規(guī)范市場行為促進行業(yè)健康發(fā)展——關于越秀區(qū)房地產中介行業(yè)發(fā)展情況分析1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產市場進行降溫。綜觀調控措施，主要針對房地產開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地產中介。在上海，甚至出現幾家中介聯合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩(wěn)定房價的精神，加強對房地產中介服務業(yè)的規(guī)范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。本文利用2004年第一次全國經濟普查資料，結合2005年有關數據，對越秀區(qū)房地產中介行業(yè)發(fā)展現狀進行分析，為今后進一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產中介行業(yè)提供一些參考依據。房地產中介在房地產市場中的活動房地產中介不僅填平了產權人與置業(yè)者之間的“地點性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權）間隔”，而且還形成了不動產市場的擴散效應和波及效應，是房屋商品形態(tài)變化運動過程中各種關系的集合。由于房地產自身的高成本、不可移動性、融資的需要和市場信息不對稱等一系列特征，使得房地產與其他商品比較起來更需要借助中介來實現價值。房地產市場運作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運作過程中可以看出，房地產中介服務，包括咨詢、金融中介、經紀代理、評估、物業(yè)管理等始終滲透于市場運作的各個階段，是房地產市場順暢運作的基本保證。房地產市場的發(fā)展越成熟，與中介服務活動的結合就越緊密。二、我區(qū)房地產中介概況（一）各項指標均位居市屬各區(qū)首位根據第一次全國經濟普查資料（以下簡稱經普）顯示，我區(qū)房地產中介的各項指標均位居市屬各區(qū)首位。從房地產中介法人單位數看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產中介法人單位數的四成（見圖2）；從主營業(yè)務收入情況看，我區(qū)排名首位，達8.75億元，遠遠高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數來看，我區(qū)的從業(yè)人數達0.75萬人，占據了廣州市房地產中介人數的大半壁江山（見圖4）。房地產中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。圖2圖3圖4（二）房地產中介總量不斷擴大我區(qū)房地產中介行業(yè)數量在房地產行業(yè)恢復發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產中介企業(yè)僅有131家，根據經普數據顯示，2004年我區(qū)房地產中介企業(yè)達473家，下屬分支機構264家。我區(qū)房地產中介企業(yè)的數量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。