虎門步行街營銷策劃方案PAGE22中文摘要虎門步行街經(jīng)過多年的發(fā)展，在虎門商業(yè)項目中占據(jù)一定的地位，但是其發(fā)展遠(yuǎn)不如預(yù)期，沒有從虎門眾多商業(yè)項目中脫穎而出。本文以相關(guān)的營銷和商務(wù)策劃的理論知識，制定出一套虎門步行街的營銷策劃方案，以期為它未來的發(fā)展提供思路。本文首先介紹了虎門步行街的概況及其周邊的商業(yè)環(huán)境；然后采用SWOT模型，分析虎門步行街的優(yōu)勢、劣勢、機遇與威脅，從而確立了其未來的定位和發(fā)展戰(zhàn)略；最后根據(jù)其定位和發(fā)展戰(zhàn)略，給出具體的營銷推廣和招商策略。

關(guān)鍵詞：虎門步行街；環(huán)境分析；商業(yè)定位；營銷推廣AbstractSinceseveralyears’development,HumenWalkingStreethasplayedacertainroleintheHumencommercialprojects.However,itsdevelopmentisfarlessquicklythanexpectedanddoesn’tbetterthanotherHumencommercialprojects.Withthetheoreticalknowledgeofmarketingandbusinessplan,thispaperestablishesamarketingplanforHumenWalkingStreetwhichisexpectedtoprovideideasforitsfFirstly,thispaperintroducestheoverviewofHumenWalkingStreetanditssurroundingbusinessenvironment.Secondly,itusesSWOTmodletoanalyzeHumenWalkingStreet’sadvantages,disadvantages,opportunitiesandthreats,thusitcanestablishHumenWalkingStreet’sfuturepositioninganddevelopmentstrategies.Finally,accordingtoitspositioninganddevelopmentstrategies,thispapermakesaspecificmarketingandinvestmentstrategiesforit.KeyWords：HumenWalkingStreet,EnvironmentalAnalysis,BusinessLocation,Marketing引言當(dāng)今，商業(yè)街、步行街、購物中心等商業(yè)項目在中國成為一個新熱點、新亮點、新賣點，完全具備了吸引開發(fā)商和商家“眼球”的條件。商業(yè)項目吸引了大批消費者，刺激了眾多商家的雄心，成為開發(fā)商和商家眼中的新寵。但是有的商業(yè)項目顧客盈門、業(yè)績攫升，有的商業(yè)項目“門前冷落車馬稀”或者“旺丁不旺財”、“逛廟的多，燒香拜佛的少”。這都是由于大多數(shù)商業(yè)項目開發(fā)商沒有對其項目進行準(zhǔn)確的定位和有效的營銷推廣。因此，商業(yè)項目進行準(zhǔn)確的定位、有效的營銷推廣是至關(guān)重要的。一、虎門步行街的概況（一）虎門步行街的簡介虎門步行街，選址于虎門鎮(zhèn)中心區(qū)太平廣場花園電子城旁，占地面積27668平方米，總建筑面積90000多平方米，可出租面積60000多平方米。它的建筑為歐陸式風(fēng)格，由四棟四層、三棟六層的單體建筑組成，商鋪共有1000多間，地下停車場20000多平方米。它于2004年5月1日建成開業(yè)，成為虎門消費者光顧一大購物場所。它以“面向市場、服務(wù)顧客”為宗旨，力爭創(chuàng)建成為虎門以及東莞最繁華最有特色的商業(yè)項目。圖1虎門步行街正門資料來源：根據(jù)虎門步行街內(nèi)部資料所得（二）虎門步行街的經(jīng)營收益 商業(yè)項目的建立，最終的目的就是實現(xiàn)收益最大化，而獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，其中虎門步行街的收益主要來源于以下4個方面：1.可營業(yè)面積的租賃收益。2.廣告位出租面積所獲取的廣告收益。3.部分自營或聯(lián)營項目的經(jīng)營收益。4.物業(yè)管理經(jīng)營收益，如：停車場收入、廣場促銷活動的場地出租收益等。在以上收益中，可營業(yè)面積的租賃收益是整個虎門步行街的主要收入來源，是影響虎門步行街經(jīng)營收益的最大部分，而另外一些廣告收益、部分自營或聯(lián)營的經(jīng)營收益和物業(yè)管理經(jīng)營收益也是虎門步行街開發(fā)商所關(guān)注的。四者的經(jīng)營收益缺一不可，關(guān)乎到虎門步行街的生存與發(fā)展。（三）虎門步行街的經(jīng)營現(xiàn)狀近幾年，虎門步行街商鋪空置率較高、人流量少，導(dǎo)致其租賃收益、部分自營或聯(lián)營項目的經(jīng)營收益、停車場收入和廣場促銷活動場地收益并不樂觀。目前項目負(fù)一層、一層經(jīng)營氛圍尚可，而項目二、三、四層除個別主力店外基本處于空置狀態(tài)。表1虎門步行街的經(jīng)營現(xiàn)狀表樓層(可出租面積)各樓層已出租面積(㎡)各樓層待租面積(㎡)各樓層出租率(%)總體出租率(%)負(fù)一層(8565㎡)8565010054.6一層(14264㎡)1376949596.5二層(12795㎡)5636715944三層(13086㎡)2061832515.7四層(12815㎡)3576923927.9資料來源：根據(jù)虎門步行街內(nèi)部資料整理所得由表1的數(shù)據(jù)顯示，虎門步行街的可出租面積(－1到4層)為61525㎡，已出租面積(－1到4層)為33607㎡，未出租面積(－1到4層)為27918㎡，總體出租率只達(dá)到54.6%，空置率達(dá)到45.4%，經(jīng)營狀況極不樂觀。因此，虎門步行街想要在虎門的商業(yè)項目中脫穎而出，增加虎門步行街開發(fā)商和商家的經(jīng)濟效益，正確的營銷策劃是勢在必行的。