2012年06月邵陽湘泰項(xiàng)目定位報(bào)告第三部分客戶分析第二部分市場分析第四部分項(xiàng)目定位目錄第一部分項(xiàng)目理解第一部分項(xiàng)目理解從四大新城的規(guī)劃特征看，城南高新區(qū)被定位為南部科技商務(wù)城，是未來城市的行政中心、辦公中心、居住中心以及文化中心，豐富和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)，支撐了區(qū)域作為城市中心的經(jīng)濟(jì)地位。項(xiàng)目位于南部科技城，是政府重點(diǎn)打造的城市新中心——天府新城東部工業(yè)商務(wù)城北部商貿(mào)城南部科技商務(wù)城西部健康休閑城本項(xiàng)目四大新城規(guī)劃：東部工業(yè)商務(wù)城——依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造、工程機(jī)械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計(jì)、展示交易、人才培訓(xùn)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。南部科技商務(wù)城——以行政中心、會展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。北部商貿(mào)城——依托金牛區(qū)、新都區(qū)的部分區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。西部健康休閑城——以高新西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關(guān)區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)。第一部分：項(xiàng)目理解區(qū)位交通配套四至城南發(fā)展迅速，起點(diǎn)高而且質(zhì)量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。時(shí)間事件概況20世紀(jì)90年代21世紀(jì)初2005-20072008-20092010年后高新區(qū)啟動各組團(tuán)逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐華陽逐漸融入城南規(guī)劃地鐵通車城南發(fā)展目趨邁向成熟1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動力，定位為成熟居住區(qū)新園組團(tuán)03年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；站南組團(tuán)04年啟動，市政府預(yù)計(jì)08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；03年高新孵化園啟用；大源組團(tuán)05年啟動，新的會展中落成；02年天府軟件園拿地，05年啟用站南組團(tuán)的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。大量品牌開發(fā)商入駐，如和黃、中海、九龍倉等；大源組團(tuán)出讓了少量商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商如中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在08年春節(jié)后掛牌出讓；政府預(yù)計(jì)于08年四五月份搬遷華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計(jì)有6000畝綜合用地性質(zhì)土地劃入大源組團(tuán)政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢2010年，地鐵1號線一期竣工通車，終點(diǎn)站會展中心站地鐵1號線二期工程預(yù)計(jì)2010年動工，2014竣工通車第一部分：項(xiàng)目理解區(qū)位交通配套四至項(xiàng)目所屬天府新城—大源組團(tuán)，“四縱二橫”構(gòu)建完善的區(qū)域交通體系。第一部分：項(xiàng)目理解四縱二橫交通體系：縱向—天府大道、站華路、元華路、紅星路南延線等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。地鐵1號線從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于2010年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強(qiáng)區(qū)域的輻射能力。橫向—通過地區(qū)北側(cè)的三環(huán)路、繞城高速公路，可與邵陽市主要的6條城際高速公路和7個衛(wèi)星城直接相連。同時(shí)內(nèi)部多條橫向交通網(wǎng)絡(luò)體系構(gòu)架了區(qū)域的良好通達(dá)性。本項(xiàng)目大源組團(tuán)天府新城雙流國際機(jī)場繞城高速三環(huán)路火車北站城市核心區(qū)往市中心20分鐘往機(jī)場10分鐘火車南站往南站8分鐘往北站30分鐘區(qū)位交通配套四至項(xiàng)目臨近元華路，現(xiàn)區(qū)域未成熟，交通不便；規(guī)劃較好、起點(diǎn)高，未來兩年內(nèi)交通順暢。第一部分：項(xiàng)目理解地鐵一號線紅星路南延線站華路成雅高速三環(huán)路繞城高速天府大道世紀(jì)城府河站801公交站點(diǎn)本項(xiàng)目本項(xiàng)目與市區(qū)主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。由于天府大道沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。從人流和車流的走向特征上看：華陽居住人群會根據(jù)公交線路選擇路線走向；辦公人群在出城方向會根據(jù)不同的居住區(qū)域選擇不同的主干道進(jìn)入站南組團(tuán)或大源組團(tuán)前驅(qū)后匯聚到天府大道；出城方向也會以天府大道為主，到站南組團(tuán)進(jìn)行分流進(jìn)入城區(qū)。在本項(xiàng)目區(qū)域以存量的待開發(fā)空地為主，區(qū)域氛圍尚未形成，因此大量橫向支路尚未打通，人流量、車流量及公交線路走向仍以天府大道為主。區(qū)位交通配套四至高新國際文化藝術(shù)中心邵陽七中邵陽七中玉林中學(xué)美視國際學(xué)校市一醫(yī)院華西婦兒國際醫(yī)院歌劇院高爾夫主題公園休閑體育公園鉑仕紫荊電影院城南大型購物中心伊藤洋華堂本項(xiàng)目第一部分：項(xiàng)目理解項(xiàng)目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實(shí)。國際城南：城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會展、國際軟件及服務(wù)外包基地、五星級酒店群等十個國際化平臺。宜居城南：國際時(shí)尚建筑群、10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館、中央體育公園、高爾夫球場、城南國際購物商圈、奧特萊斯品牌購物街、中航時(shí)尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、伊藤洋華堂SHOPPINGMALL等。區(qū)位交通配套四至第一部分：項(xiàng)目理解項(xiàng)目內(nèi)有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保利品牌強(qiáng)勢入駐，未來前景看好。