4成本法

主要內(nèi)容：成本法的含義、適用對象和條件、成本法的程序、成本法的基本公式、建筑物折舊的求取、相關成新、使用壽命的規(guī)定等。

學習重點：重新購建價格的求取、建筑物折舊的求取。學習要求：了解成本法的基本程序；了解成本法的適用對象；熟悉重新購建價格的求取；掌握建筑物折舊的求取方法。14.1成本法概述4.4重新購建價格的求取本章內(nèi)容End4.2房地產(chǎn)價格的構成4.3成本法的基本公式4.5建筑物折舊的求取本章練習

第4章成本法4.6成本法中的有關規(guī)定

4.7成本法總結和舉例2§4.1成本法的基本原理4.1.1成本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。4.1.2成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必分的費用所決定的。第4章成本法3

從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的生產(chǎn)費用，重在過去的投入；從買方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的生產(chǎn)費用，類似于替代原理，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建設該房地產(chǎn)所需花費的代價。第4章成本法44.1.3成本法適用的對象和條件1、適用的對象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險及其他損害賠償中，也通常采用成本法。2、條件：自由競爭和該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本；二是要結合市場供求分析來確定評估價值。第4章成本法564.1.4成本法的操作步驟搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料測算重新購建價值測算折舊求取積算價格。兩個核心：重建價格、折舊第4章成本法7§4.2房地產(chǎn)價格構成土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤掌握每一項費用的組成及計算標準第4章成本法84.2.1土地取得成本

土地取得成本通常稱為土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、土地開發(fā)建設補償費(包括征地拆遷補償安置費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等)和土地取得稅費。土地取得成本的具體構成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有3個：①通過市場購買取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。第4章成本法9（1）征收集體土地的土地取得成本征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、征地補償安置費、相關稅費以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費一般是依照規(guī)定的標準或者采用市場法求取。征地補償安置費一般由下列4項費用組成：1)土地補償費。2)安置補助費。3)地上附著物和青苗的補償費。4)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。第4章成本法10（2）征收國有土地上房屋的土地取得成本征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、房屋拆遷補償安置費、相關費用以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。房屋拆遷補償安置費由征收人對被征收人給予拆遷補償安置所發(fā)生的全部費用構成，其金額相當于下列幾項之和：

1)房地產(chǎn)補償費

2)搬遷補助費

3)過渡補助費(或臨時安置補助費、周轉(zhuǎn)房費)

4)停產(chǎn)停業(yè)補償費

5)安置補助費6）相關費用等

第4章成本法11（3）在完善、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是由購買土地的價款、應由買方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構成。目前主要是購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征地拆遷補償安置的建設用地使用權。這種情況下的土地取得成本一般包括：

1)建設用地使用權購買價格。通常是采用市場法求取，也可采用基準地價修正法、成本法求取。

2)土地取得稅費。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權購買價格的一定比例來測算。例如，某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(樓面地價)為800元／m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：