那么，在對虎門步行街進行準(zhǔn)確的定位和有效的營銷推廣前，我們必須分析虎門步行街周邊的商業(yè)環(huán)境，了解市場特征。二、虎門步行街周邊商業(yè)環(huán)境的分析（一）整體商業(yè)環(huán)境的分析商業(yè)項目的營銷活動要以環(huán)境為依據(jù)，主動去適應(yīng)環(huán)境，同時在了解、掌握環(huán)境狀況及其發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)商圈的特點，尋找市場的空白點，有利于對自身的商業(yè)項目進行準(zhǔn)確的定位和有效的營銷推廣，提高自身商業(yè)項目的經(jīng)濟收益。1.虎門是珠三角重要的商貿(mào)重鎮(zhèn)，發(fā)展?jié)摿薮?，商業(yè)氛圍濃厚，往來客商眾多，商業(yè)項目具有巨大的發(fā)展前景。2.隨著大眾生活水平的提高，他們的消費水平也提高了，日常購物、休閑、娛樂增多，對商業(yè)項目的需求也增大。3.目前虎門商業(yè)項目經(jīng)營模式主要以專業(yè)批發(fā)零售市場和沿街專賣店商業(yè)模式為主，現(xiàn)有大型商業(yè)項目較缺乏完善的休閑、購物、飲食和娛樂的配套設(shè)施。除了黃河，富民，大瑩等幾個服裝市場，百家商場、名店銀座商場、虎門寨步行街及部分底鋪，幾乎沒有其他較具吸引力的娛樂休閑購物消遣的地方。表2所示的是目前虎門較新型的商業(yè)項目。從表2中我們可以看出,只有虎門國際購物中心將定位為一個集虎門休閑、娛樂、飲食、購物為一體的高檔重要商業(yè)區(qū)，而其他的商業(yè)項目都是定位為單一、欠缺完善的休閑、購物、飲食和娛樂配套設(shè)施的商業(yè)項目。表2目前虎門較新型的商業(yè)項目表項目位置規(guī)模定位經(jīng)營狀況百家商場太沙路1號占地約1萬余平方米，四層建筑，附設(shè)地下停車場約200個車位，擁有步行街、外廣場及觀光電梯中低檔綜合商場，以服飾批發(fā)零售，小鋪散戶經(jīng)營為主1、2、3樓主要為服飾零售批發(fā)，4樓為國泰百貨，5樓主營美容美發(fā)美甲名店銀座商場位于虎門寨商業(yè)區(qū)項目總建面積3萬平方米，其中-1到3層為國際品牌服裝精品商場，4-19層為配套商務(wù)寫字樓和公寓日韓服飾小鋪散戶經(jīng)營-1層招商甚不理想，1、2層為商家零星，3層引入美食廣場，約10家小食檔在營業(yè)。與當(dāng)初打造虎門服裝商圈核心的首席服裝旗艦店展示中心定位不甚相符虎門不夜天商業(yè)中心虎門鎮(zhèn)連升中路占地面積4萬余平方米，中央廣場1.68萬平方米，集東南亞特色建筑、生態(tài)美食、海鮮市場、休閑于一體開創(chuàng)性地構(gòu)建了吃、喝、玩、樂、休閑、全天候、一站式的情景式消費理念400席中央廣場大排檔，5間國際風(fēng)情酒吧、500平方米海鮮池，150種海鮮24小時供應(yīng)，13間自選海鮮酒樓、18間地方風(fēng)味酒樓、50家地方小吃，傾力打造東莞餐飲行業(yè)新名片虎門國際購物中心位于金州村，處于虎門鎮(zhèn)中央商業(yè)圈的核心位置，旁邊就是南北交同干到——連身路，毗鄰虎門公園，龍泉國際大酒店，虎門中心客運站，可謂占盡了地利。擬建筑面積為169939.03萬多平方米，停車位1100多個集虎門休閑、娛樂、飲食、購物為一體的重要商業(yè)區(qū)，作為虎門最具規(guī)模優(yōu)勢的大型購物中心，將承擔(dān)虎門商業(yè)升級換代的重任，樹立城市的商業(yè)標(biāo)桿，成為虎門城市的商業(yè)名片未開業(yè)資料來源：根據(jù)第一商業(yè)網(wǎng)（）網(wǎng)上資料整理所得上述表明，虎門的市場空白在于較缺乏購物、飲食、娛樂、休閑功能齊全的綜合型購物中心。巨大的市場機會必然會為商業(yè)項目的開發(fā)者帶來良好的發(fā)展前景。因此，虎門步行街應(yīng)牢牢抓住虎門的市場的空白與商機，捷足先登，迅速采取行動去定位和營銷推廣，便于以后自身商業(yè)項目的發(fā)展與競爭。（二）競爭者的分析商貿(mào)重鎮(zhèn)的虎門，已擁有各類不同規(guī)模的商場。由于一些商業(yè)項目進駐虎門較早、輔射廣、營銷推廣合理、客流眾多、擁有良好的品牌效應(yīng)和有大量的忠誠顧客等原因，發(fā)展成熟，存在一定的競爭優(yōu)勢。因此，這些商業(yè)項目已搶奪一定的市場份額，導(dǎo)致其他商業(yè)項目的客流量的大量流失。這時，更多的商家會選擇以上的商業(yè)項目進行投資，獲取自身的更大利潤，這樣就導(dǎo)致一部分的商業(yè)項目出現(xiàn)了空置率高、效益差、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售和關(guān)門停業(yè)的現(xiàn)象。其中，黃河時裝城、富民時裝城、華潤超市、龍泉商業(yè)城、百家、虎門寨步行街、樂購超市是虎門較有名氣的消費場所，廣為虎門消費者所知，享有較高的光顧率，是消費者光顧最高的購物場所，如表3所示。表3競爭者分析表名稱位置總體經(jīng)營狀況黃河時裝城虎門大道位置佳，輻射廣，客流眾多，業(yè)績良好富民時裝城虎門銀龍路進駐虎門較早，擁有較好的品牌效應(yīng)，擁有自己的商業(yè)平臺（包括網(wǎng)站），業(yè)績良好華潤超市虎門大道進駐虎門較早，物美價廉，回頭客源穩(wěn)定，業(yè)績良好樂購超市虎門大道一層商店街經(jīng)營良好，二三層超市經(jīng)營較好，四層服裝賣場生意狀況較差資料來源：根據(jù)虎門步行街內(nèi)部資料整理所得綜上所述，市場潛力大，但競爭也激烈?；㈤T步行街面臨著市場分割與競爭的威脅，若沒有自己差異化的經(jīng)營定位和營銷推廣去擴大自己的商家來源和增加人流量，必然會落后于整個商業(yè)發(fā)展的隊伍。（三）消費者的分析消費者是商業(yè)項目投資者與商家的真正利潤所在,是他們的“衣食住母”。商業(yè)項目定位必須充分滿足消費者的需求，提高市場的營銷效益、實現(xiàn)商業(yè)項目發(fā)展的愿景，就必須深入研究消費者市場和消費者購物行為的規(guī)律性，并據(jù)此商業(yè)項目開發(fā)者有的放矢地進行營銷定位和采取適當(dāng)?shù)臓I銷策略，達(dá)到“人旺財也旺”的壯觀。