對現(xiàn)狀的破壞，體現(xiàn)場地記憶。3、氣候特征**市處于暖溫帶大陸季風氣候區(qū)，四季分明，夏季炎熱多雨，冬季干燥寒冷，春季干旱多風，冬夏長，春秋短，光照充足，雨雪少而不勻。年平均日照時數(shù)2000～2300小時，最高溫度43℃，最低溫度-15.4℃。年平均氣溫14.6℃～16℃，日平均氣溫穩(wěn)定在零度以上的天數(shù)為312天。年降水量316～990.6mm，日最大降水量234.1mm，年平均降水量500～600mm。降水多集中在七、八、九三個月；年蒸發(fā)量為1612.4～2563.0mm，平均2163.4mm；年平均氣壓為997.4毫巴；全年最多風向為西南風，頻率為17%；次為東風，頻率為13%；靜風頻率為15%；年平均風速為3.4m/s。年平均初霜在11月8日，終霜在3月18日，無霜期平均234天。歷年最大凍土帶深度22cm。4、水文特征**市跨黃、淮河兩大流域，水資源年平均總量為17.3億立方米。其中地表徑流為1.29億立方米，地下水8735.6萬立方米，水系主要是黃河和伊洛河，過境水有15.1立方米。境內(nèi)除公川、臥龍、王窯一帶流域面積34.5平方公里，屬淮河水系外，其余屬黃河水系，多數(shù)河流是季節(jié)河，少數(shù)常年有水，但水量小。5、地震**處于華北地震帶的南端，根據(jù)**省地震局資料，**及相鄰區(qū)域雖發(fā)生過數(shù)次地震，但震級一般都小于5級，按照《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）劃分，本區(qū)地震強度為Ⅵ度。6、交通**市位于鄭、洛兩個城市之間，交通便利，位置適中。隴海鐵路和汴洛高速公路及310國道橫穿東西，市內(nèi)有8條鐵路專用線共計78公里，公路通車里程為1300公里，年貨運總周轉(zhuǎn)量達2.7億噸。7、植物類型及生物多樣性**可再生資源有植物約700種，動物410種。動植物種類多，國家重點保護動物有大鯢、禿鷲、紅咀山鴉、綬帶鳥等。植物區(qū)系是以暖溫帶華北區(qū)系為主，兼有亞熱帶華中區(qū)系成分，有明顯的南北區(qū)系過渡特色。全市植被率（不含農(nóng)作物）僅8%。按鎮(zhèn)統(tǒng)計，植被覆蓋率在30%以上的新中鎮(zhèn)，其中以浮戲山雪花洞風景區(qū)最高，可達60%；桃園、涉村、夾津口三鎮(zhèn)，平均12-15%；回郭鎮(zhèn)、芝田、孝義、**、站街等鎮(zhèn)10%；康店、南河渡、河洛鎮(zhèn)最低，在2%以下。8、資源物產(chǎn)哺乳類野生動物主要有黃鼬、豬獾、果子貍等；兩棲類主要有大鯢、中華大蟾蜍及蛙等；魚類主要有鯉魚、鯽魚、草魚、鯰魚等。用材樹種主要有楊、柳、槐等；油料植物主要有文冠果、油桐、山杏等。目前，**市共發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)21種，主要有煤、鋁土、耐火粘土、熔劑灰?guī)r、水泥灰?guī)r、硫鐵礦、鎵礦、鋰礦、陶瓷土、紫砂陶粘土礦、白云巖、硅石、水泥粘土等。其中耐火粘土儲量占**省總儲量的33.7%，鋁土儲量占全省總儲量的16.5%。3.2.3經(jīng)濟社會條件2017年，**市統(tǒng)籌抓好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險各項工作，取得了突破性進展。數(shù)據(jù)顯示：初步預計，2017年，**生產(chǎn)總值完成784億元，同比增長9%；公共財政預算收入完成42.4億元，增長10.4%；規(guī)模工業(yè)增加值完成409.4億元，增長9.1%；固定資產(chǎn)投資完成618.2億元，增長13.7%；社會消費品零售額完成309.2億元，增長11.7%;城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達到25535元，增長8.7%。3.2.4公共交通條件**鎮(zhèn)緊鄰**市區(qū)，310國道穿越東西，豫31省道橫貫南北，交通便利。同時本項目選址地塊，緊鄰未來路、南環(huán)路、富源路、望嵩路等道路，周邊道路用7路、12路、16路公交通達**鎮(zhèn)。同時，本**鎮(zhèn)距離**市汽車站在1.5公里左右；目前私家車輛眾多，片區(qū)路網(wǎng)完善，對外交通較為便利。3.2.5基礎設施條件近幾年，**市供水、供熱、供氣、治污等市政建設取得重大進展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水務、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。