ABC伊藤伊藤盛源置業(yè)100畝市政公園元華路拓新西三街工廠榮華南路01020304060701/A地塊北臨待開發(fā)空地02/A地塊東北臨伊藤04/B地塊東臨工廠規(guī)劃路0505/B地塊南臨在建項(xiàng)目逸都國際03/A地塊東臨規(guī)劃路06/A地塊北臨待開發(fā)空地07/項(xiàng)目中間為河道即未來施政公園本項(xiàng)目分為A/B/C三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。周邊以儲備的待開發(fā)空地為主，東臨廠房對項(xiàng)目有一定影響；區(qū)域整體可塑性極強(qiáng)，保利品牌的進(jìn)駐，將對區(qū)域的定性和定向發(fā)展起到標(biāo)桿作用。配合周邊以伊藤為代表的大型商業(yè)綜合體及市政公園景觀配套跟進(jìn)將大力提升地塊的綜合價(jià)值。區(qū)位交通配套四至第一部分項(xiàng)目理解小結(jié)1、項(xiàng)目位于邵陽未來的新中心，發(fā)展?jié)摿薮螅?、交通的飛速發(fā)展必將帶來區(qū)位的進(jìn)一步成熟和騰飛；3、項(xiàng)目周邊配套完善且逐步成熟，為國際級高端居住區(qū)；4、項(xiàng)目自身景觀資源優(yōu)勢相對明顯，適合打造成生態(tài)宜居大盤。第二部分市場分析M1與M2的差距縮小，顯示流動性較為充裕，且更多進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺額外刺激政策；結(jié)合目前逐步企穩(wěn)的走勢來看，決策者考慮到經(jīng)濟(jì)反彈的基礎(chǔ)未必穩(wěn)固，短期內(nèi)亦不大可能出臺針對信貸和流動性的調(diào)控措施：因此將進(jìn)入政策“真空期”；2009年上半年央行放貸超過6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。這些新釋放的流動性如水般漫過資本市場，推高了股價(jià)，挽救了樓市，但是也反復(fù)地強(qiáng)化了投資者的通脹預(yù)期；上半年，中長期來看，全球?qū)捤韶泿耪吆透邆鶆?wù)將抬高未通脹壓力，推升大宗商品和資源價(jià)格，目前現(xiàn)金過剩難為王，債券已過頂部，資產(chǎn)價(jià)格和資源更具吸引力；年底，溫總理定調(diào)明年經(jīng)濟(jì)格調(diào)：繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。二手房交易免稅時(shí)間由兩年調(diào)整回五年。經(jīng)濟(jì)最困難時(shí)期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟(jì)宏觀面不會大起大落。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案邵陽市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)3901億元人民幣，與西南區(qū)域其他省會城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距日益拉大。2008年人均GDP接近4000美元。按照國際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長和城市快速城市化的階段。邵陽經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長速度以及人均GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟(jì)中心。邵陽是中國西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟(jì)增長和城市化的高速發(fā)展期第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案邵陽是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通樞紐，在西部地區(qū)已具有明顯的比較優(yōu)勢第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案邵陽GDP增速近四年保持在15%以上，刺激了住宅投資增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大商機(jī)。2008年受到地震以及全球金融危機(jī)的影響，邵陽市GDP增量大幅度減小，2009年國家財(cái)政、貨幣政策的支持下，經(jīng)濟(jì)總量得以發(fā)展提升，前三季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增7.7%，其中第三季度增長8.9%。邵陽市主要以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，2009年上半年第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到950.6億元，同比上年增長17.4%。第三產(chǎn)業(yè)增加值887億元，同比增長12.5%。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)0.058：0.49：0.45。其中工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。邵陽GDP增速近四年保持在15%以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展快速第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案拉動—平抑07-09年，房地產(chǎn)政策環(huán)境經(jīng)歷了“打壓”→“拉動”→“平抑”的過程。打壓拉動—平抑第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案09年以來，一方面供應(yīng)量萎縮；另一方面量價(jià)齊升，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇和上升勢頭第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案未來4年內(nèi)，城南區(qū)域競爭項(xiàng)目供給將在1180萬㎡以上，供過于求的潛在矛盾很大，競爭將十分激烈。1、2008-2009年區(qū)域已面市樓盤超過40個左右，即將面市樓盤10個以上，可開發(fā)總量約4000-5000萬㎡；2、2008年實(shí)際上市供給規(guī)模204.18萬㎡,已售面積約70.03萬平方米,存量房余134.15萬方；3、預(yù)計(jì)09年新增供給157.26萬方以上,合計(jì)約391.41萬平方米以上。（城南區(qū)域界定：三環(huán)—麓山達(dá)到，沿天府大道、站華路、元華路兩側(cè)）未來供應(yīng)充足，競爭形勢嚴(yán)峻老城南板塊傳統(tǒng)核心高尚居住區(qū)站南板塊國際城南中央政務(wù)區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國際城南中央生活區(qū)、商務(wù)區(qū)華陽板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)在城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分中，老城南板塊逐漸淡出區(qū)域競爭舞臺，未來城南競爭主要集中于三環(huán)外，并形成新的競爭格局。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案城南是品繩牌開發(fā)商扁云集之地睛，并隨著網(wǎng)其外向發(fā)瀉展，再次派匯聚天府第新城。從品牌開址發(fā)商在建靠項(xiàng)目的分東布中可以老看出，5侮0%以上瓦的項(xiàng)目都炭集中在城殿南區(qū)域，怒城南區(qū)域映除了有政礎(chǔ)府著力的反打造、區(qū)評域完整規(guī)揭劃及交通姓狀況的改融進(jìn)，品牌得開發(fā)商們炭對城南區(qū)孟域未來的側(cè)發(fā)展也充枯滿了信心灣，這一現(xiàn)深象也表明矮城南正逐它漸向“國通際化”方惡向靠攏，凝其區(qū)域的左發(fā)展?jié)摿δ薮?。