1.消費者的收入與支出分析了解消費者的消費收入、支出和需求，有利于商業(yè)項目更好地對自身項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，調(diào)整其業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，有利于招商策劃。在服飾、鞋店、日用百貨、文化休閑娛樂等進行合理的規(guī)劃，調(diào)整其各自所占的比例，通過最大程度滿足消費者的需求，搶奪市場的份額。由表4的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入增長較快，達(dá)到9.1%，其人均消費性支出占可支配收入的73.4%，消費支出較高。在消費支出方面，除了居?。?.20%）與交通通信（占22.48%）外，食品煙酒（占32.85%）、日用百貨（6.66%）、服飾鞋帽（占6.15%）、教育文化娛樂服務(wù)（占13.70%）等的支出占居民人均消費性支出的比例都較高，成為了虎門消費者主要購買/消費的項目。表42010年東莞市城鎮(zhèn)居民收支情況表指標(biāo)收入或支出額（元）所占的比例（％）比上年增長（％）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33045（略）9.1城鎮(zhèn)居民人均消費性支出24270（略）4.6食品797232.852.5衣著14926.1510.6居住22329.20-13.7家庭設(shè)備用品及服務(wù)16166.665醫(yī)療保健14015.775.2交通和通信545622.4822.3教育文化娛樂服務(wù)332613.70-4其他商品和服務(wù)7773.2011資料來源：根據(jù)東莞統(tǒng)計局網(wǎng)（/website/web2/index.jsp）網(wǎng)站資料整理所得2.消費者的需求分析 虎門消費者對虎門現(xiàn)有的購物、休閑、娛樂和飲食場所抱有不滿，其主要原因集中在商品、菜色、購物、娛樂休閑項目和場所的“選擇性少”?；㈤T消費者更希望擁有更多的購物、飲食、娛樂、休閑功能齊全的綜合型購物中心。消費者除了有基本需求外，還有其它的重要需求，如下表5所示：表5消費者需求分析表項目基本需求其它重要需求購物服裝專賣店/百貨精品店、珠寶玉器、電子、通訊產(chǎn)品店、化妝品、香水店休閑娛樂書店電影院、乒乓球室、美容美發(fā)院、健身房、電子游戲室、兒童游樂場、KTV包房、臺球廳餐飲風(fēng)味小吃中式快餐、中式正餐（粵菜為主）、冷熱飲點、地方菜館（如川菜館）、西式快餐、港式快餐、專門吃水果的甜品店服務(wù)自動取款機服裝加工制作、禮品包裝、銀行、相片彩擴資料來源：根據(jù)虎門步行街內(nèi)部資料整理所得三、虎門步行街的SWOT分析“知已知彼，百戰(zhàn)不殆”，從營銷的角度來講，對虎門步行街的SWOT分析就是要做到知己知彼，以下就是對虎門步行街的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析。（一）虎門步行街的優(yōu)勢分析（S）1.硬件設(shè)施合理購物是享受，享受在虎門步行街。購物享受包括精神和物質(zhì)兩方面，首先表現(xiàn)為購物環(huán)境的要求。優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)和有序，是一種精神陶冶?；㈤T步行街具有寬敞的購物環(huán)境和舒適的休息環(huán)境?；㈤T步行街共有內(nèi)外兩個廣場，廣場內(nèi)分布了46張手扶電梯、8部垂直電梯及2部觀光電梯，避免電梯口的人流堵塞。另外，洗手間以“隱性”作為基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效間隔。最后，虎門步行街配備有火災(zāi)自動報警及聯(lián)動消防系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及停車場記費管理系統(tǒng)等系統(tǒng)配套。2.商業(yè)積累，品牌效應(yīng)在較早年前，虎門步行街以歐陸風(fēng)格步行街規(guī)劃和天河城的引入，曾一度搶占了虎門商業(yè)的目光聚焦，稱謂商業(yè)新星?；㈤T步行街入市時間較長，多年經(jīng)營，在消費者和商家的心目中有一定的商業(yè)形象及知名度，有一定的客戶及價值積累。3.主力店具備巨大號召力虎門步行街現(xiàn)引入各行業(yè)中的知名品牌，擁有多家中、大型主力店。好又多超市、領(lǐng)跑運動城、星宇影城等作為虎門步行街的主力店，這將大大提升其對投資者和商家的號召力，并在今后經(jīng)營中發(fā)揮主力店的人流帶動作用，提升虎門步行街的整體形象。下圖為虎門步行街現(xiàn)有的主力店，如圖2所示：圖2虎門步行街的主力店圖資料來源：根據(jù)虎門步行街內(nèi)部資料整理所得（二）虎門步行街的劣勢分析（W）1.有過操作失敗之歷史虎門步行街由于前期主力百貨店——天河城的引入，其吸引了一批消費者的關(guān)注，一段時間內(nèi)成為虎門人購物的理想場所。但虎門步行街好景不長，復(fù)制廣州天河城與虎門水土不服，2007年天河城的敗走再次證明走高端路線及復(fù)制廣州天河城模式不適合虎門當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境?；㈤T步行街有過操作失敗之歷史，其定位過高，導(dǎo)致市場經(jīng)營未實現(xiàn)旺場，市場口碑不佳，一定程度上影響了商家的投資信心及顧客的消費信心。2.定位不明確，欠缺獨特特色由于虎門步行街之前的操作失敗，導(dǎo)致其經(jīng)營狀況欠佳。它為了保證其自身的收入，沒有對招商、消費者作出明確的定位。在招商的時候，它沒有針對性地選擇商家，導(dǎo)致中小型商家經(jīng)營檔次參差，無獨特特色，欠缺消費吸引力,并且與虎門的中低檔次商貿(mào)處于激烈的重復(fù)定位競爭之中。另外，它對消費者沒有明確的定位，沒有選擇適合的消費者作為營銷推廣對象，最終導(dǎo)致人流量欠佳。3.