廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司廣州國(guó)際輕紡城項(xiàng)目分析

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇〇四年十一月第一頁，共九十四頁。第一部分項(xiàng)目方向的確立廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第二頁，共九十四頁。一、項(xiàng)目概述廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三頁，共九十四頁。

1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：廣州國(guó)際輕紡城項(xiàng)目地址：廣州市新港西路中大布匹市場(chǎng)內(nèi)

建設(shè)進(jìn)展：裝修及設(shè)備安裝中，預(yù)計(jì)05年4月開業(yè)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四頁，共九十四頁。2、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五頁，共九十四頁。全球紡織品采購中心

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)

第六頁，共九十四頁。

4.1規(guī)劃編制的基本依據(jù)：

特殊的地理位置－緊鄰中大布料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

4、項(xiàng)目的規(guī)劃依據(jù)及調(diào)研范圍

第七頁，共九十四頁。

調(diào)研力度：10人專項(xiàng)小組，歷時(shí)30個(gè)月調(diào)研范圍：－中大布料專業(yè)市場(chǎng)－廣東紡織服裝業(yè)發(fā)展情況及主要專業(yè)市場(chǎng)－全國(guó)紡織服裝業(yè)發(fā)展情況及主要專業(yè)市場(chǎng)－香港、韓國(guó)紡織服裝業(yè)發(fā)展情況及主要專業(yè)市場(chǎng)

4.2全面深入的市場(chǎng)調(diào)查

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

4、項(xiàng)目的規(guī)劃依據(jù)及調(diào)研范圍

第八頁，共九十四頁。二、市場(chǎng)調(diào)查分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第九頁，共九十四頁。

成交巨大－全國(guó)第二大布料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)歷史悠久、業(yè)內(nèi)知名度高、缺乏統(tǒng)一品牌品種齊全（面料、家紡、服裝輔配料、坯布）長(zhǎng)期自發(fā)形成，臨建為主、規(guī)劃落后29個(gè)分場(chǎng)分屬十多個(gè)場(chǎng)主，管理落后臨街經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)貨交易為主，經(jīng)營(yíng)模式落后廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

1.1市場(chǎng)概況

1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

第十頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司來自全國(guó)各地，粵、浙、閩商約占總數(shù)的60％以經(jīng)銷商為主，對(duì)市場(chǎng)氛圍、采購慣性依賴性強(qiáng)經(jīng)營(yíng)品種豐富，已經(jīng)形成明顯的經(jīng)營(yíng)品種聚集效應(yīng)以中大型商戶為主，商戶整體實(shí)力較強(qiáng)大多在中大經(jīng)營(yíng)多年，對(duì)中大市場(chǎng)發(fā)展前景樂觀外來地區(qū)、市場(chǎng)商戶日益增加

1.2商戶的基本特征

1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

第十一頁，共九十四頁。鋪位類型比較項(xiàng)目臨建鋪位宅基地鋪位產(chǎn)權(quán)鋪位合計(jì)鋪位數(shù)量6,3063935117,210鋪位面積（㎡）497,6101,61412,100511,324所占面積比例97.3%0.3%2.4%100％廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

1.3不同性質(zhì)商鋪分布比例

1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

統(tǒng)計(jì)范圍:04年8月瑞康路拆遷前已開業(yè)市場(chǎng)鋪位，未包括廣州國(guó)際輕紡城臨建鋪位：未經(jīng)政府正式規(guī)劃的臨時(shí)建筑，使用期2－3年，多為非法違章建筑。宅基地鋪位：農(nóng)村自留宅基地建筑改造成的鋪位，規(guī)劃差，且不可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。產(chǎn)權(quán)鋪位：經(jīng)政府正式規(guī)劃審批后建設(shè)的鋪位，規(guī)劃建設(shè)水平高，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易、抵押、轉(zhuǎn)讓。第十二頁，共九十四頁。

1.4中大掠影

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1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