北南西東中海名城中海格林威治城01’03’05’07’09’01’01’01’03’03’03’05’05’05’07’07’07’09’09’09’市中心中海國際社區(qū)中海龍灣半島中海蘭庭中海常春藤花園中海城南1號中海翠屏灣12346781125134567891011910萬科城市花園萬科金色家園萬科雙水岸1214萬科金域藍(lán)灣13萬科金色海蓉14萬科金域西嶺1315萬科魅力之城1513萬科朗潤園1617萬科加洲灣1718181920華潤翡翠城華潤二十四城華潤鳳凰城192021212223242526龍湖晶藍(lán)半島龍湖翠微清波龍湖三千里龍湖三千城龍湖弗萊明戈龍湖長橋郡222324252627新鴻基.悅城2728南城都匯彩疊園282930293031疊翠峰萬景峰313233時(shí)代晶科33從此模型中可以很清晰的看出，從2007年以后，品牌開發(fā)商選擇城南及南延線區(qū)域占據(jù)相當(dāng)大的比重。32一線品牌開發(fā)商已建及在建項(xiàng)目時(shí)間排布邵陽市品牌開發(fā)商項(xiàng)目分布圖注：此分布未含待建項(xiàng)目。第二部分疤：市場分面析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政肅策邵陽樓離市區(qū)域市招場典型個太案區(qū)域竟盤供需分析高新南津區(qū)目前棒面市住金宅樓盤畏14個鐮，含本兩項(xiàng)目在易明年上肢市至少提5個；角已面市劈燕項(xiàng)目合判計(jì)約7搶70萬錦平米，珍368地39套抗；在售戰(zhàn)房源銷塊售率約爪65.墓7%，把每個樓港盤月均康銷售5右2套；荷余下房沖源至少班有26毫0萬平蕩米，約名1.3評萬套。第二部挨分：市聽場分析宏觀經(jīng)偽濟(jì)宏觀政箭策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案第二部飄分：市洗場分析宏觀經(jīng)蒙濟(jì)宏觀政善策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案城南代槍表項(xiàng)目振3季度霜的成交氣均價(jià)主附要集中棋在60漢00元稀/平米似左右，果到9.畏10月梯份各項(xiàng)赤目均價(jià)押都有較潑大幅度享的增長閃，增長釣幅度從貪8%到浙20%竄不等；在價(jià)格拍上漲的完同時(shí)，禮銷量也伴跟著的塌上漲，妹量價(jià)齊鍬升的態(tài)對勢在1醋0月份榨表現(xiàn)的早尤為明筑顯。城南樓聯(lián)市20通09年挪大勢向編好、量漂價(jià)齊升共。目前區(qū)域莖在售項(xiàng)目阿在售存量跨共408害9套，按晃照近期去獵化速度計(jì)束算，剩余皇已推未售各物業(yè)去化物周期在6扛月左右。頁09年1掩2月-1察0年3月柴，市場競洋爭主要來納自各項(xiàng)目否已推庫存恨的去化壓娃力。第二部分皮：市場分溉析宏觀經(jīng)號濟(jì)宏觀政趟策邵陽樓余市區(qū)域市耕場典型個案區(qū)域在虜售項(xiàng)目寶多為市滅場一線歌品牌，邀下階段砍在售項(xiàng)盤目的整鎮(zhèn)盤存量魚共98漂35套客，存量翠較大，諸根據(jù)整惑盤去化奪數(shù)據(jù)計(jì)繡算，剩貧余去化御周期共鬼17.拒5個月襪。現(xiàn)期訓(xùn)市場較口高強(qiáng)度玩競爭至南少將延言續(xù)至2腐011短年3月緞。第二部枯分：市過場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓副市區(qū)域市怪場典型個案高端豪宅淡項(xiàng)目面積竄段集中1室70㎡以究上的單價(jià)肌過萬項(xiàng)目巾、第二梯勤隊(duì)主要面鐵積段集中隨于130秋-150對㎡的中高隆端項(xiàng)目，替第三梯隊(duì)扣主要面積事段集中于兼110-串130㎡云項(xiàng)目，第組四梯隊(duì)主償要面積段獸集中于1妙10以下霧。第二部分棗：市場分顆析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政陸策邵陽樓市區(qū)域市封場典型個夾案依據(jù)對城泳南的認(rèn)知靜分析，面刮對新城南澆逐漸崛起掙和競爭的聚不斷加劇俱，有必要環(huán)對新城南仇區(qū)域的競涌爭格局做跑一個新的夜劃分和認(rèn)薯知本案所暗處未來勒的核心陽城市核記心位置垮和良好佳的資源磨配套，檔以及市錦場占位括環(huán)境，鐮決定了覽本案處潮于區(qū)域莊競爭格授局中的超第二集村群。第二部號分：市它場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政升策邵陽樓市區(qū)域市結(jié)場典型個案大源組團(tuán)射暢銷戶型半集中于1臥10-1少50㎡套萍三，總價(jià)拆約在80想-120羊萬之間。區(qū)域在伐售項(xiàng)目墊去化最疤快的是奶110駁-15夾0㎡左紙右的套往二、套張三戶型從供應(yīng)求量來看范，目前覺區(qū)域供離應(yīng)最多睡的是中送海蘭庭洞的實(shí)得防90-泡110裝㎡的兩判房、小忍三房中海蘭庭斑套二體量槽過大，降聚低了樓盤略品質(zhì)備注：中海蘭庭按實(shí)得面積計(jì)入分析第二部分前：市場分腹析宏觀經(jīng)菊濟(jì)宏觀政熊策邵陽樓種市區(qū)域市揉場典型個案201促0年片肌區(qū)內(nèi)將駱是80含-90燈㎡為主碰力的中站小面積調(diào)段產(chǎn)品竊集中推費(fèi)售期，箱在售項(xiàng)第目開發(fā)榆存量達(dá)缸40-飾50萬抬方左右鹿，競爭未激烈；擱而大面步積產(chǎn)品呈競爭相轟對緩和首。2009紹年2010需年201煮1年2012慶年中海蘭庭率二期，中內(nèi)小戶型，獅9萬方華潤鳳殲凰城二烤期，中押小戶型億，23拒萬方華府西苑劉，主力中中小戶型，仿15萬方第二部層分：市面場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政究策邵陽樓市區(qū)域市景場典型個諷案復(fù)地地塊規(guī)模95.8畝容積率3.6總建面23萬方建發(fā)地塊規(guī)模68.6畝容積率3.42總建面15.6萬方高新置業(yè)地塊規(guī)模46.3畝容積率3.6總建面11.1萬方金瑞泰地塊規(guī)模73.9畝容積率6.0總建面55萬方本案嘉里地塊規(guī)模126畝容積率4.2總建面60萬方區(qū)域目前蓄已成交未泄開發(fā)土地江達(dá)400青多畝，未殃來3-5租年內(nèi)可提患供的總供先應(yīng)量達(dá)1島60萬方溜以上，潛塘在供應(yīng)很脖大，高端很項(xiàng)目云集側(cè)。未來3-螞5年內(nèi)新曲增供應(yīng)量輩將達(dá)到1鄙64萬方從各潛在姐供應(yīng)的露房誠面地價(jià)來?？?，區(qū)域敗高端項(xiàng)目亞將更加集延中第二部兔分：市吧場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓矩市區(qū)域市康場典型個佳案3環(huán)-謊繞城：繞城-華奮陽中海城南如一號、譽(yù)注峰華潤鳳剖凰城、互中海蘭女庭高層代悠表樓盤嫩：別墅代藥表樓盤朵：麓山國帖際社區(qū)代表樓蔑盤選取史原則：品牌開發(fā)烤商項(xiàng)目，吉品質(zhì)良好瘦，在所處化區(qū)域內(nèi)具圍有很大影透響力。項(xiàng)目在溪區(qū)域內(nèi)墳有較好笛代表性全。第二部脊分：市裙場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政暢策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案疊翠峰城南一磨號站南板塊大源板塊華潤.鳳凰城中海.蘭庭麓山國際即社區(qū)譽(yù)峰華陽板塊本項(xiàng)目城南板淡塊該項(xiàng)目的互房源面積歐偏大，主絮力房源為澆120-副148平言米以上的荒套三。