結(jié)構(gòu)不太合理虎門步行街的商鋪主要有服飾、鞋店、餐飲、音像制品、藥店等。根據(jù)虎門步行街公司的內(nèi)部資料整理所得，購物類占總出租面積的42.2%；餐飲類占總出租面積的7%；休閑類占總出租面積的11%。其中，服飾店的比例太大，大多數(shù)是成人服飾，而兒童服飾、內(nèi)衣店鋪數(shù)量較少。另外，虎門步行街的休閑功能不強，休閑、娛樂項目不多，除了一間電影院、一間力美健俱樂部、一間快樂比游玩區(qū)、一間早教，而其他KTV、培訓(xùn)機構(gòu)、寫字樓缺乏。4.對外宣傳停滯，未開展有效的營銷推廣商業(yè)項目進行宣傳和推廣，其目標(biāo)在于以人流、商流、信息流作為強勢賣點對外推廣，必定引起各類商家、消費者的青睞。然而，虎門步行街對外宣傳有限，沒有給予商家發(fā)布新品、定期舉辦新品展示和宣傳活動，缺少營銷推廣。因此，它不能更好地吸引消費者、商家和鞏固虎門步行街品牌形象，從而達(dá)不到旺場的效果。（三）虎門步行街的機遇分析(O)1.消費潛力巨大由于虎門人口密集，擁有強大的消費群，巨大的消費群促使商業(yè)業(yè)態(tài)升級，并且市民渴望更舒適、綜合性更強、商品更豐富的購物休閑場所的出現(xiàn)，傾向具備充足娛樂配套的商業(yè)形態(tài)?，F(xiàn)虎門步行街周邊遍布多家高級酒店、高尚的住宅小區(qū)和成熟的社區(qū)。另外，它與附近寫字樓、虎門公園、行政中心、虎門四所中學(xué)、中心小學(xué)距離都在十分鐘車程。這無疑為虎門步行街提供更廣的消費人群，為虎門步行街未來的發(fā)展帶來更加有利的條件。2.搶占市場的空白點虎門目前還沒有融購物、休閑、娛樂、飲食于一體，高密度聚集人氣的綜合型商場。大型一站式購物娛樂休閑消費的商業(yè)項目尚處于市場空白。因此虎門步行街可趁這一機遇，定位為大型一站式購物、娛樂、飲食和休閑消費的商業(yè)項目，呼應(yīng)“時尚虎門”的建設(shè)核心，倡導(dǎo)新穎的模式及打造全新商業(yè)文化，能夠為市場帶來新一輪的沖擊。虎門步行街應(yīng)搶占商機，打造一個富有生命力的商業(yè)項目，創(chuàng)造異常巨大的市場價值。（四）虎門步行街的威脅分析（T）1.競爭激烈虎門國際購物中心規(guī)模、檔次、規(guī)劃定位與虎門市場的空白定位較為相似。另外，虎門連升路一帶新城區(qū)中心的加速發(fā)展，將分流市場的消費力和注意力，虎門步行街座位舊中心城區(qū)唯一的一站式消費商業(yè)項目，保持區(qū)域整體的商業(yè)活力稱謂一大考驗。因此，虎門步行街要快一步實施營銷戰(zhàn)略，建立良好的市場基礎(chǔ)，成為首個投入使用的綜合型商業(yè)項目，將來有可能稱謂虎門輻射力最強、最具活力的地標(biāo)式商業(yè)。2.消費者外流眾所周知，廣州、深圳、香港有購物天堂之稱。它們的商業(yè)發(fā)展都在全國首屈一指，因此，很多人，特別是有車一族、白領(lǐng)以及金領(lǐng)人士都是直接到這三個城市購物。交通的便利與香港的“個人行”方便了人們的購物，以致虎門消費者外流至廣州、深圳、香港現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是中高端消費群體，并且對客源的穩(wěn)定性難以預(yù)測。3.投資市場不景氣，招商推廣工作存在難度投資市場的不景氣對商業(yè)市場和投資信心的影響與沖擊，致使招商推廣工作存在一定的難度。盡管虎門步行街給予投資者數(shù)不勝數(shù)的投資機會，但投資者的謹(jǐn)慎和對利潤空間的最大化質(zhì)疑，最終導(dǎo)致虎門步行街招商不足，經(jīng)營陷入業(yè)績不佳的窘境。因此，這明顯加大了虎門步行街的招商難度。（五）虎門步行街的SWOT矩陣分析通過評價虎門步行街的強勢、弱勢、機會與威脅，現(xiàn)將其整合為以下表6，并列出了虎門步行街最有可能或最具建設(shè)性的戰(zhàn)略選擇：表6虎門步行街的SWOT分析矩陣內(nèi)部因素外部因素優(yōu)勢—S1.硬件設(shè)施規(guī)劃合理2.商業(yè)積累，品牌效應(yīng)3.主力店具備巨大號召力劣勢-W1.項目有過操作失敗之歷史2.定位不明確，欠缺獨特特色3.結(jié)構(gòu)不太合理4.對外宣傳停滯，未開展有效的推廣機會-O1.消費潛力巨大2.搶占市場的空白點SO戰(zhàn)略利用機會，強化優(yōu)勢OW戰(zhàn)略利用機會，減輕劣勢威脅-T1.競爭激烈2.消費外流3.投資市場不景氣，招商推廣工作存在困難ST戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅WT戰(zhàn)略弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)或放棄經(jīng)營1.SO戰(zhàn)略：利用機會，強化優(yōu)勢具體策略：抓住契機，對虎門步行街進行優(yōu)勢強化；可抓住巨大的消費潛力、搶占市場的空白點、借助商業(yè)積累和品牌效應(yīng)等，加強營銷推廣和招商。2.OW戰(zhàn)略：利用機會，減輕劣勢具體策略：搶占市場空白點，在競爭威脅較少的前提下?lián)屜热胧?，對虎門步行街進行重新定位；加強其宣傳與推廣，打“時間差”來規(guī)避市場風(fēng)險，減輕劣勢，把握入市時機和招商節(jié)奏，提升人氣和制造商機。3.WT戰(zhàn)略：弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)或放棄經(jīng)營具體策略：若選擇弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)時，可通過改變現(xiàn)有的經(jīng)營模式，精心設(shè)計營銷策劃，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，從而建立良好的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。4.ST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅具體策略：發(fā)揮自身優(yōu)勢，加強自身營銷策略；搞特色經(jīng)營，留住舊的消費群體，吸引新的消費群體，規(guī)避威脅。