800×5000×2×(1+3％)=824(萬元)第4章成本法124.2.2開發(fā)成本勘察設計和前期工程費。包括可研、規(guī)劃、勘察、設計及三通一平基礎設施建設費。包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等房屋建筑安裝工程費公共配套設施建設費。包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用開發(fā)過程中的稅費一般取建筑安裝工程費的8%住宅：180；公建：148；工業(yè)：83按結構類型等確定按行業(yè)標準，如300元/平方米第4章成本法134.2.3管理費用通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定比率計算（2.5%～5%）4.2.4投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息土地為一次投入，其余按建設期均勻投入4.2.5銷售費用包括廣告宣傳費、銷售代理費等，通常按銷售收入的1%～3%計算。第4章成本法144.2.6銷售稅費銷售稅金及附加和其他銷售稅費。按銷售收入的5%～7%計4.2.7開發(fā)利潤在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配一般用投資利潤率計算即開發(fā)利潤=（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）×投資利潤率或開發(fā)利潤=（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用）×成本利潤率第4章成本法15§4.3成本法的基本公式4.3.1成本法最基本的公式積算價格=重新購建價格-折舊新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊4.3.2適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。第4章成本法16新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤利用上述公式，可得出新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價公式新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)第4章成本法17【例1】：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）第4章成本法18解：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=[120000000×(1＋8%)3＋250000000×(1＋8%)1.5]÷[(1-2%-5.5%-10%)×2000000×60%]=4364.3.3適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤第4章成本法194.3.4適用于舊房地產(chǎn)的基本公式舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊第4章成本法20§4.剩4重新購建時價格4.4.煙1重新購建耳價格的概肉念1、含義2、3個要點重新購建拆價格是估涼價時點的重新購蘭建價格謊是客觀鹿的是全新膊狀況下辯的價格4.4旗.2重新購槳建價格擊的求取歇思路求取房地遭的重新購羞建價格、漂求取土地脂的重新購抓建價格、蹤蝶求取建筑疊物的重新店購建價格第4章贈成本法214.4.吊3建筑物重劃新購建價瞇格的求取立方式1、重置價聲格孔又稱重置探成本，是預采用估價悄時點時的儀建筑材料斃、建筑構卡配件、建兄筑設備和輩建筑技術擴等，按照盞估價時點掉時的價格融水平，重調(diào)新建造與醫(yī)估價對象伐建筑物具齡有同等效友用的新建嬸筑物的正牧常價格。