寬溝舒的戶型浮面積設(shè)計(jì)南對改善型系客群有很修大的吸引聰力。戶型面積宏去化情況華潤·永鳳凰城還——主攻力戶型邊以14揚(yáng)5左右龍的2梯役4戶再義改產(chǎn)品湖為主第二部分稈：市場分累析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政爬策邵陽樓市區(qū)域市場典型個蠶案該項(xiàng)目作架為中海城土南的系列印產(chǎn)品，擁庸有較高的策品牌知名秘度，主力材戶型10理0平米以尋下，通過延大面積贈左送和可變啦空間等手塑段提高性澡價(jià)比，實(shí)甘現(xiàn)項(xiàng)目的仁熱銷。中?！ねm庭—爽—通過大面陣積的贈送菌實(shí)現(xiàn)建筑藍(lán)面積在1辰00以下新的首置和熟首改產(chǎn)品紐奉為主戶型面贊積去化繭情況第二部剩分：市構(gòu)場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政您策邵陽樓濱市區(qū)域市移場典型個案該項(xiàng)目帶凡6000維元精裝，樓在廣州譽(yù)懶峰基礎(chǔ)上哄，升級打口造出頂級帥豪宅體系簡，是未來庸邵陽最具豬代表性高種端豪宅項(xiàng)逢目之一；脈首期推出綁180套濫，成交1或60套，巾項(xiàng)目取得醫(yī)較大成功見。譽(yù)峰以舒適披型大面椅積、高消標(biāo)準(zhǔn)裝斤修、較均強(qiáng)商業(yè)甜配套以溉及較寬嘴樓間距磁打造邵瘦陽頂級信豪宅。戶型面史積去化起情況第二部撐分：市移場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市雖場典型個案2棟1棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟14棟15棟入口會所N：一批次推售：后期推售10號地D中海城南擇一號中海城篇南高端栽項(xiàng)目，毛產(chǎn)品跨梯度較大醫(yī)，從低刷端到高滿端均有倘，不純紹粹，銷過售一般現(xiàn)。戶型面積盞去化情況第二部分挖：市場分械析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個案麓山國際麓山國情際09距年貨量針充足，英銷售額迷占邵陽紋前三位拋，別墅邊等高端啦產(chǎn)品價(jià)吧格較高萍，在城筒南需求跌較旺盛希。第二部止分：市暈場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策邵陽樓市區(qū)域市場典型個匹案從推貨但上看：襲2009年上濱半年麓山含銷售樓王猜組團(tuán)黑鉆數(shù)山莊和獨(dú)類棟組團(tuán)香遣怡林，下峰半年主要豪推疊拼組訪團(tuán)圣芭芭荒拉和獨(dú)棟黃組團(tuán)黑鷹耗山莊；仍替有3-4饅個獨(dú)棟組足團(tuán)未推出班市場，預(yù)查計(jì)將于2爆010年幟陸續(xù)面世嫁，而其西被面300匙0畝的麓殃湖項(xiàng)目也權(quán)將建成另弱一個高端餡別墅項(xiàng)目眾，為邵陽鍛別墅標(biāo)桿只項(xiàng)目。第三部分扎市場送分析小結(jié)1、宏漫觀經(jīng)濟(jì)祖總體趨棟穩(wěn)，總吵體不會炎出現(xiàn)大泛起大落哄，有利公大盤運(yùn)陳作；2、藏09年斃城南市暗場基本段處于量熟價(jià)齊升校的向好辛市場態(tài)炒勢；3、區(qū)域辭具備較好塑的改善類元產(chǎn)品的消扶化能力，茂站南組團(tuán)滿和大源組生團(tuán)舒居改就善類特質(zhì)屯明顯；4、區(qū)域蜘存量供應(yīng)紅和潛在供痕給都很大斧，且品牌軌開發(fā)商云慣集，競爭驚也將非常于激烈，中蔑庸難出頭，必須撫尋找細(xì)分剃市場和差哭異化；5、高層穗高端市場螞尚處于成杯長階段，蹄尚需培育鋸，同時(shí)要令控制面積燭和總價(jià)；6、別合墅市場蠅基本處肆于空缺肅狀態(tài)，谷保利擁織有公園撿河景資突源優(yōu)勢抖，可以凈考慮打炸造別墅喇。第三部猜分原客戶分罩析中海蘭砌庭華潤鳳包凰城2期華潤鳳掀凰城3期華潤鳳凰彈城1期嘉里嘉里嘉里建發(fā)鷺慢州金瑞泰（伊藤）華府西苑200畝弄市政公園復(fù)地商肝業(yè)廣場地塊1地塊2地塊3100練畝公園逸都國際工業(yè)廠房第三部傷分：客害戶分析臨近項(xiàng)護(hù)目客戶柿分析考慮到區(qū)冬域、交通柿、配套發(fā)妖展商品牌灘以及項(xiàng)目購規(guī)模接近弊度高，選待取中海蘭亭和華潤鳳凰雁城客戶進(jìn)行硬詳細(xì)分析書。本項(xiàng)目未來競爭姜項(xiàng)目現(xiàn)有競軋爭項(xiàng)目臨近配套辣設(shè)施潛在客暴戶訪談渾分析第三部木分：客罵戶分析臨近項(xiàng)蛋目客戶香分析兩口之家一人獨(dú)居夫妻二撐人、有肌子女（服未成年爸）中老年睡夫婦、引子女成隨年（成陶年）三代同么堂10%20%30%40%從客戶家娘庭結(jié)構(gòu)上初看中海蘭捉庭的客麻戶主要譜集中在兩口之家嫂和夫妻二侮人有子女糊（未成年點(diǎn)）兩類客戶模，占到總撿比例的62％；華潤鳳凰城客戶則以夫妻二爪人有子歸女（未疤成年）歌和中老膠年夫婦客戶為主并，占到總涉比例的67%。從客戶年迎齡特征上殼看兩個項(xiàng)目濾的客戶年論齡跨度均灶較大，2平8-55參歲都有一氧定量；35歲以證下年輕客臺戶更趨向縣于選擇中畝海蘭庭。50%28-剖35歲36-4山5歲46-5窗5歲55歲撤以上10%20%30%40%50%1%左尸右27%左慨右35%袍左右24%屠左右18%左屯右0.5體%左右16%帶左右41%陵左右19%雜左右18.收5%左釣右22%左背右16%會左右29%左楚右23%洲左右18%左歷右26%左疤右24%晃左右13%左演右家庭結(jié)構(gòu)年齡特征華潤鳳凰城中海蘭庭28歲估以下15%左郵右4%左右潛在客赤戶訪談礦分析第三部任分：客壘戶分析臨近項(xiàng)目慰客戶分析個體/財(cái)自由職蝕業(yè)者政府部辰門/事字業(yè)單位糖/部隊(duì)私營企吩業(yè)/民瓦營企業(yè)外資企業(yè)國有企匯業(yè)10%20%30%40%50%38%左墳右10%惡左右12%仆左右27%母左右14%左生右36%左奧右9%左右11%朵左右26%振左右17%寬左右置業(yè)次數(shù)二次置騎業(yè)首次置業(yè)多次置踢業(yè)10%20%30%40%50%從客戶置掀業(yè)次數(shù)上屢看中海蘭挎庭與華貿(mào)潤鳳凰害城項(xiàng)目信主要為二次及抗多次置伙業(yè)為主金，其中鳳案凰城二復(fù)次及多攤次置業(yè)茫的客戶損所占比磨例相對覆較大；拴而中海蘭庭貼由于項(xiàng)目線產(chǎn)品設(shè)計(jì)座及面向的沫客戶群體嫩與鳳凰城視有一定區(qū)蜘別，首次狂置業(yè)的客鞋戶相對較逐多。35%左繞右21%查左右40%左雨右42%左租右25%左岸右37%左唐右職業(yè)特?cái)[征從客戶滑職業(yè)特牲征上看中海蘭判庭與華潤房誠鳳凰城齡客戶相算似度極亭大，客臥戶職業(yè)衰主要集滔中于“政府部屋門/事烏業(yè)單位雅/部隊(duì)”平均占休比37%純左右；“外資企業(yè)”平均肌占比2授6.5分%左右射；“國有企業(yè)”平均占癢比15.其5%左右吉。華潤鳳凰城中海蘭庭潛在客葵戶訪談膊分析中海蘭庭嶺與華潤鳳殊凰城項(xiàng)目擾客戶特征智總結(jié)：客戶家昌庭結(jié)構(gòu)舞上，客戶以兩口之家災(zāi)、夫妻二盤人有子女奇（未成年液）和中老緞年夫婦為主?？蛻裟昊椠g特征陵上，兩個項(xiàng)目咱的客戶年都齡主要在崖28歲以就上。客戶職業(yè)爺特征上，主要集腳中于“擇政府部旱門/事佛業(yè)單位喝/部隊(duì)蹦”平均萬占比3轎7%左瞞右；“龍外資企鍋業(yè)”平惜均占比擔(dān)26.得5%左貝右；“臣國有企衰業(yè)”平恥均占比脾15.托5%左艘右?？蛻糁镁葮I(yè)次數(shù)該上，主要為弄二次及多系次置業(yè)。從這些柄客戶特串征可以儲看出，秧兩個項(xiàng)臘目的核心客滋戶購買揉能力在據(jù)中等水康平以上。（會評有依靠釘父母提杏供首付聲的低購決買力客瘡戶，其韻所占比謙例極少足。）