由于戰(zhàn)略制定的原則是利用機會，發(fā)揮優(yōu)勢，回避威脅，克服弱點，內(nèi)部因素要取長補短，外部因素要趨利避害并具有升華的差異化。通過以上SWOT分析，虎門步行街的優(yōu)勢部分還是存在的，但是其劣勢、未來的競爭、威脅和風(fēng)險還是非常明顯的，主要表現(xiàn)在虎門步行街的市場競爭、定位、推廣和招商方面。因此，虎門步行街應(yīng)排除WT戰(zhàn)略中的放棄經(jīng)營的策略，而是將SO、OW、ST和WT戰(zhàn)略中的弱化劣勢以及應(yīng)對未來的威脅和挑戰(zhàn)相結(jié)合，扭轉(zhuǎn)商業(yè)形勢?；㈤T步行街必須保持對自身的清楚認(rèn)識，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，針對其劣勢進行了全方位的思想整合，進行合理的定位和營銷推廣，加大其營銷力度，才能有效地運轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標(biāo)市場。那么，此時的營銷目標(biāo)就特別明確，可獲取更大的利潤。四、虎門步行街營銷策劃的建立根據(jù)以上分析，虎門步行街必須準(zhǔn)確定位，制定營銷策劃?，F(xiàn)在，全面地系統(tǒng)地為虎門步行街做出一個差異性的營銷策劃方案。（一）虎門步行街營銷的總體目標(biāo)對于商業(yè)項目來說，其成員主要有三個，分別是開發(fā)商、商家和消費者。為了讓虎門步行街擁有良好的發(fā)展前景和核心競爭力，虎門步行街應(yīng)打造一種引領(lǐng)商業(yè)領(lǐng)先的經(jīng)營模式——開發(fā)商、商家、消費者三贏的經(jīng)營模式，達(dá)到他們的目標(biāo)利益，保證其后期良好運營。1.對于開發(fā)商而言“租得滿，做得到”為大前提，以“做得旺”為終極目標(biāo)。虎門步行街應(yīng)為未出租的商鋪努力，解決其目前的困境。因此，虎門步行街開發(fā)商應(yīng)對商家和消費者進行合理而準(zhǔn)確的市場定位和招商定位。同時，它應(yīng)利用營銷推廣的手段，強勢樹立高投資價值、高經(jīng)營價值的市場形象。虎門步行街的階段性的深入攻擊和策略性的投機市場，必能提升商圈原有的商業(yè)勢氣、擴大知名度和提高服務(wù)質(zhì)量，得到的商家和消費者的認(rèn)可，延長消費者停留時間。2.對于商家而言商家可通過虎門步行街為其創(chuàng)造的良好投資/經(jīng)營環(huán)境，并利用自身獨特的優(yōu)勢，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動自身商鋪與虎門步行街的可持續(xù)性經(jīng)營，實現(xiàn)商家的投資回報目標(biāo)。3.對于消費者而言虎門步行街開發(fā)商通過充分了解消費者消費需求、消費特點及消費行為，使消費者享受到其提供的完善與便捷的服務(wù)，最大程度地滿足他們的消費需求。（二）虎門步行街的營銷定位商業(yè)要成功、要達(dá)到一定的營銷目標(biāo)，營銷定位是一個關(guān)鍵因素，形成有個性的定位模式，才能在競爭中立于不敗之地。根據(jù)虎門步行街所處的商圈、消費者、競爭者和自身的特征，給予虎門步行街最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，使之更為貼切地符合市場需求。1.虎門步行街的商業(yè)定位商業(yè)定位，就是為虎門\o"步行街"步行街在商家、消費者心目中找到一個合理的位置，讓商家投資、消費者逛街首先想起的就是虎門\o"步行街"步行街。因此，虎門步行街應(yīng)將市場需求、市場空白和差異化三者相結(jié)合，進行差異化競爭，擴大商圈輻射度，整合商圈范圍內(nèi)的資源和提高商圈的競爭力?；㈤T步行街將來應(yīng)是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合商業(yè)項目，并與虎門國際購物中心形成差異，定位于引領(lǐng)體驗式消費前沿的一站式步行街，突出WALK的新體驗?；㈤T步行街必須令消費者在步行之中發(fā)現(xiàn)娛樂、休閑和購物消費的樂趣，亦能令消費者在娛樂、休閑和購物消費之中體驗WALK的魅力。其中，虎門步行街的體驗式消費，大概如下：不僅是單純的消費場所，而是商務(wù)往來、家庭玩樂、朋友相聚的休閑生活好去處，是城市生活休閑中心。體驗式購物中心既是購物中心、休閑中心，同時也是時尚、藝術(shù)中心。其中包括：吃得時尚：KFC，PIZZAHUT，西伯頓西餐廳逛得時尚：WALK體驗，步行的樂趣玩得時尚：刺激的，養(yǎng)生的，動的，靜的看得時尚：最新電影，最新時尚資訊買得時尚：潮流特區(qū)，數(shù)碼港2.虎門步行街的群體定位(1)消費者定位對于商業(yè)項目來說，只有確定了目標(biāo)消費群，才能把握整個\o"步行街"步行街的規(guī)劃布局和進行包裝。為了顯示出虎門步行街體驗式的消費模式，達(dá)到吸引消費者目標(biāo)，目標(biāo)消費人群要廣，走大眾化、中高檔路線。因為隨著經(jīng)濟發(fā)展，生活水平提高，無論高收入者還是低收入者都不斷地不斷完善生活，消費水平也不斷上升。其消費群體應(yīng)包括以下幾類：時尚一族：尋求個性化的體現(xiàn)，對消費過程有較高的體驗要求。白領(lǐng)階層：講究生活的便捷與品質(zhì)。有車人士：尋求方便的購物、休閑消費環(huán)境，方便停車。品牌的追求者：尋求更加方便的購物消費環(huán)境，追求品牌商品。外來打工者：追求輕松、休閑、娛樂的生活，釋放工作壓力。觀光者及生意來往人士：尋求文化的吸收，追求體驗式的消費。尋求方便的人士：為了方便，就近消費。另外，不同的年齡消費者各有其消費特點，如表7所示。表7不同年齡的消費者的消費特點0-10歲無購買能力或不能決定購買場所的人，能予以排除11-17歲忙于上學(xué)或升學(xué)考試，但自立性已較強烈，成為影響家長購物決策的重要力量。18-28歲未婚男女正是處在戀愛季節(jié)對穿著、休閑、娛樂等較為重視，在此方面開銷較大，乃為重要對象。