衛(wèi)隆慣欲研賞圖5翻（三）內資皮投資獨占鰲蠟頭到按登記注冊劈類型分，撞我蜻區(qū)房地產中診介行業(yè)由內鼻資、港澳臺類商投資、外馳商投資三類疊企業(yè)組成。稻根售據經普資料互統(tǒng)計，越秀許473家房歉地產中介企尤業(yè)中，內資藍企業(yè)有44幕9家，占行昌業(yè)機構比重柴高達94諒.93%，番從業(yè)人員人臟數為444丟1人，占整忙個行業(yè)比重億的58.8趙5%。其中醉，私營有限捎責任公司有腫318家，概占行業(yè)機構疤比重的67望.23%，寄從業(yè)人員人沾數為338亡1人，占整贏個行業(yè)比重廈的44.8叼1%；港澳叉臺商投資公齡司有9家，愛占行業(yè)機構雹比重的1.王9%，從業(yè)冶人員人數為惑1898人覽，占行業(yè)機瘋構比重的2氏5.45%勾；外商投資駝企業(yè)15家瞧,占行業(yè)機諷構比重的3帝.17%，孔從業(yè)人員人救數為120羅7人，占行鎮(zhèn)業(yè)機構比重庸的16%（山見圖表6跌）。先從企業(yè)數量軋和從業(yè)人員膜數量兩項指吳標來看，食內資投資企侵業(yè)均排首位嶄，從數量上鞠獨占鰲頭。申但從所占比窮重分析，港疏澳臺商及外退商投資企業(yè)絲的規(guī)模明顯夠優(yōu)于內資企瘋業(yè)。印咽乏老屑椅努完圖6芝（四）呈現黨中小規(guī)模企咸業(yè)為主的行業(yè)業(yè)格局海目前，我區(qū)栽房地產中介伍明顯呈現以度中小規(guī)模企港業(yè)為主的托行業(yè)捎格局。皮根據經普竄有關誦數據顯示，稀我區(qū)房地產商中介行業(yè)格掀局中，筑中羅小規(guī)模企業(yè)洪數量多、比序重大并，其中房地連產中介行業(yè)叨營業(yè)收入1吐百萬以下的木企業(yè)比重高介達81%（產見圖7）踢，營業(yè)收入繞1千萬-2飛千萬的企業(yè)您及2千萬以抄上的企業(yè)比占重總共才4稻%貌。整個行業(yè)報尚處于初級宰發(fā)展和不成卵熟的階段，蝶需要進一步公加大扶持和魚引導力度。軋猶久習救槳圖7奶（五）二手款房交易穩(wěn)步核發(fā)展愉我區(qū)在具有優(yōu)越的橡地域優(yōu)勢，磁成熟的生活牽氛圍、繁華層的商業(yè)環(huán)境雜、優(yōu)越的名模校資源對淚投資者和治置業(yè)者集都辦具有極大的饑吸引力，但喜因為死我區(qū)一直屬藏于市中心城隸區(qū)，人口密戚集，拆遷成墨本高，又謠受土地規(guī)劃脖限制，念使得霧一手樓供應毒非常嘴有限水。緊導致滾我區(qū)的運新房潤價格諷一路走高，餐2004年剖我區(qū)新房每沿平米的均價像已經突破萬綢元陣。充而插二手房因為奶樓齡偏長，慧又是單體樓捎居多，價格捎逐年下降。倉整個區(qū)域惹新房、二手枯房交易價格川呈現出負逐坑年服拉開差距獅的侍態(tài)勢趴（見圖夫8封）臉。糧受上述嗎種種市因素影響兩，澤眾多糾投資者和鋼置雕業(yè)者要選擇在我區(qū)轎購買二手房獎。訊近幾年騾來，我區(qū)典二手房交易側呈現穩(wěn)步發(fā)膏展的態(tài)勢。本（春見圖碑9后）。坦齊擺劉追徑車圖8謙池劉喪咱薄撿圖9朱三、存在問饑題技（一）品牌婚企業(yè)相對較丙少券由于投資成凍本低，市場配準入門檻低簽，致使素質賄不高的企業(yè)凈相對過多，轟品牌企業(yè)相踐對較少，一得些品牌大規(guī)停模經營的企逃業(yè)，其單個粘的門店也常件常被同一區(qū)變域內更多無曲品牌且不規(guī)可范執(zhí)業(yè)的小丙店所包圍，投經?？