2、重建汪價格喚又兩稱重建沿成本，耀是采用碼與估價靠對象建起筑物相釀同的建摟筑材料助、建筑閉構配件噸、建筑解設備和熊建筑技遵術等，底按照估技價時點警時的價乖格水平妄，重新嫩建造與脹估價對零象建筑近物完全宏相同的屯新建筑獸物的正靜常價格叮。第4章求成本法224.4袖.4建筑物重絞新購建價庸格的求取唉方法1、單位吩比較法2、分部侮分項法屯把建賢筑物按法分部分待項工程日分為基份礎工程演、墻體尋工程、脹樓地面癥工程、污屋面工靠程、給跡排水工樂程、供云暖工程沃、電氣徒工程等攝項綜合何計算。3、工料測叉量法4、類似牧工程預亦算法比較常燃用為單嫩位比較疼法，或來類似工彎程預算橡法第4章成慣本法23§4.5建筑物踏折舊4.5.折1建筑物折歌舊的概念感和原因是指由親各種原蚊因所造鐮成的價少值損失1、物質(zhì)折搖舊——四個方面自然經(jīng)過聚的老朽；里正常使用霉的磨損意外的破堂壞損毀；祝延遲維修企的損壞殘攏存2、功能旅折舊包括消費觀妙念變更濤、設計軌更新、斧技術進喉步等原因?qū)渲陆ㄖ镌鲈诠δ芊饺雒娴南鄬饸埲被虿粦c適用選用龍的價值損坊失第4章太成本法243、經(jīng)濟折屢舊是指建教筑物本丸身以外毒的各種學不利因歪素所造旬成的價哄值損失俱，包括導供給過糞量、需讓求不足哲、自然辰環(huán)境惡志化、交褲通擁擠逆、城市己規(guī)劃改畝變、政喊府政策叛變化等黃。4.5良.2求取建筑睬物折舊的床方法1、年限領法——是把建筑辦物的折舊調(diào)建立在建素筑物的壽皇命、經(jīng)過雪年數(shù)或剩寸余壽命之郊間關系的革基礎上。自然壽命雪與經(jīng)濟壽具命（比較）實際經(jīng)過幫年數(shù)和有兩效經(jīng)過年賽數(shù)（比較刮）第4章簡成本法25年限法中隱最主要的皇方法是直燦線法——公式為：Di=厲(C-局S)/舉NDi為每年的胸折舊額C為建筑衡物的重繁建價格S為殘值減菜去清理費拼用后的數(shù)糠額N為建筑暮物的經(jīng)圖濟壽命例：某建驕筑物的建宜筑面積100平方米傷，有效奏經(jīng)過年任數(shù)10年，單拐位建筑崗面積的起重置價得格500元，經(jīng)濟批壽命30年，殘值悠率5%。試用哈年限法炒計算該敘建筑物茅的年折識舊額，難并計算歪其現(xiàn)值辦。第4章朱成本法26（二）打分久成新折扣雖法該方法置的過程此是根據(jù)稱房屋基抖礎、承放重結構毛（梁、乓屋架、描柱）、應圍護、森樓地面所、屋面另、門窗善、天糟棚、水打暖、電商照等各鞭部分現(xiàn)小場勘測贊記錄，滾確定完麥好分值瞇率并確且定相應襖權重。障然后根策據(jù)對房將屋的實代地勘察際、詢問孕房屋的承歷史情翠況，借摘助于《房屋完損崖等級評定想標準》按分部胞打分最慕終確定誼建筑物猴的成新躬率，然敲后將建紫筑物的數(shù)重新購粗建價格針乘以該潑成新率去來直接惑求取建視筑物的課現(xiàn)值，快這種方匯法被稱皮為成新撒折扣法錦。具體公陜式如下守：打分法成僚新率＝結精構部分得金分×Ｇ＋裝市修部分好得分×Ｓ＋建筑收設備部分桐得分×ＢＧ---結構部壺分各分君部權重暮；Ｓ---裝修部搭分權重貼；Ｂ---建筑設駐備部分遲權重第4章釣成本法27（三）分蝕解法分解法旱是對建燥筑物各看種類型噸的折舊菠分別予撥以分析雷和估算觸，然后弟將它們變加總來按求取建涌筑物折遺舊的方牧法。它幻玉是求取易建筑物嘴折舊最歌詳細、春最復雜源的一種聰方法。該方法求傳取建筑物介折舊的步聚驟走：①注求取物質(zhì)止折舊。這按是將物質(zhì)以折舊分解腸為各個項輔目，分別文采用適當蘋的方法求燙取折舊后遠相加。②騎求取功能桐折舊。這幻玉是將功能捏圻舊分解弓為各個項饅目，分別嗎采用適當曾的方法求宣取折舊后赴相加。③京求取經(jīng)濟牌折舊。這愚是將經(jīng)濟姿折舊分為牲不同情況蔑，分別采抹用適當?shù)募畏椒ㄇ笕〈叟f后相趁加。④求塑取建筑物餓的折舊總禁額。這是峰將上述求姐取的所有仗折舊額相貴加得到建制筑物的折早舊總額。第4章質(zhì)成本法281．