29-55歲已婚女性不僅自身穿著、休閑、娛樂重視，而且會決定0-10歲乃至11-17歲少年以及29-55歲已婚男性的購買，乃為重中之重對象。29-55歲已婚男性此層人群家庭和工作壓力較大，在此會加大娛樂休閑消費，乃為重要對象。55歲以上老人在購物方面不會過于重視，但由于生活水平的提高，會側(cè)重于生活質(zhì)量，仍不失為潛在消費群體。資料來源：通過世界營銷評論網(wǎng)（/）網(wǎng)上資料整理所得因此，虎門步行街在走大眾化、中高檔、體驗式的路線的基礎(chǔ)上，應(yīng)以18-28歲未婚男女和29-55歲已婚女性為宣傳目標(biāo)群體，其次是11-17歲少年以及29-55歲已婚男性，最后是55歲以上老人。(2)商家定位范圍：從事多年經(jīng)營事業(yè)的個體者；擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個人者；不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營事業(yè)者；繼承家業(yè)的個人或團體者。特征：品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商；一般愿意通過租用或聯(lián)營的形式獲得經(jīng)營場地；一般實力較強，具有一定的價格承受力；期待有穩(wěn)定的經(jīng)營場所，對虎門步行街認(rèn)可程度較高；對虎門步行街的商業(yè)氛圍較為認(rèn)同?？蛻魜碓矗夯㈤T商圈內(nèi)的商家；周邊城市和區(qū)鎮(zhèn)的商家；產(chǎn)業(yè)集散地，如廣州、武漢、蘭州等地的經(jīng)營商戶；通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會來此經(jīng)營的商戶；國外投資者。3.虎門步行街的形象定位在企業(yè)推廣營銷中，少不了企業(yè)的形象定位。而虎門步行街的形象定位，要以“新”為原則，當(dāng)我們要為虎門步行街貼牌，我們就應(yīng)想到時尚、現(xiàn)代、繽紛、姿彩和藝術(shù)，給予煥然一新的感覺，全面帶動商業(yè)活力，力求打造虎門最具特色、魅力和人氣的領(lǐng)地新坐標(biāo)。形象定位：虎門唯一超體驗時尚悠樂園（虎門唯一24小時歡樂WALK）主題主張：心情在逛街，物質(zhì)追求與精神享受，因商品的琳瑯而興奮，因閑逛的愉悅而滿足，因游玩的釋放而忘返。4.虎門步行街的業(yè)態(tài)定位在招商過程中，為了避免虎門步行街之前的無序招商和結(jié)構(gòu)雷同，為了實現(xiàn)體驗式消費的商業(yè)定位、滿足消費者的基本和其他重要的需求，業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)要按比例發(fā)展，避免單一結(jié)構(gòu)。因此，虎門步行街應(yīng)引入品牌店、品牌餐飲、KTV、配套服務(wù)（自動柜員機、銀行）等業(yè)態(tài)，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求，扭轉(zhuǎn)商鋪空置率高的局面，改變其慘淡的經(jīng)營狀況，提升人氣、商氣和財氣。而且在購物、餐飲、娛樂服務(wù)店鋪比例，大致形成“三分天下”的鼎足之勢，即購物店鋪占總店鋪的30%-35%，餐飲店鋪占總店鋪的25%-35%,娛樂休閑店鋪占總店鋪的30%-40%。因此，虎門步行街必須進行業(yè)態(tài)的重整?，F(xiàn)提供以下建議，使虎門步行街在不同業(yè)態(tài)的功能上實現(xiàn)互補?；㈤T步行街各種業(yè)態(tài)比例的合理、同種業(yè)態(tài)數(shù)量的合理，才能夠避免惡性的競爭。首層-珠寶首飾、品牌鞋、化妝品、精品、品牌女裝、高檔男裝、知名餐飲二層-休閑品牌服飾、童裝、韓流服飾、婦嬰用品、大型餐飲三層-數(shù)碼港、動漫精品、電玩區(qū)、網(wǎng)吧、電影院、沐足四層-KTV、纖體美容、培訓(xùn)機構(gòu)、早教、寫字樓（三）虎門步行街的營銷推廣1.營銷推廣的關(guān)鍵任務(wù)現(xiàn)代社會競爭激烈，“酒香也怕巷字深”?；㈤T步行街欲想取得持續(xù)發(fā)展，基于市場定位的后備之事，則在于進行有效的營銷推廣。而營銷推廣的策略與實施的方法，均需要有針對性與實質(zhì)性。因此，在虎門步行街的營銷推廣中，需從以下兩個方面進行推廣：（1）形象、人氣推廣。在營銷中，虎門步行街應(yīng)先樹立形象，加強商家和消費者的信心，使他們認(rèn)同其良好的發(fā)展前景。另外，虎門步行街應(yīng)以其商業(yè)定位和形象作為虎門步行街廣告媒體和活動推廣的內(nèi)容，給公眾一個好的形象，并且保持一段時間，提高市場的關(guān)注度。（2）招商推廣?；㈤T步行街應(yīng)以商業(yè)項目定位的超前性、良好的形象等來做旺市場，使商鋪“錢途”可見。正是這種“錢途”使得投資商鋪的人越來越多，提升投資虎門步行街的“性價比”，提高商家的效益。在形象、人氣推廣的基礎(chǔ)上，虎門步行街應(yīng)大量發(fā)布品牌、招商等信息，從而利于招商的推廣和品牌形象的支撐。2.營銷推廣的實施(1)廣告推廣商業(yè)項目的營銷能否成功，成功的廣告推廣起到一定的作用。廣告推廣要針對不同的目標(biāo)對象進行推廣。在發(fā)布廣告時，應(yīng)根據(jù)不同的訴求點，制定不同的廣告內(nèi)容。下面表8，就是針對虎門步行街的形象和招商推廣進行不同的廣告策劃。表8廣告推廣安排表前期廣告推廣后期廣告推廣廣告語超體驗時尚悠樂園時尚悠樂份子在虎門步行街等你階段核心啟動新形象招商推廣，以主力店入主，人流暢旺的成熟營商環(huán)境，帶動特色小商戶入場主題訴求虎門商業(yè)升級大勢崛起，時尚虎門躍現(xiàn)新商機，革新形象，虎門唯一超體驗時尚悠樂園，最具有活力的商業(yè)運營模式的虎門步行街，即將揭秘的全新步行樂購體驗。大品牌都來了，你還等什么？全虎門的時尚悠樂份子都在此等你！發(fā)布時間2個月3個月發(fā)布地方1．在虎門步行街墻體發(fā)布廣告2．在活動場地發(fā)布廣告，樹立品牌及形象3．在虎門電視臺發(fā)布虎門步行街的招商廣告4．在《虎門日報》、《南方都市報》對招商消息進行傳遞5．在虎門商業(yè)旺地和車站進行戶外廣告投放6．