估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制壓縮機(jī)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)評估項目銀信評報字(2023)滬第C00073號(共一冊，第一冊)銀信資產(chǎn)評估有限公司 一、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)概況 4 銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–1–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–1–聲明三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在評估對象中沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利四、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；資產(chǎn)評估專業(yè)人員已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)，–2–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–2–壓縮機(jī)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)評估項目銀信評報字(2023)滬第C00073號摘要股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)評估項目二、委托人：鑫磊壓縮機(jī)股份有限公司(以下簡稱“鑫磊股份”或“公司”)、市場法十一、評估結(jié)論：在評估基準(zhǔn)日2022年12月31日，評估對象賬面價值80,818,690.18元，評估價值為560,585,200.00元(大寫為人民幣伍億陸仟零伍拾捌萬評估增值479,766,509.82元，增值率593.63%。月部市場出現(xiàn)–3–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–3–圍的不動產(chǎn)(權(quán)證號為“浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)權(quán)第0026234號”、“浙(2020)的不動產(chǎn)(權(quán)證號為“浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)權(quán)第0026234號”、“浙(2020)溫磊壓縮機(jī)股份有限公司在擔(dān)保期限內(nèi)簽訂的商業(yè)匯票承兌協(xié)議做擔(dān)保，擔(dān)保期限為準(zhǔn)一層約3530平方米，已出租給浙江美可達(dá)摩托類固定資產(chǎn)的評估值包含增值稅，土地評估值不包含契件以及特別事項說明。銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–4–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–4–壓縮機(jī)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)評估項目銀信評報字(2023)滬第C00073號正文。一、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)概況1、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)概況：限公司(上市、自然人投資或控股)技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–5–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–5–經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以審批結(jié)果為準(zhǔn))。2、資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)鑫磊壓縮機(jī)股份有限公司總經(jīng)理辦公室會議(2023年4月6日)，為響應(yīng)轉(zhuǎn)、評估對象和評估范圍縮機(jī)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)。評估范圍為鑫磊壓縮機(jī)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的位于浙江省溫嶺市城西(一)列入評估范圍的建筑物類固定資產(chǎn)情況如下：權(quán)證編號房屋名稱結(jié)構(gòu)建筑面積(㎡)賬面原值(元)賬面凈值(元)1浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)07,820.912浙(2020)溫嶺市不動產(chǎn)852.0760,128.443浙(2020)溫嶺市不動產(chǎn)倉庫57.854,668.316.38.8306,987.65銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–6–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–6–序號名稱結(jié)構(gòu)單位數(shù)量賬面原值(元)賬面凈值(元)1項0.004,731.592m2m物中3m2m90.00731.59(二)列入評估范圍的無形資產(chǎn)—國有土地使用權(quán)情況如下：土地權(quán)證編號土地位置取得土地用途準(zhǔn)用年限面積(㎡)原始入賬價值(元)賬面價值(元)1浙(2017)溫嶺0026234號06/8.7297,252.372浙(2020)溫嶺0045574號06/.50599.5079,718.5720,488.22676,970.94(三)特殊事項：評估范圍的不動產(chǎn)(權(quán)證號為“浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)權(quán)第0026234號”、“浙(2020)的不動產(chǎn)(權(quán)證號為“浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)權(quán)第0026234號”、“浙(2020)溫份有限公司在擔(dān)保期限內(nèi)簽訂的商業(yè)匯票承兌協(xié)議做擔(dān)保，擔(dān)保期限為抵押。托銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–7–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–7–及評估范圍與委托時確定的評估對象及評估范圍一致。目的由委托人確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可能與評評估結(jié)論較合理地為評估目的服務(wù)。2、選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)的總體(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)23年4月6日)。(二)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國民法典》(2020年中華人民共和國主席令第45號)；2、《中華人民共和國公司法》(2018年中華人民共和國主席令第15號)；3、《中華人民共和國證券法》(2019年中華人民共和國主席令第37號)；4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年中華人民共和國主席令第46號)；5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過修訂)；6、《中華人民共和國土地管理法》(2019年中華人民共和國主席令第32號)。銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–8–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–8–(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》財資〔2017〕43號；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評協(xié)〔2017〕30號；3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》中評協(xié)〔2019〕35號；4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》中評協(xié)〔2018〕36號；5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》中評協(xié)〔2018〕35號；6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》中評協(xié)〔2017〕33號；7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》中評協(xié)〔2018〕37號；9、《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評協(xié)〔2017〕46號；10、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中評協(xié)〔2017〕47號；11、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評協(xié)〔2017〕48號。