梢钥礂畹胶缥野^(qū)某朽地段房地產迅中介多過焦“鎖米鋪盞”疫的現象，沖枯淡了規(guī)范經砍營企業(yè)的品桶牌優(yōu)勢。襖不規(guī)范企業(yè)竟利用低成本罰的低價服務為，凸現規(guī)范起經營企業(yè)的靈高成本劣勢獵，搶奪招攬良顧客，使得吵市場存在朝“喬優(yōu)不勝、劣真不汰雞”幼的無序競爭航現象。涼（二）政法律法規(guī)體塌系不姑完善杯1、現潛有遍的《城市房某地產管理法經》1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過賺是僅有的一耽部具有嚴格輝意義的法律徒法規(guī)回。腳之后相繼出遭臺芳的弊《經紀人管稿理辦法》國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂考《城市房地訊產中介服務袖管理規(guī)定》建設部令1996年第50號,2001年8月15日修訂蹄、《關于整魯頓和規(guī)范房蘇地產市場秩混序的通知》2002年5月23日,建設部、國家發(fā)展計劃委員會、財政部等七部委聯合下發(fā)痰雖然冰對房地產中網介機構的設悔立、中介服坊務人員的資區(qū)質進一步加神以嚴格規(guī)定絹,對中介違下規(guī)行為進行次了部分列舉蠅,在罰則中鋒對中介服務沫機構和人員論分別進行了1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂建設部令1996年第50號,2001年8月15日修訂2002年5月23日,建設部、國家發(fā)展計劃委員會、財政部等七部委聯合下發(fā)晴2、譯在每房地產中介采設立方面，岔房垮地產睛主管部門的駛審查和工商不部門澆在瀉登記方面的舞規(guī)定并不一林致?！冻鞘谐糠康禺a中介塊服務管理辦詞法》要求設甚立中介機構窯先到房地產方主管部門審搏查，才能到茫工商部門登與記，而依據恭《經紀人管咳理辦法》工蘇商部門對中艱介機構登記速不需要主管劈部門的審查旬。這造成房傅地產中介機壇構中，絕大訊多數未經過洗房地產主管把部門審查而擴直接到工商疑部門登記領請取營業(yè)執(zhí)照挨，這在一定攝程度上造成諒了房地產中晴介服務人員突素質差，專喊業(yè)水平低的戚現狀。球3、房地產爽中介市場的鈴國門已經打遙開，目前涉詢及房地產中啦介咨詢業(yè)對圖外開放管理樸的涉外服務處貿易類法規(guī)笑只有《對外賽貿易法》、仗《指導外商輝投資方向暫刑行規(guī)定限制魂》及《外商族投資產業(yè)指潑導目錄》蓄。而砍這個領域驚其他維的涉外法規(guī)晉管理餅法規(guī)條例借則幾乎是空鬼白。得4、現有的蒼制度滯后。枕現有的傭金滋收取都是勒根據計價格枝[1995逐]971號糟文《國家計抱委、會建設部關于盲房地產中介姻服務收費的余通知》的有至關內容，即詳房屋買賣代糊理收費的，換按成交價格趟總額的0.奧5%-2.政5%計收，穩(wěn)實行獨家代業(yè)理的，收費晨標準由委托軌方與房地產惡中介機構協愧商，可適當艦提高，但最腰高不超過成吧交價格的3崇%。購此規(guī)定至今久已經10年融有余了，與濱日益增長的傲經濟不相適乞應，且沒有敵明確最高限側額3%是單礎方還是雙方腹。導致告房屋肌中介大打脾“饅擦邊球雨”求，通常做法治是壘房地產中介湯對蜻買方收取3謝%，賣方收頸取2%。經神不完全統(tǒng)計控，這一做法危高達90%恢。麗從區(qū)物價部槽門相關人員撫處了解，大序部分房地產芽中介價格投隙訴任都集中在吸傭金收取糾處紛粒上殖。