-感謝聆聽-房地產(chǎn)基礎及開發(fā)流程培訓中國土地制度概念科普PART1：房地產(chǎn)基本概念中國土地制度：土地所有權定義社會主義公有制全民所有制（國有土地）:土地屬于國家集體所有制（集體土地）:土地屬于集體；集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利；土地所有權可分為：國有土地和集體土地；土地使用者國家土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)

土地使用權出讓由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。

中國土地制度：國有土地使用權出讓招標方式（提出底價，公開招標）拍賣方式（價高者竟得）；協(xié)議方式（如200—250萬/畝）掛牌方式（發(fā)布掛牌公告，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人。）一般而言，國有土地不可以自由買賣，只能通過正規(guī)渠道交易；房地產(chǎn)定義用地面積、建筑面積容積率綠化率建筑密度塔樓用地紅線建筑紅線道路紅線低層多層高層超高層概念科普房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又被稱為不動產(chǎn)）。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益（權益：使用、收益、轉讓）。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。地產(chǎn)房產(chǎn)房地合一概念科普1：房地產(chǎn)定義用地面積：

建筑或建筑群實際占用的土地面積，包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制。建筑面積：

總建筑面積是指小區(qū)內住宅、公建、人防地下室面積總和。概念科普2：用地面積、建筑面積時代mall項目的用地和占地面積是多少呢？容積率=用地面積地上總建筑面積概念科普3：容積率

算容積率時，地下車庫等地下建面是不計容的；容積率越高，單位土地成本越低，房屋成本越低。容積率越低，舒適度相對越高。地下建面是不計容江湖傳言，看圖就懂了舉個栗子概念科普4：綠化率

概念科普4：綠化率綠化越高業(yè)主：居住越舒適開發(fā)商：用于回收資金的面積就越少綠化率一般不得低于30%；40%左右能保證居住舒適；大于50%就能稱為公園；一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。舉個栗子概念科普5：建筑密度形式：主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓。概念科普6：塔樓優(yōu)點：建筑密度較高，故房價相對較低；結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊形式：板式樓是樓盤布局的一種形式，特點是每戶住宅都能夠南北相通，從外觀看，板樓建筑的長度明顯大于寬度。兩種類型：1.長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；2.單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓，我們常見的單元住宅就是屬于這種。概念科普7：板式樓優(yōu)點：1.節(jié)約土地資源，房價較低。2.戶內分隔墻基本都可以拆改，便于改造。3.結構強度高，抗震性好。4.居高望遠，視野開闊。用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

道路用地和兩側建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。概念科普8：用地、建筑、道路紅線概念科普7：低層、多層、高層、超高層低層建筑多層建筑超高層高層建筑高度小于或等于10米的建筑。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。高度大于24米的建筑。高度超過100m的為超高層建筑；低層：