網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，虎門步行街可以借助虎門當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)平臺網(wǎng)站、旅游網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站三大類網(wǎng)站進行投放。憑廣告出色的賣點對虎門步行街進行營銷推廣。(2)活動推廣虎門步行街可通過在適當(dāng)?shù)臅r間舉辦面向大眾的一系列活動，使其關(guān)注度提高、人氣火爆、購物氣氛濃厚、人流增加、商家營業(yè)額提升、人氣輻射廣等效果，從而達(dá)到聚集人氣、旺場，營造商業(yè)氛圍的目的，更有利于招商。因此，虎門步行街應(yīng)該緊緊圍繞各種節(jié)假日（中國傳統(tǒng)節(jié)日、西方節(jié)日和周日等），選擇不同的主題，進行活動推廣。另外，虎門步行街應(yīng)以廠商產(chǎn)品展示、促銷活動和公益活動為輔助推廣方式，邀請商家舉辦產(chǎn)品展示和促銷活動，同時積極舉辦公益活動，不僅可以匯聚更多的人流，而且可提高虎門步行街的影響力。最后，虎門步行街可通過連續(xù)性促銷活動推廣，制定全年活動推廣方案，方案圍繞以目標(biāo)消費者為中心，以節(jié)日為載體，把商品優(yōu)惠、文化生活、休閑娛樂融為一體。如關(guān)注女性和解放女性為主題的“廚房革命”用品、新型洗滌用品的促銷；關(guān)注老年人健康和幸福生活的“銀發(fā)用品薈萃展”；如何識假選真以及“綠色消費”、“科學(xué)消費”、“明明白白消費”等咨詢活動。并且有些活動可以編成系列，每年定期舉行，形成虎門步行街的特色活動?；㈤T步行街可通過不同的活動項目，調(diào)動人們參與的積極性，從而廣泛吸聚現(xiàn)場人氣，活躍氣氛，從而帶動各類型業(yè)態(tài)招商。表9所示，部分活動推廣安排計劃如下：表9節(jié)假日活動安排表月份活動內(nèi)容目標(biāo)人群預(yù)計效果1新年伊始元旦—年貨新品展銷節(jié)全城廣泛吸聚現(xiàn)場人氣，消費氣氛濃厚，人流增加，關(guān)注度高，人氣火爆，商家營業(yè)額提升，從而達(dá)到“人旺財也旺”的壯觀。2傳統(tǒng)春節(jié)/元宵節(jié)/西方情人節(jié)全城3婦女節(jié)—女士消費優(yōu)惠日女士4愚人節(jié)—《愚人狂歡夜》全城5五一黃金周/青年節(jié)--《快樂青年節(jié)另類搖滾夜》全城/青少年6兒童節(jié)—潮童潮媽動漫嘉年華兒童7（略）（略）8七夕傳統(tǒng)情人節(jié)/大學(xué)生創(chuàng)業(yè)活動全城/青少年9教師節(jié)-教師和學(xué)生消費惠賓節(jié)/中秋節(jié)/國慶布置/商家國慶促銷畫冊的設(shè)計教師學(xué)生/全城10商家國慶系列活動全城11服交會系列活動/“叮王”為題的選秀活動宣傳全城12圣誕布置/“叮王”為主題的圣誕/新年倒數(shù)晚會全城除了上述活動外，虎門步行街每周都可以舉辦各種小型的娛樂活動，通過周周不停、月月不斷的時尚娛樂活動，永不停息的演藝活動，豐富多彩的節(jié)日活動和各類互動活動，以保證其成為人氣火爆的活動現(xiàn)場，解決開發(fā)商和商戶后顧之憂。(3)網(wǎng)絡(luò)推廣隨著越來越多的企業(yè)和個人進入互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)在人類生活中的地位日趨重要，將為傳統(tǒng)營銷注入新的內(nèi)容。大多數(shù)的消費者和商家通過網(wǎng)絡(luò)了解商業(yè)項目后，才做出是否前往或是否投資的決定。另外，假若商業(yè)項目開發(fā)商在傳統(tǒng)的渠道上進行大量的廣告宣傳，會耗費大量的資金。因此，虎門步行街應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺的優(yōu)勢，利用網(wǎng)絡(luò)傳播速度快、信息容量大、更新能力強、成本低的優(yōu)勢來進行有效的營銷推廣。對虎門步行街來說，網(wǎng)站的建設(shè)是其網(wǎng)絡(luò)推廣的一大舉措?；㈤T步行街可以進行網(wǎng)站建設(shè)，其網(wǎng)站應(yīng)以商品展示、推廣活動和網(wǎng)上招商為主，并與虎門步行街的商鋪網(wǎng)站進行鏈接，讓消費者進入店鋪的詳細(xì)頁，查詢店鋪發(fā)布的信息和產(chǎn)品。因此，網(wǎng)站欄目包括：“虎門步行街簡介”、“網(wǎng)上招商處”、、“優(yōu)惠信息”、“名店展示廳”、“推廣活動”、“最新動態(tài)”、“商鋪展示”、“商家查詢”、“會員中心”等。“虎門步行街”的網(wǎng)站應(yīng)包括以下幾個功能：第一，充分利用導(dǎo)購欄目和咨詢互動欄目。導(dǎo)購欄目主要用于推介各商鋪特色商品、發(fā)布新產(chǎn)品信息、服務(wù)信息和優(yōu)惠信息，方便把營銷信息傳遞給消費者；咨詢互動欄目主要增加虎門步行街開發(fā)商與社會各方的聯(lián)系和溝通，形成良性的互動。第二，網(wǎng)站應(yīng)突出“網(wǎng)上招商”的欄目，可以與商家直接交流、談判、簽合同，做到良性互動。第三，各個商店或服務(wù)場所可利用圖片、動畫等來展示和宣傳各自產(chǎn)品或服務(wù)的特性，如制作flash、3D立體動畫，以吸引廣大消費者的目光。第四，通過為網(wǎng)站建立一個3D虛擬步行街導(dǎo)航系統(tǒng)，使瀏覽者能對虎門步行街的空間、區(qū)域分布和規(guī)劃有一個總體上的認(rèn)識和了解，并方便瀏覽者找到自己所需要的商鋪。第五，為配合虎門步行街的遠(yuǎn)期發(fā)展，網(wǎng)站語言版本在常有的簡體版的基礎(chǔ)上，增設(shè)繁體版和英文版，從而適應(yīng)不同語言人群的瀏覽。通過以上途徑，虎門步行街開發(fā)商、商家可利用持續(xù)的信息流來加快決策、運作和執(zhí)行的速度。虎門步行街開發(fā)商可以根據(jù)點擊率和瀏覽者查找信息的類別來了解顧客偏好，指導(dǎo)虎門步行街內(nèi)商鋪對產(chǎn)品的進貨和更新速度，最大程度地滿足消費者的消費需求。