房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛一、房地產(chǎn)糾紛是指關(guān)于權(quán)利義務關(guān)系的爭議二、房地產(chǎn)糾紛的種類土地糾紛、房屋糾紛1、土地權(quán)屬糾紛（1）土地權(quán)屬糾紛（2）土地侵權(quán)糾紛第一頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛2、房屋權(quán)屬糾紛（1）房屋產(chǎn)權(quán)糾紛：所有權(quán)的歸屬（2）房屋買賣糾紛：違反法律規(guī)定進行房屋買賣虛假的房屋買賣、代理人濫用代理權(quán)或超越代理權(quán)訂立的房屋買賣合同因無效民事行為而引起的房屋買賣糾紛第二頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理2、房屋權(quán)屬糾紛（3）房屋租賃糾紛：（4）房產(chǎn)行政性權(quán)屬糾紛對房地產(chǎn)管理機關(guān)不作為產(chǎn)生的爭議對房地產(chǎn)為法人的行政處罰的爭議（5）房產(chǎn)民事權(quán)屬糾紛（6）房產(chǎn)物權(quán)糾紛（7）房產(chǎn)債權(quán)糾紛第三頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析甲向乙購買臨街鋪面一間，成交后未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。隨后，甲以該房屋作為出資，與乙共同創(chuàng)辦了一家合伙商店。一年后，甲因私人債務與丙簽定合同，將此房屋抵押與丙。乙提出異議。請問該案應如何處理？第四頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析原告：李宇馳被告一：李宇飛

被告二：趙學英2002年7月原告李宇馳花去幾十萬積蓄付首付,和其母親被告二共同與房產(chǎn)商簽訂房屋買賣合同,購得房屋一套,后競發(fā)現(xiàn),產(chǎn)權(quán)人不是自己的名字,而是一位沒有授權(quán)委托書的哥哥。原來,其哥哥以李某工作繁忙為由,主動承擔了辦理產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù).李某以為合同是自己簽的,就萬事大吉,沒有料到哥哥會偽造合同,委托書等相關(guān)重要資料騙取了產(chǎn)權(quán)證。得知此事,李某與其哥哥協(xié)商未果,故聘請律師訴諸法律。請求法院確定其產(chǎn)權(quán).但是因為辦理手續(xù)的材料均在其哥哥處,取證存在較大困難。第五頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析宋華周不服韶關(guān)市房地產(chǎn)管理局撤銷產(chǎn)權(quán)登記決定案原告：宋華周，男，４２歲，漢族，曲江縣人，個體采煤專業(yè)戶。被告：廣東省韶關(guān)市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房管局）法定代表人：蔡戶弼，局長。１９９４年１月１１日，宋華周書面向房管局報告遺失了其座落在韶關(guān)市武江區(qū)沿塘村６８號之二房屋的《房屋所有權(quán)證》，要求補發(fā)。經(jīng)房管局審查核準，并出具證明，由宋華周于１９９４年１月１４日在《韶關(guān)日報》刊登遺失聲明，聲明其粵房字第０６７０１５６號《房屋所有權(quán)證》作廢。房管局于１９９４年４月２９日依法核準給宋華周補發(fā)了該房屋的《房屋所有權(quán)證》，證號為粵房字第１３６０８７２號。同年６月２日，宋華周以作廢的粵房字第０６７０１５６號《房屋所有權(quán)證》作抵押，向韶關(guān)市城市信用社中心社貸款１２萬元，并由被告辦理了同意抵押的登記審批手續(xù)。１９９５年６月，宋華周將武江區(qū)沿塘村６８號之二房屋賣給他人，同年９月房管局在受理該房屋的買賣過戶時，發(fā)現(xiàn)該房屋有兩本重復的所有權(quán)證。于是，房管局以宋華周隱瞞真實情況，違反有關(guān)法規(guī)，在社會上使用兩本同一房屋的《房屋所有權(quán)證》為由，于１９９５年９月２３日作出撤銷座落在武江區(qū)沿塘村６８號之二的粵房字第０６７０１５６號和粵房字第１３６０８７２號《房屋所有權(quán)證》的全部登記事項的處理決定，并在當天的《韶關(guān)日報》公告于眾，同年１０月４日作出書面通知，但尚未給宋華周送達。宋華周從報上獲悉后不服而向武江區(qū)人民法院提起行政訴訟。。