第十三頁，共九十四頁。紡織、服裝生產(chǎn)的傳統(tǒng)大省紡織、服裝出口連續(xù)9年居全國(guó)第一位向以商貿(mào)、出口為核心的產(chǎn)業(yè)鏈高端發(fā)展各地具有特色的紡織服裝產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

2.1總體情況

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2、廣東省紡織品市場(chǎng)

第十四頁，共九十四頁。單位：億美元

2002年中國(guó)紡織服裝出口前六名省市比較數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)紡織工業(yè)發(fā)展研究報(bào)告2002/2003》廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第十五頁，共九十四頁。紡織產(chǎn)業(yè)基地市4個(gè)，占全國(guó)總數(shù)30％－東莞市、開平市、中山市、普寧市紡織產(chǎn)業(yè)特色鎮(zhèn)（區(qū)）15個(gè)，占全國(guó)總數(shù)27％－東莞大朗（毛織）南海西樵（面料生產(chǎn)）南海鹽步（內(nèi)衣）廣州新塘（牛仔服裝）東莞虎門（女裝）中山沙溪（休閑服裝）佛山張槎（針織）……

2.2各地紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展

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2、廣東省紡織品市場(chǎng)

第十六頁，共九十四頁。地區(qū)紡織產(chǎn)業(yè)2002年產(chǎn)值（億元）東莞虎門女裝、時(shí)裝100南海西樵紡織品、面料100南海鹽步內(nèi)衣15中山沙溪休閑服裝70廣州新塘牛仔服裝35普寧襯衣100開平化纖100廣州服裝300廣東省主要紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地一覽表廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)紡織工業(yè)發(fā)展研究報(bào)告2002/2003》第十七頁，共九十四頁。全球第一大紡織品生產(chǎn)、輸出國(guó)紡織、服裝出口連續(xù)多年快速增長(zhǎng)加入WTO后，發(fā)展勢(shì)頭更加迅猛產(chǎn)業(yè)分布主要集中地：廣東、浙江、江蘇、山東、福建五省

3.1總體情況

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3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第十八頁，共九十四頁。單位：億美元1998－2003年中國(guó)紡織服裝出口額統(tǒng)計(jì)表廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)紡織工業(yè)發(fā)展研究報(bào)告2003/2004》第十九頁，共九十四頁。

依托產(chǎn)業(yè)基地和流通中心交易集中、市場(chǎng)成交量大規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)滯后

3.2專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)

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3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十頁，共九十四頁。市場(chǎng)名稱主營(yíng)品種成交額（億元）浙江蕭山紡織品市場(chǎng)棉紗、棉布10浙江錢清紡織品市場(chǎng)布料120江蘇常熟紡織品市場(chǎng)布料、服裝120江蘇吳江紡織品市場(chǎng)絲綢、布料130遼寧西柳紡織品市場(chǎng)布料、服裝140廣東西樵紡織品市場(chǎng)布料100浙江柯橋中國(guó)輕紡城布料226廣州中大布料市場(chǎng)布料、服裝輔配料2002002年中國(guó)主要紡織品批發(fā)市場(chǎng)成交統(tǒng)計(jì)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第二十一頁，共九十四頁。全國(guó)第一大紡織品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)依托浙江、江蘇兩個(gè)紡織品生產(chǎn)大省建筑面積43萬平方米，營(yíng)業(yè)用房1萬多間2002年成交額226億元人民幣

3.3浙江柯橋中國(guó)輕紡城概況

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3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十二頁，共九十四頁。

3.4中國(guó)輕紡城的發(fā)展歷程

a、1983年，自發(fā)形成“布街”，市場(chǎng)逐步發(fā)展成形。b、1997年，掛牌上市，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)。c、2002年，公司產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的飛躍：由國(guó)有控股轉(zhuǎn)變?yōu)槊駹I(yíng)企業(yè)控股。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十三頁，共九十四頁。

3.5中國(guó)輕紡城的發(fā)展趨勢(shì)

