房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵和特點(diǎn)房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展什么是房地產(chǎn)金融

定義：為房地產(chǎn)籌集、融通、清算資金提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動的總稱?；救蝿?wù)：運(yùn)用多種金融方式和金融工具，來籌集資金為房地產(chǎn)的社會再生產(chǎn)提供服務(wù)。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)中長期性為由擔(dān)保信用一般要實(shí)行證券化有較強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融的內(nèi)容房地產(chǎn)信貸：指投資者或開發(fā)商從銀行獲得購買房地產(chǎn)或開發(fā)房地產(chǎn)所需的部分資金的金融活動。包括開發(fā)貸款和購房貸款。房地產(chǎn)信托：指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容（續(xù)）房地產(chǎn)保險：是整個社會保險的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟(jì)合同，對特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式，屬于財產(chǎn)保險的范疇。

證券化：主要是房地產(chǎn)業(yè)的證券化，以及房地產(chǎn)抵押貸款的證券化。前者是指房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中的證券化，通過債券或股票融資。抵押貸款的證券化是指銀行將抵押貸款集中在一起，形成資產(chǎn)池，以之為基礎(chǔ)發(fā)行債券，從而使得投資于抵押貸款上的資金流動起來。

房地產(chǎn)金融的作用從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：三個矛盾資金投入的集中性和資金來源的分散性的矛盾。開發(fā)建設(shè)資金投入量大與資金來源數(shù)量小的矛盾。投資的回收期長與再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾。從住房消費(fèi)來：房地產(chǎn)價值大，這一特點(diǎn)決定了消費(fèi)者不可能利用其儲蓄一次性購買。從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)器的功能房地產(chǎn)和金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行的關(guān)系就越密切

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)

房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運(yùn)行

房地產(chǎn)泡沫日本：近40年來，日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價高漲和隨后的經(jīng)濟(jì)蕭條。在20世紀(jì)80年代的10年中，日本低價上漲6倍，地價達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍。1991年，地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本地價損失達(dá)700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。房地產(chǎn)泡沫香港：由于香港土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。房地產(chǎn)泡沫的危害房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了金融危機(jī)房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機(jī)房地產(chǎn)泡沫的啟示房地產(chǎn)泡沫存在與否不能用市場中的供求現(xiàn)狀來判斷房地產(chǎn)泡沫與金融機(jī)構(gòu)密切相關(guān)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，從金融領(lǐng)域入手關(guān)于泡沫的思考泡沫的定義泡沫的表現(xiàn)泡沫的判斷標(biāo)準(zhǔn)中國目前是否存在房地產(chǎn)泡沫如果有，引發(fā)泡沫的原因是什么，泡沫的危險在于那些方面，如何化解與防范相關(guān)風(fēng)險。房地產(chǎn)金融的發(fā)展

國外的情況：三個源頭建筑業(yè)協(xié)會

土地開發(fā)銀行

公積金制度

建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會（住宅合作社）是一種互相幫助、共同建房的非營利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。起源：源于英國，1775年，伯明翰性質(zhì)：互助性的合作社組織運(yùn)作方式：集資建房，再行分配。成員逐月將固定金額的錢儲存在社團(tuán)內(nèi)，供社員購買土地并建造房屋；房屋建成后，協(xié)會采取無記名投票或由成員支付一定費(fèi)用的辦法分配給成員。逐漸演變成一種具有儲蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)。區(qū)域購房者社團(tuán)購地建房房屋社員投票支付費(fèi)用分配給成員全國儲蓄戶社團(tuán)高利息存款購地建房抵押貸款購房人存錢儲蓄土地開發(fā)銀行起源：德國，1769，普魯士發(fā)展的三個階段；早期：合作社性質(zhì)，區(qū)域性的，強(qiáng)制地主參加。運(yùn)作方式是：政府對地主采取強(qiáng)制的方式使其加入，同時，政府出資，并對銀行進(jìn)行監(jiān)督和管理，地主利用自己的土地作為抵押取得貸款，用于土地開發(fā)和房屋的建設(shè)。中期：除地主外，擁有土地在1500馬克以上的也可以參加；發(fā)行土地抵押證券，地主或農(nóng)民可以用自己的土地做抵押取得長期貸款，可以將各自的土地交給合作社作為抵押物，合作社以這些土地作為擔(dān)保發(fā)行債券，取得資金，供社員。后期：區(qū)域性——全面性。成立了中央土地銀行，利用中央銀行的中介作用，實(shí)現(xiàn)各個區(qū)域的一體化。公積金制度代表國家：新加坡，1955年開始的原因：生活水平低，建立公積金，為了雇員的最低生活保障，并不限于買房。1968年，修訂《中央公積金法》—公積金可以買房。公積金的運(yùn)作：《中央公積金法》，所有雇員、雇主都要加入，由雇主按雇員月薪，雇主、雇員各交一定比例。公積金管理局依法管理、運(yùn)營公積金。同時，利用一系列的制度保障該管理局的廉潔。成效：參加人數(shù)從18萬人發(fā)展到1993年的238萬人，占全國總?cè)丝诘?7％。人均住房面積達(dá)到25平方米。特色：公積金交繳比率很高，1996年達(dá)到40％。我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展解放前，不僅向房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款，還直接從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。舊中國房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)抵押貸款；直接投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（上海國際飯店）；發(fā)行房地產(chǎn)股票、債券等。我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展住房建設(shè)資金管理階段：1949-1978房改金融階段（1978-1997）銀行為房改房和商品房的開發(fā)、銷售提供貸款服務(wù)。西安、南寧、柳州和梧州試行全價向個人售房。問題是，價格偏高。80年代初，“三三三”制售房，政府、企業(yè)和個人各拿房價的1/3。市場好，職工可以負(fù)擔(dān)，但是政府和企業(yè)負(fù)擔(dān)重。80年代中期，“提租增資”。沒有解決根本問題。1988《全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。推動了房改貸款的發(fā)展，銀行信貸也迅速發(fā)展。1991年，上海建立公積金。房地產(chǎn)金融階段：1998-至今1998年5月，中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》。之后各國有商業(yè)銀行頒布了實(shí)施細(xì)則，以擔(dān)保貸款為特征的住房貸款市場開始形成。

我國目三前房地三產(chǎn)金融三的問題房地產(chǎn)三金融市三場資金三來源單三一房地產(chǎn)三貸款的三過渡性房地產(chǎn)三金融市三場不完三善房地產(chǎn)三金融市三場法律三體系有三待完善商業(yè)銀三行經(jīng)營三機(jī)制有三待轉(zhuǎn)變。成熟的三房地產(chǎn)三金融市三場的標(biāo)三志住房貸三款以抵三押貸款三為主籌資形三式多樣三，貸款三方式豐三富完善的三法律體三系完善的三房地產(chǎn)三金融市三場結(jié)構(gòu)建立適三應(yīng)市場三經(jīng)濟(jì)運(yùn)三行的新三機(jī)制建立科三學(xué)決策三的方法三和指標(biāo)謝謝觀三看/歡迎下三載BY三FAI三TH三IM三EAN三A三VIS三ION三OF三GO三OD三ONE三CH三ERI三SHE三SA三ND三THE三EN三THU三SI