物質(zhì)束折舊的鮮求取方錄法物質(zhì)折益舊的求員取過程陶和方法轎如下：(1)將物質(zhì)折念舊項目分滋為可修復仆項目和不臺可修復項待目兩類。棋修復是指閱恢復到新趟的或者相泄當于新的走狀況，有齊的是修理廚，有的是偵更換。預欲計采用最砌合理的修領復方案予產(chǎn)以修復的造必要費用(包括正怒常的成振本、費叫用、稅溜金和利選潤等，匙以下簡編稱修復暗費用)小于或者攏等于修復潔所能帶來做的房地產(chǎn)分增值額的撞，是可修毛復的，(2)對于可帶修復項獎目，估羽算其在圓估價時孝點的修渡復費用臭作為折唯舊額。(3)對于不可嫌修復項目巾，根據(jù)其拜在估價時舌點的剩余伯使用壽命兔是否短于蠢整體建筑勻物的剩余興經(jīng)濟壽命寒，將其分喜為短壽命班項目和長疑壽命項目道兩類。短搭壽命項目滿是剩余使獅用壽命短濤于整體建漢筑物剩余奪經(jīng)濟壽命討的部件、圍設備、設各施等，它濫們在建筑膛物剩余經(jīng)拴濟壽命期廳間遲早需倉要更換，歐甚至需要裝更換多次溉。長壽命捏項目是剩閣余使用壽笨命等于或元者長于整找體建筑物鵝剩余經(jīng)濟遞壽命的部號件、設備年、設施等碧，它們在滴建筑物剩繭余經(jīng)濟壽沫命期間是贈不需要更反換的。長身壽命項目湊是合在一嘉起，根據(jù)發(fā)建筑物重旋新購建價銹格減去可遞修復項目撲的修復費站用和短壽松命項目的哪重新購建擱價格后的西余額、建倉筑物的有蓮效年齡、軟經(jīng)濟壽命潛或剩余經(jīng)貝濟壽命，膊利用年限糞法計算其孕折舊額。(4)把可修復嘆項目的修水復費用、童短壽命項漸目的折舊拿額、長壽外命項目的猶折舊額相違加，即為碑物質(zhì)折舊牧額。第4章成部本法292．功能衫折舊的碼求取方躍法功能折舊拾的求取過思程和方法杜如下：(1)把功能僅折舊分夕成功能朽缺乏、儀功能落爺后和功柳能過剩滋引起的服折舊三夠類，分闖別簡稱術為功能雕缺乏折扇舊、功籌能落后享折舊和悶功能過灘剩折舊慣。(2)功能缺乏燭折舊的求振取。把功鎖能缺乏折唐舊分成可稈修復的功揮能缺乏引苗起的折舊洪和不可修忙復的功能匙缺乏引起畜的折舊?！纠磕炒睉械半娞荻鴽]橋有電梯的姓辦公樓，貓重建價格侄為200估0萬元，現(xiàn)丈增設電梯毛需要120萬元，而亭如果現(xiàn)在餅建造辦公哲樓時隨同鳴安裝電梯故只需要100萬元；請鍋計算該辦摧公樓因沒問有電梯引吉起的折舊者及扣除沒痛有電梯引拉起的折舊至后的價值庫?！窘狻吭撧k公樓原因沒有電淺梯引起的焦折舊計算紛如下：該辦公樓危因沒有電娛梯引起的捷折舊額=l2慰0-1鼓00=20污(萬元)該辦公樓牙扣除沒有沖電梯引起乳的折舊后皺的價值計堅算如下：該辦公詠樓扣除絕沒有電中梯引起采的折舊名后的價線值=2殺000憂-20=19藝80(萬元)第4章照成本法30(3)功能落后鹿折舊的求史取。把功的能落后折酬舊分成可蛙修復的功弦能落后引上起的折舊嶼和不可修諸復的功能仆落后引起信的折舊。脫對于可修寒復的功能灑落后引起仁的折舊，炎在采用該陡落后功能肺的“建筑丸物重建價匙格”下，柱折舊額為濤在估價時澤點該落后酷功能的重某置價格，川減去該落喬后功能已際提折舊，窮加上拆除吃該落后功訊能的必要耗費用(以下簡俱稱拆除點落后功跑能費用)，減去該普落后功能百拆除后的獅殘余價值(以下簡稱仗落后功能震殘余價值)，加上炊單獨增侍加先進枕功能的帥必要費譽用(以下簡越稱單獨買增加先沿進功能闊費用)，減去重納置建造建捕筑物時隨素同增加先國進功能的倍必要費用(以下簡艘稱隨同史增加先搬進功能摸費用)?！纠磕炒迸f辦紀公樓的電坦梯已落后肆，如果將蓬該電梯更犬換為功能酸先進的新將電梯，估憐計需要拆蘿除費用2萬元，可戲回收殘值3萬元，安污裝新電梯堤需要120萬元(包括購買關價款、運刃輸費、安軍裝費等)，要比疤在建造腰同類辦幟公樓時撫隨同安灘裝多花態(tài)費20萬元。確估計該蔽舊辦公渾樓的重翻建價格憶為20娃50萬元，致該舊電藍梯的重互置價格畜為50萬元，酸已提折猾舊40萬元。請山計算該辦化公樓因電坑梯落后引趟起的折舊咽及扣除電戲梯落后引榜起的折舊藝后的價值綁?！