經(jīng)營(yíng)模式由個(gè)體、商鋪經(jīng)營(yíng)向公司化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變積極開展國(guó)際貿(mào)易，國(guó)際貿(mào)易比重不斷增加進(jìn)一步加強(qiáng)信息化、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)兼并、整合，不斷開拓新的市場(chǎng)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十四頁，共九十四頁。

3.6中國(guó)輕紡城與中大布料市場(chǎng)比較

中國(guó)輕紡城－為紡織品原料生產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)－生產(chǎn)銷售型的批發(fā)市場(chǎng)，處于產(chǎn)業(yè)鏈前端－以中低檔紡織品、面料、化纖為主中大布料市場(chǎng)－面向服裝生產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)－商貿(mào)流通型的批發(fā)市場(chǎng)，處于產(chǎn)業(yè)鏈末端－以中高檔服裝面料、家紡、服裝輔配料為主廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十五頁，共九十四頁。

3.7中國(guó)輕紡城掠影

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3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十六頁，共九十四頁。

3.8全國(guó)主要紡織品市場(chǎng)掠影

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3、全國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十七頁，共九十四頁。

4.1香港紡織品批發(fā)市場(chǎng)

20世紀(jì)70年代末期自發(fā)形成，一路發(fā)展至今20世紀(jì)80年代為其鼎盛時(shí)期缺乏統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃及政府支持隨著粵港澳經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，資源的重組，香港紡織服裝業(yè)向珠三角轉(zhuǎn)移，紡織品批發(fā)市場(chǎng)走向衰落廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

4、香港、韓國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十八頁，共九十四頁。全球五大紡織品輸出國(guó)之一紡織服裝業(yè)正向以新產(chǎn)品開發(fā)、時(shí)裝設(shè)計(jì)、會(huì)展、國(guó)際貿(mào)易為核心的產(chǎn)業(yè)鏈高端轉(zhuǎn)型重視紡織服裝行業(yè)的信息化建設(shè)漢城東大門市場(chǎng)－全球最大的紡織品、服裝批發(fā)市場(chǎng)大邱－紡織服裝業(yè)重鎮(zhèn),實(shí)施“東方米蘭”計(jì)劃

4.2韓國(guó)紡織服裝業(yè)發(fā)展情況

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4、香港、韓國(guó)紡織品市場(chǎng)

第二十九頁，共九十四頁。紡織產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈高端發(fā)展趨勢(shì)明顯區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源整合趨勢(shì)明顯紡織品經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)，公司化、規(guī)范化趨勢(shì)明顯各地發(fā)展特色紡織服裝產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群趨勢(shì)明顯產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移、全球化趨勢(shì)明顯

廣東、全國(guó)及亞太地區(qū)紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五個(gè)趨勢(shì)

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5、調(diào)查綜合分析

第三十頁，共九十四頁。

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項(xiàng)目定位的必要性及可行性廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十一頁，共九十四頁。加入WTO，中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)迎來空前廣闊的發(fā)展空間。順應(yīng)區(qū)域紡織服裝行業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈高端發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源整合及專業(yè)化分工的需要。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度日益提高，生產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商品流通業(yè)的需求空前強(qiáng)烈。

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1、順“天時(shí)”

第三十二頁，共九十四頁。依托“泛珠三角”的雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，利用廣州作為區(qū)域核心城市和傳統(tǒng)商貿(mào)、流通重鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，中大布料市場(chǎng)將發(fā)展成為全國(guó)紡織品商貿(mào)流通中心。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，涵蓋港澳的“大珠三角”經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)形成，并將繼續(xù)充當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。充分發(fā)揮項(xiàng)目地塊緊鄰中大布料市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，挖掘其最大的商業(yè)價(jià)值。

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2、占“地利”

第三十三頁，共九十四頁。公司的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的認(rèn)識(shí)高度一致。擁有一支具有豐富商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。

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3、得“人和”

由于項(xiàng)目自身強(qiáng)大影響力和綜合效應(yīng)，省市區(qū)各級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目給予大力支持。行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)項(xiàng)目高度重視、全力支持。第三十四頁，共九十四頁。