第六頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析【審判】武江區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，房地產(chǎn)管理部門依法登記核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》是房屋權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或處分該房屋的憑證，其房產(chǎn)權(quán)受法律保護。被告１９９５年９月２３日的公告和１９９５年１０月４日的通知，內(nèi)容一致，實質(zhì)是處理決定，是被告所作的具體行政行為。粵房字第０６７０１５６號《房屋所有權(quán)證》是依法登報聲明作廢的產(chǎn)權(quán)證，是沒有法律效力的；而粵房字第１３６０８７２號《房屋所有權(quán)證》是被告依法核準各登記事項后給予補發(fā)的，是有效和受法律保護的。被告將失效的廢證和有效的產(chǎn)權(quán)證同時撤銷，事實不清，責任不明，屬行政權(quán)力行使不當，不予支持。同時，被告在處理決定尚未發(fā)生法律效力和尚未給原告通知就將處理決定登報公告于眾，違反了《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的有關(guān)規(guī)定，程序不合法，應予糾正。原告認為其合法權(quán)益受侵犯，訴請撤銷被告的處理決定，理由充分，應予支持。至于原告持已作廢的粵房字第０６７０１５６號《房屋所有權(quán)證》，并經(jīng)被告驗證認可同意抵押向韶關(guān)市城市信用社中心社貸款１２萬元至今本息未還，原、被告應負什么責任，是另一法律關(guān)系，不屬行政審判范疇，本案不作斷論。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第１、３、５目之規(guī)定，該院于１９９５年１２月１１日作出判決如下：

一、撤銷被告１９９５年９月２３日關(guān)于撤銷粵房字第０６７０１５６號和粵房字第１３６０８７２號《房屋所有權(quán)證》的公告；

二、撤銷被告１９９５年１０月４日關(guān)于撤銷粵房字第０６７０１５６號和粵房字第１３６０８７２號《房屋所有權(quán)證》的處理決定。

第七頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析宣判后，韶關(guān)市房地產(chǎn)管理局不服，向韶關(guān)市中級人民法院提出上訴，理由是：宋華周利用遺失契證、新領契證重復進行交易，影響了房地產(chǎn)交易的正常秩序。本局采取登報公告和通知形式撤銷兩份房產(chǎn)證是行使正當?shù)男姓?quán)利，不存在任何侵權(quán)行為。要求撤銷原判，維持其公告和通知決定，判令宋華周公開悔過并處行政罰款５千至１萬元。宋華周答辯則認為房管局的公告和通知決定撤銷已登報作廢的０６７１０１５６號房屋所有權(quán)證和依法重新核發(fā)的１３６０８７２號房屋所有權(quán)證的行為是以權(quán)代法、濫用職權(quán)、推卸責任的行為，原判正確，要求駁回上訴，維持原判。

韶關(guān)市中級人民法院經(jīng)審理認為：上訴人依程序重新核發(fā)給宋華周的粵房字第１３６０８７２號《房屋所有權(quán)證》是有效的房屋所有權(quán)證，應受法律保護。宋華周以作廢的房屋所有權(quán)證騙取上訴人辦理了抵押貸款手續(xù)，雙方對此應承擔何責任，是另一法律關(guān)系。在上訴人發(fā)現(xiàn)宋以有效的房屋所有權(quán)證辦理過戶時，又將作廢和有效的所有權(quán)證同時撤銷，實屬責任不明，行使行政權(quán)不當?shù)谋憩F(xiàn)，它直接影響他方關(guān)系人的權(quán)利義務；同時上訴人并無充分證據(jù)證明宋華周是隱瞞真實情況，采取非法手段領取粵房字第１３６０８７２號《房屋所有權(quán)證》，因此，上訴人認為其是正當行使行政管理權(quán)，要求維持其公告和通知決定，不予采納。原判認定事實清楚，適用法律、法規(guī)正確應予維持。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規(guī)定，該院于１９９６年３月１５日作出判決：駁回上訴，維持原判。

第八頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析藍夢公司訴南通市房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記行為侵權(quán)案