另外，商家、消費者也可以把自己的反饋建議反映到虎門步行街的網(wǎng)站，虎門步行街則根據(jù)消費者的反饋及時調(diào)整自己的營銷推廣和招商策略。（四）招商執(zhí)行策略在以上大量營銷推廣的基礎(chǔ)上，虎門步行街通過樹立良好的形象，已引起更多的消費者和商家關(guān)注，達(dá)到全面提高虎門步行街的認(rèn)知度與品牌知名度，吸引消費者和商戶進行消費和投資的目的。那么虎門步行街開發(fā)商要做的就是：保證招商工作的順利進行。招商工作，是關(guān)系商業(yè)項目發(fā)展最實在的措施保證，也是一項重要、復(fù)雜又難度最大的工作。為了更好地精準(zhǔn)地進行招商，更好地增加其經(jīng)營收益和增加商戶的投資信心，在激烈競爭的市場中占有一席之地，虎門步行街開發(fā)商應(yīng)在廣泛宣傳的基礎(chǔ)上多方面、多渠道、多種形式地開展招商工作，甚至給予某些優(yōu)惠的條件。現(xiàn)提出以下招商策略，以實現(xiàn)“降低空鋪率”的目標(biāo)：1.價格策略租金價格往往是一個商業(yè)項目招商狀況好壞的最為直接的因素。根據(jù)當(dāng)今虎門商業(yè)項目經(jīng)營氛圍好、人流大的百貨超市租金高，如樂購、百家一樓及龍泉商業(yè)廣場一樓，最高租金達(dá)到600元/㎡；一般項目租金200元/㎡左右；而各區(qū)域的臨街鋪位大部分為民宅，租金水平相差不大，維持在180-280元/㎡，并且包括管理費。而虎門步行街現(xiàn)在的租金定價為負(fù)一樓租金均價50元/㎡，一樓租金均價200元/㎡，二樓租金均價60元/㎡，三樓租金均價50元/㎡，四樓租金均價40元/㎡?？梢姡㈤T步行街價格符合一般商業(yè)項目租金的水平，價格較為合理。但是，虎門步行街應(yīng)根據(jù)不同的招商狀況制定不同的價格策略。假如招商狀況良好時，可保持價格逐步上揚；招商狀況不好時，可在原本價格的基礎(chǔ)上有所下降，但價格下降不應(yīng)太大，否則可能有貶低虎門步行街品牌和形象之意，不利于招商。同時，在定價的時候，根據(jù)銷售情況及市場供求狀況，在適當(dāng)?shù)臅r機進行價格調(diào)整，提高其總體出租率，保留或吸引更多的商家或消費者。最后，虎門步行街可以推出一系列的優(yōu)惠措施，促進招商。其優(yōu)惠措施包括：免一定時間的租金、物業(yè)管理費、宣傳推廣費和贈送免費停車券等。2.渠道策略（1）拓寬招商渠道。自身渠道：虎門步行街招商部現(xiàn)在二樓辦公區(qū)，位置過于隱蔽，建議招商部移至一樓中心廣場區(qū)域設(shè)立辦公區(qū)，并對招商部進行形象包裝，時刻保持旺銷、熱鬧、活躍的場面和氣氛；通過自己搭建的招商團隊（招商部）進行招商工作，選擇最有潛力的客戶市場；給予招商突破小組必要的權(quán)力和資源（系統(tǒng)支持、媒體、資源、補貼），在一定限期內(nèi)明確達(dá)到招商目標(biāo)。中介機構(gòu)：委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商。（2）制訂合理的渠道政策，激勵招商渠道成員。中介傭金：如1500元／個店鋪。招商人員薪金：底薪＋高額提成（如銷售額的十分之一點五）。其中，要避免中介結(jié)構(gòu)與自身渠道間的沖突，本地招商以自身渠道為主，外地招商以中介機構(gòu)為主。3.促銷策略(1)借助與政府的公共關(guān)系力量，爭取有利的招商條件?；㈤T步行街可通過與虎門鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議，讓進場商戶可以享受稅收等條件優(yōu)惠等等。另外，采用“政府推動+商業(yè)招商”的模式，給商戶足夠的信心，減小在招商中的抗性。(2)以主力店帶動小商戶進場。在連鎖超市、百貨、電器等成為零售商業(yè)生力軍的今天，虎門步行街必須大力引進主力店作為經(jīng)營的核心和龍頭，要借助于品牌大商家的知名度和超越的聚客能力，為虎門步行街的經(jīng)營提供助推力。另外，在招商政策上，虎門步行街應(yīng)利用主力店的號召力，并充分利用主力店的客戶資源，通過其擴大招商范圍和影響。(3)部分聯(lián)營，緩解招商效果不佳。商業(yè)項目必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商家不愿進入的行業(yè)進行聯(lián)營，采用部分聯(lián)營帶動商家進駐，促進市場發(fā)展。在聯(lián)營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。例如一些超市或便利店、樓上的餐飲店等均可采取聯(lián)營的方式促進招商效果。4.服務(wù)策略在越來越激烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，虎門步行街向商家提供特色的服務(wù)也是至關(guān)重要。商家足以影響商業(yè)項目的發(fā)展，要讓客家持續(xù)在商業(yè)項目經(jīng)營，虎門步行街必須努力經(jīng)營，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，完善對商家的各項服務(wù)，幫助協(xié)調(diào)入駐商家與各方面的關(guān)系，致力于與商家的長期合作、長遠(yuǎn)發(fā)展和長期利益，獲取商戶的信賴。而且，虎門步行街應(yīng)當(dāng)加強與老商家的聯(lián)系，及時解決其所提出的問題，提高服務(wù)質(zhì)量和增加商家的滿意度?；㈤T步行街通過培養(yǎng)忠誠商家，使他們產(chǎn)生持續(xù)入租行為，并幫助自身向外宣傳，建立口碑。只有這樣，虎門步行街才能有更多的擁躉，其發(fā)展才能健康有力。五、虎門步行街的營銷費用預(yù)算與效果預(yù)測（一）虎門步行街的營銷費用預(yù)測進行營銷策劃，無論其營銷規(guī)模是大或小都要花費財力、人力和物力。所以，實施營銷策劃必須進行周密的預(yù)算，使各種花費控制在最少的規(guī)模身上，以求獲得更多的經(jīng)濟效益。在實施以上營銷策劃，費用包括：