4、政策、背景分析（I）

粵港澳三地合力打造“大珠三角經(jīng)濟(jì)圈”廣州城市發(fā)展目標(biāo)——宜居宜商的區(qū)域核心城市廣州申請(qǐng)成為首批“中國(guó)服裝名城”東進(jìn)西聯(lián)、南拓北優(yōu)，海珠區(qū)將成為廣州中心腹地地鐵二號(hào)線相距百米、新會(huì)展中心咫尺之遙、城中村改造緊鑼密鼓

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十五頁，共九十四頁。瑞康路現(xiàn)已動(dòng)工，計(jì)劃05年4月開通！林元和副市長(zhǎng)：“中大布匹市場(chǎng)必須重新規(guī)劃，建成全國(guó)一流的布匹市場(chǎng)?！?/p>

4、政策、背景分析（II）

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十六頁，共九十四頁。全球紡織品采購中心的定位大有可為、勢(shì)在必行！

5、結(jié)論

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十七頁，共九十四頁。第二部分項(xiàng)目情況分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十八頁，共九十四頁。一、項(xiàng)目的基本情況廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十九頁，共九十四頁。

1、項(xiàng)目效果圖

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四十頁，共九十四頁。

2、功能及經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司負(fù)二層：倉儲(chǔ)、停車區(qū)負(fù)一層：輔料交易廣場(chǎng)五～六層：商務(wù)寫字樓一～三層：面料交易中心四層：家紡匯展中心七層：商務(wù)寫字樓及綜合服務(wù)區(qū)第四十一頁，共九十四頁。

3、平面規(guī)劃圖

廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四十二頁，共九十四頁。首層第四十三頁，共九十四頁。二～四層鋪位平面圖二層第四十四頁，共九十四頁。五層第四十五頁，共九十四頁。七層第四十六頁，共九十四頁。二、項(xiàng)目建設(shè)的意義廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司解決中大布料市場(chǎng)存在的八大問題第四十七頁，共九十四頁。1、消防問題布市現(xiàn)狀缺乏必要的消防配套設(shè)施、設(shè)備。權(quán)屬復(fù)雜，消防管理混亂。廣州市十大火災(zāi)隱患之一。政府、商戶、客戶最擔(dān)憂的問題。

項(xiàng)目建成后嚴(yán)格按照消防法規(guī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。先進(jìn)的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。規(guī)范、科學(xué)的消防管理，24小時(shí)消防監(jiān)控。讓政府、商戶、客戶放心、安心。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四十八頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀場(chǎng)內(nèi)道路平均寬6～8米。各場(chǎng)各自為政，缺乏統(tǒng)一有效的交通管理，車流混亂，險(xiǎn)象環(huán)生。堵塞嚴(yán)重、效率低下。項(xiàng)目建成后26米寬規(guī)劃路通過區(qū)內(nèi)，場(chǎng)內(nèi)主干道寬16米，普通道路寬10米。科學(xué)的交通管理、順暢的車流導(dǎo)向。新港西路與項(xiàng)目所在地僅距80米。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司2、交通問題第四十九頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀場(chǎng)內(nèi)停車場(chǎng)總面積約8,000㎡，分散在五個(gè)不同的分場(chǎng)，車位總數(shù)不足300個(gè)。車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，影響場(chǎng)內(nèi)交通，形成惡性循環(huán)。項(xiàng)目建成后地下停車場(chǎng)總面積25,000㎡，可提供約1000個(gè)車位。地上、地下車輛分流，保障區(qū)內(nèi)車流暢通。3、停車問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀權(quán)屬復(fù)雜，各自為政，缺乏統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)，治安力量分散、力度不足。硬件落后，沒有必要的監(jiān)控設(shè)備。經(jīng)營(yíng)戶、客戶經(jīng)常受到治安問題困擾。

