第頁(yè)2023加油站土地估價(jià)方法加油站土地估價(jià)方法

加油站作為一種商服用地，在我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特別性，即有明顯的超額壟斷利潤(rùn)，依據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?，對(duì)于具有壟斷性質(zhì)的用地，評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。加油站土地原委如何估價(jià)呢?一起來(lái)探討探討!

1抵押、作價(jià)入股目的的評(píng)估中的價(jià)格定義和評(píng)估方法的選擇

據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中，我們主見(jiàn)不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，因此在土地價(jià)格定義除了估價(jià)對(duì)象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、運(yùn)用年期、開(kāi)發(fā)程度、估價(jià)基準(zhǔn)日等六大根本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)因素納入宗地的價(jià)格定義中，并應(yīng)在土地估價(jià)結(jié)果一覽表中;土地估價(jià)結(jié)果的限定條件;、;其它須要說(shuō)明的事項(xiàng);予以披露和說(shuō)明。在評(píng)估方法選擇上考慮目前我國(guó)加油站土地交易案例很缺乏的事實(shí)，方法上一般可選取收益復(fù)原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)靜級(jí)范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取本錢靠近法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和本錢靠近法在詳細(xì)可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別，綜合一點(diǎn)，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說(shuō)位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中不宜采納一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，而應(yīng)依據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系。

詳細(xì)看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：

影響因素

修正指標(biāo)

接臨道路狀況

接臨道路類型

可分主干道、次干道、支路

接臨道路方向

可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、

加油站密度

可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì)，或計(jì)算相鄰

兩加油站間距離

車流量

可按日平均車流量數(shù)分檔修正

入口

入口便利程度

規(guī)模

加油泵數(shù)量

在確定了加油站地價(jià)影響因素后，可經(jīng)過(guò)調(diào)查和依據(jù)統(tǒng)計(jì)的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估各估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。

3加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估

(一)當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值;

(二)當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，可按兩種方式評(píng)估：

1、不考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，僅對(duì)被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)格差額作為補(bǔ)償依據(jù);

2、考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù);

這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營(yíng)的特別性，盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位的`要求與其它商服用地是有明顯區(qū)分的，因此我們認(rèn)為采納其次種評(píng)估方式更合理些。

4企業(yè)改制涉及的加油站宗地評(píng)估

在我國(guó)現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評(píng)估結(jié)果實(shí)行備案制，且國(guó)土管理部門僅對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評(píng)估價(jià)值不能包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，評(píng)估方式仍只有采納目前的方式：用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益復(fù)原法進(jìn)行評(píng)估，在收益復(fù)原法評(píng)估中往往是采納扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式來(lái)進(jìn)行壟斷地租的修正，當(dāng)然在加油站實(shí)行招拍掛，可比交易案例比擬多的狀況下，可以采納市場(chǎng)比擬法進(jìn)行評(píng)估。

5評(píng)估中收益年期問(wèn)題

由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限限制的，因此在對(duì)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站宗地評(píng)估中必需留意特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限問(wèn)題：

(一)當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限長(zhǎng)于土地出讓剩余年限時(shí)，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定，在收益復(fù)原法評(píng)估中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。

(二)當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時(shí)，應(yīng)按特許經(jīng)營(yíng)剩余年限和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后土地剩余年期分段評(píng)估，評(píng)估公式為：宗地地價(jià)(含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值)=宗地特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價(jià)值+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后剩余年限土地價(jià)值的折現(xiàn)值。

綜上所述，在對(duì)加油站宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)依據(jù)不同評(píng)估目