購買力高掙中粒低低傘中哲高理性保守保守購買物倘業(yè)檔次繭傾向保守理性超前理性非理性超前年齡：28嘩歲以上家庭結(jié)煙構(gòu)：兩口之宏家、夫妻竄二人有子奮女（未成衡年）和中男老年夫婦職業(yè)特俘征：政府部數(shù)門/事業(yè)尺單位/部煤隊(duì)、外資福企業(yè)、國印有企業(yè)為白主置業(yè)次數(shù)：主要為炒二次及多貢次置業(yè)客戶特征域決定客戶飲的購買能鞠力在中等耀水平以上萌。第三部講分：客灑戶分析臨近項(xiàng)失目客戶番分析潛在客平戶訪談處分析我們通忠過網(wǎng)絡(luò)辭對中海且蘭庭的掙10組滿客戶進(jìn)貫行深入脊訪談發(fā)塵現(xiàn)：蘭步庭的客駝戶，他掩們追求品質(zhì)、安全、服務(wù)及信賴感的生活派體驗(yàn)，愿意為勸品質(zhì)生雀活進(jìn)行泰消費(fèi)；但同愈時(shí)他們脖也在價(jià)格敏蕩感型和傳統(tǒng)理性禿型之間，除跟了在追求胡以上之外瓦，還對性價(jià)比所和全面成仙本較為關(guān)口注，他們不牧?xí)^度節(jié)夕儉，但其錯消費(fèi)溢價(jià)渣空間有限其，不會因?yàn)檎阋晃蹲非蟪髾n次而過燈度消費(fèi)。Prof顫iler久價(jià)值觀分堪析模型蘭庭典副型客戶閥描述：簡約型憤價(jià)值區(qū)傳統(tǒng)感性脂價(jià)值區(qū)現(xiàn)代感氣性價(jià)值蠢區(qū)價(jià)格敏宴感區(qū)傳統(tǒng)理辭性價(jià)值愈區(qū)現(xiàn)代理性優(yōu)價(jià)值區(qū)高尚自然簡約激情經(jīng)典安逸活力親切刺激.購樂趣自由自在新潮安全服務(wù)性價(jià)比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效間率展現(xiàn)自我ＲＥ千山萬捐水無線音樂愿彩鈴寫手“我喜歡循變化的空菊間，工作甘常常需要暢我尋找靈書感。中海堤蘭庭剛好稈有可變閣歌樓，正是蹲我和我先延生想要的緣瑞，裝修上愚也可以實(shí)姻現(xiàn)自己的渴想象，而吃且是贈送漲面積，這果面經(jīng)濟(jì)實(shí)要惠的好東策東，怎么鉗不買？”寶寶豬長城證券“本來我仁還看了華假潤鳳凰城總的，銷售輪員那個態(tài)錯度我不太奇滿意，結(jié)翻果選了蘭庭。表面上乒看鳳凰城級和蘭庭價(jià)格差不令多，但實(shí)狐際算下來票還是蘭庭便宜些，模再說，我伏就選小點(diǎn)棚的房子，井以后不住粗了也好投利資啊，哈互哈。”客戶描述丘一：客戶描材述二：（中海蘭勻庭業(yè)主Q底Q群已購碌房客戶）第三部曠分：客掃戶分析臨近項(xiàng)目紛客戶分析潛在客百戶訪談鄙分析鳳凰城典問型客戶描拒述：蘇蘇邵陽電撐視臺編靜輯“鳳凰城掏是華潤的苦高檔項(xiàng)目扣，我在武飾漢就住在羅鳳凰城。旬現(xiàn)在來邵鍛陽了，看球了很多房牲子，還是酬喜歡鳳凰椒城，原因蒜嘛，第一邪，高檔盤追，我比較絹看重品質(zhì)昂；第二，公戶型好；茫第三，小暴區(qū)環(huán)境很紙好。父母丹偶爾會過襖來住，環(huán)悄境更適合蜻他們?！奔兒贗BM戴公司中跨層管理“就在高勇新區(qū)上班固，考慮就撞近買房，做隨便看了辟城南一些黑房子，很丘快選擇了取鳳凰城。朱原因很簡冰單，好幾耗個朋友都聽在這里買猾了房，以棒后可以一塑起耍，另銜外就是從譜朋友那了沾解到華潤昨還不錯。矛”客戶描述郊一：客戶描草述二：Pro宮fil拐er價(jià)誤值觀分邪析模型簡約型價(jià)或值區(qū)傳統(tǒng)感性羅價(jià)值區(qū)現(xiàn)代感府性價(jià)值儉區(qū)價(jià)格敏環(huán)感區(qū)傳統(tǒng)理性微價(jià)值區(qū)現(xiàn)代理參性價(jià)值草區(qū)高尚自然簡約激情經(jīng)典活力親切刺激.認(rèn)樂趣自由自在新潮安全服務(wù)性價(jià)比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效墊率展現(xiàn)自漏我ＲＥ安逸（華潤盆鳳凰城餅業(yè)主Q啄Q群已覽購房客廢戶）我們通過停網(wǎng)絡(luò)對華渠潤鳳凰城豬的10組獨(dú)客戶進(jìn)行叔深入訪談文發(fā)現(xiàn)，鳳鉛凰城的客氧戶以傳統(tǒng)誘理性人群招為主，他揭們同樣追興求品質(zhì)、安全、服務(wù)及信賴感的生活體刮驗(yàn)，愿意為品癥質(zhì)生活進(jìn)秘行消費(fèi)；區(qū)別沿于中海條蘭庭，濫鳳凰城貫的客戶束更傾向果于親切感、更看重小區(qū)稀環(huán)境等外在悅價(jià)值體愈現(xiàn)。第三部畜分：客零戶分析臨近項(xiàng)目陸客戶分析潛在客戶掀訪談分析綜合對淹中海蘭淋庭和華脾潤鳳凰揀城兩個賞項(xiàng)目客蹲戶的價(jià)屯值觀分熱析，找絮尋影響舍客戶購猜買決策壩的共同慣核心價(jià)筆值觀。+中海蘭晝庭客戶撒價(jià)值觀華潤鳳勝凰城客覽戶價(jià)值茶觀客戶核心猜價(jià)值觀客戶核叮心價(jià)值臺觀訴求升點(diǎn)：在核心等價(jià)值訴淹求中，扶最突出夏的是安全、服竭務(wù)、品質(zhì)和信賴；客戶偏貴重于傳統(tǒng)淘理性的價(jià)丘值觀，雖沈然較容易雁接受新鮮銅事物，但具在選擇物潤業(yè)時(shí)會相游對傳統(tǒng)；齡客戶容易叛被品質(zhì)好晴的產(chǎn)品所啦吸引；需拿要?dú)w屬感余，樂于與蛙家人共度行美好時(shí)光禍，家庭觀煌念重；同浪時(shí)追求輕懸松自在的滲生活方式灰，不喜歡辦被強(qiáng)迫?？偟恼f來理，我們的?？蛻羰俏粔赜趥鹘y(tǒng)與們現(xiàn)代之間爸，偏理性惱的一類。高尚自然簡約激情經(jīng)典安逸活力親切刺激.攏樂趣自由自在新潮安全服務(wù)性價(jià)比全面成記本品質(zhì)信賴科技個人效眼率展現(xiàn)自媽我ＲＥ高尚自然簡約激情經(jīng)典活力親切刺激.樂艙趣自由自在新潮安全服務(wù)性價(jià)比全面成信本品質(zhì)信賴科技個人效史率展現(xiàn)自孫我ＲＥ安逸簡約型價(jià)值區(qū)傳統(tǒng)感性價(jià)值區(qū)現(xiàn)代感性價(jià)值區(qū)價(jià)格敏感區(qū)傳統(tǒng)理性價(jià)值區(qū)現(xiàn)代理性價(jià)值區(qū)高尚自然簡約激情經(jīng)典活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務(wù)性價(jià)比全面成本品質(zhì)信賴科技個人效率展現(xiàn)自我ＲＥ安逸第三部分馬：客戶分晌析臨近項(xiàng)目概客戶分析潛在客扯戶訪談洋分析根據(jù)前述搭對客戶核差心價(jià)值觀旱的分析，最可以看出送客戶對產(chǎn)福品的品質(zhì)侵要求較高堤，這就決覺定了客戶籍對于購買粉物業(yè)檔次啦的傾向在中高端物割業(yè)以上；另一勸方面，丟客戶核拖心價(jià)值徐觀中，產(chǎn)傳統(tǒng)和描理性的絨部分又嗚決定了忘客戶購堵買物業(yè)壩檔次的躲傾向會以奢侈德為邊際。購買力理性保守保守購買物狹業(yè)檔次喂傾向保守理性超前理性非理性超前受客戶價(jià)臥值觀中傳塑統(tǒng)和理性臨的部分所不限，決定餃了客戶購所買物業(yè)檔件次的傾向姑會以奢侈稈為邊際。客戶對斜產(chǎn)品品兆質(zhì)的追漿求，決凈定了客睡戶對于敲購買物臭業(yè)檔次創(chuàng)的傾向弦在中高全端物業(yè)迅以上。高漆中沫低低蓋中潤高第三部腫分：客憶戶分析臨近項(xiàng)目稠客戶分析潛在客戶杜訪談分析綜上所述谷，購買本牢項(xiàng)目的客禽戶主要由五類客答戶組成，低購買力鼓的超前消救費(fèi)者（A挎類客戶）渾、中等購希買力的理拼性與超前如消費(fèi)者（血B類客戶干\D類客廈戶）、高猴購買力的證保守與理謝性消費(fèi)者伸（C類客鏟戶\E類摸客戶）。購買力理性保守保守購買物業(yè)梁檔次傾向保守理性超前理性非理性超前客戶特甜征決定異客戶的新購買能侄力在中趕等水平犯以上。受客戶啄價(jià)值觀聰中傳統(tǒng)屆和理性息的部分還所限，端決定了患客戶購梳買物業(yè)昌檔次的箏傾向會嘆以奢侈巾為邊際陵?？蛻魧Ξa(chǎn)行品品質(zhì)的重追求，決恥定了客戶察對于購買谷物業(yè)檔次堵的傾向在緞中高端物綠業(yè)以上。不排除端存在少泛量通過做父母提說供首付躍，或借旦款買房逝而自身坊經(jīng)濟(jì)能飾力不足孤的客戶奮，主要墓集中在搭橙色區(qū)浪域。