項(xiàng)目建成后統(tǒng)一、集中的治安管理，先進(jìn)的管理模式，專業(yè)化、高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。引進(jìn)先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)全天候?qū)θ珗?chǎng)實(shí)施有效監(jiān)控。4、治安問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十一頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀只有維持商鋪正常營(yíng)業(yè)的最基本設(shè)施，配套建設(shè)基本空白。缺乏配套商務(wù)服務(wù)。

項(xiàng)目建成后現(xiàn)代化商貿(mào)中心規(guī)劃，倉儲(chǔ)、展覽、會(huì)議、辦公、餐飲、商務(wù)會(huì)所等配套建設(shè)一應(yīng)俱全。提供信息資訊、法律咨詢、貿(mào)易促進(jìn)等全面的商務(wù)服務(wù)。5、配套問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十二頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀缺乏合法規(guī)劃及統(tǒng)一管理、品牌意識(shí)淡薄，坐擁全國(guó)第二大成交額，卻不為專業(yè)行業(yè)機(jī)構(gòu)注意，有實(shí)無名。

項(xiàng)目建成后以先進(jìn)的規(guī)劃建設(shè)、科學(xué)的市場(chǎng)管理，樹立中大布料市場(chǎng)的嶄新形象。強(qiáng)勢(shì)的品牌推廣，積極全面的業(yè)內(nèi)交流，重塑紡織專業(yè)市場(chǎng)龍頭風(fēng)范。6、市場(chǎng)品牌推廣問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十三頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀對(duì)各種違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)缺乏有效的監(jiān)管，市場(chǎng)信用機(jī)制不健全。

項(xiàng)目建成后和工商行政等部門緊密合作，引入有效的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管機(jī)制，建立良好的營(yíng)商環(huán)境，打造“誠(chéng)信市場(chǎng)”。7、市場(chǎng)信用問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十四頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀

臟、亂、差

項(xiàng)目建成后專業(yè)的清潔、綠化服務(wù)，為商戶、客戶提供舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，打造“生態(tài)市場(chǎng)”。8、市場(chǎng)環(huán)境問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十五頁，共九十四頁。

本項(xiàng)目是布料市場(chǎng)改造、升級(jí)，持續(xù)、健康發(fā)展的需要。

本項(xiàng)目滿足了廣大布市商戶渴望更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、更大的發(fā)展空間、謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的強(qiáng)烈需求。

小結(jié)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十六頁，共九十四頁。三、項(xiàng)目供求分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十七頁，共九十四頁。1、廣州國(guó)際輕紡城可出租商鋪面積與拆遷面積對(duì)比比較項(xiàng)目鋪位類型商鋪面積（㎡）占現(xiàn)有鋪位總面積的比例現(xiàn)有合計(jì)511,324100％產(chǎn)權(quán)及宅基地鋪位13,7142.7％已拆遷臨建鋪位185,00036.2％未拆遷臨建鋪位312,61061.1％廣州國(guó)際輕紡城商鋪面積(n)

占規(guī)劃拆除商鋪面積的比例(n/185,000)首層30,00016.2％可出租鋪位151,83320.7％廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十八頁，共九十四頁。2、廣州國(guó)際輕紡城與中大其他市場(chǎng)租金水平對(duì)比廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司分場(chǎng)名稱商鋪性質(zhì)出租時(shí)間租金成本（元/㎡/月）長(zhǎng)江E區(qū)臨建2002年8月1850長(zhǎng)江配料城住宅改造2002年12月1016C場(chǎng)臨建2003年2月1950D場(chǎng)臨建2003年1月712海印場(chǎng)臨建2003年3月755廣州國(guó)際輕紡城（首層）40年產(chǎn)權(quán)2004年12月1300第五十九頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3、中大布料市場(chǎng)商戶的基本特征來自全國(guó)各地，粵、浙、閩商約占總數(shù)的60％以經(jīng)銷商為主，對(duì)市場(chǎng)氛圍、采購慣性依賴性強(qiáng)經(jīng)營(yíng)品種豐富，已經(jīng)形成明顯的經(jīng)營(yíng)品種聚集效應(yīng)以中大型商戶為主，商戶整體實(shí)力較強(qiáng)大多在中大經(jīng)營(yíng)多年，對(duì)中大市場(chǎng)發(fā)展前景樂觀外來地區(qū)、市場(chǎng)商戶日益增加第六十頁，共九十四頁。