原告：南通藍夢公司。被告：南通房產(chǎn)管理局。第三人：南通仁發(fā)實業(yè)公司。１９９２年，仁發(fā)公司與城西危房辦洽商購買胡家竹園商辦樓一、二、六層，并匯去購房款１８１萬元。是年秋，仁發(fā)公司與藍夢公司協(xié)商合辦餐飲娛樂場所。藍夢公司化去１０７萬元對該樓一、二層進行裝璜，并開始對外營業(yè)。經(jīng)營不到一年，合作失敗。次年夏，雙方重新商定，該樓一、二層改由藍夢公司直接向城西危房辦購買，價格為１１０萬元。１１月，城西危房辦按雙方約定的藍夢公司正式開出第０４號房屋銷售發(fā)票１０１．５３萬元和房屋建設費發(fā)票２．９萬元。藍夢公司當即付購房款８０萬元。余款于１９９５年底結(jié)清。１９９４年５月，仁發(fā)公司背著藍夢公司以第０４號房屋銷售發(fā)票遺失為由，要求城西危房辦重開第０７、０８號兩張房屋銷售發(fā)票，將購房單位改為仁發(fā)公司。１０月，仁發(fā)公司趁藍夢公司總經(jīng)理人身自由受限制之機，藉此銷售發(fā)票向南通市房屋登記管理部門申領兩處房屋所有權(quán)證。房屋登記管理部門未經(jīng)公告程序，即給仁發(fā)公司頒發(fā)了第３１２５１２號房屋所有權(quán)證。１９９６年１月，仁發(fā)公司又到該房屋登記管理部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)，以此商辦樓一、二、六層設定抵押，向中國銀行南通分行貸款１６９萬元，貸款期限屆滿，仁發(fā)公司未能歸還本息，南通分行遂主張對抵押物行使抵押權(quán)。法院判決南通分行在抵押房屋的折價款、拍賣變賣款中優(yōu)先受償。

第九頁，共十八頁。房地產(chǎn)確權(quán)中權(quán)屬糾紛的處理三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛處理案例分析藍夢公司訴南通市房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記行為侵權(quán)案藍夢公司獲悉后便提起民事訴訟，要求法院確認該商辦樓一、二層所有權(quán)歸其所有，后因故撤回起訴。１９９６年６月，藍夢提起本行政訴訟。原告訴稱，１９９３年原告向仁發(fā)公司轉(zhuǎn)買胡家竹園商辦樓一、二層，房款付清，該房屋實際交付并使用至今。仁發(fā)公司隱瞞真實情況向被告申領了房屋所有權(quán)證。被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記行為侵犯了原告的合法權(quán)益，請求法院判決撤銷第３１２５１２號房屋所有權(quán)證，并要求將商辦樓一、二層房屋所有權(quán)登記在自己的名下。被告辯稱，仁發(fā)公司申領胡家竹園商辦樓一、二、六層房屋所有權(quán)證的資料齊全，其審核無誤，頒發(fā)給仁發(fā)公司的房屋所有權(quán)證于法有據(jù)，請求法院依法公斷。

第十頁，共十八頁。夫妻一方擅自處理共有房產(chǎn)糾紛案

原告：陳某被告一：馮某被告二：曾某陳某的婚姻道路曲折，丈夫與同事婚外情，并且早已蓄謀轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)，將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告二曾某，陳某發(fā)現(xiàn)后，協(xié)商未果，不得不尋求法律幫助。律師接受原告陳某的委托，代理該訴訟。案情:2002年7月，原告與被告一登記結(jié)婚。同年10月購買某小區(qū)房屋一套，總價60余萬元。產(chǎn)權(quán)登記在原告丈夫被告一名下。2005年2月，被告一與被告二簽訂《房屋買賣合同》，將上述房屋轉(zhuǎn)讓給被告二，價款為80余萬元。產(chǎn)權(quán)也辦理了過戶，登記在了被告二名下。且被告二向中國銀行辦理了抵押貸款手續(xù)。原告對自己丈夫買賣房屋的事實根本不清楚，直到2005年10月，原告才得知這一事實，于是找到了律師，尋求幫助。律師在庭審中明確指出：1、訟爭房屋系婚后購買，雖然登記于被告一一人名下，但是仍是夫妻共同財產(chǎn)，被告一沒有權(quán)利在未征得原告同意的情況下擅自賣房；2、二被告原系同事關(guān)系，對于原告與被告一系夫妻關(guān)系和正在訴訟離婚的事實完全知曉，也知道出售的房屋是原告與被告一的夫妻共同財產(chǎn)，顯然被告二不能構(gòu)成系爭房屋買賣合同中的善意第三人；3、二被告的惡意串通行為，系合同法明確規(guī)定的導致合同無效的情形。