高花中瓜低低械中梳高ABCDE第三部分亭：客戶分仗析臨近項(xiàng)尺目客戶莖分析潛在客趨戶訪談楊分析B類客伐戶購買能力奮中等，選夢擇一套中煙等物業(yè)對孩他們來說芳仿佛順其籃自然。消費(fèi)對象共的價(jià)值能猴否滿足與罰其相稱的鳳需求是其婆比較看重?cái)[的方面。屬于理性浪消費(fèi)。D類客狡戶購買能力食同樣屬于瘦中等，與樂B類客戶因不同的是澤出于更高題的心理需還要，他們跡選擇購買壇一套檔次緊更高的物帽業(yè)，但不版會過多超訪越自己的直能力范圍期。此時(shí)，消費(fèi)對糟象能否牲給自己備帶來更質(zhì)好的享散受是其量所看重園方面。B類/D懷類客戶客戶描述：第三部分達(dá)：客戶分叮析臨近項(xiàng)目識客戶分析潛在客訓(xùn)戶訪談汁分析C類客戶有較高購闖買能力，組選擇購買蔬中等（偏棚高）物業(yè)稀，屬于保駱守型消費(fèi)鞋。購買一挖套低于自戒己消費(fèi)能滔力的產(chǎn)品寬，基本滿攀足身份，孕不太追求秩通過消費(fèi)難對象體現(xiàn)打自身品味濱或價(jià)值，棍更看重使補(bǔ)用價(jià)值室，以消堵費(fèi)對象梁的使用層價(jià)值作株為購買掠決策的羨主要依界據(jù)。E類客西戶購買能力農(nóng)同樣較高接，理性消賊費(fèi)但對檔拉次要求相網(wǎng)對高。選臘擇價(jià)格與成物業(yè)價(jià)值勻?qū)Φ鹊漠a(chǎn)瞎品，被品布牌吸引，央仍以產(chǎn)品的班使用價(jià)值頓作為重要凍衡量點(diǎn)，先不會一味原追求過高盆檔次。C類/皇E類客血戶客戶描伯述：第三部分鉤：客戶分豬析臨近項(xiàng)測目客戶鄰分析潛在客戶經(jīng)訪談分析A類客顆戶購買能力笛有限、但塌希望購買姐檔次及使旱用價(jià)值較海高的產(chǎn)品翁。對他們享而言，雖仗然自身的財(cái)備力有限，寫但是消費(fèi)斗對象的價(jià)起值才是其陸在購買物懇業(yè)時(shí)看重座方面。可能目價(jià)前的購買敬能力沒有潔達(dá)到購買漿中高檔物號業(yè)的水平暴，但其對威今后自身張發(fā)展的預(yù)浩期較好，笛促使其在朗現(xiàn)階段缺截乏同等購步買力的情翼況下購買磨中等物業(yè)衰。屬于超壩前型消費(fèi)因。A類客配戶客戶描述：第三部剩分：客識戶分析臨近項(xiàng)目注客戶分析潛在客戶蚊訪談分析針對中海湯蘭庭和華浴潤鳳凰城犯兩個項(xiàng)目言客戶的深釋入調(diào)查，碗我們發(fā)現(xiàn)客，從客戶閣來源上看披，中海蘭借庭、華潤苗鳳凰城兩留個項(xiàng)目的幣客戶主要只分為以下搞三大類：工作不在烤城南三環(huán)秩外區(qū)域，格以居住為集主要目的睛（投資性跌居?。┑臍さ鼐壭钥妥謶艉蜕坳柼K其他區(qū)域潛客戶。在南部擋新區(qū)企充業(yè)工作錯或創(chuàng)業(yè)潑，就近限買房作童為居所圣的客戶猛。以純投資賓為主，包育括邵陽本披土投資者榜，品牌追跪隨型投資榨者及其他動投資型客盤戶。注：1）一、二呼類客戶惜部分兼廳有投資追目的，收但與第填三類客糧戶有本礙質(zhì)區(qū)別濕。2）“菜新邵陽遵人”是指畢業(yè)稿后留在邵蠢陽的外地筒人和外來估并長期工痛作生活于脖此的人群句。第一類：毯居家決定逆型第二類華：事業(yè)管決定型第三類：跟投資決定栽型第三部分匙：客戶分睛析臨近項(xiàng)目喊客戶分析潛在客戶斯訪談分析中海蘭與庭、華災(zāi)潤鳳凰究城與本震項(xiàng)目在級區(qū)位、饅品牌開囑發(fā)商、墳中高端丹產(chǎn)品定縣位等方擇面相似義度極高閱，且這舌些因素柏也是判斷客戶插來源的主掏要依據(jù)。故此夏，我們煮將本項(xiàng)監(jiān)目的客逐戶類型續(xù)同樣分濕為這三圾種類型貴。另本項(xiàng)目拆在推售時(shí)貴間、具體筍產(chǎn)品設(shè)計(jì)占等方面與巨中海蘭庭幼、華潤鳳獨(dú)凰城項(xiàng)目沙存在差異最，因此，堵綜合考慮于后，給出糧本項(xiàng)目三幫類客戶的骨一個初步掃預(yù)估比例特。第三部分免：客戶分弟析臨近項(xiàng)坊目客戶艷分析潛在客誓戶訪談洞分析我們認(rèn)為秋任何客戶沖定位只有邊從定性、鳴定量兩個照方面綜合偶考慮，才幕是更為科園學(xué)、準(zhǔn)確充的的方法杏。因此為弱了更加量澡化的模擬藝出本項(xiàng)目估的客戶，尸通過定性買與定量結(jié)擋合考慮，日具體比例欄分配計(jì)算喚如下表所孝示：兩種分藍(lán)類指標(biāo)牧相矛盾銹、不會點(diǎn)存在的涼客戶。第三部分?。嚎蛻舴掷饰雠R近項(xiàng)康目客戶棉分析潛在客戶闊訪談分析按百分比別對客戶重鎖要性進(jìn)行晚分來：核心客戶圍（7%以俊上）重要客圍戶（4逮-7%?。┐我蛠y戶（2奧-4%癥）游離客羊戶（1亡-2%緒）備注：凱“外地慣客戶”裝包含在咸邵陽工厘作的非霸本地戶謙口的客潛戶。第三部分陸：客戶分詞析臨近項(xiàng)目位客戶分析潛在客宋戶訪談簡分析核心客木戶群重要客爆戶群游離客免戶群次要客戶流群居家決定晚型：居家決定嫁型：事業(yè)決淹定型：事業(yè)決驚定型：居家決澆定性：事業(yè)決賽定型：（注：喝其中百鏡分比為央根據(jù)市歷場調(diào)研伸情況的兇模擬計(jì)燭算參考苦值，用顯于指導(dǎo)糖產(chǎn)品定焦位，實(shí)閘際銷售鼻過程中炒由于各趨種原因凳會存在亞一定出覺入。）43.9護(hù)8%31.5匆8%7.56洋%7.5搬3%注：根據(jù)疊之前分析香，本項(xiàng)目濾前期客戶臘將會出現(xiàn)大量以蛇居住兼彈投資為月主的群介體，此處客醫(yī)群定位僅動從居住心竊態(tài)上進(jìn)行辮劃分。邵陽本地叉人：B類7疤.85%D類清7.0號9%外地人巨：B類哲11.腦11%C類丘7.89六%D類并10.0小4%城南地緣板客戶：B類6咳.21%C類貴4.4饑0%D類男5.6打1%邵陽本號地人：C類5玩.57%E類姐4.0創(chuàng)5%外地人哪：E類5鐵.74%看好城南得發(fā)展的邵但陽人：B類冤2.2躺9%D類蒸2.0鄰7%城南地理緣客戶私：E類3中.20%看好城遇南發(fā)展頌的邵陽吹人：C類籮1.6贈2%E類部1.1宴8%新邵陽人盤：B類響1.3迎1%D類1太.18%外地人：A類1賄.08%外籍人訓(xùn)士：C類1弦.16%第三部分寇：客戶分海析臨近項(xiàng)目粥客戶分析潛在客戶法訪談分析訪談對爐象：肖奧先生身份：贊吉利4盟S店老史板03年個住在棕讀南小區(qū)盼，后來醋在麓山意國際社溜區(qū)購買朱了別墅遙，便搬粒了過去音。住了島一段時(shí)話間后發(fā)進(jìn)現(xiàn)由于洪離市中臭心比較掃遠(yuǎn)，所赤以造成惰了一些消不便，蹈常有急舉事要辦息時(shí)，往反返比較蟻麻煩，含同時(shí)也全對一些躲社會交混際造成擁影響。矛最近一馳直想搬槍回城南獲來住。十分看腿好城南哈新城的憲發(fā)展，羽房產(chǎn)的鑄增值空鑒間很大閑。希望能美夠在城堅(jiān)南買一駕套城市戶別墅，傍擁有很終大的別初墅花園搖，可能箱常常在岸那里坐冶著曬曬棉太陽、命看看書倡，另外熱還可以牛滿足自哲己種花乖的興趣漂。關(guān)鍵詞水：交通壓便捷、典區(qū)位價(jià)括值、增若值空間贈、別墅炊花園第三部分綢：客戶分巧析臨近項(xiàng)目鑼客戶分析潛在客戶淺訪談分析訪談對象攻：黃小姐身份：藥例店老板臥室空間垂一定要比窮較大，帶貼有獨(dú)立的印衣帽間，旺用來放我找很多的衣絡(luò)物。要帶有尿入戶花璃園，這臟樣讓樓逼棟之間蹄顯得更蹈加開闊帽。關(guān)鍵詞：宿臥室空間刑、入戶花旋園第三部分友：客戶分引析臨近項(xiàng)目?？蛻舴治鰸撛诳椭閼粼L談風(fēng)分析訪談對濾象：謝休小姐身份：費(fèi)華潤銷醬售人員中海蘭庭望大面積的頸功能贈送竊戶型，十卵分吸引客識戶，這種諸產(chǎn)品銷售榜速度比我波們快。客戶十飄分關(guān)注亮功能空場間的贈怎送。110-姿120的徐套三，加亮上贈送后華140-底150左遵右的空間揉十分受客箏戶歡迎。關(guān)鍵詞：仁功能贈送調(diào)、140共-150拍平方米左葛右第三部盜分：客低戶分析臨近項(xiàng)目丙客戶分析潛在客效戶訪談欣分析訪談對象藥：張小姐身份：襲中國移牛動員工一直不喜族歡錯層的漢陽臺，客板廳走出去午中間有一材個很大的暢柱子，讓脅我感覺十孤分不通透崗，風(fēng)水感帝很低，聽湯朋友說如芝果樓上有佳人丟東西鹿下來，非科常影響心剩情，臟東烤西全部掉遵在這里。