洋（三）違規(guī)梨行為時有發(fā)肝生盡1、過度炒滾作菊“弄樓花圾”識。拾“孩樓花閑”臉的過度炒作浪主要是一些果中介代理企畏業(yè)的員工，蛙在開發(fā)商預混售許可證下吸來前，利用懷各種關系訂診下多套房子低，然后等到朋價格上漲后階，簽正式《乘商品房預售衫合同》前再高拋出。向接通盤的購房者哥收取認購協畜議書上約定踐的價格與雙閱方達成一致左的價格之間等的差價。炒曠“淡樓花花”買，扭曲了市消場的價格信都號，擾亂了腐市場正常的診供需秩序，懇助長了價格壓的過度上漲享。狗2惕、利用職業(yè)炕便利欺詐疊。孤中介經紀人旅素質良莠不露齊，部分有注意隱瞞重要漸信息。諸如孫對于房屋質鍛量、房屋產社權及槳其他分權利設定等唐影響房地產夢交易的重要毛信息，房地介產經紀人為位促成交易而落故意隱瞞這漸些信息，從壺而引起很多寨糾紛。叼（四）監(jiān)管栗有待加強胖目前，房地蔥產中介行業(yè)菌處于一個管恥理松散、缺沖乏約束的階妻段。據區(qū)物授價檢查所價橡格舉報中心冒有關負責人梢介紹，凡消遷費者舉報經汗查實后，基宅本以退款為悲主，作出處攀罰的比例相余當少絞，擴這主要是舅由于聾物價、味房管昂和工商三個細行政井部門驅在渡糾紛寧發(fā)生啦時往往匯不能聯合廳執(zhí)法造成的亭。正因為違亮規(guī)操作成本毯低，市場中每不少中介公宗司敢于亂收獎費、違規(guī)交翠易。同時，背行業(yè)協會也砌缺乏自律性轉監(jiān)管，沒有旺充分發(fā)揮斥自身雁的作用。響（五）網絡腿房地產市場端開發(fā)有待加演強香目前我區(qū)絕敞大部分房地撕產中介沒有撒網絡交易平站臺，只有為顫數極少的房琴地產中介（宗如中原、滿緩堂紅等酒）有網絡經苦營理念，但豬系統(tǒng)及配套悔功能不夠強隆大，只是處夫于上傳信息則的初級階段孩，尚未發(fā)展番成電子商務巖。如沒有引息入功SIS徐（集成系統(tǒng)帝）難、MLS（福多重上市系喪統(tǒng)）咸、MMC（浴中央帳戶管族理和信貸管線理中心）等海網絡系統(tǒng)匪。只從側面反映暮出房地產中君介市場發(fā)展媽還不成熟，者還有很大的值發(fā)展空間。閃發(fā)展趨勢分島析耐國家陸續(xù)推荒出的宏觀調語控政策對于艘房地產中介享公司影響武較戶大，房地產舒中介公司面鄙臨新一輪的覆洗牌。主要熔是商品房住勝宅放盤量的辜變化及買方握的觀望狀態(tài)音，還有房地賞產信貸資金協的緊縮對交猜易產生影響?zhàn)W。鎮(zhèn)根據有關數副據顯示殘，腰今年者“獲六一虧”辰以來旺，禿二手房成交舉量萎縮了2交0%至30爺%。這些影擊響對品牌連寬鎖的大公司爛可能會小一紋點，但是一鑒些實力不足稠的小中介可每能會在這次弓調控中被淘陵汰出局。同溉時，中介公簽司的拓展受匹到影響，址預期爪增仆速哥會放緩。際根據其他撿國家和地區(qū)治的經驗擇，在成熟的槳房屋市場中隸，二手房的衫交易量往往輛大幅對超過新房的疏交易量。粗駐略妹估計，美國薦的房屋市場桐交易中，沙二手房降交易與突新房抵交易之比是閃3唱∶賓1，香港則殘高達5技∶碑1，一些西巨歐的房地產雨市場，二手掉房交易更是榮占了交易總攝量的95%反以上。目前父，廣州市還粒處在大眾繼弦續(xù)改善居住摟條件，城市斯化快速發(fā)展慶的時期，新圣房在一定程影度上解決且了符長期以來福干利住房制度型和目前高速惹城市化所導筍致的住房嚴錢重緊缺問題蠟。譯由于我區(qū)是紹典型的老城被區(qū)，受地域池限制，未開村發(fā)的土地少勇，各項配套嗓設施完善。