小于10m超高層：高度超過100m高層：高度大于24m多層：大于10m，小于24mPART2：房地產(chǎn)市場房產(chǎn)分類地產(chǎn)項目類型基本物業(yè)類型：房產(chǎn)分類酒店商鋪住宅公寓寫字樓按照功能用途：居住用房（住宅、公寓等）商業(yè)用房（商鋪、酒店等）辦公用房（寫字樓）工業(yè)用房（研發(fā)樓、廠房、倉庫）其他（行政用房、教育用房等）；住宅商鋪公寓寫字樓按檔次分：超甲級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓用地性質分：商務辦公樓、研發(fā)用房、生產(chǎn)用房住宅按照高度分：低層、小高層、高層和超高層等住宅按照容積率分：別墅、洋房、高層公寓（屬于特殊的住宅形式）：居住式公寓、商務公寓、酒店式公寓等按照類型：住宅底商、商業(yè)街、購物中心、專業(yè)市場等酒店按照用途：商業(yè)性酒店、度假型酒店、經(jīng)濟型酒店等基本物業(yè)類型：物業(yè)類型細分一般而言，每類房產(chǎn)都有很多的細分，根據(jù)劃分的維度不同，有不同的劃分方法；本報告就講一些簡單的概念幫助大家理解；住宅、三公寓傻三傻分不三清楚？公寓：三一般為商業(yè)用三地住宅：住宅建三設用地住宅公三寓差異三：用地三性質問三題居住用地：70年工業(yè)用地：40年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年PS：由于三用地性三質不同三，公寓水三電費按三商用標三準計算三，住宅三水電費三按民用三標準計三算。（這三樣說來三，公寓三的水電三必然會三貴一些三哦）公寓：不能落三戶、無三學位住宅：可以落三戶，且三有學位住宅公三寓差異三：落戶三學位問三題PS：一般三而言，三住宅不三僅可以三落戶還三享有學三區(qū)房政三策，但三是商業(yè)三性質的三公寓房三，卻不三能落戶三和享有三學位。公寓：三首付50%住宅：三首付30%PS：一般KFS宣傳的0首付，三一成首三付等宣三傳，其三實質也三是首付30-三50%，只是三一種KFS自己補三貼資金三的促銷三行為。住宅公三寓差異三：首付三比例問三題公寓：產(chǎn)權40年住宅：三產(chǎn)權70年由于土三地歸國三家所有三，因此三，業(yè)主三購房后三，所擁三有的是三房產(chǎn)的三所有權三及該房三產(chǎn)所占三的土地三使用權三。我們常三說的40/三70年產(chǎn)權三，指的三是土地的三使用權三為70年。也就三是說：三即使年三限到期三了，只三要補繳三地價后三這房子三還是可三以繼續(xù)三使用。住宅公三寓差異三：產(chǎn)權三年限問三題除此之三外對于日三照、購三買政策三、交易三稅費都三要不同三的規(guī)定三；一般而三言，如三果考慮三交通、三生活配三套及教三育等因三素，居三住當然三更加劃三算，但三是投資三的另當三別論。住宅公三寓差異三：其他三相關問三題商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)……地產(chǎn)項三目主要三分類地產(chǎn)項三目類型三：項目三分類目前，三大多項三目都不三是以住三宅、寫三字樓、三商業(yè)等三單一物三業(yè)形態(tài)三，而是多三種物業(yè)三的組合；地產(chǎn)項三目一般三而言是以項目三的核心三業(yè)態(tài)作三為劃分三依據(jù)。比如：三以商業(yè)三為主導三的項目三，則被三認知為三商業(yè)地三產(chǎn)，以三住宅為三主導的三業(yè)態(tài)，三被認知三為住宅三地產(chǎn)，三以產(chǎn)業(yè)三園和工三業(yè)園為三主的，三則被認三知為產(chǎn)三業(yè)地產(chǎn)……地產(chǎn)項三目類型地產(chǎn)類三型如何三界定？地產(chǎn)項三目類型三：商業(yè)三地產(chǎn)定義：三商業(yè)地三產(chǎn)顧名思三義，三以商業(yè)三用途為三主的地三產(chǎn)，故三又名做三商鋪地三產(chǎn)。商業(yè)地三產(chǎn)一般三以商業(yè)三（購物三中心、三領里中三心、商三業(yè)街等三）、寫三字樓、三酒店等三商業(yè)物三業(yè)為主三，輔以三住宅、三公寓等三，以區(qū)三別于以三居住功三能為主三的住宅三房地產(chǎn)三，以工三業(yè)生產(chǎn)三功能為三主的工三業(yè)地產(chǎn)三等。一般而三言，寫三字樓的三用地性三質為商三業(yè)性質三，所以三也被歸三類于商三業(yè)地產(chǎn)三的范疇三。萬達廣場華潤萬象城地產(chǎn)項三目類型三：旅游三地產(chǎn)定義：即旅游三房地產(chǎn)三，就是以旅游三、休閑三、度假三人群為三目標、三為最終三消費者三的物業(yè)三形式。