很喜歡兼開闊的氧陽臺，怪能夠充鹿分享受董景觀資交源。關(guān)注贈送慚空間面積黎，用比較血低的總價(jià)舉買到大面懷積的住宅吩。關(guān)鍵詞：炊開闊陽臺兆、贈送、肝高性價(jià)比第三部分焰：客戶分局析臨近項(xiàng)目吧客戶分析潛在客戶抬訪談分析訪談對象頃：朱先生身份：國局有投資公撈司經(jīng)理樓與樓之建間的距離逗一定要比利較大。經(jīng)爺常有些樓圍盤的樓間昨距十分小曠，在廚房習(xí)炒菜都可塘以和隔壁敞的聊天，強(qiáng)夸張點(diǎn)說儲，我在這蒼邊看報(bào)紙證的正面，何隔壁的人沃在看背面助。比較看重他居住區(qū)域攻的整體氛低圍，對自抹身的工作構(gòu)發(fā)展具有屑很大的幫繩助。公司很快師要搬到會趕展中心附六近，我也奶很想在那非個區(qū)域買獻(xiàn)套房子。關(guān)鍵詞：豈樓間距、旗區(qū)域氛圍欄、工作取價(jià)向第三部分干：客戶分尚析臨近項(xiàng)皂目客戶卻分析潛在客蜂戶訪談派分析訪談對腥象：孫識先生身份：性清華坊城物業(yè)老繪總告訴你禮：你這蠢個項(xiàng)目華旁邊的首元華路略的來歷仿，它是部指元通劃到華陽托。20焦03年麻我做清揚(yáng)華坊的賣時(shí)候，愛媽媽從晉城北來雷看我，荷坐車就使坐了兩魄個小時(shí)妖，看到詠我就說逢，娃娃呈太可憐封了，待藝在這個氏鄉(xiāng)下地殃方，都令快要哭余了。你碧看看現(xiàn)橡在那個靈地方都聚發(fā)展成爛什么樣悉子了。城南是傍邵陽新鼠的市中駱心，發(fā)幟展速度腰更是快抬得讓人論驚訝。很多人都譜已看到了椒這個區(qū)域鉗現(xiàn)在和將泡來的巨大蘭價(jià)值，已燈打算在這宰里置業(yè)。關(guān)鍵詞口：區(qū)域塞發(fā)展?jié)搸r力、區(qū)腳域價(jià)值第三部分羞：客戶分視析臨近項(xiàng)目芽客戶分析潛在客戶懂訪談分析訪談對象稿：龍先生身份：去航空路口三級市揀場銷售牛員現(xiàn)在南朽苑小區(qū)賊在我們曠這邊放洋盤就特棟別多，游160珍平米的交最多，牙總值1夢40-酷150痰左右，租等回頭愿產(chǎn)權(quán)一宋出來就需可以過屈戶，現(xiàn)繳在已經(jīng)露很多人火交定金幫了。關(guān)鍵詞倘：區(qū)域徑發(fā)展?jié)撋⒘?、區(qū)腹域價(jià)值第三部分蜘：客戶分耀析臨近項(xiàng)目插客戶分析潛在客偶戶訪談桶分析訪談對爬象：袁苦小姐身份：擁VC經(jīng)戲理想買10瞞0萬左右蜻的房子，歸面積大概勁120的后樣子。看重贈送骨空間的面碌積，提高近房子的性損價(jià)比。陽臺喜凈歡比較倆通透的譯，保證滾室內(nèi)的狐通風(fēng)和距園區(qū)景瓜觀的享悔受。關(guān)鍵詞費(fèi)：總價(jià)棕、性價(jià)箏比、陽普臺通透第三部分奸：客戶分仆析臨近項(xiàng)斯目客戶峰分析潛在客六戶訪談練分析訪談對象你：譚先生身份：地鞏產(chǎn)策劃總前監(jiān)我很喜濫歡運(yùn)動煉，但健六身房都仆是室內(nèi)畢的，空烤氣不流底通，并餅且久了栽還會有疼怪味道咽，一直露想有一團(tuán)個很開造闊，綠話化很好桑的地方衫用來運(yùn)搞動，但洗現(xiàn)在市推區(qū)內(nèi)都簡沒有。蝕公園又維經(jīng)常顯脊得比較川雜亂。很喜歡以牧前南邊的謝那個南草行坪，每到首周末遇到迫好天氣都久會去好好股活動一下享，交通便貌利，環(huán)境諷非常好，頂經(jīng)常也喜吸歡在那里勁接待外地株來的朋友溜。關(guān)鍵詞：糖開闊綠地元、環(huán)境良析好、交通跡便利第三部扒分：客蕉戶分析臨近項(xiàng)涼目客戶殼分析潛在客碼戶訪談掉分析自住超上過半數(shù)你，但伴據(jù)隨區(qū)域蘭巨大的蘇發(fā)展?jié)撠毩?，投剛資比例礙亦高達(dá)膚近40葉％。第三部烈分：客完戶分析臨近項(xiàng)目袍客戶分析潛在客戶客訪談分析三房需爆求是最斯為旺盛癥。110-130㎡為需嬸求最為旺丸盛面積區(qū)乒間，其次傍則是90－110㎡，次之1神30-1信40㎡。100－12輪0是總恨價(jià)承受鉤最為集良中的區(qū)委域，占識到52%的厘比例。本科及冰以上占桃到90拌％的比默例，大吹都具有訴良好的積教育背怒景。第三部掀分：客解戶分析臨近項(xiàng)嫌目客戶梳分析潛在客鋒戶訪談罪分析此次訪熱談中，躍年齡結(jié)校構(gòu)上，怒30－清40歲豎的比例稱最高。地緣性壁客戶較縮慧強(qiáng)，6立0%以勸上客戶留來自城候南。大部分嗚客戶為苗三口之穗家第三部配分：客運(yùn)戶分析臨近項(xiàng)目悉客戶分析潛在客戶陡訪談分析郊游排澆在周末滴休閑活蜘動比例掉的第一澇位，運(yùn)踩動類僅低排第三俊。潛在客戶偏中，企業(yè)掘中的中高位層管理比好重最大。次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城東、城西和城中客戶：城南的發(fā)展和高端生活品質(zhì)已經(jīng)得到了邵陽廣大消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可，已有越來越多的其他區(qū)域客戶向城南挺進(jìn)；華陽片區(qū)實(shí)力型原住居民大城南客戶群國際城南發(fā)展帶來的大量商務(wù)、辦公驅(qū)動型實(shí)力群體城南入駐企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)人群城南入駐企業(yè)中高層管理人群城南政府、企事業(yè)單位的中高層干部核心客戶群認(rèn)同城南發(fā)展的投資型客戶城南巨大的發(fā)展前景已經(jīng)得到很好的展現(xiàn)，對投資客戶將是很好的投資選擇；邵陽其他區(qū)域內(nèi)的客戶以及四川二級城市客戶次要客戶群第三部坡分：客珍戶分析臨近項(xiàng)訪目客戶交分析潛在客戶聲訪談分析第四部分僵市夢場定位第四部住分：市稻場定位產(chǎn)品定位形象定位公園規(guī)休劃商業(yè)規(guī)在劃項(xiàng)目具璃體經(jīng)濟(jì)諒技術(shù)數(shù)允據(jù)三地塊穿圍繞公鈔園，雖筍被分割抄，但整物體舒適救性較強(qiáng)度，適合姥統(tǒng)一規(guī)幣劃，全抓盤布局瓦產(chǎn)品。A地塊B地塊C地塊從得分燭結(jié)果看滔，本項(xiàng)明目C地愛塊為一褲級地塊裝；B地陽塊為二稈級地塊較；A地走塊為三怎級地塊須。通過對本損項(xiàng)目三塊歡獨(dú)立地塊風(fēng)進(jìn)行綜合講性指標(biāo)打吧分，判定規(guī)地塊等級段，以根據(jù)護(hù)等級進(jìn)行鎮(zhèn)產(chǎn)品的配充比，以保滴證實(shí)現(xiàn)地?zé)龎K價(jià)值的階最大化。第四部分渡：市場定震位產(chǎn)品定亭位形象定位公園規(guī)摔劃商業(yè)規(guī)劃選擇高層忙+別墅的為產(chǎn)品定位搭，能夠提證升項(xiàng)目檔聚次，促進(jìn)螺項(xiàng)目快銷征。第四部分較：市場定業(yè)位產(chǎn)品定無位形象定范位公園規(guī)庸劃商業(yè)規(guī)蠢劃A地塊B地塊C地塊通過對地青塊資源等悔級的劃分粥，在滿足秒指標(biāo)規(guī)劃拌條件的前仙提，對所客屬地塊的鼠物業(yè)形態(tài)曠進(jìn)行初步吃的定位：該地塊華景觀資育源性相默對于B望、C地到塊較弱孟，同時(shí)道受規(guī)劃歇指標(biāo)關(guān)挺于南北包側(cè)均為補(bǔ)商業(yè)街摩的影響販，地塊辱的私密擇性、舒席適性難先以保證化。因此喉建議配旋置的物趕業(yè)形態(tài)組為：半圍合式臨全高層住克宅該地塊與純A地塊存秒在一定的傷相似性，稱但B地塊社鄰近主題嫌公園，主己要景觀面簽的資源優(yōu)春勢明顯，英有利于項(xiàng)林目打造高啊端類物業(yè)茫形態(tài)的產(chǎn)扣品，將景止觀價(jià)值充個分利用，楚同時(shí)有助擴(kuò)于提高項(xiàng)淺目的品質(zhì)喂形象。因躍此建議配占置的物業(yè)糞形態(tài)為：高層住叫宅+小軟高層住遇宅（由忘景觀面粱向外依勒次退讓茫，保證恒景觀資耐源的最床大化利末用）。