（1）供水：項目用水均采用城市自來水，由當?shù)爻擎?zhèn)供水管網(wǎng)接入。（2）排水：企業(yè)外排達標生活污水排至市政污水管網(wǎng)，雨水由廠內(nèi)雨水系統(tǒng)排入市政雨水管網(wǎng)。（3）供熱：目前**鎮(zhèn)正在加快推進供熱管網(wǎng)、熱力站建設，目前可建成后可實現(xiàn)集中供暖。（4）供電：本項目所需電力由項目區(qū)周邊的變電所供應，可以滿足本項目建設與生產(chǎn)的需要。（5）燃氣：本項目用氣由市燃氣公司負責供應，供氣管網(wǎng)已經(jīng)通達至項目區(qū)域，滿足項目未來使用需要。3.2.6主要建筑材料來源、供應（1）建筑材料種類和來源根據(jù)該項目的建設內(nèi)容，項目建設所需的主要材料為鋼材（包括鋼管、鋼筋）、水泥、電纜、給排水管材等；主要建材包括砂、石料、磚等；上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當?shù)亟ú氖袌霾少彛昧枯^大時，從確保質(zhì)量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家訂購。（2）運輸條件項目所處區(qū)域道路交通便利，原材料運輸主要采取公路和城鎮(zhèn)道路運輸?？傊?，項目施工場地水、電、路、通訊及其它施工臨時設施齊全，能夠滿足工程施工的需要。第四章拆遷安置方案為切實做好**鎮(zhèn)**社區(qū)建設工作，保障拆遷安置群眾的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市城中村改造（合村并城）管理辦法（暫行）的通知》鞏政[2017]8號文、《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市征收集體土地補償安置標準的通知》（鞏政[2014]26號）等上級相關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合本地實際，制定**鎮(zhèn)城中村改造項目**社區(qū)拆遷補償安置方案如下：4.1安置拆遷戶基本情況本次城中村改造拆遷**村群眾1476戶、6028人，全部選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。共拆遷房屋面積216972㎡。4.2拆遷補償（一）拆遷范圍**鎮(zhèn)**村涉及拆遷改造范圍內(nèi)的建筑物及附屬物全部予以拆除。（二）拆遷補償原則堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一安置、綜合利用”的原則，實施過程中做到建設項目公開、拆遷補償標準公開、安置方案公開，總體上達到村民得到實惠、集體經(jīng)濟得到發(fā)展的目的。（三）拆遷補償標準1、對持有合法用地手續(xù)的建筑物及其它附屬物，依據(jù)《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市征收集體土地補償安置標準的通知》（鞏政［2014］26號）文件的標準進行補償。2、依據(jù)房屋的不同結(jié)構(gòu)，對拆遷房屋室內(nèi)外裝修進行補償，磚混平房、平地磚窯每平方米補償50元，磚混樓房每平方米補償80元。3、被征地單位及個人在征地告知后新增加的建筑物和附著物不予補償；違法占地的地上建筑物、構(gòu)筑物不予補償。4、農(nóng)村居民廢棄宅基、批新交舊宅基不予補償，凡在規(guī)定時間內(nèi)拆除到位的按實際建筑面積每平方米獎勵100元。4.3拆遷過渡（一）過渡期起始時間自村民簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》之日起，截止時間為安置房交房公告發(fā)布之日起一個月，過渡期暫定36個月。村民簽訂《改造補償安置協(xié)議》時，經(jīng)村委會、鎮(zhèn)政府、國土局審核認定的農(nóng)業(yè)人口按照每人每月230元的標準發(fā)放過渡期借居費，簽訂《改造補償安置協(xié)議》時首次發(fā)放12個月的過渡期借居費，本年度內(nèi)人口增加借居費不予增加，人口減少借居費不予減少。第二年開始一季度發(fā)放一次，直到過渡安置截止時間。期間新增加的人口（新生兒出生、正?；檫w、畢業(yè)學生、復原軍人）從次季度開始發(fā)放，死亡人口從次季度開始借居費停止發(fā)放。（三）搬家補助搬家費以每戶為單位發(fā)放，按國土局核準的公安農(nóng)業(yè)戶口人口為準發(fā)放搬家補助費，標準為每人500元，搬家補助費包含被改造農(nóng)戶生產(chǎn)生活等物品舊料損失、二次搬運費用等費用。