窘狻吭撧k公樓喪因電梯落稱后引起的鋪折舊計算攝如下：該辦公冤樓因電魂梯落后求引起的垂折舊額=(5猶0-4帶0)+脅(2-旋3)+絞20=29鞭(萬元)該辦公樓買扣除電梯櫻落后引起邀的折舊后掘的價值計糠算如下：該辦公樓繩扣除電梯傘落后引起鄉(xiāng)豐的折舊后姜的價值=20茅50-2保9=20扎21(萬元)第4章啦成本法31(4)功能過各剩折舊巖的求取愿。功能拔過剩一將般是不微可修復澡的。功蝴能過剩虹折舊首趁先應包鵝括功能備過剩造愿成的“扯無效成偵本”。代該無效回成本可速以通過穗采用重秀置價格顏而自動逝得到消賀除，但臂如果采識用重建本價格則育不能消俱除。以匠前面講酬過的層夕高過高生的廠房袋為例，溜因為重意置價格挺將依據(jù)5m層高而防不是6m層高來估聾算，而重船建價格將障依據(jù)6m層高來估絕算。其次茂，無論是我采用重置逮價格還是癢采用重建眠價格，功貿(mào)能過剩折連舊還應包瞇括功能過怕剩造成的垃“超額持顛有成本”仰。超額持期有成本可繁以利用“屠超額運營兆費用資本躺化法”求取。這喬樣，在采挑用建筑物蔥重置價格以的情況下驅(qū)：【例】某房地鎮(zhèn)產(chǎn)的重塞建價格戚為200胸0萬元，已忘知在建造撒期間中央蘿空調(diào)系統(tǒng)豪因功率過乏大較正常露情況多投萬入150萬元，廚投入使刪用后每案年多耗港電費0．8萬元。假仙定該空調(diào)測系統(tǒng)使用避壽命為15年，估沿價對象轉(zhuǎn)房地產(chǎn)偏的報酬偽率為12％。請計徹算該房地遺產(chǎn)因中央化空調(diào)功率似過大引起暑的折舊及把扣除中央覆空調(diào)功率貞過大引起編的折舊后閣的價值?！窘狻吭摲康貍a(chǎn)因中粉央空調(diào)嗓功率過括大引起乒的折舊宰及扣除濕中央空望調(diào)功率棟過大引獵起的折耗舊后的鋪價值計掙算如下蔥：第4章成恥本法32【例】某建筑栽物的重外置價格釋為180萬無，庫經(jīng)濟壽初命為50年，有嚴效年齡叮為10年。其擔中，門秤窗等損豪壞的修曲復費用基為2萬元；毒裝飾裝靈修的重寒置價格懸為30萬元，平之均壽命為5年，年瘋齡為3年；設備軌的重置價期格為60萬元，死平均壽你命為15年，年齡轉(zhuǎn)為10年。殘值具率假設均呢為零。請裂計算該建摔筑物的物臂質(zhì)折舊額而。[解]該建筑喇物的物煎質(zhì)折舊沾額計算歇如下：門窗等損瓶壞的修復材費用＝2（萬元）裝飾裝施修的折益舊額＝30×廁×3=茂18（萬元桌）設備的況折舊額=60俯××1貪0=4讓0（萬元蟻）長壽命項礦目的折舊賺額=（180-桂2-30恰-60）××10羽=17.知6（萬元啄）該建筑海物的物喪質(zhì)折舊調(diào)總額=2+1瘋8+40漏+17.單6=77謀.6（萬元驗）第4章頓成本法334.5欄.3求取建筑仿物折舊應專注意的問指題1、估價村上的折萌舊與會姿計上的高折舊的垂區(qū)別會計上跪的折舊交注重的被是原始汗價值的影分攤、惜補償或摔回收估價上的跨折舊注重院的是市場濫價值的真棵實減損，野是減價調(diào)弟整2、土地榜使用年幸限對建隆筑物經(jīng)等濟壽命舉的影響建筑物的詞經(jīng)濟壽命閃早于土地駝使用年限嘗，應按跟建筑物的界經(jīng)濟壽命罰計算；反戀之按建筑擱物的實際伙經(jīng)過年數(shù)準加上土地河的剩余年供限計算建夢筑物折舊鋼。第4章成潑本法34建設期建筑物經(jīng)羅濟壽命若干年后北出讓土地使蔑用年限第4章成揮本法35§4.東6成本法拿應用中均的有關沉規(guī)定4.6侄.1商品住垂宅和經(jīng)極濟適用汁住房價危格構成腳的有關撒規(guī)定商品住宅票及經(jīng)濟適種用住房價茂格由下列疼項目構成底：成本征地及步補償費蟻、前期語工程費助、建筑堡安裝工而程費、陸基礎設岸施配套花費、管聚理費、愧利息利潤稅金第4章寶成本法364.6.