該地塊煙獨(dú)立性黨較強(qiáng)，水毗鄰主林題公園休，較B辱地塊更兆易與主穗題景觀述融合，窩具備高版端物業(yè)總形態(tài)的斃打造條嚇件。因趣此建議伸配置的篇物業(yè)形頂態(tài)為：聯(lián)排別墅填+雙拼別淹墅，形成慶一個私密叔性的別墅挖社區(qū)A地塊：將三級地塊B地塊：舌二級地塊C地塊：蕩一級地塊第四部顧分：市展場定位產(chǎn)品規(guī)劃鳴上大體采紙用高低配婚即別墅+低高層電梯束的方式，星即以地塊慈天然分布蘆進(jìn)行產(chǎn)品元布置。產(chǎn)品定位形象定位公園規(guī)銅劃商業(yè)規(guī)躲劃第四部倘分：市魄場定位在市場海上樹立若高端形耍象，且丸產(chǎn)品有看區(qū)分，筑且附加膏價(jià)值高邁，性價(jià)姥比更高釘。住宅物業(yè)窗配比原則在保證爆項(xiàng)目高參端形象煌同時(shí)應(yīng)憂充分考到慮項(xiàng)目粒的高接幟受度要孤求；結(jié)合客街戶需求形和市場星表現(xiàn)看社，合理呢的總價(jià)球是我們貞戶型配朽比的關(guān)稻鍵，與訴譽(yù)峰、襖城南一楊號等必萬須具備艇較強(qiáng)的哄總價(jià)優(yōu)性勢，與殖鳳凰城虎、蘭庭尿等要有逢高端品善質(zhì)的性良價(jià)比優(yōu)粗勢。電梯產(chǎn)痰品中1座20-妙150杯㎡的改音善型三哲房產(chǎn)品閱應(yīng)為主工力產(chǎn)品俱，在核揪心位置寶布置大轉(zhuǎn)面積產(chǎn)便品以拔繪高項(xiàng)目燒品質(zhì)和挎形象，漆臨路側(cè)裳布置中平小產(chǎn)品前以豐富裙項(xiàng)目產(chǎn)也品線。電梯產(chǎn)濤品在保禿證戶型屯舒適型菜空間尺誤度的基斤礎(chǔ)上，街通過高司附加值咸送贈達(dá)拔到主力奏面積段沸，形成影單價(jià)和默高性價(jià)撕比優(yōu)勢僚。別墅產(chǎn)品歉應(yīng)保證其禽舒適的空田間尺度感縣，并通過碰地下室、兔花園、大朵露臺及挑防高空間送栽贈等形式繪實(shí)現(xiàn)空間怨的較大延乓展，形成扇遠(yuǎn)高于麓代山和卡地侮亞的高性呆價(jià)比優(yōu)勢敏。產(chǎn)品定園位形象定益位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃高低配產(chǎn)旁品中，別村墅產(chǎn)品占汽據(jù)項(xiàng)目核箭心景觀，羨更顯高貴庭；而高層份電梯產(chǎn)品甜借別墅盤營更能提升車檔次，二嗓者相得益串彰。第四部分構(gòu)：市場定約位城市高低宗配項(xiàng)目參衫考：邵陽虧較少，而疊廣州該類于項(xiàng)目較多中海金沙勸熙岸位于廣掠州西部碼金沙洲叫板塊，見緊鄰8妙00米雹珠江上墻游黃金獄江岸風(fēng)修景畫廊漠。項(xiàng)目桂總用地測面積約慌19萬愚㎡，規(guī)百劃總建自筑面積右41萬零㎡，產(chǎn)蜻品主要傅包括T愈own上hou冒se（據(jù)聯(lián)排別瘋墅）、撇高層板償式住宅朽，容援積率2挎.2萬科中糧短金域藍(lán)灣位于廣刺州金沙嘴洲濱江盾公園旁重，緊鄰垮珠江。但項(xiàng)目總展用地面捏積約1剃4.5坡萬㎡，雷規(guī)劃總壓建筑面巧積43植.5萬臉㎡，產(chǎn)恰品主要滾包括聯(lián)會排、雙機(jī)拼，小藍(lán)高層及孩19-雹22層例高層米，容積州率3.琴0恒大御槽景半島位于廣州測西部金沙昏洲板塊，你緊鄰1.皇8公里珠輪江上游。掩總用地約膜54萬㎡耳，總建筑夢面88.們6萬㎡，民產(chǎn)品主要維包括聯(lián)排隙別墅、獨(dú)展立別墅高逐層住宅租，容積率告1.63產(chǎn)品定位形象定仍位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)岸劃C區(qū)別狗墅產(chǎn)品困以舒適都型城市仗別墅配惹比，容頓積率為世0.8孕，A、蘇B區(qū)為傳28層導(dǎo)高層電永梯洋房第四部永分：市年場定位除別墅外暖，市場對線高層電梯務(wù)不敏感，嚷底層洋房跌和高層電性梯價(jià)格差隱不大，所勢以做滿容壩積率要3秩，以實(shí)現(xiàn)別利潤最大窗化。產(chǎn)品定尾位形象定束位公園規(guī)兔劃商業(yè)規(guī)飾劃別墅以2堵50平聯(lián)蘭排別墅為敘主，電梯冒以110宵-140里平三房變瘡四房戶型換為主，為別保持項(xiàng)目穿高端，不跑設(shè)置純二令房戶型。第四部買分：市辦場定位戶型配比戲建議產(chǎn)品定煩位形象定沒位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)當(dāng)劃總體要怖求為：勻聯(lián)排別進(jìn)墅做成凡四層，確頂層主椅人房全購層設(shè)計(jì)靠，客廳讀雙層挑展高，花株園面積慚在10范0-1殲50平緒米之間坊。面積區(qū)催間為3曬50平補(bǔ)米左右雕，地下鴿室通風(fēng)申采光性蜓能好，烈露臺面評積為5鋒0平米偽左右；具體參進(jìn)考保利嚇葉上海絮聯(lián)排戶旋型。保利葉上楊海聯(lián)排戶桃型；235平道-273密平戶型，揚(yáng)含90平扯地下室；淘客廳挑空葉，100挑-150箏平花園；泊主人房全匪層設(shè)置，嗎帶大露臺錢。別墅戶傻型參考暮1-葉席上海（耽聯(lián)排）第四部泡分：市竭場定位產(chǎn)品定她位形象定他位公園規(guī)黑劃商業(yè)規(guī)劃320溝平戶型計(jì)，40誤平米左鴉右花園傭，10運(yùn)0平米桑左右地茫下室，雙層車庫揮結(jié)合下沉牲式花園與浮露臺設(shè)計(jì)級，有效的貍將內(nèi)室外鵲景交錯的飲聯(lián)系起來翼；內(nèi)庭院整財(cái)體上空，朽合理的使返較為狹長拼的戶型采避光得到保幟障；客廳挑空博設(shè)計(jì)，尊姥貴大氣，顯頂層的露街臺帶來自品然的舒適局；華僑城聯(lián)劍排戶型；典型城市千別墅戶型揮，小花園蓋，大露臺孫，地下室齊通風(fēng)采光銳，但開間似不到7米冷較小。別墅戶露型參考碑2-華熱僑城（餅聯(lián)排）第四部分抹：市場定簡位產(chǎn)品定萄位形象定厚位公園規(guī)仇劃商業(yè)規(guī)萄劃269平權(quán)戶型，8目0平米左技右花園，君80平米絲式左右地下您室，客廳挑高含，地下室鴉連接庭院旋保證采光鉛，增加尺堂度感與舒樹適度；錯層庭虹院設(shè)計(jì)貫增加室笛內(nèi)外空習(xí)間感；地下室返設(shè)置衛(wèi)饅生間，慚保證主躲仆分區(qū)拌；主臥獨(dú)釀享超大藥露臺，價(jià)主衛(wèi)景弦觀獨(dú)好辟，彰顯四主人氣薪派。麓山國擱際聯(lián)排婚戶型；功能分區(qū)切，通風(fēng)采魂光較好，易保證主臥括和主人房怨以及客廳芳的舒適度徹；花園面鞭積相對較坦大。別墅戶型上參考3-夫麓山國際創(chuàng)（聯(lián)排）第四部分核：市場定姜位產(chǎn)品定氏位形象定位公園規(guī)起劃商業(yè)規(guī)御劃建面1察00㎡蠶，送主疏臥配套挪衣帽間射，奢華蘆主臥品門質(zhì)；贈體送多一享個房間魄。電梯戶榴型參考繞1-南事湖國際湯社區(qū)第四部分御：市場定監(jiān)位產(chǎn)品定胳位形象定厭位公園規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃兩房變五束房，并保禁證客廳開混間4.2往米主臥開的間3.8咱米電梯戶型塔參考2-蠻中海蘭庭第四部較分：市竿場定位產(chǎn)品定夜位形象定位公園規(guī)惰劃商業(yè)規(guī)劃中海蘭脖亭89洗平兩房悠變四房足戶型；傻帶入戶臂花園及揪室內(nèi)2適5平米安5.6薪米挑高瀉空間，答可間隔圈成四房使。電梯戶型神參考3-賢中海蘭庭第四部合分：市植場定位產(chǎn)品定睡位形象定位公園規(guī)農(nóng)劃商業(yè)規(guī)權(quán)劃均可由7子5㎡變?yōu)槊?00多業(yè)㎡，采用帥與業(yè)主預(yù)依先簽訂委困托裝修合個同的形式存，將報(bào)批拿時(shí)預(yù)留的珠6m挑高惡分別拆發(fā)弱給上下兩秋戶；電梯戶型慈參考4-志萬科金色孔海蓉第四部分促：市場定炎位產(chǎn)品定位形象定偏位公園規(guī)維劃商業(yè)規(guī)劃南湖國贊際社區(qū)城