（四）獎勵標準、兌付、安全保障1、被改造農(nóng)戶主動配合征地改造安置工作的實施，按照協(xié)議約定時間搬離或拆除完畢者，每處合法有效宅基獎勵5000元。涉及的被改造農(nóng)戶以國土局審核通過的宅基和經(jīng)**鎮(zhèn)政府、村委調(diào)查公示認證并出具宅基證明為準。2、超出規(guī)定時間完成改造的，不再進行獎勵。3、本次改造由**鎮(zhèn)政府、村委統(tǒng)一組織，對于不按照統(tǒng)一安排要求自行拆除的，出現(xiàn)的安全責任事故由本人承擔。4、如個別農(nóng)戶不能按時搬離，影響改造的，按政府部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.4拆遷安置（一）安置原則按照鞏政﹝2017﹞8號文件精神，補償安置采用貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式供被改造農(nóng)戶任選其一，選擇貨幣補償?shù)牟辉龠M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的不再進行貨幣補償。1、選擇貨幣補償?shù)?，按照鞏政﹝2014﹞26號文件執(zhí)行，應當在改造補償安置協(xié)議中明確自行解決居住問題。2、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以合法有效宅基地進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其宅基以國土局審核通過的宅基證及**鎮(zhèn)政府、村“4+2”通過并出具證明的宅基為準。3、企業(yè)按照鞏政﹝2014﹞26號文件只給予貨幣補償，不再進行安置。（二）安置對象1、本次改造區(qū)域為石河道以東，紫荊路以西，南環(huán)路以北，蘇秦路以南。該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有1000戶，1000處宅基，共計4023人，涉及被改造農(nóng)戶的宅基以國土局審核通過的宅基證和經(jīng)**鎮(zhèn)政府、**村“4+2”通過并出具宅基證明為準；涉及的被改造戶數(shù)以公安部門在冊登記的農(nóng)業(yè)戶口和實際改造時國土局審核、認定的戶數(shù)為準；涉及的被改造戶人數(shù)以實際改造時國土局審核、認定的人口和公安部門在冊登記的農(nóng)業(yè)人口為準。2、對原籍在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，且持有合法有效用地手續(xù)的非農(nóng)業(yè)人員。3、新出生人口、正?；檫w入戶人口，截止時間為市政府確定的**村整村改造起始時間；在校大、中專學生憑學生證可進行確定，服現(xiàn)役的義務兵憑士兵證可進行確定，以上人口認定后，張榜公示，并將公示照片及有關(guān)資料上報。（三）安置標準1、被改造戶以每處合法有效宅基地，安置240平方米住宅、10平方米公建和30平方米商業(yè)。2、被改造戶具備分戶條件的，需經(jīng)國土部門和**鎮(zhèn)政府、村“4+2”工作法通過認定后，可按照成本價購買住宅面積100平方米。（四）安置面積按照鞏政﹝2017﹞8號文件的安置標準，結(jié)合**村拆除1476處宅基的實際情況，此次應安置面積約413280平方米（其中住宅354240平方米、商業(yè)44280平方米、公建14760平方米）。（五）安置用地面積和選址根據(jù)市政府對《**村安置地擬選址點的情況匯報》批復，**城中村改造安置地選址于位于未來路以南，南環(huán)路以北，富源路以西，望嵩路以東，規(guī)劃用地343.17畝。**社區(qū)供地方式采用土地出讓，商業(yè)安置此次暫不啟動，待整村城中村改造完成后統(tǒng)一核算商業(yè)安置面積再啟動建設。（六）安置房戶型設計及交房標準、類型**社區(qū)建設55棟樓房，有11層，15層，16層，18層，戶型為二室二廳一衛(wèi)80m2/戶，三室二廳一衛(wèi)100m2/戶，三室二廳二衛(wèi)120m2/戶，四室二廳二衛(wèi)140m2/戶。交房標準執(zhí)行《**市政府投資保障性住房安置小區(qū)建設管理標準》（鞏保安居[2019]2號）。（七）安置房分配原則1、所有被改造戶按照改造完成驗收認證時間先后順序挑房。同時參與改造的，以簽訂改造補償安置協(xié)議的先后決定挑房順序。