欄2農(nóng)地征用分和城市房拜屋拆遷費件用的有關某規(guī)定1、農(nóng)地順征用費粘用的有溉關規(guī)定征地補償占費用新菜地開兇發(fā)建設基釣金耕地開鍬墾費耕地占用顯稅征地管理錘費政府規(guī)定后的其他稅飄費土地補憑償費6-1古0倍的年樸產(chǎn)值勞動力安格置補助費4-6倍疼最高15倍地上附著蛾物和青苗斬補償費最高30倍第4章成消本法372、城市房蛇屋拆遷費難用的有關聰規(guī)定房屋拆批遷補償捎安置費車用房屋拆遷勁服務費房屋拆遷韻管理費政府規(guī)翼定的其勁他稅費被拆遷房鼓屋的市場肝價格被拆遷房辱屋室內(nèi)自圍行裝修的月補償金額各種補助貨費與補償?shù)抠M第4章蘭成本法384.6.憤3房屋折舊協(xié)的有關規(guī)塵定1、耐用年聞限的有關疏規(guī)定鋼筋混先凝土結茶構：生袋產(chǎn)用房50年，受毅腐蝕的遙生產(chǎn)用封房35年，非生郊產(chǎn)用房60年磚混結剛構：40為30畫50磚木結押構：30湊20泛402、殘值業(yè)的有關幣規(guī)定鋼筋混凝哄土結構：0磚混結構出：2%磚木一木等、二揮等、三蛛等：6%、4%、3%第4章成斗本法393、房屋新遞舊程度的薪判定標準完好房咬：十、閑九、八士成新基本完向成房：妖七、六室成新一般損壞耀房：五、辨四成新嚴重損踢壞房及尋危險房贊：三成愿以下第4章成蘆本法404142§4.禍7成本法總復結及舉例例1：今有一淺建筑物跡，建筑巖總面積1200平方米，捎在估價時搬點，已使匙用12年。該類慢建筑物的迷重置價格忠為600元/平方米，攔耐用年限40年。經(jīng)估耳價師現(xiàn)場替勘察認為玻該建筑物急剩余使用判年限為30年，殘值臥率為5%。試用梨直線法鉆計算其廈年折舊貸額、折柔舊總額掌與現(xiàn)值刻。第4章成結本法43例2：某宗房弓地產(chǎn)占地200跳0平方米半，容積勸率為3。土地顛是在1999年4月通過乎出讓方金式取得墾的，出識讓年限夏是40年。建筑童物是于200朋0年10月建成的方。經(jīng)調(diào)查杏，現(xiàn)在取毀得類似土彩地40年使用權校的市場價呀格是500元/平方米剖，同類耳建筑物戴重置價外格是100古0元/平方米希。通過違估價師肥對該建窩筑物觀過察鑒定緞，對門駕窗等可缺修復部嫩分進行可修復需炕花費5萬元，紹裝修重惠置價格30萬元，經(jīng)蛇濟壽命5年；設備壟的重置價恰格50萬元，近經(jīng)濟壽腳命15年。殘松值率假隙設均為頂零，報愧酬率為8%，求該房壓地產(chǎn)在200穩(wěn)3年4月的市場致價格。第4章成菠本法44例3：判斷招題1、建筑物規(guī)的經(jīng)濟壽臉命應從建婚筑物竣工迷驗收合格陽之日起算庫，建造期共不應計入垮。2、現(xiàn)實生貨活中，房由地產(chǎn)價格低多取決于非花費的成規(guī)本，成本偉增減必定季影響房地榮產(chǎn)價格的藥增減。3、耐用年錢限為建筑任物的經(jīng)濟固壽命。4、某一舊禽有建筑物塵，其現(xiàn)值呼可能大于咱原值。5、從理誓論上講描，同一喝個開發(fā)副項目的欄開發(fā)利全潤，無看論采用扒哪種計屠算基數(shù)嬸與其對剪應的利壓潤率來薯估算，違所得的傲結果都膛是相同瞧的。第4章俱成本法45例4：評估實翁例所有權像人：（略）位置：（感略）房屋狀況臨：該房屋假為框架結腿構，柱距6米，單層殼，東西朝刻向，建筑晨面積866駝㎡，設計喊用途為擋倉庫，紙實際用毯途亦為許倉庫。剝房屋外細墻水刷慣石；室剩內(nèi)墻面蛾刷涂料擋；屋頂閥刮大白銷，預制疑樓板；晚水泥地捉面；鋼披窗；平殿開大門冊。除此唇之外，鹿該建筑僅物具備蟻動力電劉設施。第4章球成本法46評估過燃程：1、測算脈重置價蠟格⑴、前史期工程初費：是槽指用于秒總體規(guī)芬劃，設疼計，項率目可行丟性研究麗，水文殼地質(zhì)勘詞察，概塑預算編桃審等費夢用。由煤于該評淹估項目鎮(zhèn)屬于自殃建房，鎖故該費掠用取房納屋工程鎮(zhèn)造價的6%，因此,前期工程吊費共計831距360元×6%=機4988本2元⑵、城衣市基礎瀉設施建探設費：辰是指建穿筑物2米以外和艱項目用地潮規(guī)劃紅線董以內(nèi)的各遷種管線和