旅游地三產(chǎn)包括三：休閑度三假村、三運動村三、產(chǎn)權三酒店、三高爾夫三度假村三、風景三名勝度三假村、三海景住三宅、民三俗度假三村，所三有這些三以旅游三、休閑三度假為三主題的三置業(yè)，三可稱為三旅游地三產(chǎn)。迪斯尼萬達文化旅游城利川土家紅公社地產(chǎn)項三目類型三：產(chǎn)業(yè)三地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地三產(chǎn)：是指以三產(chǎn)業(yè)為三依托，三地產(chǎn)為三載體，三以工業(yè)三樓宇、三高新技三術產(chǎn)業(yè)三研究與三發(fā)展用三房、生三態(tài)寫字三樓為主三要開發(fā)三對象，三綜合開三發(fā)、集三約化經(jīng)三營的多三功能綜三合性產(chǎn)三業(yè)商服三地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地三產(chǎn)的形三態(tài)：城市新三區(qū)、城三市副中三心、都三市型產(chǎn)三業(yè)園、三大學產(chǎn)三業(yè)園區(qū)三、創(chuàng)意三產(chǎn)業(yè)園三、媒體三產(chǎn)業(yè)園三等。和寫字三樓的區(qū)三別：最主要三差別是三產(chǎn)業(yè)地三產(chǎn)的用三地性質三為工業(yè)三用地（M），而三寫字樓三的用地三性質為三商業(yè)（C），除三此之外三，對于三建筑層三高，標三準層層三高，里三面以及三購買企三業(yè)資質三都有不三同要求三。深圳高新園：研發(fā)李朗珠寶產(chǎn)業(yè)園：研發(fā)+生產(chǎn)富士康：生產(chǎn)項目性三質：商三業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型三：購物中三心+專業(yè)市三場+住宅+寫字樓時代mall半島國際夷城客?；诡D創(chuàng)投項目性三質：旅三游地產(chǎn)產(chǎn)品類型三：項目性三質：辦三公地產(chǎn)產(chǎn)品類型三：寫字樓+底商項目性三質：住三宅地產(chǎn)產(chǎn)品類三型：住宅+底商地產(chǎn)項三目類型PAR三T3：房地三產(chǎn)開發(fā)三流程項目前三期階段項目實三施階段34項目論三證土地獲三取項目定位方案設計施工圖設計項目開三工樣板區(qū)三開放項目開盤項目前三期階段項目前三期階段三節(jié)點35完成標三志：1、項目三可行性三研究報三告（公三司）2、國有三土地使三用權證三（國土三局）3、建設三用地規(guī)三劃許可三證（規(guī)三劃局）項目前三期階段項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤36項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標三志：項目定三位報告三（公司三）控制要三點：通過市三場調查三，項目三地塊的三優(yōu)區(qū)域三環(huán)境分三析，結三合企業(yè)三自身資三源優(yōu)勢三，確定三開發(fā)項三目的物三業(yè)業(yè)態(tài)三，界定三和研究三目標客三戶群體三，挖掘三和分析三目標客三戶群體三的現(xiàn)實三需求和三潛在需三求，運三用創(chuàng)造三性思維三對項目三進行市三場定位三，擬定三初步開三發(fā)方案三，進行三投資風三險收益三分析，三整合企三業(yè)資源三，決定三最終開三發(fā)方案三和開發(fā)三模式。項目前三期階段37項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要內三容：1、市場三定位、三客戶定三位、產(chǎn)三品定位三、價格三定位2、經(jīng)濟三測算3、項目三發(fā)展報三告：開三發(fā)計劃三、項目三考核指三標初定三、資金三流項目前三期階段38項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標三志：1、建筑三方案設三計通過三（公司三）2、方案三文本報三規(guī)通過三（規(guī)劃三局）3、項目三投資概三算（公三司）項目前三期階段39項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤控制要三點：1、項目三資源利三用最大三化；2、項目三成本得三到有效三的控制3、確保三項目高三效科學三的施工三。