2、分房時被安置戶只能選擇與240平方米安置面積指標最接近的戶型或套數(shù)搭配方案。3、挑選戶型因其他因素造成未用完的安置面積指標不能調(diào)劑、轉(zhuǎn)讓。4、對于建成安置房面積大于實際安置面積的多余安置房，**鎮(zhèn)政府加強監(jiān)管，不得對外銷售，應上交市政府儲備，用于其它改造安置。4.5建設管理模式1、**鎮(zhèn)人民政府做為建設主體，做好工程的規(guī)劃設計、招投標、工程質(zhì)量管理、竣工驗收工作。2、**村村委配合鎮(zhèn)政府做好工程選址、用地審批等前期手續(xù)報批及房屋分配工作。4.6安置工程規(guī)劃及建設過程管理安置工程嚴格按照市相關(guān)部門審批的用地面積、用地條件進行建設，委托有資質(zhì)的設計院做規(guī)劃設計方案和施工圖并上市評審會審定，嚴格按程序，通過公開招標優(yōu)選施工隊伍，按照國家的建設工程質(zhì)量體系對工程建設質(zhì)量進行全方位的管理，最終交給群眾一個手續(xù)齊全、質(zhì)量合格、規(guī)劃設計合理的安置工程。

第五章建設規(guī)模與內(nèi)容5.1建設原則⑴根據(jù)國家有關(guān)的方針、政策及相關(guān)規(guī)范、規(guī)程，在滿足城市發(fā)展規(guī)劃和項目需求的前提下，盡可能的提高土地的利用率。⑵符合安全、適用、經(jīng)濟、美觀、文明、規(guī)范的要求，達到舒適性、超前性、合理性、適用性、美觀性及經(jīng)濟性和諧統(tǒng)一。5.2項目改造計劃本項目拆遷涉及**鎮(zhèn)**村群眾1476戶、6028人，拆遷房屋面積216972平方米，全部為住宅房屋。表5-1改造計劃一覽表改造村莊拆遷數(shù)據(jù)拆遷戶數(shù)拆遷人數(shù)（人）拆遷面積（㎡）**鎮(zhèn)**村14766028216972合計147660282169725.3安置計劃1、拆遷安置人口規(guī)模增長數(shù)據(jù)分析本項目拆遷安置涉及**鎮(zhèn)**村群眾1476戶、6028人。**省統(tǒng)計局發(fā)布《2018年**人口發(fā)展報告》，根據(jù)報告數(shù)據(jù)，全省2018年出生人口127萬人，人口出生率為11.72‰，比2017年下降1.23個千分點;死亡人口74萬人，人口死亡率為6.80‰，比2017年下降0.17個千分點;人口自然增長53萬人，人口自然增長率為4.92‰，比2017年下降1.06個千分點。通過以上數(shù)據(jù)可以看出，2018年全省人口自然增長率為4.92%。以此數(shù)據(jù)為基礎，估算未來10年該片區(qū)人口將增至9744人，20年后該片區(qū)人口將增至15752人。根據(jù)應安置住宅的面積計算，即便20年后人口不發(fā)生流失，人均住房面積仍能保持22.5平方米。2、拆遷安置意愿調(diào)查本項目由**鎮(zhèn)人民政府、**村委會在拆遷片區(qū)通過車輛流動宣傳、張貼公告、發(fā)放“明白紙”的形式向片區(qū)居民告知相關(guān)的拆遷安置補償政策，期間也接受了村民的集中詢問，對相關(guān)政策進行了詳細的說明。本次拆遷安置分貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式兩種補償方式，接受拆遷村民的選擇。鑒于貨幣補償價格低于當前住房的市場價格，且片區(qū)居民均為當?shù)卮迕瘢毡椴豢紤]移居，涉及拆遷的居民全部同意以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式進行安置。3、安置規(guī)模**鎮(zhèn)**村城中村改造項目選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的1476戶、6028人。根據(jù)拆遷安置方案，被改造戶以每處合法有效宅基地，安置240平方米住宅、10平方米公建和30平方米商業(yè)。具體安置規(guī)模如下表所示：

表5-2安置計劃一覽表改造村莊實物安置數(shù)據(jù)實物安置戶數(shù)（戶）實物安置人數(shù)（人）實物安置面積（㎡）**鎮(zhèn)**村14766028413280合計14766028413280注：依據(jù)鞏政﹝2017﹞8號文件的安置標準，應安置面積約413280平方米，其中住宅354240平方米、商業(yè)44280平方米、公建14760平方米。其中商業(yè)、公建不再本項目建設內(nèi)容中，另外在相鄰地塊集中規(guī)劃建設。4、公建配套標準本項目按照居住小區(qū)級公共服務設施標準進行公建配套設計：采用“小區(qū)服務中心（包括4項）+獨立設