謎可以預見，暫在整個廣州帥市屬各區(qū)中窯，我區(qū)將總率先判成為甜二手房交易邪量話大幅劃超解過厘新房交易量仁的區(qū)域非，梁房地產中介飛在我區(qū)醉房地產行業(yè)秩中斯扮演的角色罩將越來越重燃要。緊根據美國房巴地產經紀協慧會公布的一煙份調查報告境顯示，全美西房地產經紀同協會的70提多萬名成員汽中字，男60%的經矩紀人使用電亦子郵件與顧關客但聯系奉，60%的尊房地產公司茅在因特網上菠建有網址，出72%的房掀地產公司通盤過因特網做暮成生意。根蜂據最新的第銳15次中國芒互聯網發(fā)展舞狀況統(tǒng)計報鏈告顯示，我趙國的上網計菊算機總數達洽到了416科0萬臺，是湖1997年右10月第一儀次調查結果具29.9萬稍臺的139僻.1倍；我征國的上網用羞戶總人數為伙9400萬高人，是19榮97年10雀月第一次調躍查結果62伯萬上網用戶貝人數的15回1.6倍，貌兩者的增長陰速度均位于雞世界前列。躁近年拘來，廣州頗許具規(guī)模的房騰地產中介開著始有網絡經性營理念，網逮絡平臺稱、宏網絡經紀人聯應運而生，縱發(fā)展非常快爐。專家預測粗，腿“瞎鼠標+水泥驚式批”枝的新型主體忙占據房地產狠中介服務市夾場將是未來蘋的發(fā)展趨勢衛(wèi)。鎮(zhèn)從長灰遠勇來看，房屋壩二級市場的睡發(fā)展是不可概避免的趨勢寄，并且其市酬場主導能力地和市場空間搞將日腐趨龐大伏。扯但是，中介晴還遠遠沒有悄達到它應該陶發(fā)揮的作用泄。奇有足鑒于此，有棗必要對房地新產中介的功障能定位進行用重新整理提順升，百積極爪借鑒和引進櫻國際中介的勾先進經驗和橡做法貓，促進整個逼房地產中介善市場的成熟茶與發(fā)展縫。把下面提出進執(zhí)一步敢促透進房屋二級研市場持續(xù)健善康發(fā)展的若典干建議，以儲供參考。氣五、幾點建岔議架（一）完善炒法律法規(guī)體衫系甜西方國家之靈所以有較為渠發(fā)達的中介與行業(yè),就是盆法制比較健黨全。美國是梯世界上房地斥產業(yè)發(fā)達的最國家,其中貓介服務業(yè)十橫分發(fā)達,形盼成了較為完施善漁的房地產中哲介服務體系總。戰(zhàn)后的日劇本積極學習映美國經驗,口根據本國實禍際情況及時冶制定了自己鹿的房地產中賽介法規(guī),如駝《房地產交觸易業(yè)法》,賤使得日本中剖介業(yè)得以規(guī)奮范發(fā)展。稱有耕鑒于此，塘我區(qū)應加大編調研蜜力度童，進一步了際解掌握區(qū)艙內播房地產中介囑的第一手材慢料，針對房歌地產中介市雜場經營活動嘆的各類業(yè)務層、各個環(huán)節(jié)嘆，積極向上圓級部門建議疑，制訂一整糧套規(guī)范管理災、可操作性夢強的法規(guī)和練制度，進一面步規(guī)范房地田產中介行業(yè)遠的準入制度糾和資質審核框,規(guī)范房衛(wèi)地產中介的賺管理菌，躺使房地產中按介市場真正哀實現零“次有法可依令”牌。爭（二）加大密監(jiān)管力度沒1、杠建議橋房地產管理葡部門紹建立奶企業(yè)《房地叢產把中介圈信用檔案》搜。房地產吵中介兼信用檔案的蓮內容包括總：開記錄企業(yè)的站基本情況、勒業(yè)績、良好鼠行為及不良膨行為等，記僅錄企業(yè)以及烘?zhèn)€人受到國音家或者各級堤政府的獎勵耳和授予的榮漠譽稱號，以臨及企業(yè)和個妨人在經營過怠程中的違反丹房地產法視律法規(guī)及其汽他法律法規(guī)耍、標準規(guī)范嘉的行為。定房期將這些信鑄息向公眾公耕布，以達到蟲提高房地產雜中介誠信度毛，增加房地瀉產中介違規(guī)浙成本到，傅進一步滔規(guī)范房地產劫中介市場的忠目的。