規(guī)劃路開通，臨建鋪位被拆除，輕紡城鋪位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)鋪位的需求。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，新的鋪位需求將不斷產(chǎn)生,但周邊已無大規(guī)模開發(fā)布料市場(chǎng)的土地資源。

廣州國(guó)際輕紡城具有強(qiáng)大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)、管理先進(jìn)，并具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，將成為中大布料市場(chǎng)的主體和龍頭，開創(chuàng)布料市場(chǎng)的新格局。

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十一頁，共九十四頁。截止到2004年11月15日，向廣州國(guó)際輕紡城提交認(rèn)租申請(qǐng)的商戶共約：

7,000戶廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十二頁，共九十四頁。以客戶為中心的管理模式四、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十三頁，共九十四頁?？蛻舴?wù)中心租賃工程資訊會(huì)展貿(mào)促法律物流其他廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十四頁，共九十四頁。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)中國(guó)紡織行業(yè)的“八大中心”和“一個(gè)窗口”廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十五頁，共九十四頁。全球紡織品采購中心全國(guó)紡織品物流中心全國(guó)紡織品國(guó)際商貿(mào)中心全國(guó)紡織品會(huì)展中心紡織品資訊服務(wù)中心紡織品設(shè)計(jì)、新技術(shù)交流中心紡織行業(yè)品牌推廣中心紡織行業(yè)人才中心全球紡織品“廣州價(jià)格”廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十六頁，共九十四頁。迅速引領(lǐng)華南紡織品市場(chǎng)，在最短時(shí)間與柯橋中國(guó)輕紡城相抗衡；依托廣州作為“泛珠三角”區(qū)域核心城市的重要地位，領(lǐng)軍全國(guó)紡織品市場(chǎng)。加速紡織品經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展進(jìn)程，提供全方位優(yōu)質(zhì)商貿(mào)服務(wù)、舉辦多層次的國(guó)際、國(guó)內(nèi)會(huì)展活動(dòng)；與國(guó)際接軌，擴(kuò)大自身在國(guó)際紡織品市場(chǎng)的影響力，以期得到資本市場(chǎng)或商業(yè)巨頭的青睞，擴(kuò)張、整合專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域，打造區(qū)域性的紡織品市場(chǎng)品牌。“兩步戰(zhàn)略”

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十七頁，共九十四頁。第三部分批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十八頁，共九十四頁。一、批發(fā)市場(chǎng)是具有中國(guó)特色的及長(zhǎng)久生命力的商業(yè)流通業(yè)態(tài)

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十九頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司1.1專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在中國(guó)具有悠久的歷史

1、從批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展歷史看其生存空間

1.2民國(guó)時(shí)期的戰(zhàn)亂令專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展削弱或中斷

1.4改革開放為我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展注入澎湃動(dòng)力

1.3專業(yè)市場(chǎng)交易在新中國(guó)成立到改革開放前的時(shí)期內(nèi)一度中斷

1.5我國(guó)現(xiàn)在的專業(yè)市場(chǎng)面臨著更高層次發(fā)展階段

中國(guó)古代四大米市：蕪湖、無錫、九江、長(zhǎng)沙

中國(guó)古代四大綢都：盛澤、杭州、湖州、蘇州

代表市場(chǎng)：

浙江義烏中國(guó)小商品批發(fā)市場(chǎng)

第七十頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

2、靈活寬松的政策體制是專業(yè)市場(chǎng)獲取巨大發(fā)展的基石

具有代表性的地區(qū)

廣東浙江

第七十一頁，共九十四頁。地區(qū)市場(chǎng)名稱年交易額03年當(dāng)?shù)谿DP水平與當(dāng)?shù)谿DP對(duì)比比重在當(dāng)?shù)谿DP的總體對(duì)比比重廣州流花服裝市場(chǎng)群300億3300億