主要風三險：方案設三計質量三把控、三設計單三位履約三能力項目前三期階段40項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標三志：1、施工三圖最終三藍圖完三成（公三司）2、建筑三工程規(guī)三劃許可三證（規(guī)三劃局）3、目標三成本審三核通過三（公司三）4、項目三預算審三核通過三（公司三）項目前三期階段41項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要流三程：方案設三計施工總平圖單體圖全套藍圖目標成本項目預算總平審查規(guī)委會召開規(guī)劃放驗線單體審查建筑工程規(guī)劃許可證項目前三期階段42項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標三志：1、建筑三工程施三工許可三證（建三設局）2、項目三開工（三公司）3、樣板三區(qū)開放三（公司三）項目前三期階段43項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要流三程：1、項目三開工施工總平圖建筑工程規(guī)劃許可證開挖圖全套藍圖圖審通知書總包、監(jiān)理單位招投標安監(jiān)備案質監(jiān)備案消防審查等施工許可證土地移交場地打圍三通一平基礎開挖護壁施工項目開工項目前三期階段項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要流三程：2、樣板三區(qū)開放樣板區(qū)選址確定樣板區(qū)方案設計樣板區(qū)單位確定樣板區(qū)開放樣板區(qū)實施交付驗收項目前三期階段45項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標三志：1、預售三許可證三（房管三局）2、項目三亮相（三公司）3、項目三開盤（三公司）項目前三期階段46項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤預售許三可證辦三理所需三資料企業(yè)營三業(yè)執(zhí)照企業(yè)資三質證書國有土三地使用三權證建設用三地規(guī)劃三許可證年度投三資計劃建設工三程規(guī)劃三許可證建設工三程施工三許可證公用基三礎設施三配套證三明前期物三業(yè)備案三證明形象進三度達到三預售條三件房屋面三積預測三報告商品房三網(wǎng)上銷三售數(shù)據(jù)三錄入合三格證明銀行監(jiān)三管協(xié)議項目總三平面圖項目前三期階段47項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤確定推三盤策略確定外三部資源確定項三目推廣三定位確定項三目核心三識別系三統(tǒng)項目亮三相準備銷三售道具準備聯(lián)三動工具確定項三目亮相三方案意向客三戶簽約項目前三期階段48項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤銷售內三部資料三準備客戶積三累價格體三系確定交付標三準確定項目開三盤合同準三備銷售道三具準備銀行協(xié)三議簽訂媒體推三介項目前三期階段49項目前三期階段三小結項目前三期階段三小結：核心工三作：項目定三位、方三案設計三、預售三許可證三獲取關鍵性三節(jié)點：五證的三獲取、三樣板區(qū)三開放最主要三影響因三素：1、拆遷三影響項三目啟動三時間；2、定位三報告、三規(guī)劃設三計質量三導致工三作出現(xiàn)三反復；3、報規(guī)三報建工三作推進三緩慢；4、設計三單位履三約能力三。50項目實三施階段項目開工主體封頂外墻拆架園林景三觀施工三完成規(guī)劃驗收內控交房項目實三施階段項三目三全三過三程三營三銷項目前三期階段三節(jié)點51主體施工抹灰及地面找平層移交二裝施工單位安裝設備招標確定機電設備安裝單位安裝施工二裝設計確定二裝施工單位二裝施工項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內控交房外立面三深化設三計確定外三立面施三工單位外裝施三工外墻拆三架景觀設計確定景觀施工單位景觀施工竣工驗收項目實三施階段52項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內控交房完成標三志：1、主體三結構封三頂（項三目部）2、項目三主體驗三收（質三監(jiān)站）主要過三程控制三節(jié)點：1、施工三至預售三許可證三條件2、二裝三設計完三成，二三裝單位三確定3、安裝三單位確三定、設三備供貨4、外裝三深化設三計完成三，外裝三單位確三定5、景觀三方案設三計、施三工圖設三計完成項目實三施階段53項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內控交房完成標三志：1、外架三拆除完三成（項三目部）2、工作三面全部三移交園三林（項三目部）主要過三程控制三節(jié)點：1、抹灰三及地面三找平層三完成、三二裝施三工啟動2、安裝三進度與三現(xiàn)場保三持一致項目實三施階段54項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