訪2、建議厚房地產管理猴部門、物價啦部門和工商彎行政管理部折門伴在各司其職憤的基礎上，言加強行政溝宮通和執(zhí)法合待作，如建立響聯席會議制豈度細，鐵完善輛對房地產中評介壓違法行為的務執(zhí)法協調機樹制，消除房懸地產中介監(jiān)揮管中的盲點偉，從根本上吵保障房地產拉中介悠市場的規(guī)范仇有序據發(fā)展應。頃3、螞強化行業(yè)自筋律監(jiān)管。發(fā)亡揮房地產行慰業(yè)協會或商亦會的作用，尾制定行業(yè)規(guī)汗則，強化行極業(yè)管理，講建議昆在現有注冊從制度的基礎夏上，建立房隙地產經紀執(zhí)紅業(yè)人員的年饞檢制度。危加大對房地慰產經紀人的漁監(jiān)管力度。膝對違反相關出法律法規(guī)、饅達不到從業(yè)穩(wěn)標準的房地坊產經紀人員嫂，注銷其職威業(yè)資格。腔打擊各種違寇法經營和不貿正籃當競爭行為改，維護公平沉、跨公正的扔市場秩序北，提高篇房地產中介異市場難的誠信度和司美幼譽激度復。崗同時充分發(fā)直揮勸商會和殊行業(yè)協會怠的作用，加喪強同誼行釘業(yè)之間的溝萍通屆與協倒作買，充分整合猾資源，為區(qū)屈域擋樓宇經濟服夕務。著進一步甲加強其識在政府與市閑場之間的橋描梁紐帶作用貼，閣可以采取聯房席會議效的形式嗎，由商會和池行業(yè)協會盟定期葉或不定期地感向政府及有飼關部門凱反映市場動合態(tài)歉，味提出政策建物議，協調行極業(yè)經濟活動津，宮加強行業(yè)監(jiān)寺督貝管理。取（三）培育坡和發(fā)展品牌屠企業(yè)和如何依托現盾有的規(guī)模企畢業(yè)和引進知例名品牌衛(wèi)，受形成優(yōu)勢產拍業(yè)群將是我沾區(qū)房地產中割介漁行業(yè)句不斷彎發(fā)展歌壯大的一個剪重要籠途徑扣。截1、棵大力培育規(guī)將模品牌企業(yè)尿，建議科房地產中介英的管理部門沙制訂相關獎央罰制度，按柄年度評選越登秀區(qū)宗“癥信得過果”桐房地產中介擠、河“灣零投訴怎”拳房地產中介茶，對于評選幸出來的企業(yè)淋給予一定的民獎勵，提升腐其知名度普，逐步樹立貴優(yōu)質品牌效嚴應婚。哪2、愧鼓勵支持房鄉(xiāng)地產二手市畢場中實力較東強、條件成耐熟的商家轉彩變黎經營模式，攔積極發(fā)展連宴鎖經營、特富許經營。國合內許多房地差產中介公司曾發(fā)展到一定招階段后會遇襯到爛“壁瓶頸塑”眨，面臨資金弟、資源和人分才的約束，宏難踏以爬迅速擴大規(guī)區(qū)模，搶占族市場稻份駐額墻。峰從長遠看，霧房地產中介牽公司要想突學破這個顛“久瓶頸廟”順，就必須導療入成熟先進式的連鎖經營售、特許經營墊理念，脈品牌將成為普投資者和置鏈業(yè)者選擇房間地產中介的幅首要因素。至3、堆加大招商引膨資毅力度識，圍繞我區(qū)坊發(fā)展總部經男濟和民營經延濟的策略，磚積極引進市恒場前景好、登發(fā)展?jié)摿Υ笕?、稅收效益握高的?yōu)質房名地產中介企臘業(yè)，如號引入昏21世紀不躲動產磚等知名企業(yè)懲入駐我區(qū)諒。尤（四）營造診優(yōu)質的服務腥環(huán)境友信息不對稱敢現象展的存在，客停觀上給中介循公司和中介午從業(yè)人員的止違規(guī)行為提此供了較大的哪操作空間。次建議競房地產管理蠻部門羽應加大信息廈公開的力度較，一是增大客信息發(fā)布量濾，不僅公開叼宏觀信息，截也應適當公襪開有針對性舒的微觀層面滾上逗的信息，建氧議鋪完善慧在網上公布駐房屋二級市聞場的價格指葡引信息和成礦交信息