9%約1440億，占GDP總值44%比重中大布匹市場(chǎng)群200多億約7%站西路鞋業(yè)市場(chǎng)群160億約5%天河電腦市場(chǎng)群100多億3.3%桂花崗皮具市場(chǎng)群100多億3.3%機(jī)場(chǎng)路化妝品市場(chǎng)140億4.5%海印批發(fā)市場(chǎng)群140億4.5%其他市場(chǎng)（茶葉、水產(chǎn)、皮革、農(nóng)產(chǎn)品）超過300億約9%虎門虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)群100億140億70%100億70%中山沙溪休閑裝50多億350億15%50億15%佛山西樵輕紡城130億約2000億約6.5%230億11.5%張槎針織城100億約5%浙江柯橋中國(guó)輕紡城246億250億98%246億98%廣東和浙江兩省部分知名專業(yè)市場(chǎng)一覽表

第七十二頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3.1由單個(gè)市場(chǎng)催生形成區(qū)域輻射力極強(qiáng)的區(qū)域商圈

3、現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的生存現(xiàn)狀

起始代表市場(chǎng)名稱建立時(shí)間形成知名商圈輻射區(qū)域白馬大廈1992年廣州流花服裝商圈全國(guó)、全球新興皮具城1992年廣州桂花崗皮具商圈全國(guó)、全球壕畔街鞋城1994年廣州站西路鞋業(yè)商圈全國(guó)、全球瑞康路中大布市1984年廣州中大紡織商圈全國(guó)、全球中國(guó)輕紡城市場(chǎng)1982年紹興面料產(chǎn)業(yè)集群全國(guó)、全球太平洋電腦城1994年廣州天河IT商圈全國(guó)義烏小商品城1982年義烏小商品全球采購基地全國(guó)、全球富民服裝城90年代初期虎門女裝名鎮(zhèn)全國(guó)、全球第七十三頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3.2自我完善、升級(jí)促使專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在發(fā)展過程中不斷演變壯大

3、現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的生存現(xiàn)狀

浙江柯橋中國(guó)輕紡城廣州流花服裝商圈廣州中大紡織商圈

專業(yè)市場(chǎng)演變代表案例：

第七十四頁，共九十四頁。商圈名稱發(fā)展階段/時(shí)間代表市場(chǎng)名稱發(fā)展動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模輻射力浙江柯橋中國(guó)輕紡城第一階段1982－1988年柯橋布匹市場(chǎng)自發(fā)形成浙江小型市場(chǎng)浙江第二階段1988－1992年中國(guó)輕紡城民企成立中國(guó)輕紡城公司全國(guó)大型市場(chǎng)全國(guó)第三階段1993－1997年中國(guó)輕紡城政府介入規(guī)劃，輕紡城擴(kuò)張亞洲最大全國(guó)全球第四階段1998－今天中國(guó)輕紡城政府徹底支持打造“兩大中心”；中國(guó)輕紡城上市亞洲最大全國(guó)全球浙江柯橋中國(guó)輕紡城的發(fā)展演變

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十五頁，共九十四頁。廣州中大紡織商圈的發(fā)展演變

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司商圈名稱發(fā)展階段/時(shí)間代表市場(chǎng)名稱發(fā)展動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模輻射力中大紡織商圈第一階段1984—1992年康樂布料市場(chǎng)自發(fā)形成廣州小市場(chǎng)廣州第二階段1992-2003年中大布市形成村民自發(fā)改造形成；眾多臨建市場(chǎng)出現(xiàn)全國(guó)第二大全國(guó)國(guó)際第三階段2003--今天廣州國(guó)際輕紡城永久產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)出現(xiàn)；市場(chǎng)配套設(shè)施、服務(wù)及市場(chǎng)形象得到跨越式升級(jí)；政府正式介入中大市場(chǎng)戰(zhàn)略升級(jí)規(guī)劃。全國(guó)第二大全國(guó)全球第七十六頁，共九十四頁。二、現(xiàn)有各專業(yè)市場(chǎng)群龍頭市場(chǎng)的成功案例