第十一頁，共十八頁。房子幾易其主全是無效買賣

2005年1月18日，市民李先生以17.8萬元的價格買下江漢區(qū)一套建筑面積為65平方米的商品房。李先生在銀行進行抵押貸款12萬元，于同年11月領取了該套房屋的所有權(quán)證。房證中注明，該房屋設定了抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行武漢市江漢支行，抵押期為10年限。2006年，李先生因著急用錢，便將此房賣給了王女士。王女士又因欠款將此房抵給了郭先生。郭先生對房子進行裝修后，全家人住了進去。李先生賣房后，覺得賣便宜了，便找到王女士協(xié)商，要求解除買賣關(guān)系，經(jīng)過協(xié)商，李先生與王女士于2006年9月28日又簽訂一份協(xié)議，解除房屋買賣關(guān)系。協(xié)議約定：王女士于2006年10月8日退房給李先生，李先生分三次返還給王女士購房款。協(xié)議簽訂后，李先生如約退還了王女士的購房款，但王女士并沒有如約將此房退給李先生。經(jīng)過調(diào)查，李先生才知道，原來，此房已被王女士抵給了郭先生。李先生便找郭先生索要，遭到郭先生拒絕。無奈，李先生只好將郭先生告上了法庭。

第十二頁，共十八頁。抵押房屋不能賣法院經(jīng)審理認為：涉案房屋是原告李先生以抵押貸款的方式購買，并領取了該房屋的所有權(quán)證。由于原告與貸款銀行在該房屋上已設定了抵押權(quán)，并且抵押權(quán)目前尚未解除，在此情況下，原告李先生未經(jīng)抵押權(quán)人同意，賣掉這套房屋的行為是無效的。據(jù)此，王女士再將該房屋抵償給他人也是無效的。該房屋應該退還給原告。原告、被告與王女士之間的欠款是債權(quán)債務關(guān)系，可另案起訴后審理。原告李先生曾將設定了抵押權(quán)的房屋賣給案外人王女士，對本糾紛的出現(xiàn)有一定的過錯，應承擔相應的民事責任。江漢區(qū)人民法院日前作出一審判決：被告郭先生于判決生效之日起30日內(nèi)，將涉案房屋騰退給原告李先生。本案宣判后，原、被告均未上訴，此案已于2007年8月中旬發(fā)生法律效力。第十三頁，共十八頁。押房屋不能賣抵法院經(jīng)審理認為：涉案房屋是原告李先生以抵押貸款的方式購買，并領取了該房屋的所有權(quán)證。由于原告與貸款銀行在該房屋上已設定了抵押權(quán)，并且抵押權(quán)目前尚未解除，在此情況下，原告李先生未經(jīng)抵押權(quán)人同意，賣掉這套房屋的行為是無效的。據(jù)此，王女士再將該房屋抵償給他人也是無效的。該房屋應該退還給原告。原告、被告與王女士之間的欠款是債權(quán)債務關(guān)系，可另案起訴后審理。原告李先生曾將設定了抵押權(quán)的房屋賣給案外人王女士，對本糾紛的出現(xiàn)有一定的過錯，應承擔相應的民事責任。江漢區(qū)人民法院日前作出一審判決：被告郭先生于判決生效之日起30日內(nèi)，將涉案房屋騰退給原告李先生。本案宣判后，原、被告均未上訴，此案已于2007年8月中旬發(fā)生法律效力。第十四頁，共十八頁。2007年12月，王某與劉某簽訂房屋買賣合同。雙方約定，劉某于2008年1月一次性支付王某42萬元房款，王某同時間將住宅鑰匙交給劉某。雙方還約定合同違約金為5萬元。此后，劉某按約定向王某支付房款時，王某卻一再推托。

劉某后來了解到，王某在2008年1月4日已將住宅以45