(四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)營業(yè)執(zhí)照；2、不動產(chǎn)權(quán)證(2項)；(五)取價依據(jù)5、全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場報價利率(LPR)；件；銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–9–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–9–法(一)評估方法的選擇(二)評估方法的介紹筑物的評估值不包含相應(yīng)土地使用權(quán)的評估價值。成本法是通過用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的待估建筑物所需的評估價值＝重置價值×成新率(A)重置價值的評估銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–10–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–10–按現(xiàn)行工程預(yù)算定額、綜合費率、基準(zhǔn)日建材市場價格測算并結(jié)合類似建(構(gòu))筑物和費用修正計算確定委估房屋的建安工程造價(含前期費用和其他費用)。b.前期費用和其他費用1發(fā)改價格[2015]299號2發(fā)改價格[2015]299號32.0%財建[2016]504號1套費90.00元 50%征收，第3層(含3層)以上免征城3層)以上免征城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費；經(jīng)批準(zhǔn)的“零土地”改建、擴(kuò)建項目免征城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(分割出讓等另有規(guī)定的除外)。d.資金成本指籌資成本，按正常建設(shè)工期確定計息周期，利率取評估基準(zhǔn)日當(dāng)月全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的貸款市場報價利率(LPR)，資金視為在建設(shè)期(B)成新率的確定銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–11–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–11–年限法成新率(K1)＝尚可使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%建(構(gòu))筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限標(biāo)準(zhǔn)如下：類別屋60年50年60年50年b.完損等級打分法完損等級評定系數(shù)(K2)＝結(jié)構(gòu)部分比重×結(jié)構(gòu)部分完損系數(shù)＋裝飾部分比重×部分完損系數(shù)＋設(shè)備比重×設(shè)備完損系數(shù)完c的確定K＝A1×K1＋A2×K2時的經(jīng)驗判斷綜合評定工業(yè)土地收儲成交價格與基準(zhǔn)地價差異較大，故不選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–12–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–12–評估。比準(zhǔn)地價=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正數(shù)×實物因素修正系數(shù)價×土地使用年限修正系數(shù)評估價值＝評估單價×土地面積估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項通過與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等方式，明確委托人 評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)和限制條件等評估業(yè)務(wù)基本事項。(二)簽訂資產(chǎn)評估委托合同，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨立性，評價項目風(fēng)險，確定托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。(三)編制資產(chǎn)評估計劃，明確評估對象及范圍，評估時重點考慮評估目的、資產(chǎn)銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–13–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–13–(四)現(xiàn)場調(diào)查況對評估對象進(jìn)行必要的勘查，包括對不動產(chǎn)進(jìn)行必要的(五)收集資產(chǎn)評估資料通過與委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)溝通并指導(dǎo)其對評估對象進(jìn)行清查等方式，對評估證，采取必要措施確信資料來源的可靠性。(六)評定估算形成結(jié)論對所收集的資產(chǎn)評估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性，擯棄(七)編制出具評估報告(八)整理歸集評估檔案在出具評估報告后，評估人員按照資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則規(guī)范整(一)基礎(chǔ)性假設(shè)–14–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–14–(二)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境假設(shè)環(huán)境無重大變化。(三)評估對象于評估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)1、除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)的購置、取得或開發(fā)2、除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價值3、除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及的有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)(四)限制性假設(shè)1、本評估報告假設(shè)由委托人提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營資料等評估相關(guān)設(shè)通過可見實體外表對評估范圍內(nèi)有形資產(chǎn)視將失效。(一)評估結(jié)論：值為560,585,200.00元(大寫為人民幣伍億陸仟零伍拾捌萬伍仟貳佰元整)，評估增銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–15–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–15–資產(chǎn)類型賬面價值評估價值增值額增值率一建筑物類固定資產(chǎn)50,141,719.2487,551,700.0037,409,980.7674.61%二無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)30,676,970.94473,033,500.00442,356,529.061441.98%合計80,818,690.18560,585,200.00479,766,509.82593.63%(二)評估結(jié)論成立的條件1、本評估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的，只有在上述慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。、特別事項說明圍的不動產(chǎn)(權(quán)證號為“浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)權(quán)第0026234號”、“浙(2020)的不動產(chǎn)(權(quán)證號為“浙(2017)溫嶺市不動產(chǎn)權(quán)第0026234號”、“浙(2020)溫磊壓縮機(jī)股份有限公司在擔(dān)保期限內(nèi)簽訂的商業(yè)匯票承兌協(xié)議做擔(dān)保，擔(dān)保期限為準(zhǔn)銀信資產(chǎn)評估有限公司漢口路99號久事大廈9樓–16–擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓–16–列入評估范圍的聯(lián)合廠房，其中一層約3530平方米，已出租給浙江美可達(dá)摩托3、本次評估中，建筑物類固定資產(chǎn)的評估值包含增值稅，土地評估值不包含契4、本次評估僅對委估資產(chǎn)的價值發(fā)表意見，資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬5、被評估資產(chǎn)的數(shù)量、使用、保管狀況等資料均系產(chǎn)權(quán)持有人提供，盡管我們6、對于可能存在的影響委估資產(chǎn)評估的瑕疵事項，在委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)未十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明(一)資產(chǎn)評估報告使用說明分(包括資產(chǎn)評估報告書摘要)單獨使用或其他非全部的任何組合使用均可能造成對。(二)限制說明1、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資