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十七頁，共九十四頁。市場(chǎng)商圈名稱龍頭市場(chǎng)商圈發(fā)展歷史廣州海印商圈海印電器城12年廣州站西路鞋業(yè)商圈環(huán)球國(guó)際商貿(mào)城--步云天地10年廣州天河IT商圈太平洋電腦城10年廣州流花服裝批發(fā)商圈白馬服裝大廈12年廣州一德路海味干貨批發(fā)商圈海中寶、山海城20年浙江柯橋面料批發(fā)市場(chǎng)中國(guó)輕紡城22年義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)義烏國(guó)際小商品商貿(mào)城22年中大布匹市場(chǎng)廣州國(guó)際輕紡城20年現(xiàn)有代表性商圈及其龍頭市場(chǎng)一覽表

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十八頁，共九十四頁。商圈龍頭市場(chǎng)名稱（建成時(shí)間）售價(jià)(元/㎡)發(fā)展早期租金水平(元/㎡/月)本期一手租金(元/㎡/月)現(xiàn)時(shí)二手租金(元/㎡/月)計(jì)價(jià)單位(實(shí)用率)海印電器城（1992年）——350～500——600～800建筑面積(6成)流花白馬大廈（1992年）——701100～15202400～3600建筑面積(6成)天河路太平洋電腦城（1994年）——300～400

——800～1000建筑面積(5成)站西路步云天地（2003年）均價(jià)近11萬400～600

——500～700建筑面積(5成)現(xiàn)有各地龍頭市場(chǎng)租售價(jià)格一覽表（1）廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十九頁，共九十四頁。現(xiàn)有各地龍頭市場(chǎng)租售價(jià)格一覽表（2）廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司商圈龍頭市場(chǎng)名稱（建成時(shí)間）售價(jià)(元/㎡)發(fā)展早期租金水平(元/㎡/月)本期一手租金(元/㎡/月)現(xiàn)時(shí)二手租金(元/㎡/月)計(jì)價(jià)單位(實(shí)用率)一德路山海城(2002年)均價(jià)9萬530————建筑面積（5成）海中寶(2001年)800～900——建筑面積（5成）柯橋中國(guó)輕紡城——————900～3300套內(nèi)面積義烏義烏小商品城——16008400～900011000～15000套內(nèi)面積第八十頁，共九十四頁。三、中大商圈前景展望

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第八十一頁，共九十四頁。

1、專業(yè)市場(chǎng)將在未來一段長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)蓬勃發(fā)展

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司1.1現(xiàn)階段，專業(yè)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合拉動(dòng)作用越來越強(qiáng)1.2專業(yè)市場(chǎng)引發(fā)的集約經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯1.3眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展領(lǐng)域

李嘉誠(chéng)看好專業(yè)市場(chǎng)未來----重金打造廣州國(guó)際玩具城，玩具城首期超額認(rèn)租面積達(dá)1.6倍，人數(shù)2000戶，成交額達(dá)7億。

第八十二頁，共九十四頁。

2、中國(guó)紡織業(yè)面臨空前發(fā)展機(jī)遇

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司2.1在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中擁有舉足輕重的作用，六大支柱產(chǎn)業(yè)之一

2.2中國(guó)成為世界的紡織品工廠，產(chǎn)量約占全球7成2.3勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)明顯，長(zhǎng)期保持紡織品生產(chǎn)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2.4從“世界紡織工廠”轉(zhuǎn)變成“全球紡織品采購和營(yíng)銷中心”

2.5加入WTO，CEPA的簽訂，中國(guó)紡織業(yè)進(jìn)入第三次跨越發(fā)展的歷史階段第八十三頁，共九十四頁。

3、中大紡織商圈發(fā)展及機(jī)遇分析

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3.1中大紡織商圈的繁榮基礎(chǔ)

A、占改革開